地产

【星岛都市网】根据加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty Canada）的最新报告，本国豪宅市场在今年第三季趋于稳定，因为人口成长和按揭利率下降被经济放缓和消费者信心动摇的影响所抵消，多伦多和温哥华的成长放缓，但卡尔加里则呈现蓬勃发展，取代多伦多和温哥华成为加拿大在该高端市场的领头羊。 根据加拿大苏富比国际地产公司的《顶级房地产：2024年秋季豪宅状况报告》指出，加拿大两个主要城市的豪宅市场正向买家倾斜，供应超过需求，价格趋于稳定。 ● 多伦多：豪华单户住宅略有成长 在大多伦多地区(GTA)，超过400万的豪华房地产销售保持稳定，今年7月至8月期间年增3.0%。售价超过400万的单户住宅销售成长了4.0%，而豪华公寓市场则显疲软，价值400万以上的公寓销量与去年相比下降了25%。 9月数据显示趋势持续，大多伦多超过400万的豪华房地产销售按年增长9.0%，然而，公寓销售量仍是持平，只有一处豪宅成交，与去年的数据相同。 ● 温哥华：省选不确定性导致市场降温 温哥华的豪华房地产市场在今年第三季面临销售疲软，与2023年夏季相比，售价超过400万的房屋销量下降了13%，而单户住宅销售量则下降了16%。 即将举行的省选使买家对前景感到不确定，因而导致了这一下降。 9月份，价值400万以上的房屋销售大幅下降52%，没有豪华公寓的成交记录，超过100万的住宅销量较去年同期下降31%。 ● 蒙特利尔：豪宅市场走强 蒙特利尔的高端房地产市场出现显著成长，2024年第三季销售额超过100万的房产销量比去年同期增长了15%。尽管价值400万以上的住宅销量较去年有所下降，但市场进入秋季依然强劲，9月份价值100万以上的住宅销量按年飙升83%。 ● 卡尔加里：豪宅销售激增成全国领头羊 ■ 这套位于卡尔加里Scarboro社区的住宅在realtor.ca上的挂牌价为1,349,900加元。 卡尔加里在人口成长和强劲需求的推动下，豪宅市场表现持续优于加拿大其他主要城市。今年第三季度，价值100万以上的豪宅销量年增31%，9月成长15%，其中两处房产售价超过400万，市场可望进一步成长。 今年前6个月，有超过89,000人搬到阿省（其中很大一部分来自安省和卑诗省），这增加了卡尔加里的住房需求和房价。 尽管如此，苏富比加拿大总裁兼行政总裁科蒂克（Don Kottick）告诉加拿大广播公司（CBC），卡尔加里仍是加拿大最便宜的主要市场之一。 对买家有利的条件 科蒂克指出，随着顶级房产挂牌量增加和房价的稳定，买家正迎来多年未见的最有利条件。虽然市场预计短期内仍将保持稳定，但他警告，人口增长和建筑成本上升将继续加剧豪华房产在未来的竞争。 科蒂克强调，“这种趋势在曾经竞争激烈的温哥华和多伦多市场，以及整个豪华公寓领域尤其明显，”“从长远来看，毫无疑问，人口增长将加剧住房竞争……而我们有机会利用今天看到的有利购房条件。” 科蒂克表示，降息的累积效应已渗透到市场情绪中，会提振信心并刺激交易。 图：苏富比 V6

【星岛都市网】计划驱逐租户翻修房屋的房东可能很快将会被要求申请许可证，并向被驱逐的房客提供额外的经济补偿。 周三，多伦多市政工作人员公布了一项拟议条例的新细节，他们希望这项条例能遏制多伦多的非法“驱逐行为”。 该条例仍需得到市议会的批准，它借鉴了汉密尔顿市政制定的类似条例的元素，汉密尔顿最近成为该省第一个通过条例要求房东获得装修许可证的城市。 作为多伦多拟议新规定的一部分，该市的房东需要申请租赁装修许可证（Rental Renovation Licence），并且必须在发出终止租约的N13通知后的七天内完成申请。 房东在申请该许可证之前还必须获得建筑许可证，并且将装修许可证张贴在出租单位的门上。 工作人员表示，要获得装修许可证，房东必须提交一份由“符合条件人士”开具的报告，证明装修或维护工作“太过广泛”，该单位必须空置。要取得许可证，业主须为每个单元缴纳700加元的费用。 此外，市政府工作人员正在推出一系列新措施，以保护租户免于被驱逐。 根据该报告，新条例将要求房东制定一项计划，为选择返回其单位的租户提供“租金相似的可比性住房”。根据拟议的细则，如果租户需要自己寻找临时住房，则房东需要每月支付“租金缺口金”，以弥补租金的差额。根据拟议的新规定，选择不返回单位的租户将获得“遣散补偿”。 根据该市的定义，驱逐翻新是指房东以需要空置出租单元进行装修或维修为由，非法驱逐房客的行为。 工作人员的报告指出：“装修驱逐行为包括拒绝让租客行使优先权在装修后返回，非法提高返回租客的租金，或者在驱逐租客后并没有进行重大装修。” “这导致了租客流离失所，永久失去了负担得起的市场租赁住房，并导致多伦多无家可归者人数的增加。” 工作人员建议该条例于2025年7月31日生效，以便“有充足的时间进行适当的教育和沟通工作”。 市政府工作人员表示，这项条例是经过整个夏天与住房倡导者、租户权利专家以及房东和租户协会进行磋商后制定的。 报告写道：“拟议的框架旨在平衡解决滥用装修作为驱逐租客借口的问题，以及多伦多现有出租房屋老化、必要的装修和修缮工作的需求。” 根据工作人员的报告，多伦多建筑部门将实施和执行该条例。 报告称：“多伦多建筑部门有能力在建筑许可程序的早期告知房东其根据该条例所承担的义务，并将制定清晰、易懂和多语言的面向公众的指导方针，以支持遵守规定。” 报告称，多伦多建筑部门将“积极监督”装修许可，并将支持“及时完成”工作，让租客“尽快”返回。 多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）很高兴该条例正在推进。她说，这将对保护该市的住房存量产生巨大影响。 她在周三的新闻发布会上表示：“市政府的工作人员听取了租户、议员和信誉良好的房东的意见，并共同制定了条例。这项条例将保护租户免受不必要的驱逐。它将结束以装修为借口驱逐租户以逃避租金管制、提高租金，让可怜的租客无家可归的做法。” 规划和住房委员会成员将在10月30日的下次会议上讨论条例草案。 编译：YUAN 图片：CTV    

【星岛都市网】在一宗分契（strata）业主是否允许拥有露台热水浴缸的争议案件中，卑诗最高法院（BC Supreme Court）和民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）的判决遭上诉庭驳回，热水浴缸不应该作为露台家具。 卑诗最高法院法官塔门（Michael Tammen）于8月17日维持了民事审裁处的一项裁决，即分契热水浴缸是可以放置在露台使用的家具。 然而，卑诗省上诉庭大法官桑德斯(Mary Saunders)在10月18日的裁决并不同意仲裁小组3名成员的意见。 她指，审裁处对温哥华热水浴缸作为露台家具的定义过于狭隘，只关注该物品是否“易于移动”。 桑德斯表示，这种观点导致仲裁庭“不考虑争议附例（bylaw）的简单和普通含义，以至于做出明显不合理的决定”。 桑德斯说：“确实，‘家具’这个词的字典定义包括对可移动物品的描述，诸如椅子、桌子、书桌、沙发和书架是通常被列为供家庭、办公室等使用的物品。”“相比之下，浴缸在字典中通常被定义为一种宽、深、平底的容器，用于盛放液体。” 她指出，氯化水不被允许经由市政排水沟排出，而仲裁庭若认定热水浴缸是允许的露台家具，将与市政监管方案不符。 桑德斯裁定：“驳回请愿书的命令被搁置，向仲裁庭提出的索赔也被驳回，被告承担费用，上诉人胜诉。” 这个案件可以追溯到两年前仲裁庭做出的一项裁决，当时温哥华的一个分契屋主埃默顿（John Emmerton）和奥尔特加（Van Ortega）在他们单位外的公共屋顶露台上放置了一个充气热水浴缸，物业花费了22,000加元，要求将露台热水浴缸拆除。 该分契物业当时告诉仲裁庭成员加德纳（Kristin Gardner），物业附例不允许在露台上使用热水浴缸，而这两者都违反了附例。 埃默顿和奥尔特加则辩称，物业不公平地以他们为执法对象，并寻求仲裁庭命令物业停止侵犯他们选择自己的想要露台家具的权利。 加德纳在2022年8月的决定中站在屋主一边。 然而，该分契物业向卑诗最高法院寻求对该决定进行司法复核。 而法官塔门也同意仲裁庭加德纳的观点，并表示仲裁庭的裁决并非明显不合理。 他也不同意分契物业的意见，即加德纳应该评估热水浴缸充气并装满水时的便携性，以确定它是否属于露台家具。 “如果允许使用热水浴缸，它只能作为‘露台家具’。” 他驳回了分契物业的请愿书，并将费用判给埃默顿和奥尔特加。 该分契物业继续向卑诗上诉庭提出上诉，终于扳回局面。 图：资料图 V6

【星岛都市网】一场涉及租客、房东和物业管理公司之间的纠纷，最终卑诗省最高法院做出裁决，要求物业管理公司赔偿租客 15 万。 Daily Hive 报道，这个租屋事件很复杂，简言之，海外房东驱逐了一对租客夫妇，当时租客的妻子怀孕中。 租客不仅对于遭驱逐提出申诉，也试图向房东报销更换房屋暖气系统的 15,000 加元费用。 此外，物业管理公司试图与卑诗住宅租赁部门 (RTB) 进行抗争，因为管理公司认为真正的责任在于业主，所以应该是业主要支付费用。但在租赁合约中，物业管理公司将自己列为房东。 这个租屋纠纷首先由 RTB 裁定，而 RTB 裁定物业管理公司 Coldwell Banker Prestige Realty 需向前租客 (夫妇) 支付近 12 万。管理公司不服，因此将案件告上了卑诗最高法院。 最终法官 Maegen Giltrow...

