地产

在既有车库上加盖成后巷屋，外观造型犹如一座小型独立屋。 【星岛都市网】记者黄忆欣报道：大温区住房短缺，尤其温哥华寸土寸金，三级政府均鼓励利用独立屋土地“一改多”。据此许多业主正在考虑在现有房产上建造后巷屋或加盖，不管是为下一代新增独立住宿空间，更提供了潜在的新收入来源。然而，由于城市分区法规的原因，这个过程通常比看起来更复杂。 对于想要建造附属住宅的房主来说，一个可行的选择是在温哥华市内保留特色房屋，利用车库打造后巷屋。因为原有具特色住宅丰富了社区文化，对许多居民来说也是重要资产。在开始建造巷道或填充房屋的计划之前，房主必须彻底审查分区时间表、指南和政策，以确保遵守建筑法规。 JHA建筑师事务所建筑师John Henshaw、首席室内设计师赵玲玲(Joy Chao)再度携手合作，为温市西区的独立屋业主，改造车库摇身一变成为后巷屋，如今出租给一对年轻夫妻，后院及车库共享，出入方便，又各自拥有安静隐密空间；外观内装具功能性，宜居且优雅，这个小空间大利用的佳作，可作为各大温城市独立屋业主的参考。 这座独特而宽敞的后巷屋，符合温哥华市建筑法规，最大限度地提高了可建造空间。它拥有900平方呎的起居室，设有宽敞的两车位车库和充足的储物空间，使总物业面积达到近2,000 平方呎。尽管房主目前选择不将填充式房屋分层并单独出售，但该选项仍可供将来考虑，因为它有自己的专用地址。 赵玲玲表示，此个案乃在紧凑的空间中最大化面积，符合建筑法例的最高高度限制内把天花做高，形成高耸宽敞的视觉效果。对基地本身条件详加了解后，以天窗朝南方式，迎接自然光，并面对后巷，与主屋各自保有视线的隐私；另一侧则设计直立式橱柜，挑高设计乃视觉上的“空间放大术”，加上自然采光自天窗倾泻而下，令小空间更加明亮优雅。 在室内设计的细节方面，赵玲玲采用三层玻璃，既可以保暖又可隔离噪音。在厨房橱柜与流理台的石英砖配合灯光配置下，显得更为轻快明朗，弥补秋冬温哥华较缺少日照的缺点，让住者心情愉快舒适。 图：JHA提供

  【星岛都市网】一份新报告显示，将多伦多的空置办公空间改造成住房并不是一个简单的过程——在某些情况下甚至可能不可行。 这份为多伦多市撰写的报告指出，尽管过去一些办公楼改造项目看起来“有利可图”，但大多数情况下，这些项目的投资回报不足以吸引开发商，无论其位置如何。 办公楼改造曾被认为是多伦多为居民提供急需住房的一种方式，旨在缓解高房价和高租金问题。这一想法在卡尔加里等地已被证明成功，其核心是对空置或使用不足的办公楼进行改造。然而，市议员将被告知，多伦多的办公空间替代政策，这并不像听起来那么容易。 根据报告，拆除办公楼并重新开发土地可能是一个可行的解决方案。报告还探讨了为什么建造新的办公楼已不再具有经济效益。 办公空间空置率持续攀升 新冠疫情和混合办公模式的普及导致多伦多的办公空间空置率居高不下。去年，办公楼空置率每季度上升，到2023年底达到17.5%，比2022年同期增加了3个百分点，较2019年第四季度大幅增加13.6%。 办公楼改造的挑战 2023年10月，多伦多的规划与住房委员会指示工作人员研究办公楼改造成住房单元的可行性，卡尔加里是其参考案例。 在近十年前的石油和天然气行业衰退迫使卡尔加里开始探索办公楼改造为住房的可能性时，该市的拨款项目受到广泛欢迎，以至于资金耗尽后不得不暂停。卡尔加里官员谢丽尔·麦克马伦（Sheryl McMullen）当时表示，将办公楼改造成住房是解决住房危机的“快速方法”。 然而，即将提交给多伦多规划委员会的一份新报告显示，在现有政策框架下，拆除和重建空置办公楼比改造更可行。 报告指出：“仅重新利用现有建筑外壳而不进行扩建的改造通常不可行。”报告还提到，城市的办公空间替代政策要求在关键就业区域的办公楼改造中维持一定比例的办公空间，这进一步降低了项目的可行性。 报告强调：“当需要替代超过25%的现有办公空间时，项目通常变得不可行。” 优先发展小型和中型办公楼 报告发现，大约95%的办公楼改造项目集中在所谓的“B类”和“C类”建筑上，即中小型办公楼。相比之下，“A类”建筑（如金融区的大型写字楼）难以产生足够的回报，无法支持大规模的办公空间替代。此外，建造新的独立办公楼在多伦多目前的经济条件下“不可行”。 报告指出，中型和小型办公楼，尤其是位于关键区域（如央街走廊）的建筑最具潜力。 报告提出了一个假设情景：如果10%的此类地点被重新开发为混合用途住宅项目，可以创造27,000到35,000个新的住宅单元，同时减少230万平方英尺的办公空间供应，占全市总供应量的不到1.3%。 被替代的空间可能带来以下结果之一：313到901套可负担住房单元，或20万到60万平方英尺的非住宅/就业空间。 政策建议与灵活性 报告提出了八项建议，包括允许开发项目灵活组合使用类型，以支持混合用途建筑的建设。此外，报告建议城市应“定期监测和更新”其政策，以应对不断变化的市场条件。 报告指出：“鉴于很难精确量化需求超过供应的临界点，城市应推进一种灵活的政策响应，以便在市场条件改善或恶化时及时调整。” 报告还建议通过议会动议来激活或暂停政策，以确保城市对波动的市场条件做出适当响应。 市规划委员会成员将于周四决定，是否要求城市法律顾问在2025年第一季度报告这些建议的实施情况。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) (ref:https://globalnews.ca/news/10896365/toronto-office-space-housing-report/)

【星岛都市网】万锦市近日通过2025年度财政预算案，批准3.88%的地税增幅。意味着普通业主每年的地税将增加53.54加元。 根据万锦市公布的数据，2024年市内住宅物业的平均估价（CVA）为833,326加元，包括独立屋、镇屋、半独立屋及公寓单位等物业类型。按照目前0.165611%的住宅地税率计算，业主平均每年缴纳地税约1,380加元。随着2025年的税率上调，该数字将增加至约1,433加元。 尽管地税有所增加，万锦市仍是大多伦多20年来平均地税增幅最低的记录保持城市。市长薛家平表示：“万锦市在提供卓越服务的同时仍能保持财务稳健，非常难能可贵。市府在2025年度预算中，考虑市民的负担能力至于，亦会继续对基建进行必要投资，确保资产得到适当维护。” 自2009年启动“卓越效率与效能计划”（E3）以来，万锦市已节省3,680万的营运经费，避免了近29%的地税增幅。万锦市多次获得财务透明度及管理奖项，包括加拿大财务报告奖及政府的预算卓越奖等。 万锦市政府强调，未来将继续平衡居民负担与基础建设投资，为市民和企业提供高质量服务。   （图：资料图片）T12

