地产

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的一份报告称，去年利率上升使新屋开工量减少了约3万套。 该个全国性住房机构表示，新建案延后开工导致今年新屋开工数量减少10%至15%。 CMHC副首席经济学家约沃斯(Aled ab Iorwerth)表示，较高的利率影响了全国大部分地区新建的柏文楼。 CMHC补充说，较高利率的影响被其他经济因素和政府支持租赁建筑建设的政策所抵销。 随着加拿大央行上调主要利率目标以控制通胀，固定抵押贷款利率在2022和2023年上升。 然而，随着央行今年稍早开始降息并预计将持续这么做，按揭利率已从近期高点回落。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】多伦多地区房地产委员会表示，由于买家开始利用降息和房价下跌的机会进入市场，大多伦多地区9月份的房屋销售有所增长。 该地区上月售出4996套现房，同比增长8.5%，经季节性因素调整后，与8月份相比增长3.3%。 销量上升的原因是房价下跌、利率降低提高了人们的负担能力。 董事会主席Jennifer Pearce在一份声明中说：“随着每次降息，越来越多的大多伦多地区家庭将负担得起买房的长期投资，包括首次购房者。” 她说，最近出台的将于12月生效的抵押贷款规定的变化，包括更长的摊销期和更高的担保抵押贷款价格上限，将有助于推动销售进一步增长。 9月份多伦多地区房屋的平均售价与去年同期相比下降了1%，为1,107,291加元，而经季节调整后的价格与8月份相比下降了0.1%，至1,116,811加元。 代表典型住房的综合基准价格同比下跌4.6%。 新挂牌房屋数量增加10.5%，至18089套，超过了销售额的增幅，使销售与新上市房屋数量之比与去年持平。 虽然销售额有所增长，但销售时间却增加了43.3%，现在卖出一套房子大约需要43天。 不同房地产类型的销售增幅也存在很大差异，独立屋销售较去年增长10.5%，而陷入困境的公寓市场销售仅增长0.8%。 国家银行经济学家Alexandra Ducharme在一份报告中表示，房屋销售仍远低于历史平均水平，预计短期内这种情况不会逆转。 “尽管加拿大央行开始了货币宽松周期，但多伦多的负担能力状况仍然极其困难。再加上我们预计劳动力市场将继续快速恶化，并不意味着房屋销售将很快出现令人信服的反弹。” 不过，她表示，未来几个月继续放宽利率和抵押贷款规则可能会有所帮助。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】多伦多市长邹至蕙为有争议的空置房屋税进行辩护，市府工作人员正试图简化这一税收政策，原因是今年早些时候的推出出现了严重问题。 市长的执行委员会将审议工作人员关于重建税收政策与市民沟通方式的计划。今年早些时候，超过15万人被错误评估需缴纳此税。 邹至蕙周一表示，调整应能减轻人们对税收的焦虑，同时让市府能够使用这一工具来应对住房危机。 “去年，这简直是个巨大的，巨大的灾难，”她说。“工作人员正在从根本上改变其设计。不再有武断的截止日期，不再有吓坏人们的自动通知。” 2021年，多伦多创建了空置房屋税，目的是鼓励那些不使用空房的业主出租或出售这些房屋。空置房屋的业主需缴纳房屋评估价值1%的税，这可能意味着每年要缴纳数千元。 然而今年3月，超过16.9万人的房屋被认定为空置房屋，而前一年只有1.1万名业主的房屋被认定为空置。当时，邹至蕙表示整个过程“从根本上是有缺陷的”，需要从头重新设计。 最终，市府撤销了大部分税收。 邹至蕙周一表示，市府仍然需要这项税收来帮助解决住房危机。 “目前有1万套空置单位，”她说。“我们要减少这个数字，把这些房屋提供给有需要的人。” 今年，市府工作人员计划进行宣传活动，让房主了解空置房屋税。他们将简化网上和电话申报流程，并将组建一支专门团队帮助人们完成表格。 税收收益用于资助租赁保护计划 市府首席财务官斯蒂芬·康福提（Stephen Conforti）表示，去年确实犯了错误。 “我们没有足够好地传达每年申报的必要性，”康福提在上周宣布变化时说道。 去年，当税率为1%时，这项税收产生了约5500万加元的收入。今年，税率将增加到3%。 这项税收的收益用于多伦多的多单元住宅收购计划（MURA），该计划使市府能够收购面临风险的私人市场租赁房屋，将其永久性地转为非盈利住房。 但空置房屋税计划的变更也带来了成本。市府将额外支出250万加元以改善政策推出。 总体而言，市府今年将花费近600万加元来管理这项税收。 尽管提出了这些变化，仍有一些市议员反对空置房屋税。市议员斯蒂芬·霍利迪（Stephen Holyday）表示，这项税收每年管理成本都在增加，且仍然过于侵犯隐私。 “人们有理由质疑这个过程，问市议会为什么要深入探查他们的生活？”他说。“这是我从第一天起就不支持的税收，现在我依然不支持。” 市议员布拉德·布拉德福德（Brad Bradford）表示，税收的“反向举证责任”，要求住在自己房屋中几十年的人每年申报房屋已被占用，这令人厌烦。他表示，除非市府能找到无需市民每年填写申报表的方式，否则整个计划应暂停。 “你必须问自己，‘这么做到底值不值得？’”他说。“我认为，直到他们拿出一个更好的根本性方案之前，这项计划应被搁置。” 即使委员会今天批准了这些变化，市议会仍将在下周的会议上对政策作出最终决定。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) （ref:https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-vacant-home-tax-executive-committee-1.7338157)

  【星岛都市网】渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”，尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音，但对于这些借款人和按揭贷款行业来说，仍存许多疑问尚未得到解答。 《环球邮报》（The Globe and Mail）作者Penelope Graham撰文指，当局最近公布政策，当买家的首付款低于20%时，必须提供有保险的按揭贷款，该政策将于12月15日生效。 此外，这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款，高于原本100万元的上限。据财政部称，新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。 所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付，就能购买价格更高的房屋了，他们以往的选择通常仅限于公寓，这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。 在这个价格点上继续成为受保借款人的能力，也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率，因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额，从而改善现金流。 这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说，是个好消息，有关此类变革的呼声存续已久，但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。 ● “中途”（mid-flight）申请怎么办？ 新规定将于12月15日生效，但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办？例如，假设买家已签署购买协议，且交易在新规则实施后完成，如果满足所有其他标准，这笔交易是否有资格享有30年摊提？还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格？ ● 没有保险的首次投保者想要续保怎么办？ 假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋，并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元，则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款？ 可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同，前者已支付20%以上，但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下，借款人可以选择可获保按揭贷款，其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。 根据新规定，此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准，且价格低于最高可保上限；他们可以选择让他们的按揭贷款投保，并在那时获得更好的利率吗？该保单是否适用于可获保按揭贷款，还是仅适用于交易保险按揭贷款？ ● 按揭贷款保险公司会提高保费吗？ 加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司（Canada Guaranty）——过去在受保资格规则发生变化时，提高了新产品的保费。最近的例子是在6月，当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限，对此，保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察，但答案是肯定的，这很可能即将到来。 ● 监管机构能否加强按揭贷款压力测试？ 对这些政策的一个主要担忧，是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体，其按揭贷款权益较少，但贷款金额较大，从长远来看，他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试，证明即使利率上涨两个百分点，也有足够的收入来支付还款，但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。 如果加拿大银行监理机构、联邦金融机构监管办公室（OSFI）认为，银行承担了过多的高风险借款人，这可能会促使他们提高目前的压力门槛，这将导致这些新政策的好处消失。 图：Getty Images V6