【星岛都市网】几年前，Robin Daprato和她的父亲Bob及两位兄弟姐妹，一起在多伦多的Pinewood Studios参与《星际迷航：发现号》的制作工作。他们长时间在片场搏斗，希望打造一个属于自己的度假空间，能让他们从电影行业的繁忙生活中短暂抽离。Robin回忆说：“我们总是讨论要有一个家庭避风港，让我们能逃离繁琐的工作。” 最终，这些想法促使她的父亲花了40,000加元购买了一辆90年代的Airstream拖车。这架34英尺长的拖车当时已经年久失修，一直放在位于爱德华王子县的家中无暇修理。直到疫情期间电影业停摆，Daprato一家才有时间开始改造这辆拖车。 他们彻底翻新拖车，移除内笼破旧的装饰和家具并彻底清洁。Robin笑称：“我们清理了不少老鼠留下的痕迹。” Robin与她的母亲Melanie合作设计了拖车内部，将其打造成一个既具功能性又有家的温馨感觉。“我们希望它不仅仅是一辆拖车，而是一个我们愿意待着的家”。内部设有瓷砖浴室和堆肥马桶，并在餐桌区域加入了皮革长椅，这张桌子同时也可以成为Bob的工作空间。三年后翻修工程终于完成，合共花费6万加元。 现在，这辆功能齐全的拖车能够用于驾驶，但更多时候它停留在片场外，成为Daprato一家短暂休息的地方。“这里是我们聚会、用餐，甚至小睡的好去处”。“它已经成为我们家庭的移动小屋。”

【星岛都市网】安省能源厅厅长Stephen Lecce近日宣布，将提出立法简化新住宅和企业接入电网的过程，希望减少建房的电力连接成本。 Stephen Lecce表示，现行规定使接入过程缓慢及昂贵，导致购房者承担更高成本，也阻碍市民买房。他解释根据目前的法例，以200 户的住宅开发项目为例，发展商需支付建造连接电网所需的新基础设施的全部费用。而未来的新法例将根据住宅的实际用电需求来分摊成本，减轻前期资金压力。 Lecce强调，现行系统增加了新地区建设的难度，发展商不愿承担风险和额外费用。 安省进步保守党政府曾承诺在2031年前建造150万套住宅，但至今仍未实现年度目标。房屋厅厅长Paul Calandra表示，高利率等外部因素是阻碍建设的主要原因，并呼吁政府减免开发商需支付的各种费用，以加快房屋建设进程。   （图：加通社）T12

【星岛都市网】多伦多新建公寓销售量暴跌至近30年来的最低水平，一位知名房地产业内人士称，这是该市场“几十年来最严峻的挑战”。 周五（18日），Urbanation发布了2024年第三季度公寓市场调查结果，揭露了处于危险边缘的公寓市场背后令人担忧的一面。 根据调查，在2024年第三季度，整个大多伦多汉密尔顿地区（GTHA）仅售出567套新建公寓单元，该地区截至2021年人口接近730万。 这是自近30年前的1995年第一季度以来的最低季度销售总额，同比下降81%，比第三季度公寓销售的十年平均水平低了令人震惊的 87%。 GTHA新建公寓的全年销量有望创下自1996年以来的最低水平。2024年前三个季度，该地区仅售出3641套新建公寓，比2023年第一季度至第三季度下降63%，比2021年同期下降84%。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand等专家对此发出了警告。 “新公寓市场正面临着几十年来最严峻的挑战，”Hildebrand说，他指出，“投资者不活跃，买家目前在转售市场上有很多低价的选择。” 报告显示，在之前推出的预售活跃的新公寓项目中，今年第三季度有三个项目（总计1111个单位）被改建为专门出租的公寓，另有八个项目（总计2231个单位）被搁置、取消或进入破产程序。 报告补充称：“在过去两年里，有33个新公寓项目，总计6796套正销售的公寓要么转为出租，要么被搁置，要么被取消，要么被接管。” 报告指出，第三季度共有 2,163 套新公寓开工，同比下降 13%，是“十多年来”开工速度最慢的第三季度。 他表示，虽然可能还需要一些时间，但“随着开发商抑制供应，建筑库存继续下降，需求随着利率下降而上升，情况将逐渐改善。” 虽然销售正接近历史低点，但上季度未售出的新建公寓数量实际上下降了4.4%。 诚然，2024年第三季度的未售出单位数量为 23,918 套，紧随今年第二季度 25,018 套的历史高位，但这仍然是过去两年半以来未售出库存的最大季度降幅。 虽然这则消息本身可能很鼓舞人心，但Urbanation的专家们将这种改善归因于缺乏新项目启动。报告指出，上个季度只有一个拥有177套住房的公寓项目上市，这是该地区繁荣的建筑热潮可能陷入严重困境的另一个迹象。 在更广泛的角度来看，未售出的新公寓库存实际上比去年同期增加了16%，比最近十年的平均水平下降了56%。 截至本季度末，施工前阶段的项目中有11629套未售公寓，在建项目中有11356套未售公寓，完工项目中有933套未售公寓。 Urbanation表示，76%的未售出库存是要求购房者至少预付20%定金的项目。专家认为，新的抵押贷款规定“可能对新公寓产生有限的直接影响，因为大多数买家已经能够获得30年的摊销期。” 至于市场的未来，未售出的库存可能很快就会打破纪录，因为今年的新公寓完工量预计将达到24386套，超过去年创下的24114套的历史新高。 预计明年该地区将有超过29,400个单元竣工，远远超过2024年的增长速度，但这可能会成为该地区长达数年的建筑狂潮的最高水准。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】道明银行（TD）的一位经济学家表示，他预计从现在到年底，房地产市场活动将大幅增加，因为加拿大央行降息后，更多买家将不再观望，但全国各地区的成长情况就会有所不同。 BNN Bloomberg报道，道明银行经济师桑西（Rishi Sondhi）周三（16日）在接受采访时表示，随着较低利率在全国范围内提高了负担能力，他预计第四季度购房者将大量重返市场。 “在我们9月中旬发布的最新预测中，今年第四季度加拿大房屋销售环比大幅增长，这反映了我们系统中的利率下降程度以及有我们所期望的额外缓解。” 加拿大央行在过去的3次会议上均将其引领趋势的隔夜利率下调四分之一个百分点。 专家们预计，央行下周召开会议时，将会再次降息，而周二有利的消费者物价指数(CPI)数据，让许多人预计央行将“大幅”降息50个基点，包括几乎所有加拿大最大银行均持同样看法。 桑西表示，降息50个基点除了能带来切实的缓解之外，还可能对潜在买家“具有一定的心理意义”，从而导致未来几个月“活动大幅增加”。 我们正走向市场底部 虽然他预计房地产市场未来几个月将升温，但桑西指出，加拿大央行最近的降息并没有像之前的降息周期所预期的那样刺激经济活动。 “我们认为这主要是因为美国联储局（Federal Reserve）和加拿大央行确实发出信号，他们将把政策利率从现在的水平进一步降低，因此我们认为买家正在观望，等待在介入之前利率会更低。” RATESDOTCA的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)也持同样观点，他周三在一份电邮中告诉BNN Bloomberg，“我们正走向市场底部，但我们不知道具体会在什么时候，买家不愿过早行动，从而错过房价开始大幅上涨之前的较低利率。” 与桑西一样，特兰也预测今年年底或2025年初销售活动将会增加，他表示这可能会提振房价并“引发楼市热潮，因为买家可能会认为这是市场转向的一个指标。” “他们可能想在错过他们认为的机会之前采取行动，他们想……在价格和利率较低的时候入市。” 桑西指出，自加拿大央行6月首次降息以来的几个月里，加拿大各地的房价基本持平，因此那些决定等待的潜在购屋者尚未因为他们的决定而受到惩罚。 尽管按揭贷款利率较低，但低陆平原的房地产市场活动在9月再次陷入低迷，许多潜在购屋者仍选择保持耐心，对进一步降息和增加转售库存供应充满信心。 9月份，大温哥华地区、阿波斯福-米逊(Abbotsford-Mission)和海天地区（Sea-to-Sky）的房屋销售量仅2,783套，较去年同期下降5.7%。 第一信用合作社(Central 1 Credit Union)首席经济分析师Bryan Yu表示，新上市房屋数量增加，但潜在买家仍持谨慎态度，等待进一步降息。 预计全国价格成长不平衡 当谈到未来几个月房价成长的潜力时，桑西指，一些地区比其他地区更容易出现价格上涨。 “我们仍然认为，大草原地区未来的价格将会出现相当强劲的增长……像亚省这样的司法管辖区仍然看到强劲的人口增长，而且那里的销售水平相当高。” “我们确实认为安省和卑诗省至少从长远来看，例如明年一整年和2026年，价格增长将略为滞后，这实际上是承受能力紧张背景下的结果。” 而魁省和大西洋省份等其他地区的价格可能介于这两个极端之间，“受到这些市场紧张状况的支撑”。 桑西认为，联邦政府最近宣布的两项按揭贷款法规变更，预计也将有助于在近期刺激销售活动增加。 首次购屋者的偿还按揭贷款期限即将延长至30年，而目前的最长期限为25年，购屋者也将很快能够为售价不超过150万元的房产申请有保险的按揭贷款。 据称，虽然这些措施理论上将有助于使购屋者更负担得起，但房价最终将比没有这些政策到位时更高。 桑西认为有一个细微差别值得指出，那就是随着政策出台，将会推高房价，“特别是在明年上半年”，而这意味着“这些政策带来的销售和价格效益将受到侵蚀。” 图：Getty Images V6

