地产

【星岛综合报道】卑诗省大温地区兰里镇 (Township of Langley) 一项兴建中的大型住宅项目，放盘价为98,000,600元。 据Daily Hive报道，该盘位于兰里镇第27大道 (27th Avenue) 20264号，占地约40至50英亩，由15块地皮组成。 参与此项目的Royal LePage - Wolstencroft地产经纪公司消息指，土地上所有物业都将为多户式住宅或城市屋。 物业包括一幢现成房屋，有3间睡房、2间浴室，居住面积近4,500平方呎。 除这房屋外，它同时也是通往该发展计划中其他14幢房屋的通道。 卖盘资料中写道：“这是你在兴建和隔格房屋期间居住的绝佳寓所。” 地产经纪公司正在将整套物业宣传为全加拿大最昂贵的屋盘，价钱已包括了在其周边的14块地皮。 这项发展计划是兰里镇南部Brookswood-Fernridge的综合社区规划宏图的一部分，勾勒了镇政府展望该区未来的愿景。 有关规划早于1987年由镇议会通过，计划未来居住约35,000人，其中30,000人居住在独立屋，3,000人住在城市屋或流动房屋，2,000人住在大厦式住宅。 2016年4月，镇府启动了一项规划和参与流程，以更新1987年的社区计划，为未开发地区的发展和重建提供新机遇，并同时为已开发地区维持现有的土地用途和居住密度。 图：Royal LePage - Wolstencroft V20

【星岛综合报道】2022年初，加拿大的共管柏文市场似乎永无止境地成长。对于手边有些余钱的老年购屋者来说，购置柏文或许是为退休生活做准备的明智之举。有专家警告称，3年过去了，柏文市场的崩盘使这些柏文单位成为一项糟糕的投资，尤其是如果你打算把它们当作储蓄。 据Global新闻报道，加拿大统计局的数据显示，2022年在多伦多近五分之二(38.9%)的柏文是投资性房产，而在温哥华则是约三分之一(34.2%)。 除了首次购屋者的门槛较低之外，柏文市场也让利用租金收入快速赚钱变得更容易。 但研究表明，加拿大人对投资柏文越来越谨慎。 民调公司Leger为Rates.ca进行的一项调查发现，30%的加拿大人表示，柏文曾经是一项不错的投资，但现在吸引力已不复当年。只有11%的人表示他们会购买柏文作为投资，而57%的人则表示，无论出于何种原因，他们都不会购买柏文。 柏文市场暴跌的情况在多伦多尤为严重，多伦多曾是北美最热门的柏文市场之一。 Urbanation在7 月发布的一份报告发现，大多伦多和咸美顿地区的柏文库存量在销售额与去年同期相比下降了69%后，升至历史新高。 糟糕的选择？ 专家警告称，一些卖家很可能最终会因为几年前购买的柏文而蒙受损失。 Ratehub.ca的按揭专家格雷厄姆(Penelope Graham)说：“如果这些房屋是在疫情高峰期购买的，或者是在当时购买的预售房，那么这些房屋的价值肯定会下降，我们不知道它们何时或是否会恢复原价。”他补充说，价值下跌“肯定会影响那些把退休储蓄集中在柏文的人”。 Bloom Finance致力于帮助加拿大老年人管理财务，该公司行政总裁麦凯布(Ben McCabe)表示：“对许多退休人士来说，柏文曾被认为是通往财务安全的必经之路。如今市场行情却远比以往更加难以预测。供应增加、费用上涨以及升值前景的不确定性，使得柏文的风险远高于以往。” 另一位金融专家表示，购买柏文是一项大型投资，可能会导致投资分散化。 服务加拿大老年人的注册理财项目规划师埃文斯(Jason Evans)说：“如果柏文和你的家在同一个城市，这种情况尤其严重，因为你将面临双重地产市场的风险。” 他补充说：“当你投资柏文时，你只能透过租金获得它带来的收入。柏文的本金，也就是柏文本身的价值，在你出售之前是锁定的。这使得柏文的灵活性不如其他投资。 ” 截至7月，加拿大各地的租金已连续9个月下降，这使得租金收入的可靠性下降。 格雷厄姆说：“投资房地产市场的吸引力已经下降。我们看到利率飙升。现在，小房东很难从经济角度证明自己的价值。”她说：“我们看到很多现有的小房东出售了他们的房屋，想要购买房屋的人数也急剧下降。” 谁想住柏文？ 加拿大的柏文越来越小了。 根据加拿大统计局的数据，1990年代多伦多柏文的平均面积为947平方呎(约94平方米)。2016年后建造的多伦多柏文的平均面积为640平方呎(约64平方米）。 同期，温哥华的柏文面积也从平均912平方呎(约91平方米)下降到790平方呎(约79平方米）。 专家表示，这是因为柏文市场开始迎合投资者，而不是最终用户。 房地产经纪公司Zown的行政总裁拉米兹(Rishard Rameez)说道：“我们与老年人交谈时发现，即使他们想缩小住房规模，他们仍然希望拥有一个后院。他们想在闲暇时打理花园，他们想招待客人。不幸的是，柏文无法满足这些需求。” Royal LePage地产经纪齐格尔斯坦(Shawn Zigelstein)表示，这使得老年购房者不愿出售他们较大的家庭住宅，转而选择更便宜、更易于管理的柏文单位。 齐格尔斯坦说：“大多数老年买家都希望尽可能长时间地住在自己的房子里。” 你还可以在哪里投资？ 金融专家表示，除了将所有储蓄投入投资柏文之外，还有更好、更灵活的方式来增加储蓄。 麦凯布表示：“注册退休储蓄计划(RRSP)和免税储蓄账户(TFSA)等税收优惠账户、房地产信托基金(REIT)等多元化投资，以及包含增长型和收益型资产的均衡投资组合，可以让退休人员在避免投机性房产所有权风险和困扰的情况下，实现财富增长。” 埃文斯表示：“对于即将退休的人来说，专注于股票和债券投资组合的成长通常是明智之举。资产配置到交易所买卖基金(ETF)是一种相对较新的工具，可以简化这一过程。” 对于即将退休的人来说，开始将更大一部分收入存入RRSP或许是个好主意。 埃文斯补充说：“为了最大限度地利用退休储蓄，RRSP仍然是一个不错的选择，尤其是在职业生涯的后期。在这个阶段，收入通常处于峰值，因此RRSP供款可以带来巨额的税收减免。” (图：星岛记者摄) V11

 【消防三部曲】很多时遇上灾难，生死只在一线之间，平时多一分准备，危急时便多一分生存机会。烈治文山消防训练官 Tommy Leung 提醒，遇上火灾，反应要够快、知识要够准，未雨绸缪。他特别向市民介绍“消防三部曲”：预防、探测、逃生。 一、预防 家居火灾最常见原因包括厨房煮食、电器短路、蜡烛及吸烟等。Tommy 指出，平日要养成良好习惯，例如煮食时勿离开炉火，使用蜡烛时应确保远离窗帘、纸张等易燃物，并在离开房间前彻底熄灭。 二、探测 “烟雾警报器”与“一氧化碳警报器”都是每家每户不可或缺，必须安装在每层楼面及每个睡房，并定期测试及更换电池。 三、逃生 火警发生时，是否立即撤离，要视乎走廊是否充满烟雾。如被困室内，应尽量留在烟雾最少的房间，关门、用胶纸封门缝、湿毛巾堵住缝隙，并打开窗户让新鲜空气进来；亦应在露台或窗边悬挂布条各消防人员发出求救讯号。 相关新闻： 【防灾应变】遇上突发灾难怎么办？ 消防员教路自制应急包 制定逃生路线保命 【有片 / 消防车揭秘】现役消防员盘点消防车“秘密武器” 灭火救人全靠这些装备？ 【防灾应变】遇上突发灾难怎么办？ 消防员教路自制应急包 制定逃生路线保命 记者：草步子 制作：CCUE T10

【星岛综合报道】卑诗省最高法院法官（B.C. Supreme Court）维持了卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)仲裁员的一项裁决，并判赔素里租户17,236元，相当于一年的租金。仲裁员认定，该租户的房东将她从位于Whalley的柏文中驱逐出去，以用作Airbnb短租，有违《住宅租务法》(Residential Tenancy Act，RTA)。 法官苏克斯托夫（Sandra Sukstorf）于8月25日在新西敏卑诗最高法院宣读判决理由时指出，租户纽曼（Megan Neuman）被房东以家人要住为由驱逐出这套一居室柏文后，看到“她认为是自己以前住所的房子被挂在Airbnb上”，于是向RTB提出了投诉，指控她的前房东没有将该单位“用作房东或近亲入住，而是将其用作短租以赚取收入”。 房东Cristopher Resurreccion、Leonida Resurreccion和Christian Resurreccion向法院申请对RTB的判决进行司法复核，以撤销其裁决，但苏克斯托夫拒绝了，并裁定其承担本案费用。 房东指仲裁缺乏证据  违程序公正性 申诉者认为，RTB的裁定是“基于推测，缺乏证据，违反了程序公正性”。 他们声称，仲裁员在听证会上犯了事实错误，未能向他们提供关键指控，而是在未通知他们的情况下推断他们可能修改或伪造了反驳照片。他们辩称，这种结论是推测性的，缺乏证据支持。 “在检视证据记录和RTB的决定后，我认为仲裁人的裁决是合理的，且有证据支持，……尽管证据完全是间接的，且仲裁人的推理并非毫无瑕疵，但该裁决体现了站得住脚且透明的分析思路，”苏克斯托夫表示。 她裁定，仲裁员关于申请人将该单位用于短期租赁的结论得到了“几个指标的累积效果所支持”。 法院获悉，在纽曼提交短租投诉后，Airbnb房源和相关的脸书（Facebook）照片已被删除。申请人提交了宣誓书，称他们的儿子Christian搬进了该单位，并否认透过Airbnb出租房子。 法官在判决理由中指出，申请人辩称，仲裁员“在未通知他们的情况下捏造了篡改证据的理论，违反了程序公正性”。“他们坚持认为，租户未能确认房源，并且证据不支持根据RTA得出的不诚信结论。” 间接证据间接指标获认可 另一方面，她补充道，该租户提交了一份Airbnb房源照片，她声称该房源与她之前的单位相符，“照片显示，淋浴间的瓷砖、家具、窗户标记和布局都很相似”。她指出，房东的名字“Cris”与其中一位申诉人的名字相符，Airbnb帐户在她搬离后不久就开通了，房源也上线了。”“她还声称，在她向RTB投诉后，Airbnb房源就消失了。她承认并没有尝试预订该套房，而是依赖于累积的间接指标。” 法官认定，虽然仲裁人获得的是间接证据，但租户的证据“并非不充分”。 “我认为仲裁员的推理和结论表明，仲裁员对证据进行了全面评估，而不是依赖单一证据或证据指标，”她总结道，“在审查了所有证据后，仲裁员发现了许多巧合，将申请人的柏文与Airbnb房源联系起来，并得出结论，二者很可能是同一单位。” 图：资料图片 V6

