壓力測試及貸款政策收緊，導致越來越多人轉往私貸方，引起許多貸款糾紛。星報資料圖片
買屋貸款一波三折 我把貸款經紀告了
自2017年安省省府出台政策規管大多倫多地區的房地產市場後，房地產市場經歷了兩年多的寒冬。除了量價齊跌，由於壓力測試的出台以及貸款政策的收緊，也讓很多買了房的人無法順利交接。近兩年來因為貸不到款而導致的違約案件也在增多。在壓力測試並不放鬆的大環境下，越來越多的人都投向了私人貸款方（private lender/Shadow Lending），以高昂的借貸成本解決貸款的燃眉之急。目前銀行的按揭利息低於3厘，但一些私人放貸利息卻達8厘，一些更高達10厘或以上。隨着人們轉向私人放貸機構貸款的情況正在變得越來越普遍，進而引發的私貸糾紛也層出不窮。
本報記者 文琪
居住在大多倫多地區、從事餐飲行業的何先生向星島《加拿大都市報》記者爆料，自己目前正處在一樁由於貸款引發的糾紛中。 2016年下半年購買的房子，因為貸不到大銀行的貸款，無奈轉向按揭代理人/貸款經紀（Mortgage broker）。但最終貸款經紀無法按照承諾獲得小銀行的貸款，在三番五次推遲交接日期後，把何先生推向了利率高昂的私人貸款。何先生隨後以貸款欺詐為由，把兩名按揭代理人告上了安省小額法庭，要求退回定金以及因為推遲交接產生的各項費用共計16,963.52元。
承諾一定能辦到
何先生於2016年6月9號購買了位於士嘉堡的一處80餘萬的獨立屋，定於2016年7月6號交接。因未能拿到A類大銀行的貸款，把原本的交接時間推遲到了7月18號。 7月15號，何先生原本辦理貸款的經紀對賀先生表示，嘗試過很多辦法，都批不下來大銀行貸款。並告知何先生，如果現在去找小銀行可能來不及。該經紀表示為何先生找到了一家私人貸款機構，年息為6%，傭金加其他費用約2%，問何先生要不要。何先生還是想先找B類的小銀行申請貸款，於是拒絕了。
隨後，何先生找到了朋友介紹的一所貸款公司的貸款經紀J，並約在7月17號到位於萬錦市的該公司洽談。 J在見到何先生後給何先生介紹了另外一位貸款經紀S，並說S是這家公司的副總裁，J只是助理。
何先生表明房子在7月18號就要交接，向大銀行申請的按揭沒批下來。在看過何先生的資料後，S告知何先生要放棄大銀行的申請，因為何先生的資質不夠達到大銀行的嚴格要求。由於小銀行要求沒有那麼嚴，S表示可以先幫何先生到B類小銀行做一個一年期的貸款作為過渡。一年後，可再轉回到大銀行里做五年期的貸款。 S聲稱自己的公司跟一些小銀行有特殊的關係。只要何先生的首付達到最低20%，就一定能幫他拿到。此外S還透露，現在小銀行一年期利息大概為4.25%，比申請的大銀行5年的2.75%多了不過1.5%。
由於何先生交接日期緊急，S表示可以加急處理。正常情況下小因銀行要一個月才批下來。 S可為何先生做到兩、三個星期就辦下來。正常情況收取貸款額的1%的作為傭金，但何先生加急，這個費用要加倍到2%，並要求何先生先付約6,000元作為定金。
何先生與S再三確認是否一定能拿到這小銀行的按揭，S表示何先生的情況現在很常見，很多客戶都是這樣來的，要何先生放心。最終何先生與S商定，與賣家商談延期至8月5號交接。
貸款公司借給何先生66萬
7月18日，何先生通過律師向賣家提出延期到8月5號，下午賣家回復同意，但附加條件是加多3萬元定金，以及7月18號到8月5號共18天、每天300的延期利息，共計5400元。再加上律師費1,000。何先生打電話通知S延期成功，並重複強調這是最後的延期，否則會被告毀約。 S說8月5號肯定能拿到按揭。