  【星岛都市网】温哥华一处风光不再的百年老屋以令人惊讶的价格挂牌，在网上引发一片惊呼声。 据DH News报道，这幢部分封闭的房屋位于温哥华百老汇东街（East Broadway）2535号，挂牌价为1,999,000元。 根据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的估值，该房产为1,571,000元，挂牌价比估值高出了42.80万元，亦即加价27%，而实际建筑的价值仅为区区10,000元。 从发布的房屋照片看，这处房子墙面发霉，天花板脱落，屋顶长草，窗户或用木板或用塑胶膜遮挡，这栋拥有97年历史的房子已经破败不堪，显然需要一些细心呵护，借助Google地图，我们仍可以看到它13年前的样子。 但房地产公司Sutton Premier Realty在推出该房产时却大肆宣传，声称：“这就是你一直在等待的机会。” “无论你是想建造梦想家园还是投资房产，这个地方都能满足你的需求，建筑许可证已准备就绪，因此你的专案启动不会有任何延误，想像一下可能性。” 房产清单仅列出一张房屋的照片，即其正面照。 挂牌讯息描述道，该房屋有两间卧室和两间浴室，房屋面积虽然仅1,952平方呎，但该土地的未来所有者将拥有相当大的土地可供使用，总计4,128平方呎。 这栋房子的最后一次销售是在不久前的2022年，当时是以150万元的价格售出，低于要价的170万元，但略高于当时的评估价值1,451,000元。 根据挂牌讯息，该房屋位于黄金地段，距离百老汇东街夹那乃磨（Nanaimo）的交叉路口仅几步之遥。 有网友在X上听到了这处房产的讯息后，觉得该楼盘可笑。 有人则惊呼，“我们是在地狱吗？” 一位网友表示，这里“全都是关于泥土”，指的是土地价值。 另一位回应，“希望召开土地大会！” 也有一个人说：“它只需要一点关怀。” 图：Sutton/谷歌地图 V6

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)表示，2024年上半年房屋建设的强劲步伐不足以恢复住房负担能力。 CMHC周四（26日）在最新发布的住房供应报告中表示，与2023年同期相比，今年上半年加拿大六大城市的新屋开工总量增加了4%。 据悉，开工量为68,639套，是自1990年以来第二高的水平，仅比2021年上半年少。 尽管上半年全国整体经济有所成长，但建筑活动的地区差异也很大。 CMHC表示，成长主要由卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔带动，这些城市的开工率年增40%至70%。而多伦多、温哥华和渥太华的年增长率均下降了10%至20%。 CMHC称，先前的住房供应报告中没有观察到这些差异。 报告指，卡尔加里和埃德蒙顿的住房建设步伐加快最劲，主要受益于其强劲的省际移民流动。 “人口涌入创造了对新房屋建设的需求，卡尔加里的新屋开工量在2024年上半年创下历史新高，埃德蒙顿的新屋开工量达到第二高水平。” CMHC指出，阿省“监管负担较低”，有助于建筑商快速动工以满足需求。 据称，目前的建设步伐并不足以跟上加拿大人口的快速增长。 该机构表示，从每万人的房屋开工量来看，房屋建筑活动仅维持在历史平均值。 “鉴于长期以来供应跟不上人口需求，这种活动水平不足以缩小现有的供应缺口并提高加拿大人的负担能力。” 加拿大统计局周三（25日）公布的最新人口数据显示，由于联邦政府试图收紧新移民流入，今年第二季人口成长放缓。 第二季新增约25万居民，比上季成长0.6%，但较2022年及2023年同期放缓。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)周四上午在给客户的一份报告中表示，最新人口数据表明，上季度住房供应进一步收紧。 他解释说，直到最近，加拿大三十多年来一直保持着每两名新居民新增一所住宅的平衡。 但在过去5年中，这一比例已下降至每增3个居民动工一所住房，上个季度更降至接近四分之一。 “没有朝着提高负担能力的正确方向前进……恰恰相反，”波特写道。 图：Global News V6

【星岛都市网】加拿大银行业监管机构将不再要求银行对计划转换贷款机构的借款人进行抵押贷款压力测试。 加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布，将终止要求贷款机构对单纯转贷时，进行压力测试的政策。新政11月21日正式生效。 无保险抵押贷款的最低合格利率或压力测试目前为5.25%，或比实际提供的抵押贷款利率高出两个百分点（以较高者为准）。 在压力测试中，买家必须证明他们有能力承担比合格抵押贷款利率高出 2% 的抵押贷款利率。无保险抵押贷款是首付 20% 或以上的住宅抵押贷款。 OSFI 的新规定是在续约时直接转换无保险抵押贷款——“直接转换”意味着借款人将保持相同的摊销计划（偿还抵押贷款所需的时间长度）和当前贷款金额。 OSFI表示，此次变更是基于行业和加拿大人的反馈，即在按揭贷款续约时，投保和未投保贷款人之间存在不平衡。此外，数据显示政策原本旨在应对的风险不显著。 今年3月，加拿大竞争局建议允许未投保按揭贷款的借款人在银行之间更换贷款机构时无需进行压力测试。 按揭贷款行业一直在为这一变更进行游说，称这将是加拿大人的一项重要胜利。加上加拿大央行的降息措施，预计这一政策变更将有助于重新激活低迷的房地产市场。 抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 表示：“这对任何需要续期抵押贷款的加拿大人来说都是好消息。” 更换不同的贷款机构仍然是一个繁琐的过程，但取消压力测试确实消除了一个“不必要的”障碍。  他说，由于压力测试使借款人更难转换贷款机构，他们现有的贷款机构通常会在续约时提供更高的利率，因为他们知道他们的客户不太可能转向新的贷款机构。  “现在，人们会打电话给几家贷款机构，了解他们的最佳利率，然后再联系他们现有的贷款机构，后者会给出最佳报价，”巴特勒说。“抵押贷款持有人不必为了获得更好的交易而改变贷款方式。” Fox Marin Associates 创始人、经纪人拉尔夫·福克斯 (Ralph Fox) 认为，此举增强了大型银行之间的竞争，这“对消费者有利”。  （言西早 图 星岛资料 ）