  【星岛综合报道】卑诗省素里康姓少年（Mandeep Kang，译音）自16岁在一家杂货店找到第一份兼职工作时，就立下一个当时看起来多么遥不可及的宏愿——要为母亲买房，“免得她再租房”。 据Postmedia报道，现年19岁的康是家中独生子，他从小目睹母亲一直做清洁工辛苦挣钱。他对Postmedia说：“我家的日子过得十分艰难，尤其是我妈妈，她一直是家里的经济支柱。从小到大，看到她这么辛苦工作，却把大部分工资都用来付房租，我感到很难过。自从她来到加拿大以来，她就是这样生活的。” 因此，他决定为母亲买房，“这样她就不必再租屋了”。 宏愿牢记心中 这位素里少年将自己的目标牢记心中，课余时间尽可能打工赚取最低工资，并开设了一个独立的银行帐户。这些钱，他没有花在帮妈妈支付家用，而是存进这个帐户。 康每天放学后和周末都去杂货店打工。 在2023年毕业后，他立即报名参加BCIT的电工基础课程。在等待被接纳进入4年电工学徒计划期间，康一直做草坪维护。 他的学徒生涯始于2023年12月，时薪从22至30元。 短短几年内，康就存下了大约3万元。 走到今天这一步并不容易。 康没有像大多数人那样度过他的最后几年少年时光，他承认，当时“根本不可能”有社交生活。 但他认为，这一切都是值得的。 ■ 地产经纪纳托维奇（前）与康（后）在康位于素里的家中。       Arlen Redekop 经纪盛赞康的努力和决心 去年底，康联系了地产经纪纳托维奇(Noah Natovitch)，对方告诉他，他存的钱足以支付一套入门级房产的首付了，而他原本以为远不止这些。 康今年刚满19岁，他刚刚拿到了平生第一张信用卡。纳托维奇承认，由于缺乏信用记录和工作经验较短，康的情况有些困难。 “他的按揭获得批准的机会大概是五成对五成。”他说。 康得到了Westgroup Financial的按揭经纪人图尔(Moulik Toor)的帮助。 “我们制定了完整的按揭计划。我和他（康）还有他妈妈见了面，然后就开始着手准备了，”图尔说。 但今年1月份的第一次申请仍然失败了。 图尔告诉康要继续工作，继续储蓄，继续累积信用，康也确实这么做了。到了6月，康再次获得了预先批准，于是决定到另一个地方申请。 这一次，他得到了想要的结果。 此前，康一家人一直住在一间700平方呎的地下室小套房里，里面有两间卧室和一间浴室。 几周前，他们搬进了位于素里West Newton一套位于三楼的柏文，里面更宽敞，有两房两卫，售价50万元，康与家人原本就想要住在这个社区。 康只付了2.5万元多一点的首付。 图尔说，能够与母亲共同签署房产协议对他的申请很有帮助。如果康是唯一的房主，整个过程就不会那么快。 纳托维奇称赞康的努力和决心，并强调他从一开始就很清楚知道自己想要甚么，并且从未改变。 他说，能在加拿大房价最高的省份之一买房绝非易事。 “我从一开始就看得出来，他是个积极上进的人，而且信任我们……团队从未放弃，”图尔说。 母子俩签了文件，一家人于8月15日搬进了新屋。 “签字的时候我才告诉她。当时一切都安排得差不多了。这对她来说是个惊喜，”康说。 “她非常高兴，面带微笑，还给了我一个拥抱。” V6

【星岛综合报道】在本拿比东北部，靠近西门菲沙大学(SFU)主校区的入口的喜士定街(Hastings St)路段，是一处对比鲜明的街区。南侧是繁忙的肯辛顿广场(Kensington Square)购物中心，周围小商铺林立；北侧却是一块面积达10英亩、杂乱无章且长满枯草的地块。 荒废的地块曾经是3层高尔夫练习场，于90年代中期盛大开业，但在2011年关闭。除了2016年一场可疑的火灾烧毁了废弃的主建筑外，这块估价超过1亿元的场地，一直处于闲置状态。高耸的围栏只剩下部分残骸，停车场里散落着各种杂物。但这一切可能在未来几年开始改变。 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，曾设计过温哥华知名建筑项目的本地资深建筑师郑景明(James Cheng)，正与开发商Wall Financial Group合作，将位于本拿比喜士定街6555号的场地(上图左侧)，改造成一个他形容可以与威斯勒村(Whistler Village)媲美的地方，只是环境更加都市化。 郑景明正在与开发商合作，向本拿比市提交重新分区申请，他表示：“我们想建立一个充满活力、以行人为导向、功能多样化的村庄型态的中心，并以无车大道作为主要街道，成为社区的核心。” 此计划包括打造一个占地半英亩的新公园，让北岸山脉的壮丽景色一览无遗。“项目将分为5个阶段，第一阶段规模最大，将全部用于住宅租赁和商业用途，并在通往喜士定街的广场打造村庄中心。” 这片占地10英亩的土地曾归加拿大壳牌公司(Shell Canada)所有，该公司自1930年代起就在附近营运加拿大第一家炼油厂。目前，该公司仍在布拉德湾(Burrard Inlet)沿岸200英亩的土地上营运输送中心。 2011年喜士定高尔夫中心关闭后，壳牌公司以略高于330万元的价格将这块10英亩的土地卖给了一家公司。此后，这块地一直空置。 2022年7月，本拿比市议会通过了一项针对洛奇代尔(Lochdale)社区的新规划，将把这块地及其周边地区打造成为一个全新“城中村”(urban village)核心，并配备混合用途建筑和低至中密度的住宅选项。 2023年1月，市府提议修改分区条例，作为实施该计划的下一步。同年3月，持有地块公司更名显示与Wall Financial Corp有关。之后Wall公司的网站将此地块列为其投资组合的一部分，并表示洛奇代尔城中村社区计划(Lochdale Urban Village Community Plan)将该地块作为新的中心，开发面积高达180万平方呎。 本拿比市开发总监Jesse Dill周三证实，正在积极与Wall Financial合作推动一项计划。他表示，像这样的“城中村”，与布兰特伍德(Brentwood)和铁道镇(Metrotown)等中心有所不同，因为建筑高度将更加多样化，并更加重视绿地和公共广场的可及性。 郑景明表示，值得关注的一点是，这可能是本拿比新推出的“基于高度的发展框架”下首批大型重新分区项目之一。该框架使用建筑高度来指导开发决策，而不是使用复杂的容积率计算来确定密度。 “他们决定废除所有市政当局在新的分区规划中都沿用的传统、繁琐、过时的规定性分区。这将节省时间和金钱，无疑会带来一股清新的气息。” (图：Google Maps、本拿比市府) V11

【星岛综合报道】有越来越多的加拿大房地产卖家正在撤回房源，根据加拿大房地产协会(CREA)的数据，7月份全国撤回上市房源的比例持续上升，加上库存的增加，随着一波新房竣工潮涌入，势必加剧市场压力，使得卖家更有可能向市场屈服。 近几个月来，加拿大的房地产卖家正以异常高的比例撤回他们的上市房源。加拿大国家银行(NBF)的一项分析显示，7月份已有超过五分之一的房源（约22.5%）被取消。自2023年以来，这一比例就一直在稳步攀升，虽然尚未创下纪录，但目前已接近历史最高水平。 数据显示，2022年中取消的房源比例更高。 预计年底前将超过历史最高纪录 目前由于市场上滞销的房源数量大幅增加，撤回上市的房源数量已超过25%。按照目前的市场节奏，预计这一比例将在年底前超过历史最高纪录。 2008年金融危机期间，取消的房源数量不到18%。目前的取消率远高于以往经济衰退时期的峰值。即使在2020年因疫情不确定性达到高峰时，取消的房源数量出现大幅攀升，但幅度并没有像最近几个月那麽高。 取消挂牌数量激增背后有几个主要趋势：包括缺乏需求、可负担性差，以及进一步降价的阻力（或能力）。卖家常常认为经济低迷只是暂时现象，打算在几个月后，当利率下降刺激更多买气时再重新挂牌。过去几年，这种冒险并没有真正带来回报，因为库存不断攀升，重新挂牌的房源面临更激烈的竞争。 随着大量新房即将竣工，卖家正在进行一场大胆的冒险。 按揭拖欠率不断上升 据加拿大皇家银行（RBC）公布的第三季财报，显示其按揭组合压力正不断加大，该行90天以上按揭拖欠率，已从上季的29个基点和上年同期的24个基点，上升至目前的31个基点。 拖欠率在全国最大的几个房地产市场尤其高。在大多伦多地区，90天以上按揭拖欠比例已从上年同期的27个基点，上升至第三季的42个基点。与此同时，在大温哥华地区，该拖欠比例已从20个基点上升至27个基点。 RBC的基本预测假设未来12个月房价将上涨0.8%，并在未来两到5年内以每年3.5%的速度成长。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】加拿大和美国之间的贸易紧张局势导致许多拥有美国房产的加拿大人考虑出售其在美国的房产。 根据皇家房地产公司 (Royal LePage) 最近委托布伦森 (Brunson) 进行的一项调查，超过一半（54%）拥有美国房产的加拿大人表示，他们计划在明年出售其在美国的房产。 皇家地产公司总裁索珀 (Phil Soper) 周三接受 BNNBloomberg.ca 采访时表示：“这些数字很大，考虑到每年约有100万加拿大雪鸟族会在冬季前往美国，其中约60%以上的人拥有房产，”。 近三分之二（62%）的受访者表示，他们正在考虑出售房产，因为对特朗普和白宫政策感到担忧。同时，33% 的人是出于个人和经济原因，5% 的人担心飓风、洪水和森林火灾等极端天气状况。 “我认为，大多数加拿大人认为美国政治的当前情况非常极端，虽说钟摆最终会摆回更正常或更温和的轨道，但4年时间很长，他目前才就任6个月。特朗普卸任后，美国的发展方向还有很长的路要走，而且不确定性很高。” 在过去一年内经历过出售美国房产的人中，44% 的人表示是因为政治气候，27% 的人表示是出于个人原因，22% 的人则是因为日益极端的天气状况。 根据美国全国房地产经纪人协会 (NAR) 的数据，过去20年来，加拿大一直是美国房地产外国投资的两大贡献者之一，尽管过去5年的交易量与2010年代的大多数时期相比大幅下降。 近三分之一（32%）的受访者表示，他们计划将近期或未来一年内出售房产，并将所得收益再投资于加拿大市场。 美国房地产专业人士报告称，去年国际客户的住宅物业销售额增长了2倍多，其中最大的群体是加拿大人。 索珀称：“加拿大全国一年的房地产交易总量只有45万到50万笔。”“当你谈论可能有数十万加拿大人出售房产时，这意义重大。这是一种态度上的实质性转变。现在我们经常调查的是意图，而意图并不总是转化为行动，但很明显，人们的态度已经发生了变化，这将对加拿大人在美国房地产的投资产生巨大的影响。” 美国市场的大批撤离，反映了加拿大居民在美国旅行和消费减少的趋势。例如，Royal LePage 指出，根据加拿大统计局的数据，2025 年第一季度，加拿大人前往美国有 610 万人次，与去年同期相比下降了 10.8%。 同时，这些访问期间的支出较去年同期下降了...