7月19日，何先生帶上6千現金及資料到了S的公司，S和J在會議廳里把一份合同給了何先生。基於信任，何先生表示沒有怎麼看就簽了，並給了6,000現金及個人資料。她們數好錢後，何先生向她們索要收據及合同複印本。 S寫了收據，然後表示把資料整理好以後，會把合同的複印本一併發給何先生。何先生對記者表示，後來多次催促要，二人都沒有給他。最後還是從法庭那裡拿到的合同複印本。
7月20、21日連續兩天，何先生都在補充貸款資料。 7月22日，何先生垂詢申請進度，她們回復說已遞入申請。何先生問遞去了哪個銀行，她們不答。之後何先生每隔兩天問一次，都沒有答覆。
7月29日，何先生開始着急，繼續詢問申請進展。對方回復說長周末後就會有消息。 7月30日，S告知何先生，可以從公司里先調66萬給何先生用一個月，各項費用為5%，大約3萬3千。利息為12%，即一個月6,000。再加上律師費，總共一個月要花4萬餘元。
何先生很震驚這樣的結果，並表示拿不出這個錢。何先生馬上把情況告訴了原來的貸款經紀，該貸款經紀對何先生表示現在私人貸款的行情沒有那麼貴。費用大概為2-3%，利息在8%。早前給何先生找的6%的私貸已沒有了。
8月2日，距離何先生8月5日交接只有三天的時候，S和J回復何先生要求他再度延期交接到8月15日，並保證到時候一定可以交接。何先生向S索要B類銀行貸款遞交申請的相關文件用以支持延期和說服賣家，她們沒有作答，只是重複要何先生延期。無奈下何先生只好按她們的要求向賣家發信延期到8月15號。
8月3日，何先生收到賣家回復拒絕延期，並一定要按期交接。何先生隨即通知S。 S回電稱，公司同意調用給何先生的66萬，費用可以優惠一個點，由5%減到4%，年息12%，加上律師費。
何先生此時已像熱鍋上的螞蟻，垂問這些費用里是否包括了自己已經繳納的2%的加急費？對方回復他不包括。何先生非常氣憤並拒絕接受。他對記者稱：「當初她們是保證了能拿到小銀行的按揭，並收我雙倍的費用加急處理的。到現在卻連到哪間銀行申請也不告訴我，一個字的文件我都看不到。還讓我用她們公司超貴的過橋私貸，一個月內讓我付兩次按揭手續費用共計7%，約4萬6千，這不是趁火打劫嗎？」
不久，何先生原來的貸款經紀發來信息，表示有個私貸，收費年息9.5%，費用2.5%。 S知道此消息後很快她回復說可以匹配這個價格（match），但要何先生先付定金，1.65萬。何先生着急按時交接，只能同意。要求S先把合同文件做好。
8月5日中午，何先生前往S的公司索要文件。據何先生稱，J不接電話，S躲在辦公室里不出來。 「我通過公司前台打電話給總裁David，電話那邊有個自稱是David的人說，根本公司里就沒有我的申請檔案，他也不知道我的事。就這樣我在他們的公司里生等到晚上5點10分，期間沒有任何人理會我。無奈之下我直奔我的律師那裡，請求他向賣家申請延期到8月10日。賣家最後同意延期一個工作日到8月8日。 」晚上，何先生通過報紙信息找到了另外一家貸款公司的貸款經紀C，並在8月6日早上見面。 C給出何先生8%的年利，2.5%費用的條件。何先生接受。 8月8號，完成了交接。
八月十幾號，何先生到S的公司催要退回定金，S說錢已交到公司財務那裡退不了。何先生表示要報警處理，S表示她有律師。
需要查驗資質證明嗎？
何先生回應本報記者詢問是否有查驗過S或J的貸款經紀牌照時聲稱：「不用看。我當時見她那麼有信心，而且是有公司在那裡的，我真的很信任她。我拿不到大銀行的貸款的情況下，時間來不及，也打算用小銀行或私貸解決。她帶我去到了她的公司，是做按揭的，公司的介紹材料也是。這個公司是可以做這個業務的，還要查證什麼呢？她給我了名片，說自己是副總裁。這個公司，如果好像銀行一樣可以做貸款，我還要查證職員是不是能做貸款的嗎？能做我的生意，能做得成就行。要是帶我去咖啡店，我就不會和她交易了。我和她是在很正常的情況下溝通，就不會多此一舉查證。而且她說得合情合理。以我當時的條件拿小銀行是基本沒問題的。問題就是時間，看賣家能不能給我延期。之前的經紀沒有說一定能拿到B類銀行的貸款，說可能來不及。所以考慮私貸沒有時間上的風險。但S說的是只要我延期，就保證幫我拿到小銀行貸款。」