【星岛综合报道】温哥华多幢房产因一桩中国的谋杀案以及提交卑诗法院的民事诉讼，一直被在阻止出售，但随着法院近日作出裁决后，其中一幢可能很快就会上市。 CTV报道，这幢位于西33街（West 33rd Ave）拥有6间卧房、6间浴室的两层独立屋以及一个地下室，居住空间超过4,000平方呎，卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的估价略低于500万元。 卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）法官肯特(Nigel P. Kent)于周四（21日）做出、周五（22日）发布网上的裁决中，下令解除对西33街房产的“等候诉讼证书”(Certificate of Pending Litigation，CPL)，允许女业主出售该房产并保留75万元的收益，用于支付未来的生活和法律费用。 杨姓商人“惨遭杀害” 根据肯特的裁决书，该房产的业主陈丽娟（Li Juan Chen，译音），她是于2010年12月与丈夫倪柯庆（Ke Qing Ni，译音）买下这套房子，并于隔年春天搬入。 据称，倪因2017年杀害杨昌斌(Changbin Yang，译音)而在中国被定罪，并于2020年处死。 裁决书指，当倪还在世时，杨家人已对倪氏夫妇及其女儿倪龙（Long Ni，译音）提起民事诉讼。 裁决书中未有提供杨氏死亡细节，只说这位54岁的商人是遭倪下令“在中国被残忍杀害的”，并指出，谋杀案发生时，倪欠杨多年来向他提供的贷款超过1亿元。 杨家人提起的诉讼旨在迫使倪的遗孀和女儿偿还债务，最新版本称他们买下的3处温哥华房产——包括西33街的房屋——应被视为“欺诈性产权转让”。 肯特周四的决定并未对相关诉讼做出裁决，杨氏家族的主张尚未在法庭上得到证实，目前定于2026年1月开庭审理。 CPL造成被告“财务困难” 肯特认可了陈姓被告的投诉，即针对温哥华3处房产的CPL导致她们陷入财务困难。 陈告诉法庭，她的丈夫是家中经济支柱，其在中国被捕后已无法养活她们。从那时起，她一直靠2016年出售温西英皇爱德华街(King Edward Ave.)一处房产的剩余收益为生——这笔金额曾经达到约90万元，但现在已“基本上耗尽”。 裁决称，陈丽娟没有工作，而且“基本不谙英语”，并这使得她不愿意冒险到低陆平原的华人社区之外寻求就业或援助。 “简而言之，陈女士以严重的财务困难为由，作为解除CPL的依据，”裁决书写道。 “她想卖掉这套大房子，用一部分净收益来支付未来的生活费用。之前卖房的收益已经用完，她一直向哥哥借钱维持生计。” 杨家原告则声称陈关于经济困难的说法是虚假，但就没有提供任何支持证据。他们告诉法庭，担心一旦CPL解除，被告将出售其财产并将收益转移到“遥不可及”，从而使他们无法收回倪男欠杨家的钱。 但肯特采信了陈的困难属合理，并寻求制定补救措施，使CPL继续存在，同时满足她的财务需求。 为此，法官下令解除对西33街房产的CPL，允许陈出售该房产并保留75万元的收益，以支付未来的生活费用和法律费用。 裁定要求，陈购买的任何替代房产，都必须在购买融资（例如按揭）之后，首先在原告的CPL上进行登记。 图：卑诗物业评估审查处 V6

【星岛综合报道】温哥华多幢房产因一桩中国的谋杀案以及提交卑诗法院的民事诉讼，一直被在阻止出售，但随着法院近日作出裁决后，其中一幢可能很快就会上市。 CTV报道，这幢位于西33街（West 33rd Ave）拥有6间卧房、6间浴室的两层独立屋以及一个地下室，居住空间超过4,000平方呎，卑诗物业评估审查处（Property Assessment Review Panel）的估价略低于500万元。 卑诗最高法院（B.C. Supreme Court）法官肯特(Nigel P. Kent)于周四（21日）做出、周五（22日）发布网上的裁决中，下令解除对西33街房产的“等候诉讼证书”(Certificate of Pending Litigation，CPL)，允许女业主出售该房产并保留75万元的收益，用于支付未来的生活和法律费用。 杨姓商人“惨遭杀害” 根据肯特的裁决书，该房产的业主陈丽娟（Li Juan Chen，译音），她是于2010年12月与丈夫倪龙（Long Ni，译音）买下这套房子，并于隔年春天搬入。 据称，倪因2017年杀害杨昌斌(Changbin Yang，译音)而在中国被定罪，并于2020年处死。 裁决书指，当倪还在世时，杨家人已对倪氏夫妇及其女儿倪可晴（Ke Qing Ni，译音）提起民事诉讼。 裁决书中未有提供杨氏死亡细节，只说这位54岁的商人是遭倪下令“在中国被残忍杀害的”，并指出，谋杀案发生时，倪欠杨多年来向他提供的贷款超过1亿元。 杨家人提起的诉讼旨在迫使倪的遗孀和女儿偿还债务，最新版本称他们买下的3处温哥华房产——包括西33街的房屋——应被视为“欺诈性产权转让”。 肯特周四的决定并未对相关诉讼做出裁决，杨氏家族的主张尚未在法庭上得到证实，目前定于2026年1月开庭审理。 CPL造成被告“财务困难” 肯特认可了陈姓被告的投诉，即针对温哥华3处房产的CPL导致她们陷入财务困难。 陈告诉法庭，她的丈夫是家中经济支柱，其在中国被捕后已无法养活她们。从那时起，她一直靠2016年出售温西英皇爱德华街(King Edward Ave.)一处房产的剩余收益为生——这笔金额曾经达到约90万元，但现在已“基本上耗尽”。 裁决称，陈丽娟没有工作，而且“基本不谙英语”，并这使得她不愿意冒险到低陆平原的华人社区之外寻求就业或援助。 “简而言之，陈女士以严重的财务困难为由，作为解除CPL的依据，”裁决书写道。 “她想卖掉这套大房子，用一部分净收益来支付未来的生活费用。之前卖房的收益已经用完，她一直向哥哥借钱维持生计。” 杨家原告则声称陈关于经济困难的说法是虚假，但就没有提供任何支持证据。他们告诉法庭，担心一旦CPL解除，被告将出售其财产并将收益转移到“遥不可及”，从而使他们无法收回倪男欠杨家的钱。 但肯特采信了陈的困难属合理，并寻求制定补救措施，使CPL继续存在，同时满足她的财务需求。 为此，法官下令解除对西33街房产的CPL，允许陈出售该房产并保留75万元的收益，以支付未来的生活费用和法律费用。 裁定要求，陈购买的任何替代房产，都必须在购买融资（例如按揭）之后，首先在原告的CPL上进行登记。 图：卑诗物业评估审查处 V6

【星岛都市网】按照加拿大金融机构监督办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI））的早前宣布，11月21日起，取消对未投保抵押贷款直接转移（Straight Switch）的最低合格利率（MQR）要求。部分抵押贷款借款人不再需要通过压力测试利率的资格审查，将更容易更换贷款机构。而业界预测全面的压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 直接转移（Straight Switch） 直接转移指的是在不增加贷款金额的情况下，将抵押贷款从一个贷款机构转移到另一个。 未投保抵押贷款（Uninsured Mortgage） 未投保抵押贷款是指没有抵押贷款违约保险的房屋贷款，通常适用于首付比例为20%或以上的贷款。 外界普遍猜测，此次变化可能是迈向彻底取消抵押贷款压力测试的第一步，特别是在当前利率下降的环境下，其相关性正在减弱。 Scotia Mortgage Authority前首席执行官John Webster预测，压力测试可能会在未来12个月内完全取消。 加拿大业主正面临关键时期，到2026年底，预计约70%的现有抵押贷款将到期并需要续约。新举措对借款人提供更大的选择和灵活性，更容易寻找更优惠的利率或条款。相对银行等贷款机构，则面临更多的行业竞争，会相继出台优惠条件努力留住客户。 （言西早 图 加通社）

