【星島都市網】加拿大帝國商業銀行（CIBC）最新研究指出，加拿大房地產正面臨幾十年來最糟糕的市場狀況，並警告，投資人已從市場上消失。這個問題在投資人占買家比例超過三分之二的大多倫多公寓市場尤其嚴重，令問題更複雜的是公寓轉售市場疲軟，庫存上升，價格下降，進一步削弱了新建築的需求。
CIBC指出，加拿大的人均經濟衰退比大多數人想像的還要嚴重，這種下降始於2022年中期，而且一直在下降。CIBC經濟學家泰爾（Benjamin Tal）解釋說：「以目前的下降速度，它已經接近2008年和1991年經濟衰退時的下降速度。」
他補充道，「事實上，可以公平地說，鑒於當前的環境，加拿大房地產市場，尤其是大多倫多地區市場，正面臨著自1991年經濟衰退以來最重大的考驗。」
據悉，大多倫多地區的房地產本質上分為低層建築和公寓兩個截然不同的市場，低層建築市場目前相當活躍，廣泛的升級分區政策有助於抬高土地價值，公寓市場則是另一個故事。
泰爾指出，公寓市場「顯然處於衰退區域，狀況惡化至幾十年來未見的水平。」而讓情況變得更具挑戰性的是，投資者在預售市場中的角色，「他們占買家的70%或更多」。
報告指，較高的利率、經濟疲軟和價格停滯環境下，許多公寓買家依託提高租金以支付按揭貸款，並靠房屋升值來賺錢，但房價停滯會扼殺這個選擇，按揭貸款利率上升則使企業更難渡過經濟低迷時期。
由於新建房產、借貸和其他費用的成本較高，多倫多和咸美頓地區新公寓的平均每月擁有成本已攀升至3,250元，這比2022年高出21%，比2021年高出54%。
同時，該地區新公寓的平均月租金達到創紀錄的2,700元，但這還不足以支付新公寓投資者的費用。
更多的投資者自掏腰包來支付成本——這種情況被稱為「現金流為負」。
報告稱，今年使用按揭貸款購買新竣工公寓的投資者中，有81%的現金流為負，平均每月損失605元。
這一數字高於去年，當時77%的槓桿投資者現金流為負，每月燒錢約597元。
高庫存令投資人失去購買新公寓動力
在這樣的泡沫市場中，開發商通常會降低價格，直到最終用戶介入。然而，最終用戶可以支付的價格與投資者支付的價格之間存在太大差距，無法彌合。政策制定者聲稱希望透過建造更多房子來降低價格，從理論上講，這確實將增加待售公寓的數量並進一步降低價格。
但開發商仍然面臨著建築成本上漲的問題，並且沒有太多迴旋餘地，儘管銷售疲軟且需求創歷史新低，但新公寓價格僅較高峰時下跌5%。
泰爾解釋道，「從需求方（投資者）和供應方（開發商）的角度來看，這個計算數字沒有經濟意義。」
其結果是，新公寓銷售「已經跌落至20世紀90年代末以來的最低水平」，而這恰恰是加拿大最大的市場，也是新房建設的主要推動力。
泰爾警告說，目前預售的樓花（預售公寓）比例不到50%，為20年來最低點。而項目需要至少70%的預售才能開始建設，因此經濟放緩將進一步抑制建設。
令問題更加複雜的是現有的公寓供過於求。多倫多地區房地產委員會（TRREB）報告了一些有史以來最糟糕的銷售情況，庫存也達到了罕見的水平。結果，公寓轉售價格調整了12%，投資人購買新公寓的動機就加低迷了。
「為了讓公寓投資重新獲得吸引力，我們必須等待轉售價格和租金更快上漲，以及利率更大幅度下降，」泰爾解釋道。
他還指出，在此之前，建設的動力將進一步下降，並警告，這可能會加劇負擔能力危機，使其變得更加嚴重。
圖：加通社
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