地产

【星岛都市网】居住在多伦多Riverdale的Pape大道东侧的二十多名租客和房主最近得知，为了修建新的安大略线地铁，他们将不得不暂时放弃自己的房屋。 周三上午，Metrolinx证实，将“收购”位于Langley大道和Riverdale大道之间 Pape 街上的 25 栋住宅。 安省交通部门尚未具体说明何时实施这一措施，但最近收到该机构信函的居民表示，他们必须在2025年11月之前搬出他们的住所。 在提供给CP24的一份声明中，Metrolinx表示该决定是在附近地区开始施工后，并根据“目前负责这部分项目的隧道承包商的意见”做出的。 “…我们对当地的土壤条件以及安大略线隧道施工可能造成的后续影响有了更深入的了解，”Metrolinx说，并补充说受影响的房产“容易受到潜在的结构性影响”，这些影响大多是轻微的，比如“隧道施工活动”导致的地基、墙壁和门框裂缝。 一位媒体发言人在一封电子邮件中写道:“我们收购这些房产是出于非常谨慎的考虑，也是为了确保社区及其居民的绝对安全。” “我们只收购绝对必要的房产，并且当确定可能需要该房产时将尽早通知业主和租户。” Metrolinx表示，“将从一开始就直接与每一位业主和租户合作，达成友好协议，因为我们知道这个过程可能具有挑战性”，并表示业主将“根据外部认可的评估师进行的评估”，获得公平的市场价值补偿。 该机构还指出，搬迁专家将协助租户“在同等基础上找到合适的搬迁方案”。 Metrolinx表示，受影响的居民可以选择在隧道掘进机完成该地区工程后搬回自己的家，这取决于对每栋房屋进行的工程评估结果。这完全取决于每所房屋受损的严重程度以及需要进行哪些维修。 “我们正在考虑所有可能的选择，包括在施工结束后迁回的选择，我们将在整个过程中与业主进行单独讨论，”该机构表示。 安大略线是一条15.6公里长的地铁线路，于2021年12月开始建设，预计将于2031年完工。 今年7月，省府开始动工兴建 Pape 站。省府表示该站将连接安大略线地铁和 TTC 2 号线 Bloor-Danforth 站。称该站最终将在早高峰期间实现9000多次换乘，并有助于将其他地铁线路的拥挤程度降低15%至20%。   居民对征用计划感到愤怒 Riverdale的居民在得知自己的房屋因安大略线建设而被征用后感到非常沮丧。居民们表示，他们最初得到保证，他们的财产不会受到影响，但现在他们的生活却发生了翻天覆地的变化。 梁女士（Peggy Leung）的家是 Metrolinx 要求建设的位于兰利和 Riverdale 大道之间的 Pape 大道上的 25 处房产之一。这些房产中还包括一处全新的日托中心 Riverdale Learning...

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的数据显示，尽管住宅建设仍受到利率上升的影响，但随着多户型（multi-unit）为主的城市住宅破土动工量增加，加拿大7月份新屋开工量意外飙升16%。 路透社报道，CMHC周五（16日）表示，7月份的新屋开工量为279,509套，高于6月份的241,643套，6月较去年同期下降了9%。 与此同时，7月还创下了今年迄今为止最高的按年增幅，1月至2月期间记录的14%增幅是此前最高的。 数据显示，7月的成长主要是由于多户型建筑的开工量拉动，当月开工量年增17%，达到261,134套。就城市中心的多户型开工量而言（人口至少为10,000人的城市），开工量激增21%，达到217,306套，城市独立屋开工量仅成长2%，至43,828套。 在对周五数据的分析中，Desjardins Economist经济学家诺曼(Kari Norman)称，本月记录的多户型开工数量“强于预期”。 诺曼指出，上个月破土动工的许多项目都是在最近的货币紧缩周期之前获得融资的，“这有助于保持新屋开工率的高涨”。他补充，随着利率的“逐步放松”，加上政府努力推动租赁房屋建设，应该会在短期内为新房开工提供一些支持。 然而她也警告，“这种乐观情绪会因建筑劳动力短缺、建筑材料成本上涨和房屋建筑商情绪疲弱等挑战而受到影响。” 本周稍早时，根据加拿大破产监督办公室（Office of the Superintendent of Bankruptcy Canada）的数据，破产房地产公司和专案的数量在过去一年迅速攀升，目前预计将超过全球金融危机的水平。 今年1月至5月，全国每月平均有20宗房地产、租赁项目破产案。 以此速度，加拿大今年将有约240家房地产企业破产，将比2023年增加57%，比2009年增加13%，当时有大量企业因金融危机和全球经济衰退陷入困境。 今年迄今为止，房地产行业在加拿大破产案的占比高达55%，而去年这一比例为30%，2022年为33%。 那些规模较小或财力不足以承受自2022年以来利息成本飙升的开发商，承受着更大的濒临破产压力。 回到周五的数据，CMHC报告称，今年迄今为止，主要城市中心已录得132,823套新​​房开工，这一数字比2023年同期增长了7.5%。 该机构表示，从今年以来的数据来看，多伦多的开工率比2023年下降了9.5%，而温哥华的开工率自2023年创下“新屋建设创纪录的一年”后下降了18%，满地可的开工量则增长了47%，“表明已从2023年新房建设历史最低水平有所复苏。” 图：路透社 V6

【星岛都市网】加拿大房地产协会(CREA)最新数据显示，7月份加拿大房地产市场较一个月前略显疲软，销售额较6月下降0.7%，回吐了央行在6月份首次降息后的部分涨幅。 据加通社与Global News报道，加拿大央行开始降息并没有为本国房地产市场带来任何助燃剂，经季节性调整后，7月最新数据显示，房屋销售额较6月下降0.7%，但较上年同期成长4.8%，而新挂牌量则较上季增加0.9%。 尽管央行在7月底第二次降息，但7月份房销还是出现了小幅回调。CREA新闻稿指：“加拿大央行自2020年以来首次降息后，虽然6月出现了恢复势头的早期迹象，但加拿大房地产市场活动在7月份暂停了。” 加拿大央行几个月来连续降息两次，最近一次是在7月24日。 CREA高级经济学家Shaun Cathcart告诉Global News，7月份的情况好坏参半，有的上涨，有的下跌，具体取决于当地市场的情况，央行最新的降息并没能及时推动像6月份出现的房屋销售增长。 CREA主席James Mabey在周四（15日）的声明中表示，虽然开始降息尚未转化为销售额的显著增长，但情况已经开始发生变化。 该协会称，预计未来还会有更多降息，加上被压抑的需求，应该会在明年重燃房地产市场。 蒙特利尔银行（BMO）资本市场高级经济学家卡西奇（Robert Kavcic）表示，目前市场仍相当低迷，销售量处于合理水平，且大部分上市流量并未使市场饱和，价格仍保持稳定。 他在一份报告中指出，“考虑到近年来价格、活动和利率的大幅波动，这个结果应该会让整个行业感到兴奋。” 数据显示，7月份的房屋挂牌量增加，销售量下降，正在推动市场朝有利于买家的方向发展，销售与挂牌比例为52.7%，低于6月份的53.5%，但仍被认为属平衡区间。 尽管挂牌房屋数量比去年有所增加，但全国平均房价仅比去年下降了0.2%，至667,317元。 屋价指数(Home Price Index)所得的基准价，虽然比去年下降了3.9%，但就比6月上涨了0.2%。 卡西奇指，大草原和加拿大大西洋地区房价由于负担能力对买家具有吸引力，市场仍然对卖家有利，而温哥华和蒙特利尔看起来基本上都很平衡。 安省市场处于分散状态，尽管公寓市场已被供应淹没，但多伦多的独立屋市场则保持坚挺。 卡西奇称，虽然最近的降息并未对市场产生太大影响，但这是意料之中的，因为很少有买家使用可变按揭贷款——即对加拿大央行利率变化立即做出反应的类型。 但随着决定固定利率按揭贷款的债券市场开始对加拿大和美国未来的降息预期做出反应，借款利率可能会开始下降。 他预计，借贷成本在明年春季有望下降约百分之四。 加拿大央行将于9月4日发布下一次利率决定，而美联储（Federal Reserve）将于9月18日发布利率公告。 图：加通社 V6

【星岛都市网】由于可变利率抵押贷款而导致成本飙升，卑诗有两名房东被允许向租户大幅增加租金，以抵消他们的财务损失。 在最近卑诗省租务处 (Residential Tenancy Branch) 的一项裁决中，仲裁员批准了房东的 4 个出租单位租金在 2 年内总计可上涨 23.5%。 根据省府政策，2024 年租金只能上涨 3.5%。 5 月发布的裁决称：“房东经历了大幅利率上涨，导致物业管理变得不可持续。” 因此，明年每个租户每月将多付数百加元。 目前房屋租金为 1,282 加元至 1,550 加元，到 2025 年将增至 1,628 加元至 1,968 加元。 省房屋厅长柯议伦 (Ravi...

