压力测试及贷款政策收紧，导致越来越多人转往私贷方，引起许多贷款纠纷。星报资料图片
买屋贷款一波三折 我把贷款经纪告了
自2017年安省省府出台政策规管大多伦多地区的房地产市场后，房地产市场经历了两年多的寒冬。除了量价齐跌，由于压力测试的出台以及贷款政策的收紧，也让很多买了房的人无法顺利交接。近两年来因为贷不到款而导致的违约案件也在增多。在压力测试并不放松的大环境下，越来越多的人都投向了私人贷款方（private lender/Shadow Lending），以高昂的借贷成本解决贷款的燃眉之急。目前银行的按揭利息低于3厘，但一些私人放贷利息却达8厘，一些更高达10厘或以上。随着人们转向私人放贷机构贷款的情况正在变得越来越普遍，进而引发的私贷纠纷也层出不穷。
本报记者 文琪
居住在大多伦多地区、从事餐饮行业的何先生向星岛《加拿大都市报》记者爆料，自己目前正处在一桩由于贷款引发的纠纷中。 2016年下半年购买的房子，因为贷不到大银行的贷款，无奈转向按揭代理人/贷款经纪（Mortgage broker）。但最终贷款经纪无法按照承诺获得小银行的贷款，在三番五次推迟交接日期后，把何先生推向了利率高昂的私人贷款。何先生随后以贷款欺诈为由，把两名按揭代理人告上了安省小额法庭，要求退回定金以及因为推迟交接产生的各项费用共计16,963.52元。
承诺一定能办到
何先生于2016年6月9号购买了位于士嘉堡的一处80余万的独立屋，定于2016年7月6号交接。因未能拿到A类大银行的贷款，把原本的交接时间推迟到了7月18号。 7月15号，何先生原本办理贷款的经纪对贺先生表示，尝试过很多办法，都批不下来大银行贷款。并告知何先生，如果现在去找小银行可能来不及。该经纪表示为何先生找到了一家私人贷款机构，年息为6%，佣金加其他费用约2%，问何先生要不要。何先生还是想先找B类的小银行申请贷款，于是拒绝了。
随后，何先生找到了朋友介绍的一所贷款公司的贷款经纪J，并约在7月17号到位于万锦市的该公司洽谈。 J在见到何先生后给何先生介绍了另外一位贷款经纪S，并说S是这家公司的副总裁，J只是助理。
何先生表明房子在7月18号就要交接，向大银行申请的按揭没批下来。在看过何先生的资料后，S告知何先生要放弃大银行的申请，因为何先生的资质不够达到大银行的严格要求。由于小银行要求没有那么严，S表示可以先帮何先生到B类小银行做一个一年期的贷款作为过渡。一年后，可再转回到大银行里做五年期的贷款。 S声称自己的公司跟一些小银行有特殊的关系。只要何先生的首付达到最低20%，就一定能帮他拿到。此外S还透露，现在小银行一年期利息大概为4.25%，比申请的大银行5年的2.75%多了不过1.5%。
由于何先生交接日期紧急，S表示可以加急处理。正常情况下小因银行要一个月才批下来。 S可为何先生做到两、三个星期就办下来。正常情况收取贷款额的1%的作为佣金，但何先生加急，这个费用要加倍到2%，并要求何先生先付约6,000元作为定金。
何先生与S再三确认是否一定能拿到这小银行的按揭，S表示何先生的情况现在很常见，很多客户都是这样来的，要何先生放心。最终何先生与S商定，与卖家商谈延期至8月5号交接。
贷款公司借给何先生66万
7月18日，何先生通过律师向卖家提出延期到8月5号，下午卖家回复同意，但附加条件是加多3万元定金，以及7月18号到8月5号共18天、每天300的延期利息，共计5400元。再加上律师费1,000。何先生打电话通知S延期成功，并重复强调这是最后的延期，否则会被告毁约。 S说8月5号肯定能拿到按揭。
