地产

【星岛都市网】加拿大负担得起的城市榜单公布，在前 15 名最实惠的城市中，有 4 个位于魁北克省，2 个位于安省，卑诗省没有城市上榜。 Royal LePage 收集了从东海岸到西海岸的住房数据，发现魁北克市和埃德蒙顿是搬迁的首选，部分原因是生活成本较低。 Royal LePage最近对居住在多伦多、蒙特利尔和温哥华等大都会地区的加拿大人进行了调查，并指出，50%的受访者表示，如果他们能找到工作或可以远程工作的话，他们会考虑在加拿大最实惠的城市之一买房。 专家指出：“这些地区的租房者中，60% 表示愿意搬迁，而 45% 的现有房主表示会考虑搬迁。” 在对房地产市场进行深入研究后，Royal LePage 发布了加拿大 15 个最实惠城市的名单。 加拿大最便宜的市场是安省的雷湾 (Thunder Bay)，平均房价为 299,300 加元，需要家庭月收入的 22.2% 来支付抵押贷款。 圣约翰（Saint John）、红鹿市（Red Deer）、特罗斯里维耶尔（Tros-Rivieres）和埃德蒙顿（Edmonton）均位列前五，所需家庭收入比例在...

2022 年，纽约市首座大规模木材公寓大楼 Timber House 内的一间公寓。加拿大的新建筑法规可能会让使用大规模木材建造房屋变得更加容易和快捷。 （Brendan McDermid/路透社） 【星岛都市网】近年来，越来越多的省份开始支持使用大规模木材作为建筑材料。这种材料不仅成本较低，快速建造更多房屋，还具有显著的环保优势，因此被认为是未来建筑领域的一大趋势。 城市中心区有时被称为混凝土丛林，因为从纽约到温哥华，构成天际线的公寓和办公楼一般都是由混凝土构成的。 但随着人们大力推广使用大规模木材建造更多高层建筑，这种情况可能会改变。 大规模木材是通过将多层木材粘合在一起制成更大、更坚固的构件（如面板和横梁）而形成的一类材料。支持者表示，与混凝土和钢材相比，大规模木材建造速度更快、更容易，碳排放也更少。 如果说混凝土和钢铁是高层建筑中的可口可乐和百事可乐，那么迄今为止，大规模木材更像是一种通用品牌的可乐。 根据加拿大皇家银行的一份报告，到 2022 年，大规模木材仅占北美所有建筑材料的 1% 。 但分析师预计，未来几年市场将迅速扩大，全国各地，从卑诗省和阿尔伯塔省到安大略省和新斯科舍省，现有的大规模木材工厂正在扩建，新的工厂也在筹备中。 大型木材制造商 Western Archrib 的利益相关者关系总监 Frank Gannon 表示：“目前对大型木材的需求极高。”他在一家占地 155,000 平方英尺的新工厂内接受了 CBC 新闻的采访，该公司正在埃德蒙顿北部建造该工厂以满足不断增长的订单。 “从今天起，我们将在大约 10 个月内填补空缺——是的，我们的电话响个不停。” 新建筑规范允许建造更高的大规模木材建筑，而联邦和省级计划和政策则鼓励建筑商更多地使用木材，这推动了木材行业的发展。 但到目前为止，全国各地对大规模木材的采用并不均衡，因为一些建筑商仍然不愿意从久经考验的材料转向新材料。 尽管人们对大规模木材的关注主要来自于其低碳特性，但一些专家对其真正的气候友好程度存在分歧。 梁柱、楼板、墙体 最常见的两种大规模木材类型是胶合木（或称胶合木）和交叉层压木材（或称CLT）。 胶合木自 20 世纪初就已出现，用于制作梁和柱。CLT...

  【星岛都市网】温哥华市议会可望于一周内审查一项动议，主旨是将市中心空置办公空间改装成“胶囊旅馆”。 市议员杨瑞兰 (Sarah Kirby-Yung) 将于周三市议会提交该动议，她说：“温哥华的酒店房间严重短缺。” 杨瑞兰引用了温哥华旅游局委托进行的一项研究，该研究预计温哥华市在未来几年将短缺上万间酒店客房。 杨瑞兰说：“到了2026年夏季，需求将超过供应。这种情况正在迅速发生，迫在眉睫。胶囊旅馆对加拿大和北美的我们来说相对较新，但它们在日本已经存在了几十年。” 胶囊旅馆是小型、私人或半私人睡眠空间的组合，并设有共用设施。它们被认为是传统酒店房间更实惠的替代品。 杨瑞兰提出该项动议的基本想法是，它们的建造速度也会更快、更经济。 “建造一座独立的酒店可能需要数年时间，但这一动议背后的原因是我们看到温哥华有多余的旧办公空间，所以我认为我们有能力利用其中一些空置率较高的办公楼。 ”她说。 温哥华市中心商业促进会(Downtown Vancouver Business Improvement Association)在其最新的“市中心状况”(State of Downtown)报告中，估计办公空间空置率为9.4%。 世邦魏理仕集团 (CBRE Group) 的类似报告显示，截至2023年第四季度，温哥华办公空间空置率为11%。 事实上，随着疫情后工作型态的改变，温市中心办公大楼的占用率实际上比加拿大其他大城市更好。 世邦魏理仕的报告显示，多伦多的办公楼空置率为17.4%，爱民顿为22.9%，卡加利为30.2%。 尽管如此，温哥华的空置率仍远高于疫情前水平。杨瑞兰动议指出，“较旧的办公大楼和商业古蹟建筑”特别有可能空置。 该动议指示市政府工作人员报告允许办公大楼临时或永久改建为胶囊旅馆的选项，以及需要进行哪些附例修改。 杨瑞兰说，问题在于温哥华有自己的建筑法规，与卑诗省其他地方不同。 “温哥华的附例非常严格，我们正在寻求扫除这个障碍。”她说：“有一些支持者有兴趣寻找这个机会，特别是在温哥华市中心。” (图：Panda Pod Hotel) V02

  【星岛都市网】随着加拿大大多数大城市的租金价格持续上涨，一些贪婪的房东利用房客捉襟见肘的经济困境，在Facebook Marketplace和Kijiji等平台上不断出现越来越简陋、有时甚至完全不适合居住的房源。 据DH News报道，在过去的几年间，从令人毛骨悚然的地下室公寓，到塞进楼梯顶部的床垫，摆满双层床的昂贵房间，以及临时“房间”，见过“世面”的租户早已是见怪不怪。 而最新的“恐怖出租屋”，则要数安省Sudbury一间肮脏的小屋，每月租金高达1,350元。 在Facebook Marketplace上一篇后来被删除的帖子中，房东分享了两张小屋令人震惊的照片，他们将其宣传为“带有浴室的单人间”。 画面所见，小屋疑为民居后院的杂物间，一扇小窗上没有玻璃，草草用木板覆蓋，门户大开，连门板都没有，可以看到门洞内胡乱堆著杂物。 Sudbury, ON byu/dinkdiddler inSlumlordsCanada 与租赁网站上出现的其他可疑房源类似，该广告很快就被人在Reddit上转发，许多人都表达了对这个空间的恐惧和厌恶。 “这肯定是一个笑话，”一个人在Reddit帖子下写道，而其他人则拒绝相信该房源是真实的。 另一位调侃道，“来吧，他们可以在那里放几张双层床，想像一下利润潜力。” 一则评论指，“你必须成为蘑菇才能生活在这种条件下。” 也有人饱经沧桑，“我确实住过更糟糕的地方，但他们付钱给我，而不是相反！” 最近几周的其他恐怖出租房源，包括北约克一套6人共用一房的公寓，每人月租金480元，以及渥太华客厅角落里的一张床垫，每月租金高达500元，令人难以置信。 图：Reddit V6

【星岛都市网】安省4月一房平均租金突破2000加元。巴里有房东以650加元出租房间，但列明不能使用厨房。 Facebook Marketplace上有一则放租广告，以每月650加元出租私人房间。房东列明禁止使用厨房，引起网友在Reddit上疯传。 网友质疑租客应该如何解决食物问题。“如果他们想喝冷饮呢？早餐到Wendy’s吃吗？”也有人质疑应该如何储存或烹饪食物。 也有网友表示，他会在房间摆迷你冰箱、空气炸锅、电磁炉和微波炉。而且也没有规定不能用浴室洗手盆洗碗。 有网友质疑租盘是否合法，鼓励租户举报。 上个月多伦多也有一名房东制定一系列荒谬规定而受到猛烈抨击。当中包括禁止烧蜡烛、每天只能洗一次澡，以及房东会在没有事前通知下检查房屋。 房东还要求租户完成每月的家务。并一定要锁好外门，否则将收取额外 35 加元的租金。   （图：Facebook Marketplace）T12  