【星岛综合报道】为了尽可能省钱，卑诗省越来越多的房贷户选择短期固定利率抵押贷款。 卑诗省加拿大抵押贷款经纪人协会主席凯西 (Rebecca Casey)说：“我们已经看到了更多的3年期固定利率条款。” CityNews 报道，凯西指出，这一趋势在 2023 年初首次开始升温，现在它已成为房主的主要选择，正如许多人对利率下降的预期和抱持希望一样。 加拿大央行将于 9 月 4 日发布下一次利率公告，凯西无法预测市场此后将走向何方。“目前他们没有理由不降息。从长远来看，普遍的共识是，“正常”利率水准预计大多数固定利率将降至3%至4%。最终我们会到达那里，但什么时候？我们不知道，希望在不久的将来。” 凯西更担心供需失衡问题。“我们现在从开发商那里听到了他们完成专案和启动新专案的能力以及劳动力成本和劳动力短缺的情况。由于降息，资格认证的空间更大，所以我们肯定会看到更多的活动，但更大的问题是我们这里存在重大的供需问题。” 当谈到温哥华房市的不可负担性时。她说：“我看到的是，我们并没有处于疯狂的情况，即每次销售每种产品都有 10 多个报价，但我们仍然看到商品以全价出售，我不知道这是买方市场还是卖方市场，我认为现在每个人的期望都有点不正常。卖家希望他们能得到比他们支付的更多的东西，而买家则希望达成协议。我们现在正处于一个奇怪的区域，每个人都有不同的期望。” 她建议有意买房的人要盘算一下自己的财务能力。“可以找一个有资格的人来帮助你完成这个任务。花一些时间，写下你的开支，很实际地面对需要承担的抵押贷款能力。” v01

【星岛都市网】一位 95岁的亿万富翁买下了多伦多东北部边缘的一块地皮，原计划在那里修建的购物中心被取消了。 现已被放弃的位于Steeles Avenue East 5855-5955 号的Lesso Mall购物中心计划只是士嘉堡地区一系列购物中心计划中的最新一个，此前的 Landmark Mall 开发计划和 Mosaic 计划均已中止。 2023年，在Lesso Mall被亿万富翁吉姆·帕蒂森收购后，一块褪色的宣传Lesso Mall计划的招牌被从该地撤下。吉姆·帕蒂森是加拿大第二大私营公司吉姆·帕蒂森集团的九十多岁巨头。 此后，提交给市政府的计划显示，购物中心提案已正式被取消，取而代之的是一份修改后的规划，将在原有基础上建造一座单层配送中心和仓库综合​​体，占地面积为 35,752 平方米。 虽然在目前的零售环境下取消购物中心的计划不会让任何人感到意外，但这一变化可能会让当地人感到非常失望，因为他们长期以来一直忍受着这块空置的土地，希望未来能有零售业的发展。 经过二十多年的等待，他们想要修建新购物中心的希望破灭了，取而代之的是一座不起眼的建筑群，它只不过是该地区新的就业用地而已。 根据提交给市政府的 2023 年文件，该开发项目“将有助于增加未充分利用的空置地的就业，并将创造约300个就业岗位。” （言西早 图 essomallcanada.ca）

【星岛都市网】加拿大RBC银行经济研究部的最新报告显示，借贷成本上升导致的住房负担能力紧张将在今年夏天继续拖累多伦多“低迷”的房地产市场。 上周发布的报告表明，包括多伦多在内的全国各地房地产市场在销售活动开始回升之前，需要进一步降息。 报告指出，尽管“6月份转售量小幅上涨”，但7月份转售量下跌0.7%，基本抵消了这一涨幅。 报告指出：“在负担能力紧张的情况下，买家显然希望获得更大幅度的降息。” 报告指出，在供应方面，库存正在“迅速增加”。报告称，疲软的需求“远远不足以吸收待售房产的激增”。 报告中称：“公寓市场尤其如此，今年一波新单元竣工使得公寓活跃挂牌量较去年同期增长了 64%。” 独立式住宅挂牌量也比去年同期增加了 48%。 报告指出，过去四个月房价“基本保持平稳”。 7 月份 MLS 房价指数总体基准为 109 万元，与 4 月份基本持平，但比一年前下降了 5％，这一下降考虑了去年秋季的“温和调整”。 报告进一步指出，公寓价格是“年度跌幅的主要原因”。 报告称：“我们预计公寓库存的增加将在短期内对价格造成下行压力。今年晚些时候以及 2025 年需求的恢复应该会遏制这一疲软趋势。” 报告作者认为，加拿大央行今年夏初的降息代表着加拿大各地陷入困境的房地产市场的“转折点”，但迄今为止的影响却“好坏参半”。 “根据当地房地产委员会的早期报告，在 5 月至 6 月期间出现小幅上涨后，7 月份温哥华、卡尔加里和多伦多等一些市场的房屋转售量再次下降。不过，埃德蒙顿和蒙特利尔略有回升，”报告指出。 “需要进一步降息才能有效降低购房成本，并更广泛地刺激购房者需求。” 加拿大央行 7 月份将基准利率下调至 4.5%，这是继 2022 年初开始的大幅加息周期后，今年第二次连续降息。 报告中写道：“不同市场的供需平衡存在很大差异。” “卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔的情况对卖家有利，但程度较轻。多伦多地区的情况则相反，买家占上风——尽管只是勉强占上风。温哥华的情况则保持着一种脆弱的平衡。”  （言西早 图pixabay）

  【星岛都市网】牛津经济研究院(Oxford Economics)报告认为，加拿大房价将在今年下半年受到负担能力和更高利率的影响，第四季进一步下跌5%，并在人们意想不到的城市经历“大幅回调”。 《金融邮报》报道，牛津经济研究院经济学家的一项分析显示，由于缺乏负担能力和迫在眉睫的按揭贷款续签给全国各地的市场带来压力，今年加拿大的房价并未停止下跌。 牛津经济研究院经济学家史蒂洛（Tony Stillo）和达文波特（Michael Davenport）表示，牛津研究院认为加拿大房价在2024年第四季将再下降5%，相较2022年第一季加拿大房屋销售的峰值，降幅达到18%。 总部位于多伦多的牛津经济研究院首席经济学家史蒂洛表示：“我们认为，住房负担能力上升以及按揭贷款续签浪潮，给家庭带来的压力日益加大，将导致今年下半年房屋挂牌量的增长快于需求。” 史蒂洛和达文波特预测，加拿大主要大都会区的房价将受到严重打击。 他们在报告中表示：“我们预计2024年下半年，加拿大所有大都市的房价都会普遍下跌。” 例如，他们认为多伦多和温哥华的房价由于缺乏负担能力，将在今年年底前分别下降7%和10%，但本国其他地区的房价也将下跌。 该报告预计哈利法斯、卡加利、魁北克市和温尼辟等市场的房价将“大幅回调”。 据称，卡加利房价在接下来的第三季将下降5.1%，虽然这座亚省的石油之正经历购屋热潮，从2022年初的高峰到2024年6月，房价已上涨了11.6%。 然而这些城市的房价，预计将受到即将到来的按揭贷款续签浪潮的影响，因为有些人被迫挂牌出售房屋，但销情却未能跟上。 史蒂洛表示，这种情况“在债务较高的市场中更是如此”。 两人指，加拿大央行的降息“将为住房注入活力”，但基准贷款利率的持续下调，并不足以让许多房主免于以“显著”更高的利率更新按揭贷款冲击。 史蒂洛和达文波特预计，按揭贷款支付占可支配收入的比例，将在2025年中期达到9.3%的峰值，这是自1990年以来的最高水平。 他们表示：“这种房屋按揭贷款支付浪潮将抑制新按揭贷款的需求，并增加低收入家庭的财务压力，可能导致不良房屋销售增加。” 展望未来，牛津大学认为，负担能力要到2035年才能改善。 然而，要使之成为现实，还需要做很多事情，据估计，到2035年需要再建造420万套住房。 但他们认为多伦多和温哥华由于需求仍在，这两座城市不会回到可负担范围。 “我们的观点是，他们只会从住房供应的增加中获得暂时的缓解”。 图：加通社 V6