7月19日，何先生带上6千现金及资料到了S的公司，S和J在会议厅里把一份合同给了何先生。基于信任，何先生表示没有怎么看就签了，并给了6,000现金及个人资料。她们数好钱后，何先生向她们索要收据及合同复印本。 S写了收据，然后表示把资料整理好以后，会把合同的复印本一并发给何先生。何先生对记者表示，后来多次催促要，二人都没有给他。最后还是从法庭那里拿到的合同复印本。
7月20、21日连续两天，何先生都在补充贷款资料。 7月22日，何先生垂询申请进度，她们回复说已递入申请。何先生问递去了哪个银行，她们不答。之后何先生每隔两天问一次，都没有答复。
7月29日，何先生开始着急，继续询问申请进展。对方回复说长周末后就会有消息。 7月30日，S告知何先生，可以从公司里先调66万给何先生用一个月，各项费用为5%，大约3万3千。利息为12%，即一个月6,000。再加上律师费，总共一个月要花4万余元。
何先生很震惊这样的结果，并表示拿不出这个钱。何先生马上把情况告诉了原来的贷款经纪，该贷款经纪对何先生表示现在私人贷款的行情没有那么贵。费用大概为2-3%，利息在8%。早前给何先生找的6%的私贷已没有了。
8月2日，距离何先生8月5日交接只有三天的时候，S和J回复何先生要求他再度延期交接到8月15日，并保证到时候一定可以交接。何先生向S索要B类银行贷款递交申请的相关文件用以支持延期和说服卖家，她们没有作答，只是重复要何先生延期。无奈下何先生只好按她们的要求向卖家发信延期到8月15号。
8月3日，何先生收到卖家回复拒绝延期，并一定要按期交接。何先生随即通知S。 S回电称，公司同意调用给何先生的66万，费用可以优惠一个点，由5%减到4%，年息12%，加上律师费。
何先生此时已像热锅上的蚂蚁，垂问这些费用里是否包括了自己已经缴纳的2%的加急费？对方回复他不包括。何先生非常气愤并拒绝接受。他对记者称：“当初她们是保证了能拿到小银行的按揭，并收我双倍的费用加急处理的。到现在却连到哪间银行申请也不告诉我，一个字的文件我都看不到。还让我用她们公司超贵的过桥私贷，一个月内让我付两次按揭手续费用共计7%，约4万6千，这不是趁火打劫吗？”
不久，何先生原来的贷款经纪发来信息，表示有个私贷，收费年息9.5%，费用2.5%。 S知道此消息后很快她回复说可以匹配这个价格（match），但要何先生先付定金，1.65万。何先生着急按时交接，只能同意。要求S先把合同文件做好。
8月5日中午，何先生前往S的公司索要文件。据何先生称，J不接电话，S躲在办公室里不出来。 “我通过公司前台打电话给总裁David，电话那边有个自称是David的人说，根本公司里就没有我的申请档案，他也不知道我的事。就这样我在他们的公司里生等到晚上5点10分，期间没有任何人理会我。无奈之下我直奔我的律师那里，请求他向卖家申请延期到8月10日。卖家最后同意延期一个工作日到8月8日。 ”晚上，何先生通过报纸信息找到了另外一家贷款公司的贷款经纪C，并在8月6日早上见面。 C给出何先生8%的年利，2.5%费用的条件。何先生接受。 8月8号，完成了交接。
八月十几号，何先生到S的公司催要退回定金，S说钱已交到公司财务那里退不了。何先生表示要报警处理，S表示她有律师。
需要查验资质证明吗？
何先生回应本报记者询问是否有查验过S或J的贷款经纪牌照时声称：“不用看。我当时见她那么有信心，而且是有公司在那里的，我真的很信任她。我拿不到大银行的贷款的情况下，时间来不及，也打算用小银行或私贷解决。她带我去到了她的公司，是做按揭的，公司的介绍材料也是。这个公司是可以做这个业务的，还要查证什么呢？她给我了名片，说自己是副总裁。这个公司，如果好像银行一样可以做贷款，我还要查证职员是不是能做贷款的吗？能做我的生意，能做得成就行。要是带我去咖啡店，我就不会和她交易了。我和她是在很正常的情况下沟通，就不会多此一举查证。而且她说得合情合理。以我当时的条件拿小银行是基本没问题的。问题就是时间，看卖家能不能给我延期。之前的经纪没有说一定能拿到B类银行的贷款，说可能来不及。所以考虑私贷没有时间上的风险。但S说的是只要我延期，就保证帮我拿到小银行贷款。”