【星岛都市网】安省温莎Michael Portman的租客已经拖欠租金超过16个月，房东本以为这个问题即将能得到解决，因为负责监督租赁问题的房东与租客委员会（LTB）站在了他这边，向租客发出了驱逐通知。 然而Portman表示，就在租客被迫搬离的前几天，他们成功地申请了暂缓驱逐，这使得案件被暂时搁置。 3月份Portman首次接受了CBC采访，他当时正在等待LTB审理他的案件。在LTB站在他这边后，Portman依旧很谨慎，因为他的律师告诉他，因为租客没有参加9月的听证会，他们可能会试图推迟驱逐。 当他被告知这个过程还没有结束时，他说他“甚至感觉不到愤怒”。 他说：“我只是感到麻木，这并不是震惊，因为我知道这可能会发生，只是，这个系统再一次没有发挥它的作用。” 批准暂缓驱逐的原因通常是，租客声称从未收到导致驱逐的听证会通知，从而触发了保护租客免遭错误驱逐的程序性保障。 CBC的记者敲响了租客的房门，并留下了一张纸条——其中一名租客回应说，不愿意发表评论。 租客欠款超$28,000 虽然Portman明白每个人都应该享有公正审判的权利，但他说，缺乏问责制和及时性使得他的案件拖了数月之久。这样一来，他就得承担超过 28,000 加元的租金欠款，外加法律费用。 Portman几年来一直将这套并排复式公寓的第二套单元出租，并从2021年开始出租给他现在的租户。但他说，他们租下房子不久，就不再付房租了。 根据Portman向CBC分享的LTB文件，10月17日，租客被要求要么支付Portman迄今为止所欠的租金并继续住在那里，要么支付所欠的租金并在月底搬出。 如果他们在十月底前不付房租，就必须搬出出租单位。Portman说，他被告知安省警方将于11月7日执行强制驱逐令。然而就在执行的三天前，租客成功申请了暂缓驱逐。 虽然他试图及时解决这个问题，但Portman表示他已经做好了案件拖到明年的准备。但他对这个制度感到失望，也对小房东缺乏支持感到失望。 他说：“这不是什么需要争论的事情——这些人已经16个月没付房租了。我被困在这个房子里。我无法控制自己的生活，而且……租户被允许做这些事情的原因是房东和租户委员会。” LTB的变化 Windsor-Tecumseh省议员Andrew Dowie承认，在提高LTB的及时性方面仍有工作要做，但他表示，已经出现了积极的变化。 负责监管租赁协议规则的省政府已经向LTB进行了几笔投资，包括去年4月投入650万用于雇佣更多员工。Dowie表示，这笔资金使全职审查员的人数增加了一倍，现在他们已经接受了全面培训并可以审理案件。 “他们现在处理的案件比以往任何时候都要多得多，所以处理能力大约是80%，这很好，我们必须把这个数字提高，但我们已经在朝着这个方向努力了。” LTB在一封电子邮件中表示，尽管提交的申请数量巨大，但今年每个月它都“正在处理的案件数量都在减少”，并且“大大缩短了所有类型的申请处理时间”。 L1及L9级申请（处理拖欠租金）占LTB总申请的一半以上。根据LTB的数据，在2023年，这些案件平均需要8到10个月的时间才能审理，但现在大约需要3个月即可完成审理。 去年，其他所有事务均需耗时 10 个月，但现在平均需时 5 至 7 个月。  LTB表示，今年已经安排了超过10.5万场听证会，这是“有史以来安排的听证会数量最多的一次”。 一旦案件审理完毕，大约需要30天的时间才能下达命令。 Dowie说他无法对Portman的案件发表评论，因为该案件正在等待LTB的审理。但他补充说，他与社区有着同样的担忧，并已向司法部长提出了这些担忧。 处理许多与住房有关的问题的温莎大学社区法律援助监督律师Lilian Bahgat表示，他们这边没有看到任何改善，还不断听到长时间的拖延的消息。 她说：“我们主要处理租户的权利和维修和维护申请，但这些似乎目前并不是委员会优先考虑的问题。我们有很多案件已经搁置数月，从客户的角度来看，我们并没有看到这些效率和改进。” 她还提醒说，住房纠纷很复杂，特别是在不支付租金的情况下。她说，通常还有其他因素在起作用，她认为可以与社区机构进行更多合作，帮助陷入困境的人。 至于Portman的案件基本上仍然陷入停滞。在举行听证会以决定是否应该对案件进行审查之前，驱逐令的暂缓执行将一直有效。 如果复审获得批准，那么将会有另一场听证会来审查最初的申请，房东和租客都可以陈述应该或不应该继续驱逐的理由。  如果租客不参加审查听证会，那么LTB的暂缓申请称，这可能会导致“向他们下令支付费用”。  LTB没有回答暂缓驱逐的优先顺序是否不同以及复审听证会的等待时间等问题。但Bahgat表示，暂缓驱逐通常具有优先权。 与此同时，Portman说他已经准备好结束这一切了。他想把租客赶出去，然后就卖掉房子。 他说：“我想搬到县里人烟稀少的地方，我再也不想与这种事有任何瓜葛，因为我所信任的法律完全辜负了我的期望。” 图片：资料图

  【星岛都市网】一名华裔地产经纪承认行使虚报入息和财富的伪造文件，获取按揭贷款以在温哥华购买房屋，现在同意向卑诗金融服务管理局（BCFSA）支付5,000元罚款，并交出他的地产经纪执照。 据CBC及Glacier Media报道，男子Jin Luo虚报自己在银行储蓄户口有85万元及年收入达约25.7万元，从而取得贷款购入温哥华一个价值218万元的物业。 Luo曾持有RE/MAX City Realty的执照，并曾在Green Team Realty Inc.任职地产经纪。他在承认专业失当行为后，于10月1日签署了一份同意令建议书，内容指Luo于2015年12月提交了一份与购买温哥华一处物业有关的按揭申请，当中他代表自己作为买方，并透过前次按经纪Jay Kanth Chaudhary的服务，伪造了个人收入和财富文件。 食髓知味故技重施  成功融资再购物业 他也承认在2015年11月利用相同手法及同样透过Chaudhary，取得资金以购买另一个物业，因此涉及了相关法例下的“不当行为”。 Luo未有采取措施确认Chaudhary有否注册，向他支付了2.5万元，以换取协助获得按揭贷款。 在2017年，金融服务管理当局收到一些有关Chaudhary被指涉嫌与数十名地产经纪及和按揭经纪进行非法交易的线报。 及至2019年1月底，当局的调查员和警方搜查了Chaudhary的住所，检获一份列出了Chaudhary客户的文件，名单上有Luo的名字。Chaudhary后来承认他曾提供没注册的按揭服务，并承认曾篡改文件以为客户获取贷款。 Luo在同年5月因购买房屋的事而受到调查。他自2011年起即任职地产经纪。 金管局进行18场听证会  涉多名经纪 同意令阐述了Chaudhary替Luo伪造道明（TD）银行的储蓄结单和税局文件，然后经由注册按揭经纪提交贷款申请。 该份同意令只会导致行政处罚，不构成承认民事责任，并且列明如未经J. Luo和Luo PREC同意，其内容将不可用于任何与此事有关的民事诉讼中。 截至上月12日，卑诗金融服务管理局已进行了至少18场关于地产经纪和次按经纪的听证会，涉及指控他们与未经注册的经纪合作，并曾使用虚报收入的文件申请贷款，有时更是以自己的名义提出申请。 有关案件正处于不同的调查阶段，其中一名地产经纪正在就13万元罚款和专业禁令的处分提出上诉。 报道指Chaudhary在2009至2018年间，涉嫌以未注册的所谓“影子经纪”身份，以伪造的收入文件向贷款机构安排了合共超过5亿元的按揭贷款。 图：pikwizard V20