【星岛都市网】卑诗省一名房地产经纪人被指控违反销售合约出售有缺陷电器的房屋，因此面临法律诉讼。 在公开发布的裁决中，Sally 和 Steven Nicholls 在卑诗民事解决法庭纠纷中对 Kevin Huynh 提起法律诉讼。 他们还称，入住时房子很脏，索赔 5,000 加元用于更换电器和清洁房屋。 Huynh 在辩护中表示，申请人在没有检查的情况下购买了房屋，因此他不负责设备更换费用。基于合约条款，仲裁庭不同意。 Nicholls 夫妇于 2023 年 5 月 25 日购买了该房屋，当天交房。 仲裁庭没有透露的买卖房屋价格中包括冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机、烘干机、微波炉、百叶窗和窗帘以及钥匙。 合约还规定，“本合约中包含的任何设备或机械物品均已使用，且不受卖方保证，但在拥有时必须处于工作状态。” 尼可斯夫妇入住后发现冰箱、炉灶、洗碗机、洗衣机和烘干机无法使用，只能立即更换洗衣机和烘干机。 他们在法庭上索赔 5,000 加元，但实际上支付了大约 7,000 加元。 申请人拿到房子几天后拍摄的一段影片显示，冰箱里不断发出蜂鸣声。在影片中，Sally Nicholls 说：“冰箱很热，她无法调节温度。” 在另一个影片中，她展示了炉子无法点燃。 除了这些问题之外，烘干机不能烘干任何衣服，当他们尝试使用洗衣机时，洗衣机开始冒烟。 Huynh...

【星岛都市网】一项最新调查结果发现，加拿大数以万计的潜在购屋者不敢轻举妄动，只有加拿大央行下调利率，他们开始买房。 据一项由益普索（Ipsos）进行的满地可银行(BMO)民意调查结果显示，多达72%的加拿大潜在买家在利率下降之前不会购屋。 按揭贷款策略师、利率分析师麦克利斯特(Robert McLister)撰文指，买家摀住钱包原因有二，首先是由于创纪录的负担能力，人们需要更低的利率才能通过政府的按揭贷款压力测试。 较低的按揭贷款利率有助于降低还款额，从而减少用于还款的收入比例。据称，平均利率每下降一个百分点，购买力就会增加8%以上。 其次，更多买家需要相信进入市场是安全的，这对那些认为经济出现衰退和按揭贷款违约率上升的人来说尤其如此。而对于那些相信一旦通膨回到常态、移民减少以及新的租屋供应会导致租金跳水，他们将得以更低价格买房的投资者来说也是如此。 简言之，降息乃抵销买房担忧的药方。 但是，政府的房屋建设工作正以城市交通拥堵的速度进行，不要指望几季就能看到回报。根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)的最新数据，为满足长期需求而兴建的房屋目前只建造了一半。 工资持续上涨推动了这项需求。自疫情爆发以来，平均周薪每12个月就增加约4.4%。当然，如果经济如许多人预期出现下滑，失业人数将增加，不过，过往经验证明这种情况不会持续多年，而且失业对租屋者的影响大于对购屋者的影响。 虽然全国房屋库存量已恢复至2020年3月以来的最高水平，但平均房价已经连续上涨5个月。 展望未来，乐观者认为： ● 由于源源不绝的移民，家庭成长将继续加速； ● 核心通膨可能会继续放缓，从而使按揭贷款利率在年底前下降； ● 鉴于利率高、新建筑预售率低、市政法规适得其反以及建筑成本高，房屋供应将继续落后于家庭成长； ● 收入可能会继续高于通膨水准； ● 强劲的股市和企业利润可以维持财富效应，增加潜在买家的银行存款。 悲观者则认为： ● 尽管违约率比长期平均低46%，但仍将继续上升； ● 失业率虽对购屋者的影响小于租屋者，但仍将持续攀升； ● 较低的利率将阻止房屋卖家； ● 通膨再起仍是影响按揭贷款利率的一个风险。 作者就倾向于认为，本国大多数市场的房价即使上涨，幅度也不会很大。 图：加通社 V6

  【星岛都市网】蒙特利尔一名租户去年在与加拿大税务局（CRA）的官司中败诉，他被勒令缴纳房东的税金，裁决引起极大争议。联邦政府现在表示，不会再追究个人租户的非居民房东所欠税款。 据《环球邮报》（Globe and Mail）报道，加拿大税务局局长比博（Marie-Claude Bibeau）周五（18日）在社群媒体X上发布声明表示，加拿大税务局“不打算向个人租户征收任何非居民房东的未缴税款。” “否则的话是不对的，”她说。 然而，据《环球邮报》4月报道，蒙特利尔租户西斯科(David Siscoe)就遭遇了这种情况，他在2018 年接受了加拿大税务局的审计和评估，并被勒令缴纳非居民房东6年的预扣税。 当西斯科被问及税务局长比博的声明时，他提到了自己的案例，并表示“我想我可以另有说法。” 西斯科当时表示，他并不知道他的女房东是非居民。 他也不知道向非居民租房的租户必须每月代扣代缴25%的租金给CRA，除非非居民房东有物业经理为他们代扣代缴，或者已做出缴纳税款的其他安排。 CRA无法向西斯科的海外房东收取费用。随后，他被评估未缴纳的预扣税、复利和罚款，总计约8万元。2023年3月，他将国家税务局长告上税务法庭，但是败诉。 然而，他的欠债年限就从6年减少到3年，除了法律诉讼费用外，他还欠约43,000元。 此案引起广泛震惊和担忧，租户们担心自己可能会在不知不觉中须为非居民房东的未缴税款承担责任，而且，他们甚至可能无法确认房东乃非居民这一状况。 安省新民主党省议员贝尔（Jessica Bell）在本周早些时候致函安省房屋厅长Paul Calandra和比博，称她的办公室一直接到忧心忡忡的租户打来的电话。 她谈到，有一位租户的房东拒绝透露他们是否是非居民，并威胁说，如果租户替CRA扣缴25%的租金，就会遭到驱逐。同时，CRA也拒绝确认房东的身份，并告诉租户，如果房东是外国人而他们未能预扣税款，就可能被收取利息并处以罚款。 贝尔表示，加拿大税务局“应该立即扭转其政策，永远不要强迫租户缴纳外国房东的税款，否则他们就会面临被驱逐的风险”。 比博在周五的声明中称西斯科的案件是“极其罕见的情况”。 据称，“这项法律已经存在近一个世纪，过去十年都不曾对个人租户进行过评估。” 比博说，CRA“不希望个人租户代扣25%的税款”。 她表示，正在与联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）合作，“提出绝对明确的法律，并确保租户获得他们所需的确定性。” 她强调，“我可以向国人保证，这（扣缴）不会、也将不适用于他们。” 西斯科周六（18日）接受采访时表示，希望之前对他所做出的决定将因此被推翻，但就目前而言，“我仍然处于困境中”。 更重要的是，“我认为更大的目标是确保这种情况不会发生在任何人身上，”他说。 图：加通社 V6

