地产

【星岛综合报道】加拿大正迎来史上最大一波按揭续约潮，许多屋主续约后，住房成本大幅攀升。 据Global News报道，利率比较网站Rates.ca委托Leger于7月24日至26日进行的调查发现，今年1月以来完成按揭续约的加拿大人中，82%利率上升；多数人的新利率介乎2%至4.99%。 更令人吃惊的是，45%完成续约的家庭表示，如今按揭付款已占家庭总预算的一半甚至更多。许多金融机构及专家均建议，住房成本连同水电等支出，不应超过家庭预算的30%。 年轻屋主首当其冲 加拿大皇家银行（RBC）在网站上建议，按揭本金、利息、地税、暖气费及柏文管理费等支出，不应超过家庭年度税前收入的30%至32%。 “这些数据显示，一些屋主续约后几乎已没有多少财务缓冲。”Rates.ca按揭及房地产专家特兰(Victor Tran)表示，当家庭每月预算的一半甚至更多都流向按揭，会令应付其他开支或突如其来的财务打击，变得更加困难。 今年续约的屋主普遍面临更高按揭成本，但年轻屋主承受的冲击最重。 18至34岁屋主中，有90%以较高利率续约；其中56%表示，住房支出如今已占家庭预算的50%至70%。 新移民屋主住房负担偏重 在海外出生的屋主中，有50%至70%的家庭预算用于住房支出，其比例明显高于在加拿大出生的屋主；后者比例为35%。 至于续约年期，40%屋主选择锁定5年期按揭，35%选择3年期；只有7%选择超过5年的固定期。 特兰建议屋主不要等到续约通知来临才开始行动，而应至少提前120天检视选项，预留时间比较不同贷款机构及条件。 “接近续约的屋主，至少应提前120天开始检视选项，仔细比较最符合自己预算的利率、年期、摊还期及弹性。”他说。 图：Global News V6 ● 相关新闻：卑诗前按揭经纪被抽查案件全数造假 遭终身钉牌罚款3万 ● 相关新闻：按揭贷款拖欠率升至十年新高 加国银行面临市场结构性转变

【星岛综合报道】卑诗省低陆平原房地产市场表现疲软，拖累全省房屋销售表现，导致7月份的房屋成交量与平均价格双双下滑。 据加通社报道，卑诗地产协会（BC Real Estate Association）最新数据显示，全省上个月透过多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)记录的住宅物业成交量为6,561宗，与去年同期相比下滑了6.7%。 平均成交价亦由一年前约94.2万元降至略低于93万元，按年下跌1.3%。换言之，成交量与价格同步走弱。 该协会首席经济学家奥格蒙德森(Brendon Ogmundson)指出，若与6月份的水准相比，省内绝大多数地区经季节调整后的销售活动其实皆呈现增长趋势，唯独包含大温哥华在内的低陆平原地区成为明显例外。 大温7月份住宅成交量按年下跌逾9%，仅略高于2,000宗；芝里华克(Chilliwack)成交量跌14%，菲沙河谷其他地区的房屋销售量也下滑了7%。 奥格蒙德森表示，业界希望随着劳动力市场的复苏和经济的“韧性”，卑诗省整体房地产市场能够在未来一年内“回归长期平均水平”。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：政府购2200住宅作可负担住房　卑诗保守党批评帮滞销地产商接货 ● 相关新闻：卑诗地主因物业估值涨三倍多 一怒告官求降价

【星岛综合报道】美国内科医生里奥贝（Leo Bay，下图）决定全家移居加拿大，到卑诗省的阳光海岸（Sunshine Coast）执业。 据加拿大广播公司（CBC）报道，正与家人忙着打包行李的奥贝，准备告别犹他州（Utah）的家园。他坦言这是一次重大抉择，但这趟充满未知的新旅程也令全家人感到兴奋。 当他带着妻子与三个孩子首次搭乘渡轮造访彭德港（Pender Harbour）时，瞬间爱上这片海岸，深信这就是理想的定居地。 里奥贝拥有八年行医经验，曾任威斯康辛州（Wisconsin）、明尼苏达州（Minnesota）与北达科他州（North Dakota）的副首席医疗资讯官，长期深耕远距与偏乡医疗。今年8月底他将正式入职彭德港健康中心（Pender Harbour Health Centre，下图），为当地1,000名偏乡沿海居民提供医疗服务。 卑诗广告战成功吸引数百美国医护 谈到为何选择加拿大，里奥贝表示他身为全科医生渴望重新专注于患者照护，而美国医疗体制存在许多沉疴，保险公司不仅给付范围极其有限，更伴随严格的限制。 里奥贝直言，若在五年前提出移居加拿大的想法，不仅会彻底打乱生活，更显得遥不可及。然而，卑诗内外科医学会(College of Physicians and Surgeons of B.C.)在2025年7月修改附例，为这一切带来转机。 新法规规定，凡持有美国医疗专业委员会（American Board of Medical Specialties）认证的美国医生，皆可免除额外评估、考试或培训，直接在卑诗省取得全面执照。 配合法规松绑，卑诗省卫生厅于2025年6月推出500万元数码广告计划，锁定华盛顿州、奥勒冈州及加州的医疗从业人员；广告也刊登于美国学术出版物，持续至9月。 里奥贝表示，正是看到这些招募计划，才让这场跨国移居变为可行。 卫生厅数据显示，截至2026年3月，已有超过580名美国医疗工作者接受卑诗省偏乡基层聘约，其中包括270名医生。 卑诗省目前拥有逾1.5万名医生，是加拿大人均医生数最高的省份，2024年医生人数较2017年增加23%。 跨国引进医生缓解基层医疗荒 在彭德港健康中心，里奥贝将与另一名同样从美国移居加拿大的医生威廉斯（Dr. Derek Williams）共事。行医25年的威廉斯于今年稍早从蒙大拿州搬来。 彭德港健康中心行政总监尼克加斯金（Nick Gaskin）指出，在两位新医生加入前，该中心仅有一名兼职医生负责照护500位居民。未来诊所将有能力让社区2,000名居民拥有专属的家庭医生，这项转变意义非凡。 加斯金坦言，偏乡地理环境特殊，过去在招募与留住医生上面临严峻挑战。他认为美国当前的政治局势促成了这股出走潮，且现代人对于跨国移动的接受度已大不相同。 除了这两位美籍医生，另外两位分别来自俄亥俄州与英国的医生也已进驻阳光海岸，近期还将有一位执业护士加入医疗团队。 阳光海岸家庭医学分会（Sunshine Coast Division of...

【星岛综合报道】卑诗省政府为了让一名住客继续住在温中心一家酒店的单身社会房屋内，一个月就花费了纳税人金钱逾10.1万元。 据Global News报道，尽管省政府早已承诺关闭温哥华固兰湖街(Granville St)上作为单身社会房屋（single-room occupancy，简称SRO）的酒店，但至今仍有一名“钉子户”拒绝搬走。 该酒店Luugat Hotel如今由省政府持有，目前只剩最后一名住客Ryan Donnelly；截至7月中旬，他仍住在这栋建筑内。 省房屋厅（Ministry of Housing）表示，7月份安置Donnelly的费用达10.1万元，而他目前仍未搬离。 温哥华市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)直言：“这太疯狂了。”她粗略估算，以温哥华一房柏文的平均租金计算，纳税人花在Donnelly身上一个月的花费高达10.1万元，足以支付一名住客超过4年的市场租金。 如今，Luugat Hotel究竟何时关闭，省政府已没有明确时间表。 房屋及城镇事务厅长贝丽仪(Christine Boyle)周二未接受访问。 Donnelly上月接受传媒访问时表示，自己患有癫痫病，需要较大的房间。 但省政府若改为租用费尔蒙温哥华酒店（Fairmont Hotel Vancouver）的Lieutenant Governor's Suite让他住，成本反而低得多；该套房每月费用约7万元，且包括早餐及行政酒廊晚间点心。 换言之，省政府目前每月花10.1万元安置一名住客，已比租用温哥华费尔蒙酒店这间准五星级酒店的套房高出约3.1万元。 此前，卑诗省政府也曾因另一处SRO酒店大楼的业主未能妥善维护，关闭了拥有140间客房的单身社会房屋“Colonial Hotel”，但最后仍有两名“钉子户”拒绝搬走。 省政府为了让这两名租户继续住在温哥华盖士镇(Gastown)的“Colonial Hotel”内，两个月时间就花费了纳税人金钱超过50万元。 图：Global News ● 相关新闻：卑诗省府为两名SRO租客 两个月花费逾50万元

【移加港人 】近日，一名曾移居多伦多的港人回流香港后，经历了居住面积的巨大落差，回顾从香港公屋到多伦多数千呎独立屋的居住经历，他坦言现在面对香港的狭窄环境“完全唔知到底系点样住人”，表达了对两地居住空间悬殊的无奈与不适应。 移加港人：对面积嘅追求系无穷无尽 有移加港人近日在Threads发帖，分享从香港公屋到多伦多大宅的居住环境改变。 移居多伦多后，事主起初租住七百呎单位，发现仅主人房连套厕的空间已大过昔日在香港住的公屋；随后更购入面积达二千呎独立屋，面积倍增让其深有体会。 事主表示，大学毕业前与家人同住面积约二百多呎的公共屋邨，其后租住五百呎的旧式私人楼宇，才首次体会到拥有独立房间的感觉。 移居多伦多后，他起初租住七百呎单位，发现仅主人房连套厕的空间已大于昔日的公屋；随后更购入面积达二千呎、另连一千呎地库的独立屋，面积的倍增让其深感“对屋企面积既追求系真系无穷无尽”。 “比狗住嘅房都有独立厕所” 随着居住空间不断扩大，事主的价值观亦随之改变，更形容自从搬入多伦多的独立屋后，“立即觉得以前住嘅全部都唔系人住”，指过去在香港的狭小居所根本无法提供合理的生活质素。其后，事主分享造访上司及同事父母居所经历，他形容上司家中“比狗住嘅房都有独立厕所同大过我成间主人房”；而同事父母的居所更能一次过停泊十多辆车。 在经历这一切后，事主也表示，自己曾听闻过，人到了一定年纪后会想缩减居住规模，因为“屋企大反而系负担”，反映出太大的物业会为生活带来无形的压力。 过来人指大宅打扫维修辛酸 事主的感悟引发大量网民回响，不少人纷纷点出大屋在实际生活中的不便。有网民从日常家务的角度出发，认为“自己打扫维修好多野做”，指出空间过大会增加劳动成本，因此表示“两个人住900呎就可以”，并强调只“想要独立洗衣房，静干湿分开”等实用设计。 另有网民提到年老后身体机能衰退，指出“年纪大腰骨同膝头哥差”，解释由于上落楼梯成为长者的负担，他们往往需要屈就搬到楼下居住，“唔洗再上上落落咁多”，失去了住多层大屋的意义。 有工人嘅住500呎更开心？ 除了实用性，网民亦从心理及服务层面探讨居住质素。一名现居八千呎连花园独立屋的网民直言“有工人既500呎开心过依家”，解释相比起独力打理庞大物业，面积较小但有人协助处理家务的居所，反而能提供更高的幸福感。 另有网民分享相反经历，称“我好细个系欧洲住，我对大屋无咩好感”，回港后反而刻意寻找一二百呎但“要求有room service ，24小时保安”的居所，因为这样能让其觉得“好开心好有安全感”。更有评论以风俗或心理角度指出“人唔可以住太大间屋，压唔住”。 除了以上反对住大屋的言论，也有网民认同居住环境宽敞有好处。一名网民说“屋企人喺加拿大间屋5000呎，个花园大过我香港屋企附近个狗公园，佢狗狗玩得好开心”；亦有人觉得如果居所面积1000呎，“一个人住其实都OK，一家大细就差紧D”。 有移加网民则慨叹，“我间屋百零万加纸，换返做香港真系大少少既居屋都买唔起”。 资料来源：Threads