【星岛都市网】安省Fort Erie的一对夫妇购买的四年新房子因其结构非常糟糕，他们别无选择，只能花费几十万将其拆除。  53岁的Carolynn Mayers在接受CBC采访时表示：“我们的生活真的被毁了。我每天都努力地工作，结果却一无所获。” Mayers和她51岁的丈夫James Durban坐在这栋平房的开放式客厅里，旁边是一间整洁的厨房，他们曾设想过很快就能在这里退休——据悉，Mayers在销售部门工作，而丈夫是一名卡车司机。 但这些计划如今被搁置了，因为除了抵押贷款和日常开支外，他们现在还要承担律师和工程专家的费用。 Durban表示：“我不希望任何人遭遇这种情况。” 地基出问题需要拆除重建 这对夫妇于2021年7月从最初的买家手中购买了这座房子，它于2020年建造被作为 Marina Homes 的100套住宅小区的一部分。 之后的两年在处理了从窗户和屋顶漏水到大面积的水渍和持续的霉菌等一系列问题之后，他们很快发现了一个更大的问题。 这对夫妇雇佣的一家工程公司今年早些时候确定，房子的地基不够坚固，无法支撑这座房子。“整个建筑存在大量施工质量低劣的证据”，导致房屋“结构不完善”。  CBC看到的报告上写着：“建议将这座建筑彻底拆除。” 据悉，这对夫妇于 2021年购买这栋房子时，由于当时的市场竞争非常激烈，他们决定了放弃检查。  Mayers说，他们知道Fort Erie镇最近已经检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有Tarion的保修。直到房子归他们名下，他们才知道原来的主人向Tarion提出了一系列维修要求，包括霉菌的维修，但不包括地基的维修。 然而，如果他们在成交前知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子，”Mayers说。 Mayers和Durban表示，他们后来通过Tarion（一家管理安省新房屋保修计划的非盈利组织）成功地获得了最高限额的保险金。 Tarion发言人Andrew Donnachie说，根据首任房主购买房屋的时间，固定的最高赔偿金额为30万。 Donnachie说:“我们同意，这些钱可能不足以完全拆除地基，拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见。” 房主提起 300 万诉讼 这对夫妇表示，他们没有足够的钱来拆除重建他们的房屋，他们也无法与Marina Homes达成协议。 他们说他们别无选择，只能起诉Marina Homes、房屋设计师Sandy Gull Zone和Town of Fort Erie，要求赔偿300万。这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼。 Mayers和Durban指控，该镇在颁发建筑和居住许可证之前未能确保房屋的设计和建造符合省建筑标准。 所有被告都否认对此事负有责任，且这些指控尚未得到法庭证实。 由于法庭程序仍在进行，Zone和该镇的律师拒绝置评。 在她的辩护声明中，Zone说虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造Mayers和Durban的房子。 Marina Homes的律师Jason Mangano在一份声明中表示，该建筑商的首要任务是安全和质量，该公司正在“积极努力，试图找到一个令人满意的解决方案”。 他说：“他们有严格遵守建筑规范的协议，并与工程师和检查员密切合作，确保所有建造的房屋都达到或超过这些标准。”Marina Homes在其辩护声明中表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以精良的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于业主的决定造成的，比如没有维护或正确检查物业，以及拒绝让Marina进行维修。 Mayers和Durban说，为了自己的健康和安全，他们不应该继续住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子卖不出去，他们又负担不起另一个地方。 “有时问题是，‘我们是该吃饭还是付账单？’”Mayers说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起人们的关注。我们将尽最大努力确保这种情况不会发生在其他人身上。” 据报道，CBC 还采访了另外两名在同一小区购买了 Marina...

【星岛都市网】想要买一间独立屋吗？许多买家仍渴望有一间顶天立地的独立房屋，但一份新报告表明，在温哥华等主要城市市场，这种住房风格几乎要“成为独角兽”。 CityNews 报道，RE/MAX Canada 的分析指出，从致密化和填充式住房，到加拿大人在疫情期间所做的所有翻修（2019 年至 2023 年间价值近 3000 亿加元），这些都推高了房价。 RE/MAX 加拿大总裁亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，这一切迅速将单户独立屋变成昂贵稀有的产物。“加拿大大多数城市中心的人口密度确实有所增加，尤其是温哥华和多伦多。想要获得独立屋已经越来越难了，如果你放眼未来，你会发现它变成令人垂涎的珍贵品。” 亚历山大表示，价格上涨和稀缺的趋势只会持续下去。“大多数主要的世界中心很久以前就经历过这种情况，甚至很少看到独立屋的存在。” “例如，看看纽约—— 曼哈顿有那些巨大的赤褐色砂石建筑，但没有很多独立的建筑。我认为随着时间的推移，进一步的致密化和集中化，我们可能会走上同样的道路。” 报告发现，新买家和现有房主开始进行翻修项目，而建筑商则希望增加密度。 这一趋势在东温哥华社区尤为明显，包括 Grandview、Renfrew、Napier 和Hastings-Sunrise，这些地区的后巷屋激增。报告并说，市场上出现了更多的复式、三层和六层公寓项目。 图：CityNews v01

【星岛都市网】多伦多市政府提议对空置房屋税收计划进行几项修改，拟议的征税修改包括：简化报告房产状况的方式，以及延长截止日期。该计划在今年早些时候的灾难性推行中导致数千名多伦多人错误地收到了税单。 拟议的改革包括将申报截止日期延长至 4 月的最后一个工作日、更改付款截止日期、增加医疗原因豁免以及取消未能在截止日期前提供申报状态的用户费用。 市政府工作人员还更新了沟通策略，根据讨论和协商的反馈，使流程“尽可能简单易行”。 房主将能够通过今年11月推出的新门户网站申报其居住状态。该市计划于同月推出专门的客户服务中心，专门为咨询税收计划的房主提供服务。 业主将能够提供他们的电子邮件地址，以便通过电子邮件收到声明确认，这是今年早些时候缺失的功能。他们还可以通过电话申报其状态。 发放税单的流程也将进行更新，如果总体响应率达不到预期，则使用数据来延迟发送税单。 拟议的改革方案已于周二上午在新闻发布会上公布。这些改革方案将在下周的执行委员会上进行讨论，然后于 10 月 9 日提交全体委员会批准。 市议会于2022 年对每年空置至少六个月的房屋征税，以阻止人们在多伦多紧张的住房市场中让房屋空置。该市无法确定哪些房屋是空置的，因此该计划依靠房主使用在线门户或纸质表格自行报告。 虽然几乎所有房主在第一年就这样做了，但许多人并没有意识到他们必须在今年重新提交2023 年的申请。 由于只有 60% 以上的房主在截止日期前进行了登记，该市将申报时间从 2 月延长至 3 月。超过 16万名房主收到了他们不应该收到的巨额账单，金额从几千元到超过 15,000 元不等，其中包括那些在 3 月 15 日延期之前申报入住的房主。 电子邮件显示，从 2023 年...