【星岛综合报道】仅管加拿大的房价已经走低，但对许多潜在购房者来说，仍然高得令人望而却步。而一位专家表示，这部分是因为加拿大长者持有房屋的时间比过去更长，从而加剧了全国的房屋供应短缺问题。 加通社报道，房地产平台Zown的首席执行官兼共同创办人拉米兹（Rishard Rameez）周二（26日）在接受BNN Bloomberg的访问时表示，“我认为今天很多长者都没有更好的选择”。 “搬进新家是理所当然的，但长者不想搬进需要使用电梯等设施的柏文。他们仍然希望拥有一个可以招待家人的漂亮后院……但我们没有这种类型的房屋可供长者选择。” 拉米兹强调，这些因素使得拥有独立屋的长者越来越难以做出“大屋换小屋”(downsize)的决定，尽管这被认为是一种受欢迎且务实的选择。 2023年加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)在一份报告中指出，1991年到2021年期间，75岁以上加拿大人从房地产市场套现的比例呈稳步下降。 “事实上有许多长者选择在同一地方安度晚年。如今，仅约5%的老年人出售房屋，而其他人群的这一比例为13%，”拉米兹说。 他解释，现时也很少有政策鼓励长者出售他们的房屋以寻找更好的选择，并称这会导致流动性减少，进而对全国的房地产市场造成压力。 “受打击最大的实际上是首次购房者，因为这些人正是想购买这些旧式独立屋和城市屋的人，但我们的库存不足，”拉米兹说。 他认为，年轻的加拿大人正面临房源紧张和租金成本方面的“双重压力”。 “平均而言，年轻的加拿大人要把净收入几乎50%用于支付房租……所以他们不太可能存钱，”拉米兹说。 “如果没有流动性，选择就会少，这让投资者得以抬高租金，而现在加拿大人只能被迫支付这些（高）租金。” 他指出，加拿大首次购屋者的平均年龄现在已超过35岁。 “以前是二十多岁，三十出头，现在已经超过35岁了。想像一下，一个人在成为房主之前要支付这么多年的房租。” 他表示，加拿大的政策制定者需要寻找其他途径来帮助年轻的加拿大人购买他们的第一套房子，因为尽管面临许多挑战，拥有住房仍是许多加拿大人的目标。 “这就是加拿大人的梦想：拥有自己的房子，建立家庭，”拉米兹说，“这些不仅仅是房子，更是人们创造回忆、孩子们迈出人生第一步的地方。” 图：加通社 V6

【星岛综合报道】由非裔人士领导的非营利组织霍根巷协会(Hogan’s Alley Society)正在推进其计划，在温哥华历史悠久的华埠南端建造一座多功能社会住宅大楼。 据Daily Hive报道，Studio One建筑公司最近提交一份开发许可申请，​​对位于缅街728-796号地块建造一座128呎高、12层的建筑，其中包含109个社会住房单位，以及位于一楼和二楼约7,400 平方呎的零售餐饮空间。 当地开发商Bonnis Properties于2023年将该房产连同重新规划方案一起出售给了霍根巷协会，交易价值2000万元。在交易最终敲定的同一天，联邦政府的加拿大按揭及房屋公司 (CMHC) 向该组织提供了2,520万元的贷款。 之后新重建方案与已获批准的方案整体形式和高度基本一致，但修正为更广泛的用途，包括75套市场分层产权公寓、19套社会住宅，以及6,000平方呎的零售餐饮用途。 2025年的新设计方案总建筑面积为92,300平方呎，密度也略有增加，高于2021年重新分区核准方案的85,700平方呎。这块12,844平方呎地块的容积率密度，也从建筑面积的6.7倍增加到约7.2倍。 该项目将提供近200个安全的自行车停车位。此外，还将设置34个汽车停车位，低于先前方案中的64个。 除了住宅用途将完全转变为社会住宅外，该项目最重要的变化在于建筑方向。 先前和新的方案均拆除了位于该物业与交叉路口拐角处的建于1899年的3层寄宿楼。 先前的方案力求与华埠独特的历史建筑和材料特征相一致，同时融入了缅街上建于1910年的建物，以及联合街上一座建于1925年的简朴建筑的遗产元素。而新的设计则考虑到现代感且对比鲜明，据说其灵感源自非洲文化。 (图：Studio One Architecture/Hogan's Alley Society) V11

【星岛综合报道】齐马 (Harjinder Cheema) 于1996年在卑诗省素里市152街购买了一块4.3英亩的土地，当时他斥资69万元购得这块地，其中包括一幢地下室已装修完毕的朴素单层住宅，但土地为农业用地。 他的朋友曼德 (Gurdarshan Mand) 和吉尔 (Kuldip Gill) 是这笔交易的地产经纪。他们各自同意支付10%的购屋款和10%的房产维护费用，以换取10%的所有权，齐马以信托的形式代为保管。 如今这块土地价值超过2500万元，但两位朋友因各自对口头信托协议的解读，以及后来试图将其协议以书面形式记录下来而发生了争执。 据CTV新闻报道，该房产的所有权归属问题最终被提交至卑诗最高法院。法官布莱克(Lauren Blake)本周就此案发布了一份长达128页的裁决。 最终，尽管法官认定3人均存在严重的信誉问题，但裁定曼德和吉尔保留了该房产的所有权，并下达了多项命令，旨在确保他们和齐马能够从法院下令出售的房产中获得公平的补偿。 最高和最佳用途 即使历经大温哥华地区数十年的房地产繁荣时期，该土地的价值也从1996年齐马支付的69万元，飙升至2025年卑诗物业估价处(BC Assessment)鉴价的25,555,900元，这笔地价涨幅之大令人咋舌。这是1996年购入价格的37倍多，涨幅高达3,703%。换句话说，自1996年以来，该房产每年平均增值超过88万元，相当于原始投资的127%。 虽然法官布莱克的判决并非旨在解释房价飙升的原因，但从本案原告曼德和吉尔提交的评估报告中汲取了一些见解。 据鉴价资料显示，该幅土地上的房屋建于1969年，拥有6间卧室和3间浴室，居住面积为2,092平方呎(约2092平方米)。房屋仅占该地产估价中的32,900元，其余价值均归于土地。 根据法院判决，虽然该房产目前的土地分区为A-1，即“一般农业区”，但自齐马购买以来，却从未被用作农田使用。在卑诗省，用作经营农场的土地评估税率通常远低于住宅或其他商业用地。 尽管目前该地块的土地分区为A-1，但它位于素里市官方社区规划中指定的“混合就业”区域，以及该市东纽顿商业园区，即社区概念规划中指定的“商业园区”。因此，根据评估员的说法，该地产“可能的最高和最佳用途”是重新开发为商业园区。 108天审理期 法官布莱克对此案的审判期原定25天，最终却耗时19个月，即长达108天。 法官在判决书中多次表示，该案提交的证据数量之多，以及耗费大量时间争论，最终证明与她对案件分析无关。 基本上，争议的焦点是原告声称齐马继续以信托形式为他们持有20%的房产。齐马否认了这一说法，并辩称信托协议已失效，如非双方随后达成协议，就是原告未能履行支付20%房产维护费用的义务。 以上两种说法都无法让法官布莱克满意。 布莱克认为齐马以信托形式为曼德、吉尔及他们的妻子持有20%的房产，其余80%则由他本人持有。 作为补救措施，法官裁定有必要下令出售该房产，这是原告的诉求，而被告则表示反对。 布莱克的判决书中写道：“继续通过分割的方式将双方作为房产的共同所有人捆绑在一起，只会导致进一步的冲突和不可避免的法律诉讼。解决双方之间高度冲突和敌意的最有效方法是下令出售该房产。” 法官下令在判决作出后的60天内将该房产挂牌出售，并规定了出售的具体条款。 一旦房产售出，原告将有权获得20%的出售收益，扣除相同比例的地产经纪佣金、必要的成交费用和适用税费。 原告还必须从其应得的收益中扣除20%的抵押贷款和信用额度价值、20%的齐马“合理发生的费用”（由法院书记官确定）以及20%的因出售产生的税务结果。 他们应得的销售收益份额将增加20%，包括齐马从该房产上获得的42,000元租金收入(该收入未与他们分享），以及Cheema Bros. Transport Ltd.根据该房产租赁条款“应支付”给齐马的款项的20%。 其中许多对价的具体价值仍有待确定。根据布莱克的裁决，将举行另一场听证会，以决定如何评估诉讼费用。 (图：Google Maps、BC Assessment) V11