【星岛都市网】卑诗最高法院（BC Supreme Court）裁定，温哥华一名转让楼花的公寓业主，保留她前朋友支付给她的逾30万元购房款的做法正确。 据5月10日发布并于本周早些时候发布在网上的裁决，王伟仁（Wei-Jen Wang，译音）和李伟勤（Weiqin Li，译音）是“老朋友”，在李接手王购买的一套未开发的公寓楼花后，两人闹翻了。 李起诉王，声称不存在此类协议，并且应退还她支付的340,188元购房款，李还指控王有欺诈性虚假陈述，但在审判开始时撤回了这项指控。 王则反诉李已解除合约，因而无权获得退款。她还声称，因对方违反合约而造成价值超过20万元的损失，并寻求法院勒令李向她支付这笔金额。 卑诗最高法院法官伊亚（Nitya Iyer）做出对王有利的裁决，驳回了李的指控，并允许王保留她前朋友的款项。伊亚还因李毫无根据的诈欺指控，要求其支付王伟仁特别费用，但就裁定王未能采取行动减轻损失，拒绝判给她所要求的损害赔偿。 房产及购买协议 根据法院判决，涉案公寓位于温哥华甘比走廊（Cambie Corridor）西63街（W. 63rd Ave.）458号大楼内的一个单位。该址的开发项目被称为“Reside”，开发商Marcon于2019年底竣工。 根据卑斯省物业估价处（BC Assessment）资料，王的单位有3间卧室和两间浴室，居住空间为1,258平方呎，2024年的评估价值略高于160万元。 李接手的购买协议是在2017年底签订的，当时该建筑仍在建设中，采用的是“转让销售”形式，亦即买方签订购买一个房地产的合约，然后在交易完成之前将其在合约下的权利转让给不同的买方。 法院判决指，两人都有家人在上海，2017年，王女士在上海照顾母亲时，李女士来看望她们，王提到她刚在温哥华买下这套楼花。 虽然该判决使用了“取得”一词，但明确表明王实际上并不是楼花的签署人，王的侄子Haw Wang才是买家，由他的母亲Lily Hui Hua Hsiao支付了合约规定的订金。 裁决书指，当李在上海会面时表示有兴趣购买该房产时，王同意将合约转让给她，“因为是朋友”而无需收取转让费。 接下来的安排是，Hsiao代表王向Marcon付款，并由李偿还，王是3人中唯一透过她的侄子拥有该房产合约权益的人。 裁决中写道：“2018年9月至2019年1月期间，李女士决定不再继续购买预售单位。”2018年11月，Hsiao通知李女士，第三笔定金将于12月到期，对此进行了一些沟通。最终，李没有支付第三笔定金，Hsiao向王女士的账户支付了第三笔定金。 判决书称，2019年1月，李到王在上海的家中拜访，两人发生“激烈争吵”。 李要求王退还已支付的购房款，但被拒绝。 是谁违反合约？ 李索赔的主要论点是，她从未接管购买公寓的合约，或者即使有合约，王也是违反合约的人。 对双方之间微信消息的审查帮助法官得出结论，双方确实达成了具有约束力的协议，即使它从未正式形成为单一书面文件。 “在他们长期的友谊背景下，李女士于2018年3月2日明确声明，想要该房产并同意任何付款条件，从而形成了一项具有约束力的协议，”判决书写道。 “李女士向Hsiao偿还3月和6月的押金是后续行为，支持当事人的结论：客观上旨在签订具有约束力的合约。” 得出这一结论后，法官认定李违约。 李辩称，王未及时将合约转让给她，因此拒绝履行合约，但伊亚发现没有足够的证据表明转让时间是协议的关键条款。 相反，伊亚发现李拒绝支付任何进一步的款项并要求退款，拒绝了该协议。王拒绝退还钱，就构成了对拒付的“接受”。 裁决写道：“如果买方支付了部分购买房产的款项，包括通过转让协议，但随后拒绝履行合约，则卖方有权在接受拒绝后保留这些付款。” 因此，伊亚裁定，王有权保留李支付的340,188元购房款。 但王声称因李退出转让协议而造成的233,749元损失的索赔就遭驳回，结论认为，她没有采取任何措施来抵销这些费用，例如出租该单位。 裁决写道：“王女士未能证明她所索赔的与抵押贷款利息、物业费用、地税、房屋保险费和投资收入利息损失有关的费用，无法从她本可以收到的租金收入中收回。” 图：谷歌地图 V6

【星岛都市网】最新一份报告显示，加拿大四月房屋平均租金较去年同期上涨9.3%，同时较上季小幅上涨。 Urbanation and Rentals.ca报告分析网上租楼市场，报告指上月所有类型房屋的平均租金为 2,188 元，年增长率较上月的 8.8% 快，租金每月上升 0.3%。 报告显示，四月份加拿大一房单位的平均租金为1,915元，较去年同期上涨11.6%；而两房单位的平均要价为2,295元，较去年同期上涨11%。 所有省份的租金要价均出现环比和同比上涨，但安省除外，该省的租金每月下降 0.3％，每年下降 0.7％，平均为 2,404 元。 （图：加通社）T11

【星岛都市网】随着多伦多公寓楼花销售暴跌至15年前全球金融危机以来的最低水平，开发商现在开始采取更有利可图的激励措施来吸引潜在买家。 上个月，Urbanation的一份报告显示，今年到目前为止，大多伦多和汉密尔顿地区(GTHA)的公寓楼花销售量只有1461套，这是自2009年以来第一季度的最低记录，当时的销售量为884套。 报告显示，与过去10年第一季度的平均销售额相比，今年的销售额下降了71%。2024年第一季度的销售额也比2022年第一季度(9723笔交易)下降了85%。 销售活动低迷的原因是高利率导致建筑成本和借贷成本的上升。在某些情况下，高利率使买家无法完成购买，因为他们不再有资格获得贷款。 Urbanation的报告还发现，自2022年市场开始放缓以来，多伦多地区有60个项目(总计21505个单位)被无限期搁置。 “大多数人不知道，除非开发商售出至少70%的(单位)，否则大楼是建不起来的，”加拿大Royal LePage的管理合伙人Simeon Papailias告诉CP24。 “因此，如果开发商必须在一幢拥有200个单元的大楼开工前售出至少70%的单元，那就是140个单元…然而整个大多伦多第一季度售出了1500个单元。在试图推出的70个项目中，只有7个达到了实际目标。” 他说，为了吸引更多买家，公寓开发商正在提供前所未有的激励措施，包括低价或免费停车位、减少押金、租金担保和抵押贷款援助计划。 Papailias称，“积极主动、资金充足的开发商…正在激励投资者。” 开发商Camrost Felcorp负责销售和营销的副总裁Christopher Castellano说，他的公司最近成功地完成了一项激励计划，为售价低于100万的单位提供两年最高9万的抵押贷款成本。 他说，开发商现在有一整套针对不同购房者群体的新激励措施。 Castellano说:“我认为，我们现在制定激励措施的方式，确实反映了当前市场状况的不确定性，以及利率的不确定性。” “我认为，当涉及到楼花和一般的房地产时，购买者都是有做过‘功课’的人，他们对市场的情况非常了解。所以我认为，如果你不提供好产品，不提供有竞争力的激励措施，你就会失去买家。” Papailias说，现在GTA的一些开发商提供的奖励是他所见过的“迄今为止最好的”。 他说:“当这种环境已经导致整个省取消和推迟购房时，现在用这些激励措施买房的人将在三年后成为受益者。” 多伦多大学基础设施研究所所长、地理与规划系教授Matti Siemiatycki表示，鉴于多伦多的大部分住房都是有私营部门建造的，现在取消和推迟项目可能会在不久的将来对住房供应产生重大影响。 “随着需求下降、价格上涨以及利率成为一个问题…开发商的建设难度越来越大，他们正在缩减规模。你看到一些项目在预售前就被取消，还会看到一些项目在开工后仍举步维艰，”他表示。 “我们所知道的是，如果今天的开工量减少，那么即使市场回暖，市场上可供人们搬入的房屋也会减少。” 他说，开发商一直在小心翼翼地在不降低每平方英尺价格的情况下激励买家。 “观察市场的反应很有趣，因为…你能看到的一件事是，他们试图提供不改变单位基本价格的激励措施。因为这就是你开始看到市场调整的地方。如果基础资产价格重新估值，那么就可能产生长期的连锁效应。 “所以你会看到他们试图推出不同类型的一次性激励措施，比如免费停车位，或者抵押贷款援助，或者类似的东西，试图在不重置房屋整体价值的情况下吸引买家，因为一旦重置发生，就会改变未来的市场动态。” 编译：YUAN 图片：CTV  