【星岛都市网】地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 BNNBloomberg报道，加拿大的外国买家禁令于2022年1月1日首次生效，为期一年，后来延长至2027年1月1日，该项政策禁止非加拿大人在本国购买房地产，以缓解高昂的购房成本。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：“我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。” 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 “它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。” 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 “在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，”她指出，“我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。” 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 “当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 - 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说‘好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨’。” 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多北端的两栋公寓大楼前最近举行一场看起来像是夏季街区派对的活动，但其实是为了庆祝租户长达10个月罢交租金行动的“巨大胜利”，这也是多伦多一波已持续一年多的罢交租金行动首次告捷。 加通社报道，安省业主和租户仲裁委员会(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)发布了一项临时命令，要求管理劳伦斯西大道（Lawrence Ave. West）1440号和1442号房产的Barney River Investments，立即对长期失修的大楼进行维护工作。 租户律师表示，这项决定是在长达10个月的罢交租金之后做出的，可能是此类决定中的首个。 自2023年5月以来，多伦多发生了一波此类罢交租金行动，全市有数百租户扣留了租金。 其开端，是位于多伦多东端Thorncliffe Park Dr.的71、75和79号居民停止支付租金，随后，位于该市西侧的King St. 33号和John St. 22号租户也采取了同样行动。 去年10月，劳伦斯大道大楼的100多名租户纷纷效仿，要求对数十个单位进行紧急维修，并撤回房东向LTB提交的将租金提高到超出省级指引的申请。 北端租户是最先看到结果的，因为其他建筑物的租户仍在等待LTB的听证会。 劳伦斯大道的租户表示，在罢交租金之前，他们已尽一切努力来解决问题，包括发送请愿书、尝试与房东会面、与当地政界人士交谈以及给市政府打电话，但都无济于事。他们说，瓷砖破损、天花板发霉、墙上的洞让蟑螂和老鼠肆意滋生等问题没有获得解决。 租户们提出了强有力证据 York South-Weston租户联盟创始人帕多瓦尼（Padovani）说，“这次罢交租金实际上是作为最后的手段而开始的，”该联盟代表劳伦斯大道和另外两栋建筑的租户。 在8月1日的听证会上，LTB裁决员谢伊（Patrick Shea）下达了展开维修的临时命令。 根据加通社获得的听证会录音，他在谈到年久失修的问题时表示：“我很满意，租户们已经提出了强有力的证据，他们将有权获得命令来纠正这些问题。” 他还命令租户从8月1日起恢复支付交租。 该案的最终决定——关于拟议的高于省级指引的租金上涨和公共区域的维护——尚未做出，但“可以暂时解决的问题应该暂时解决，”谢伊说。 加通社多次尝试联系Barney River Investments对此置评，包括打电话、发电子邮件以及亲自拜访该公司位于多伦多市中心的办公室，但都未成功。 房东被逼开始维修单位 租户Yogesh Khatri表示，在LTB发出命令后不到一周，房东就开始检查需要维修的单位。 “他们必须检查所有单位，他们必须解决所有问题，”他说。 在大楼里住了三十多年的林巴达(Rashid Limbada)对这个消息表示欢迎：“每个人都很高兴。” 但林巴达表示，另一起争议仍然存在，他指的是房东试图让租户支付高于指导值的租金。 在安省，房东可以在未经LTB批准的情况下增加租金，但不得超过本省每年设定的门槛。2024年的租金上涨指引定为2.5%，与前一年相同，但该指引不适用于2018年11月15日之后，首次用作住宅的新建筑。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy...

  【星岛都市网】加拿大几家大型银行为了争夺市场份额，不惜以低价吸客，利率跌至4%以下，按揭贷款利率战愈演愈烈，但有业内人士认为，这种情况乃不得已而为之，不可持续。 据Canadian Mortgage Trends报道，贷款经纪罗恩·巴特勒(Ron Butler)指出，正在发生的激进降息是由贷款机构所推动，他指银行此举是试图抵销按揭贷款发放放缓的影响，同时争夺市场份额。 随着银行为争夺市场份额，加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)等主要银行，其提供的酌情利率均远低于几周前的水平。巴特勒指出，CIBC是第一家提供3.99%保险利率的银行，大多数大银行现在也都酌情提供类似的利率。 经纪人兼利率专家西姆斯(Ryan Sims)表示，“5巨头现在都饥肠辘辘”。 “我无法弄清楚这是否是纯粹的市场份额游戏，或者他们是否认为自己可以不惜利用按揭贷款亏损成为领导者，然后尝试交叉销售保险、银行账户、信用卡和投资等。” 事实证明，这项策略对丰业银行（Scotiabank）来说是有效的，该银行今年稍早透露，其近85%的按揭客户还持有信用卡、保险和投资账户等其他金融产品。透过捆绑服务，该银行即使以微薄利润提供按揭贷款，也能提高获利能力。 随着利率战加剧，其他大银行可能会采取类似的策略来维持客户忠诚度和获利能力，并利用按揭贷款作为更深层的金融关系的门户。 西姆斯指出，“银行似乎每隔几年就会循环一次，他们使用一种产品（通常是按揭贷款）来吸引业务，以追加销售更有利可图的产品线。” 这场利率战会持续多久？ 随着按揭贷款利率开始降至4%以下，预计会有更多贷款机构加入提供“第三档”利率的竞赛。 Valko Financial的首席经纪人兼创始人瓦尔科（Tracy Valko）表示，目前一些贷款机构提供的3.99%的利率只是一个开始。 瓦尔科预测，“我确实预计很快会有更多的贷方推出‘第三档’利率，”她进一步补充，随着竞争加剧，借款人可能会转向长期固定利率按揭贷款，特别是那些寻求稳定性或浮动下降速度慢于预期的人。 尽管借款人从大幅降息中受益，但仍心存疑虑：这场按揭贷款利率战会持续多久？ 西姆斯认为，激烈的竞争将持续到银行在下月底本财年结束。 他预计，“我认为直到10月31日，利率战仍将持续，”随着年底临近，银行急于让自己的账簿“看起来既好又漂亮”，这将促使他们提供大幅折扣。 然而，西姆斯预计11月1日之后，竞争就可能降温。 对此，巴特勒提供了一个更广泛的观点。 他解释说：“这种情况将持续到低利润带来的痛苦变得无法忍受，或按揭贷款的发放真正开始增加为止。”他暗示，这种激烈的竞争可能会持续数月甚至数年，具体取决于市场状况。 瓦尔科则认为，一旦市场恢复稳定，激烈的竞争就可能缓解。“当市场稳定或开始好转时，银行可能就不再感受到将利率保持在如此低的压力，”但目前，竞争正在使消费者受益匪浅。 图：加通社 V6

【星岛都市网】安省房屋库存飙升以及买家稀缺，正在导致许多房主不惜承受惊人损失以求出售房产，这种趋势在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）所说的“持有模式”中似乎只会变得更加严重。 在安省最近的一个案例中，一套房屋的房主正以前所未有的90万元损失出售——这个金额比该地区许多房屋的价值还要高。 现在，这份不断增加的以大幅亏损出售的房产清单又添两例。 一位网友在社群媒体X上发帖，称“巨额亏损仍在继续，几天前售出的西大多区两处房产分别损失55.2万元和35万元。” 贴文指，其中一栋是位于米尔顿(Milton)的60 McCandless Crt.独立式住宅，最近以130万元的价格售出，比两年前2022年9月购买时的165.2万元暴跌了35.2万元。 更糟的是，房主仅装修费用就投入20万元，总共损失了552,000元。 最近另一套以巨额亏损出售的房屋是位于密西沙加Port Credit地区Wanita Road的97号，这是一栋独立屋，这栋房产于2021年11月以200万元的价格购入，并于隔年以每月3,100元的价格出租。 但今年5月，该房屋以略低于180万元的价格重新投放市场，其业主在挂牌时就已经愿意承受20万元的损失求售。 最终，这套房子最在9月15日以165万元的价格出售，购买后3年内损失了35万元，令人震惊。 但安省今年以低于原价出售的交易远不止上述几例。 虽然这些损失对房主来说是个坏消息，但对于目前因房价过高而被排除在房地产市场之外的大部分安省居民来说，它们也可能是隧道尽头的一线曙光。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)指，该地区8月份房屋销售和价格双双下降，TRREB主席Jennifer Pearce预测，加拿大央行9月4日宣布的降息将使得负担能力进一步改善，特别是对于那些使用浮动按揭贷款利率的人来说更是如此。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多最狭窄的街道之一附近拥有房产的居民表示，他们很失望地得知，市府正在寻求修改当地的分区（zoning）附例（bylaws）以禁止建造后院单位(Garden Suites)。 据加拿大广播公司（CBC）报道，Coxwell Station附近的Craven Road宽约4米，一侧是建于20世纪初的小型历史住宅，另一侧是Parkmount Road住宅的后院和车库。 市府在其网站上表示，后院单位(Garden Suites)是“位于附属建筑内的独立住宿空间，通常位于后院，但不在公共车道上”。 市议员方卓怡（Paula Fletcher）提出一项动议，要求市府职员审核该地区。她说，Craven Road太窄，不符合该市兴建后院单位附例的标准，该附例旨在容许“花园到花园”（garden-to-garden）的住宅兴建后院单位。 “有时市政府工作人员会犯错，”她说，“在这种情况下，99％是正确的。这可能是异常值 - 0.01％ - 在这条小小的Craven Road路上，它可能不适合这个类别，所以我们会看看。” 于2021年搬到Parkmount的居民拉特利奇(Rebecca Rutledge)表示，她希望能在后院建造一套后院单位，并对该愿望可能落空感到失望，她的邻居也有同感。 这位准妈妈告诉CBC，这是她们的长期愿景，“但随着社区的这种变化，我们将无法实现这一目标。” 与此同时，也有一些Craven Road居民表示，他们希望市政府喊停在他们家门前建造任何潜在的后院单位。 该市将于周四（19日）就分区修正案举行公众咨询。 图：CBC V6