【星岛都市网】温哥华豪宅区格雷岬(Point Grey)两处房产正挂牌出售，在这个土地价值极其昂贵的社区，两房产以高达6,200万元的总价值一起推向市场，令人瞩目。 据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的估值，这两处房产的总评估价值为50,630,600元，挂牌价较之高出近1,200万元。 这两套房产分别为贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）4755号和4769号。 遗憾的是，挂牌清单中并未包含任何一处房产的图片，但通过谷歌地图（Google Maps）和卑诗省房屋估价局仍可获得相关房产的资讯。 贝尔蒙特大道4755号 根据Zealty和其他房地产挂牌平台的数据，贝尔蒙特大道4755号是一处占地55,757平方呎，房屋面积2,000平方呎的住宅。 列表上指出，现有房产是一栋遗产建筑，且该房产已出租。它的挂牌价为30,000,000元，而评估价值为24,259,600元，其中土地价值为24,181,000元，建筑物价值为78,600元。 挂牌资讯写道：“你可以在这块土地上或与贝尔蒙特大道4769号一起的其他潜在开发项目上，建造你的梦想家园。” 贝尔蒙特大道4769号 Zealty信息显示，贝尔蒙特大道4769号建于2022年，房屋面积640平方呎，占地60,504平方呎。该房产挂牌价为32,000,000元。同时，卑诗省房屋估价局称其价值为26,371,000元，其中仅土地价值就达到26,137,000元。 根据卑诗省房屋估价局公布的信息，这两处房产均位列卑诗省最有价值房产的前50名。 社交媒体X上的知名房地产评论员Mortimer声称，这两处温哥华房产的业主被列为Kral Nominee Ltd.和Belmont Nominee Ltd.。 在《星岛网》另一篇报道中，Cambie and 43rd Nominee Ltd.因两幢危房未出租被市府课征房屋空置税，其公司名后缀与上述两家公司完全相同，它们应是属于同一家企业集团。 图：Royal LePage V6

【星岛都市网】一名74岁长者表示，她因为不接受业主不当地提出的自愿性加租而被逐出住了26年的家，而业主则坚称一切程序都是依法处理。 据Global News报道，原本在温哥华快乐山（Mount Pleasant）社区居住的Rosalyn Wagner（上图）表示，她在原处长居多年一直没有问题，直到2019年，业主要求她自愿加租。 Wagner表示：“他说想加租445元，这是自愿性质的。他说知道这样做并不合法。” Wagner说当时她的丈夫尚有几星期就要接受善终医疗辅助（MAID）服务，她指业主也知悉这事。“我以为他会对这种情况具有敏感度，但我估计这不成为考虑因素。” 她表示当时无法负担加租，而在丈夫过世后几个月，她发觉业主对她的态度有变。“他不准我谈论任何事情，所有关于该住宅的问题。” Wagner补充说：“他没道理赶我走的，我做了26年的好租客。” 一些朋友为她抱不平，建立了一个网页把其苦况公开。她表示自己的经历突显了一些长者身处的弱势，要非有其他人代她发声，她未必会把这事情说出来。 业主指收回单位另有原因  非关加租被拒 律师兼调解员Ashley Syer表示，租客没有义务同意自愿加租。 她说：“这种事情我时有所闻，很多业主尤其是那些有长期租客的房东，都在盯着这些数字。”她指那些业主觉得如果按现行市价将单位租出，租金一定远高于多年前租客刚搬进来时的水平。 她表示看到很多租客因为担心拒绝自愿加租会影响到居住状况，而感到有压力；但她强调“提出这个要求当然是合法的”。 Wagner旧居业主John Davis表示，他要求加租是因为应付成本上升，而不是出于贪婪。 他解释Wagner被驱逐是因为他的弟弟需要搬进去，所以这是合法的，这与她拒绝了加租要求无关。 Wagner目前已搬到新居，她感到高兴和安全，但对旧居依然念念不忘。 她说：“我很爱我在那里的邻居，但我毫不眷恋曾在那里受到的待遇和滋扰。” 图：Global News V20

【星岛都市网】一名开发商在未能完成一宗新屋销售，被法院谴责及勒令须向客户支付超过100万加元。 卑诗最高法院本周公布的裁决书指，严子豪（Zihao Yan，译音）于2018年10月同意以538万元从Benbow Residences Inc.手中，购买一个位于西温Benbow Road 3151号的物业，该公司是一家在该幅土地上兴建新居的开发商。 据《北岸新闻》（North Shore News）报道 ，原告人的验屋师在验屋清单上列出了合共43项缺陷，被告同意修复这些缺陷，原告付了100万订金。双方的合约要求被告交付土地业权，不附带任何费用（包括任何按揭），以完成销售，而且必须得到市政府批出的占用许可证。 在随后的几个月，原告离开了加拿大，他回来时发现新屋的情况比之前更糟糕。 法官Sandra Sukstorf在判决书中写道：“严先生从中国回来后，该屋许多缺陷非但未有修复，而且更陷于令人不安的状态。例如屋外的车道被挖断，无法使用，没有可用泳池和热水浴缸没有热水器，家居智能控制系统和保安系统也无法使用。” 原告被逼要到父亲家中暂住，一直持续到2019年10月底。在10月29日即原定竣工日期的前一天，原告收到了另一份验屋报告，发现很多缺陷和施工项目都未完成。 判决书指被告律师提供的占用许可证是有关另一处物业的，此外，被告非但没有依约交付免付费和没问题的物业业权，反而有多项现有按揭和留置权登记在该物业上。 原告的律师发信表示认为双方的合约已被“放弃”，并要求退订100万。 买家在未获退还订金后提出诉讼，法官指出在审讯展开前，被告没有按照法院的命令交出有关文件，也未有在出席审讯和几个指定场合出现。 法官认为被告未能完成建筑工程，加上未能获得占用许可证，那是从基本上剥夺了原告根据合约应可享有的权益。 法官认为：“严先生将被迫接受一个不适宜居住且不符合市政府附例的物业。这在商业上并不合理。” 法官判被告必须退还100万订金及另付相关利息，并补充道：“如果原告在追讨这100万时遇到困难，严先生可以在通知被告后申请进一步的追讨。” 原告还要求法院，如被告有“值得法院谴责的行为”时，考虑判给原告可获偿未列明金额的特别费用。 法官表示同意，并表示被告的行为严重扰乱了诉讼程序，并增加了严先生的法律费用。这样对被告造成了损害，并加重了法院的负担。 法官写道：“我认为被告在获得了明确的指示及多次机会可以照做的情况下，仍屡次不遵守法庭命令，这表明其一直在藐视法庭的权威，应予谴责。” 图：Google Earth V20