【星岛都市网】加拿大统计局周三（8日）公布的数据显示，全国各地房屋密度均都有增加，高密度住宅在新建住宅物业中所占比例越来越大。与旧房屋相比，新的独立屋占地面积更小，居住空间却更多，因此容积率更高。在分析的人口普查大都会区（CMAs）中，城市扩张社区中新住房的开发比例，温尼伯幅度最大。 统计局这项题为“新住房供应：城市扩张和致密化”（New housing supply: Urban sprawl and densification）的研究，涵盖了爱德华王子岛（P.E.I.）、新斯科舍省（Nova Scotia）、新不伦瑞克省（New Brunswick）、安省、曼省、萨省、阿省、卑诗省和育空地区。它还重点对哈利法克斯（Halifax）、渥太华-加蒂诺（ Ottawa–Gatineau）、多伦多、温尼伯、埃德蒙顿和温哥华等人口普查大都会区进行了选择性分析。 独立式住宅建造量降幅最大 报告指出，2016年至2021年间，卑诗省与加拿大其他大都会区相比，独立式住宅建造量降幅最大。 许多加拿大人更喜欢住在低密度的住房中，例如独立式住宅。据悉，独立式住宅的业主和租户报告的住房满意度高于更紧凑的住宅。 然而，由于可开发土地日益稀缺，此类新房屋的供应往往仅限于市中心。为了解决日益增长的住房供应目标，多伦多和温哥华等大型中心最近修订了附例（by-laws），鼓励以前划为独立式住房的区域增加密度。新的独立式住宅供应预计将越来越多地出现在城市外围，并有助于城市边界的扩张。 农村和郊区对一些加拿大人很有吸引力，因为这些地方往往噪音较小，并且通常具有人们重视的自然绿色空间。然而，农村地区的低密度住房开发往往基础设施成本较高，并会造成农地损失。 这项研究还检视了人口普查大都会地区的新住房开发项目，发现温尼伯经历了最明显的扩张，在人口中心的居民相比，新扩张社区更有可能是年轻人、夫妇和移民。同时，温尼伯和埃德蒙顿扩张地区的独立屋业主的收入中位数更高。 全国而言，与2016年之前建造的存量份额相比，独立式住宅在2016年至2021年期间建造的住宅物业中所占比例较小。因此，密集型房产类型（例如联排别墅和半独立式住宅）的比例正在增加。 更紧凑的房屋建设有可能减轻对环境的影响。公寓、半独立式住宅和连排屋的热损失低于独立屋，这意味着供暖时浪费的能源更少。此外，较密集的社区也有利于保护农地资源。 与2016年之前建造的房屋相比，2016年至2021年建造的独立屋，通常在较小的地块上拥有更多的居住空间。 虽然地块总体上变小了，但在所有分析的CMA中，新建独立屋的居住面积却有所增加。与2016年之前建造的旧房子相比，在较昂贵市场中，温哥华增加了49.2%，多伦多增加了38.8%，是居住面积中位数增长最快的。温哥华38.3%和多伦多24.8%的居住空间超过4,000平方呎。 这与先前的调查结果一致，即独立屋越来越大，而公寓却越来越小。 较小地块和较大居住空间的净效应是，与2016年之前建造的同类房产相比，新建独立屋的中位建筑面积比（定义为居住面积与地块面积之比）更高。新旧房产的建筑面积比率，在安省的两个CMA渥太华-加蒂诺和多伦多最高，其次是温哥华。相较之下，哈利法克斯的住宅用地使用率较少。 总体而言，这些结果显示独立式住宅对土地的利用更加集约。 扩张地区满足了人口中心的密度要求 尽管城市扩张地区满足了人口中心的密度要求，但与各自CMA中的其他人口中心相比，通常距离重要设施（例如就业场所和公共交通）的距离较低。在多伦多，人口中心的平均就业邻近指数是扩张地区的5.3倍。同样，公共交通的平均邻近指数是扩张地区的18.3倍。 较便利设施（尤其是公共交通）的距离越远，通常意味着车辆排放量越高，因为日常任务通常需要更频繁地使用私家车和更长的行程。 2016年至2021年城市扩张地区的住宅建设占15.2%，即1,880处房产。从绝对数量看，多伦多扩张最厉害，此类地区新建了6,640套住宅，占CMA新开发案的4.9%。然而，其他城市大多数新房屋仍然集中在人口稠密地区，从哈利法克斯的66.4%到温哥华的99.2%。 农村地区也出现了新的住房开发，但与一般城市扩张地区相比，其规模通常较小或相似。 城市扩张的后果包括更高的基础设施成本以及更高的交通和家庭供暖温室气体排放。 研究指出：“因此，城市扩张和加速城市扩张的公共政策往往成为争论的热门领域。” 加拿大住房统计计划（CHSP）是一个创新的数据项目，它利用现有的数据来源并将其转化为新的、及时的加拿大住房指标。 图：加通社 V6

【星岛都市网】一名安大略省女子说，如果没有她的母亲，她就不可能买房。一份新报告显示，超过17%的90后加拿大房主与父母一起拥有房产。 加拿大统计局上周三发布的研究显示，随着近年来负担能力压力和房价加剧，父母的财富在成年子女拥有住房的结果中发挥了很大作用。 针对这些发现，安省三名90后向多伦多CTV新闻讲述了他们的父母在他们买房过程中的参与情况。 32岁的Kirsten Cuffie和她的丈夫以及她的妈妈7个月前在安省的Keswick买了一栋房子。 Cuffie在多伦多长大，但她知道在城里买房子是不可能的，但更让她吃惊的是，要在多伦多以北一个小时车程的小镇拥有房产，也必须跨越许多障碍。 Cuffie说她获得了$35万的抵押贷款批准。“就连抵押贷款经纪人都说，‘你找不到这样的房子，’”她回忆说。 她在一家电力公司担任全职计费协调员，但作为Newmarket一家汽车修理店的自雇老板，她的丈夫没有保证的收入来贡献。 但是，去年夏天，Cuffie的母亲卖掉了她在多伦多的房子，一个新的想法出现了——如果他们一起买房子并共同签署抵押贷款呢？ Cuffie在Keswick找到了一个两层楼的街角房子，有一个大后院供他们的狗玩耍，还有三间卧室和一个地下室，可以让她的母亲居住。 这所房子的价格超过了他们的预算，将近$80万，Cuffie说如果没有母亲的帮助，这个价格是负担不起的。 “我们付了5万。我妈妈付了15万，这是一笔很大的差价，”她说。 “实际上，我从很多朋友那里听说，他们也有类似的情况…这并不理想，但这就是人们现在正在做的事情，否则就会陷入困境。” 26岁时，Jamie Foster支付了 86,000 加元的首付，购买了安省Bowmanville的一套公寓。他和父母住在一起的时候已经存了很多年的钱，从19岁起就在麦当劳和啤酒店全职工作，后来进入会计行业。他说:“其他一切都必须纳入住房基金。” 但为了通过压力测试，他的抵押贷款经纪人建议他与母亲共同签署协议，将母亲定位为1%的所有者，尽管她与该房产没有任何财务关系。在这样做的过程中，贷款人查看了他们的两份收入，并决定即使利率上升他们也能通过压力测试。“这有点像系统中的一个小作弊项，”Foster说。 根据加拿大统计局的数据，共同签署抵押贷款包括在房产所有权和抵押贷款上加上父母的名字，以通过父母的财务状况或信用评级获得更好的条件，而不是同居的意图。 33岁的软件工程师Noah Endale则表示，与父亲共同签署协议让他在多伦多买了一套房子。 在他与父亲共同签约后，他的抵押贷款预批准额从35万跃升至100多万，并于2022年在东约克买了一套一居室公寓。“事情发展到这一步并不好，”Endale承认。“这绝对是不可持续的。这让你想知道这是怎么开始的，以及我们怎么才能摆脱这种局面。” 多伦多的抵押贷款经纪人Victor Tran指出，即使父母只是为了增加贷款人眼中孩子的收入而共同签署协议，他们也应该意识到随之而来的责任。例如，如果孩子错过付款，可能会影响父母的信用评分。Tran说：“这是所有共同签署人都应该意识到的。” Foster说，他和父母谈过，如果他的财务状况在不可预见的情况下发生急剧变化，他的抵押贷款将由他们承担。“但与此同时，他们也很了解我，我永远不会让事情发展到那种程度，”他说。 “如果没有共同签署，我就不会走到今天，”Foster说。 一个月后，现年30岁的Foster将与他的伴侣和狗一起搬进Bowmanville一栋价值80万的三居室。 Foster说:“我让我妈妈作为百分之一的业主拥有所有权，因为我们也了解到，抵押贷款公司把抵押贷款转移到新地方会更便宜。” “这是惊人的！” Aisha Khalid、Josh Gordon以及Michael Mirdamadi是加拿大统计局加拿大住房统计项目的分析师，他们着手剖析加拿大年轻人住房自有率的下降，以及他们父母的经济状况在多大程度上影响了他们买房的机会。 Gordon说：“令人惊讶的是，大约六分之一的90后房产是与父母共同拥有的。” 他指出，这一趋势在多伦多和温哥华等房价较高的城市市场尤为突出，在这些城市，拥有最多住房财富的父母的子女往往比父母拥有较少住房财富的子女拥有的房产价值高出约30%至40%。 他说：“这表明，父母的住房财富可以在年轻人拥有住房的愿望中发挥重要作用。” 当谈到这些趋势对加拿大住房负担能力的影响时，Mirdamadi说，这些发现表明，进入住房市场的挑战越来越大，这是“催化剂或推动力”。 Gordon补充说:“你的结果、你的处境、你的房屋所有权状况将更多地受到你父母生活方式的影响，因此人们可能会担心代际不平等。” 分析人员的任务并不是概述他们的发现应该如何为政策决策提供信息，但Gordon说：“这提出了一个重要的问题，即人们在社会中享有平等机会的程度。它与这些类型的问题有关。” 编译：YUAN 图片：CTV  