  【星岛都市网】加拿大住房统计计划（CHSP）最新发布的信息显示，多伦多43%的公寓为投资者所有，而温哥华这一比例为46%，这种由投资者驱动的楼市有着不为人知的阴暗面。 据《环球邮报》(The Globe and Mail)报道指，房地产投资是温哥华的一种生活方式，投资者（房屋不用于自住者）占公寓市场的近一半。近年来，多伦多几乎迎头赶上，从2019年到2022年，所有投资者拥有的公寓增长了28％。 2019年，CHSP开始发布“非业主占用”房产的数据，根据最新发布的信息，多伦多43%的公寓为投资者所有，在温哥华，这一比例为46%。 从原始数据来看，多伦多投资者拥有的房产数量已超过温哥华，2022年，多伦多投资者公寓数量为140,435套，温哥华市为47,585套。 西门菲沙大学城市计划副教授兼主任甄瑞谦(Andy Yan)表示：“多伦多的模式似乎正在与温哥华的（投资者）公寓购买模式趋同。”“在其他人连一套（公寓）都没有的情况下，有些买家已开始买第二或第三套。” 投资者不仅活跃于公寓市场，严格教授还发现，投资者在卑诗大学（UBC）附近的独立屋拥有率异常高，达54%，UBC位于富裕的Point Grey区内，被称为大温哥华A区（上图）。相比之下，投资者所有权在温哥华所有独立屋中的占比为19%。 加剧住房负担能力危机 由投资者推动的房地产市场存在问题，此类房屋可以长期闲置，也可以用于利润丰厚的短期出租，这两个问题都加剧了住房负担能力危机。 近年来，各省和地方政府纷纷推出政策来解决这两个问题，但仍有改进的空间。 加拿大统计局上周也发布了短期租金的新数据，甄瑞谦将此数据与加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)，以及人口普查租屋存量数据进行比较后发现，2021年温哥华的住房单位中有1.4%至3.1%是短租，而这些住房本来可以用作长租住房，这代表着将容纳2,392户家庭。 甄瑞谦表示，统计局研究调查了Airbnb和VRBO等平台上，一年中大部分时间用于出租的公寓，如果这些房源返回出租池，将使多伦多的租房存量增加1.2%至5.55%，亦即6,628个单位有潜力作为长期住宅。 “这仍然需要进一步研究，但它表明短租有可能正侵蚀加拿大某些城市的组屋存量。” 推高房价造成楼市不稳 此外，行业专家表示，投资者还会推高房价并造成整个房地产市场不稳定，这是目前正在多伦多上演的情况。加拿大帝国商业银行(CIBC)经济学家泰尔（Benjamin Tal）和多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand的最新报告显示，新公寓销售量正处于20世纪90年代以来最低水平，这是一个问题，因为投资者推动预售，预售决定建房融资。 多伦多大学（University of Toronto）研究住房和不平等问题的教授赫赞斯基（David Hulchanski）认为，“投资者房屋所有权增加的趋势回答了两个问题：加拿大许多地区的房屋存量金融化是否仍在继续？住房作为一种资产类别是否继续优于国家和全球经济中的其他形式的投资？而这两个问题的答案都是肯定的。” CHSP报告只关注非业主自住的房屋，但没有透露近年来推动多伦多公寓市场的预售或施工前销售的程度。 以多伦多地产公司Realosophy Realty总裁巴塞利斯(John Pasalis)观点，多伦多的预建公寓投资者愿意为预建公寓支付比转售单位高出30%至40%的费用，是因为楼花需要缴交的首付和分期付款较少，然后买家可以翻转该单位或将其出租并持有几年。 但他说，一旦这些买家在过去几个月停止购房，系统就开始崩坏，据称投资者现在正试图出售那些使他们陷入负现金流的单位，其成本已高于他们可以收取的租金。 “当市场由投资者驱动时，价格最终会超出应有的水平，对吧？这就是我们在金融危机期间在世界各地看到的由投资者推动的情况。正是这种繁荣推动价格高于原本应有的水平和合理的水平，”他说，“人们总是预计价格将永远持续上涨。” “现在多伦多的（公寓）价格在过去3、4年里一直相对持平，没有人再想购买楼花，许多拥有现房的人实际上正在试图将其出售。因此，目前市场上的公寓存量创下了历史新高，这在很大程度上是推动这一趋势的原因。” “有这样一种假设：即价格每年将上涨8%到10%，一旦这个条件消失，人们就会停止购买，建商就会停止建造。因此，从某些方面来说，这有点像庞氏骗局，当价格未能迅速上涨时就会崩溃。”“我们开始看到它的负面影响。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】据Rentals.ca和Urbanation周三(7日)发布的报告，加拿大各地的租金仍在上涨，但速度减缓为过去两年半年来最慢。 加拿大广播公司(CBC)报道，国家租金报告数据显示，7月所有住宅物业类型的平均租金为2,201元，比去年上涨5.9%。此资料是根据 Rentals.ca网络清单服务网(ILS)中新列出的单位。 此年比增幅是过去31个月以来最慢的；然而，有些市场仍较去年大幅上涨，而有些市场则有所下降。 Rentals.ca公关副总监拉达斯(Giacomo Ladas)表示：“我们发现，租金最便宜的省份也是租金上涨最快的省份。” 拉达斯说，相较之下，安省和卑诗省是仅有的两个租金较去年同期下降的省份，也是最意想不到的“唯二”省份。 随着一波公寓竣工上市，温哥华的租金比去年下降了约7%，多伦多的租金下降了5%。 另一方面，哈利法斯(Halifax)的租金增幅为18.2%，沙斯卡通、爱民顿和利斋拿(Regina)等草原城市也出现了两位数的增幅。 卡加利周边的小型楼市也开始复苏。 拉达斯说：“例如像劳埃德明斯特(Lloydminster)或莱斯布里奇(Lethbridge)，我们看到这样的地区(租金)同比增长20%。因此，二级市场似乎确实在加速发展，而主要城市则在某种程度上趋于成熟。” 沙省的租金继续为全国增长最快的，特殊目的建筑和共管公寓的年增长率为22.2%。但加拿大各地的平均租金仍比沙省高出38%。 拉达斯说：“因此，尽管该省的生活成本要便宜得多，但增长率确实在加快。” “我们在亚省和大西洋省份也看到了同样的情况。同比增长15%，而像卑诗省这样的地区则下降了2%。”他说：“所以波动相当大。” (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】房地产经纪人和观察人士表示，位于多伦多娱乐区中心37层的一套豪华公寓以亏损32万加元的价格售出，这是公寓市场几十年来亏损最大的一个例子。 房产经纪人Rebecca Romeo说，这套三居室公寓位于多伦多国际电影节举办地附近的King Street，对面是Roy Thompson Hall。本周，这套公寓要以123万加元的价格出售，面临着一场艰苦的战斗，而且此前几次尝试都以失败告终。 “我们确实处于买方市场，”Romeo在接受采访时说。他指出，同一栋楼里的许多其他经纪也面临着同样的逆风。 她说，她的客户对这笔交易很满意，尽管这比他在2021年支付的155万加元低了约21%，因为这让他最终可以把他的钱转移到其他地方。 “客户想要改变他人生中的这一章，继续前进。他对售价很满意，”她说。 Urbanation和加拿大商业银行(CIBC)最近在一份名为《挑战时期》(Challenging Times)的大多伦多地区公寓投资的报告中称，大多伦多地区待售的公寓过剩，导致许多其他业主无法出售，因为各种因素的综合作用使买家更加挑剔，尽管长期来看这可能会对负担能力产生不利影响。 CIBC的Benjamin Tal和Urbanation的Shaun Hildebrand写道，虽然低层市场似乎“处于合理状态”，但公寓市场“明显处于衰退状态，情况恶化到几十年来从未见过的水平”。 他们写道，由于利率上升，房价太高，买家难以承受，但由于开发成本高昂卖家又不想降低价格，而是选择提供激励措施来竞争。他们表示，新公寓的销量正处于1990 年代末以来的最低水平。 他们写道：“无论从需求方(投资者)和供应方(开发商)的角度来看，这种计算方法在经济上都不合理，导致市场陷入停滞。” Fox Marin and Associates的Ralph Fox说，房地产经纪人正在实地看到这种情况，但他警告说，任何一处房产都可以作为这种现象的典型。 “房产在市场上停留的时间更长了。几个月来，公寓的库存开始增加，”他说。 但他表示，虽然预售公寓的许多业主都是投资者，但很多人并不处于被迫出售的境地。 “他们在坚持，”他说，并补充说，这是他对任何考虑在这个市场出售房产的人的建议。“如果你在多伦多有一笔来之不易的资产，那就坚持，坚持，再坚持。利率将会下降。” 造成供大于求的一个因素是，新公寓的开发商正面向投资者而非最终用户进行营销。 Devron Developments的Pouyan Safapour表示：“我们在一个糟糕的时期获得了大量产品…不幸的是，一些人将在未来几个月蒙受损失。” 但他说，市场放缓也对新公寓项目的启动产生了连锁反应，这意味着新建公寓项目的数量正在下降。他说，这意味着几年后上市的公寓数量将跟不上人口增长的速度。 “这对负担能力来说真的很糟糕。所有类型的公寓价格都将大幅上涨，”他说。 多伦多房地产经纪人 Teuta Guci 表示，低层住宅市场供应量较低，因此买家仍在竞争房产。 她指的是Leslieville的一处独立住宅，挂牌价为172.8万，由于有三位买家竞标，最终成交价为212万加元。 她说：“买家仍持观望态度，等待降息。但他们现在就应该行动，因为在他们等待期间，价格会上涨。” 图片：CTV