【星岛都市网】Royal LePage最新的房地产市场预测显示，在连续第三次降息后，加拿大“低迷”的房地产市场将出现反弹，到春季将进入复苏模式。 这家房地产公司周四发布了今年第三季度房价更新和市场预测，结果显示，2024年第三季度全国房价总体同比上涨1.6%，至815,500加元，比上一季度下降1.1%。 下降1.1%是是由于夏季大多数市场活动低迷，但报告指出9月份销售量开始回升。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“尽管加拿大央行三次下调隔夜贷款利率，但全国范围内的购房需求仍然疲软，尤其是在两个关键群体中：首次购房者和小投资者。对利率更敏感的首次购房者正采取观望态度。由于房价基本持平且利率稳步下降，他们认为推迟购房没有什么坏处。” “我们相信，随着房地产价格再次上涨，这两类群体将大量重新进入市场。随着加拿大央行今年可能进一步降息，我们预计房价将更快上涨，这将消除等待首次购房者的优势，并使投资者的计算结果更加有利。” “显然，现有房主已经准备好搬家了。而且，所有买家都拥有更多的选择，竞争更少。市场复苏正在进行中，并将持续到2025年。” Royal LePage在其报告中表示，其全国房价综合数据全国 64 个最大房地产市场的专有房地产数据编制的。 该公司2024年第三季度的数据显示，独立屋的中位数价格同比上涨2%，至850,400加元，而公寓的中位数价格上涨0.5%，至590,200加元。 数据显示，与上一季度相比，独立屋的中位数价格环比下降1.2%，而公寓的中位数价格环比下降1.1%。 “随着利率的下降，我们看到了观望买家的积极迹象。随着信心的增强和买家对价格上涨的预期，我们预计活动将大幅增加。考虑到建筑需求——既有自然需求，也有来自移民的需求——2025年春季市场可能最早在1月底或2月初开始，这是我们在之前的市场复苏中看到的一种提前现象。接下来的一年将是忙碌的一年。” 报告称，大蒙特利尔地区的房价在2024年第三季度同比上涨5.2%，而大多伦多地区和温哥华市场则保持平稳，分别“小幅”上涨0.7%和0.5%。 报告指出，大多伦多地区的房屋总价格在2024年第三季度同比增长至1,155,800加元。然而，按季度计算，大多伦多地区的房屋总价格下降了2.9%。 “第三季度的活动总体而言较为低迷。春季市场低于预期，多伦多和大多伦多地区开始出现疲软的下跌趋势，尽管趋势在9月中旬开始好转。虽然库存水平继续上升，平均上市天数高于平时，但第三季度该地区部分地区的价格仅略有下降，”Royal LePage Real Estate Services Ltd. 首席运营官 Karen Yolevski 表示。 “这表明，尽管卖家离场的速度快于买家，但他们并不急于出售。” Royal LePage在其报告中表示，预计2024年第四季度大多伦多地区的房屋总价格将比去年同比上涨6%。 在多伦多市，房屋总价格在2024年第三季度同比下降2.3%，至1,128,900加元。在同一时期，独户屋的中位数价格同比下降1.3%，至1,672,400加元，而公寓的中位数价格下降3.2%，至682,800加元。 Yolevski 表示：“与其他房地产市场相比，多伦多公寓市场的趋势有所不同。在今年竣工数量接近创纪录的背景下，一波新公寓涌入市场。而且，随着一些投资者抛售那些过于昂贵的出租公寓，价格已经走软。这可能为首次购房者带来机会，因为贷款利率正在下降，新的30年摊销法即将生效，这将减轻每月持有成本的负担。” “展望未来，随着我们进一步进入秋季市场，贷款利率继续放松，销售活动和价格将开始小幅上涨，住房库存将被消耗掉。我相信多伦多和全国大部分地区都将在 2025 年迎来一个活跃的春季房地产市场。” Royal LePage在其报告中表示，预计全国房价将在第四季度保持稳定，并预测“在贷款利率继续放松的预期下，春季市场将提前上涨。”该公司预测，2024年第四季度加拿大房屋总价格将比去年同期上涨5.5%。 “尽管全国各地的市场复苏并不均衡，但大多数市场都在稳步复苏。虽然我们可能不会在今年第四季度看到明显的价格上涨，但我们相信，我们之前的预测将在 2025 年春季初的市场中实现，”Soper说。 报告称，目前加拿大央行的主要贷款利率为4.25%。下一次利率公告定于10月23日。 编译：YUAN 图片：CTV

【星岛都市网】一份新报告称，全国所有类型房产的平均租金涨幅创下 2021 年 10 月以来的最低水平，这主要是由于国际学生入学人数下降。 根据 Rentals.ca 和 Urbanation 最新的全国租金报告，上个月加拿大各地的平均租金为每月 2,193 加加元。 Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 说：“加拿大的租金正以近 3 年来最慢的速度增长，这主要是由于外国学生入学人数比历史最高水平下降了大约一半，其中受影响最大的是卑诗省和安大略省。” 希尔德布兰德表示：“与此同时，随着需求转向国内较便宜的地区，规模较小、价格更便宜的市场继续面临租金强劲的上行压力。” 尽管价格成长放缓，租金仍比 2 年前上涨13.4%，比 3 年前上涨 25.2%。 9 月份，加拿大各地的公寓租金下降了 1.7%，平均租金为...

【星岛综合报道】一对华裔母子在自己一个空置的物业中存放个人物品，因而被管理处征收“迁入费”，业主入禀称附例列明一手业主可获豁免。审裁处最终裁定业主胜诉，但原因与是否一手业主无关。 黄慈燕（Ciyan Huang，译音）声称被管理处不当地收取了300元迁入费，并要求卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）裁定对方要退回这笔费用。 管理处对此表示反对，并称他们是根据附例办事。 黄向审裁处表示，她和儿子在自己拥有的单位住了数年，之后将其租出，而在2021年9月1日，当她儿子把个人物品搬进单位内时，该单位是空置的。 她声称，及至9月7日，管理员在没有通知她的情况下擅自进入了单位，之后她收到管理处通知，说要向她收取300元费用。 黄认为儿子将物品搬入时，那单位处于空置状态，也没有装修。她还说，存放几件家居用品不应该招致被征收迁入费，因为他们不需要管理处把电梯内部围封或装上保护设施。 她更称，根据附例，像她这类直接从发展商购买单位的一手业主，可获豁免迁入费。 审裁庭翻查了于2016年10月修订的附例，内容包括黄所说的从发展商购得单位的业主免收该项费用。 然而，审裁处指判决业主胜诉的原因非关这点，而是在于该单位中所发生的事情并不构成“搬迁”。 审裁处表示：“根据管理处的陈述，住户只花了约30分钟搬运物品，鉴于有关物品数量不多且没有家私，因此迁入费并不适用。”审裁处勒令管理处退回该300元费用，并须负责支付225元堂费。 图：pexels V20

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的一份报告称，去年利率上升使新屋开工量减少了约3万套。 该个全国性住房机构表示，新建案延后开工导致今年新屋开工数量减少10%至15%。 CMHC副首席经济学家约沃斯(Aled ab Iorwerth)表示，较高的利率影响了全国大部分地区新建的柏文楼。 CMHC补充说，较高利率的影响被其他经济因素和政府支持租赁建筑建设的政策所抵销。 随着加拿大央行上调主要利率目标以控制通胀，固定抵押贷款利率在2022和2023年上升。 然而，随着央行今年稍早开始降息并预计将持续这么做，按揭利率已从近期高点回落。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】多伦多地区房地产委员会表示，由于买家开始利用降息和房价下跌的机会进入市场，大多伦多地区9月份的房屋销售有所增长。 该地区上月售出4996套现房，同比增长8.5%，经季节性因素调整后，与8月份相比增长3.3%。 销量上升的原因是房价下跌、利率降低提高了人们的负担能力。 董事会主席Jennifer Pearce在一份声明中说：“随着每次降息，越来越多的大多伦多地区家庭将负担得起买房的长期投资，包括首次购房者。” 她说，最近出台的将于12月生效的抵押贷款规定的变化，包括更长的摊销期和更高的担保抵押贷款价格上限，将有助于推动销售进一步增长。 9月份多伦多地区房屋的平均售价与去年同期相比下降了1%，为1,107,291加元，而经季节调整后的价格与8月份相比下降了0.1%，至1,116,811加元。 代表典型住房的综合基准价格同比下跌4.6%。 新挂牌房屋数量增加10.5%，至18089套，超过了销售额的增幅，使销售与新上市房屋数量之比与去年持平。 虽然销售额有所增长，但销售时间却增加了43.3%，现在卖出一套房子大约需要43天。 不同房地产类型的销售增幅也存在很大差异，独立屋销售较去年增长10.5%，而陷入困境的公寓市场销售仅增长0.8%。 国家银行经济学家Alexandra Ducharme在一份报告中表示，房屋销售仍远低于历史平均水平，预计短期内这种情况不会逆转。 “尽管加拿大央行开始了货币宽松周期，但多伦多的负担能力状况仍然极其困难。再加上我们预计劳动力市场将继续快速恶化，并不意味着房屋销售将很快出现令人信服的反弹。” 不过，她表示，未来几个月继续放宽利率和抵押贷款规则可能会有所帮助。 编译：YUAN 图片：加通社