【星岛都市网】加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)警告称，由于相对较高的借贷成本给多伦多和温哥华居民带来财务压力，拖欠按揭的房主数量将会增加。 CMHC在周四（14日）发布的一份新分析中警告称，多伦多和温哥华这两个城市按揭拖欠率，预计将在未来6至12个月内达到2012年和2015年的水平。 CMHC指，尽管加拿大央行近几个月降低了基准利率，但房主仍需要应对每月更高的贷款支付。这是因为他们中的许多人在按揭利率低于2%时就申请了贷款，现在正面临更高的借贷成本。 自从央行从2022年开始透过一系列升息措施来减缓通胀以来，多伦多和温哥华的按揭拖欠率（即房主逾期至少90天未还款）就一直在上升。 两地区目前都是买方市场 报告指出，房地产市场降温和持续的经济不确定性是拖欠率预期上升的关键因素。 根据CMHC的数据，多伦多今年第一季的拖欠率为0.14%，而2022年第三季的拖欠率为0.06%，同期成长0.08%。 CMHC负责住房经济和洞察的高级副总裁Mathieu Laberge表示：“这种趋势正在回升，我们认为这一趋势将持续存在。”并指出，这两个城市的欠款率在短时间内已经翻了一番，“这非常重要，”他说。 CMHC预计，这一趋势将在加拿大最昂贵的房地产市场多伦多和温哥华持续存在，原因有两个，首先，这两个地区目前都对买家有利，随着购买数量下降，越来越多的房主将出售其房产，这意味着有人可能需要更长的时间，才能以足够高的价格出售房产来偿还按揭。 另一个原因是，这两个城市的按揭持有人越来越多地拖欠信用卡和/或汽车贷款。该机构表示，非按揭产品的拖欠，是按揭拖欠的早期预测因素，因为许多加拿大人在按揭违约之前往往会先错过信用卡付款。 CMHC是依赖加拿大信用报告机构Equifax的数据，涵盖高达90%的按揭市场，包括来自特许银行、信用合作社和按揭投资实体等替代贷款机构的贷款。 该机构的分析也指出，在卡尔加里、萨斯卡通和哈利法斯等房地产市场较为平衡的城市，按揭拖欠率预计将保持稳定。 预计2025年将有逾百万笔按揭续约 报告同时强调，尽管加拿大房主总体上具有韧性，利率上升和通货膨胀的全面影响可能要到今年晚些时候，甚至是2025年才能完全感受到。 CMHC预测，到2025年，至少有105万按揭消费者将面临续贷，并且与最初签订的按揭相比，利率可能会显著提高。 同时，加拿大劳动市场出现紧张迹象，就业成长疲软，失业率稳定上升。目前失业率为6.5%，比过去12个月上升了整整一个百分点。 在最近的一份报告中，加拿大皇家银行(RBC)经济学家詹森(Nathan Janzen)认为，劳动力市场疲软实际上给加拿大家庭带来的风险比即将到来的按揭续约浪潮更大。 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多一项新的条例即将生效，该条例旨在保护租客不被试图提高租金的恶意房东赶出住所。 市议员本周以25票对1票通过了该条例，并将于2025年7月31日开始实施。 相关阅读：多伦多拟“超严”新规！房东驱逐租客更难 还要赔偿差额损失！ “这项条例不会阻止善意的翻新，”议员Dianne Saxe表示。 “这项条例禁止的是以小型装修为借口进行虚假驱逐的行为，这种现象太常见了。是时候阻止它了。” 在新制度下，房东必须申请每套房屋700加元的装修许可证，并提供证据，证明拟议的施工或维修工作规模太大，导致租户必须离开其住所。 对于后来选择返回原单位的租客，房东必须提供一个计划，以类似的租金提供临时的、可比的住房。如果租客自己寻找临时住房，房东将被要求提供租金差额来弥补。 他们还必须向所有租户提供搬家补贴，并为工程完成后选择不返回原单位的人提供遣散费。 市长邹至蕙（Olivia Chow）在市政厅发表讲话时称赞了新条例，并将矛头指向了省政府颇具争议的决定，即取消对 2018 年 11 月 15 日后建造或入住的所有单位的租金管制。 市长表示：“如果我们对所有建筑物实行真正的租金管制，而不仅仅是2018年之前建成的建筑，我们可能就不需要这样做了。这将在一夜之间结束翻修现象——但这是省政府的责任。” “但我们必须采取行动，因为我们看到了很多问题，我们需要保护租客免受无谓或虚假的驱逐。” 投票中唯一反对的议员是Stephen Holyday，他抱怨此举对房东来说很不利。 他说：“议会正在介入省政府的工作，这简直就是再次制造繁文缛节。” 图片：资料图

【星岛都市网】加拿大房地产协会表示，10月售出的房屋数量比去年同期增加 30%，全国房屋销售较上季增长 7.7%。 该协会表示，大多伦多地区、卑诗省及阿省 10 月的房屋销售量出现两位数增长。 CREA 高级经济学家 Shaun Cathcart 表示，加拿大央行继续降低主要利率，但销售额的成长是“意外”。 自6月以来，央行已四度下调主要利率，其中包括10月23日下调半个百分点。 但 Cathcart 表示，上月全国销售量的增长可能与 9 月上市的新房源激增有关。当月市场上的新房增加 4.8%，推动供应量达到 2022 年中期以来的最高水准。 Cathcart发新闻稿表示，直至明年春天，可能不会再出现类似的新供应激增，届时抵押贷款利率也应该接近预期低点。 10月份，新上市房产数量较上季下降3.5%。该协会表示，全国的回档是由于大多伦多地区新增供应量下降所致。 截至本月底，全国待售房产数量为 174,458 套，年增 11.4%，但仍低于当年同期的历史平均水准。 10 月份全国平均销售价格为 696,166 元，比去年同期上升 6%。 BMO 高级经济学家...

【星岛都市网】Desjardins最新一份报告指，随着政府削减移民人数，未来几年加拿大租金上涨的速度或会放缓。 报告预测，随失业率上升和人口增长放缓，未来几年租金通膨速度将放缓。报告称，租金一直在快速上涨，租金升幅远高于房屋价格的涨幅。今年第三季度，租金通胀率为 8.3%，为 20 世纪 80 年代初以来最快增速。 上月，联邦政府宣布计划将加拿大的移民目标削减 20%，因为政府在解决住房成本和供应问题方面面临越来越大的压力，同时减少临时居民的比例，其中包括临时外国工人和留学生。 Desjardins的报告指出，由于非永久居民不确定是否留在加拿大，他们更偏向选择租房而非购买房屋。 报告指出，减少新移民数量应该会阻止甚至可能扭转加拿大的人口增长，从而减缓对出租房的需求。 不过，尽管Desjardins预计租金通膨将放缓，但对于联邦政府将如何实施新移民政策存在不确定性。 报告称，租金放缓会因地区而异，卑诗省及安省等省份的租金通膨将放缓；卡尔加里和埃德蒙顿租金通胀将进一步放缓。 （图：加通社）T11

  【星岛都市网】过去二十年来，以投资者为导向的加拿大柏文市场，平均面积一直在缩小，但是现在，随着市场上待售柏文数量创历史新高，一位开发商表示，他们正在建造更大面积的柏文。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多年来，安省居民奥布莱恩(Mick O'Brien)梦想着住在多伦多市中心，这样他就可以在这座城市漫步，为蓝鸟队加油，并与孙子们一起参观国家芭蕾舞团，就像他与两个女儿一样了。 奥布莱恩和妻子目前在安省布拉德福德(Bradford)拥有一套2,400平方呎的3居室住宅，但他们很难在柏文面积不断缩小的城市里找到合适的地方。许多单位都太小，而较大的一房和两房单位大多已经老旧。 ■ 奥布莱恩与妻子很难在市中心找到一套能够满足他们需求的柏文，许多单位不是太小就是太老旧。CBC 今年早些时候，奥布莱恩夫妇在“101 Spadina”终于找到了合适的房子，这是多伦多娱乐区即将建成的开发项目，该单位拥有两间卧室，面积800平方呎，天花板高10呎。他们以170万元的价格买下了这套柏文楼花，但估计他们还需要等6年才能搬进去。 但他们别无选择，因为在市中心很难找到这么大的单位——尤其是在新建的建筑物中。根据加拿大统计局的数据，2016-2017年建造的柏文平均面积为665平方呎。相较之下，1981年至1990年间建造的建筑平均面积超过1,000平方呎。 奥布莱恩新家的开发商Devron Developments希望逆流而上，“101 Spadina”的大部分单位面积为800平方呎，并设有两间卧室。 Devron Developments联合总裁萨法普尔（Pouyan Safapour）在谈到细尺寸柏文时表示，“这应该是一个危险信号，因为这不是人们对世界其他地方柏文的印象或看法。” 柏文面积为什么不断缩小 多伦多房地产经纪人帕萨利斯(John Pasalis)表示，由于购买较小的柏文更便宜，出于对可负担性的担忧，缩小面积是能够使首次购屋者进入市场的一种方式。 但这些有的面积仅300平方呎的柏文，却吸引了不同类型买家的注意。 帕萨利斯说，投资者在预售时购买了这些小型单位，这使得开发商能够更快地开始施工。他说，多伦多和温哥华约三分之二的微型柏文是由投资者拥有。 但随着近年来利率飙升，对这些小型柏文的需求开始萎缩——许多投资者开始将它们投放到市场。 帕萨利斯表示，此举导致市场上在售的柏文数量创历史新高，“而且这种情况在过去两3个月里一直在持续——大约有11,000套待售柏文，这是有史以​​来任何月份的最高水平。” 在目前的住房供应危机中，加拿大最大城市却有数千套柏文空置，令人感到不可思议。 多伦多房地产经纪人帕萨利斯（John Pasalis）表示，购买小型柏文楼花的投资者发现，这些被称为“鞋盒”的微型柏文价值比四五年前要低，而且他认为其价格也不会很快恢复。 Devron Developments的萨法普尔表示，低迷的市场也使业内人士对他们正在开发的产品刮目相看。 “当任何行业市场出现调整时……（人们）会开始重新评估优点和价值。” Devron在开发其最新项目时，调查了1,000人对大多伦多地区柏文的看法，结果，这项与里德民意调查(Angus Reid)机构合作进行的调查发现，93%的受访者表示，多伦多需要建造更好的柏文来满足人们对生活方式的需求。 此外，96％的受访者也同意开发商有责任建造优质住宅，为多伦多的宜居性和基础设施做出贡献。 就像奥布莱恩的新柏文是他退休计划的核心，当他们搬出郊区，以大换小时，新的居住单位仍需要有空间接待他们的子孙。 但商业房地产公司高力国际（Colliers）执行副总裁莎姆斯（Jeremiah Shamess）表示，开发商建造拥有大量较大单位（尤其是三居室）的建筑成本更高。 不过，开发商也开始关注像萨法普尔他们这样的计划。 身为地产经纪的帕萨利斯认为，为了让柏文市场调整并建造家庭规模的单位，需要降低成本。 这包括与多伦多市新建柏文征收的建筑或市政开发费用相关的成本。他说，联邦政府或省政府也可以放宽并取消新住房的统一销售税。 “如果要建筑商开始建造迎合最终用户的不同类型产品，就必须降低成本。” 图：加通社/CBC V6