【星岛都市网】杜鲁多政府周一宣布了加拿大抵押贷款市场的改革提案，包括：扩大30年期摊销期的范围并提高保险抵押贷款产品的上限。​​ 1、首次购房者以及购买新建房屋的人很快就能获得30年摊销期的保险抵押贷款，而通常的还款期为25年。 ​2、将抵押贷款保险上限从之前的100万加元提高到150万，这将允许更多人以最低5%的首付购买房屋。 此前的规定是，未支付房屋成本五分之一首付的加拿大人需要购买抵押贷款保险，但该保险仅适用于售价为100万加元或以下的房屋。现在联邦将这个上限调整为150万加元。 这两项拟议的改革将于 12 月 15 日生效。 副总理兼财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周一在渥太华宣布了这一消息，国会议员正在渥太华下议院重新召开会议，开始秋季开会。 她将此举定位为帮助加拿大人买得起首套房：“这将使更多年轻的加拿大人能够实现拥有住房的梦想。” 延长摊销期限有助于减轻每月的抵押贷款负担，尽管房主在贷款期间可能会支付更多的利息。 由于家庭在使用无保险抵押贷款购买房屋时必须预付20%以上的首付，因此，目前有保险抵押贷款的价格上限为希望购买价值超过100万元的加拿大人设置了重大障碍。 在加拿大一些最昂贵的房地产市场，平均房价已经高于这个标准，这使得一些潜在购房者难以存够足够的钱来买房。 根据拟议的改革方案，个人购买价值不超过 150 万元的房屋时，只需支付其价值的5%至 20% 的首付，从而降低所需的首付数额。 此前，自由党于 8 月 1 日起实施了新的改革，允许首次购房者为新建房屋办理保险抵押贷款的人士享受30 年的摊销期。 周一，方慧兰被问及是否担心增加购房者会推高房价，并最终进一步削弱人们的负担能力。 她辩称这些举措为年轻的加拿大人提供了“优势”，使他们比市场上的老业主更具优势。 “通过这些措施，首次购房者将处于更有利的地位。我们认为这是正确的做法，”她说。 方慧兰还表示，将提案重点放在新建筑上的部分动机是为了帮助激励建筑商加大建设力度，填补加拿大明显的住房供应缺口。 “我们希望人们能更快地在加拿大建造更多房屋。而要做到这一点，至关重要的是要有买家来购买这些房屋，”她说。 （言西早 图加通社）

【星岛都市网】加拿大房地产协会今（16日）表示，加拿大八月房屋销售量较上季成长1.3%，但每月活动较去年同期下降2.1%。 认为借贷成本开始下降，但八月份房屋销售仍下跌，市场仍然停滞。 CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，虽然已经减息，但加拿大房地产市场活动似乎仍陷入全年的停滞状态，认为潜在买家可能继续观望，特别是售价仍然高企。 八月新上市房产数量较上季成长1.1%，全国平均房价为 649,100 元，比去年同期微升百分之0.1。新挂牌物业亦按月上升百分之1.1。 （图：加通社）T11

  【星岛都市网】拥有一座私人岛屿是多数人来说是遥不可及的梦想，然而，一位已售出30多套房产的房地产经纪透露，在温哥华岛海岸附近，一些私人岛屿实际上比一些房屋便宜。 Daily Hive报道，私人岛屿买家往往被认为都是知名度高的高收入人士或家庭，但一位拥有近30年销售经验的房地产经纪人透露，一些买家可能会让你大吃一惊。 马克莱斯特(Mark Lester)是一位经验丰富的房地产经纪人，专门从事私人岛屿销售，他自90年代末以来，已促成了许多独家房产的交易，包括Moresby Island、Port Sidney Marina和Mount Baldy Ski Resort。 ■ 维多利亚市1月份的平均房价为847,900元；而Clam Shell Island在6月挂牌价仅84.5万元。 Colliers International ■ Pym Island于5月份以700万元的价格挂牌，其中包括一栋拥有12间卧室和12间浴室的漂亮房子。 Sotheby’s International Realty 莱斯特仍然看好私人岛屿，认为对那些负担能力不成问题的人具有吸引力。 “我了解私人岛屿所有者处理的系统，”他说，“一些岛屿有海底电缆和水力发电，但大多数岛屿都没有电网，须依靠太阳能电池板、逆变器系统和其他技术来像在城市中一样运行。” 当然，私人岛屿所有权并不是每个人都能拥有，甚至在卑诗省购买这类房产也可能具有挑战性。 然而，莱斯特指出，对私人岛屿有兴趣者堪称“全方位”，从知名人士、保育团体到寻求建造公社或度假村的人，十分广泛。“人们想以自己的名字命名一座岛屿，”他说。 据称，温哥华岛海岸附近的私人岛屿价格可能差异很大。 莱斯特表示，他曾经以50万的价格出售一座岛屿，也曾以超过4,000万的价格达成，“有些是多年来一直属于同一家族的遗产。” 对于那些担心私人岛屿会变成度假村或受外国投资影响的人，莱斯特就保证，《岛屿信托法》（Islands Trust Act）——一项确保海湾群岛受保护的省级法案——将阻止此类发展。 此外，仅分区法规就使此类项目不切实际。 “多年来，有很多人说他们想在岛上建造一个度假村，而我的反应是，这样的计划获得批准的可能性非常非常小。” 莱斯特最近收到了更多来自保育组织和捐助者的询问，旨在保护这些小岛屿的生态系统。去年，一些保护组织在卑诗省买下岛屿以保护它们。 然而，尽管一些买家的知名度很高，莱斯特表示，谨慎行事是他工作的重要组成部分，他不能透露任何名字，“不过，他们绝对是你认得的人，”他说。 虽然拥有一个僻静天堂的梦想对大多数人来说仍然遥不可及，但对这些岛屿的持续关注和负责任的管理，凸显了温哥华岛的基本理念：保护。 无论是个人度假还是生态保护，私人岛屿都继续为人们提供一睹非凡生活方式的难得机会，这种生活方式似乎将与世隔绝的奢华魅力与监护责任融为一体。 V6