【星岛讯】卑诗省府表示，温哥华市中心东端正在兴建一个集合出租房屋及社区设施的多用途项目。项目在规划过程中广泛听取区内居民的意见，落成后将为个人、家庭及多代同堂住户提供区内急需的出租房屋。 房屋及城镇事务厅长贝丽仪 (Christine Boyle) 说：“这个项目在设计过程中广泛征询居民及地区团体的意见，并按社区的独特需要制定设计方案。项目采用文物保育方式，重视社区的延续及联系，借此彰显社区深厚历史，表扬塑造市中心东端的多元社群，并在现有社区资源的基础上进一步发展。” 项目位于Cordova St. 172号，由省府透过卑诗房屋局 (BC Housing)、联邦政府透过加拿大按揭及房屋公司 (CMHC)、温哥华市政府、卑诗大学学习交流中心 (UBC Learning Exchange)，以及MAC发展与房屋协会 (MAC Development and Housing Society) 合作推展。 大楼落成后将楼高11层，其中9层作住宅用途，提供由开放式单位至三睡房等不同面积的单位，供家庭及多代同堂住户入住。 温哥华中 (Vancouver Centre) 选区国会议员费凯迪 (Hedy Fry，下图) 代表房屋及基础设施部长兼专责加拿大太平洋经济发展事务部长罗品信 (Gregor Robertson)...

【星岛综合报道】卑诗省西温哥华一幅目前仍只有未完工结构的地皮，近日以1,280万元放售，叫价虽高，据地产经纪透露，市场似乎已有人认真问盘。 据Daily Hive Urbanized报道，西温卡德莱克街2345号（2345 Kadlec Crt.）的物业近日挂牌，叫价1,280万元。 该挂盘并非展示现成住宅，而是以人工智能(AI)生成的效果图，描绘这幅土地未来发展的可能性。 土地最新估值估值661.2万元 根据卑诗物业估价处（BC Assessment）最新估值，该物业土地价值为661.2万元。这幅地皮过去曾以接近1,500万元挂牌。 房源资料称，买家可在此兴建多代同堂的“梦想之家”，并宣称这是Whitby Estates最后一幅面积43,630平方呎、坐拥海景的地皮。而Whitby Estates是位于西温半山腰的顶级奢华住宅区。 挂盘更以极尽渲染的笔调形容景观，称买家可坐拥朝南、开阔无阻的全景海景，视野从贝克山（Mount Baker）延伸至温哥华市中心、卑诗大学(UBC)及更远之处。 AI效果图描绘8,500平方呎豪宅愿景 挂盘表示，可提供符合2026年建筑规范的新设计方案，并建议所有准买家与建筑师、承建商及自己的“梦幻团队”商议，以尽量发挥地皮的建筑潜力。 AI生成的效果图则进一步勾勒未来面貌：一座逾8,500平方呎的大型住宅坐落于地段中央，后院更设有网球场。 然而，现实中的最新照片所见，这幅地目前仍只有一座混凝土结构，距离效果图中的豪宅相去甚远。 外国买家禁令明年到期或有变 Daily Hive Urbanized获悉，近期曾有买家就该物业提出报价，但最终未能成交。地产经纪仍对交易前景抱持乐观态度，并相信问题可以获得解决。 经纪亦指出，加拿大外国买家禁令(foreign buyer ban)将于2027年1月到期，届时市场或会出现变化；但如果联邦政府决定延长禁令，情况则另当别论。 挂盘另附多张AI生成效果图，继续展示这幅土地未来可能发展出的不同面貌。 有关这幅西温高价地皮的更多资料，可于Homes by Hollywood网站查阅。 若想衡量一下目前1,280万元的叫价有多惊人，只需作一个对照：卑诗省最近才有一整座私人岛屿以1,300万元成交，价格仅比这幅尚未完工的海景地皮高出20万元。 图：Royal LePage Sussex V6

【星岛综合报道】卑诗住宅租务处（RTB）日前发布一项裁决，勒令列治文一名房东必须向其前租客赔偿超过3.6万元。这起纠纷源于房东先前以“全家将从海外搬回加拿大居住”为由驱逐租客，事后却被揭穿该物业闲置整整一年无人入住，因而遭法庭依规课以惩罚性赔偿。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，根据住宅租务处庭审文件记载，租客J.W.与房东X.L.自2021年7月10日起，就一处位于列治文蒙克顿街（Moncton Street）夹铁路大道（Railway Avenue）交界处附近的房屋签署租约。 房东于2024年8月9日无预警发出为期四个月的搬迁通知，要求租客须于同年12月9日前迁出，房东当时表示自己要带孩子搬回加拿大，需要收回房屋自住。 尽管租客曾极力申诉抗争，但租务处于2024年10月24日的初步判决中驳回申诉，迫使租客家庭黯然搬离。 租客展开蒐证逾半年无人应门 未料租客随后展开长期蒐证，在2025年4月15日至11月15日期间，前后前往该物业暗中蹲点勘查达12次，每次到访都没有人应门，车道上没有车辆，屋内也“看不到任何活动迹象”。 RTB文件写道，透过玻璃门查看时，房屋内部大致维持租约结束时的状态，看不到有人持续居住或添置家具的明显迹象。 住宅租务处文件详述，租客亲属透过大门玻璃窗向内窥探，发觉房屋内部的陈设与一年前他们退租搬离时的状态完全一致，看不到有人持续居住或添置家具的明显迹象。 在2026年7月1日召开的听证会上，住宅租务处仲裁官H. Mau认定，房东X.L.“未能在合理时间内达成其终止租约时所声称的自住目的”，且在驱逐租客后的至少一年内，完全没有履行其申报的使用意图。 听证会当天房东没有出席聆讯，亦未提交任何书面答辩，因此无法判断房东是否曾遭遇特殊情况(extenuating circumstances)。 最终，RTB裁定房东须向租客支付相当于12个月租金的赔偿，总额为3.67万元，其中包括100元申请费。 图：Getty Images V6 ● 相关新闻：驱逐房客后时间拖太久才自住 房东遭判赔偿3.6万元 ● 相关新闻：法律专家：房东若要拿回房屋自用 诚信至关重要

【星岛综合报道】加拿大租金修正已持续近两年。最新报告指出，7月份全国平均租金叫价较去年同期下跌4%，降至2,037元。 据加通社报道，根据房地产平台Rentals.ca与调查机构Urbanation发布的7月份最新月度报告指出，全国平均租金叫价（asking rents）已连续22个月按年下跌，过去两年累计跌幅达7.5%。 月租金连升4个月  市场趋于稳定 尽管年度跌势依然延续，但7月份的同比跌幅已是自今年2月以来最小的一次，且环比数据正出现逆势回升。7月全国租金叫价较6月份微幅上涨0.2%，录得连续第四个月的环比增长。 Urbanation总裁希尔德布兰德(Shaun Hildebrand)对此分析，加拿大租屋市场目前仅呈现“筑底企稳而非全面复苏”的迹象，近期的月度连续上涨，主要归因于入秋开学季前的传统季节性刚需带动。 多伦多现拐点  柏文与共管柏文逆势回弹 在这波修正周期中，多伦多租屋市场的最新异动成为全加房市最受瞩目的领先指标。 多伦多7月份的柏文与共管柏文(condos)租金环比6月逆势上涨1.6%，达2,577元；按年仅下跌0.6%，是加拿大主要城市中最抗跌的。报告解读，这意味着多伦多在经历长达两年的低迷后已迎来市场拐点，随着新共管柏文完工量锐减导致供给收缩，加上租金回落释放了积压已久的自住需求，市场正走向供需平衡。 温哥华最昂贵但持续修正 相比多伦多的回暖，温哥华依旧维持全国最昂贵但持续修正的基调，其柏文与共管柏文平均租金叫价为2,677元，同比年跌4.5%，环比6月亦下滑1.4%。 其他主要城市如卡加利年跌4.5%至1,828元，爱民顿平均租金按年下降3.6%，降至1,509元；渥太华下跌2.4%，降至2,145元；满地可则下跌1.6%，平均租金降至1,940元。 从房屋类型来看，全国专用出租柏文7月平均租金叫价按年下跌2.6%，降至2,041元。共管柏文按年下跌6.3%，降至2,063元。 二手出租市场中，独立屋及城市屋(Townhouse)跌幅最为明显，平均叫价租金按年下跌7.5%，降至2,007元。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：加拿大平均叫租连跌21个月　创4年新低　部分省份逆市上升 ● 相关新闻：温哥华房租录得全加拿大最大降幅  