King Lending Capital审核部门高级经理（Senior Manager, Underwriting）、贷款经纪Jimmy Wei在接受本报记者访问时表示：“何先生在大银行申请贷款被拒的情况现在很常见。但何先生遭遇的贷款纠纷属于个别的案例，并不是很常见，至少在我们公司的范畴内没有发生过这样的情况。大银行会有很多种原因拒绝贷款申请。比如，负债比率过高、信用分数不足、首付款达不到要求等，都会影响审批。大银行利率最低，但对借款人的要求也是最高的。”
Jimmy续称：“何先生的情况，是他可能不是太清楚自身的条件是不是适合去大银行，给大银行拒了后反而就被动了，其实他可以更好地去掌控自己贷款的流程。我给的建议是：客人可以自己去找大银行的同时找我们贷款经纪（Mortgage Agent/Broker）去处理其他贷款申请。理由是：在客人在大银行审批的同时，由贷款经纪递交其他A类银行和小银行，有后备贷款准备进而不会影响交接时间。如果最终大银行和A类银行都批下来，客人即可以从中选择条件更好的。但如果大银行和A类都批不下来，至少还有B类银行可以作为后备。如果都是在都批不下来的时候，用私贷短时间过渡，等客人条件允许后重新回到大银行。”
正确的申请渠道
Jimmy与记者分享道，客人被大银行拒绝后，寻求其他贷款经纪的解决贷款问题的正确操作流程应是，在见到贷款经纪后，要求公司和经纪的牌照号码，客人应主动去网上核对牌照（http://mbsweblist.fsco.gov.on.ca/agents.aspx），确保是专业持牌经营者。 “面见贷款经纪时，要填写贷款申请表（mortgage application），和让经纪如实了解具体情况和出示证件方便经纪核对身分。
另外，一个具备有经验的团队或公司，可以提供多个方案，以及每个方案的利率、如何操作、所需费用、所需时间等。甚至给出B类或者私贷的客人日后应该如何改变自身条件重新回到大银行的建议。在客人提供所需文件之后，大概一周内客人就会收到贷款合同（Mortgage Commitment），同时，贷款经纪会解释合同中的条款。例如，利息、年期、放款的条款等，并清楚列出该贷款所产生的费用。如估价费、律师费、经纪费、银行的费用等。在客人同意并签署所有相关文件后，贷款经纪需要给客人一个副本。最后，在整个交接完成后，贷款经纪会把所有递交给银行的原件退还给客人。这才是一个标准的流程。 ”
目前对于很多贷款引发的纠纷，很多人都认为贷款经纪会故意拖沓申请，导致最后没有时间，只能推客人去做私贷。一位不愿透露姓名的贷款经纪向本报记者表示，有些贷款经纪人的确会hold住客户到最后一刻。 “首先是找A类银行借钱。A类银行借不到走B类，B类银行走不了，最后一刻才会告诉客户说可以帮忙找私贷。客户一般会顺其自然通过这个帮自己做银行贷款的经纪人去找。很多使用私贷公司的人都是最后临近交接关头才提申请。因此，私贷公司的业务一般都是临近交接前的两三天，就要完成所有手续放款给申请人。”