【星岛综合报道】素里的一些城市屋（townhouse）买家对开发商想要撤回出售房屋的交易感到愤怒和沮丧。 据《Surrey Now-Leader》报道，位于素里Newton区的Creekside Terrace开发项目，建于原素里公众市场旧址，自今年1月起，看似已准备好让人入住，但至今无人居住。 一些买家早在2017年就投资了该楼盘，随着多年来该工程延误不断加剧，他们的耐心也逐渐耗尽。 “这套房子已经让人等了太久” 周二（8月19日），买家们惊讶地收到了一封来自律师的邮件，里面有他们的预购定金支票，他们认为这是开发商试图终止与他们的合约，然后以更高的价格出售房屋。 收到近9.2万元支票的苏姓女子（Tania So，译音）表示，她不会将其兑现，而是会等待对开发商的法律行动。 “我们都感到沮丧和愤怒，”她在一个18人的群组聊天中谈及其他买家时说道，“甚至还不仅仅是沮丧，更糟糕的是愤怒。我是如此生气、失望和无助。这套房子已经让人等了太久。” 买家们表示，他们的钱被冻结了好几年，没有利息，就等著搬进城市屋，这太不公平了。 “我和丈夫刚订婚时就买了这套房子。”她说，“我们买它来养育孩子，而现在我们已有两个孩子，其中一个读一年级，却没有地方住。我们的孩子现在在这个社区的日托和学校上学——我们一直以为会住在这里，等啊等。” 她补充道，“（我们的钱）如果存入一个高利息帐户，哪怕是一个几分钱的储蓄帐户，存9.2万元，7年后应该也能有一些回报。但现在我们甚么回报都没有，只是退还了本金……感觉就像个骗局，这太不公平了。” 开发商称欠银行3,200万元 周三（8月20日），几位不满的买家在赵姓（Eddie Chiu，译音）开发商工作的地方与媒体《Now-Leader》会面。赵同意与买家见面并陈述他的观点，但拒绝接受记者采访，并锁上了前门。对峙的影片被拍了下来并发布到社交媒体上。 Things got heated in #SurreyBC yesterday when angry townhouse buyers confronted developer Eddie Chiu about a deal gone wrong. "I feel...

【星岛综合报道】列治文皇家骑警警告市民，租屋骗案最近变得猖獗。 自今年7月以来，列治文警方已接获并调查五宗此类骗局的报案，受害者损失金额为400至2,600元不等。 警方周五表示，在大多数情况下，受害者是在社交媒体群组或平台上看到网上招租广告，联络了自称为屋主的对方，并被对方要求以电子转帐形式支付一笔指定金额的订金，以预留住宅单位。 一旦“订金”转帐后，受害者就发现无法再联络对方，而所称的租盘其实并不存在。 列治文皇家骑警经济罪案调查组(Economic Crime Unit)发言人Denise Kam表示：“我们知道到租务市场竞争非常激烈，尤其是到了每年的这个时候，骗子经常利用群众的情绪来制造急切感。她提醒市民，在支付按金或订金之前，务必保持谨慎并要核实所有权。” 警方提供了几个可助避免受骗的建议，包括： 一、在多个租赁平台上核实租盘资讯； 二、对招租广告上的图片进行反向图片搜索，以查看是否被重复挪用的图片； 三、确认住宅的所有权或管理权的持有人身份； 四、切勿在未亲身到过单位查看前支付款项。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】温哥华一家分契式物业公司（strata corporation）正在起诉开发商和承包商，据称后者未经许可在其建筑物和土地上方操作建筑起重机。 根据8月12日的民事诉状，分契式物业公司（Strata Plan BCS1199）正对Keltic Canada Development Co. Ltd.和WCL Formwork Ltd.提起诉讼，指控其起重机侵占了分契式物业的“空域”（Airspace）。物业公司称，这构成非法侵入和滋扰。 该分契公司代表位于车站街（Station St.）919号的九层柏文大楼“左岸”（The Left Bank）业主。它声称，Keltic和WCL正在普赖尔街(Prior St.）200号的相邻地块上建造一幢或多幢建筑物，并使用一台可在分契物业上方旋转的起重机。 建筑师MCM Partnership提供的线上专案描述表明，Keltic的工程与位于普赖尔街220号的一幢新的医疗办公大楼有关，该办公大楼位于未来的新圣保禄医院（St. Paul’s Hospital）西北角。 人口密集环境下的施工难题 民事诉状称：“被告的行为完全漠视并公然侵犯了分契物业公司及业主不可侵犯的财产权。” 并指出，“起重机的运作危及业主及其租户、居住者和访客的安全。”诉讼请求法院颁布临时禁令，并判处100万元的惩罚性赔偿。 根据公开破产文件，WCL据称是由Whitewater Concrete Ltd.及相关实体的负责人于2024年成立的，目前这些实体正处于由德勤重组公司(Deloitte Restructuring Inc.)监管的破产管理程序中。 “空域”是一个法律概念，在卑诗省，它赋予业主对其财产上方空间的合理使用权，该权利应反映其对物业的合理使用程度。 一位专家表示，风险始终存在，而卑诗工作安全局(WorkSafeBC)制定了许多关于起重机安全操作的规定。 BC Crane Safety的现场职业健康与安全经理Jen Mutas说，“如果起重机在邻近物业上方摆动，则开发商或业主与起重机半径范围内的邻近物业之间就需要签订地役权(easement)或‘摆动协议’。” “左岸”公司在其民事诉讼中，则援引了卑诗最高法院法官WA...

【星岛综合报道】卑诗省一位房地产经纪因未能尽职调查一幢海滨住宅是否位于原住民考古遗址，导致买家遭受损失，因而被监管机构处以2万元罚款。 据CTV报道，温哥华岛一位房屋买家直到交易完成后，才发现每次想在房产上挖洞，都要支付数千元的意外许可费用，以及聘请考古学家和原住民代表按小时收取费用。 地产经纪斯弗塔（Candice Svrta）曾向该买家展示七处房源，位于Qualicum Beach的物业是其中之一。当时买家正在寻找一块海滨地产，可以用于翻新或建造新房。 根据地产经纪与卑诗金融服务管理局（BC Financial Services Authority，简称BCFSA）之间达成的纪律处分同意令，上面列出的购房协议细节显示，买家最终决定购买该物业，并告知斯弗塔，他们计划对现有房屋进行翻新。 该购房协议于2018年7月由斯弗塔起草，并提交给了卖方经纪。据BCFSA称，合约中并未包括任何与该房产位于考古敏感区域的相关条款。 同意令中，有卖方提供的一份房产披露声明，但该声明已被涂掉，除了留有一条“我们并非长期居住于此”的注解之外，没有任何细节。 BCFSA称，3周后，买卖双方在购买协议中添加了一份附录，鉴于化粪池的检查结果，售价降低了5,000元，最终以64.5万元成交。 每次挖掘须付许可费、原住民监督费 该交易于2018年8月完成，但买方其后从区域政府那里得知，该房产实际上是位于对当地原住民具有重要历史意义的考古遗址上。 纪律处分决定称：“因此，（买方）面临着更高的改造成本，包括每次挖掘均需支付3,500元的许可证费用，以及考古学家和原住民代表在挖掘期间待命的费用，每小时各付125元。” 两年后，买方入禀卑诗省最高法院起诉斯弗塔和Pemberton Holmes Ltd.，索偿民事损失。 根据监管机构的说法，这宗诉讼于2023年12月私下和解，当时监管机构已启动内部调查，以确认经纪是否曾对该房产的考古敏感性进行过任何调查。 但BCFSA未发现有任何调查记录，该经纪因而构成未能采取足够步骤，来发现和披露该物业是否位于受保护的考古遗址。 BCFSA经调查后获省府确认，该地产位于受到《遗产保护法》（Heritage Conservation Act）保护的考古遗址上，法律规定，该地产“未经省级遗产许可证，不得对其进行损坏或改造”。 最终，该经纪与监管机构于8月6日签署了一份同意协议，斯弗塔及其个人房地产公司（Svrta PREC）被裁定，“在3个月内共同及分别向BCFSA支付2万元的纪律处分罚款”。该经纪还须支付监管机构1,500元的执法费用。 协议还要求斯弗塔自费到卑诗大学尚德商学院注册，完成房地产交易服务教育课程。 监管机构表示，不遵守同意令可能会导致房地产执照被暂停或取消。 卑诗省有超过62,000个考古遗址，其中90%源自原住民。 卑诗省《地产服务法 》(Real Estate Services Act)要求持牌经纪，必须以客户的最佳利益为重，诚实行事，秉持合理的谨慎和专业行事，并尽一切合理努力了解客户考虑购买的房产的相关事实。 图：谷歌街景 V6

【星岛综合报道】根据加拿大六大银行之一满地可银行（BMO）的最新报告，本国年轻人的处境并不乐观。加拿大统计局（Stat Can）的数据显示，青年失业率在7月份急遽上升，已攀升至2010年以来的最高水平（不包括疫情期间）。 BMO指出，失业率上升在经济衰退时期很常见，但如此集中于青年的失业现象则不是。该银行警告称，这并非因为对工人的需求不足，而是由于大规模学习许可热潮导致的劳动力供应过剩。 青年失业率飙升速度快于整体失业率 加拿大青年失业率高企，对整体经济造成沉重打击。经季节性调整后的7月青年失业率攀升至14.6%，较上月上升0.4个百分点。BMO指出，排除疫情首年的异常扭曲情况，这是2010年以来最高失业率。不过，这个数字虽然很高，仍未达到历史最高水平。 满地可银行首席经济学家波特(Douglas Porter)解释道，“在2020年以前，最高的青年失业率是在1982年创下的，刚好超过20%。但这一高失业率，也同时创下了战后时期的最高整体失业率（13.1%）。” 失业率上升是进入经济衰退的典型特征，但今年的情况与1982年截然不同，失业率上升几乎完全集中在年轻人这个群体。 劳力市场无法吸纳移民潮带来的年轻人口 BMO将失业率的比率进行比较，以突显压力的集中程度。“深入了解青年相对于总人口的具体压力的一种方法，是查看青年失业率（14.6%）与25岁及以上人群失业率（5.7%）的比率，目前该比率约为2.5:1，”波特解释道。 简言之，加拿大的年轻人——年龄介乎15至24岁，积极寻找工作并具备工作能力者——比25岁以上的劳动者更可能失业，机率高出150%。2022年之后，青年失业的加剧是由于获得学习许可的移民热潮所推动。 数据显示，该族群的人口激增（蓝线）与其失业率上升（红线）之间呈明显相关性（上图表）。青年失业率的激增同时伴随着该人口群体罕见且迅速的增长，而这种增长正是发生在加拿大移民潮大举涌入期间。 “……不出所料，当年轻人口膨胀时，青年失业率往往会相对于其他人群上升。”他解释道。 波特进一步指出：“过去几年，15-24岁年龄段的青年人口增长迅猛，主要是因为有大量国际学生涌入。” 政府文件显示，政策制定者寻求通过迅速增加学习许可证的发放量来促进总需求增长。数据显示，增加许可证的数量远比吸纳大量新增劳工更容易得多。 据悉，仅在12个月内（截至2024年7月），青年人口同比就大增7.2%，“难怪青年失业率随后飙升”，波特说。 图：CBC V6