【专栏/华裔家长Jasmine有话说 128】 沿一号高速往西，过Port Mann大桥，看到迎面两栋high rise，在遍地低矮建筑里“鹤立鸡群”。 再往西开到本那比，high rise成群，一号北面的Brentwood成了一个小downtown，一号南面的Metrotown，华人聚居的铁道镇，成了另一个小downtown。 至于列治文，素里，更不用说。高楼林立，主打一个“现代”感。 我是old school，不喜欢这样的变化。我心爱的加拿大“大农村”，眼看着就紧跟潮流，变身摩登城市了。 为什么呀？好像加拿大没有土地似的。 加拿大当然不可能没地，但是开发商和个人都可能被时代潮流裹挟。 我一个朋友，就是买的高层公寓单元。我俩搬家基本同时。我搬到遥远的菲沙河谷。他依然居住在铁道镇，只不过从租的老公寓搬到了买的新高层公寓。 我俩花的钱差不多。 他不愿意离开住惯和方便的地区，我理解。但是反正，我不会买高层公寓自住。我的理由是这样的： 第一，高层公寓就算是自己的，就算会增值，但是会变旧。旧了，如果想转卖，就算市面价值高，找不到买家，也没有用。买家肯定愿意买新单元。 第二，不转卖，自住，物业费（strata fee）就是难以承担之重。现在铁道镇高层公寓的物业费从500元到1000元不等。住个二十年，物业费翻三倍，惊不惊喜？你可以安慰自己说，总比同等面积高层公寓的租金便宜一半。但是你买高层公寓的首付和银行利息呢？不是钱吗？ 第三，个人买房产自住，当然是有投资梦，希望房产增值。但是，只有土地才会增值，房子本身，只会贬值。花那么多钱买高层公寓，一寸土地也没有，还要支付越来越高的物业费，不值。 所以我绝不会买高层公寓。如果不够首付买townhouse或者独立屋，那就租。 高层公寓自住不合算，租还是令人愉快的。中央空调，健身房，娱乐室，泳池，只需付租金，无后顾之忧。 租金当然不便宜。但是租金跟着市场走，而人总要有个屋顶容身。 二十五年前我刚来，租老公寓，月租800元。十五年后回流，依然租住在老地方，月租1000元。过去十年房价租金齐齐暴涨。虽然形势变化，过去一年铁道镇高层公寓租金回落了约10%，但依然维持在2200元以上。 真的不便宜。但是不是没有选择。可以租住得远一点。如果不想住得远，那么租独立屋地下室单元。租金都会立减三四成。年轻人，合租也是一个好主意。 我的家人目前住在高层公寓，租金比同楼住户低。他是拆迁户。那栋高层公寓原来所在的位置，是一栋三层老公寓。他支付的房租，有省府法规按年封顶，不是市场价。 BC省2019年公式改革，租金只和通胀率挂钩。2019年至今，最低租金年涨幅为0，最高仅为3.5%。 所以重点来了。一旦你入场租房，只要你一直租，你就一直受到法律保障，不会遭遇恶意涨租。住地下室单元也同样受保障。 所以如果自住，租难道不比买香吗？ 当然，一些买公寓的人是投机客。他们是想赚快钱。 我看到新闻，楼花买家遭到开发商起诉。楼盘建好了，房价却大幅缩水。买家宁愿订金打水漂，也不愿意收房。一旦收房，就坐实亏损，直接倒欠银行钱了。 开发商也焦头烂额。于是就把大批违约买家告了。 市场下行，开发商和买家都投资失败，好像都很倒霉。但是市场就是市场，总是有赢有输，对不对？ 这里面真值得同情的，只有买下楼花打算将来自住的人。 而房价之所以会下跌，不都是前几年开发商和政府都被利益冲昏了头吗？ 开放商逐利，当然愿意在同样大小的一块土地上多建几层。 至于政府，理由就冠冕堂皇了。BC省府施压市府，必须允许开发商建高层，解决BC省住房危机。市府一想，可以让开发商出钱建社区，能收到的地税也会几何级数增长，何乐而不为。 建好了，卖不动。开发商傻眼了。 于是BC省联合卡尼，又搞新闻。政府打算出钱，bail out私营开发商，收购他们卖不出去的楼盘。 据说收购回来是要转用为可负担住房。 我还以为是作为social housing呢。如果那样我赞成。支撑低收入者，老者，残障者，正是政府职能所在。 结果一查，不是。BC省府是打算把这些卖不出去的房子用来“先租后买”，号称帮助年收入14万以下（一卧室单元）或者年收入21万以下（两卧室单元）的个人或家庭上车。 我就傻眼了。我说BC省政府，你是政府，又不是商人。纳税人的钱又不是你的。 你不救开发商，市场该跌就跌，你想帮助的年收入那么高的“中产”们，不就直接买到便宜房了吗？ 你多此一举，意在何为？   撰文：语冰 图片：Pexels 作者简介，湖南人，厂矿子弟，移加二十余年。两个孩子的母亲。重构写作者。 ----------------------------------------------- T05  

【星岛综合报道】卑诗省列治文市房屋可负担性问题加剧，报告显示，该市无家可归人口自2020年以来翻了一番。 据加拿大广播公司（CBC）报道，列治文庇护所教会(Refuge Church)外展工作人员斯克拉姆斯塔（Stephanie Scramstad，下图右）表示，自己经常目睹许多人面临被驱逐的困境。 其中一位街友杰登科罗斯尔(Jaydon Koroscil)受访时说，自己在与伴侣分手后便顿失依靠，那天他连夜收拾吉他、手稿与几件衬衫，在树下熬过露宿第一夜。如今，他已在列治文街头颠沛流离长达两年。 人数大增且结构剧变 列治文市议会7月27日接获的最新报告证实，该社区无家可归人口已自2020年的85人飙升至175人，四年内暴增超过一倍。这群无家可归者并非外来人口，其中高达约60%已在本地居住至少10年。 群体内部结构亦发生剧变：女性占比自2023年的20%大幅攀升至32%；长者占比更从过去仅5%至10%，跃升至现今的约25%左右。 列治文市议员麦乐田（Bill McNulty）坦言，“首要问题是住房负担能力”。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)数据显示，2025年当地新建出租房的平均租金为1,887元，虽较2024年的1,901元微幅下降，且空置率自0.9%回升至3.1%，但危机并未缓解。 西门菲莎大学(Simon Fraser University)房地产学者帕夫洛夫(Andrey Pavlov)教授指出，加拿大近两三年人均收入持续下滑，劳工薪资涨幅完全脱节，普通人依旧无法负担现行租金。他敦促省政府应立即为私营部门移除障碍，以加速兴建更多房屋。 政府支援形同杯水车薪 面对失控现状，市议员麦乐田强调市府必须对省政府追责。 卑诗省房屋厅则发声明回应，宣称自2017年以来全省已交付或正兴建逾9.9万套房屋，并强调列治文现有300套可负担房屋已启用，其中包括107套长者住房，另有近200套正动工兴建，且截至5月已提供60个活跃的庇护所床位。 然而前线人员直言此数量并不足够，斯克拉姆斯塔强调报告传递的讯息很明确，那就是本地需要更多住房，“这是毋庸置疑的”。 图：CBC V6 ● 相关新闻：列治文无家可归者营地频发火警 保守党省议员批毒品致危机加剧 ● 相关新闻：移民37载七旬华裔以列治文公园为家 用一招与瘾君子共处

【星岛综合报道】卑诗省两名男子及其名下的一家数码公司，因将温哥华一栋商业大楼的部分空间非法改建为11间单室住房(SRA)单位，被勒令支付超过5.7万元的行政罚款。 据CTV报道，卑诗省住宅租务审裁处(Residential Tenancy Branch, RTB)合规与执法部门（CEU），于7月10日对阿赫塔尔·纳瓦兹（Akhtar Nawaz）、萨瓦尔·汗（Sarwar Khan）及两人的“1460317 B.C. Ltd.”公司，施以行政罚款。本周合规与执法部门网站公布了该裁决书的隐匿个资删节版。 裁决书显示，该公司是温哥华一处商住混合物业的登记业主，该物业地面层为零售空间，上层则为办公空间，具体地址在文件中已被隐匿。 “格局与用途”存隐忧 温哥华市府发展、建筑及牌照部门，于2025年中对该大楼的“格局与用途”表示担忧，并展开检查。市府在检查中记录到该楼的二楼与三楼部分区域已被重新隔间，改建为符合单室住房特征的房间。 检查纪录指出，尽管这些空间根本未获准用于住宅，但当时已有人居住其中。市府随后于2025年8月18日、10月9日及11月20日，三度发出“不适合居住”停用令。 与此同时，温哥华消防局（Vancouver Fire Rescue Services）也对该物业展开检查，发现“诸多消防与人身安全隐患”，并于2025年11月18日发布了“禁止居住”与消防监控令。然而，尽管多道禁令连发，该物业的非法租赁行为依旧持续。 应市府要求，合规与执法部门于2025年11月28日对该物业启动独立调查。 裁决书指出，在缺乏必要许可的情况下，“至少到2026年4月13日”，即调查小组正式提交建议行政处罚报告之日，该大楼持续维持出租状态。 房东辩称顾及租客安置遭驳回 面对指控，纳瓦兹、汗及两人的公司辩称不应受罚，理由是他们正与监管机构通力合作并努力达成合规。已聘请结构工程公司、消防与法规顾问，以及机械与电机专业人员，积极协助解决市府和消防局提出的问题。他们否认漠视监管，声称是在“维持现有住户居住”的同时，循序渐进地解决问题。 答辩人称其在达成合规同时，也考虑到立即驱逐会对居住在该租赁物业内的住户造成严重冲击。 合规与执法部门总监、同时也是裁决书执笔麦格雷戈（Scott McGregor）在审查房东的陈述后，最终裁定金钱处罚不可或缺。 麦格雷戈在裁决书中指出，虽然承认驱逐租客会对受影响的住户造成严重后果，但这套说词并不足以为涉案的违规行为开脱。 他强调纳瓦兹、汗及两人的公司在住户搬入前，并未取得任何必要的许可或批准，便擅改物业及出租。 裁决书写道，最终引发市府采取执法行动的消防、人身安全与居住隐患，绝非租客入住后才浮现的。答辩人在未确保符合适用安全、建筑与居住要求的前提下，便未经授权改建成住宅。 重罚5.71万元限期9月中缴清 麦格雷戈认定，上述两人的公司违反了《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)。包括未经授权将商业大楼改建为住宅用途、未及时完成市府与消防局要求的修复工作，以及公然违反禁止居住令。 此外，他们也未能维持大楼的电力系统符合法律要求的健康、安全与住房标准。 公司作为大楼业主须承担违规责任，而纳瓦兹与汗作为公司董事须共同承担责任。 根据裁决，电力违规是以整栋大楼为单位进行评估，其余违规行为则全面适用于房东签署的11份租约。针对每份租约分别处以5,000元罚款，再加上整栋大楼电力违规的2,100元罚款。 最终，纳瓦兹、汗及该公司须共同承担总计5.71万元的行政金钱处罚，须在9月14日前上缴至卑诗省财政厅。 图：加通社 V6 ● 相关新闻：卑诗房东因试图诈骗前租客 被罚款约两万元 ● 相关新闻：华裔业主违例短租罚近9万 官指证供不可信仍撤销97%罚款