King Lending Capital審核部門高級經理（Senior Manager, Underwriting）、貸款經紀Jimmy Wei在接受本報記者訪問時表示：「何先生在大銀行申請貸款被拒的情況現在很常見。但何先生遭遇的貸款糾紛屬於個別的案例，並不是很常見，至少在我們公司的範疇內沒有發生過這樣的情況。大銀行會有很多種原因拒絕貸款申請。比如，負債比率過高、信用分數不足、首付款達不到要求等，都會影響審批。大銀行利率最低，但對借款人的要求也是最高的。」
Jimmy續稱：「何先生的情況，是他可能不是太清楚自身的條件是不是適合去大銀行，給大銀行拒了後反而就被動了，其實他可以更好地去掌控自己貸款的流程。我給的建議是：客人可以自己去找大銀行的同時找我們貸款經紀（Mortgage Agent/Broker）去處理其他貸款申請。理由是：在客人在大銀行審批的同時，由貸款經紀遞交其他A類銀行和小銀行，有後備貸款準備進而不會影響交接時間。如果最終大銀行和A類銀行都批下來，客人即可以從中選擇條件更好的。但如果大銀行和A類都批不下來，至少還有B類銀行可以作為後備。如果都是在都批不下來的時候，用私貸短時間過渡，等客人條件允許後重新回到大銀行。」
正確的申請渠道
Jimmy與記者分享道，客人被大銀行拒絕後，尋求其他貸款經紀的解決貸款問題的正確操作流程應是，在見到貸款經紀後，要求公司和經紀的牌照號碼，客人應主動去網上核對牌照（http://mbsweblist.fsco.gov.on.ca/agents.aspx），確保是專業持牌經營者。 「面見貸款經紀時，要填寫貸款申請表（mortgage application），和讓經紀如實了解具體情況和出示證件方便經紀核對身分。
另外，一個具備有經驗的團隊或公司，可以提供多個方案，以及每個方案的利率、如何操作、所需費用、所需時間等。甚至給出B類或者私貸的客人日後應該如何改變自身條件重新回到大銀行的建議。在客人提供所需文件之後，大概一周內客人就會收到貸款合同（Mortgage Commitment），同時，貸款經紀會解釋合同中的條款。例如，利息、年期、放款的條款等，並清楚列出該貸款所產生的費用。如估價費、律師費、經紀費、銀行的費用等。在客人同意並簽署所有相關文件後，貸款經紀需要給客人一個副本。最後，在整個交接完成後，貸款經紀會把所有遞交給銀行的原件退還給客人。這才是一個標準的流程。 」
目前對於很多貸款引發的糾紛，很多人都認為貸款經紀會故意拖沓申請，導致最後沒有時間，只能推客人去做私貸。一位不願透露姓名的貸款經紀向本報記者表示，有些貸款經紀人的確會hold住客戶到最後一刻。 「首先是找A類銀行借錢。A類銀行借不到走B類，B類銀行走不了，最後一刻才會告訴客戶說可以幫忙找私貸。客戶一般會順其自然通過這個幫自己做銀行貸款的經紀人去找。很多使用私貸公司的人都是最後臨近交接關頭才提申請。因此，私貸公司的業務一般都是臨近交接前的兩三天，就要完成所有手續放款給申請人。」