【星岛综合报道】温哥华市拟建造更多“遗失的中型住宅”(missing-middle)的努力遭遇阻碍，此前多个建筑项目因工人和未来住户面临严重安全风险而被下令停工。 据Postmedia报道，2023年，温哥华高调实施的新分区规划，允许在低密度住宅区内，独立屋地块可建造最多6套房屋，而此前这些住宅区仅允许建造独立屋或单一分立式、复合住宅。温哥华市政府将这些小型多单位公寓称为“多重复合式住宅”(multiplexes)。 但一位发言人证实，市政府最近暂停了至少9个项目的建设，因为发现这些建筑项目距离电线太近。 市政府拒绝提供这些建筑的地址。 之后Postmedia根据线民提供资料走访了这些位于温哥华东区的建物。该传媒发现这些地块上的建筑似乎处于后期施工阶段，并且非常靠近电线，其中一些建筑似乎已接近完工。 市政府公共许可证资料库显示，这些房产已收到停工令。 市府发言人表示，《加拿大电气规范》(Canadian Electrical Code)对电力基础设施有明确的退让要求，但这些要求并未经过市政府工作人员的核查。发言人表示，工程师、建筑师或电力承包商有责任审查专案计划，并提供专业的书面保证，确保专案符合卑诗水电公司基础设施的退让要求。 “遗憾的是，在9宗案例中，持有证照的专业人员犯下错误。”市政府发言人表示：“这意味着这些建筑将过于靠近高压架空电线，对工人和居住者构成严重的安全风险。” 卑诗劳工安全局 (WorkSafeBC) 表示，除了市府发布的9份停工令外，还对3处受影响的物业发布了停工令，“原因是这些物业对工人安全构成重大且持续的风险”。 发言人表示，市府目前正在审查这些项目的合规情况，“作为额外的预防措施”。 住房倡导者和专家长期以来一直在敦促政府建造这种中等密度住房，有时也称为“遗失的中型住宅”，这种住房很受居民欢迎，而且比温哥华大多数住宅区占主导地位的独立式住宅便宜得多。 2023年，卑诗省政府出台立法，要求各市政府在2024年6月之前更新其条例，允许在住宅区最多可建造4个单位，在交通繁忙区域最多建造6个单位，此后，这些“遗失的中型住宅”项目，在卑诗省各个城市陆续推出。 但在卑诗省级立法出台之前，温哥华在中密度住房建设方面一直领先于卑诗省的大部分地区。 温哥华的升级分区源自于时任市长甘迺迪(Kennedy Stewart)于2022年1月提出的一项动议，该动议经当时的市议会批准，指示工作人员制定开发多单位复合住宅(multiplex)政策。2023年9月，温哥华现届市议会批准了该项分区政策，市长沈观健表示，市议会正在“对住房危机采取大胆行动”，并“开辟一条通往真正解决方案的道路”。 自那时起，人们对这类住宅的兴趣日益浓厚：从2023年到今年6月，温哥华市共获得579份多单位复合住宅开发许可证，并已发放114份。 (图：Google Maps示意图，非文章中提及房屋) V11

【星岛综合报道】一项新的研究揭示了温哥华在7年后可能面临令人不安的住房状况。研究表示，如果房地产市场没有重大变化，届时房价将会出现怎样的变化。 协和大学(Concordia University)莫尔森商学院和Equiton联合开展的这项研究，其最有趣的部分之一在于它是由人工智能(AI)驱动的。 正如我们在许多房地产报告中看到的，该项研究探讨了看似永无止境的住房可负担能力问题，其中供应是首要关注点。 总理卡尼已承诺要解决这个问题。 该研究表示，“我们利用可靠的数据、传统的计量经济学工具，以及AI预测模型，量化政策行动和市场变化如何帮助住房供应与潜在需求重新取得平衡。” 研究使用的AI工具预测了包括温哥华和多伦多在内的加拿大主要城市的房价，并“模拟了现有住房供应扩张率分别增长0%、50%和100%的情况”。 结果该研究表明，由于移民减少，预计今年房价将小幅下降。研究指出：“但这种影响是短暂的。” 随着人口成长反弹，房价将恢复上涨趋势，到2032年，房屋中位数将从基准竣工水准的250万元上涨至近280万元。 该研究也强调，为了扭转这一趋势，国家和城市需要完成惊人的完工量。研究指出，即使竣工量增加50%，也无法显著减缓这一趋势，“而且房价仍将略高于280万元。” 研究还指出，需要加速供应(住房)，以防止最坏的情况发生。 研究说：“如果供应不加速增长，到2032年，温哥华房价中位数可能超过280万元。只有最积极的供应增长才能将价格稳定在250万元左右。” “这反映了温哥华严重的供需失衡，即使大规模建设也需要稳定房价。” 即使房价保持不变，也不代表人们可以负担得起。 报告显示，目前温哥华的房屋中位数在240万元左右徘徊。 我们可以从其他房地产报告中获得更多见解。例如，大温哥华地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)所分析的基准房价，基本上是特定城市房屋的典型价格。该会表示，上月大温哥华区独立屋的基准价格为1,974,400元。 看看温哥华的具体地区，情况则大不相同。 上月温哥华西区的独立屋基准价格为3,311,800元；温哥华东区则较为合理，为1,794,500元。 协和大学的研究表明，问题不仅在于建造更多房屋，还需要解决劳动力和资源方面的现实问题。 (图：星岛记者摄) V11

【星岛综合报道】大温地区的亚洲式超市成行成市，除了温哥华和列治文外，本拿比亦成为了兵家必争之地。 北本拿比的Brentwood区近年发展迅速，Gilmore Place第一期的三幢住宅大楼去年落成，住户相继迁入，但商场部分商户仍在准备中，其中最受期待的是大统华超级市场(T&T Supermarket)的新分店，也是该集团在本拿比的第二店。 据Daily Hive报道，大统华Gilmore Place分店原定今年夏季开幕，但因为工程问题需稍为延迟，暂未公布最新的预期落成日期。 该家新店是Gilmore Place商场的主要租户，面积广达55,000平方呎，属于大统华集团中较大的分店，位处商场一楼，同一楼层还有Suntea珍珠茶店, La Ruota 意大利薄饼餐厅, Subway快餐、日式拉面、韩国烧烤店和有机咖啡室等。 位于Lougheed Highway 4112号#110的Gilmore Place与Gilmore天车站相连，交通便利。 大统华行政总裁李佩婷(Tina Lee)表示：“商场无缝连接Gilmore天车站的优势，将吸引大批乘搭公共交通的顾客到大统华购买日常所需。新店还将提供充足的顾客停车位，为本地社区居民提供一站式购物体验。” 据称新店将有盐酥鸡、葱油饼等一系列独特食品销售。 此外，在本拿比铁道镇(Metrotown)，有各类韩国食品杂货的汉南超市(Hannam Supermarket)于Imperial Street 5609号开设的新分店，已营业两个多月，汉南上周在社交媒体公布该店正式开幕。 汉南早于1998年在韩国城中心商场(Korea Town Centre)开设了首店，是加西地区首家大型韩国杂货店。 图：T&T、Onnigroup V20

【星岛综合报道】根据卑诗省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch)的裁决，一名因未付租金而被驱逐的卑诗男子，仍然应该获得他的押金以及利息。 据Glacier Media报道，该裁决是在一场听证会之后做出的，租客出席了听证会，但房东并没有出席。 裁决指出，相关租约于2024年10月开始，原定于9月到期，这套位于阿姆斯特朗（Armstrong）伍德大道（Wood Ave.）360号的出租单位，月租金为1,650元。 双方争议的焦点是1,000元押金归属，房东在逐客之后扣留了这笔押金，以便在房客搬出时弥补租金损失。 4月4日，租户收到了房东于4月2日发出的因为欠租而终止租约的十天通知后，搬离了该物业。 判决书写道：“房东的证据显示，其是在未提交争议解决申请的情况下扣留了押金的，用于抵销租客于4月4日搬出所造成的租金损失。” 如果房客在租约结束时以书面同意，房东可以保留押金和/或宠物押金，用于支付房客的责任或义务，则房东可以保留这些款项。 但如果没有房客的书面同意，房东就必须在租约结束后或收到租户的转寄地址后，于15天内提出争议解决申请。 判决书认定，租户已将其转寄地址发送给房东，而房东并未提出异议。 《住宅租务法》（Residential Tenancy Act）也规定，若房东未在15天内提出还款异议，则必须支付双倍的押金。 有鉴于此，该房东必须向其前房客支付2,011.57元。 图：谷歌街景 V6

【星岛综合报道】卑诗省名不见经传的小镇贺普（Hope），正在上演一场关于旗帜的外交争端。 据Global News报道，由于地处区域枢纽，多年前，贺普镇对其主要巴士站花了一番心思和努力，悬挂起数十个国家的旗帜来迎接各国游客。 但贺普镇的外联努力无意中触及了世界上最棘手的议题之一：台湾地位。 此前，贺普镇一直在巴士站悬挂青天白日红旗，这引起了北京的不满。 去年夏天，中国驻温哥华总领事馆给贺普镇镇长史密斯(Victor Smith)发来一封电邮，称该面旗帜必须取下。 史密斯告诉Global News，他们对接到该通知感到意外，“因为我们已经在那里挂了大约12年。” 但镇政府官员还是决定撤下青天白日红旗，换上五星红旗。 史密斯表示，他们自认为处置得当，哪知上个月接到了一位台湾访客发来的电子邮件，称他注意到原先那面旗帜不见了。 本周，镇议会经过投票，决定重新悬挂青天白日红旗，与五星红旗并列，冀在这场地缘政治争端中保持中立。 “我们希望继续欢迎八方宾客，”史密斯强调。 图：Global News/星岛读者提供 V6