【星岛综合报道】在卑诗省列治文房屋市场中，建于农地上的大型豪宅售价动辄超过1,000万元，如今即使是占地较小的独立屋，售价也可能超过800万元。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，对于锁定顶级奢华住宅的买家而言，邻近Terra Nova社区、位于福赛斯路（Forsyth Cres.）5680号的“精致法式庄园”正以888万元挂牌价出售。该物业拥有7间卧室与8间卫浴。 另一栋位于格兰维尔大道（Granville Ave.）10651号的住宅则开价768万元（上图）。该物业内部规划有4间卧室与4间卫浴，坐落于半英亩的土地上，后院种植蓝莓。 与此同时，在史蒂夫斯顿（Steveston）社区2号路（No.2 Rd.）附近，一栋面积达11,135平方呎、位于蒙蒂思路（Monteith Rd.）6079号的住宅，被房地产周刊（Real Estate Weekly）描述为“城堡式庄园”，开价738.8万元（下图），内部配置7间卧室与8间卫浴。 除了超高价物业，也有预算在600万元以下的住宅与投资型柏文。 一栋位于桑尼丁路（Sunnydene Cres.）7731号的5居室住宅，正以599.80万元挂牌。 同样价位的其他物业，还包括3号路（No.3 Rd.）12320号的一栋9居室住宅，开价接近570万元。另外，邻近西敏公路(Westminster Highway)夹1号路（No.1 Rd.）的里弗代尔大道（Riverdale Drive）上，一栋5居室住宅则以538.8万元求售。 若买家寻求总价低于500万元的物业，里弗代尔大道上的另一栋住宅挂牌价为425万元（上图）。而在史蒂夫斯顿公路（Steveston Highway）上，一栋独立屋正以370万元的价格寻找买主。 针对希望投入300万元以下资金以谋求未来土地开发潜力的投资人，房地产周刊特别点名一栋建于1968年、位于史蒂夫斯顿社区的住宅，并将其定位为“难得的投资良机”。 这处位于史蒂夫斯顿公路4751号（登记地址为4771号）的物业，坐拥面积1.40万平方呎的“黄金地段土地”。投资人购入后，既可作为稳定的收租资产持有，也能重新规划以获取更高收益，或者作为土地储备以备未来开发。 根据房源资讯，该住宅目前处于出租状态，目前的市场开价落于270万元以下，实际挂牌价为270万元。 图：REW V6  ● 相关新闻：【综述】股市淡季富豪资金寻避风港 加拿大这些房地产受青睐 ● 相关新闻：加国楼市低迷多年打破金饭碗神话 地产经纪大量流失 ● 相关新闻：专家预测下半年全国楼市持续疲弱　楼价或将继续调整 ● 相关新闻：【综述】估值神话幻灭大温地产界震惊 占地超大老宅75万元对折成交

【星岛综合报道】列治文一处无家可归者营地发生火警，引发了人们对该营地及其居民安全的担忧。 列治文－昆士堡(Queensborough)选区省议员顾思言(Steve Kooner，下图)批评新民主党政府鲁莽的毒品政策令无家可归危机加剧，却没有采取任何行动应对。 顾思言表示，列治文99号公路旁的省政府官地上，两个帐篷区正迅速扩大，对公共安全构成重大威胁，但新民主党政府一直完全漠视问题。其中一个帐篷区正位于飞机燃料输送管道上方，区内又经常有人生火，随时可能酿成灾难，风险令人无法接受。 消防人员周四(30日)时接到报案称营地内一辆房车起火。消防人员到达现场后发现两辆房车已完全被火焰吞噬，地点距离5号路约250呎(约76米)。 本周稍早，Global新闻曾报道99号公路旁两处位于燃油管道正上方的无家可归者营地，以及那里发生的多宗纵火事件。此后，又发生了一宗严重的火警。 两天前接受该媒体采访的居民奥克莱尔(Guylaine Auclair)声称，她拥有四辆拖车，和她的许多猫一起住在营地里。 列治文市周四发布最新消息称，奥克莱尔的大部分拖车都在火灾中被烧毁。他们说她很安全，她养的猫也很安全，目前由列治文动物保护协会(Richmond Animal Protective Society)照顾。 该地点已被认定为危险场所。 列治文市议员希德(Kash Heed)说：“这些土地隶属运输厅管辖，我们一直要求他们介入，与我们合作，消除这些营地中的安全隐患。” 列治文市府表示，市政法规部门已与运输厅取得联系，运输厅有关人员目前正在召开高阶会议，商讨下一步措施。 顾思言表示：“列治文正面对重大危机，但新民主党政府却没有采取任何行动提供协助。帐篷区内吸毒情况普遍，并有武器和明火，不但危及附近社区居民，也危及居于区内的人。有一个帐篷区内放有丙烷气罐，最近更曾发生严重火灾，而且正位于飞机燃料输送管道上方，随时可能酿成重大公共安全灾难。卑诗省政府必须立即采取行动，结束省政府官地上的这场安全危机。”   顾思言补充：“这些帐篷区是新民主党政府激进毒品政策造成的。新民主党在温哥华市中心东端的施政失败，正蔓延至全省各地。他们一直漠视禁毒房屋和强制治疗的需要，令列治文等社区承受巨大压力。新民主党必须停止助长令这类危险帐篷区形成并持续存在的环境。”   (图：顾思言提供、Global视频截图)   V02

【星岛综合报道】一名居住在卑诗省低陆平原的租客，因长期忍受楼上邻居数个月的深夜噪音干扰，在屡次投诉无果后搬离，并向卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal，简称CRT）提起诉讼，指大楼物业消极应对、未对投诉采取积极行动。审裁处本周做出裁决，判该物业必须赔偿原告5,000元损害赔偿金。 据CTV报道，原告布波登（Brianna Polden）提交了一份详实的干扰纪录。在2023年6月至2024年4月期间，她一边工作一边攻读大学学业，楼上共爆发了110次严重干扰，内容包括喧闹的派对、喊叫以及将电视音量开到最大，干扰有时甚至持续到凌晨4点。 审裁处成员蒙哥马利（Maria Montgomery）在判决书中指出，长期的睡眠不足与精神心力交瘁，已严重摧残了波登的健康、工作表现与学业成绩。 凌晨惊醒求助遭拒  甚至面临暴力威胁 根据波登的纪录，针对1210号房楼上邻居的投诉层出不穷。 最早一宗发生在2023年6月3日深夜，派对狂欢持续至凌晨3点半。波登曾试图上楼与该租客沟通并恳求放低音乐声量，对方却闭门不应。数周后，她再度于凌晨1点半被从阳台传来的尖叫声与笑声惊醒，伴随而来的巨大音乐声让她枯坐数小时无法入眠。 波登随后将部分事件通报给房东，并由房东转达给大楼物业。 物业虽在该年7月向楼上业主发出警告信，重申若违反禁止“不合理干扰他人享有物业权益”的大楼附例（Bylaws），将面临罚款，然而这项警告形同具文。在接下来的秋冬春三季中，噪音问题持续不断，但物业却迟至2024年夏天，亦即波登将搬离的前一周，才真正开出唯一一张200元的罚款单。 更糟的是，当第一批投诉转达后，波登甚至偷听到楼上邻居与同伴讨论，扬言若她再敢检举就要对她“实施暴力行为”。在另一件纪录中，波登因线上会议遭到噪音干扰而用扫把轻敲天花板提醒，楼上邻居竟冲下楼连续猛烈砸门长达半小时。2024年4月，波登在半夜被迫报警后，邻居再度于凌晨1点前来砸门，其留下的录影证据与微波炉时钟证实了这一切。 在这场长达数月的噩梦中，波登多次因恐惧安全或单纯为了睡觉，被迫离家借宿他处。 物业推诿卸责  审裁处指态度消极 在法庭辩护中，物业竟辩称缺乏足够证据指证噪音源自1210号房，并推诿称声音可能来自大楼后巷或一个街区外的社区酒吧。蒙哥马利对此直言，在波登的录影证据面前，物业的说词完全站不住脚且极不合理。她同时直指物业因“租客否认制造噪音”就延误执行附例的态度消极。 审裁处指出，尽管邻居否认事件，会增加调查难度，但绝不能免除物业调查投诉与执行附例的法定职责。在最后一次听证会上，波登的房东更证实，一名物业人员曾打断正在陈述痛苦经历的波登，并冷血质问：“你为什么不直接搬走就好了？” 蒙哥马利最终判定物业因未履行职责，导致波登失去了对前住所“享有安宁权”（Quiet enjoyment）的合理期待，必须为此付出代价，需向波尔登支付5,000元。 图：Getty Images V6 ● 相关新闻：吿邻居吸烟制造噪音乏胜算 卑诗屋主获飞来神助攻赢得赔偿 ● 相关新闻：卑诗柏文屋主长期遭恶邻噪音轰炸物业无作为 最终⋯⋯  