【星岛都市网】一份最近进行的民调报告根据对加拿大各地区宜居因素的分析，列举了全国十个最适合居住的社区。 地产代理公司Re/Max与数据分析机构Local Logic1合作，在本国主要及增长快速的房地产市场中选出最宜居的社区。 根据Re/Max在最近发表的报告中的解释，“宜居性”指的是一些让户主对所住社区感到称心满意的因素，包括了可负担的房屋、绿色地带、餐厅、娱乐或其他设施，” 报告同意“宜居性”在很大程度上与生活方式上的喜好有关，完全属于主观性。 这项研究根据民调机构Leger订立的准则，考虑了加拿大人认为构成“宜居”的所有重要因素，包括可负担性、是否邻近工作地点、适合散步、设有绿色地带和公园、人口密度，是否邻近医疗保健设施、邻近公共交通、邻近托儿所或学校、适合驾驶、设有单车道或步行径，以及是否拥有多元文化和种族的社区等。 在各项因素当中，位居首要的是经济上的可负担性，有44%的受访者都将其放在首位，其次是社区安全和是否适合散步。 地产专家在报告中表示：“阿省和曼省等草原省份的城市，以压倒性的优势名列前茅，这些城市拥有全国最宜居的社区。这一点也不奇怪，因为这些地区能够提供相对较佳的可负担性，还有便利的生活设施。” 报告结论列出了以下全国十大最宜居的社区，排名不分先后。 ● 阿省卡加利的市中心西端区（Downtown West End） ● 曼省温尼伯的Daniel McIntyre区 ● 阿省埃德蒙顿的Oliver区 （将更名为Wîhkwêntôwin区） ● 沙省利斋拿（Regina）的Heritage区 ● 安省渥太华的Sandy Hill区 ● 新斯科舍省哈利法斯的Quinpool Area区 ● 萨省萨斯卡通（Saskatoon）的Westmount区 ● 魁省蒙特利尔的Le Sud-Ouest区 ● 安省多伦多的老城区（Old Town） ● 安省汉密尔顿的Corktown区 报告形容多伦多Old Town区集合了Flatiron Building和圣占士大教堂（St....

【星岛都市网】有媒体引述经济师分析指，大多伦多地区的“共管式公寓”单位，因为高息率加上落成量上升，出现供过于求的情况。 道明银行经济师桑西Rishi Sondhi 的报告指，7月份的共管公寓单位，转售量比疫情前下跌四分之一。 他表示今年1月至7月有1万9千个共管公寓单位落成，比去年同期多超7,000个单位，而相比前年更上升9成。 另一方面，由于借贷利率相对高企，加上租金下降，投资在共管公寓单位的回报也减少，更多投资者会选择出售物业。 有媒体引述地产经纪指，今年大多伦多的共管公寓单位落成量可能创新高。根据地产公司的数据，7月活跃挂牌的单位，比去年同期上升超过6成。而全国其他地方的供应量也上升。 有地产公司指，对买家而言，供应上升意味售价会更相宜，7月共管公寓单位的售价按年下跌百分之2，相比镇屋及独立屋，分别只下跌1%及0.1%。 经济师桑西预计，共管公寓单位的转售价格会在出年年初下调，又认为明年的利率仍维持相对高企。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】一群梦想退休后能在墨西哥享受退休生活的人，将毕生积蓄投入进去，却迟迟不能入住自己的公寓，钱也不能及时退回。各种混乱情况耗尽了他们的精力。 2022 年，韦尔伯恩（Tanya Frisk-Welburn ）和她的丈夫在墨西哥买下了他们梦想中的房子。卖家是一家名为Caban Condos的公司，其网站称该公司“由两个来自萨斯喀彻温省的人”在尤卡坦（Yucatan）半岛风景如画的海滨附近建造公寓。 居住在萨斯喀彻温省本戈的韦尔伯恩在计划2020年的假期时偶然看到了该公司的广告。当时她即将退休，又是本地公司售卖的，就觉得很可信。 “我们投入了一大笔钱，”韦尔伯恩说。“这是我的退休基金。” 但当韦尔伯恩和她的丈夫于 2022 年 12 月抵达接管公寓时发现烂尾了。当时建筑方曾承诺公寓将完工，但公寓仍在装修中。一年后他们再次尝试，但仍然没有完工。 韦尔伯恩没有公寓住，损失了近 17万美元，她起诉了Caban Condos。而且她并不是唯一一个这么做的人。 调查新闻基金会 (IJF) 和 CTV 新闻萨斯卡通频道的调查发现，Caban公寓多次未能向其墨西哥房地产项目的买家返还承诺的款项，其中大部分项目都比原计划晚了数年。 在该公司仅有的几处已完工的开发项目中，居民们表示他们从未获得过其房产的合法所有权。 经过证实的11组买家表示，他们花光了毕生积蓄或退休金支付了Caban公寓的定金。一些人向法院提起诉讼，但他们的指控尚未得到证实。其他人则加入了日益壮大的不满客户在线社区，分享信息并警告未来的买家。 Caban Condos Mexico 在萨斯喀彻温省注册成立，名称为 Regal Property Developments Ltd.，由萨斯喀彻温省Corman Park居民德莱尔（Mike Delaire）所有。 德莱尔将延误归咎于墨西哥一家主要承包商的问题、建筑成本上升以及新冠疫情。他说公司“发展得太快了”，但否认他欺骗了买家。 “我在这里，我们与客户保持沟通，我们在现场，我们继续我们的业务。我们没有跑掉。”德莱尔说他的公司将在八个月内完成其项目的建设，并将所有权移交给所有买家。 他声称不满意的客户散布了有关其公司的“阴谋论”和“彻头彻尾的谎言”。 但韦尔伯恩和其他客户表示，德莱尔一直回避退款或更新投资情况的要求。在某些情况下，买家表示，他们已经等了一年多才收到德莱尔承诺的退款或补偿。 韦尔伯恩说，当她和丈夫询问为什么他们的公寓还没有完工时，德莱尔“就断绝了一切联系”。 韦尔伯恩说，如果建筑商不是萨斯喀彻温省当地人，她就不会在墨西哥购买房产。 “‘我完全信任这些人，现在我的公寓没影了。”她说。 Caban...