【星岛都市网】多伦多地区房地产委员会表示，7月份的房屋销售量较去年有所上升，但较上月有所下降，同时挂牌房屋数量大幅增加。 ​ 该委员会表示，7月份大多伦多地区共售出5,391 套房屋，比去年同期的5,220套房屋增长3.3%。 经季节性因素调整后，7月份销售额较6月份下降1.7%。 ​ 新上市房屋总数为 16,296 套，较去年增长 18.5%。 与去年同期相比，挂牌房屋数量增长速度超过销售速度，但价格小幅下滑至 1,106,617 加元，下降 0.9%。 ​TRREB主席Jennifer Pearce表示，与去年相比，销售的增长令人鼓舞，这是低利率开始产生影响的潜在迹象。 ​ "我们可能开始看到加拿大央行6月和7月宣布的两次降息带来的积极影响，" Pearce周二在声明中称。 ​ “预计未来几个月借款成本将进一步下降。预计随着购房者受益于较低的月供，销售将会加速。” ​ 7月份，大多伦多地区独立屋的平均价格为1,425,927加元，而公寓的平均价格为718,698加元。 ​ 旨在代表典型住宅的综合基准价格7月份较去年同期下跌了5%。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】无数建筑商被困在无法出售的新建房屋中，并不是因为他们的产品不好，而是因为许多人由于难以承受房价而无法购买，或者由于市场不确定性而不想进场。 《金融邮报》（Financial Post）报道，为了让潜在买家摆脱这种游移状态，建筑商正在抛出按揭贷款激励措施，以“Countrywide Homes”为例，开发商将3年期按揭贷款利率定为仅为2.34%，这还不到市场标准利率的一半。 “我们有库存需要转移，”CountryWide Homes销售和行销经理Richard Mariani说，并称是从贷方那里获得了帮助，但就不肯透露是哪家银行。 “银行不想把他们的名字写在上面。” 尽管Countrywide的融资促销活动非常火热，但Mariani还没有看到任何接受者，“买家希望以这种或那种方式进行谈判，但大多数买家已经有了自己的贷款机构，因此如果他们想要更优惠的价格，我们将提供更好的折扣，而不是更低的利率，我还没把按揭贷款推销出去。” 原因之一可能与按揭贷款资格有关，当建筑商向你提供激励时，贷方通常会从贷款价值中扣除。 结果就是你必须投入更多的钱，例如，假设你以5%的首付购买了一套价值500,000元的房屋，并享受价值30,000元的建筑商利率激励，这30,000元将贷款价值减少到470,000元。贷方只会向你提供高达95%的按揭贷款，即446,500元。如果没有激励措施，你可能有资格获得高达475,000元的贷款。（预设保险费是额外的，通常计入按揭贷款。） 实际上，透过利用这诱人的低利率，你可以将所需首付增加一倍以上，这就是为什么一些借款人会敦促建筑商在购买价格上给予更大的折扣。 另请注意，按揭贷款规则要求你证明，你可以负担比你将要支付的利率高得多的利率。要获得2.34%的利率，借款人需要符合银行监管机构规定的最低5.25%的利率的负担能力。 你还必须阅读细则，一些建筑商对适用促销利率的按揭贷款规模施加限制。以Countrywide为例，尽管他们以超过200万元的价格出售了许多房屋，但他们的最高按揭贷款为100万元。 顺便说一句，这可能需要一段时间，而一旦利率下降到足以让更多购房者进场时，这些激励措施将会被抛在一边。 “我们可能需要两到三年的时间才能回到热门市场，”Mariani预测。如果利率继续像6月以来那样的降幅，那么可能会更早。“一直在场外的精明买家只是在观望和等待。” 图：路透社 V6

【星岛都市网】以温哥华为代表的卑诗省以房价难以负担著称，温哥华最近被评为加拿大“最难负担”的城市，也是全球第三最难负担的城市，但同在卑诗，有些房产却便宜得出奇，位于省北部的威利斯顿湖度假村（Williston Lake Resort）叫价仅200万元，只是温哥华一幢普通独立屋的价格。不是梦！ 威利斯顿湖度假村最近挂牌上市，售价200万元，而大温地区独立屋的平均售价已超过200万元。 该度假村占地103英亩，虽比温西的杰里科海滩公园(Jericho Beach Park)稍小，却远比温哥华独立屋的平均面积要大得多。 这处功能齐全的度假村占地11,000平方呎，主木建筑设有14间卧室、一间商用厨房以及一间带酒吧和落地壁炉的休闲娱乐室，是由具有40年历史的著名建商Pioneer Log Homes一手打造。 此外，还有用于各种娱乐、会议和其他杂项活动的其他房间。 度假村外设有房车公园、动物收容所和其他照顾大型动物的设备，附近有大量野生动物。 度假村的网站上写道：“让自己沉浸在周围未受破坏的度假小屋自然环境中，”据称，该区域有丰富的野生动物，包括麋鹿、狼、灰熊和驼鹿等。 这座巨大的房产提供了在许多城市卖盘中找不到的东西，但这是有原因的。 度假村位于威利斯顿湖(Williston Lake)湖畔，位于人口1,000人的Hudson's Hope小镇以东，地点相对偏远。 威利斯顿湖是卑诗省最大湖泊，也是世界第七大水库，附近最大社区是20,000多名居民的圣约翰堡（Fort St. John），距离度假村有一个多小时路程。湖边最大城镇Mackenzie，是一个约有3,700人的伐木小镇。 该度假村是距离贝耐德水电站(W.A.C. Bennett Dam)最近的住宿地点，对于厌倦了城市生活的人们来说，这可能是一次远离尘嚣的不错机会。 图：REW V6