  【星岛都市网】多伦多市长邹至蕙为有争议的空置房屋税进行辩护，市府工作人员正试图简化这一税收政策，原因是今年早些时候的推出出现了严重问题。 市长的执行委员会将审议工作人员关于重建税收政策与市民沟通方式的计划。今年早些时候，超过15万人被错误评估需缴纳此税。 邹至蕙周一表示，调整应能减轻人们对税收的焦虑，同时让市府能够使用这一工具来应对住房危机。 “去年，这简直是个巨大的，巨大的灾难，”她说。“工作人员正在从根本上改变其设计。不再有武断的截止日期，不再有吓坏人们的自动通知。” 2021年，多伦多创建了空置房屋税，目的是鼓励那些不使用空房的业主出租或出售这些房屋。空置房屋的业主需缴纳房屋评估价值1%的税，这可能意味着每年要缴纳数千元。 然而今年3月，超过16.9万人的房屋被认定为空置房屋，而前一年只有1.1万名业主的房屋被认定为空置。当时，邹至蕙表示整个过程“从根本上是有缺陷的”，需要从头重新设计。 最终，市府撤销了大部分税收。 邹至蕙周一表示，市府仍然需要这项税收来帮助解决住房危机。 “目前有1万套空置单位，”她说。“我们要减少这个数字，把这些房屋提供给有需要的人。” 今年，市府工作人员计划进行宣传活动，让房主了解空置房屋税。他们将简化网上和电话申报流程，并将组建一支专门团队帮助人们完成表格。 税收收益用于资助租赁保护计划 市府首席财务官斯蒂芬·康福提（Stephen Conforti）表示，去年确实犯了错误。 “我们没有足够好地传达每年申报的必要性，”康福提在上周宣布变化时说道。 去年，当税率为1%时，这项税收产生了约5500万加元的收入。今年，税率将增加到3%。 这项税收的收益用于多伦多的多单元住宅收购计划（MURA），该计划使市府能够收购面临风险的私人市场租赁房屋，将其永久性地转为非盈利住房。 但空置房屋税计划的变更也带来了成本。市府将额外支出250万加元以改善政策推出。 总体而言，市府今年将花费近600万加元来管理这项税收。 尽管提出了这些变化，仍有一些市议员反对空置房屋税。市议员斯蒂芬·霍利迪（Stephen Holyday）表示，这项税收每年管理成本都在增加，且仍然过于侵犯隐私。 “人们有理由质疑这个过程，问市议会为什么要深入探查他们的生活？”他说。“这是我从第一天起就不支持的税收，现在我依然不支持。” 市议员布拉德·布拉德福德（Brad Bradford）表示，税收的“反向举证责任”，要求住在自己房屋中几十年的人每年申报房屋已被占用，这令人厌烦。他表示，除非市府能找到无需市民每年填写申报表的方式，否则整个计划应暂停。 “你必须问自己，‘这么做到底值不值得？’”他说。“我认为，直到他们拿出一个更好的根本性方案之前，这项计划应被搁置。” 即使委员会今天批准了这些变化，市议会仍将在下周的会议上对政策作出最终决定。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) （ref:https://www.cbc.ca/news/canada/toronto/toronto-vacant-home-tax-executive-committee-1.7338157)

  【星岛都市网】渥太华针对首次购房者推出所谓“数十年来最大胆的按揭贷款改革”，尽管新的按揭贷款规则对于有抱负的首次购房者来说是一个福音，但对于这些借款人和按揭贷款行业来说，仍存许多疑问尚未得到解答。 《环球邮报》（The Globe and Mail）作者Penelope Graham撰文指，当局最近公布政策，当买家的首付款低于20%时，必须提供有保险的按揭贷款，该政策将于12月15日生效。 此外，这些买家现在可以获得有保险、价值高达150万元的房屋按揭贷款，高于原本100万元的上限。据财政部称，新政策将适用于整个按揭贷款市场的19%。 所有这些都为首次购房者提供了一些急需的缓冲——他们正受到高房价和高昂借贷成本的双重打击。他们现在无需再等到凑齐20%的首付，就能购买价格更高的房屋了，他们以往的选择通常仅限于公寓，这将开放这一群体进入其他房屋类型市场。 在这个价格点上继续成为受保借款人的能力，也将使这些借款人得以获得最佳市场利率——贷方通常向受保借款人提供最低的按揭贷款利率，因为他们的风险是由他们被迫获得的按揭贷款保险来支持的。较长的摊销期限也有助于降低每月还款额，从而改善现金流。 这对于那些符合条件者以及按揭贷款和房地产行业来说，是个好消息，有关此类变革的呼声存续已久，但该公告仍留下了一些悬而未决的问题。以下是政府仍需要澄清的内容。 ● “中途”（mid-flight）申请怎么办？ 新规定将于12月15日生效，但已经进行新按揭贷款交易的借款人怎么办？例如，假设买家已签署购买协议，且交易在新规则实施后完成，如果满足所有其他标准，这笔交易是否有资格享有30年摊提？还是只有15日或之后开始的按揭贷款交易才符合资格？ ● 没有保险的首次投保者想要续保怎么办？ 假设一位首次购屋者购买了一套价值超过100万元的房屋，并且目前有未投保的按揭贷款。假设他们的房产价值尚未超过150万元，则该借款人在续约时是否有资格得到可获保按揭贷款？ 可获保按揭贷款与需要保险的按揭贷款不同，前者已支付20%以上，但价格和摊销仍处于保险准则范围内。在这些情况下，借款人可以选择可获保按揭贷款，其主要好处是使他们能够获得最具竞争力的保险按揭贷款利率。 根据新规定，此类借款人仍符合拥有首套房屋的标准，且价格低于最高可保上限；他们可以选择让他们的按揭贷款投保，并在那时获得更好的利率吗？该保单是否适用于可获保按揭贷款，还是仅适用于交易保险按揭贷款？ ● 按揭贷款保险公司会提高保费吗？ 加拿大按揭贷款保险公司——加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)、Sagen和加拿大担保公司（Canada Guaranty）——过去在受保资格规则发生变化时，提高了新产品的保费。最近的例子是在6月，当时政府宣布延长购买新建筑的受保首次购房者的摊销期限，对此，保险公司将使用此选项的借款人的保费提高了20个基点。这次的升幅或时间还有待观察，但答案是肯定的，这很可能即将到来。 ● 监管机构能否加强按揭贷款压力测试？ 对这些政策的一个主要担忧，是它们对加拿大按揭贷款市场带来的风险增加。他们将创造一个更大的借款人群体，其按揭贷款权益较少，但贷款金额较大，从长远来看，他们将支付更多的按揭贷款。尽管这些借款人将接受压力测试，证明即使利率上涨两个百分点，也有足够的收入来支付还款，但这仍然使他们——以及账上有借款人的贷方——处于更加不稳定的境地。 如果加拿大银行监理机构、联邦金融机构监管办公室（OSFI）认为，银行承担了过多的高风险借款人，这可能会促使他们提高目前的压力门槛，这将导致这些新政策的好处消失。 图：Getty Images V6

  【星岛都市网】温哥华一处风光不再的百年老屋以令人惊讶的价格挂牌，在网上引发一片惊呼声。 据DH News报道，这幢部分封闭的房屋位于温哥华百老汇东街（East Broadway）2535号，挂牌价为1,999,000元。 根据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的估值，该房产为1,571,000元，挂牌价比估值高出了42.80万元，亦即加价27%，而实际建筑的价值仅为区区10,000元。 从发布的房屋照片看，这处房子墙面发霉，天花板脱落，屋顶长草，窗户或用木板或用塑胶膜遮挡，这栋拥有97年历史的房子已经破败不堪，显然需要一些细心呵护，借助Google地图，我们仍可以看到它13年前的样子。 但房地产公司Sutton Premier Realty在推出该房产时却大肆宣传，声称：“这就是你一直在等待的机会。” “无论你是想建造梦想家园还是投资房产，这个地方都能满足你的需求，建筑许可证已准备就绪，因此你的专案启动不会有任何延误，想像一下可能性。” 房产清单仅列出一张房屋的照片，即其正面照。 挂牌讯息描述道，该房屋有两间卧室和两间浴室，房屋面积虽然仅1,952平方呎，但该土地的未来所有者将拥有相当大的土地可供使用，总计4,128平方呎。 这栋房子的最后一次销售是在不久前的2022年，当时是以150万元的价格售出，低于要价的170万元，但略高于当时的评估价值1,451,000元。 根据挂牌讯息，该房屋位于黄金地段，距离百老汇东街夹那乃磨（Nanaimo）的交叉路口仅几步之遥。 有网友在X上听到了这处房产的讯息后，觉得该楼盘可笑。 有人则惊呼，“我们是在地狱吗？” 一位网友表示，这里“全都是关于泥土”，指的是土地价值。 另一位回应，“希望召开土地大会！” 也有一个人说：“它只需要一点关怀。” 图：Sutton/谷歌地图 V6