Jimmy對此則表示，第一，這是誠信（integrity）的問題。 「作為一個盡責的貸款經紀，一定會給客人誠懇的建議。比如不論是大銀行貸款或是小銀行貸款，同一個貸款申請，經紀會根據客人的實際經濟狀況和其未來的財務規劃，制定符合客人需求的貸款方案。甚至為客人以後的投資房、多套房出謀劃策；第二，不能相信口頭承諾（promise）。消費者需要跟你的經紀說明你的需求和期望，並給予貸款經紀一定的時間限制從而去更好的保護自己的利益。我們幫客人找的不僅有有五大銀行，其中還包括所有的B類銀行，信用合作社（credit union）等多家金融機構，都在我們的考慮範圍之內。正常情況下在拿完全部所需材料的一周之內就會有個YES或者NO的答覆告知客人。都不行的話，我們才會告訴客人考慮私貸。如果客人在一周到兩周還等不到回復，那麼就建議去諮詢別的Brokerage，不會耽擱交接。」 Services Regulatory Authority of Ontario）正式接管FSCO。「估計目的是為了更好的監管及規範私人放貸業務。沒有牌照經營，或者有違規的時候，現在變成FSRA來進行調查，處罰和遞交法院審判。現在和貸款經紀有糾紛，可以到FSRA的網站上進行投訴。」
」但是，在記者針對何先生的案例向FSCO進行採訪申請時，在兩度的問詢後，FSCO的媒體傳訊部門並未答覆記者的採訪要求。
小心無牌經紀操作
記者向Jimmy提問，有投訴者稱市場中現在有人沒有貸款經紀的牌照，但接單轉給有牌照的人做。 Jimmy對此表示：「是有的。但是在你的Commitment letter（貸款合同數）上，這個放貸方如果被一個brokerage代表（ represented by a brokerage）的話，就會有brokerage的牌照號碼。」
記者追問是否沒有牌照的也可以做這樣的生意，Jimmy則表示：「沒有brokerage的其實是不可以的。除非是個人，比如親戚朋友互相借錢為什麼要經過brokerage？從政府角度說不能逼迫你不可以這樣做。Brokerage代表放款人，有牌照的貸款經紀代表借款人。貸款經紀要證明借款人的合格性（Prove borrower’s suitability）。誰代表誰，就要做足代表（representation）的工作。」
在何先生的案例中，他被收取了1%的貸款經紀費用以及1%的加急費用。記者向Jimmy提出，做私貸款到底如何收費，Jimmy表示在收錢這塊沒有一個準確的標準。 「只是有法律規定，只有超過40萬的貸款金額，才可被收取預付費用（upfront fee）。我不知道究竟這家公司給何先生什麼條款，我也很難評價別的公司的流程。我們根據借出的金額（loan amount來）收錢。低於40萬的我們不收預付費用。這個行業，第一要做的是披露信息（disclosure）； 第二看信任（trust）；第三，只有交接了（closing）我們才能賺錢。」
Jimmy還分享道，目前市場是私貸的市場價為，如果是一貸，年利率在 6-9%。如果是二貸，年利率在9-13%不等。 「特殊的情況不說，只是一個大概的範圍，具體的也是要看客人的條件的。」
換個經紀可以貸到款？
很多人誤認為，一個經紀辦不下來的申請，換個經紀就能辦下來。現在的市場上也不乏有經紀會為客人做「包裝」。對此，Jimmy回應稱：「我們從來不做市場上有些所謂的包裝。我們的責任是按照客人的基本情況，盡量想盡辦法獲得貸款。譬如說，可否減少負債？可否找一個擔保人？在其他地方有沒有收入？首付款可否多一些等。這些都是在客人本身的條件允許的範圍內，給客人出的建議，這就是我們能做的。
在大銀行，一個經紀做不了，換一個經紀就能貸下來，這不可能。只能是，這家銀行貸不下來，去另外一家銀行恰巧有這樣的貸款政策可以幫到客人，而不是說換一個經紀就行了。因為一個貸款申請是不可以在同一家銀行同一時間出現兩次，否則銀行不會審批。 」