【星岛综合报道】温哥华一位房地产经纪将南福溪一大片形状奇特、树林环绕、估价仅1,500元的地皮，叫价200万元挂牌出售，该地目前用作居民公共空间。 据Postmedia报道，根据卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的记录，位于Starboard Square 500号的这块16,500平方呎的地块，在过去5年的估价仅为1,500元。 曾参与南福溪开发案的房地产顾问吉勒（Michael Geller）表示，根据1983年福溪地区规划，待售的Starboard Square地块已预留为公共空间，不得开发。 吉勒表示，该地块去年夏天也曾以相同的要价挂牌出售，但后来撤下，并于今年7月28日重新挂牌出售。 土地所有权记录显示，该房产归Son Nhu Khau所有，并于2003年3月12日以7,081元的价格购得。 “机会正在敲门，”地产经纪约瑟夫·梁（Joseph Liang，译音）的楼盘广告开头写道，“在备受追捧的福溪社区，这处16,000多平方呎的永久产权房产实属难得。” 挂牌资讯显示，该地块在2024年的地税为16元。据称，它位于福溪综合开发区，由于卑诗省近期出台的一项法律，规定了增加密度和以交通为导向的重新规划，而该地块就位于交通导向的区域内。 挂牌资讯显示，任何买家都应联系温哥华市规划部门“了解发展潜力”。 自2018年以来一直住在邻近该地块的合作产权房（co-op）的居民Sarah Pawliuk表示，居民们都对梁经纪去年夏天竖起的房地产标志感到惊讶。 Pawliuk本周表示，有很多人都拿200万叫价开玩笑，“谁会买那块地？它有限制性的条款，而且不能堵塞消防通道。” 据称，这幅三角形地块有两条车道，是周围合作产权柏文、社会住宅和分契式柏文居民的公共空间。地块上设有儿童玩具和游乐设施，与大温都会局(Metro Vancouver)拥有的Strathearn Court家庭出租住宅相邻。 卑诗物业评估审查处发言人Bryan Murao表示，他无法透露该地块估价如此低的具体原因。 “我可以说，卑诗物业评估审查处在确定土地的最高和最佳用途时，通常必须考虑政府的限制，”Murao说，“这些限制包括登记的地役权、法定通行权和限制性契约等限制。” “根据这些限制的程度，房产的开发潜力可能会受到限制，从而影响其市场价值。” 2003年的注册销售文件显示，该地块于2001年11月14日有条件出售给了Khau，原因是前业主未缴纳地税。销售文件指出，在出售给Khau时，地块的所有者是Polygon Ventures Ltd.。 图：REW V6

【星岛记者王婷报道】早前《星岛新闻网》率先报道，两名来自香港的新移民女租客今年4月起租住多伦多爱静阁一个柏文单位，7月尾突然接获发展商通知，指单位未能完成正式交楼，要求她们24小时之内搬走。她们未立即搬走，随即遭断水断电超过一星期。事件揭示，购买及租住楼花单位时，临时入伙（occupancy）期间各方的权限与保障，值得楼花买家与租客高度关注。 星岛专访 The Garden Series 屋苑三组华人业主： 星岛记者走访由 95 Development Inc. “九五发展公司”兴建的“The Garden Series”屋苑（包括三幢新建townhouse排屋及两幢condo柏文大厦），并访问了三户已完成正式交楼（final closing）的华人业主： 一对北方年轻夫妇：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一个广东中年业主：购置townhouse，今年6月完成正式交楼，自住用途。 一对华裔银发夫妇：购置condo，并于今年6月底将单位出租，7月6日完成正式交楼。 上述三个单位的业主普遍经历相似：购买楼花时，先签署“房屋买卖协议”（Agreement of purchase and sale，简称APS），一般预期2至5年内可交楼。待发展商通知“临时入伙”（interim occupancy closing）后，已购买楼花的业主便可搬入单位居住，同时需按月支付临时入伙期的“入伙费”（occupancy fee）予发展商。直至发展商通知“正式交楼”（final closing），完成最后付款后，业主便取得业权。 一、 APS签订后.......　 临时入伙费用由发展商主导 来自广东的中年业主指，他于一年前收到临时入伙通知，即可入住。他随即携同家人搬入townhouse单位，两个月前（即今年六月）完成正式交楼。期间他共支付十个月的临时入伙费，每月逾5,000元，包括预缴管理费、预缴地税，及余款按 7.8% 计息的贷款利息。 另一对来自中国北方的年轻夫妇指，他们一年前收到临时入伙通知，随后开始入住townhouse。他们称，直到六月完成正式交楼为止，一共缴付了约一年的入伙费，每月约6,000元。 另一对银发华裔夫妇则于今年4月底收到通知，condo可以临时入伙，随即开始付入伙费，至今年7月完成正式交楼。期间他们每月缴付逾6,000元临时入伙费，包括余款按 6.8%计息的贷款利息。 延伸阅读 【租客恶梦 ‧...

【星岛综合报道】法院上周裁定省政府对列治文一幅原住民土地的所有权 “存在缺陷且无效”，引发了土地上一些私人物业的业主的关注，这些物业很多都是估值数百万元的豪宅，有不少华裔居住。 法官杨恩 (Barbara Young) 上周裁定，英国王室授予这些土地的私人财产所有权“不合理地侵犯了”考伊琴族 (Cowichan) 原住民的所有权，需要进行协商，而加拿大和列治文政府持有的土地所有权和权益“存在缺陷且无效”。 法庭文件和土地文件显示，位于布伦德尔路 (Blundell Road) 以南、沿着六号路 (No. 6 Road) 一带的多幢豪宅和其他物业，都属于该幅土地范围内。 其中一幢大宅被政府估值778万元，面积10,600平方呎、设有11个浴室，该幅土地上还有其他价值数百万元的住宅，以及设有标准18洞的乡村草原高尔夫球场 (Country Meadows Golf Course)。 法官在裁决书中称，考伊琴族并未寻求宣布该区的私人土地所有权 “存在缺陷且无效 ”，这情况与诉讼中声称的大部分土地不同，后者属政府拥有。 然而法官裁定，省府有义务就这些私人拥有土地与原住民进行谈判，因为这些私人土地是政府在不合理地侵犯了考伊琴族原住民的所有权的情况下授予的。 省府表示将就有关裁决提出上诉，省律政厅长利莎玛 (Niki Sharma) 周一表示，这次裁决可能会对卑诗省的私有财产权产生“重大且意料之外的后果”。 相关新闻：卑诗省府将对大温区菲沙河土地原住民所有权裁决提出上诉 相关新闻：加国历时最长审判落槌 列治文750公顷土地判归原住民 专长于原住民及环境法的律师邓格...

【星岛综合报道】西温哥华一幢豪宅的业主最近被勒令拆除其房产后方一幢类似小型住宅且未经许可建造的建筑。这幢豪宅最近估价超过670万元。 根据Global新闻报道，西温区(West Vancouver District)市长萨格尔(Mark Sager)周一(11日)表示：“我从未见过这样的案例。没有建筑许可证，就不能建造房屋。” 这幢未经许可的后院建筑位于兄弟溪(Brothers Creek)附近一处陡坡附近，业主在7月21日的会议上既没有出席，也没有在市议会一致投票前派出任何代表。 “我真的很惊讶，这件事大有问题。”萨格尔说道，当时市议会在没有业主代表的情况下开始讨论此案。 规划总监贝利(Jim Bailey)在7月21日告诉市议会：“(此案)没有获发任何建筑许可证，一张都没有。它位于一条小溪流域，也是划为山火开发许可区的一部分，但它没有任何许可证。” 根据一份市议会报告，工作人员于2024年5月15日得知了这处未经授权的建筑，此前有人投诉称“该物业上新建了一座大型建物”。 第二天，检查员来到了位于查特韦尔路(Chartwell Crescent) 1145号的这处房产，并发布了停工令。 贝利告诉市议会：“他们再次在没有任何许可、没有任何检查的情况下建造了这座建筑物，这是不可接受的安全风险。” 市议员甘比奥利(Nora Gambioli)在7月21日曾问道：“怎么会这样？一整幢房子建好了，却没人知道没有发放许可证？” 贝利回答：“没人看到。后来有人投诉了，我们一接到投诉就立刻展开调查。” 房产纪录显示，该地产主要业主是杰拉米(Naib Gerami)和曼苏里(Ayesheh Mansouri），奥米德(Omid Gerami)和卡姆兰(Kamran Gerami)则有份持有。 根据市议会报告，业主于2024年7月25日收到信函通知，要求他们必须申请拆除许可证并拆除新建筑。 2024年8月13日，业主聘请的一家环境顾问公司完成了一项修复计划，该计划旨在拆除未经许可的建筑，并种植合适的河岸植被进行修复。 迄今为止，业主已被处以14,800元罚款，其中500元已支付。 4位业主正与沙欣建筑有限公司(Shahin Construction Ltd.)进行诉讼，Global新闻记者称周一未能联系到他们。 4月3日，沙欣建筑有限公司向卑诗省最高法院提交了一份修改后的民事诉讼，建商声称被告为该物业4名业主和柯克斯通供暖有限公司(Kirkstone Heating Ltd.)欠他超过14.8万元的未付工程款及利息。 根据法庭文件，杰拉米是一名商人，也是柯克斯通供暖有限公司的负责人；曼苏里是一名接待员；奥米德是心脏科医生；卡姆兰是一名经理。 米纳普尔(Matt Minapour)声称，他受雇于2023年4月在被告位于查特韦尔路1145号的房产上建造一座凉亭，书面合约中规定业主应提供建筑许可证。 米纳普尔表示，他于2023年12月停止了该项工程，放弃了已经完成30%的项目，因为尽管多次警告，业主仍未获得所需的许可证，而且最初的项目似乎在面积和高度上都有所扩大。 米纳普尔说，他认为被告试图在他们的房产上建造第二套房。 “是的，我认为这就是问题所在。”米纳普尔说：“没错，这是第二套房屋。我知道这一点，所以当我意识到这将是第二套房屋时，我就没有继续动工了。” 米纳普尔声称业主最终自行完成了这幢建筑的建造。 3月5日，杰拉米、曼苏里和柯克斯通供暖有限公司在反诉中指控“原告虚假或疏忽地向被告表示，他将获得施工许可，并且该工程所涉及的凉亭可以按照所有规章制度和规范进行设计。” 市长萨格尔表示，自从7月市区议会做出命令业主在60天内拆除这幢未经许可建物的决定以来，业主一直没有与西温区府联系。 萨格尔说：“这真是太浪费了，没有哪个公职人员会强迫别人拆掉自己的房子，但(这里)存在一些安全问题，必须得到解决。” (图：Google Maps、Global视频截图) V11