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)表示，2024年上半年房屋建设的强劲步伐不足以恢复住房负担能力。 CMHC周四（26日）在最新发布的住房供应报告中表示，与2023年同期相比，今年上半年加拿大六大城市的新屋开工总量增加了4%。 据悉，开工量为68,639套，是自1990年以来第二高的水平，仅比2021年上半年少。 尽管上半年全国整体经济有所成长，但建筑活动的地区差异也很大。 CMHC表示，成长主要由卡尔加里、埃德蒙顿和蒙特利尔带动，这些城市的开工率年增40%至70%。而多伦多、温哥华和渥太华的年增长率均下降了10%至20%。 CMHC称，先前的住房供应报告中没有观察到这些差异。 报告指，卡尔加里和埃德蒙顿的住房建设步伐加快最劲，主要受益于其强劲的省际移民流动。 “人口涌入创造了对新房屋建设的需求，卡尔加里的新屋开工量在2024年上半年创下历史新高，埃德蒙顿的新屋开工量达到第二高水平。” CMHC指出，阿省“监管负担较低”，有助于建筑商快速动工以满足需求。 据称，目前的建设步伐并不足以跟上加拿大人口的快速增长。 该机构表示，从每万人的房屋开工量来看，房屋建筑活动仅维持在历史平均值。 “鉴于长期以来供应跟不上人口需求，这种活动水平不足以缩小现有的供应缺口并提高加拿大人的负担能力。” 加拿大统计局周三（25日）公布的最新人口数据显示，由于联邦政府试图收紧新移民流入，今年第二季人口成长放缓。 第二季新增约25万居民，比上季成长0.6%，但较2022年及2023年同期放缓。 BMO首席经济学家波特(Doug Porter)周四上午在给客户的一份报告中表示，最新人口数据表明，上季度住房供应进一步收紧。 他解释说，直到最近，加拿大三十多年来一直保持着每两名新居民新增一所住宅的平衡。 但在过去5年中，这一比例已下降至每增3个居民动工一所住房，上个季度更降至接近四分之一。 “没有朝着提高负担能力的正确方向前进……恰恰相反，”波特写道。 图：Global News V6

【星岛都市网】加拿大银行业监管机构将不再要求银行对计划转换贷款机构的借款人进行抵押贷款压力测试。 加拿大金融机构监管办公室（OSFI）宣布，将终止要求贷款机构对单纯转贷时，进行压力测试的政策。新政11月21日正式生效。 无保险抵押贷款的最低合格利率或压力测试目前为5.25%，或比实际提供的抵押贷款利率高出两个百分点（以较高者为准）。 在压力测试中，买家必须证明他们有能力承担比合格抵押贷款利率高出 2% 的抵押贷款利率。无保险抵押贷款是首付 20% 或以上的住宅抵押贷款。 OSFI 的新规定是在续约时直接转换无保险抵押贷款——“直接转换”意味着借款人将保持相同的摊销计划（偿还抵押贷款所需的时间长度）和当前贷款金额。 OSFI表示，此次变更是基于行业和加拿大人的反馈，即在按揭贷款续约时，投保和未投保贷款人之间存在不平衡。此外，数据显示政策原本旨在应对的风险不显著。 今年3月，加拿大竞争局建议允许未投保按揭贷款的借款人在银行之间更换贷款机构时无需进行压力测试。 按揭贷款行业一直在为这一变更进行游说，称这将是加拿大人的一项重要胜利。加上加拿大央行的降息措施，预计这一政策变更将有助于重新激活低迷的房地产市场。 抵押贷款经纪人罗恩·巴特勒 (Ron Butler) 表示：“这对任何需要续期抵押贷款的加拿大人来说都是好消息。” 更换不同的贷款机构仍然是一个繁琐的过程，但取消压力测试确实消除了一个“不必要的”障碍。  他说，由于压力测试使借款人更难转换贷款机构，他们现有的贷款机构通常会在续约时提供更高的利率，因为他们知道他们的客户不太可能转向新的贷款机构。  “现在，人们会打电话给几家贷款机构，了解他们的最佳利率，然后再联系他们现有的贷款机构，后者会给出最佳报价，”巴特勒说。“抵押贷款持有人不必为了获得更好的交易而改变贷款方式。” Fox Marin Associates 创始人、经纪人拉尔夫·福克斯 (Ralph Fox) 认为，此举增强了大型银行之间的竞争，这“对消费者有利”。  （言西早 图 星岛资料 ）

【星岛都市网】安省Fort Erie的一对夫妇购买的四年新房子因其结构非常糟糕，他们别无选择，只能花费几十万将其拆除。  53岁的Carolynn Mayers在接受CBC采访时表示：“我们的生活真的被毁了。我每天都努力地工作，结果却一无所获。” Mayers和她51岁的丈夫James Durban坐在这栋平房的开放式客厅里，旁边是一间整洁的厨房，他们曾设想过很快就能在这里退休——据悉，Mayers在销售部门工作，而丈夫是一名卡车司机。 但这些计划如今被搁置了，因为除了抵押贷款和日常开支外，他们现在还要承担律师和工程专家的费用。 Durban表示：“我不希望任何人遭遇这种情况。” 地基出问题需要拆除重建 这对夫妇于2021年7月从最初的买家手中购买了这座房子，它于2020年建造被作为 Marina Homes 的100套住宅小区的一部分。 之后的两年在处理了从窗户和屋顶漏水到大面积的水渍和持续的霉菌等一系列问题之后，他们很快发现了一个更大的问题。 这对夫妇雇佣的一家工程公司今年早些时候确定，房子的地基不够坚固，无法支撑这座房子。“整个建筑存在大量施工质量低劣的证据”，导致房屋“结构不完善”。  CBC看到的报告上写着：“建议将这座建筑彻底拆除。” 据悉，这对夫妇于 2021年购买这栋房子时，由于当时的市场竞争非常激烈，他们决定了放弃检查。  Mayers说，他们知道Fort Erie镇最近已经检查并批准了这栋房子的入住，而且如果出现任何问题，他们还有Tarion的保修。直到房子归他们名下，他们才知道原来的主人向Tarion提出了一系列维修要求，包括霉菌的维修，但不包括地基的维修。 然而，如果他们在成交前知道有任何索赔，“我们百分之百不会买这栋房子，”Mayers说。 Mayers和Durban表示，他们后来通过Tarion（一家管理安省新房屋保修计划的非盈利组织）成功地获得了最高限额的保险金。 Tarion发言人Andrew Donnachie说，根据首任房主购买房屋的时间，固定的最高赔偿金额为30万。 Donnachie说:“我们同意，这些钱可能不足以完全拆除地基，拆除房屋并重建房屋，但根据我们的数据，这种情况极为罕见。” 房主提起 300 万诉讼 这对夫妇表示，他们没有足够的钱来拆除重建他们的房屋，他们也无法与Marina Homes达成协议。 他们说他们别无选择，只能起诉Marina Homes、房屋设计师Sandy Gull Zone和Town of Fort Erie，要求赔偿300万。这对夫妇在一年多前提起了民事诉讼。 Mayers和Durban指控，该镇在颁发建筑和居住许可证之前未能确保房屋的设计和建造符合省建筑标准。 所有被告都否认对此事负有责任，且这些指控尚未得到法庭证实。 由于法庭程序仍在进行，Zone和该镇的律师拒绝置评。 在她的辩护声明中，Zone说虽然她提供了建筑设计，但建筑商并没有按照她的建议建造Mayers和Durban的房子。 Marina Homes的律师Jason Mangano在一份声明中表示，该建筑商的首要任务是安全和质量，该公司正在“积极努力，试图找到一个令人满意的解决方案”。 他说：“他们有严格遵守建筑规范的协议，并与工程师和检查员密切合作，确保所有建造的房屋都达到或超过这些标准。”Marina Homes在其辩护声明中表示，该房屋是根据《安大略省建筑规范》“以精良的方式”建造的。任何损坏或缺陷要么是由于“不充分”的设计造成的，要么是由于业主的决定造成的，比如没有维护或正确检查物业，以及拒绝让Marina进行维修。 Mayers和Durban说，为了自己的健康和安全，他们不应该继续住在那里，但由于账单堆积如山，他们的房子卖不出去，他们又负担不起另一个地方。 “有时问题是，‘我们是该吃饭还是付账单？’”Mayers说。“这很尴尬，但我们祈祷并希望这能引起人们的关注。我们将尽最大努力确保这种情况不会发生在其他人身上。” 据报道，CBC 还采访了另外两名在同一小区购买了 Marina...