  【星岛都市网】一项价值10亿元的联邦计划已于周四开放申请，该计划旨在帮助市政当局和原住民社区建立关键基础设施。 政府透过加拿大住房基础设施基金(Canada Housing Infrastructure Fund)拨出10亿加元，直接资助社区建设或改善基础设施，以支持饮用水、废水、雨水和固体废弃物。 市政当局和原住民社区可以在线上申请。这些申请人需要证明他们的提案将如何支持建造更多房屋。 住房部长弗雷泽(Sean Fraser，图)表示，他预计将在今年年底前将所有资金直接分配给社区。 弗雷泽说：“为了明确起见，这是(联邦保守党党领)博励治(Pierre Poilievre)发誓要从我们已经提出的少数项目中完全削减的另一个项目。这个项目是令建造房屋变得更容易、更具成本效益。 博励治表示，(如果执政)他将削减联邦自由党的住房政策，但取消售价低于100万元新屋的联邦销售税。他呼吁各省对省级销售税采取同样的做法。 弗雷泽周四还宣布，区域住宅建筑创新基金(Regional Homebuilding Innovation Fund)正在接受申请，该基金将在两年内拨款5,000万元，以支持安省南部的房屋建设。 V11

【星岛都市网】一份最新发布的报告显示，由于导致租金增加的驱动因素发生改变，加拿大10月份租金价格与去年同期相比下降了1.2%，这是自2021年7月以来年租金首次下降。 加通社报道，根据Rentals.ca和房地产数据公司Urbanation周四（7日）发布的全国租金报告，房租下降主要是集中在安省和卑诗省的城市中心。 多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，全国范围内年租金减少的情况很少见。 他说：“这种情况正在发生，因为近年来租金增长的主要驱动因素——经济走强、人口迅速增长以及住房负担能力恶化——开始逆转。” 他进一步指出，预计这种租金下降的趋势将在短期内持续，尤其是“在公寓竣工量保持在历史高位的情况下。” 安省汉密尔顿的麦克马斯特大学(McMaster University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)表示，加拿大“在过去5、6年里，租赁建筑出现了非常显著的成长”。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)在9月发布的秋季住房供应报告中指出，随着开发商清理积压订单，几个主要城市的公寓竣工量创历史新高，但蒙特利尔和温哥华是个例外。 波默罗伊说：“我们现在看到的是这些单位开始进入市场，因此，额外的供应有助于满足需求。”他补充，联邦政府针对临时外国工人和国际学生修订的政策也令住房需求压力有所缓解。 全国各省中，以卑诗和安省的年租金降幅最为显著，卑诗省的公寓租金平均下降了3.4％，至2,549加元，安省下降了5.7％，至2,350加元。 但萨省情况完全相反，该省的公寓租金继9月按年增长23.5%之后，10月份再录下17.1%涨幅，目前萨省仍是本国租金成长最快的省份。 按城市划分，多伦多10月公寓租金按年降幅最大，为9.2%，降至2,642加元；温哥华减8.4％，降至2,945加元，卡尔加里下降4.7％，至1,995加元；蒙特利尔也下降2.9%，至1,987加元。 渥太华公寓则是保持稳定，年增0.4%，为2,207加元。 与此同时，埃德蒙顿则是目前加拿大仍在增长的最大租房市场，公寓租金按年上涨8.4%，平均达到1,584加元。 根据该报告，10月份加拿大一房单位的平均租金为1,923加元，比去年同期下降0.8%，两房单位平均2,308加元，下降0.2%。 整体而言，10月专用出租公寓的租金要价较去年同期上涨1.7%，达到平均2,100加元。 同时，公寓平均租金为2,265加元，下降了3.8%。 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多地区房地产局（TRREB）最新报告指出，随着利率下降，10月份大多伦多地区的房屋销售量大幅增加，买家逐步回归市场。上月共有6,658套房屋成交，较去年同期的4,611套增长了44.4%，且经季节性调整后较9月增长14%。 平均售价同比微升1.1%，达到1,135,215加元，而综合基准价格（代表典型住宅）则下降3.3%。TRREB主席Jennifer Pearce指出，加拿大央行的降息使贷款成本降低，房地产市场在可负担性方面出现积极信号，刺激更多买家重返市场。 TRREB主席Jennifer Pearce表示：“虽然我们仍处于加拿大央行降息周期的早期阶段，但看起来确实有越来越多的买家在10月停止观望重返市场。较低的借贷成本和相对平稳的房价带来的积极的负担能力状况促使市场活动改善。” 央行自6月以来已四次下调基准利率，利息降至3.75%，远低于先前的5%，令原本犹豫不决的买家重新考虑置业计划。 10月的新房源达到15,328套，比去年同期增长4.3%。多伦多市区销售量达到2,509套，较2023年10月增长37.6%；其余地区房屋销售量增长48.9%，达到4,149套。 与去年同期相比，大多伦多地区所有类型的房产销量十月份均有所增加。 在各类型物业中，镇屋销售增长最为显著，同比增幅达56.8%；独立屋销售增长46.6%；半独立屋上升44%；公寓成交量则增长33.4%。 TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示，虽然10月的市场供求条件有所紧缩，但市场仍存在大量可供选择的房源，将在未来数月保持房价增长的速度。 “然而，随着库存被消化，房屋建设继续落后于人口增长，销售价格增长将加速，这可能会在2025年春季到来时出现。” （图：CP24）T12