【星岛都市网】随着安大略省房地产销售持续下滑，大型开发商正在向政府寻求税收减免的帮助，他们承诺减税将为购房者带来更低的价格，从而恢复销售活动。 一些房地产公司联合起来成立了一个名为“反对新房税联盟”(oalition Against New-Home Taxes，简称“CANT”)的新组织，要求省政府和联邦政府削减一些影响新建筑及其背后的费用。 ​ 他们的要求包括大幅降低开发费用(15年来开发费用上涨了1200%)，以及完全取消新公寓项目的HST，就像租赁项目已经做的那样。 他们还希望取消安大略省高昂的土地转让税，该税是全国最高的(取决于房价)。多伦多的新房主还需要额外缴纳市政的土地转让税，考虑到这个城市高昂的房地产价格，这笔税款可能非常高。 ​ 作为交换，这些公司表示，他们将把减税剩下来的部分直接转移给消费者。 “我们意识到有些事情必须改变，我们开始思考创造性的方法，让政府坐到谈判桌前，进行诚实的对话，共同寻找解决方案，”联盟的领导人周四对加通社表示，该联盟由18家开发商组成。 ​ “我们认为，实现这一目标的方法之一是签署一项承诺，承诺每减税一加元，这群开发商就会相应地降低价格，以确保节省下来的钱能使购房者受惠。” ​ 他们的请求也让一些内部人士了解到，省内销量不断下降、房价居高不下的严峻形势，这已促使开发商在过去几年里暂停了数十个原定开工建设的开发项目。 他们写道:“你不可能以足够低的价格出售（安大略省的住房）来获得销量的同时还能赚到钱。如果你赚不到钱，或者不能达到一定的利润率，银行就不会为你的项目提供融资，这意味着所有项目大部分都会陷入停滞。” “为了解决今天的住房负担能力危机，政府必须采取大胆行动，降低建房成本和购房成本。” 编译：YUAN 图片：资料图

【星岛都市网】加拿大一项买房新政今日（8月1日）生效！一些希望进入房地产市场的加拿大人现在能够获得30年期抵押贷款，这是自由党政府为使拥有住房变得更容易负担而采取的举措。 接受《环球新闻》采访的专家表示，虽然一些购房者可能会看到他们的借贷能力因为新制度而增强，但对住房负担能力的总体影响可能有限。 ​ 从今天开始，一些首次购房者将能够延长摊销期至30年，即偿还全部抵押贷款的时间从加拿大标准期限25年延长至30年。 ​ 对于那些无法负担每月抵押贷款月供的加拿大人来说，延长还款期限将有助于减少每月的定期还款额。 加拿大财政部长兼副总理方慧兰（Chrystia Freeland）在 4 月公布的2024年联邦预算中宣布了这些变化。本周早些时候，她告诉记者，周四生效的这一变化是一系列措施的一部分，旨在提高被排除在住房市场之外的加拿大人的住房负担能力。 “这意味着月供会降低，这样更多的加拿大年轻人就能负担得起新房的每月房贷。这只是我们政府正在采取的几项措施之一，以帮助年轻的加拿大人为储蓄首付款，并买得起自己的房子。” 相关阅读：好消息！加拿大宣布两大住房新政：房贷还款期延长、购房提取额翻倍！ Ratesdotca的抵押贷款和房地产专家Victor Tran表示，将抵押贷款期限额外延长五年可能会使购房者的借贷能力增加大约5%，从而使潜在的房主有可能获得更多的贷款。 蒙特利尔银行(BMO)高级经济学家Robert Kavcic表示，延长贷款期限相当于在持有成本方面将抵押贷款利率降低 75-80 个基点。 ​ 他在接受《环球新闻》采访时表示:“对于那些能够真正使用这项服务的人来说，从每月还款的角度来看，这是一个相当有意义的变化。” ​​ Kavcic和Tran表示，申请30年期抵押贷款需要满足一些标准，这可能会减少实际受益于此的加拿大人。 ​ 谁有资格申请30年期抵押贷款? 申请中的借款人中至少有一位需要符合加拿大政府对首次购房者的定义之一，才能从贷款人那里获得30年期的抵押贷款。 政府将以下情况列为首次购房者：从未购买过房产、过去四年内未居住在自己或配偶所拥有的房屋中、近期婚姻或同居关系破裂。 此外，房屋必须是新建的并且尚未有人居住。 ​ 最后，30年分期偿还制度只适用于有保险的抵押贷款。只有当买家首付低于房屋总价的20%，且房产的购买价格低于100万时，抵押贷款才可以投保。 ​ Tran表示，获得新建房屋的保险可能最终会成为许多加拿大获得30年期抵押贷款的阻碍。多伦多和温哥华的许多房产，即使是入门级的，价格也已经超过 100 万，这就排除了从加拿大抵押贷款和住房公司等保险公司获得抵押贷款保险的可能性。 Tran补充说，许多预售单元的建筑商要求预付至少20%的首付款，因为他们需要早期的现金流来开工。这笔首付款也排除了在新建房屋上获得保险的可能性。 ​ “实际上，全国没有那么多人能够利用这个新项目，”Tran说。 30年期抵押贷款更负担得起吗？ 据悉，有批评者质疑它是否真的提高了市场的负担能力。 Tran指出，如果选择延长CMHC将在现有抵押贷款保险费的基础上再增加20个基点的“保险附加费”。在安大略省，这笔保险附加费还必须预先缴纳税款，从而增加了房产的成交成本。 ​ Tran研究了安大略省一位首次购房者的数据，这位购房者的年收入为10万加元，五年期固定利率为5.0%，购买价值40.5万加元的房屋时，首付最低为5%。 ​ 按25年分期付款计算，买家每月需支付2327加元。 ​ 将期限延长至30年，购房价格可能会上涨至42.8万左右，这是Tran根据借款能力的提高、保险附加费和其他税收计算出来的。五年期间，每月还款额为2261加元，每月少付66加元。 虽然较低的月供和购买力的提高可能会帮助有资格享受新制度的首次购房者，但Kavcic质疑延长期限是否能给负担能力带来长期效益。 他表示，当还款期限延长时，价格往往会上涨，以抵消需求的增加，由此产生的连锁效应是，加拿大人要在更长时间内支付更多的房贷。 ​ Kavcic还指出，从长远来看，支付额外五年的利息也会让加拿大人付出更多。 ​ 他说:“你的债务期限延长了，需要更长时间才能还清债务，而且在贷款期间你要支付更多的利息。因此，加拿大人基本上在是在更长的时间内承担更多的债务，却没有真正减轻负担。” ​ 他说:“归根结底，加拿大人会过得更好吗？可能不会。” ​ 由于加拿大央行在6月和7月连续降息，借贷成本已经在下降，加拿大可获得的抵押贷款期限也随之发生了变化。 Tran 表示，尽管已经两次降息，但由于房价居高不下，加拿大的住房价格仍然难以承受。预计今年晚些时候还会进一步降息，他表示，房地产活动可能会在今年秋季某个时候回暖，但目前市场处于停滞状态。 Kavcic 同意，住房市场的整体承受能力将由加拿大央行的政策利率等市场力量决定，而不是自由党的还款期限变化。 他预计，央行缓慢的宽松周期将有助于降低加拿大人的借贷成本，并在未来一年恢复部分购房者的负担能力。 “这需要一些时间。但我们正朝着更好的负担能力迈进，大概到 2025 年左右。” 编译：YUAN 图片：资料图

【星岛都市网】最新一份报告显示，大多伦多地区及汉密尔顿地区的公寓租金三年来首次下降。 Urbanation Inc. 报告称，大多伦多地区和汉密尔顿地区新租公寓的第二季平均租金，比去年下降1.2%。 报告称，4 月至6 月期间的平均租金为每平方英尺3.97 加元，即一间 686 平方英尺的公寓为2,723 加元，低于去年同期的每平方英尺4.02 加元，这是自2021 年以来首次下降。 Urbanation行政总裁 Shaun Hildebrand 表示，租金小幅回落主要是由于公寓竣工量激增，但由于新公寓销售和开工量大幅下降，这种趋势不太可能持续下去。 对于自 2000 年以来竣工的专用出租公寓，租金比去年上涨了 2.2%，达到每平方英尺平均 4.08 加元，其中多伦多租金下降了 0.5%，而其他地区的租金则上涨了 7.7%。 专用出租公寓空置率从 2022 年第二季的 1.6%...