【星岛综合报道】温哥华的贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）号称“亿万富豪街”，该街4707号目前估价约6,987.8万元，长期位居加拿大第二贵豪宅，以极其奢华的3层构造及无死角海景著称，由空壳公司持有，尽管邻近名人故居，其背后真实业主身份十多年来始终成谜。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）作者托德（Douglas Todd）撰文指，该报记者杰夫·李（Jeff Lee）于2013年该物业荣登加拿大最贵豪宅榜首时，便曾试图探求真相。由于业主姓名并未登记在卑诗土地注册处（B.C. Land Title Registry）与公司登记处，令其增添了神祕色彩。 李随后循线找到该巨型庄园的建筑师、业主律师以及负责石材工程的承包商，所有人均表示接获严格指示，绝不可泄漏业主身份。 媒体集团《邮报传媒》（Postmedia）近期针对贝尔蒙特大道4707号的豪宅，向卑诗省财政厅提出一系列质询，官方则在两天后发表了一份简短的背景声明。 该声明并未揭露这座庄园的实质受益所有人（Beneficial owner）身份，仅表示，持有该土地的公司已依法提交透明报告，不过该报告目前仅限税务官员、监管机构和执法机关等授权用户查阅。 财政厅在声明中补充，根据相关法案规定，部分土地所有人的登记事项可能不予对外公开。这些豁免条件包括未满19岁的个人、被判定无能力管理个人财务者，或是纳入系统未满90天的人士。 难补逃税洗钱漏洞 针对财政厅宣称已采取约10万次非合规行动，其中包括发出逾8万封合规审查信件以敦促客户履行义务，专家却不买帐。 产权专家厄舍（Ron Usher）直言官方的说词流于逃避，并对执法至今是否曾真正开罚任何一笔款项提出质疑。 然而，全加拿大顶尖的洗钱法专家之一指出，在不对该4707号豪宅神祕业主进行任何中伤的前提下，富豪隐匿资产其实存在许多合法的出发点。 曾在安省总检察长（Attorney General of Ontario）办公室任职32年、专精透明度相关议题的律师辛瑟（Jeffrey Simser）表示，这通常包含合法的税务与财产规划。 据悉，富豪若将加拿大的住宅物业产权登记在海外避税天堂，有时能更有效地规划遗产、降低税赋并规避遗产认证费。然而，辛瑟也坦言，洗钱者同样会利用相同手段，将自身资产隐匿于公众视线之外。 时任财政厅长康洛绮(Katrine Conroy)曾于2024年表示，政府正透过该登记制度来揭开隐形房产所有权与房地产市场洗钱的面纱，并将持续强化这项机制，以侦测并打击卑诗省内的逃税、洗钱及其他犯罪活动。 但目前并无证据显示，4707号豪宅的业主有任何违法行为。 亟需数据健全金融 加拿大透明国际(Transparency International Canada)执行长库西马诺（Salvator Cusimano）认为，卑诗省的土地所有权透明度登记制度是“一个好的开始”。不过，库西马诺强调，目前对于该制度的实际成效依然缺乏系统性的分析。事实上，透明国际组织于2016年发布的报告便指出，温哥华最昂贵的100栋豪宅中，几乎有半数是透过空壳公司或其他隐匿业主身份的方式所购买。 鉴于卑诗省于2019年成立了卡伦反洗钱调查委员会(Cullen commission of Inquiry into Money Laundering），库西马诺指出，当前对于所有权数据与执法数据的需求极为迫切。 该委员会由新民主党（NDP）政府成立，旨在调查境内外洗钱活动对卑诗省高昂房价市场和赌场产业的冲击程度。前卑诗省最高法院法官卡伦（Austin...

【星岛综合报道】大温运输联线(TransLink)与PCI发展商于周三(29日)举行了百老汇一阿布特斯(Broadway-Arbutus)计划的奠基仪式，这是公车机构首次涉足房地产开发领域。 运输联线行政总裁关基稳(Kevin Quinn)称赞此次破土仪式是该公司“具有里程碑意义的历史性事件”。 他在仪式上表示：“该项目产生的收入将重新投入到公车系统中，创造新的非税收收入来源，有助于减轻纳税人和乘客的压力。” 这座31层楼高的多功能建筑目前正在阿布特斯街(Arbutus St)夹百老汇街(Broadway)东南角建设中，正对面是千禧线未来的阿布特斯天车站。 【相关新闻】吴祖捷芭蕾舞学院学生柏文楼项目 获温市议会破例放行   【相关新闻】卑诗大开发密码！交通导向104个高密度建设区域全在这儿 该项目计划包括256间出租柏文单位，其中47间将以低于市场价的价格出租，此外还将设有底层零售空间以及奥赫尔雅科夫社区学院(Ohel Ya’akov Community Kollel)的所在地，该学院是一个集犹太文化、教育和社区服务于一体的中心。 该计划还包括一个公共广场，该广场将与阿布特斯绿道和未来的阿布特斯车站融为一体。 在周三发布的新闻稿中，运输联线表示其转型为房地产开发商的计划借鉴了世界各地其他交通机构的经验，包括香港地铁。 运输联线的理念是保留而非出售交通基础设施附近的宝贵土地，并与经验丰富的开发商合作，在其上建造住宅。该交通服务机构计划“持续关注”透过开发项目创造的价值。 运输联线的房地产开发计划网站上目前列出了另外两个开发项目。该机构还提议在北温哥华穆迪维尔社区(Moodyville)沿着R2快速巴士线开发一个综合用途项目，并在素里纽顿中心区开发一个总体规划项目。 据运输联线称，百老汇一阿布特斯计划预计于2029年竣工。 (图：TransLink) V11

【星岛综合报道】温哥华市议会近期推翻了市府都市规划师建议，原则上批准了吴祖捷芭蕾舞学院于缅街兴建25层高学生柏文大楼的计划。 综合《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）与《温哥华商业杂志》（BIV）报道，这项修正案由市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)提出，直接否决了市府幕僚要求退回申请进行更多修改的建议，改以附带条件的形式，通过更改土地用途/重新规划(rezoning)申请。未来该建案必须由公立大专院校租赁或持有，且在正式动工前仍须与市府团队完成进一步的审查工作。 市府都市规划师先前强烈反对这项高楼案，并在评估报告中警告，位于缅街（Main Street）夹东8街（East 8th Avenue）交界处的地块过于狭小，无法容纳如此体量的建筑。规划团队直言，这座突兀的高楼与缅街村（Main Street Village）现有低密度、低层建筑的社区格格不入。   该项目的设计融合了位于缅街夹东8街一栋建于1912年的历史建筑，这座两层楼地标建筑最初是加拿大皇家银行（Royal Bank of Canada）办公室。吴氏家族于1984年购入该建筑。 微型柏文引发生活品质与安全疑虑 这片位于快乐山（Mount Pleasant）社区的基地，多年来一直是吴祖捷芭蕾舞学院（Goh Ballet Academy）高总部所在地。 学院本次选择与开发商西岸置业（Westbank）合作，计划兴建一座提供315个学生“宿舍式”（dormitory-like）柏文单位的25层大楼，每户皆配备独立卫浴与简易厨房。 在不合并邻近土地的前提下，规划师原本只愿意支持最高6层楼的建筑。 本案规划的建筑密度与市中心看齐，未在地块内规划内部泊车位、装卸货空间或家长接送区，而该路段紧邻车祸率高居全市前列的缅街夹京士威道(Kingsway)交界处。 温哥华都市设计委员会(Urban Design Panel)也得出了类似的反对结论，呼吁退回申请方重新设计，指在19米宽的地块上兴建25层高楼不可行，将损害居住品质、学生及行人的交通安全。 此外，每个套房单位平均仅约269平方呎，低于市府规定的最小住宅面积，但杨瑞兰议员强调，市府规定的最低面积仍会作为核准的先决条件。 学生租屋荒成为跨越常规的关键 在低层户数规划中，将有约10个单位保留给吴祖捷芭蕾舞学院的学生、教师与编舞家使用。支持此项动议并长期推动学生住宅的市议员董丽莎（Lisa Dominato）指出，这栋百年老建筑早已无法满足芭蕾舞学院的日常教学需求，她更透露舞者过去甚至必须在教室内摆放水桶，来承接从天花板漏下的滴水。她认为这座新大楼将为学院提供现代化的硬件设备，且距离未来的百老汇地铁线（Broadway subway line）仅一个街区，是发展学生柏文的绝佳位置。 另一位市议员费必得(Pete Fry)虽然重复了市府幕僚对于单位面积、建筑阴影、车位与装卸货空间的担忧，但在向幕僚厘清核准的附带条件后，最终投下了赞成票。 即便市府报告强调缅街村在百老汇计划中本属于不鼓励变更重新规划的区域，旨在维护低层购物街的独特风貌，市议会此次仍决定为其破例。 市府收到的线上反馈意见显示，公众更倾向反对，反馈中共有39份反对、16份支持与7份持折衷态度，但吴祖捷芭蕾舞学院总监吴振红(Chan Hon Goh，上图左)强调，大温地区庞大的租屋需求有很大一部分来自学生，若无法在本地提供住宿，将逼迫学生涌入校外市场，进一步加剧整体的租屋压力。 加拿大吴祖捷芭蕾舞学院成立于1978年，如今被誉为世界顶尖芭蕾舞学院之一。吴振红在担任加拿大国家芭蕾舞团首席舞者21年后，于2010年接管了家族企业。 图：市府/吴祖捷芭蕾舞学院图片 V6 ● 相关新闻：【好去处】圣诞传统莫错过 《胡桃夹子》芭蕾舞剧将登场 ●...