【星岛都市网】加拿大五大行之一的一位经济学家表示，虽然加拿大央行正在降低利率，但此举不会对加拿大房地产市场产生立竿见影的影响。 加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家Robert Hogue最近在为该行思想领导团队撰写的一篇博客文章中写道：“迄今为止，市场的反应基本上很平淡。” “8月份房屋销售的早期报告显示，温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多和蒙特利尔等大多数市场的房屋销售量较7月份仅小幅增长。在此之前，6月和7月的业绩喜忧参半。购房者继续面对高昂的购房成本和难以承受的负担能力，显然需要更大幅度的降息才能从实质上刺激需求。” 上周，随着通胀显示出得到控制的迹象，加拿大央行连续第三次下调基准贷款利率，将利率降至4.25%。加拿大央行行长麦克莱姆说，如果有必要的话，他可能会调整降息的步伐，根据需要放慢或加快降息速度。 Hogue说，今年最大的趋势是上市数量的增加。 他写道：“在某些情况下，比如在多伦多，这反映了许多新建单元（主要是公寓）的完工，而业主（主要是投资者）正在寻求脱手。在其他情况下，可能是卖家押注较低的利率将刺激买家的兴趣，并改善销售结果。在某些情况下，这可能是房主因高利率而陷入困境的迹象。” 他说，供需之间的平衡正在缓解，这有利于多伦多的买家，特别是在公寓市场。 Hogue指出，自春季以来，大多数市场的价格“基本保持平稳”。他预测，除非有更大幅度的降息来提振需求，否则这一趋势可能会在此期间持续下去。 Hogue写道，多伦多的房屋销售数量基本上“停滞不前”，并指出，GTA市场在7月和8月的房屋转售数量为62,000到63,000套，与2022年和2023年的数字非常相似。 Hogue写道：“潜在买家仍在观望，等待更好的价格或利率（或两者兼有）。今年上市房屋数量的大幅增加，可能解决了早些时候普遍存在的严重库存短缺问题，但迄今未能打开市场。” 他指出，经季节调整后，7月和8月的房屋转售量仅增长0.6%，但仍比疫情前的水平下降了32%。 GTA房屋转售在2021年3月达到顶峰，当时市场上转售了近14.3万套房屋。 7月和8月的房价没有变化，平均价格为109万，Hogue指出，这个价格对于许多潜在买家来说仍然是遥不可及的。 “对买家来说，承担目前仍然非常高的价格是主要挑战。即使是相对便宜的类别，如公寓（该地区平均价格接近66.8万），对许多人来说也难以承受，”他写道。“这让市场陷入停滞。卖家坚持自己的要价，买家没有紧迫感（或无法）出价。” Hogue说，在目前的环境下，卖家可能愿意在交易中做出一些让步，尤其是在公寓市场。 然而，他预测随着利率继续下降，以及一批新公寓的完工，未来一段时间内销售势头将“逐渐增强”。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】卑诗省葡萄酒之乡南奥肯那根（South Okanagan）的奥利弗（Oliver）附近，有一处占地9.6英亩包括果园和房屋的房地产，正以低于温哥华一幢独立屋的价格挂牌待售。 有些人从罐头里获取桃子，有些人则更想从树上直接摘下新鲜的桃子吃，对于后者而言，他们可以考虑搬到乡下，搬到南奥肯那根的这个果园。 线上房地产服务公司Zillow的楼盘信息显示，靠近美国边境的奥利弗镇附近有一个占地9.6英亩的樱桃庄园正挂牌出售，这里种植了各种果树，包括多种樱桃、桃子和苹果。 该房产的市场售价为251万元，还不及温哥华一幢独立屋的价格，目前温哥华独立式单户住宅的平均售价约为260万元。 在这片土地上除了果树之外，还有一栋房子，这栋建于20世纪40年代的建筑最近才经过翻修，里面有3间卧室和两间浴室。 此外，还在2017年增建了一个25 x 42呎的车库，可提供充足的储存空间。 放眼望去，田园、果林以及山峦尽收眼底，对于厌倦都市喧嚣的城里人来说，是一处富有诗意的清静处所。 图：zillow  V6

【星岛都市网】加拿大央行连续第三次降息，一位房地产专家表示，可以让房主和买家感到释怀一点，但若想看到房地产市场蓬勃发展，恐怕还要一段时间。 RATESDOTCA 的特兰 (Victor Tran) 在周三的一份声明中写道：“加拿大央行继续降低隔夜利率是个好消息，尽管我们在相当长的时间内不太可能看到房地产市场受到影响。” 周三央行将隔夜利率调降 25 个基点至 4.25%。 特兰写道，这代表若借款 10 万，持有浮动利率抵押贷款的房主的每月还款额预计就会减少约 15 加元，但固定利率抵押贷款持有人在续约之前不会有任何变化。“这对人们来说仍是负担不起的，抵押贷款利率下降的速度还不够快，不足以刺激房地产市场的大量活动。” 他说，近几个月降息后，多伦多和温哥华等主要城市中心的房地产市场活动并没有像预期的那样活跃，整体而言，房价和抵押贷款利率仍然很高。 以有保险的 5 年期固定利率抵押贷款（25 年摊销期）为例，利率从 4.49% 降至 3.49%，只会导致购买力增加约 65,000 加元，而全国房屋平均价格约为 70 万。 他认为，想要看到房地产市场变得更活跃，需要更多时间。 v01

【星岛都市网】加拿大央行本周决定下调关键利率目标，这对拥有浮动利率抵押贷款的借款人来说是个好消息，使这种曾经受欢迎的贷款重新获得客户青睐。 此次降息促使大型商业银行降低其用于确定浮动利率抵押贷款利率的最优惠利率。 卑诗省西温哥华Verico Paragon 抵押贷款集团的抵押贷款经纪人Toma Sojonky表示，浮动利率抵押贷款在加息周期开始后一度失宠，但现在正开始重新获得一些客户的青睐。 他说:“我想有些人明白，钟摆正在向另一边摆动。” 自疫情开始以来，那些持有浮动利率抵押贷款的人经历了一段艰难的时期。 当加拿大央行在2020年春季将利率降至接近零的水平时，那些拥有浮动利率抵押贷款的人的贷款利率也下降了，这有助于提高浮动利率的受欢迎程度。 但反之亦然。当央行在2022年开始快速加息以控制通胀时，那些拥有浮动利率贷款的人的成本也随之上升。利率的上升意味着贷款还款额的增加或本金偿还减少。 贷款利率增加一倍以上的借款人，每月的还款额增加了数百加元，或者贷款的分期偿还期限延长了数年。 浮动利率贷款的受欢迎程度急剧下降。 但经济再次发生了变化，央行今年迄今已三次降息，并暗示未来还会进一步降息。 加拿大央行行长麦克莱姆周三在宣布降息时说，如果通货膨胀继续按照该行7月份的预测大致下降，那么预期政策利率进一步下调是合理的。 渥太华抵押贷款经纪公司 (Mortgage Brokers Ottawa) 的抵押贷款经纪人Julie Leduc表示，当利率上升时，拥有浮动利率贷款的客户并不高兴，但这个周期正在转变。 “我们已经经历了最糟糕的时期，我们正在走出困境。所以让我们看看好处，好处是，如果他们采用浮动利率，利率下降了，他们就会受益。” 目前，寻求新的浮动利率抵押贷款或需要续贷的人获得的利率高于五年期的固定利率，Leduc称这是一种反常现象。 这是因为市场预期加拿大央行将继续降息，降低未来向借款人收取的费用。如果意外发生，央行不降息，那么浮动利率抵押贷款的利率就不会下降。 但如果事情继续像预期的那样发展，那些选择浮动利率贷款的人将看到他们支付的费用下降。具体幅度和速度将取决于央行。 Sojonky说，贷款机构为浮动利率抵押贷款提供的优惠利率折扣也在改善。 他表示:“以前在冬季或去年秋季，我们看到优惠价格的折扣低至0.15至0.3%，而现在我们开始享受到优惠价格的折扣再次接近1%。” Leduc说，浮动利率抵押贷款还有一个优势，如果你需要在贷款期限到期前还清贷款，那么它的违约成本比固定利率的更低。 浮动利率贷款的罚金通常是三个月的利息，而固定利率抵押贷款的罚金通常为三个月的利息或所谓的利率差额（取较大者），而后者的数额通常会大得多。 Leduc说，她的客户中没有人希望在贷款期限结束前还清抵押贷款，但实际上，大约有一半的客户最终都会这样做。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)表示，由于平均房价小幅下跌，该地区8月份的房屋销售量较去年下降。 加通社报道，多伦多地区房产局指，该地区8月份共售出4,975套房屋，与去年同期销售的5,251套相比，下降了5.3%。经季节性调整后，销售额较7月份成长0.6%。 房屋平均售价较2023年8月下降0.8%，为1,074,425加元。 综合基准房屋价格（Composite Benchmark Price）年减4.6%。 TRREB总裁Jennifer Pearce预测，随着加拿大央行周三（4日）宣布的连续第三次降息，将促使首次购房者（包括公寓市场）的交易活动增加。 8月新上市房屋总数为12,547套，比去年同期成长1.5%。 图：加通社 V6