【星岛综合报道】审裁官裁定一户城市屋两名户主多次使用门铃摄录机附设的扬声器向邻居大吵大闹，用语涉及“污言和侮辱”，构成了滋扰。 根据卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）周五（26日）公布的裁决，陈康荣（Hon Wing Chan，译音）及张红（Hung Angela Cheung，译音）因违反禁止不合理噪音的附例，被处以900元罚款。 在卑诗省，多层式住宅楼宇和城市屋的公有资产由分契式住宅管理公司拥有，并由业主委员会管理，并负责制订相关附例。 裁判官威克（Alison Wake）在判决书中写道：“这次裁决的罚款，大部分与户主从门铃发出的噪音有关。具体而言，管理公司指两名户主利用门铃，将他们的声音投射到整个分契住宅的公共区域，包括向其他住户大叫大喊和使用不恰当的语言。” 陈和张被罚共18次，每次罚款50元。 该住宅的噪音附例规定，当声浪干扰到他人使用和享用其物业时，有关的噪音就属于不合理，并构成滋扰。 判决书解释说：“要符合这标准，噪音必须达到一般人无法忍受的水平。” 陈和张未有对他们曾经使用Ring门铃摄录机的扬声器或对讲机提出异议，但辩称噪音是从他们的住宅范围内发出，而不是在公共区域，因此管理公司没有理据以他们发出噪音为由处以罚款。 噪音多在深宵发出 两人还表示噪音的音量很小，没有传到公共区域，然而审裁处在翻查了影片证据后表示不同意此说，并指影片显示噪音在对面街都能听到，而且叫喊声经常发生在晚上大约10时或11时。 裁判官表示：“我作出这项裁决是依据事件发生的频率、使用了污言和侮辱性语言、事件的严重程度，以及这些事经常发生在深夜这几个事实。我认为，一般人会觉得这些噪音是无法忍受的。” 然而，审裁处基于管理公司没有遵循适当的处罚程序，下令取消其中两项50元的附例罚款；出于同样原因，亦驳回了管理公司要求追加850元罚款的要求；同时拒绝颁发要求户主拆除门铃摄录镜头的命令，因为业主委员会的附例本身，并无禁止装置这类设备。 审裁处的颁令明确命令陈和张必须遵守业委会禁止不合理噪音的附例。裁判官补充说：“鉴于在是项纠纷中发生的事故次数之多，作出这个裁决是合理的。” (美联社资料图片) V20

【星岛都市网】由于利率上升继续对市场造成压力，今年第二季多伦多公寓销量下降近两成。 多伦多地区房地产委员会 (TRREB) 发布的新数据显示，4 月、5 月和 6 月只有 5,474 套公寓易手，而去年同期为 6,824 套。 就在数据公布一周前，房地产研究公司 Urbanation 发布了一份报告，显示今年上半年新公寓销售量因“开工急剧下滑”而跌至 27 年来的最低点。 TRREB 行政总裁 Jennifer Pearce 表示，公寓市场对利率非常敏感，因为该细分市场是购屋的传统切入点。 由于每月付款额仍然很高，而平均租金在过去一年中小幅下降，许多潜在买家仍处于观望状态。 随着明年负担能力的改善，越来越多的首次购房者将进入公寓市场。 2022年3月至2023年7月期间，加拿大央行10次升息，将其关键隔夜贷款利率从0.25%的历史低点一路升至5%。 目前，央行已连续两次会议降息，并表示只要通膨继续放缓，就会进一步降息。 TRREB 在报告中指出，第二季 GTA 公寓挂牌量激增...

【星岛都市网】加拿大帝国商业银行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地产正面临几十年来最糟糕的市场状况，并警告，投资人已从市场上消失。这个问题在投资人占买家比例超过三分之二的大多伦多公寓市场尤其严重，令问题更复杂的是公寓转售市场疲软，库存上升，价格下降，进一步削弱了新建筑的需求。 CIBC指出，加拿大的人均经济衰退比大多数人想像的还要严重，这种下降始于2022年中期，而且一直在下降。CIBC经济学家泰尔（Benjamin Tal）解释说：“以目前的下降速度，它已经接近2008年和1991年经济衰退时的下降速度。” 他补充道，“事实上，可以公平地说，鉴于当前的环境，加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。” 据悉，大多伦多地区的房地产本质上分为低层建筑和公寓两个截然不同的市场，低层建筑市场目前相当活跃，广泛的升级分区政策有助于抬高土地价值，公寓市场则是另一个故事。 泰尔指出，公寓市场“显然处于衰退区域，状况恶化至几十年来未见的水平。”而让情况变得更具挑战性的是，投资者在预售市场中的角色，“他们占买家的70%或更多”。 报告指，较高的利率、经济疲软和价格停滞环境下，许多公寓买家依托提高租金以支付按揭贷款，并靠房屋升值来赚钱，但房价停滞会扼杀这个选择，按揭贷款利率上升则使企业更难渡过经济低迷时期。 由于新建房产、借贷和其他费用的成本较高，多伦多和咸美顿地区新公寓的平均每月拥有成本已攀升至3,250元，这比2022年高出21%，比2021年高出54%。 同时，该地区新公寓的平均月租金达到创纪录的2,700元，但这还不足以支付新公寓投资者的费用。 更多的投资者自掏腰包来支付成本——这种情况被称为“现金流为负”。 报告称，今年使用按揭贷款购买新竣工公寓的投资者中，有81%的现金流为负，平均每月损失605元。 这一数字高于去年，当时77%的杠杆投资者现金流为负，每月烧钱约597元。 高库存令投资人失去购买新公寓动力 在这样的泡沫市场中，开发商通常会降低价格，直到最终用户介入。然而，最终用户可以支付的价格与投资者支付的价格之间存在太大差距，无法弥合。政策制定者声称希望透过建造更多房子来降低价格，从理论上讲，这确实将增加待售公寓的数量并进一步降低价格。 但开发商仍然面临着建筑成本上涨的问题，并且没有太多回旋余地，尽管销售疲软且需求创历史新低，但新公寓价格仅较高峰时下跌5%。 泰尔解释道，“从需求方（投资者）和供应方（开发商）的角度来看，这个计算数字没有经济意义。” 其结果是，新公寓销售“已经跌落至20世纪90年代末以来的最低水平”，而这恰恰是加拿大最大的市场，也是新房建设的主要推动力。 泰尔警告说，目前预售的楼花（预售公寓）比例不到50%，为20年来最低点。而项目需要至少70%的预售才能开始建设，因此经济放缓将进一步抑制建设。 令问题更加复杂的是现有的公寓供过于求。多伦多地区房地产委员会（TRREB）报告了一些有史以来最糟糕的销售情况，库存也达到了罕见的水平。结果，公寓转售价格调整了12%，投资人购买新公寓的动机就加低迷了。 “为了让公寓投资重新获得吸引力，我们必须等待转售价格和租金更快上涨，以及利率更大幅度下降，”泰尔解释道。 他还指出，在此之前，建设的动力将进一步下降，并警告，这可能会加剧负担能力危机，使其变得更加严重。 图：加通社 V6

【星岛都市网】一份新的报告称，加拿大最大的公寓市场正面临着几十年来最大的考验，因为每月亏损的投资者数量和损失金额都在激增。 加拿大帝国商业银行CIBC和Urbanation的这份报告称，成本上升导致今年上半年82%的新公寓投资者的抵押贷款现金流为负，高于2022年的52%。 该报告显示，2023年完成公寓交易的投资者每月现金流为负597加元，高于2022年的每月223加元，而在2021年和2020年，投资者平均每月仍在盈利。 报告称，由于利息成本上升，加上高价公寓的竣工，使去年的购房成本上升了21%，远高于租金8%的涨幅。 作者本杰明·塔尔(Benjamin Tal)和肖恩·希尔德布兰特(Shawn Hildebrant)说，金融形势正在大幅放缓销售和公寓完工速度，这将导致未来几年住房存量停滞。 他们说，这些压力意味着加拿大房地产市场，尤其是大多伦多地区房地产市场，正面临着自1991年经济衰退以来最重大的考验。 编译：YUAN 图片：加通社