【星岛都市网】大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)周一(4日)表示，大温地区10月份房屋销售量与去年同月相比猛增31.9%，这标志着加拿大央行连续4次降息后，令人期待已久的楼市反弹的潜在早期迹象。 该会表示，上月现有住宅销量为2,632套，仅比10年平均水平低5.5%，此前几个月一直低于这一趋势约20%。 报告称，新上市房产数量为5,452套，比去年增长16.9%，较之10年季节性平均高出20%。 挂牌总数为14,477。这比10年季节性平均值高出26.2%。 大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示，“需求强劲的迹象重新出现只是时间问题”，因为10月份的销售数据表明，一直在观望的买家可能终于对降低借贷成本做出了回应。 大温综合基准房价为1,172,200元，比2023年10月下跌1.9%，比9月下降0.6%。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】多伦多的房主必须在明年4月底之前提交他们2024年的房屋入住状况，否则将面临未申报罚款！ 去年不少网友称并没有收到任何空置申报通知信，提醒房主们今年不要忘记申报！ 多伦多市的空置房屋税(VHT)向一年中空置房产超过6个月的业主征收。 经议会 10 月批准后，2024年纳税年度及其后每年的税率将为 3%（即价值100万加元的房屋空置税费用将为 30,000 加元。） 然而，尽管大多数人不必缴纳税款，但多伦多市政表示，每位房主必须在2025年4月30日之前申报其房屋入住情况。 房主可以在城市门户网站在线申报。 申报网站：https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/ 虚假申报入住状况或未按要求提供资料，除须缴纳税款外，最高可处罚款10,000加元。 该市表示，没有电脑的业主可以授权他人代表他们在网上提交申请。 申报流程： 第一步：点击页面右上角的Submit Declaration（在线申报） 第二步：打勾同意房屋空置税申报条款，以及税收声明，开始申报（proceed）。 第三步：物业申报页面，你需要填报税单或地税账单上21位的评税号码（assessment roll number）及客户编号（customer number），系统确认无误开始申报。 今年未收到税单的房主找出去年税单上的号码填写即可。 申报时，需要填写业主身份，电话和电子邮件（选填）。 如果以非业主身份填写申报，需要填写业主信息和申报者信息。 如果该物业不是业主的自住房，需要选择住户的具体情况，如是指定的人士或租客等，需要填写租客信息。 如果你的住宅属于豁免空置税的情况，还需要提交相关的支持资料。 八种情况豁免空置税，注意每种情况都需要提交相应的文件支持： 1、业主去世：提供死亡证书副本。 2、维修或装修：空置物业正在进行维修或装修，并满足以下所有条件: A)因维修和翻新而妨碍空置物业居住和正常使用; B) 所有必要的维修和翻新许可证已经签发; C) 城市首席建筑官员认为维修或翻新正在积极进行，没有不必要的延误。 说明维修工程的类型，提供维修和翻新相关的建筑许可证副本。 3、住户住院或住长期护理院：医疗保健机构信纸签署的证明。 4、法定所有权转移：需要提供土地转让契约副本。 5、主要住所位于大多伦多地区以外的空置房产所有者，在纳税年度内至少有六个月的时间用于就业目的：需要提供大多伦多地区以外的居住证明，以及雇主公司信纸签署的信或雇佣合同。 6、法院命令：有效的法院命令，禁止在纳税年度的至少六个月内占用空置的财产：需提供法庭令副本。 7、从2023年开始的新豁免：从2023年开始的新豁免：新建住宅单位的开发商也是该房产的所有者，并且该物业自建成后截至当年最后一个工作日一直未被占用，也未挂牌出售​。 8、从 2024 年开始的新豁免：房产用于业主、其配偶或受抚养人因医疗原因的第二居所，同时业主在大多伦多地区之外有主要居所。需提供大多伦多地区以外的居住证明；以及已填妥的空置房屋税务医疗证明表格。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】联邦保守党领袖博励治（Pierre Poilievre）呼吁加拿大各省的省长效仿他的承诺，取消对低于100万加元的新房征收联邦销售税，同时取消省级销售税。 “这是修复已被破坏的局面，使年轻加拿大人再次将拥有住房变成现实的重要一步，”博励治在写给所有省和地区长宫的信中表示，这封信被分享给了CBC新闻。 “但仍有更多工作要做，你们可以提供帮助。” 博励治于周日发出这封信。这一举措是在他承诺取消入门级新房的联邦商品和服务税（GST）一周后。他认为该税并非针对食品和住房等必需品，并表示取消GST将推动更多住房开工。 保守党表示，这一举措将使加拿大人在购买80万加元的房屋时节省4万加元，每年将额外增加3万套住房的建设。加拿大住宅建筑商协会的首席执行官对该公告表示赞赏。 在致各省省长的信中，博励治呼吁他们“通过取消对低于100万加元的新房的省级销售税（如适用）”来响应他的提议。 阿省和各地区目前没有省级销售税。省级税率从萨省的6%到大西洋省份的10%不等。 在宣布选举前几天，新斯科舍省省长提姆·休斯顿（Tim Houston）承诺明年将协调销售税降至14%。 其他省份，如新不伦瑞克省（New Brunswick）和萨省，今年秋天也举行了选举。安省则可能在明年春季举行选举。 房价问题在全国范围内备受关注，专家指出这一危机由人口激增、利率上升以及住房供应不足所推动。自2020年4月以来，加拿大全国房价估计平均上涨超过30%。 “我理解各省情况不同，但如果你们配合我的宣布，对新房实施省级销售税减免，你们将为居民节省数万元，”博励治在信中写道。 削减税收将带来重大成本。 博励治表示，他将通过削减联邦项目来为取消GST的成本提供资金，他估算这将每年耗资约80亿加元。这些削减将包括他称之为官僚的项目，如住房加速器基金（Housing Accelerator Fund）。 各省则需要在其他地方找到节省的方式。 住房部长反击 上周，住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）在质询期间回应博励治的攻击，指出保守党议员中有些人曾主张他们的社区获得博励治承诺要削减的同一项目的资金。 住房加速器基金为承诺减少审批障碍以加快建房的城镇和城市提供资金。截至目前，联邦政府与各市政当局已签订了177份协议。 博励治将该项目称为“灾难性”且官僚化，认为它并没有带来更多住房建设。 “博励治不知道的是，他的党团同事一直在他背后写信给我，为他们的社区申请住房加速器基金的资金，因为他们相信这将增加房屋建设，”弗雷泽说。 “我的问题是，保守党党团的成员们是否有勇气站出来告诉他他错了？” 弗雷泽的办公室向CBC新闻提供了保守党议员亚当·钱伯斯（Adam Chambers）、罗伯·摩尔（Rob Moore）、迈克尔·库珀（Michael Cooper）、丹·阿尔巴斯（Dan Albas）和利安·鲁德（Lianne Rood）的信件。这些信件是从2023年9月到2024年2月间向弗雷泽寄送的，要求为他们的社区提供住房加速器基金的资金。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) （ref:https://www.cbc.ca/news/politics/poilievre-premiers-sales-tax-homes-1.7372614)

【星岛都市网】卑诗低陆平原一名华裔房东在驱逐了一名长期租客几个月后，以更高价格将同一单位出租，被法庭责令赔偿前租客16,480元。 CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）于上月作出的裁决指出，这套位于南素里的独立屋是齐姓（Fenglian Qi，译音）屋主于2021年3月买下，租客希尔(Nicholas Hill)在车库上方的一居室套房已经租住了近6年。 当时希尔的月租金1,365元，齐女士透过她的房地产经纪人给他发了一条讯息，表明自己亲密的家人将搬入该套房，因而将其驱逐，而根据卑诗《住宅租务法》(Residential Tenancy Act，RTA)，这是合法的。 但RTA规定，在房东以家庭成员使用房产为由驱逐租客后，家庭成员必须占用该单位至少6个月。而法庭获悉，在希尔于2021年6月腾出套房仅3个月后，齐姓屋主就将该单位租给了新租户，这次的租金为每月1,800元。 法官Frits Verhoeven判决书指出，“即使根据房东的证据，很明显该套房在6个月内也没有用于所述目的。” 卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)于2023年4月发布裁决，要求齐女士向前租客支付16,480元，即12个月的租金，另加偿还100元的争议备案费，但房东将案件提交卑诗最高法院，试图推翻RTB裁决。 Verhoeven在拒绝该请愿书时指出，希尔还受到了房东向省法院提起的“不当诉讼”，以及指控他欺诈的民事诉讼，齐要求他赔偿48,000元的损失。 “该行动后来被终止，”Verhoeven写道。 Craigslist上租房广告获RTB采信 希尔在提交给RTB的诉状中，附上发布于Craigslist平台上的多则房屋出租广告，显示其前居所于2021年6月14日放租，距离齐拥有该房产仅11天。 他还提交了朋友回复广告的简讯和电子邮件，该单位被问到其可用性。 齐则在整个过程中坚称，她的目的是让已成年的女儿搬进车库上方的套房——她也短暂地这么做了，直到齐的丈夫于6月13日摔倒。 房东说，事故发生后，她的女儿搬进了主屋，帮助照顾父亲，因为他“无法独立生活”。齐女士辩称，她丈夫的情况构成了法律规定的“情有可原的情况”，房主可以据此使用房东驱逐权。 但仲裁员并不同意，并在裁决中写道，“被申请人的女儿仍然可以住在同一所房子里照顾她的父亲，而不需要搬到房子的另一部分并以更高的租金将单位出租。” 齐家人在听证会上提供的屋主丈夫摔倒时间的唯一医疗记录日期是7月31日，而摔倒是在6月13日发生的，仲裁员对摔倒的时间提出质疑。 屋主提交新证据要求复核被驳回 齐在向审判官陈述案情时，提供了一份2021年7月7日签署的住宅租赁协议，上面显示她的新租户直到9月才开始入住该套房，这与仲裁员的一项调查结果相矛盾，仲裁员是根据Craigslist帖子、短信、电子邮件和最初呈交RTB听证会上的其他材料得出结论，租户很可能在6月的某个时间或此后不久搬入。 齐基于这些文件，要求对RTB的裁决进行复核，但法官不同意，并驳回了她的请求。 Verhoeven也拒绝推翻仲裁员的决定并举行新的听证会，认为仲裁员的推理“令人信服、清晰且完全合理”。 法官写道：“无论新租户是在6月、7月还是9月入住该套房，都没有甚么区别。” “这一决定与‘明显不合理’的说词相去甚远，因此不能受到干预。” 图：网上图片 V6