  【星岛综合报道】一名华裔女子状告邻居经常发出噪音，入禀民事索偿5,000元，结果非但被驳回，更被判须向该邻居支付50元赔偿金。 根据卑诗民事审裁处（B.C. Civil Resolution Tribunal）上周二发布的判决书内容，Linda Woo指称邻居Lorenzo Bruno发出噪音造成滋扰，要求赔偿共5,000元，以抵偿她的收入损失和医疗费用。 这宗纠纷是在Bruno于2022年7月搬入住宅大楼后开始的，Woo在诉讼中声称楼上的邻居“几乎每天都会发出不合理的噪音”，包括跺脚、拖拉家具、有访客吵闹，以及在寂静的时份开动电器。Woo认为噪音损害了她的尊严，剥夺了她享用家居的权利，并给她带来了身心的痛苦。 裁判官斯图尔特（Megan Stewart)表示，Woo提交了据称记录了Bruno发出噪音的声音和录像档案作为证据，并指示审裁处人员要“用耳塞并将音量调到最大”来收听。 斯图尔特指当中有些录音完全无声，显示档案可能受损，或者根本没有噪音。 裁判官称：“在那些可以听到噪音的录音中，大多数只是非常微弱或低沉的单次撞击声。这些噪音似乎反映了日常生活或柔和的背景声。” Woo还提交了与警方的通话录音和警员调查的报告佐证，但审裁处称“没有报告表明存在不合理的噪音”。 在与警方的一次录音通话中，Woo承认了她曾经以物件敲击天花板和大力关上橱柜门，以回应邻居发出的噪音，借此让对方“理解”噪音带来的烦恼。 Bruno提出反诉，指称Woo多次向管理处和警方投诉，对他构成骚扰，又擅自录下有关他活动的声音和录像，侵犯了他的私隐，因此要求获得赔偿5,000元。 裁判官写道：“尽管我接受Ｗoo被她听到的噪音困扰，但我不同意她能在客观基础上表明这些噪音已达到疏忽或滋扰的程度。” 审裁处驳回了Ｗoo的索偿，同时裁定她向邻居故意制造的噪音足以构成滋扰，因此判其向Bruno赔偿50元。 裁判官在结案中表示：“当涉及噪音和其他潜在的滋扰时，住在分层式住宅的居民，与邻居之间需要有一定程度的妥协。” 图：pexels V20

【星岛都市网】加拿大房地产市场仍然疯狂，但本国大部分年轻一代仍然认为可以实现拥有住房目标，许多人表示他们不打算获家里经济资助。 Royal LePage 调查询2024 年下一代买家人口统计，访问了 2,280 名 18 至 38 岁的 Z 世代和千禧世代加拿大人（1986 年至 2006 年出生），以了解他们对买楼的看法。 调查结果显示，84%的受访者认为置业仍是一项值得的投资，51%受访者表示他们目前拥有主要住宅。 对于目前没有主要住所的人来说，高达 74% 的人表示拥有住房是他们一生中首要任务，其中54% 的人也认为买楼仍然是一个可以实现的目标。 该调查还访问受访者他们打算如何负担未来的住房费用。 目前没有房产的 45%受访者表示，他们正在勤奋储蓄，并相信自己在不久的将来有足够的积蓄来购房。 31%受访问表示，他们预计自己的职业生涯将使自己成为高收入者，并将提供足够的储蓄来购买首次购房。 然而，58% 的人对拥有住房感到不确定或怀疑，称这是因为他们收入不足以支撑每月费用，包括抵押贷款、保险、财产成本和维修。 此外，拥有一套住房似乎是大多数加拿大年轻人的长期目标，四分之一计划在未来购买房屋的受访者认为至少需要 10 年才能实现。 根据全国房地产市场 Zolo 的一份报告，向家人借钱已成为许多想要购买房产的“强制性”做法。 Zolo...

【星岛都市网】如果您想进入多伦多房地产市场，但又觉得无法攒下足够的首付，可能这种方法可以让您攒下足够的钱来购买您的第一套房子：租房投资。 房地产平台 Zoocasa 建议多伦多居民在加拿大城市进行“租房投资”，即在价格更便宜的城市购买房产并将其出租以赚取投资收益，同时在价格更昂贵但他们更喜欢居住的城市租房。 Zoocasa 计算了大多伦多地区平均收入者可以负担的最高抵押贷款金额，然后分析了加拿大各地公寓的平均价格。它比较了每个地区的平均租金和抵押贷款支付额，以确定多伦多人可以负担得起哪些地方的住房以及哪些地方的住房可能有利可图。 Zoocasa 写道：“几年后，通过从租户那里获得每月收入并在投资房产中积累资产，你就可以将其出售，并用所得收益作为在你理想城市买房的首付。” 那么，多伦多居民最适合投资的城市是哪里呢？草原省份是最受欢迎的地区。 据 Zoocasa 称，多伦多一名年平均收入（62,050 元）的购房者可以轻松负担高达 275,402 元的抵押贷款。 这意味着他们可以买得起埃德蒙顿、里贾纳、圣约翰、萨斯卡通、圣约翰、温尼伯和卡尔加里的公寓，这些城市的抵押贷款额均低于 275,000 元。 在这些城市中，埃德蒙顿和里贾纳是房价最便宜的两个城市，平均公寓价格分别为 163,452 元和 183,630 元。 该平台写道，埃德蒙顿提供了“最高的盈利潜力”，平均租金为 1,553 元，平均每月抵押贷款仅需 886 元。 卡尔加里是下一个最佳选择，平均租金为 1,954 元，平均每月抵押贷款支付额为 1,480 元。 （言西早...

【星岛都市网】加拿大统计局的数据显示，加拿大7月份新房价格较上年同期上涨0.1%，这是自2023年3月以来的首次年度增长。 根据最近建筑商新建住宅销售价格的新房价格指数（NHPI），7月份价格较上月也上涨了0.2%。 阿尔伯塔省的环比涨幅尤为明显，该省房价一个月内上涨了0.8%。过去一年，阿尔伯塔省新房价格上涨了3.9%，涨幅明显超过其他省份。 新房价格已缓慢回升至2023年夏季的水平，但仍比2022年8月的高点低0.9%。7月份新房价格较6月份，BC省上涨0.3%。阿尔伯塔上涨0.8%，但卡尔加里过去一年来价格上涨了5.2％。萨斯喀彻温省月度涨幅为0.4%，但里贾纳的价格仍低于一年前。 安省新房价格较上月持平，但同期下降1.3%。渥太华-加蒂诺和基奇纳-剑桥-滑铁卢地区下跌最大，分别下降4.1%和2.7%。 （言西早 图加通社）