google街景 【星岛都市网】大多伦多密西沙加的一幢公寓的多名居民，被公寓大楼业委会和管理层频繁发出的律师信吓怕了。 据CBC报道，2022 年科姆斯（Richelle Komes）购买了这里的一套两居​​室公寓，自那时起情况越来越糟。2023年2月，她第一次收到其居住的公寓大楼管理部的警告信，称她允许一位访客（她的亲戚）过夜，并将车停在她的地下停车位内。 公寓经理在信中写道：“我们的访客似乎喝醉了，这对公共安全和大楼内的其他居民构成了危险。” 科姆斯说，她不知道有任何访客限制，当她向管理人员索要规则的副本时，却没有得到。 五个月后，大楼才正式定下访客限制，指任何客人每月到公寓过夜超过一晚，都需得到物业经理或业委会许可。 翻查资料，该幢公寓在2020年疫情期间，曾要求业主为每位长期留宿访客每日支付30元，以应付用水量增加及大楼维护，最后在业主投诉下没有执行。 住户经常收到律师信 135 Hillcrest楼高22层，拥有341个住房。由三人组成的公寓委员会管理。 科姆斯是135 Hillcrest Ave. 十几位业主之一，他们对大楼的管理方式表示担忧。许多人表示，他们担心公寓董事会和管理层会骚扰和恐吓他们，因为公寓公司经常使用法律警告，而业主们表示，这些警告是为了让他们闭嘴。 从其中七封近年发出的律师信可见，业主们被指控的问题包括骚扰、违规、散布流言、制造噪音和诽谤等。每次业委会都命令业主支付发信引起的相关法律费用。 今年四月，科姆斯再收律师信，称她对业委会和其聘请的暖通空调工程公司发表诽谤性评论，行为构成工作场所骚扰。她被要求支付800元律师撰写该五页信件的费用。 我愤怒极了，信中的一切都不属实，科姆斯说。 另两名业主Arpil Dedhia和Dhawani Shah，去年就因百叶窗不符公寓大楼章程规定，与业委会陷入法律纠纷。 另一业主Raulson Sequeira今年一月，也收到律师信，指他与大楼工作人员争吵、散布流言并提出毫无根据的指控。信中又说他与其他居民搭讪。 到了二和三月，Sequeira再收到三封噪音投诉信，其中一封指他的女儿在走廊跑步。 他要求业委会提供监控录像，以证明他的女儿奔跑并造成相当大噪音，但对方却回复称没有此类记录。 Sequeira觉得，自从他提出包括大楼访客限制及业委会常卷入诉讼等意见后，自己就被针对了。 第一次置业的Sequeira对此感到很难过，这原本应该是一个理想家园才对。 业主Steve Moran则表示业委会管理的是一栋居民楼，不是惩教所。 总部位于多伦多的倡导组织安大略公寓业主协会 (COA) 的创始人兼首席执行官 Linda Pinizzotto 表示，业主和公寓管理委员会之间的纠纷很常见，但 135 Hillcrest 的问题数量听起来“极端”。  “业主委员会会需要冷静下来，记住他们确实代表业主，”Pinizzotto说。 律师Audrey Loeb则说，假如业主需要对抗业委会，她建议聘用律师遵循《共管公寓法》（Condominium Act）处理。 科姆斯说没有钱聘请律师，自去年起，她多次联系安省共管公寓管理局（Condominium Authority of Ontario）及安省共管公寓管理监管局（Condominium...

【星岛都市网】一家房地产研究机构的新报告显示，由于多伦多“建筑开工量大幅下降”继续影响库存水平，2024年上半年，新公寓销量暴跌至27年来的最低水平。 Urbanation Inc.表示，今年上半年，大多伦多和汉密尔顿地区（GTHA）仅售出3159套新公寓，比去年同期下降了57%，与10年平均水平相比下降了72%。 Urbanation表示，这也是自1997年以来新公寓销售最慢的上半年。 Urbanation总裁 Shaun Hildebrand 在新闻稿中表示:“由于公寓价格仍接近历史高位，6月份利率仅较22年高点小幅下降25个基点，买家在预期进一步降息以及待售公寓供应激增的情况下仍保持谨慎。” “2024年第二季度公寓市场状况的持续疲软可能会导致更多原定于今年推出的项目被搁置，而其他难以达到建筑融资销售门槛的项目可能最终会撤出市场。” Urbanation 表示，目前 GTHA 未售出公寓单元总数已达到创纪录的 25,893 套，相当于约 34 个月的供应量。该组织指出，这比长期平均水平多出了大约 10,000 套。 然而，尽管出现过剩，但价格仍保持相对稳定。 Urbanation 表示，过去一年未售出房屋的平均要价仅下降了 2.6%，过去两年下降了 4.5%。 新闻稿指出：“这表明，由于开发和融资成本高昂，以及市场高峰期土地价格创下历史新高，新建公寓价格已经变得非常坚挺。” 由于借贷价格大幅上涨，大多伦多地区的房地产市场在过去两年中面临巨大阻力。 6 月份，大多伦多地区所有房产类型的房屋平均售价为 1,162,167 加元。这一价格低于 2022 年 2 月的峰值...

【星岛都市网】加拿大抵押贷款和住房公司表示，6 月新屋动工率比 5 月下降 9%。 该机构表示，经季节调整后，6 月新屋动工达 241,672 套，低于 5 月的 264,929 套。 与 2023 年 6 月相比，加拿大三大城市中有两个城市的实际新屋动工量明显下降，其中多伦多下降 60%；温哥华下降 55%。 蒙特利尔 6 月新屋动工量年增 226%。 6 月加拿大城市中心的实际新屋动工数量为 20,509 套，较去年同期的...

【星岛都市网】40岁的Alexis Levenson以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，但她的终极目标是换一个独立屋。 据Toronto Life报道，40岁的Alexis Levenson是一家金融科技公司的高级客户经理。2016年，Alexis以37.5万加元的价格在Corktown购买了一套一室一卫的公寓，她的最终目标是买一套独立屋。到了2022年9月，她的公寓价值几乎翻了一番，市场开始放缓，所以她认为这是扩大规模的好时机。 她想要一套至少有两间卧室和一个地下室的房子，适合出租套房，以帮助支付她的抵押贷款。只要新房子靠近地铁站，她愿意搬到城市的任何地方。她给自己定了75万加元的预算，开始寻找房子。 选择1: Victoria Park和Danforth附近的Elward Boulevard 叫价$699,999 成交价$763,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这处房产——位于一条安静街道上的一栋可爱的小平房——步行即可到达维多利亚公园站和多家杂货店。她以高于要价20,000加元的价格买下这处房产，但别人的出价比叫价高出43,000加元。 选择2: St. Clair West附近的Jane Street 叫价$699,800 成交价$806,000 这套房产有一个可以使用的石制壁炉、一个前院和一个后院棚屋，Alexis认为她可以把它改成办公室。这套房子还附带一套可出租的地下室公寓，她的父亲就住在附近的Bloor West Village。 她给出了75万加元的报价，但卖家最终接受了比她高出5.6万加元的报价。 最终结果： Kennedy和Eglinton附近的Benjamin Boulevard 叫价$699,900 成交价$700,000 谷歌街景 Alexis很喜欢这栋房子——靠近Kennedy车站和即将建成的Eglinton Crosstown——有三间卧室和大窗户。地下室尚未完工。 她出价70万加元。她的房地产经纪人随后给了卖家三个小时的期限，以避免竞价战，这招奏效了。 自从搬进来后，她就把地下室装修成了一套两居​​室的公寓，目前以每月2,249加元的价格出租。 来源：https://torontolife.com/real-estate/the-chase-this-condo-dweller-always-wanted-a-house-when-the-market-cooled-she-pounced/

【星岛都市网】加拿大地产协会(CREA)表示，由于供应水准增加以及预计2024年降息幅度较小，导致春季市场平静，该协会正在下调下半年的地产市场预测数字。 该机构表示，预计全国房地产市场将逐步反弹，预计今年将有472,395套房产进行交易，较2023年增长6.1%，低于4月份预测的10.5%增幅。 6月售出房均价为696,179加元，比2023年6月下降1.6%；该协会表示，目前预测2024年的年增长率仅为2.5%，达到694,393加元。这低于先前预测的4.9%的增长。 与去年同期相比，6月易手的房屋数量下降了9.4%，反映出2023年春季房销活动更加强劲，但CREA表示，6月的房屋销量环比增长了3.7%。 CREA高级经济学家卡思卡特(Shaun Cathcart)表示，这并不是销售“令人震惊”的月份，但环比数据反映了全国住房市场复苏的一些早期迹象。 截至6月底，加拿大各地约有18万套待售房产，年增26%，但仍低于每年同期约20万套的历史平均水准。 (图：星岛记者摄) V02

【星岛都市网】央行利率下降使置业人士更有可能买房，但一份新报告称，加拿大央行上月将关键利率下调四分之一个百分点，并没有导致需求激增。 Royal LePage 昨（11日）发布最新房价调查，详细介绍第二季度加拿大各地的市场趋势，称部分省份的需求继续超过供应，但多伦多和温哥华今年春季的活动慢于平常。 Royal LePage 行政总裁 Phil Soper 表示，加拿大最大市场的价格仍然坚挺。新闻稿中表示，由于银行降息的预期很高，可以看到一些买家竞相在需求预期激增之前完成交易，但六月初第一次降息时，市场反应不热烈。 Leger 今年稍早进行的一项 Royal LePage 调查显示，如果利率下降，51% 的潜在购房者将重新开始购房，但只有 10% 的人表示，只有降息 25 个基点才会重返市场；约18%的人表示他们正在等待降息50至100个基点；23%的人表示他们需要看到降息超过100个基点。 报告显示，2024 年第二季全国房价总额年增 1.9%，达 824,300 加元，较第一季上涨 1.5%。 按房屋类型划分，全国单户独立屋的中位数价格年增 2.2％，达到 860,600...