【星岛都市网】目前加拿大房地产市场上最贵的房子比原价急降了1,000万元，且已降价两次了。 据《温哥华商业杂志》（BIV）和Vancouver Is Awesome报道，卑诗物业估价处（BC Assessment）2024年报告显示，这套位于温西贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）4838号的物业，是温哥华价值第六高的房屋。 目前，这幢房子也是加拿大房地产市场上最昂贵的独立屋，尽管其最新挂牌价比原要价减少了1,000万元，这一点仍不可撼动。 贝尔蒙特大道4838号房产目前挂牌售价为4,980万元；而在前不久，其挂牌价为5,580万元，再往回溯，去年它的挂牌价为5,980万元。 “位置、位置、位置！”（Location, Location, Location！）无论当时还是现在，位于这条“亿万富翁街”上的房产，一直都是加拿大市场上最昂贵的。 房地产网站REW的记录显示，该所宅邸建于2019年（也有网站说是2022年）；这处占地0.856英亩的房产自2018年以1,700万元的价格出售以来，就未再面市。在此之前，它于2000年以267万元的价格出售。 目前房屋内部的照片和影片尚未发布，但挂牌讯息称其拥有5间卧房、8间浴室，面积达12,410平方呎。内里设有开放式客厅、饭厅、家庭活动室，以及面积1,404平方呎的露台和I/D游泳池，还有宽敞的天台，将温哥华的无敌海景、山色和城市景观，尽收眼底。 此外，它还附设私家电梯以及8车位车库。 它现在是卑诗物业估价处全省最有价值住宅物业年度排行榜上排名第六，估值为3,977万元。 图：REW V6

  【星岛都市网】温哥华一名房客被迫搬出她位于菲沙围(Fairview)社区居住了23年的柏文（图），但事件最近出现新进展，她因被房东不当驱逐而赢得了最大限额赔偿金。 Daily Hive报道，租户布查尔特（Charna Buchalter）向省住宅租务审裁处(（Residential Tenancy Branch，RTB）仲裁员证明，尽管前房东以家人要入住为由向她发出驱逐令，但实际上他的女儿并没有搬进来，因而必须赔偿她一年的租金。 布查尔特表示，“这对我来说是一次胜利，因为我知道他所做的事情不道德，也不正确。” 她位于阿什街(Ash St.)夹百老汇（Broadway）的旧一居室柏文月租金约1,000元。 根据土地所有权文件，房东莫瓦特(Andrew Mowat)所拥有的这幢建筑物内共有12个单位，他还与妻子一起拥有市中心的维多利亚酒店(The Victorian Hotel)，以及价值超过500万元的桑那斯社区(Shaughnessy)住宅。 布查尔特是该大楼内居住时间最长的租户，她的月租金也是所有单位中最少的。去年春天，当她收到驱逐通知，得知房东女儿打算搬进来时，就感到可疑。 自搬走后，她就在邻居的帮助下，一直关注著自己的旧居。一周后，房东对该单位进行了装修，并在门上安装了键盘锁，但根据邻居和布查尔特的照片，并没有人在里面过夜。 《卑诗住宅租务法》（BC Residential Tenancy Act）明确规定，因为家人需要入住而驱逐房客，房东或其直系亲属必须在该单位居住至少6个月。 布查尔特于去年11月提出仲裁，听证会于今年3月19日举行。 她说，在此期间，她的旧房东透过律师联系了她，试图通过付她6个月租金私了。她说，临近听证会日期时，房东又打电话给她，报价比先前略高，但布查尔特拒绝了。 根据RTB文件，房东在听证会上告诉仲裁员，他需要在孩子搬进来之前翻修该单位，但他雇用的承包商在5月摔断了脚，导致工程推迟，然后承包商在夏天休假，直到12月才完成装修。 他说他的女儿入住了一段时间，但后来搬到威斯勒(Whistler)工作。 文件称：“房东作证说，由于装修延误，他女儿的计划发生了变化，以致无法按计划住在出租单位内。” 房东承认，他选择驱逐布查尔特部分原因是她支付的租金较低，并告诉仲裁员，布查尔特的旧居尚未重新出租。 RTB最终做出裁决，因为这位房东的女儿没有在合理的时间内搬入，也没有达到规定至少居住6个月的时间要求，勒令其支付布查尔特12个月的租金。 布查尔特将获得接近12,000元赔偿，这大约是她新柏文6个月的租金。 RTB已命令房东在5月15日之前付款。 布查尔特的前房东没有回复Daily Hive的置评请求。 图：Charna Buchalter V6

【星岛都市网】多伦多房地产委员会表示，4月大多区房屋销售量比去年下降5%，但新房屋数量激增，为买家创造更多选择，并保持价格稳定。 委员会表示，本月有 7,114 套房屋易手，而去年为 7,487 套，并指出 2023 年 4 月市场活动暂时复苏，导致销售成长。平均售价年增 0.3% 至 1,156,167 元。 同期挂牌量激增47.2%，上个月投放市场的房产数量为 16,941 套，而 2023 年 4 月为 11,509 套。 TRREB 总裁 Jennifer Pearce...

【吉米言法】继OpenAI在2022年11月底推出基于生成型预训练变换模型的聊天机器人ChatGPT, 人工智能愈发受到关注，也越来越得到广泛的应用，如图片和视频的创作等。 2024年2月，基于ChatGPT4.0版本，名为“小猎犬加”（Beagle+）的公共法律讯息聊天机器人也在卑诗省问世了，旨在“引导人们获取相关的高品质法律资讯...作为帮助卑诗省居民解决和避免法律问题的手段之一”。 小猎犬加Beagle+的来自于人民法学院（People’s Law School），这是卑诗省的一家非营利机构，他们“致力于让每个人都能了解法律，提供免费教育和讯息，帮助人们有效处理日常生活中的法律问题。” 参考人民法学院的历史沿革，这个机构已有超过半个世纪的历史，1972 年，几名卑诗大学法学院学生在其中一名学生戴安娜·戴维森 (Diana Davidson) 位于温哥华的家中为公众组织了免费法律课程。 在联邦政府拨款的支持下，学生们开设了三十五门课程，由志愿律师和法学教授授课，有超过三千五百人参加。从此“人民法学院” 诞生。 这次之所以称为小猎犬加，是因为人民法学院早在2020年就推出过基于Rasa对话式人工智慧技术的对话机器人。 在ChatGPT诞生后，小猎犬Beagle重新推出，名为小猎犬加Beagle+，由目前最新的第四代大型语言模型提供支援。小猎犬加在人民法学院和拨电查法律（Dial-A-Law©）庞大法律讯息库的培训下，能够对公众的问题作出准确的回应。 Dial-A-Law是一个法律资料库，自上世纪八十年代以来持续帮助卑诗居民以录音形式在电话收听，以及以书面和音频的形式在卑诗省的加拿大律师公会的网站查阅和收听法律讯息。 Dial-A-Law在一百三十多个法律主题向公众提供免费法律资讯，并由律师审核并定期更新。 早期Dial-A-Law由加拿大律师协会卑诗分会（CBABC）运营，自2019 年后，Dial-A-Law由人民法学院接手继续运营。 考虑到Dial-A-Law自身完整版的法律讯息就厚达五百多页，公众其实会面临一个巨大的考验，如果说单一主题查询并不困难，可是生活中的问题往往有很多复杂的因素，其中法律门类间的关联性，法律服务的多样性，多种问题的优先次序，不同语言在司法用词理解细致度的差异等均会给未接受过法律训练的一般普罗大众带来困惑以及障碍。 在这种时候，接受过完整法律讯息培训的聊天机器人小猎犬加就应该可以在讯息准确性，多样性和关联性方面给出比较出色的答卷。 但小猎犬加不能将法律适用于您的特定情况或建议出具体的行动方案。 因为这样做就可能构成提供法律建议，而人民法学院明确表示，他们“坚信准确、简单的英语资讯可以帮助人们采取行动解决他们的法律问题。【但是人民法学院】的资讯并非是法律建议。” 撰文：吉米言 (卑诗公益法律服务社团 Access Pro Bono Society of BC 资讯官)