【星岛都市网】想要买一间独立屋吗？许多买家仍渴望有一间顶天立地的独立房屋，但一份新报告表明，在温哥华等主要城市市场，这种住房风格几乎要“成为独角兽”。 CityNews 报道，RE/MAX Canada 的分析指出，从致密化和填充式住房，到加拿大人在疫情期间所做的所有翻修（2019 年至 2023 年间价值近 3000 亿加元），这些都推高了房价。 RE/MAX 加拿大总裁亚历山大 (Christopher Alexander) 表示，这一切迅速将单户独立屋变成昂贵稀有的产物。“加拿大大多数城市中心的人口密度确实有所增加，尤其是温哥华和多伦多。想要获得独立屋已经越来越难了，如果你放眼未来，你会发现它变成令人垂涎的珍贵品。” 亚历山大表示，价格上涨和稀缺的趋势只会持续下去。“大多数主要的世界中心很久以前就经历过这种情况，甚至很少看到独立屋的存在。” “例如，看看纽约—— 曼哈顿有那些巨大的赤褐色砂石建筑，但没有很多独立的建筑。我认为随着时间的推移，进一步的致密化和集中化，我们可能会走上同样的道路。” 报告发现，新买家和现有房主开始进行翻修项目，而建筑商则希望增加密度。 这一趋势在东温哥华社区尤为明显，包括 Grandview、Renfrew、Napier 和Hastings-Sunrise，这些地区的后巷屋激增。报告并说，市场上出现了更多的复式、三层和六层公寓项目。 图：CityNews v01

【星岛都市网】多伦多市政府提议对空置房屋税收计划进行几项修改，拟议的征税修改包括：简化报告房产状况的方式，以及延长截止日期。该计划在今年早些时候的灾难性推行中导致数千名多伦多人错误地收到了税单。 拟议的改革包括将申报截止日期延长至 4 月的最后一个工作日、更改付款截止日期、增加医疗原因豁免以及取消未能在截止日期前提供申报状态的用户费用。 市政府工作人员还更新了沟通策略，根据讨论和协商的反馈，使流程“尽可能简单易行”。 房主将能够通过今年11月推出的新门户网站申报其居住状态。该市计划于同月推出专门的客户服务中心，专门为咨询税收计划的房主提供服务。 业主将能够提供他们的电子邮件地址，以便通过电子邮件收到声明确认，这是今年早些时候缺失的功能。他们还可以通过电话申报其状态。 发放税单的流程也将进行更新，如果总体响应率达不到预期，则使用数据来延迟发送税单。 拟议的改革方案已于周二上午在新闻发布会上公布。这些改革方案将在下周的执行委员会上进行讨论，然后于 10 月 9 日提交全体委员会批准。 市议会于2022 年对每年空置至少六个月的房屋征税，以阻止人们在多伦多紧张的住房市场中让房屋空置。该市无法确定哪些房屋是空置的，因此该计划依靠房主使用在线门户或纸质表格自行报告。 虽然几乎所有房主在第一年就这样做了，但许多人并没有意识到他们必须在今年重新提交2023 年的申请。 由于只有 60% 以上的房主在截止日期前进行了登记，该市将申报时间从 2 月延长至 3 月。超过 16万名房主收到了他们不应该收到的巨额账单，金额从几千元到超过 15,000 元不等，其中包括那些在 3 月 15 日延期之前申报入住的房主。 电子邮件显示，从 2023 年...

【星岛都市网】地产公司Royal LePage表示，加拿大的外国房屋买家禁令是不必要的，并且对本国房屋成本或供应的影响不大，反而是利率变动使得房屋销售一夕之间下降。 BNNBloomberg报道，加拿大的外国买家禁令于2022年1月1日首次生效，为期一年，后来延长至2027年1月1日，该项政策禁止非加拿大人在本国购买房地产，以缓解高昂的购房成本。 尽管立法禁止外国公民和外国企业在本国购买住宅物业，然而实施几年来仍存在事与愿违的情况，Royal LePage首席运营官约列夫斯基（Karen Yolevski）表示，该禁令对房屋成本或供应几乎没有影响。 约列夫斯基周五（20日）在接受BNNBloomberg.ca采访时表示：“我们确实没有看到这项禁令对任何市场产生影响，无论是公寓还是豪华房产。” 她指出，该禁令既没能压低豪华住宅的价格，也没能影响普通住宅的供应或价格，真正造成影响的是利率变动。 “它没有达到政策预期的效果，因此我们会说这是一项不必要的政策和不必要的禁令。” 约列夫斯基估计，外国买家在加拿大买家中所占比例仅为个位数。她表示，外国买家（包括在加拿大上学的孩子）除了寻找投资房产，或在乡村寻找房产外，购买活动并不多。 “在禁令实施之前，我们看到了两件事：第一，我们对住房有很大的需求，有很多移民，很多人希望为年轻人买房，用于投资，但我们没有充足的供应，”她指出，“我们建造房屋的速度不够快，也没有把房屋推向市场来满足这种需求。” 在疫情期间随着利率下降，许多人购买房地产，直到2022年利率再次上升，销售活动才开始下降。 “当利率在2022年开始上升时，我们看到销售活动立即受到巨大影响 - 销售活动基本上是在一夜之间下降，人们退缩并说‘好吧，利率上升，这使得房子更贵，也许价格会上涨’。” 约列夫斯基表示，反而取消外资所有权并未对销售或供应产生影响，因此，她主张取消有关限制。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多北端的两栋公寓大楼前最近举行一场看起来像是夏季街区派对的活动，但其实是为了庆祝租户长达10个月罢交租金行动的“巨大胜利”，这也是多伦多一波已持续一年多的罢交租金行动首次告捷。 加通社报道，安省业主和租户仲裁委员会(Ontario Landlord and Tenant Board，LTB)发布了一项临时命令，要求管理劳伦斯西大道（Lawrence Ave. West）1440号和1442号房产的Barney River Investments，立即对长期失修的大楼进行维护工作。 租户律师表示，这项决定是在长达10个月的罢交租金之后做出的，可能是此类决定中的首个。 自2023年5月以来，多伦多发生了一波此类罢交租金行动，全市有数百租户扣留了租金。 其开端，是位于多伦多东端Thorncliffe Park Dr.的71、75和79号居民停止支付租金，随后，位于该市西侧的King St. 33号和John St. 22号租户也采取了同样行动。 去年10月，劳伦斯大道大楼的100多名租户纷纷效仿，要求对数十个单位进行紧急维修，并撤回房东向LTB提交的将租金提高到超出省级指引的申请。 北端租户是最先看到结果的，因为其他建筑物的租户仍在等待LTB的听证会。 劳伦斯大道的租户表示，在罢交租金之前，他们已尽一切努力来解决问题，包括发送请愿书、尝试与房东会面、与当地政界人士交谈以及给市政府打电话，但都无济于事。他们说，瓷砖破损、天花板发霉、墙上的洞让蟑螂和老鼠肆意滋生等问题没有获得解决。 租户们提出了强有力证据 York South-Weston租户联盟创始人帕多瓦尼（Padovani）说，“这次罢交租金实际上是作为最后的手段而开始的，”该联盟代表劳伦斯大道和另外两栋建筑的租户。 在8月1日的听证会上，LTB裁决员谢伊（Patrick Shea）下达了展开维修的临时命令。 根据加通社获得的听证会录音，他在谈到年久失修的问题时表示：“我很满意，租户们已经提出了强有力的证据，他们将有权获得命令来纠正这些问题。” 他还命令租户从8月1日起恢复支付交租。 该案的最终决定——关于拟议的高于省级指引的租金上涨和公共区域的维护——尚未做出，但“可以暂时解决的问题应该暂时解决，”谢伊说。 加通社多次尝试联系Barney River Investments对此置评，包括打电话、发电子邮件以及亲自拜访该公司位于多伦多市中心的办公室，但都未成功。 房东被逼开始维修单位 租户Yogesh Khatri表示，在LTB发出命令后不到一周，房东就开始检查需要维修的单位。 “他们必须检查所有单位，他们必须解决所有问题，”他说。 在大楼里住了三十多年的林巴达(Rashid Limbada)对这个消息表示欢迎：“每个人都很高兴。” 但林巴达表示，另一起争议仍然存在，他指的是房东试图让租户支付高于指导值的租金。 在安省，房东可以在未经LTB批准的情况下增加租金，但不得超过本省每年设定的门槛。2024年的租金上涨指引定为2.5%，与前一年相同，但该指引不适用于2018年11月15日之后，首次用作住宅的新建筑。 加拿大政策选择中心(Canadian Centre for Policy...

