【星島都市網】渥太華針對首次購房者推出所謂「數十年來最大膽的按揭貸款改革」，儘管新的按揭貸款規則對於有抱負的首次購房者來說是一個福音，但對於這些借款人和按揭貸款行業來說，仍存許多疑問尚未得到解答。
《環球郵報》（The Globe and Mail）作者Penelope Graham撰文指，當局最近公布政策，當買家的首付款低於20%時，必須提供有保險的按揭貸款，該政策將於12月15日生效。
此外，這些買家現在可以獲得有保險、價值高達150萬元的房屋按揭貸款，高於原本100萬元的上限。據財政部稱，新政策將適用於整個按揭貸款市場的19%。
所有這些都為首次購房者提供了一些急需的緩衝——他們正受到高房價和高昂借貸成本的雙重打擊。他們現在無需再等到湊齊20%的首付，就能購買價格更高的房屋了，他們以往的選擇通常僅限於公寓，這將開放這一群體進入其他房屋類型市場。
在這個價格點上繼續成為受保借款人的能力，也將使這些借款人得以獲得最佳市場利率——貸方通常向受保借款人提供最低的按揭貸款利率，因為他們的風險是由他們被迫獲得的按揭貸款保險來支持的。較長的攤銷期限也有助於降低每月還款額，從而改善現金流。
這對於那些符合條件者以及按揭貸款和房地產行業來說，是個好消息，有關此類變革的呼聲存續已久，但該公告仍留下了一些懸而未決的問題。以下是政府仍需要澄清的內容。
● 「中途」（mid-flight）申請怎麼辦？
新規定將於12月15日生效，但已經進行新按揭貸款交易的借款人怎麼辦？例如，假設買家已簽署購買協議，且交易在新規則實施後完成，如果滿足所有其他標準，這筆交易是否有資格享有30年攤提？還是只有15日或之後開始的按揭貸款交易才符合資格？
● 沒有保險的首次投保者想要續保怎麼辦？
假設一位首次購屋者購買了一套價值超過100萬元的房屋，並且目前有未投保的按揭貸款。假設他們的房產價值尚未超過150萬元，則該借款人在續約時是否有資格得到可獲保按揭貸款？
可獲保按揭貸款與需要保險的按揭貸款不同，前者已支付20%以上，但價格和攤銷仍處於保險準則範圍內。在這些情況下，借款人可以選擇可獲保按揭貸款，其主要好處是使他們能夠獲得最具競爭力的保險按揭貸款利率。
根據新規定，此類借款人仍符合擁有首套房屋的標準，且價格低於最高可保上限；他們可以選擇讓他們的按揭貸款投保，並在那時獲得更好的利率嗎？該保單是否適用於可獲保按揭貸款，還是僅適用於交易保險按揭貸款？
● 按揭貸款保險公司會提高保費嗎？
加拿大按揭貸款保險公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，簡稱CMHC)、Sagen和加拿大擔保公司（Canada Guaranty）——過去在受保資格規則發生變化時，提高了新產品的保費。最近的例子是在6月，當時政府宣布延長購買新建築的受保首次購房者的攤銷期限，對此，保險公司將使用此選項的借款人的保費提高了20個基點。這次的升幅或時間還有待觀察，但答案是肯定的，這很可能即將到來。
● 監管機構能否加強按揭貸款壓力測試？
對這些政策的一個主要擔憂，是它們對加拿大按揭貸款市場帶來的風險增加。他們將創造一個更大的借款人群體，其按揭貸款權益較少，但貸款金額較大，從長遠來看，他們將支付更多的按揭貸款。儘管這些借款人將接受壓力測試，證明即使利率上漲兩個百分點，也有足夠的收入來支付還款，但這仍然使他們——以及賬上有借款人的貸方——處於更加不穩定的境地。
如果加拿大銀行監理機構、聯邦金融機構監管辦公室（OSFI）認為，銀行承擔了過多的高風險借款人，這可能會促使他們提高目前的壓力門檻，這將導致這些新政策的好處消失。
圖：Getty Images
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