【星岛都市网】最新调查显示有8成加拿大人相信，置业已成为有钱人的玩意，超过7成未“上车”者更已放弃在有生之年成为业主的想法。然而，另一调查发现，以入息及房价中位数对比，加拿大有几个城市的居民，要做业主其实绰有余力。 Global News委托民调公司益普索（Ipsos）最近进行的调查显示，有80%的加拿大人认为，拥有房屋已成为富者的专利，比去年3月份的比率高出11个百分点。 在18至26岁的年龄层中，这比率更高达90%，在60岁或以上的人群中，也达到78%。 调查也反映在未拥有物业的人当中，有72%表示打消了在人生中置业的念头，比率较去年高了9个百份点。 然而，另一项由地产交易研究网站Zoocasa的报告却指出，以当地居民入息中位数计，加拿大有几个城市的居民的负担能力绰绰有余，说到北美住房最难负担的城市，温哥华只排第三。 Zoocasa本月发表的报告，根据2021年入息中位数与当地2024年1月房价对比，列出了加拿大12个及美国28个城市居民的住房负担能力。发现只有8个城市出现“正值”数据，即负担能力高于房价中位数，加拿大城市包办了其中头4位，纽宾士域省的圣约翰居首。 温哥华房价远超入息中位数，为全国最难置业的城市，调查指当地居民平均最多可负担购买价值约33.3万美元的楼房，但房价中位数却高达87.7万，相差54.4万美元。然而，美国三藩市情况更糟，负担能力落差达64.4万美元，为北美之最，圣地牙哥（San Diego）以54.6万美元紧随其后。 加拿大买房负担能力城市排行： (货币以美元计) 城市 房价中位数 居民入息可负担房价 差额 圣约翰 $190,741 $272,152 +$81,411 沙斯卡通 $266,667 $324,487 +$57,820 爱民顿 $294,815 $351,703 +$56,888 温尼辟 $255,852 $299,368 +$43,516 卡加利 $340,741 $364,263 +$23,522 哈利法斯 $393,481 $290,991 -$102,490 渥太华 $456,926 $351,703 -$105,223 满地可 $407,407 $272,152 -$135,255 基秦拿-滑铁卢 $539,176 $339,143 -$200,033 咸美顿-柏林顿 $557,407 $334,956 -$222,451 多伦多 $718,519 $355,892 -$362,627 温哥华 $876,519 $332,863 -$543,656 图：Zoocasa、加通社

【星岛都市网】大多伦多地区又一个购物中心即将被关闭，这座拥有 14 座高达 35 层大楼的购物中心可能会彻底改变皮克灵的天际线。 据blogto报道，一份新的开发申请书明确指出，位于401高速公路和Liverpool路附近的大型购物广场Brookdale Centre即将关闭，该中心是一个以汽车为中心的。 开发商 Tribute Communities 和 BentallGreenOak 正在申请许可，拆除大部分购物广场，建造一个由 Turner Fleischer Architects 设计的、以未来主义风格诠释标准郊区公寓风格的新型混合用途社区。 该计划提议拆除购物中心的大部分现有建筑，只保留购物中心西侧的四座低层建筑。 六个相连的集群中的 14 座塔楼高度从 17 层到 35 层不等，将为皮克林打造全新的天际线。 这些塔楼将分四个阶段建设，全部建成后将为该地区带来 5,238 个住宅单元。 大多伦多地区各郊区的购物中心也在筹划类似的计划。今年早些时候，宾顿的一家购物中心被提议进行大规模重建，寻求建造 15...

【星岛都市网】一项新的调查显示，加拿大大多数有意购屋者表示，他们会将计划推迟到明年或更晚，以等待利率下降。 蒙特利尔银行（BMO）最新调查报告指，72%希望买房的受访者会等到借贷成本下降，这一比例比去年增加了4%。 尽管预计下半年会降息，但BMO资本市场高级经济学家卡西奇（Robert Kavcic）表示，要将利率降到低至足以将负担能力恢复到近期正常水平之前，还有很长的路要走。 这项由益普索（Ipsos）于2月28日至3月18日进行的调查显示，BMO真实财务进展指数发现，85%的加拿大人相信他们正在取得真正的财务进展，超过三分二(67%)的人对自己的财务状况充满信心，但面临着财务焦虑。 最令人担忧的是意外开支、山火等气候因素以及高昂的住房拥有成本。 虽然62%的人认为拥有一幢房子是他们一生中最大的愿望之一，但56%怀揣置业梦的人士认为拥有住房是遥不可及的。 也有39%渴望置业者计划在不久的将来购买房屋，其中只有13%计划在2024年购买，超过四分一(26%)计划在2025年或更晚购买。 BMO的个人贷款主管皮尼亚(Hassan Pirnia)表示，尽管面临经济和市场挑战，许多加拿大年轻人仍准备踏上购屋之旅，并首次进入房地产市场。 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多最小的房子隐藏在圣克莱西村(St. Clair West Village)，被亲切地称为“小房子”(Little House)。 据BlogTO报道，最初，这小小的土地原本是作为邻近房屋的巷道，但是它的路缘从未降低以供车辆通行。 直到1900年代初，这个缺口一直未被使用，当时一位名叫威登 (Arthur Weeden) 的男子抓住了机会，开发了这块7尺地，并建造了一座迷你住宅。           View this post on Instagram                       A post shared by @lynne__1 这栋小小的平房尽管面积不大，但却有着相当现代、开放的概念。鉴于空间限制，其主层包括客厅、厨房和带床的小型休息区。2008年，“小房子”因登上艾伦脱口秀而获得国际认可，并因其在多伦多地产市场上以173,000加元的挂牌价而受到关注。 2010年代中期，来自英国的歌手兼作曲家Maria Lee Carta收到一封转发的电邮，其中附有关于多伦多一栋迷人房屋的附件，该房屋被称为“小房子”。 Carta于2015年发行了一首受“小房子”启发的歌曲《Come Back To Me》，编织了两个灵魂在“小房子”的魅力中寻找爱情的故事。 根据加拿大统计局2019年的数据，安省单户独立屋的中位数面积为1,520平方尺，多伦多的公寓平均面积为840平方尺。 The Exterior and Interior...