【星岛综合报道】由于加拿大大部分地区的房屋销量下滑，数以千计的加拿大地产经纪现已离开这个行业或选择退出。过去销售房地产曾被视为轻松谋生的捷径，但在历经数年的市场低迷后，荣景已不复存在。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，本次退场潮不仅波及新手，连资深从业者也纷纷退休或裁减员工，以应对这场持续多年的景气寒冬。多数从业者直到零交易时才惊觉，维持牌照所需的协会费、专业保险等持有成本高得令人喘不过气。 以科西奇（Debbie Cosic，下图）设于密西沙加的房地产经纪公司In2ition为例，在市场下滑前，该公司每年在全国可售出约三千套预售柏文（preconstruction condos，俗称楼花），然而去年却锐减至八百套。往常在柏文大楼计划中，科西奇通常会指派二至三名经纪负责销售单元并配置后勤人员。 但随着开发商相继取消项目，旗下地产经纪与员工便彻底失去了工作。这逼得科西奇不得不将员工总数从150精简至约50人，并将业务重心转向独立屋与纯出租柏文大楼。 失去工作的员工为了支付每月帐单，纷纷转行，有人进入银行任职，也有人选择在The Keg餐厅兼职。而选择留下来的员工则在公司内身兼数职，例如营运副总裁如今兼任租赁与二手房销售经纪，社交媒体经理则同时兼任行政工作。 高昂规费令经纪身心崩溃 对现年七十四岁的渥太华资深经纪康利夫（Larry Cunliffe）而言，销量与收入不断下滑，但固定开销却持续上涨，加上安省房地产协会（Ontario Real Estate Association）开始强制要求会员支付额外的医疗保险费，令负担加重。 在强制性医疗保险、各级地产局规费、责任保险以及牌照费相加之下，他每年必须支付约四千元，这还不包括带看房屋所需的汽车开销。面对固定开销逐渐变成沉重负担，康利夫坦言这份工作已不如以往有趣，因此在2025年8月决定正式“暂存牌照”（parking a licence），就此告别自2003年以来的经纪生涯。 暂存牌照让康利夫得以在不主动销售的情况下保留从业资格，但也意味着他失去了全国最全面的联网服务多重放盘系统(Multiple Listing Service，MLS)资料库权限，无法再读取这个经纪赖以生存的核心工具。 现年四十九岁的多伦多经纪帕帕洛尼（John Papaloni）则因为该工作永无休止的高强节奏而面临职业倦怠。帕帕洛尼自2016年多伦多房市陷入疯狂之际入行以来，平均每年可售出二十套房屋，他曾非常热爱看房并帮助潜在买家实现置产梦想。 然而，帕帕洛尼的典型工作日通常从清晨五点三十分开始，一日三场带看，让他单日行驶里程可达一百五十至二百公里（例如经常必须从怡陶碧谷（Etobicoke）一路奔波至尼加拉（Niagara）再折返），甚至必须在凌晨两点接听买家电话。 由于他同时加入了多个地产局，其牌照、保险与协会费等年度开销高达约七千元。这超负荷的工作量与高昂成本最终击垮了他的健康，在2024年历经一场微创手术后，他决定在2025年牌照到期时放弃续期，彻底转换跑道创立自己的多媒体公司，改为替同行拍摄房屋影像以供上传系统销售。 从宏观数据来看，这场房市寒冬正席卷全国。根据加拿大地产协会(CREA)的数据显示，去年全国房屋销量较2021年的历史高峰下滑了30％。 各省的销量与2021年相比皆出现倒退，其中安省与卑诗省的跌幅最为惨烈，双双高达40％。纽宾士域省（New Brunswick）销量下滑26％，新斯科高沙省（Nova Scotia）则下跌30％，而亚省、魁省以及纽芬兰与拉布拉多省（Newfoundland and Labrador）同期的销量跌幅则维持在10％左右。 全国会员数跌破十六万 销量的暴跌直接导致经纪人数萎缩。安省房地产监管委员会（Real Estate Council of Ontario，简称RECO）数据显示，该省去年底共有84,798名经纪，较2024年减少了1.3％，这也是该省至少8年来首次出现人数下滑。 初职经纪（provisional...

【星岛综合报道】连接温哥华与威斯勒（Whistler）的海天公路（Sea to Sky）走廊向来是户外冒险家的天堂。如今这座运动圣地即将为寻求刺激的玩家迎来全新设施，也就是加拿大首座冲浪公园。 据CTV报道，开发公司“Tiger Development Corporation”发言人佩特里切维奇（Tony Petricevic）表示，这里拥有世界顶级的滑雪、单板滑雪、登山车与攀岩运动，唯独缺少冲浪。由于目前技术已臻成熟，加上公司正好拥有合适土地，这才催生出这项独一无二的企划。 这家在地开发商本次选择与总部位于西班牙、现为全球冲浪公园龙头的Wavegarden公司携手合作。 完美仿造海洋浪况  新手老手皆能享受           View this post on Instagram                       A post shared by Wavegarden (@wavegarden_official) Wavegarden开发项目负责人西恩杨（Sean Young）指出，其冲浪公园能提供海洋以外最真实的冲浪体验。园区将兴建一座占地六英亩的潟湖，可制造出各种完美浪况，包含适合初学者的细小微浪，到适合专家的六至七呎管型浪。 该公司目前已在欧洲、澳洲与美国兴建了十三座冲浪公园，另有十座正动工。该公司多年来一直密切关注布里塔尼亚海滩（Britannia Beach）这一据点，并将其选为进军加拿大的首个项目。 杨表示，在过去十年间，他曾亲自考察全球约五十个潜在项目选址，而布里塔尼亚海滩无疑是其中最壮丽且美丽的地点之一。 这座冲浪公园紧邻海洋，不仅能让游客在绝美景致中体验道地的冲浪乐趣，更能同时吸引温哥华与威斯勒两地客群。 园区将采取全年营运模式，让玩家得以在同一天内实现滑雪与冲浪的梦想。 尽管该设施的核心客群预计为本地居民，但开发团队期盼这座冲浪公园也能成为吸引观光客的焦点。 杨透露，自该公司在英国与澳洲的首批设施开幕后，便吸引了大批欧洲与亚洲游客专程搭机前往体验。佩特里切维奇则补充，他们看好这座公园能精准捕捉同时热爱滑雪、单板滑雪与登山车的跨界运动族群。 南部造镇计划如火如荼进行 这座冲浪公园位于布里塔尼亚矿物博物馆（Britannia Mine Museum）正南方，预计于明年春季动工，随后还将陆续推出住宅与商业配套项目。 杨强调，该冲浪公园将作为一个大型开发案的核心特色，未来周边将形成一个包含一千户全新住宅、城市屋、酒店及城镇中心的全新社区，这项规划与该公司的发展愿景完全契合。 这座位于布里塔尼亚南部的Wavegarden冲浪公园，目前预计于2029年正式对外开幕。佩特里切维奇表示，这项历经漫长筹备的企划如今正逐步化为现实，他已迫不及待想见证其诞生。 布里塔尼亚海滩过去被视为工业遗址与历史矿区，在其南部造镇计划催化下，这里正加速蜕变为大型复合式水岸度假社区。 除了民间资本的大手笔投入外，布里塔尼亚南部与海天公路沿线的土地规划亦受到加美跨国资本与本地原住民政策的深刻影响。 卑诗省政府正与史夸米殊（Squamish）原住民合作，推动涵盖约二万公顷土地的“X̱ay Temíxw”土地利用规划，确保在推动地产开发的同时，兼顾古老森林、文化遗产与生态多样性的永续平衡。 图：IG V6

【星岛综合报道】温哥华市议会今日(28日)投票否决了一项具争议性的房屋政策建议。该项名为“村区计划”(Villages Plan) 的议案，主张容许业主在市内大部分地区兴建低层数柏文及商住混合建筑物。温哥华市有17个社区受到这次表决的影响。 市长沈观健(Ken Sim)表示，该计划未有进行广泛咨询，亦未能回应公众关注，因此认为当中的改革内容“过于进取”。 他表示：“任何业主都不应觉得，市府在未有听取他们意见的情况下，便决定其物业的未来。” 沈观健补充说，该计划未能在房屋发展、基础设施及社区信心之间取得适当平衡。 相关新闻：加西最高大楼工程获开绿灯  华裔地产商称“一世人得一次这种机会！” 执政ABC政党市议员杨瑞兰(Sarah Kirby-Yung)表示，市议会在公听会上听到“如海啸般”的压倒性反对声音。她指会上有数以百计市民发言，并收到约2,000份书面意见。 支持计划的人士认为，相关改革有助改善市民的居住负担能力；但反对者则担忧会对树木覆蓋率造成负面影响，并助长炒风。 温哥华市府社区规划总监赫斯禾菲(Neil Hrushowy)表示，有关忧虑部分言过其实。他指出，此项计划导致温哥华东区出现炒卖，将是“极少甚至不可能”出现，虽然东区部分地段的地价可能上升，但将透过共融分区（inclusionary zoning）的准则来处理。 他说：“综合这两项措施以及发展机会分散的情况，我们不认为会出现大规模炒卖或地价上涨的风险。” OneCity政党的马洛尼(Lucy Maloney)是唯一投票支持计划的议员。她认为，该计划可令一些比独立屋便宜的住宅类型合法化。 她说：“包容这些形式的住宅，原本可为许多市民带来希望，让他们未来能够继续留在温哥华市生活。” 绿党市议员费必得(Pete Fry)表示，沈观健改变了立场。他指出，沈观健于2023年10月曾透过紧急动议提出该计划，当时更形容这是“勇敢的举动”。 费必得认为市议会现在作出的决定，时机上可能带有政治考虑，或与10月的市选有关。 他说：“我认为这可能是因为即将举行市选，或出现不利选情的影响，因为这本来是市长及其政党十分明确的政策方向，但他们现在却改变了立场。” 图：加通社 V20

【星岛综合报道】温哥华市议会以7票赞成、3票反对，通过地产发展商大型重建项目的更改土地用途申请。该项目预料将改变温哥华市中心的天际线。 计划包括在乔治亚西街(West Georgia St.)整个街区兴建3幢高楼，其中一幢为设有920间客房的酒店，高1,033呎，落成后将成为加拿大西部最高建筑物。 发展商鸿博地产集团(Holborn Group)总裁程如锦(Joo Kim Tiah)表示：“如此大规模的工程项目极为难得，一生可能只有一次。能够为本市兴建这项工程是我们的荣幸。” 程如锦是马来西亚华裔超级富豪程铁建(Tony Tiah Thee Kian)之子，他主理的鸿博集团在温哥华有多个地产发展项目经验，包括原名“特朗普大楼”(Trump Tower)的豪华住宅及酒店大厦。 提供2千住宅单位租售 主建筑师亨利克斯(Gregory Henriquez)解释，他的设计灵感来自海洋生物“玻璃海绵”。 他说：“温哥华市中心将出现全球最大的玻璃海绵，大楼顶层将建有观景台。” 项目将提供近2,000个住宅，包括推出市场发售及出租的单位。 工程还包括在阿博特街(Abbott St.)兴建一幢独立的社会住房(social housing)，提供378个单位。 工会反对到场抗议 酒店与餐饮业工会Unite Here Local 40的成员昨在市议会表决前到场抗议，表示这类大型发展项目将令更多劳工阶层搬离温哥华市。 工会发言人泰维丝(Michelle Travis)表示：“我们对ABC政党投票支持亿万富豪Holborn集团兴建摩天大厦，并不感到意外。” 她强调：“我们认为该项目在提供可负担房屋方面做得不够。” 同一工会上周曾在市议会开会期间作出干扰，市长沈观健(Ken Sim)指事件涉及“外来干预”。 其中一名投票反对此计划的市议员费必得(Pete Fry)表示，有关项目需要进行更多审核，尤其是在建筑高度方面。 他表示：“现在是在超高楼宇政策尚未完成分析前，便率先推进。市府职员告诉我们，有关分析稍后才会完成，但我们却已抢先一步作出了决定。” 该项目暂时未有具体的施工时间表，发展商预料要在四至五年后，才会正式动工。 相关新闻：马国华裔富豪之子锐意改变温哥华天际线  拟建卑诗最高楼 图：Henriquez Partners Architects、鸿博集团、资料图片 V20

