【星岛记者王婷报道】两名港人女租客在多伦多士嘉堡爱静阁租住一间柏文单位期间，遭遇业权变动争议：单位买家挞订、未能完成最终交吉（final closing），发展商遂通知要收回单位并指控两名租客非法占用，要求即时迁离。租客未有随即搬出，及后更历经断水断电，引发社会关注。
事件最终演变成法律诉讼：发展商入禀安省高等法院，向两名租客索偿15万元；租客一方则坚称案件应由安省租客与房东仲裁委员会（LTB）审理，并主张发展商应成为假定房东（assumed landlord）。
星岛早前报道，租客陈小姐指 15 万加元索偿“等同逼她们离开加拿大”。其代表法律顾问 Raymond Lee 认为，发展商告上高院“并不合理”，因为当前仍有案件在 LTB 排期等待裁决，内容涉及她们与买家间的租约是否会令发展商成为房东。
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案件关键时间线
2021年4月： 发展商和荣姓买家签署买卖协议。
2025年4月： 荣姓买家将单位出租给两名港女租客，租约期一年，从2025年4月26日到2026年4月25日为止。
2025年7月29日： 发展商送达终止成交及迁离通知。
2025年8月1日： 租客遭断水断电，租客求助市府、议员及入禀LTB。数日后，LTB颁令恢复水电供应。
2025年8月26日：LTB开庭聆讯，租客、房东及发展商均透过视像软件遥距出庭。租客法律代表指，当庭提出口头诉求，要求裁决发展商成为“假定房东”。
2025年8月至今： 租客称未再与荣姓房东联系。LTB至今未有裁决。
2025年10月20日： 发展商入禀安省高等法庭，对两名租客索偿 $15 万加元。
2025年12月25日： 租客计算预缴租金（五个月可抵租按金）可合法居住到此日期。
加拿大《星岛新闻网》发现，事件涉及如下核心问题：
1 、“临时入住（interim occupancy）期间”，业权究竟属于发展商抑或买家？
2 、在没有发展商批准下，买家于“临时入住期间”出租单位是否合法？若买家挞订，租务责任是否会转移？
3 、案件应在 LTB 等候裁决？还是应入禀高等法院？
就此，星岛采访本地律师何志立，为事件提供法律角度分析。何志立律师为安省执业律师（Barrister & Solicitor），专业提供民事、地产及商业领域的法律服务。
争议一： 未完成交吉前 业权始终属于发展商
业界一般相信，新建公寓受 Condominium Act 法例规管。在“临时入住期间”，买家“只可入住，不拥有业权”。真正业权要在最终交吉（final closing）、屋契正式交付后才属于买家，而这段时间往往长达半年至九个月。
何志立律师补充指出，即使买家已获临时入住权，“单位实际上并非买家所拥有，真正业主始终是发展商”。何律师又指，双方的买卖协议一早规定在这“临时入住期间”，买家仅拥有占用权，并不会自动变成租客。
他提到，发展商或会要求买家交付临时入住费，若买家未能缴付临时入住费，发展商有权要求其迁离。他指发展商在与买家签订“临时入住交接文件”时，会明确指出：“买家并非发展商的租客。买家仅是基于买卖合同，在临时入住期间拥有占用权。”
何律师指出，如果买家未能向发展商支付临时入住费，发展商即可要求买家迁离。
争议二：临时入住如要出租 须经发展商批准
何律师指出，临时入住期间，出租单位必须获发展商批准。他提到有些发展商在签订买卖协议时会授权，同意买家于临时入住期间可以合法出租。即便如此，发展商往往会提醒买家，“若你将单位出租予外人，你必须告知对方，租客可以住进来，是基于你承诺会支付临时入住费。如果你不付这笔钱，你应该知道大家最终都需要迁离。”
业界人士指出买家有时会希望静悄悄地租出单位，绕过发展商。但实质上，发展商都会发现，问题是发展商会不会严格执行。