【港人移加595 / 咕菇固专栏】算一算日子，在多伦多这地下室，我已经“藏匿”了快四百天了。要知道当初我跟室友一行五人，想在这多伦多找一间五房的房子？挑来挑去但找不到合适的。只好屈就一人住在地下室。当然不是每个人都喜欢住在地下室，反倒是我，一想到自己可以独占一整层，就当仁不让下放在这里。 跟人说住地下室，人家第一反应一定又黑又潮，像极美式恐怖电影。说实话，确实住下来真的不怎样精神，常年不见太阳，有股阴森恐怖。但奇怪的是，我就爱这份清静，一种与世隔绝的感觉，有时夜深人静甚至怀疑自己是整个地球最后的生还者。而且从地面回到地下室，还要走过长长的一条楼梯，为我保持了良好的运动习惯。 不过地下室也并不全然是好的，坏处也确实不少。最大的挑战无疑是那无处不在的寒意。无论春夏秋冬，这里总是只有一个字，就是冷。最初，我以为只要挨过冬天，我的好日子就到了。但到了夏天，当室外热得让人汗流浃背，这里依旧冰冷如故。更令人无奈的是，我与室友之间的“温度战争”。加拿大的房子不知为什么就是“上热下冷”，他们上面像火炉一样，我却是置身雪柜当中，于是他们不断调高冷气。他们愈是试图让房子凉快，我在地下室就愈冷得要死，要添衣保暖。只能说，同一个屋簷下我们却活在两个平衡世界。 当然住地下室还要担心氡气或是那天不小心水浸，而且蜘蛛也是不小的，但这里并不完美，但当想起银行的户口和卑微的薪水，这已经是很不错的桃花源。 文：咕菇固 作者：咕菇固，大好青年三十未出头，漂洋过海落户多伦多，日本电影大专才小达人，为人有所为有所不为，敢炒老细鱿鱼，肯为室友日日当厨子……

【星岛记者王婷、胡智豪独家报道】自8月1日被物业管理断水断电，两位港人女租客陈小姐的生活陷入困境。至8月9日（星期六）晚间，单位终于恢复供电；翌日（10日，星期日）中午约二时，供水亦恢复。期间多伦多气温逾30度，两人总算挨过酷热天气。 水电终恢复　两女租客挨过酷热煎熬等聆讯 陈小姐指，暂时不知如何处理内含腐化食物的两个雪柜，“我不敢打开雪柜了，我怕打开我会中毒！” 安省业主和租客仲裁委员会8月7日发出文件，要求拥有业权一方需立刻恢复水电供应。其后，物业管理公司于两天后恢复供电，3天后恢复供水。(星岛图片) 延伸阅读 【租客恶梦 ‧ 星岛独家系列报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人...... 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之三】两港女租客被停水停电8天勒令搬离  LTB发紧急令：业主须立即恢复供水电 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之四】逼迁两港女租客断水电9天今重开 再有一户情侣租客遭限期清场 【租客恶梦 ‧ 系列报道五之五】楼花临时入伙乱象下...... 业主与租客十大须知(一文读懂)   LTB临时命令促恢复水电供应　市府介入施压 陈小姐接受加拿大《星岛新闻网》采访时表示，8月6日她们入纸安省业主与租客仲裁委员会（LTB），8月7日即收到LTB紧急发出一道临时命令，要求单位即时恢复水电。 多伦多市政府方面，早于8月1日接到投诉后亦马上发出一道紧急修缮令，要求单位恢复供水电。 据陈小姐指，市府租务执法部门紧密跟进，并于9日晚派员到场检查。官员称，如未通水电，市府将于星期一提出检控。当晚发现虽已通电但未通水，遂联系发展商处理，最终翌日中午恢复供水。 星岛记者于现场见到，单位门口贴有一张告示：“敬告租户，管理公司会于下午二时恢复供水。” 当前，两位陈小姐此案已于安省业主和租客仲裁委员会排期，将于8月26日进行聆讯。届时将会处理包括水电、进出权、业主与租客关系等在内的多项争议。 邻户同遭“限期清场”　 通知又引争议 在陈小姐住所附近亦有一间单位，发展商“95发展公司”首度向这个单位发出限时搬迁通知，要求这一住户搬离。 该通知发出日期为8月6日，即两位陈小姐遭停水停电的第6日。通知称，因业主未能完成交易，发展商将于8月11日下午四时收回单位，届时住户需完全清空单位，否则须承担法律责任。 年轻情侣租客手持合法租约　突遭逼迁 星岛记者独家采访了居住在此的一对年轻情侣租客。男方An为越南裔，经营酒吧餐厅并任主厨；女方Kyra为菲律宾裔现当护士长。二人表示自今年4月15日起入住该间单位，当时透过地产代理签订安省标准租约，合约期为一年，缴付首尾两个月租金。 “我们当时自己有地产代理，业主也有地产代理，两个代理都在场，我们才签的合约。是标准租约，一切合法合理。”他们说。 8月6日，他们收到发展商通知要求迁出，通知是从门缝塞入地下。他们随即知会业主，业主亦感惊讶，强调不知情，并会找律师介入。 涉事业主：单位仍在成交过程　并非成交失败 男租客An并透露，据该单位业主表示，房产当前并非发展商所指称的成交失败（Failed to closing），而是“仍在成交过程中（still closing）”，并强调律师已着手处理。 该对情侣租客指，业主与他们至今沟通良好，信息共享，未有如陈小姐一般遭遇业主“消失”的境况。 业主亦表示，在发展商宣布清场的限期（8月11日），业主将会亲自前来该处单位，与发展商协商。 同时，年轻情侣租客亦一早对发展商通告发出正式回复。 星岛记者在租客大门见到他们贴出的书面正式回复(图左)。(星岛记者摄) 两个情侣租客回应指，发展商的清场通知不合法，强调他们是合法租客。根据安省《住宅租务法》，直至收到LTB驱逐令前，他们均有权合法居住。并警告如采用恐吓、威胁、逼迁、或切断基本设施供应等方法，将构成非法行为。租客提醒发展商，如要驱逐他们，应按照法律程序，填写LTB表格，或在LTB召开聆讯之后获得正式驱逐令，方可构成合法驱逐。 租户亦要求，日后联系必须以书面进行，并敬告发展商勿要违法驱逐。唯物业代表和发展商自发出一纸通知后，未再联络他们。 男租客称：“他们理应知悉我们是合法租客，因为我们有车位、有储物间，并已在物业管理公司注册。而现在，我们被告知，那些地方也都要清空。” 目前，他们已将事件告知业主，地产代理，并正联系律师维护自己的权益。目前暂时不知今日（8月11日）下午四时过后，两名年轻租户的遭遇为何。 更新：截至今日（8月11日）下午5时，星岛记者访问越南裔租客An，他称暂时“无事发生”。他透露，业主今日曾履约到场，并入屋拍摄数张环境相片；而物业公司及发展商暂未派员清空单位，单位的水电亦暂时未被切断。 华人业主买楼经历多波折　维修问题频现 星岛新闻也采访了另一对已入住该楼盘的年轻华人夫妇，他们来自中国北方，新搬入单位不久。接受采访时，两名年轻华人业主同情被断水断电被陈小姐的遭遇，指出大热天断水断电实在不合理。 这对华人业主亦强调，今年六月正式成交之时，曾与发展商打交道，当时感觉对方给的成交期限极短、压力很大，“Closing给的那个时间确实非常短，非常非常急”。好在他们预备了充足的资金，方才成功完成交易。 而在“临时入伙”至“正式成交”期间，身为楼花业主，他们要持续付“Occupancy fee（临时入伙费）”给发展商。他们形容，这笔费用高昂，约支付一年，每月约六千，当时利息比正常贷款更高。 该对华人业主对单位内部质量亦有抱怨。他透露，成交至今，单位多处仍需维修，坏掉的包括冷气机及抽气扇，因而最近同Tarion（安省负责监管新屋保修的机构）打交道最多。对此，他们形容：“打眼了，没办法。坑到现在了，你也没办法了。” 有朋友“临时入伙”期间出租　被发展商罚款亦要赔付租客 此外，这对业主亦对“临时入伙”期间的出租限制有所了解，皆因曾有朋友因此付出高昂代价。 他们忆述，曾有一名亦是业主的朋友，由于未获发展商告知不可出租，因而在“临时入伙”与“正式成交”之间，将其单位出租。结果，发展商知悉后，指自己并未同意除“业主自住”以外的其他用途，要求他们终止租约、并要赔偿发展商。最终，该名业主朋友须赔付租客一个月房租以请走租客。 他们因此了解到，发展商未必告知，但如在“临时入伙”期间出租，有可能会产生同类纠纷。作为业主，他们指如要出租单位，应先获发展商批准并缴付押金。“必须跟发展商聊，给他们一个押金之类的，才能出租。经过他们的允许，才可以出租。” 星岛暂时未能见到发展商同楼花业主之间的“买卖合约”与“临时入伙协议”，尚未知悉发展商是否明确禁止业主将单位出租，如业主擅自出租又会有何后果。 资料揭楼盘曾有经纪声称　可在收楼期出租 星岛翻查资料，发现该处楼盘曾有一名地产代理明确指出，“开发商允许收房期间对外出租。” 事件显示，该楼盘于“楼花入伙”期间是否允许出租，楼花业主、地产代理、发展商各方当前或存在不同理解。 发展商对“临时入伙”期间的出租限制，日后或须列为买卖双方相关合约的明示条款之一，确保考虑租出单位的楼花业主及地产代理不会误堕法网，更防止再有不知情的租客无辜被卷入事件成为磨心。 星岛查询发展商迄今无回应   三级议员又怎么看？ 星岛就此案查询物业管理公司Wood City...