【星岛综合报道】大温地区一名柏文业主，因将其单位用作短期出租，遭业主立案法团罚款8.9万元。她不服向民事审裁处提出诉讼，获裁定撤销大部分罚款，只须支付3,000元。 根据卑诗民事审裁处（B.C.’s Civil Resolution Tribunal）周一（27日）发布的裁决书，业主张玉凤（Yufeng Zhang，译音）否认违反关于禁止业主透过Airbnb等平台出租单位的大厦附例，并向审裁处挑战业主立案法团向她处以罚款的决定。 裁决文件内容指，有充分证据显示张的单位曾作短期出租用途，但业主立案法团计算罚款的方法却受到质疑。 审裁官认为“罚款金额计算错误”，并裁定大部分罚款额属于“未获证明或超额收取”，因此撤销其中的8.6万元罚款，只罚3,000元。 业主立案法团提出的证据包括大厦大堂及升降机闭路电视拍下的画面，其中部分拍到有人携带行李进出，另有清洁员携带清洁用品，再配合门卡纪录，证明有关人士曾进入张的单位。 审裁官认为，该单位甚有可能曾透过Airbnb或类似平台作短期出租。 业主承认监管疏忽 业主立案法团指控，涉事单位于2023年11月至2024年2月期间，曾五次作短期出租，但其中两宗个案仅提供闭路电视画面，未有相应的门卡纪录。 审裁官因此只维持其余三宗个案的罚款成立。 张向审裁处表示，期间单位一直租予一名长期租客。她承认，由第三方代理人协助管理租务时“存在一些监管疏忽”，但强调自己不知道单位被转作短期出租。 审裁处文件显示，业主立案法团曾多次透过电邮向张发出违例通知，理应足以令她察觉单位被不当使用。张则辩称，被发到的电邮地址并非她常用的一个。 诚信令人产生严重疑虑 审裁官认为张此说不可信，她是知道或理应知道有关情况。她提交的部分证据亦受到质疑，包括一份声称于2023年11月签署的租约，但张其后承认该文件属回溯日期签署。 审裁官形容，该份文件“令人对张的诚信产生严重疑虑”，而且她未有作出充分解释，因此不接纳她“当时确实有长期租客”的说法。 业主立案法团就每宗短期出租个案，按每日1,000元计算罚款，但审裁官认为，大厦附例只容许在违规持续超过7天且没有中断的情况下，才可按日罚款。所以，法团只能在首7天共罚款1,000元，其后才可按每日1,000元计算。 此外，法团在加罚前，未有按照相关完成两个通知程序，因此就三宗短期出租个案虽历时共55天，但只可就每宗违规收取1,000元罚款。 除上述合共3,000元罚款外，张另须支付125元堂费。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】鉴于每年到了搬屋旺季均有大量宠物遭主人弃养，满地可爱护动物协会（SPCA）呼吁政府废除业主可禁止租客饲养宠物的规定，并指本月弃养宠物的个案急增。 该协会表示目前每日接收的弃养动物数量，较平日多一倍以上。 SPCA行政总裁布尔博尼耶（Sylvie Bourbonnière）表示，平日每天平均接收约20只被弃养的宠物，但自7月1日至今，数量已翻倍有多，有时更会一天收到70只。 布尔博尼耶指出，满地可绝大部分业主均对租客饲养宠物设下严格限制，甚至拒绝将单位租予有宠物的住户。 她表示，这不但令宠物主人难以寻觅新居，也令SPCA承受更大工作压力，同时也加重其财政负担。 今年3月，魁省行政房屋审裁处（Tribunal administratif du logement）裁定爱护动物协会在一宗官司中胜诉，认同一个案中业主在租约中加上“禁养宠物”条款属不合理及具压迫性，违反《魁北克人权与自由宪章》，但有关裁决仍有待上诉程序完成，暂未影响省府相关法例。 满地可爱护动物协会早前引用民调指出，全省约83%的业主禁止租客饲养宠物，或只容许在严格限制下饲养；在大满地可地区，比例更高达88%。 魁省大部分住宅租约均于6月底届满，因此每年7月1日均为当地的传统“搬屋日”。当天街上总是堆满被弃置的家具和杂物，不少人汗流浃背地在蜿蜒的户外楼梯搬运梳化，而且会有大批遭主人遗弃的宠物被送到爱护动物协会，成为搬屋日令人唏嘘的一个特色。 图：加通社 V20

【星岛综合报道】当大温哥华地区还沉浸在主办七场世界杯赛事的夏日狂热中，一份独特的国际调查却给这股热潮泼了冷水。 据《温哥华太阳报》（Vancouver Sun）作者托德（Douglas Todd）撰文指，全球权威观光研究机构《Yanolja Research》发布最新“全球城市魅力指数”（Global City Attractiveness Index），在对191个城市进行的全面性评估后，大温哥华仅名列第70位。 更令在地人震惊的是，邻近的西雅图以第32名的佳绩，轻松挤进全球前50强的“第一梯队”旅游目的地。从游客量来看，大温哥华每年吸引约1,100万名游客，而西雅图则高达3,900万名。 至于西海岸的另一座大都市三藩市，更以第26名的成绩傲视二者。 在加拿大境内，多伦多位居第39名，卡加利则落在第135名。 这份榜单由纽约市拔得头筹，巴黎与日本大阪紧随其后。 香港位列第20名。 数据与算法编织不同“情感地图” 这项调查由美国普渡大学（Purdue University）与Kyung Hee University的学者共同开发，利用14种语言的巨量资料库，深度剖析全球社交媒体上的真实评价，借此量化一座城市的情感吸引力与名声。 在细分指标中，向来以依山傍海引以为傲的温哥华，在“城市美学与自然风景”方面仅拿下第58名；涵盖美食与节庆的“体验观光内容”排名第55位；“好客度”（hospitality）则为第62名。 最让人坐立难安的，是温哥华在“文化与历史”（culture and history）一项跌落百名之外，仅列第111名。该指标专门评估游客对城市独特文化遗产、历史深度、古蹟、传统文化以及建筑美学的评价。 这项发现也与美日学者主导的“全球城市实力指数”（Global City Power Index）不谋而合，温哥华在该指数的48个城市中滑落至第36名，其中最弱的一环正是“文化互动”（cultural interaction）——报告直指温哥华缺乏夜生活、购物与餐厅选择，艺文美术馆与博物馆也相对匮乏。 体制与感知评判结果大异 为什么这份调查的结果，与《经济学人智库》（EIU）将温哥华评为全球第九大宜居城市的璀璨成绩相去甚远？作为北美唯一挤进该宜居榜单前十名的城市，温哥华的实力无庸置疑，但两者衡量的本质完全不同。《经济学人》的“全球宜居城市指数”（Global Livability Index）聚焦于体制硬实力，为外派高阶主管与专业人士量身打造，在教育、文化环境、医疗保健、社会稳定度及基础建设上给予温哥华极高评价。 而《Yanolja Research》则完全撇开饭店客房数或机场吞吐量等硬体设施，纯粹透过全球大规模的社交媒体追踪旅人的“意识水平”。在这样的算法下，西雅图的“城市美学与自然风景”夺得第27名，温哥华却只有第58名。 这本无关绝对的对错，而是直接反映了全球社群网络上对于“谁更美”的讨论热度与集体感知。 困在户外风景里的城市 但温哥华确有值得反思之处。当西雅图的文化历史高居第60名时，大温为何会跌出百名之外？ 数据给出了答案：温哥华最受欢迎的前三大景点依序为史丹利公园（Stanley Park）、固兰湖岛（Granville Island）与卡皮拉诺吊桥（Capilano Suspension Bridge），全数为户外景观，走进博物馆与美术馆的游客寥寥可数。对比纽约、巴黎、京都、罗马或首尔等夺冠常客，无一不以底蕴深厚的教堂、寺庙、博物馆与画廊闻名。 西门菲莎大学（Simon Fraser...

  【星岛综合报道】大温地区地产市场日前爆出一笔超低价交易引发业界热议，地产经纪纷纷就买家如何出价更合适，以及卖家应对策略发表见解。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，北温哥华一栋位于普利茅斯路（Plymouth Dr.）3095号的老旧住宅，最近以75万元的超低价成交。该价格不仅直接让149.5万元的挂牌价拦腰对折，更较政府评值的172.46万元，大砍了近100万元，令大温地产圈为之震撼。 买家拦腰对折斩获黄金地皮 这栋高龄70年、已达拆除标准的老旧建物，之前曾挂牌长达106天。直至12月24日，被一位幸运买家成功以低价拿下。 买家看中这幢独立屋背靠蓊郁森林、占地高达7,642平方呎的超大地皮，其面积几乎是温哥华标准地皮的两倍。该物业座落于高档的温莎公园（Windsor Park）社区，周边全是大坪数豪宅，而该区目前独立屋的基准均价仍高达189万元，土地本身估值就高达166万元。 此交易一出，同行议论纷纷。 从业21年的经纪胡利汉（Patricia Houlihan）直言，这是她见过最疯狂的事。经纪杜鲁多（Fred Trudeau）也坦言，若早知此价，大批买家即便不看房也会闭着眼睛抢购。 由于买家要求保障私隐，买卖双方经纪均婉拒受访。 皇家地产（Royal LePage）经理普特南（Lawrence Putnam）则指出，该屋破旧不堪、根本无法入住，且邻近繁忙干道。在目前建商普遍退场的低迷市道下，这只是一宗极端个案，并不会对周边动辄溢价数十万元成交的正常房价造成连锁冲击。 豪宅与待修屋面临市场残酷修正 大温地产经纪戈德曼（Lorne Goldman）也认为北温此案纯属特例，并直言在目前的市场环境下，向屋主提出超低价，通常只是浪费时间。然而，当前市场中的顶级豪宅与需要大规模翻修的“待修屋”房价，确实正面临市场寒冬。 以传统高档豪宅区桑那斯（Shaughnessy）为例，位于西40街（West 40th Ave.）1562号（下图）一栋面积约4,000平方呎的14年屋龄豪宅，在市场苦撑530天后，最终被迫接受大砍228万元，仅以350万元的“接近地皮价值”悲情易主。 该物业估值曾高达613.8万元，成交价却几近腰斩。 戈德曼分析，该屋设计过于迎合已退场的亚洲富豪品味，且后院紧邻汽车修理厂，在市府积极推动低密度住宅改建高密度柏文的政策下，这栋房龄尚新的豪宅恐难逃被拆除重建的命运。 他对这种在环保时代不断推倒新房重建的怪象很无奈，“在这个环保主义盛行的时代，我们却忙着拆旧房、建新房，而这些新房15年后又要被拆掉，这真是莫大的讽刺。” 同样面临修正的还有士达孔拿（Strathcona）社区。 片打东街（E. Pender St.）655号（下图）一栋需要大修、带有租客且地皮偏小的特色老屋，在春季开价99.9万元后，最终于6月2日以98万元勉强成交。 该屋的政府估值为137.72万元，意味着成交价比估值跌幅多达28.83%。负责该案的经纪杜鲁多感叹，在当前大众可支配所得遭通胀重创、风险承受力极低的环境下，卖方不得不向现实妥协。他指出：“卑诗物业估价局(BC Assessment)不会逐户登门查验屋况，但买家却会仔细检查。” 政府估值往往滞后一年 经纪胡利汉则透露，当前市场处于极其微妙的盲期，买方往往陷入“旅鼠效应”（The lemming factor）的集体心理迷失。当房价被不合理炒高时，人人争相抢购；而当市道下行、出现真正便宜的楼盘时，买家反而因恐慌心理而裹足不前，直到房价重新上涨才追悔莫及。 针对过低出价引发的讨论，大温哥华房地产经纪人协会(Greater Vancouver Realtors)发言人莫尔多万（Mark Moldowan）透过邮件表示，该协会不会为任何房屋设定市场价值。 他强调，房屋的最终身价完全由卖方决定，经纪仅能依据专业经验与市况提供建议，但最终是否接受低出价，生杀大权仍在屋主手中。 莫尔多万同时提醒公众，政府每年公布的估值本质上具有一年的时间滞后性，它反映的是历史数据，绝不代表当下的即时市场价格。在阴晴不定的房市波动期，北温与桑那斯的极端个案，清楚揭示了当前大温房市正经历买方策略转向、与卖方心理防线全面溃散的微妙市况。 图：谷歌街景/Zolo/Royal...