今次案件当中，发展商于安省高等法院提告的诉讼文件指出，荣姓买家自2025年4月底将单位出租一年给两名港女租客，惟发展商强调，自己从未授权相关租约。发展商认为，这一租赁安排的做法违反荣姓买家和发展商于2021年4月签订的“买卖协议”。该协议禁止买家在最终成交前出租物业。
发展商在诉讼文件内提出，根据“买卖协议”第10.5条，“买方在最终成交日前不得以任何方式租出或提供出租物业，除非事前获原告（即发展商）书面批准。”
发展商亦指出，由于荣姓买家未能完成成交，发展商已于2025年7月29日送达该单位之“终止成交及迁离通知”。当时得知两名女租客已入住房屋，发展商亦曾告知二人，买家无业权、已挞订，亦无权出租，故租客持续留住并不合法。
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争议三：未获发展商同意，买家将单位出租，谁是违规一方？
何律师强调，若买家在临时入住期间自称为业主，并将单位出租予两名租客，固然表面上看似存在一份租赁合同，但由于真正的业主并非该名买家，而是发展商，因此，“违规的责任在于该买家”。
何律师亦强调，临时入住期间，买家不能声称自己受《住宅租务法》保障，因为他并不是发展商之租客。而如果买家将单位出租予两名租客，当发展商要求他们离开、他们却拒绝离开时，何律师认为，“租客不离开本身即属违规，因为将单位出租予租客的买家根本不是业主。”
何律师补充，“事实上，发展商并无错，租客亦无错，错在买家中途擅自出租单位。”他提到，如租客就迁离一事希望申请赔偿，他们唯一可以追究的人，是买家本人。
他又指，“由于买家已经违约，亦没有能力偿还发展商的欠款，即使租客成功取得（针对买家的）裁决，对方亦可能无力偿还，因此本案便演变成现时局面。”
两名陈姓女租客接受《星岛新闻网》采访时曾指，她们于2025年4月入住时，曾一笔过缴付五个月可抵租的按金，该笔钱在荣姓房东手中。而她们自2025年8月起未再联系荣姓房东，但经她们自己计算，该五个月的款项，可令她们合法居住到2025年12月26日为止。租客陈小姐向星岛记者强调，“我们本身已经想搬走，差不多住完租金期后就想走，都不想继续住下去。”
星岛新闻网按LTB文件记录的荣姓买家电邮地址，联络与两位陈小姐签订租约的原房东，但电邮被拒收。租客及代表她们的法律顾问亦对星岛提及，曾透过多种方式，但均联络不到买家。
争议四：发展商是否应入禀高等法院，律师答：是
当前，租客一方正等待LTB裁决发展商是否会被判为假定房东（assumed landlord）。
何律师则认为，发展商是业权所有者，惟并不会自动成为房东。由于LTB的职权范围仅仅处理“真正的房东”和“真正的租客”之间的租务纠纷，若要厘清事件中的问题，他认为必须在安省高等法院处理。
何律师评论，事件不会因为买家消失而令发展商成为新的房东。“租约与发展商毫无关系，发展商亦不会介入该份租务合同。发展商从来不是租约的当事人之一，因此不会自动承担该项义务。”
何律师强调，发展商唯一会做的，便是要求租客迁离，因为租客无权基于该租约而留在单位内。发展商亦可能清楚对租客讲，“我并没有和你签订任何租约。”
何律师亦指，若最终高院判决要求租客赔偿15万元，而发展商真的取得裁决，并向两名租客提出索偿，则租客唯一能尝试向其追讨赔偿的对象，并非发展商，而是原先的买家。因为是买家的问题才导致租客被迫迁离并蒙受损失。
法律冷知识
安省律师（Barrister & Solicitor）
律师是安省法律体系中最高级的法律专业人士。他们拥有完整的执业许可，能就所有安省法律提供法律建议，并在所有级别的法院代表客户，包括处理复杂的民事、刑事和家庭法案件。
法律顾问（Paralegal）
法律顾问是受规管的法律服务提供者，执业范围较律师有限。他们执业范围通常限于：小额索偿法庭、省级违法行为（如交通违规）以及行政委员会和仲裁庭。他们不能在高等法院处理严重案件或大多数家庭法事务。
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