  【星岛都市网】福特政府再次描绘了比最初预测更为暗淡的安省住房建设前景，下调了其年初发布的已较低的估算。 周三提交的秋季经济声明显示，政府预计住房开工量每年都将低于预期，一直到2027年，住房建设几乎停滞。 政府原先预计2024年将有近88,000个住房开工，但最新更新显示，预计开工量降至81,000个，远低于政府2024年目标的125,000个。 2022年，政府宣布计划到2031年建造150万套新住房。为实现这一目标，每年需要平均150,000个新的住房开工。 加拿大按揭与住房公司（CMHC）负责统计住房开工量，其定义为项目开始浇筑混凝土。然而，各市政府质疑CMHC的数据，认为部分住房统计不足。 这些基于私营部门预测的估算显示，安省未来四年内预计将新建356,000套住房，相较于政府最初预估的370,000套有所减少。 秋季经济声明称：“尽管取得了一定进展，全省的住房建造商仍面临挑战的经济环境，包括对新房建设速度产生影响的高利率。” 春季发布的2024年预算曾预计政府今年将大幅低于目标，开工87,900套新房，而新的数据将这一预期下调至81,300套。 安省为今年设定的修订目标是125,000个新住房开工。 从2024年至2027年，政府削减了14,400个住房开工的预期。未来四年内，安省现在预计每年仅有89,075个新住房开工，远低于所需的年均150,000个。 “他们的住房开工量让人羞愧，”新民主党财政评论员凯瑟琳·费夫周三表示。“在未能完成住房开工方面，这届政府真该脸红。” 政府官员表示，尽管利率已开始下降，但这种影响需要时间才能显现。他们表示仍预期能达到150万套住房的目标。 去年，为了更接近目标，省政府下调了年度目标，并扩大了对新住房的定义。 政府开始将长期护理床位、地下室单元和后院套房算作住房，并将2024年的目标下调至110,000套。 它提议在2031年之前将住房开工量从约110,000逐步提升至每年175,000的高点，而不是每年150,000的平均水平。 财政部长贝斯兰法尔维周三表示：“去年，我们在住房开工方面达到了自上世纪80年代末、90年代初以来的目标和数量。” “利率的影响是周期性的，但我们不会放弃建设必要的基础设施以推动更多住房建设。” 代表开发商的建筑行业和土地开发协会（BILD）表示，持续缓慢的住房预售和居高不下的建设成本意味着情况可能会恶化。 BILD总裁兼首席执行官戴夫·威尔克斯告诉《环球新闻》：“我认为这是一个警告信号，底线是建造新房的成本太高。” 他担心如果政府不降低开发税和收费，住房开工量可能会进一步下滑，安省会离目标越来越远。 “我们只需看销售数据。今天的销售量是明天的开工量，而今天的开工量很弱。这种关系不难看出。” 政府已设立价值数十亿加元的多项基金，以推动住房建设，包括为市政提供激励及用于建设供水和污水管道等基础设施的资金。 春季预算包含了16亿加元用于支持住房建设的基础设施。市政当局将缺乏新供水管道和道路视为新住房建设的障碍，他们可以利用这些资金来进行此类项目。 即使到政府预期的最远未来年份2027年，政府对这一年开工量的下调最少，但安省预计也仅会新建95,300套住房。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://globalnews.ca/news/10839127/ontario-housing-starts-fes-2024/)

【星岛都市网】随着美国总统大选临近，美国人在网上搜寻加拿大房地产的次数大幅激增，这现象与特朗普于2016年大选中胜出时的情况相像。研究显示，这些美国人特别钟情于加拿大的安省，其次是卑诗省。 根据地产公司Royal LePage的最新报告，随着美国总统大选临近，美国人在今年夏季对加拿大房地产的兴趣与日俱增。 在该公司的加拿大房地产网站，美国访客的流量在6月16至22日的一周飙升，较拜登与特朗普首场总统辩论的前一周激增了104%。 拜登在6月27日于CNN的辩论中表现强差人意，随后一周的流量进一步跃升了4个百分点。 Royal LePage的总裁索珀 (Phil Soper) 表示：“美国人生活在大选所呈现的两极化现象中，很多人感到苦恼，试图寻找某种治疗的出口。” 他说：“这可称之为网上治疗。他们会看看温哥华的楼房，然后说：‘天啊，我可以搬到温哥华，远离这一切’。” 美国人访寻加拿大房地产的流量激增，与Google Trends的数据很相符，后者显示今年夏季美国人对“移居加拿大”的搜寻量有明显增长。 据Royal LePage加拿大网站统计，来自美国访客的流量在今年7月达到高峰，尤以7月15日特朗普获正式提名为共和党总统候选人当天，单日流量增幅最为明显。 索珀分析说：“很明显，今夏流量的增加主要来自将加拿大视为‘蓝色大州’的民主党支持者，但有趣的是，自6月以来，来自共和党地盘南卡罗来纳州的流量也在增加。” 美国人对加拿大的兴趣主要集中在安省，有38%的人都是以该省为搜寻对象，其次是卑诗省 (17%) 和魁省 (16%)。 在这些搜寻加拿大的美国人当中，究竟有多少旨在寻求“网上治疗”，有多少真的坐言起行北上枫叶国，暂时不得而知。 这个现象让人有似曾相识的感觉，根据2017年一份研究报告，特朗普在2016年总统大选击败希拉莉之后翌日，美国人在网上搜寻加拿大的流量暴增了329%，并在随后一周继续高企。 在2016年第四季，美国人在Royal LePage搜寻加拿大房地产的流量中，有超过41%是以安省为对象，超过17%对卑诗省有兴趣 (上图)。 到了2020年，当拜登赢得大选后，却没有出现过类似现象。 资料来源： Royal LePage Canada V20

  【星岛都市网】丰业银行（Scotiabank）周二公布的一项最新民意调查显示，尽管加拿大人的总体住房拥有率正在急剧下降，但加拿大年轻人仍在坚持买房的梦想。 民调显示，在过去的三年里，由于买不起房的问题困扰着有意购房者，年轻房主的数量急剧下降。民调显示，在18至34岁的加拿大人中，约有26%的人拥有住房，低于2021年的47%。 与此同时，该年龄段有 29% 的受访者表示他们与父母或家人同住，比三年前增加了 9 个百分点。年轻人中租房者的比例也同样较高，从2021年的29%上升至43%。 丰业银行的报告基于 Maru Public Opinion 于 9 月初对近 3000 名加拿大人进行的民意调查。 尽管近几个月来一些市场的情况有所改善，但在过去几年中，加拿大全国的住房负担能力在很大程度上有所恶化。 在新冠疫情期间飙升的房价已经有所降温，但由于加拿大央行迅速提高了政策利率，使得抵押贷款更加昂贵，房价仍然居高不下。央行已通过一系列降息措施逐步开始放松紧缩政策。 在加拿大央行 6 月份进行本轮首次降息后，益普索（Ipsos）专门为《环球新闻》（Global News）进行的民意调查显示，45% 的受访者认为，无论利率如何下降，他们都买不起房。绝大多数 78% 的受访者表示，在加拿大买房现在只是富人的专利。 丰业银行的调查显示，大多数千禧一代（55%）和 Z 世代（58%）受访者表示，他们觉得买房 “遥不可及”。这些人群中的大多数受访者表示，经济不景气正在影响他们的个人财务状况，促使他们推迟购房计划。 尽管如此，大多数 18 至...