  【星岛都市网】加拿大几家大型银行为了争夺市场份额，不惜以低价吸客，利率跌至4%以下，按揭贷款利率战愈演愈烈，但有业内人士认为，这种情况乃不得已而为之，不可持续。 据Canadian Mortgage Trends报道，贷款经纪罗恩·巴特勒(Ron Butler)指出，正在发生的激进降息是由贷款机构所推动，他指银行此举是试图抵销按揭贷款发放放缓的影响，同时争夺市场份额。 随着银行为争夺市场份额，加拿大皇家银行(RBC)、道明银行(TD)和加拿大帝国商业银行(CIBC)等主要银行，其提供的酌情利率均远低于几周前的水平。巴特勒指出，CIBC是第一家提供3.99%保险利率的银行，大多数大银行现在也都酌情提供类似的利率。 经纪人兼利率专家西姆斯(Ryan Sims)表示，“5巨头现在都饥肠辘辘”。 “我无法弄清楚这是否是纯粹的市场份额游戏，或者他们是否认为自己可以不惜利用按揭贷款亏损成为领导者，然后尝试交叉销售保险、银行账户、信用卡和投资等。” 事实证明，这项策略对丰业银行（Scotiabank）来说是有效的，该银行今年稍早透露，其近85%的按揭客户还持有信用卡、保险和投资账户等其他金融产品。透过捆绑服务，该银行即使以微薄利润提供按揭贷款，也能提高获利能力。 随着利率战加剧，其他大银行可能会采取类似的策略来维持客户忠诚度和获利能力，并利用按揭贷款作为更深层的金融关系的门户。 西姆斯指出，“银行似乎每隔几年就会循环一次，他们使用一种产品（通常是按揭贷款）来吸引业务，以追加销售更有利可图的产品线。” 这场利率战会持续多久？ 随着按揭贷款利率开始降至4%以下，预计会有更多贷款机构加入提供“第三档”利率的竞赛。 Valko Financial的首席经纪人兼创始人瓦尔科（Tracy Valko）表示，目前一些贷款机构提供的3.99%的利率只是一个开始。 瓦尔科预测，“我确实预计很快会有更多的贷方推出‘第三档’利率，”她进一步补充，随着竞争加剧，借款人可能会转向长期固定利率按揭贷款，特别是那些寻求稳定性或浮动下降速度慢于预期的人。 尽管借款人从大幅降息中受益，但仍心存疑虑：这场按揭贷款利率战会持续多久？ 西姆斯认为，激烈的竞争将持续到银行在下月底本财年结束。 他预计，“我认为直到10月31日，利率战仍将持续，”随着年底临近，银行急于让自己的账簿“看起来既好又漂亮”，这将促使他们提供大幅折扣。 然而，西姆斯预计11月1日之后，竞争就可能降温。 对此，巴特勒提供了一个更广泛的观点。 他解释说：“这种情况将持续到低利润带来的痛苦变得无法忍受，或按揭贷款的发放真正开始增加为止。”他暗示，这种激烈的竞争可能会持续数月甚至数年，具体取决于市场状况。 瓦尔科则认为，一旦市场恢复稳定，激烈的竞争就可能缓解。“当市场稳定或开始好转时，银行可能就不再感受到将利率保持在如此低的压力，”但目前，竞争正在使消费者受益匪浅。 图：加通社 V6

【星岛都市网】安省房屋库存飙升以及买家稀缺，正在导致许多房主不惜承受惊人损失以求出售房产，这种趋势在加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）所说的“持有模式”中似乎只会变得更加严重。 在安省最近的一个案例中，一套房屋的房主正以前所未有的90万元损失出售——这个金额比该地区许多房屋的价值还要高。 现在，这份不断增加的以大幅亏损出售的房产清单又添两例。 一位网友在社群媒体X上发帖，称“巨额亏损仍在继续，几天前售出的西大多区两处房产分别损失55.2万元和35万元。” 贴文指，其中一栋是位于米尔顿(Milton)的60 McCandless Crt.独立式住宅，最近以130万元的价格售出，比两年前2022年9月购买时的165.2万元暴跌了35.2万元。 更糟的是，房主仅装修费用就投入20万元，总共损失了552,000元。 最近另一套以巨额亏损出售的房屋是位于密西沙加Port Credit地区Wanita Road的97号，这是一栋独立屋，这栋房产于2021年11月以200万元的价格购入，并于隔年以每月3,100元的价格出租。 但今年5月，该房屋以略低于180万元的价格重新投放市场，其业主在挂牌时就已经愿意承受20万元的损失求售。 最终，这套房子最在9月15日以165万元的价格出售，购买后3年内损失了35万元，令人震惊。 但安省今年以低于原价出售的交易远不止上述几例。 虽然这些损失对房主来说是个坏消息，但对于目前因房价过高而被排除在房地产市场之外的大部分安省居民来说，它们也可能是隧道尽头的一线曙光。 多伦多地区房产局(Toronto Regional Real Estate Board，TRREB)指，该地区8月份房屋销售和价格双双下降，TRREB主席Jennifer Pearce预测，加拿大央行9月4日宣布的降息将使得负担能力进一步改善，特别是对于那些使用浮动按揭贷款利率的人来说更是如此。 图：加通社 V6

【星岛都市网】在多伦多最狭窄的街道之一附近拥有房产的居民表示，他们很失望地得知，市府正在寻求修改当地的分区（zoning）附例（bylaws）以禁止建造后院单位(Garden Suites)。 据加拿大广播公司（CBC）报道，Coxwell Station附近的Craven Road宽约4米，一侧是建于20世纪初的小型历史住宅，另一侧是Parkmount Road住宅的后院和车库。 市府在其网站上表示，后院单位(Garden Suites)是“位于附属建筑内的独立住宿空间，通常位于后院，但不在公共车道上”。 市议员方卓怡（Paula Fletcher）提出一项动议，要求市府职员审核该地区。她说，Craven Road太窄，不符合该市兴建后院单位附例的标准，该附例旨在容许“花园到花园”（garden-to-garden）的住宅兴建后院单位。 “有时市政府工作人员会犯错，”她说，“在这种情况下，99％是正确的。这可能是异常值 - 0.01％ - 在这条小小的Craven Road路上，它可能不适合这个类别，所以我们会看看。” 于2021年搬到Parkmount的居民拉特利奇(Rebecca Rutledge)表示，她希望能在后院建造一套后院单位，并对该愿望可能落空感到失望，她的邻居也有同感。 这位准妈妈告诉CBC，这是她们的长期愿景，“但随着社区的这种变化，我们将无法实现这一目标。” 与此同时，也有一些Craven Road居民表示，他们希望市政府喊停在他们家门前建造任何潜在的后院单位。 该市将于周四（19日）就分区修正案举行公众咨询。 图：CBC V6

【星岛都市网】杜鲁多政府周一宣布了加拿大抵押贷款市场的改革提案，包括：扩大30年期摊销期的范围并提高保险抵押贷款产品的上限。​​ 1、首次购房者以及购买新建房屋的人很快就能获得30年摊销期的保险抵押贷款，而通常的还款期为25年。 ​2、将抵押贷款保险上限从之前的100万加元提高到150万，这将允许更多人以最低5%的首付购买房屋。 此前的规定是，未支付房屋成本五分之一首付的加拿大人需要购买抵押贷款保险，但该保险仅适用于售价为100万加元或以下的房屋。现在联邦将这个上限调整为150万加元。 这两项拟议的改革将于 12 月 15 日生效。 副总理兼财政部长方慧兰 (Chrystia Freeland) 周一在渥太华宣布了这一消息，国会议员正在渥太华下议院重新召开会议，开始秋季开会。 她将此举定位为帮助加拿大人买得起首套房：“这将使更多年轻的加拿大人能够实现拥有住房的梦想。” 延长摊销期限有助于减轻每月的抵押贷款负担，尽管房主在贷款期间可能会支付更多的利息。 由于家庭在使用无保险抵押贷款购买房屋时必须预付20%以上的首付，因此，目前有保险抵押贷款的价格上限为希望购买价值超过100万元的加拿大人设置了重大障碍。 在加拿大一些最昂贵的房地产市场，平均房价已经高于这个标准，这使得一些潜在购房者难以存够足够的钱来买房。 根据拟议的改革方案，个人购买价值不超过 150 万元的房屋时，只需支付其价值的5%至 20% 的首付，从而降低所需的首付数额。 此前，自由党于 8 月 1 日起实施了新的改革，允许首次购房者为新建房屋办理保险抵押贷款的人士享受30 年的摊销期。 周一，方慧兰被问及是否担心增加购房者会推高房价，并最终进一步削弱人们的负担能力。 她辩称这些举措为年轻的加拿大人提供了“优势”，使他们比市场上的老业主更具优势。 “通过这些措施，首次购房者将处于更有利的地位。我们认为这是正确的做法，”她说。 方慧兰还表示，将提案重点放在新建筑上的部分动机是为了帮助激励建筑商加大建设力度，填补加拿大明显的住房供应缺口。 “我们希望人们能更快地在加拿大建造更多房屋。而要做到这一点，至关重要的是要有买家来购买这些房屋，”她说。 （言西早 图加通社）