Jimmy对此则表示，第一，这是诚信（integrity）的问题。 “作为一个尽责的贷款经纪，一定会给客人诚恳的建议。比如不论是大银行贷款或是小银行贷款，同一个贷款申请，经纪会根据客人的实际经济状况和其未来的财务规划，制定符合客人需求的贷款方案。甚至为客人以后的投资房、多套房出谋划策；第二，不能相信口头承诺（promise）。消费者需要跟你的经纪说明你的需求和期望，并给予贷款经纪一定的时间限制从而去更好的保护自己的利益。我们帮客人找的不仅有有五大银行，其中还包括所有的B类银行，信用合作社（credit union）等多家金融机构，都在我们的考虑范围之内。正常情况下在拿完全部所需材料的一周之内就会有个YES或者NO的答复告知客人。都不行的话，我们才会告诉客人考虑私贷。如果客人在一周到两周还等不到回复，那么就建议去咨询别的Brokerage，不会耽搁交接。” Services Regulatory Authority of Ontario）正式接管FSCO。“估计目的是为了更好的监管及规范私人放贷业务。没有牌照经营，或者有违规的时候，现在变成FSRA来进行调查，处罚和递交法院审判。现在和贷款经纪有纠纷，可以到FSRA的网站上进行投诉。”
”但是，在记者针对何先生的案例向FSCO进行采访申请时，在两度的问询后，FSCO的媒体传讯部门并未答复记者的采访要求。
小心无牌经纪操作
记者向Jimmy提问，有投诉者称市场中现在有人没有贷款经纪的牌照，但接单转给有牌照的人做。 Jimmy对此表示：“是有的。但是在你的Commitment letter（贷款合同数）上，这个放贷方如果被一个brokerage代表（ represented by a brokerage）的话，就会有brokerage的牌照号码。”
记者追问是否没有牌照的也可以做这样的生意，Jimmy则表示：“没有brokerage的其实是不可以的。除非是个人，比如亲戚朋友互相借钱为什么要经过brokerage？从政府角度说不能逼迫你不可以这样做。Brokerage代表放款人，有牌照的贷款经纪代表借款人。贷款经纪要证明借款人的合格性（Prove borrower’s suitability）。谁代表谁，就要做足代表（representation）的工作。”
在何先生的案例中，他被收取了1%的贷款经纪费用以及1%的加急费用。记者向Jimmy提出，做私贷款到底如何收费，Jimmy表示在收钱这块没有一个准确的标准。 “只是有法律规定，只有超过40万的贷款金额，才可被收取预付费用（upfront fee）。我不知道究竟这家公司给何先生什么条款，我也很难评价别的公司的流程。我们根据借出的金额（loan amount来）收钱。低于40万的我们不收预付费用。这个行业，第一要做的是披露信息（disclosure）； 第二看信任（trust）；第三，只有交接了（closing）我们才能赚钱。”
Jimmy还分享道，目前市场是私贷的市场价为，如果是一贷，年利率在 6-9%。如果是二贷，年利率在9-13%不等。 “特殊的情况不说，只是一个大概的范围，具体的也是要看客人的条件的。”
换个经纪可以贷到款？
很多人误认为，一个经纪办不下来的申请，换个经纪就能办下来。现在的市场上也不乏有经纪会为客人做“包装”。对此，Jimmy回应称：“我们从来不做市场上有些所谓的包装。我们的责任是按照客人的基本情况，尽量想尽办法获得贷款。譬如说，可否减少负债？可否找一个担保人？在其他地方有没有收入？首付款可否多一些等。这些都是在客人本身的条件允许的范围内，给客人出的建议，这就是我们能做的。
在大银行，一个经纪做不了，换一个经纪就能贷下来，这不可能。只能是，这家银行贷不下来，去另外一家银行恰巧有这样的贷款政策可以帮到客人，而不是说换一个经纪就行了。因为一个贷款申请是不可以在同一家银行同一时间出现两次，否则银行不会审批。 ”