【星岛讯】列治文市政府现正展开公众意见调查，了解居民在面对食物不足时的应对方式，以及对相关服务的需求，协助制定2027年至2031年的“社区食物支援策略”（Community Food Access Framework）。 该策略由市政府与社区伙伴共同制定，旨在加强各界协作、促进资源共享及建立合作伙伴关系，以更协调的方式支援面对食物不足的居民。 调查旨在了解居民在需要食物支援时会采取哪些方式，包括是否曾使用或考虑使用食物赒剂库、食物包、免费膳食或低价膳食等服务。 是次调查欢迎所有与列治文社区有联系的人士参与，不论过去是否曾使用相关服务，均可提供意见。问卷约需5至10分钟完成，所有回复将以匿名方式处理。居民可于8月16日(星期日)前提交意见，亦可按需要索取纸本问卷。网上问卷及详情请浏览：letstalkrichmond.ca/FoodAccess2026。 市政府表示，居民意见将有助更全面了解社区需要，并为完善食物支援服务及加强社区合作提供重要依据。 (图：市府官网) V02

【星岛综合报道】坊间常言金钱买不到快乐。然而，学者研究指出，如果快乐真的能标价，则在加拿大其代价将高达15.585万元（约合11.3755万美元），这个数字也使加拿大成为全球购买幸福成本第14贵的国家。 据《国家邮报》（National Post）报道，这项略带讽刺意味的研究成果是由数码金融服务商Remitly发布。其依据是普渡大学（Purdue University）于2018年发表的一篇科学论文，并依据各国的在地购买力与通货膨胀率进行了调整。 为了精准估算各个城市与国家的幸福价格，Remitly团队针对普渡大学关于“幸福感与收入关系”的研究数据展开逆向工程。同时，研究也参考了盖洛普生活评估指数（Life Evaluation Index），这是一项专门衡量全球快乐程度的民调指标。 学者在论文中指出，生活评估存在一个“饱和点”，即当收入达到某个特定临界点后，金额的绝对增加值将不会再对个人幸福感产生任何加分效果。因此，研究团队透过国际货币基金组织（IMF）的各国购买力平价数据，将此临界点逆向折算回当地货币，最后统一兑换为美元以便进行全球横向评比。 加拿大3市幸福成本最高 在这份榜单中，夺冠（或从开销角度来看是包尾）的国家为冰岛，其幸福饱和点高达16.3579万美元。紧随其后的是瑞士、纽西兰和美国，美国的幸福成本为134,827美元位居第5。 加拿大幸福价格为113,755美元（折合当时加币15.585万元）位列全球第14名。这使加拿大与一些欧洲国家并列，略低于芬兰与奥利地，但高于比利时与爱尔兰。至于全球幸福成本最低的国家则是衣索比亚（Ethiopia），其快乐代价仅需10,176美元。 若聚焦于加拿大本土城市，各地的幸福价格也呈现明显落差。不出意料，维多利亚、温哥华与多伦多高居全国前3名，幸福成本介于16.7万元至17万元之间。沙斯卡通以略低于16万元的代价紧追其后，而金斯顿（Kingston）则在所有受调城市中包尾，以幸福价格略高于14万的成本排名第19。 薪资追不上通胀  全球仅一国幸福超额 在所有数据中，斯洛维尼亚（Slovenia）成为唯一的特例，是全球唯一平均年收入足以覆蓋幸福成本的国家。该国在所有国家中排名第42，幸福价格为36,769美元；然而其平均薪资高达4.2754万美元，这意味着典型的斯洛维尼亚人工作不到1年，就能在买到幸福且还有财富盈余。 相较之下，其他高收入国家的处境则大相迳庭。卢森堡的平均薪资虽然高达10.99万美元，却仅能覆蓋当地幸福价格的92.8%。加拿大的平均薪资为5.05万美元，其覆蓋率更低，仅能满足幸福成本的44.4%。 不过，研究也发现全球还有更多生活更为艰难的地区。例如厄瓜多尔（Ecuadoreans）人的平均薪资仅有6,500美元，即便该国的幸福价格是相对便宜的1.97万美元，普通民众也必须不吃不喝苦干超过3年，才有可能负担得起当地的幸福成本。 调查显示，亚省居民对自己的生活“非常不满意”，而魁省居民则非常满意。 加拿大的住房危机正在拉低年轻人的生活满意度。 图：加通社/Remitly V6 ● 相关新闻：最新“世界幸福报告”出炉　加拿大排名创14年新低 ● 相关新闻：你住在幸福城市吗？温哥华和多伦多有巨大差异！

  【星岛综合报道】想像一下有人在数年前签约购买了一套预售屋（俗称楼花），如今项目即将完工，但受目前房市低迷影响，该房屋的实质市场价值已大幅缩水。大批买家面对严峻的财务与自身借贷压力而被迫违约，建商则纷纷向卑诗最高法院提起诉讼，除了没收全额按金，更对动辄数十万元的转售价差、大楼管理费及法律诉讼费用展开追讨。 据《环球邮报》（The Globe and Mail）报道，以卑诗最高法院（Supreme Court of British Columbia）近期审理的真实案件为例：一位买家先前已支付6.8万元按金，当时协议购买价为71万元，但现在房屋估值却仅剩58.5万元。若选择硬著头皮履约，等于直接将13万元的亏损坐实；但若选择直接违约，不仅6.8万元按金会被直接没收，建商还能透过法律诉讼，向买家额外追讨7万元的价差损失。 银行估值低于合约价成违约主因 根据《环球邮报》对法院备案文件的调查，近几个月来，大温哥华地区的开发商已针对个别预售屋买家发起了数十宗法律诉讼。 上述案例便是由Zenterra Developments针对其在素里的King & Crescent项目买家所提出。该建商同时也在兰里（Langley）的The Commons项目对多名买家采取了相同的法律行动。 ■ 图中所示为Mosaic Homes在北温哥华开发的Towns at Lynn计划的效果图。 这波诉讼潮并非孤例。其他卷入诉讼的知名项目还包括：Dawson + Sawyer在素里的Fleetwood Village 2、Marcon在满地宝（Port Moody）的Hue、Mosaic Homes在北温哥华的Towns at Lynn，以及西岸置业（Westbank）在温哥华的地标项目The...

【星岛综合报道】根据一项最新发布的评估报告，卑诗省内陆第一大城基隆拿（Kelowna）获评为全加拿大最环保的城市。 据Global News报道，这项由大多伦多房产专业网（Greater Toronto Home Pros）发布的研究，透过汇整各项关键指标数据，为各大城市进行“绿色评分”。 该研究的评测项目相当全面，包含空气品质、绿地与公园面积比例、社区花园数量、大众运输网络，以及单车道与健行步道的普及度。 在满分100分的评分机制下，基隆拿最终以70.63分的高分拔得头筹。 步行与单车友善度斩获满分 报告指出，基隆拿坐拥得天独厚的自然美景，能夺下冠军宝座并不足为奇。其中最核心的致胜关键，在于该市在“步行友善度”与“单车友善度”两大重要指标中，双双斩获了10分的满分纪录。 在这份涵盖全国29座城市的排行榜中，亚省莱斯布里奇市（Lethbridge）以66.39分位居第二，纽宾士域省（New Brunswick）弗雷德里克顿（Fredericton）则以65.40分名列第三。名列前五强的城市还包括第四名的北温哥华（63.02分）与第五名的哈利法斯（58.85分）。 卑诗省绿色城镇傲视全国 值得注意的是，国际知名大城温哥华此番仅以54.45分位居第八名；亚省卡加利则以45.75分名列第14名。 纵观全国前十强，卑诗省便强势横扫了四个席次，安省占据三席，大西洋省份拿下两席，亚省则占有一席。 同样入榜的卑诗省城市还包括第九名的萨尼奇（Saanich，50.08分）、第12名的列治文（47.44分）、第13名的兰里（Langley，45.76分），以及第15名的素里（Surrey，42.74分）。 这显示卑诗省在推动低碳生活与绿色基础建设上，整体表现明显领先全国其他省份。 欲了解更多详情，点击查阅该排名。 图：IG V6 ● 相关新闻：温哥华仅列加拿大环保城市第八名 第一名是⋯⋯ ● 相关新闻：大温人口外移潮加剧 居民奔向省内小城镇寻宽敞舒适生活