  【星岛都市网】温哥华西区一座近100年历史的教堂正以1,000万元的价格上市。 温哥华西格雷岬社区（West Point Grey）长老会教堂（Presbyterian Church）目前正以叫价1,000万元挂牌出售，该会众最近与克里斯戴尔(Kerrisdale)社区长老教会合并，并决定出售位于西12街（W 12th Ave.）4397号的教会。 这座石头教堂建于1927年，距离西10街（W 10th Ave.）的西格雷岬商业区仅几步之遥，其结构十分简单，有一个保护区和其他已被当地社区使用的空间（当地女童军等团体使用过它）。 虽然该教堂已有近百年历史，但并未出现在温哥华市的遗产建筑名录中。 高力房地产公司(Colliers)网上列表指出，该物业是一个“西区大型综合开发项目”。 挂牌讯息称：“该房产是收购位于备受追捧的西格雷岬社区大型综合开发用地的难得机会。” 据悉，买下该幅地块后可以有4种选择，包括将其改造成3幢单户住宅、最多可容纳12个单元的综合开发项目、按原样使用或进行遗产修复。 图：谷歌地图/Colliers V6

  【星岛都市网】尽管有越来越多的加拿大人发现自己难以负担或寻找住房，但全国只有最小的省份以立法保障住房是一项人权，少数省份虽然认可这一点，就没有立法行动。 加通社询问各省是否同意联邦住房倡议者的观点，即住房是一项人权，以及是否打算出台立法来维护这项权利。 大多数省份都没有直接回答问题，而是给出一系列旨在化解其管辖范围内住房危机的举措。在魁省，政府似乎对解决这个问题缺乏兴趣，这在一封发给记者的错误电邮中暴露出来。 当魁省住房厅长在被请求一周后对有关问题做出回应时，他错误地回复给了政府同僚。 缅省只是认可“基于加拿大人权的住房政策”，纽芬兰与拉布拉多省（Newfoundland and Labrador）表示同意联邦和国际法承认住房是一项人权。 爱德华王子岛的回应则是提供了《住宅租务法》(Residential Tenancy Act)的链接，该法的第一行承认加拿大签署了一项联合国公约，确认住房是一项人权——尽管批评者指出，该法中没有任何内容支持这项权利。 联邦住房倡导者霍尔（Marie-Josée Houle）在2月13日发布的关于无家可归者营地的报告中，敦促各省通过立法，承认住房是一项人权。她于2022年被任命负责监督加拿大落实自己的在住房方面的宣言。 霍尔在接受采访时表示想知道，各省是否只是不明白明确表示他们将住房视为人权意味着甚么。但无论他们是否这样做，他们仍然根据国家住房战略签署了一项协议，采取“基于人权的住房政策”。 霍尔周四（25日）表示：“我不确定所有省份的集体记忆中是否都记得这一点。” 她指，这种政策包括倾听无家可归者的意见，并专注于为他们提供满足其需求的住房，而不是在没有他们意见的情况下，决定甚么对无家可归者最好，并迫使他们采取权宜之计，例如他们不想居住的庇护所。 它还包括在没有足够住房的情况下为无家可归者营地的人们提供暖气、电力和浴室。霍尔补充，从本质上讲，这是一项工作承诺，因为我们认识到无家可归是一个系统性问题，是因为各级政府辜负了这些人的期望。 她对各省说：“我们需要所有人参与其中。” 加拿大住房权益中心（Canadian Centre for Housing Rights）戴尔惠特莫尔表示，各省可以在租赁法案中添加一项条款，规定驱逐只能作为绝对的最后手段，从而迈出简单的第一步，承认和维护住房作为一项人权。 惠特莫尔（Dale Whitmore）表示，各省透过立法承认和保护住房人权至关重要。他补充，这些规则必须兼顾这两点，并指虽然爱德华王子岛省（P.E.I.）的租赁法承认这项权利，但就没有提供任何支持。 惠特莫尔表示，加拿大需要租金监管，以保持租金负担得起，并保护租户免受不合理和过高租金的影响，防止人们因负担不起的租金而失去家园。“随着住房危机继续恶化，我们只会更加需要这些东西。” 图：加通社 V6

【星岛都市网】臭名昭著的墨西哥贩毒集团哈利斯科州新一代卡特尔正在实施精心设计的电话诈骗。 几乎每天都有电话打来。律师、房地产经纪人和手头有现金的人都想以优惠的价格购买罗德·普拉特和戴安娜·帕奎特的墨西哥分时度假屋。 对于这对埃德蒙顿夫妇来说，这似乎是天赐之物。2016 年，他们第一次去墨西哥参加婚礼，并当机立断决定投资位于太平洋海岸新巴亚尔塔的一处海滨房产，该房产位于度假小镇巴亚尔塔港以北。 但事情并不像表面上看起来的那样。即使在分时度假和三次升级上花费了 95,000美元，还有房费、维护费、餐饮费和机票费——这意味着一周的假期仍然要花费5,000美元或更多。这是他们负担不起的金额。 “你看的和摸的任何东西都标有美元标签，”65 岁的普拉特说。“这肯定不是全包的。” 到了2019年春天，他们迫切希望出售分时度假。因此，当一位来自亚特兰大的经纪人打来电话说他有一位客户愿意支付 15.5 万美元时，普拉特抓住了机会。一位墨西哥房地产经纪人和买家加入了谈话，并签署了合同。达成交易只需要普拉特支付几笔预付款。 “他们开始要求各种小费用，”他说。“从 1,500 美元到 10,000 美元不等。” 由于普拉特拒绝支付高达 30,000 美元的“税款”，这笔所谓的交易失败了。 但很快，他的电话又响了，收到其他有利可图的报价。在接下来的三年里，普拉特又签订了两份销售协议，并接受了一份短期租赁报价。所有所谓的交易都遵循相同的模式——预先收取费用、成本和税金，承诺的付款总是一步之遥。最后，他估计自己因这些骗局损失了 20 多万加元。 “他们都说自己是律师、房地产经纪人。他们什么都做，”普拉特说。“但这些都不合法。” 极端暴力的历史 哈利斯科新一代贩毒集团（西班牙语缩写为 CJNG）成立仅 15 年，但却是墨西哥最大、最强大的 犯罪组织之一。该集团在墨西哥 32 个州中的至少 27 个州开展业务，分支机构遍布全球。其大本营位于巴亚尔塔港。 该组织有着极其暴力的历史，其活动范围从毒品生产和贩卖，扩大到绑架和勒索，再到鳄梨贸易等不那么容易预测的领域 ，以及最近的分时度假诈骗。 美国财政部长耶伦去年 11...

【星岛都市网】多伦多一间Airbnb在地下室内设有多张双层床位，最多可供10名男女混合住宿。屋主只提供28天或以上的租期，怀疑房间是租给本地居民。 这间Airbnb位于High Park 的一处私人住宅内，设有多个双层床位，有一间浴室。屋主表示屋内可住8人，最多可住10人。并表示大多数租客都是早上工作和下午观光。 但该青年旅社只提供28 天或以上的住宿时间，一般访客很少租28天以上。 每个床位租金为1020加元。如果包月住宿，则可享有398加元的折扣。换言之租一个地下室床位要622加元起。 房源的设施显示房客可以使用厨房、无线网络和洗衣机，但没有一氧化碳或烟雾警报器。   T12

【星岛都市网】万锦市议会今年拟于一系列地区进行二级规划，包括兴建超过27栋15层以上的高层建筑，最高的建筑有45层。 新规划沿Markham road一共97公顷左右的区域，从Major Mackenzie East到16街一带起楼，并在附近建造35栋低层建筑。 同时方案建议在附近增加零售商店，建议增设125,000 至 150,000 平方米的零售楼层。方案建议优先使用地面作为零售用途。 方案希望新规划能为每公顷增加至少200名就业机会。希望能为区内新增3.3万名居民及14500个单位，并新增至少6000个就业岗位。   T12