【星岛综合报道】大多伦多地区一些购屋者在瞬息万变的市场中，今年夏天抓住期待已久的房地产市场入市良机，找到了心仪的房子。 CTV报道，大多伦多地区居民坎贝尔（Jon Campbell）没想到自己今年会在纽马克特（Newmarket）买房。 他也没料到自己会延后在日本的婚礼。因为房东决定将房子出售，他不得不搬出位于Yonge夹Eglinton的柏文。 “你可以想像，（对于）几个月后就要结婚的人来说，这听起来可不太好，”坎贝尔说。 但当房东通知他有意将房屋出售时，坎贝尔和他30出头的未婚妻终于决定买房，不再租房子了。 而坎贝尔只是众多买家之一，他们告诉CTV，今年夏天他们抓住了期待已久的房地产市场入市良机。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)最新数据显示，7月共有6,100个房屋易手，比去年同期成长近11%，是2021年以来最繁忙的7月份。与此同时，平均售价再下跌5.5%，至105,1719元，而整个地区的房屋库存则增加了26%以上。 由于房源增多、竞价战减少以及价格略有下降，对一些买家来说，这些条件创造了专家所说的“时间窗口”，但这一变化是否预示著持久趋势的开始，仍有待观察。 被迫离开大城市 坎贝尔和未婚妻真正寻房始于今年2月。 他们的家庭收入超过20万元，最初考虑买城里的镇屋(townhomes)，但很快就遇到了问题。 “维修费太高了，”他说，并指所有的镇屋都太小了，“我们绝对不会在两室两卫的房子里住那么久并结婚生子。” 在多伦多看了大约10处房子后，坎贝尔的经纪人建议他们往北看。坎贝尔小时候住在纽马克特，该建议与他们的想法一拍即合，于是扩大搜寻范围。 “简直是天壤之别，”他说，“我们当时就想，‘好吧，现在我们来谈谈空间问题了。’” 他们找到了一套挂牌价85万元的永久产权镇屋，递了报价，看房当晚就被接受了。 “我们去看了房子，一见倾心。当天就给了85万元报价……周六晚上12点半就成交了，”坎贝尔说，“我们达成一笔完美的交易，找到了一处完美的房产。我从未想过会有这样的房子。” “轻松无压力”的交易 其他买家写信告诉CTV，今年的体验与2021年市场狂热的顶峰相比，发生了翻天覆地的变化。 阿梅伦克森（Peter Amelunxen）和妻子自2020年4月返回加拿大以来，一直带着3个孩子在多伦多Mimico社区附近租房住。经过多年的市场观察，他们终于在今年夏天找到了合适的房子，并远离了“盲目的竞价战”。 “随着市场降温，我们最近的购房过程非常顺利，没有压力，全家人都迫不及待地想搬进我们漂亮的新家，”他说。 这对夫妇的出价略高于要价，但很快就得到认可。 “我们给了卖家几个小时的时间来考虑，他马上就接受了，”阿梅伦克森说。 “我们的房地产经纪人……说大约一年前，如果带人来看房，他得坐在车里马上报价，因为等下一个人上门之前，他根本没时间开车回办公室。而现在……可以等上一两个星期才报价，这样压力就小多了。”他补充道。 专家：这是一个“时间窗口” 虽然7月份的房屋销量有所成长，但在此之前的几个月情况却不那么乐观。由于利率和加美贸易战的不确定性，许多买家一直保持观望态度，今年4月、5月和6月的房屋销量按年均有下降。 上周，加拿大央行第三次维持利率不变，有些人认为这是经济稳定的讯号——尽管未来是否会进一步降息仍不明朗。 对坎贝尔来说，这种平衡至关重要。 “我不想因为价格过高而被挤出市场，”他说。“我认为最大的因素肯定是利率。我当时想，利率下降的时候，我可不想支付5%的利息。我要努力找到一个利率略高但可负担、房价又低的最佳时机。” Heaps Estrin Team房地产经纪公司总裁兼执行长Cailey Heaps表示，这种逻辑与她从客户那里听到的一致。 “更多的房源加上略微走低的价格创造了机会，促使许多等待已久的买家采取行动，”她说。 “我们没有看到超低价，但买家正在享受更接近掌控的市场。” TRREB发言人Jason Mercer则指出，虽然7月的数据看起来很有希望，但“一个月的数据并不代表甚么趋势。” “如果我们在秋季再过几个月，看到销售与去年相比有上升的情况……那么我们将更加确信，有越来越多的人开始不再观望了。” Mercer强调，需要更多样化的房屋类型来满足需求，并防止未来出现负担能力问题。 此外，值得注意的是，Ratehubs.ca上个月的一份报告显示，6月13个主要市场中有12个市场的住房负担能力有所下降。Ratehub.ca表示，在多伦多，6月份家庭平均收入必须达到206,500元才能负担得起一套住房，比上个月增加了1,600多元。 根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corporation，简称CMHC）的数据，多伦多的家庭平均收入为129,000元。 Heaps表示：“我们现在看到的景象，与其说是长期趋势，不如说是一扇时间窗口。” 据CTV采访的另外一些买家表示，最近的购屋经历明显比过去几年井然有序——竞价战减少了，选择增多了，而且行动的紧迫感也降低了。 坎贝尔说：“买房的过程简直完美无缺。我以前从未想过会有这样的情况。” 他和未婚妻已在GO火车站附近拥有一套三卧三卫的镇屋，他们觉得这正是他们想要的东西——即使在此之前他们改变了预期。 他很满意自己赶上了合适的时机，“我们只是运气好”。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】物业管理公司发现一住宅单位疑似被用作短期租住用途，违反了附例，业主被罚3.3万元不服，于卑诗民事审裁处(BC Civil Resolution Tribunal)提出诉讼，成功讨回被罚款项。 根据民事审裁处7月14日发布的判决书内容，业主许洪雷(Honglei Xu，译音)持有某住宅大厦一个单位。物业管理公司表示收到大厦一名住户投诉指，该单位经常有不同人士出入，于是展开调查。 于电梯拍得的照片和电子钥匙纪录的证据显示，在2023年5月10日至6月12日期间，曾有不同人士拖着行李喼出入电梯，其他照片显示有人曾拿着垃圾袋进入电梯，管理公司经调查后相信此人为该单位租户，并将单位作用短期租赁，被拍照时正在完成一次租赁后清理单位，准备下一次租出。 管理公司向业主处以每天1,000元罚款，合共3.3万元。 审裁官指出，根据相关法例，物业管理公司必须先向违例的租客罚款，但证据显示管理公司只曾向业主许先生而不是他的租客罚款。 审裁官补充称，尽管管理公司指有条例表明业主须为租客的罚款负上最终责任的说法是成立的，但按例管理公司仍必须先向涉及违规的租客征收罚款。 审裁处据此裁定，管理公司向许先生作出的罚款无效，这笔款项必须从其帐户中移除，并须代其支付堂费225元。然而，由于本案并非“不寻常情况”，许先生向管理公司索偿1,137元法律费用的要求被驳回。 图：pexels V20

【星岛综合报道】安省医疗保健退休金计划(HOOP)最近的一项调查显示，家庭住宅已成为加拿大退休计划中日益重要的组成部分。彭博社经济分析评论员杰克森（Dale Jackson）撰文分析了依靠房屋筹措退休金的利弊。 HOOP的调查发现，本国约62%的受访者表示，拥有房产是“他们退休策略的重要组成部分，无论是作为财务投资还是退休后的稳定保障”。 调查还发现，44%的受访者是依赖出售房屋来筹措退休金，这一比例高于去年的42%和2023年的38%。 加拿大皇家银行(RBC)最近发布的另一份报告发现，过去三十年，加拿大有近一半的财富累积源于房屋所有权。 其中，主要住所是大多数加拿大人一生中最大的单笔投资，也是大多数退休计划的重头。 杰克森指出，房屋与其他投资不同，因为它实际上就是你头顶的一天片。如果股市崩盘，你最终还是有地方可去。 此外，如果你抛开家庭和情感因素，它就像任何其他投资一样，可以预期随着时间的推移它将会保值并增值。 会随着时间推移而升值 根据加拿大房屋及按揭公司（CMHC）的数据，自第二次世界大战结束以来，20年和30年期间的房地产价值，平均年增长率一直超过5%。 杰克森强调，这与透过雇主退休金计划、注册退休储蓄计划（RRSP）和非注册投资帐户，为退休投资的加拿大人所获得的波动性更大的股市回报是一致的。 除了资产增值之外，拥有房产还能为房主提供免租金的居住环境，从而带来某种红利。房主还可以选择透过出租空间来获得实际收入。 这种红利的价值将随着租金上涨而增长。 税收方面的优势 杰克森还认为，拥有房产的最大投资优势之一，是出售主要住宅所得收益可免税。非注册交易帐户中的任何其他股权投资收益，其中一半需缴税；如果投资于RRSP，则在提取时需全额纳税。 出售主要住宅的税务处理方式更类似于免税储蓄帐户(TFSA)，收益无需纳税。 杰克森建议，一个好的退休节税策略是，以较低的边际税率从RRSP、公司退休金、加拿大退休金计划(CPP)或老年保障金(OAS)中提取全额应税收入，然后使用TFSA中的免税资金、房屋净值信贷额度或换小房所得的现金来补充。 房屋如何融入更广泛的投资组合 杰克森在文中最后提醒人们，虽然房屋通常是退休计划中最大的单项投资，但它不应该是唯一的投资。 房产在投资组合中的比重取决于个人房产和退休人员的需求。但如果你想将其与退休投资组合中的其他资产进行比较，请务必了解房产所独有的投资风险。 股票投资组合的风险可以透过跨行业、跨地域和跨资产类别进行分散，而你的房产则集中承担著一个行业（房地产）、一个子行业（住宅）和一个地理区域（你所在社区）的风险。 房屋价值数据是基于平均值，并非所有房屋的升值速度都一样，有的甚至根本就不会升值。 将资金集中放在一个篮子里可能会适得其反。 图：网上图片 V6