【星岛都市网】大多伦多地区房地产市场开始发出危险的信号，除了惨淡的销售总额、新建筑项目放缓和抵押贷款债务达到历史最高水平之外，又有一些开发商熬不住宣布破产。 因为待售房屋在市场上等待的时间大大增加，对于某些楼盘而言，开发商发现自己无法售出足够的房屋来弥补成本。 现在出现了一个非常危险的趋势，即整个新开发社区和/或其背后的公司进入破产程序，随着大贷款机构开始收回他们的钱，买家不得不担心他们是否能以及何时能够搬进他们一直等待的新家。 其中最新的一个是位于列治文山的联排别墅开发项目，位于央街靠近King路的地方，由King Development Inc. 掌管，这家公司上个月刚刚被接管。 对 King Development Inc. 的接管令扩大到九块土地，包括位于列治文山Bostwick Crescent 8、10、12、14、16 和 18 号以及 Bond Crescent 2、6 和 8 号的堆叠式永久产权联排别墅开发项目。这里原本计划建造一个由联排别墅组成的住宅社区。这些地块于 2023 年 11 月 15...

【星岛都市网】一份新报告显示，6 月份加拿大房屋平均要价租金达到了2185加元，与去年同期相比上涨了7%，尽管这是13个月来最慢的年增长率。 Urbanation 和 Rentals.ca 联合发布的报告分析了后者网站的月度房源，报告称，平均要价租金较5月份下降了0.8%，这是自2021年初以来的最大月度降幅，与每年这个时候的通常月度涨幅相比，这是不典型的。 根据该报告，6月份加拿大一居室的平均要价租金为1918加元，比去年同期增长7.7%，而两居室的平均租金为2301加元，同比增长9.6%。 总体而言，6月份出租大楼的要价较上年同期跃升11%，达到2121加元的平均水平。 与此同时，公寓的平均租金为2320加元，上涨了2.6%。 大多数省份的出租大楼和公寓租金同比上涨，其中萨斯喀彻温省涨幅最大，为22.1%，达到1,339加元。安大略省的租金较上年同期下降1.3%，至2382加元，而卑诗省的租金持平。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】今天有一条房主们都关心的爆炸性消息，称杜鲁多有可能会对$100万以上的自住房征税！据悉，消息来源是《国家邮报》的一篇评论文章，因为杜鲁多最近接受的一个采访其倡导组织就是持的这个观点，采访中还讨论了老一辈和年轻人的观念问题。 据《国家邮报》评论称，杜鲁多在最近的一次播客采访中讨论了住房危机和代际公平的问题，似乎有意利用住房危机让加拿大的年轻人与老年人对立起来。 加拿大总理杜鲁多在采访时表示，那些“省吃俭用”买房的老一辈加拿大人无法理解年轻一代买不起房的艰辛。 《国家邮报》表示，杜鲁多在接受“Generation Squeeze”倡导组织的播客采访时，拒绝为目前的负担能力危机承担任何责任，但他表示“挑战”是让老年人和年长的加拿大人“理解”房地产市场的根本转变。 这对有房的加拿大老年人意味着什么? 文章称，杜鲁多在播客中没有详细说明任何新政策，但很明显，他出现在了支持对自住房征税的组织“Generation Squeeze”的播客上，这很能说明问题。 该组织的一份报告主张对所有超过100万加元的房屋每年征收附加税。对价值100万至150万加元的房屋征收0.2%的附加税(随着时间的推移可能会上升到0.5%)，而价值200万的房屋则将被征收1%的税。 该组织建议，担心实施“房屋净值税”的联邦政府和省政府，可以将其作为税收政策的“技术性”改变。 《国家邮报》评论该群体，对于加拿大老年人的“意外之财”有些不屑一顾，甚至有些嫉妒。该组织称:“房价上涨让他们在睡觉和看电视的时候获得了这些财富。” 在播客中，主持人Paul Kershaw是“Generation Squeeze”的创始人，也是卑诗大学人口与公共卫生学院的教授，他说“代际公平”是关于年轻人和老年人的公平。但整个采访都是关于老一辈能为年轻人做些什么。 Kershaw说，X一代（即60后、70后）和婴儿潮一代受益于年轻一代的“牺牲”，年轻人们“容忍”高租金，推迟拥有住房的梦想，这一切都是为了保护“前人”的房屋净值。 总理似乎同意这一观点。上了年纪的加拿大人已经了解了气候变化等问题，但在不断变化的房地产市场上，他们仍然需要指导。 杜鲁多说:“我认为住房问题还有工作要做，因为直觉上感觉没有解决方案。如果你和老一辈的人交谈，他们会说，‘哦，不，我记得我必须精打细算，攒好几年的钱才能付得起首付。这真的很难。这是一笔很大的开支。住房问题总是很难解决的。” 对于杜鲁多来说，年轻人说“买房太难了”的话，老年人会回答“我们就是这样过来的”。 “不，你没有，”杜鲁多说。“这一代人有一些根本性的不同，年轻人有很好的工作和稳定的副业，他们的期望也调整了，但他们仍然找不到一个真正开始实现房屋净值或房屋所有权的地方。这种转变是不同的。” 《国家邮报》评论虽然总理认为让年长的加拿大人感到内疚或与年轻人产生分歧没有问题，但他自己却不承担责任。 “部分原因是几十年来住房建设投资不足，”杜鲁多说，然后迅速转移话题。“但还有其他事情正在发生，我认为让老年人明白有些事情不一样了，这是我们仍在努力解决的一个挑战。” 杜鲁多在回顾2015年投票给他的年轻人时说:“讽刺意味的是，10年后的今天，我看着那些第一次支持我的年轻人，他们现在快30岁了，却在说‘我买不起房子。我以为你会解决这个问题，但世界却朝着错误的方向发展’。” 对于这些人来说，总理表示:“你可以说，‘看吧，如果我们没有进行投资，情况会糟糕得多。我们的经济发生了根本性的变化，年轻人不再拥有以前那样的机会。” 评论文章称，对于自由党来说，任何积累了金钱或财富的人现在都成为了为他们的错误买单的对象。 上个月副总理方慧兰表示:“我们是否希望生活在这样一个国家，那些最富有的人过着奢侈的生活，但却必须住在越来越高的围栏后面的封闭社区里生活，使用私人医疗和飞机，因为公共领域如此退化，而且绝大多数处于弱势地位的同胞的愤怒如此强烈。” 在播客中，杜鲁多感谢Kershaw“对我们的思考提供了极大的帮助”。当Kershaw问及是否会任命一位代际公平部长时，杜鲁多回答说:“我认为这是一个非常有趣的想法，我认为这是你和我可以共同努力的事情。” 最后，该评论文章提醒称这不会是一项房屋净值税，只是税收制度的技术变革。 网友评论： “胡说八道，我直到30岁才休过假。买过一辆老爷车。手机或是星巴克…即使他们当时出现了，我也没有买。我清楚地记得我和我妻子大吵了一架，就因为她买了一块烤牛肉。我记得我为给女儿买一盏灯而汗流浃背。信不信由你，过去也有穷人。” “因为我永远不会住上百万的房子，而且我的旧房子也永远不会升值到百万，所以我想我不用去担心这个问题。” “他们拿播客想要的东西说“因为杜鲁多上了这个节目，他一定也想要这么做”。没有迹象表明会对超过100万的房屋征税，这太夸张了。” 你怎么看？ ref：https://nationalpost.com/opinion/does-trudeau-plan-to-put-the-squeeze-on-older-homeowners 图片：加通社