【星岛都市网】渥太华拟议的资本利得税改革是否会影响继承财产？听听税务专家、律师剖析根据即将到来的加税，人们应该考虑些甚么。 联邦政府最近出炉有关提高富人资本利得税纳入率的预算提案，引起了专家、企业家和纳税人的不同反应。受这些变化影响的一项资产，是包括别墅和投资房屋的房地产。 杜鲁多政府新预算中提出的修改，将把个人资本利得超过25万元的纳入率提高到67%。 因此，对于前25万元的资本收益，个人纳税人将继续按资产收益的50%纳税，超过25万元的部分，每一元的三分之二都要缴税。 那么这对于继承房屋并考虑将它出售的人来说意味着甚么？ 加拿大广播公司（CBC）请来了税务专家和律师对此做出解释。 民众继承了父母的房子，会受到影响了吗？ 如果父母将他们居住的房屋留给你，而且是他们拥有的唯一财产，那么在转让给你时将免征资本利得税。 2024年预算保留了对出售主要住房的人的资本利得豁免。 Real Estate Lawyers.ca LLP的高级合伙人韦斯莱德（Mark Weisleder）表示，当人们去世时，他们的一些资产在死亡之日即被视为“出售”。 在这种情况下，父母的主要房屋将“出售”给受益人，这意味着豁免不会带来资本收益，但其他税务后果可能适用。 韦斯莱德表示，他“很高兴”联邦政府没有改变主要住房豁免，因为“对于许多加拿大人来说，这就是他们的退休计划。” 他指，“他们买了一套房子，在里面住了30年，当他们卖掉房子时，免税，这就是他们的退休生活。” 但是，如果父母拥有的投资房产或度假屋不是他们的主要住宅，那么在他们去世时发生的“出售”，将包括应税资本收益（如果该房产具有应计价值）。 最后，如果在继承父母的主要住所后将其出售并获利，则将产生应税资本利得。 如果房产升值了怎么办？ 如果继承了父母的主要居所，则该财产的价值将在收到该财产时进行评估。 Rosen & Associates Tax Law的创始合伙人罗森（Jason Rosen）表示：“在转让之日（即死亡之日）以公平市场价值获得财产。” 假设父母几十年前以50,000元购买了房子，当公平市场价值为500,000元时，继承人将继承该财产。 如果几年后继承人以600,000元的价格出售该房产，那么资产价值将增加100,000元，而不是自父母购买该住宅以来增加的450,000元。 “成本基础是你‘购买’该房产时的价格，或者在这种情况下继承的该房产价格，”罗森说。 预算中还有其他豁免吗？ 2024年预算提议将出售小型企业股票、农业和渔业财产的终身资本利得豁免提高到125万元，此后该数字将与通货膨胀挂钩。 为了鼓励创业，联邦政府还提出了加拿大企业家激励计划，该计划将终身最高200万元合格资本收益的纳入率降至33.3%。 当激励措施全面推出后，联邦政府声称创业家在出售全部或部分业务时，将获得325万元的综合资本利得豁免。 专家有甚么建议？ 罗森说，想知道如何处理房产的纳税人应该寻求专业协助。 “如果你不知道，现在就问问题比以后后悔没有问要好，”他说。 资本利得税变更若获得通过，将于6月25日生效。 图：加通社 V6

【星岛都市网】加拿大抵押贷款和住房公司表示，与 2 月相比，3 月新屋开工率年减了 7%。 国家住房机构表示，3 月新屋开工年率为 24万套，而 2 月为 26 万套，下降1.6%。 从年比数据来看，由于多单元开工量的增加，多伦多 3 月的实际新屋开工量增加了 10%，温哥华新楼则增加了 15%。 蒙特利尔的实际开工量下降1%。农村地区年开工率估计为 21,452 套。 （图：CP24）T12

  【星岛都市网】加拿大房地产协会(CREA)表示，目前预计全国平均房价将较去年同期上涨4.9%，达到710,468加元，是其在2024年初预测涨幅的两倍之多。 CREA在周五(12日)发布的最新年度展望中表示，预计今年将有492,083套房屋进行交易，比2023年增加10.5%。 在1月的预测中，CREA预计今年房屋销售量将成长10.4%，2024年平均房价将成长 2.3%。 CREA表示：“如果以去年春天为参考，再加上去年创纪录的人口成长，以及今年夏天央行降息的可能性远大于去年那样升息的可能性，情况可能会变得很有趣。” 高级经济学家卡斯卡特(Shaun Cathcart)在新闻稿中表示：“今年的情况会是高利率让很多人保持观望，还是备受期待的首次降息吸引很多人重返市场？可能两者都有一点。” 修正后的预测是在CREA报告3月房屋销售量较去年同期成长1.7%之际发布的。 今年3月售出房屋的平均价格为698,530元，比2023年3月上涨了2%。 (图：加通社资料图片) V02

  【星岛都市网】加拿大税务局(CRA)因无法向海外房东收取费用，致使租户陷入困境。蒙特利尔的一名租户受到审计，并被勒令按照法律要求缴纳其非居民房东未预扣的月租税。结果，他须缴纳多达6年的税款以及复利和罚款。 据《环球邮报》（The Globe and Mail），蒙特利尔一名房客去年将加拿大税务局告上法庭，表示他不知道房东是非居民。该租户的意大利房东在蒙特利尔一幢大楼内拥有一套单元。 但租户在税务法庭的上诉中败诉，理由是他是加拿大居民，因此需要代扣缴25%的租金给CRA。法官在其判决中承认了“严重后果”，但仍要求“居民付款人”或承租人承担责任。 为该案租户辩护的蒙特利尔税务律师卢先生（Eric Luu，译音）表示，法律的问题在于，住宅租金被视为与特许权使用费或类似付款相同。换言之，住宅租户与“复杂的企业”的标准相同。 而该租客称不知道房东是非居民不获认可为有效的借口。 卢先生对此感到担忧，他说，“向非居民追讨非常困难，所以他们（税务局）把负担加到了房客身上。如果退一步，抛开所得税法的起草方式，只看它的政策，在这种情况下，你必须问自己谁有杠杆？显然，租户没有杠杆作用。” 他认为，当局应该设法让非居民房东缴税，同时又不会造成房客的负担。 很多业内人士也对此规定一无所知 众所周知，非居民业主长期以来必须为其出售或出租的房产缴纳预扣税。然而，房地产经纪人Lorne Goldman表示，很少有租户和房地产行业人士意识到，如果不缴纳这些税款，租户可能会陷入困境。 Goldman的客户不乏向非居民，他表示，房地产经纪以及所有租户和房东，均应该接受有关租户风险的教育。 “我从事房地产行业，但我对此一无所知，”Goldman说，“我认为，加拿大99.99%的租户都没有意识到这一点，CRA有责任告知租房民众，他们可能需要缴纳预扣税。” 他问道，在卑诗省有十分之一的新柏文由非居民拥有，其中一些非居民房东不缴纳预扣税的可能性有多大？ 判断房东是居民还是非居民“非常困难” 住在香港、在温哥华拥有3套出租单元的非居民房东奥利弗(Chris Oliver)表示，不知道有预扣税，但他的物业经理会负责打理，这大大减轻了租户的负担。 “让租户遵守这项会计规则听起来不公平，”奥利弗说，“你能想像他们面临的所有压力吗？他们必须忙着支付租金和不断上涨的生活成本，然后发现还需要遵循一整套复杂的付款规则？” Bodewell Rental Property Management的物业经理Donald Mackenzie表示，他的公司经常为非居民房东办理扣款，这些房东约占他客户的10%至15%。然而，偶尔也会有非居民表示不想缴税。 卑诗省公证人协会的总法律顾问亚瑟(Ron Usher)表示，去年当自己得知魁省案件时，也感到十分震惊。他想知道有多少非居民房东没有缴税。 “有多少成千上万的情况没有这样做？租户面临的风险是巨大的。……我认为现在的故事很奇怪，很神奇，而且这似乎是法律。” 他补充，判断一个人是居民还是非居民“非常困难”。 “我们谈论的是税务居住权，而不是实际居住权。他们可能人在圣地亚哥，但他们确实是税务居民，所以这就很复杂了。” 卑诗省房东协会(Landlord BC)副主席、租赁法专家罗亚尔（Michael Drouillard）认为，CRA向一个不知情的住宅租户追讨税款并非好事，“你怎么能指望住宅租户会这么做呢？”他问，“他们有足够多的事情需要弄清楚。他们不需要承担一些他们甚至没有意识到的潜在巨额纳税义务。” 如果某人每年在加拿大居住少于183天，或“通常”不居住在加拿大，政府即将其视为非居民。一般来说，非居民需要为在加拿大赚取的收入（包括租金收入）纳税。加拿大政府网站上写道：“为了确保扣除正确的金额，重要的是要告诉加拿大付款人（例如租房者）你是非所得税居民。” 房客马库基纳(Mariana Makulkina)在Facebook Marketplace上找到了自己的柏文，她说，她自己做调查后才知道房东住在海外。她有一名物业经理，但如果没有第三方保护，她在签署租约时就不会知道要询问房东。另外，哪个房东想被问到是否在加拿大缴税？ “这件事从来没有引起我的注意，我几乎可以保证没有人会知道这件事，”马库基纳说。 罗亚尔提醒房客，为了保护自己，可以要求房东提供法定声明，证明他们的税务居民身份。但房东的身份也会发生变化，他们可能会搬到国外，而房客并不知道。 卑诗的住宅租赁协议表格并未要求房东提供其居住身份证明，但当房主出售房产时，就必须说明其税务居住地，这是为了保护买方在未缴税款的情况下免于承担责任。租户应该享有同样的保护。 CRA没有回应置评请求。 图：Getty Images V6