【星岛都市网】万锦市政府提出2025年新财政预算案，建议在新一年增加3.88%的地税。 万锦市市长薛家平在新闻稿中提到，增加3.88%的地税，即每户需多付53.54加元。 市政府预计，新一年万锦市的预算为6.747亿，地税加幅是连续第20年大多伦多地区最低平均地税增幅。 万锦市今年的预算重点包括： 应对气候变化：投入8.17亿用于兴建防洪及风暴管理系统 改善市内道路及交通：拨款4.03亿修路 维护公园及兴建行人路：预计斥资1.03亿 现代化技术系统：投资670万提升市内基建 维护设施：拨款1,210万，改善公共建筑的内外部设施   T12    

【星岛综合报道】有业主因其租户在大堂内掉下一根薯条而被管理处罚款200元，业主一方提出诉讼，管理处以闭路电视片段作为证据的做法有违私隐法，最终胜诉成功推翻罚款。 BCFS住宅租赁公司是涉事住宅大厦其中两个已租出单位的业主，该公司与分契物业管理处之间的纠纷起于2022年，于上周在卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）得到裁决。 BCFS要求法庭裁定罚款无效，并勒令管理处“停止使用闭路电视作监控住户和执行附例”之用。 管理处一方则称住户违反了附例，因此罚款有效，而且民事审裁处无权审理与私隐有关的问题。 根据审裁处的判决书内容，闭路电视拍下的片段涉及两宗罚款个案，一宗是“食物掉落”，另一宗是噪音。 管理处提出的唯一证据是闭路电视片段，没有其他佐证或人证。 BCFS在检视录影片段时，才发现所指的“食物掉落”违规是因为一根薯条掉在升降机大堂地上。 BCFS随即联络卑诗省的资讯及私隐专员办公室（Office of the Information and Privacy Commissioner），查询《个人资讯保护法》（Personal Information Protection Act）是否适用于本案。 包括管理公司等私人机构如何收集、使用及披露个人资讯，受到《个人资讯保护法》规管。 审裁处指，在一般情况下，这些私人机构必须在有事先通知和获得对方明示或默认同意授权的情况下，才可收集、使用和披露个人资讯。 私隐专员办公室致函BCFS，确认管理处使用闭路电视片段来执行附例属于违法。 审裁处据此认为管理处的罚款“明显不公平”，裁定管理处须退回200元罚款，并支付225元堂费及38.99元相关利息。 然而，仲裁员同意管理处指称民事审裁处无权勒令他们停止使用闭路电视收集证据以执行附例，因为有关的司法管辖权属资讯及私隐专员办公室专有。 图：pexels V20

  【星岛都市网】加拿大央行本周大幅降息可能会让一些深陷昂贵按揭之中的加拿大房主，希望取消按揭以便获取更实惠的利率，但其成本可能会很高，专家就此提供了一些减轻处罚的建议。 据Global News报道，Pineapple Mortgage执行总裁达斯古普塔(Shubha Dasgupta)表示，房主因为央行提高政策利率，按揭利率多年来不断跟着水涨船高，他预计，随着国人在较低利率下寻求更好的解决方案，不良按揭将会增加。 他说，“你可能会看到很多加拿大人在中期放弃按揭，而这些按揭是在过去几年中更高的利率环境下获得的。” 他指有些人会“利用当前的市场状况，取消按揭并获得较低的利率。” 但是，以更便宜的价格搬到新房，或利用较低的每月还款额进行再融资，势必因违约而受到惩罚。 虽然按揭违约通常会受到数千元的罚款，具体取决于按揭的类型和剩余期限，但有一些选择还是可以减轻甚至完全避免这些费用。 退出按揭意味着什么？ 归根结底就是在到期日之前退出与贷方的合约——例如，将5年按揭期限缩短至两年。 Rates.ca的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)表示，最常见按揭违约情况是与出售房产有关。 另一种典型是再融资安排，房主可能会希望提取他们已经支付给房产的份额，或打破当前期限以利用市场较低的利率。 违反按揭也可能是由于个人情况而发生，例如婚姻结束，按揭中的一个或两个人希望取消房产所有权，或出售房屋以重新开始。 按揭罚款如何运作？ 一旦按揭合约被破坏，贷方通常会课以罚款。 对于浮动利率按揭来说，处罚相当简单，通常情况下，罚款相当于3个月的利息（基于优惠利率或合约利率）。 但对于加拿大更常见的固定利率按揭来说，处罚可能会变得更加复杂——尤其是在像今天这样的利率下降的环境下。 违反固定按揭将导致贷方征收相当于3个月利息的罚款，或称为利率差（IRD）计算的金额，以较高者为准。 特兰表示，当加拿大央行降低政策利率并导致按揭利率下降时，贷方当然不希望看到借款人违反合约并进行再融资，因为他们会因此而损失利息。 他举例，一位房主以6.25%的利率锁定了5年期固定期限，两年后决定解约，以利用市场上4.25%的新利率。 “贷方所说的是……‘未来几年我们基本上会损失2%。因此，我们将向你收取罚款，并弥补我们的损失。” IRD的计算方法是根据你目前合约利率与市场上提供的新利率之间，所剩余期限支付的利息差额。特兰表示，如果房主签署按揭和考虑终止按揭之间的利率大幅下降，那么罚款将“大得多”，特别是如果距离续签还剩很多年的话。 但达斯古普塔指出，由于3个月的利息罚款很简单，选择可变按揭将可提供“更大的灵活性”。 他说，想终止按揭的加拿大家庭，可能是因为他们的家庭正在不断壮大，并且知道他们在未来几年内需要搬家，因此在续签或申请按揭时可能会从这种选择中受益。 然而，可变按揭也可能受到限制，无法转移，不同贷方对转移的限制各不相同。 如何避免按揭违约罚款 但搬家或再融资等常见情况并不需要面对严厉的处罚。 特兰表示，对于购买新房并出售旧房产的人来说，贷方往往允许房主将现有按揭从一套房屋转移到另一套。 这意味着按揭的剩余期限、摊销和总额将保持不变，但业主必须根据新房产的具体情况并考虑到家庭财务状况的变化，重新获得贷款资格。 这种选择适用于那些不需要申请更多贷款来为搬家提供资金的人，而对购买较大房屋的人来说，贷方可以提供“混合”利率，即将现有按揭条款与当前利率的额外融资结合起来。 举例来说，假设一个人有150,000元的未偿还按揭，利率为6%，并且希望以目前的利率4%进行再融资以获得150,000元。然后，贷方可能会为30万元的按揭总额提供5%的混合利率，这也将免除因违反现有合约而受到的任何处罚。 虽然混合按揭的续约日期通常保持不变，但如果借款人需要更长时间来偿还较大的贷款，则摊销可能会延长。 对于那些想要再融资并以今天的利率混合来增加当前期限的人来说，存在类似“混合和延期”的选项。在这种选择中，贷款人可能会提供一个新的5年期限，将剩余原始期限的旧利率与额外月份的新利率混合在一起。 特兰表示，虽然移植很常见，但贷方有时也会提出解除旧按揭，“清零”并以当前利率开始发放新贷款，并免除罚款，因为借款人仍与同一家银行保持业务往来。 特兰说，在婚姻破裂的情况下，如果没有借到新的钱，贷款人可能只对配偶付款或所有权变更收取管理费。 取消按揭值得吗？ 还有一些其他选项可以减轻处罚的影响。 特兰指出，在按揭违约并转向新贷方的情况下，新的一方可能愿意在按揭总额中增加高达3,000元，以抵销罚款的影响。这样，支付部分罚金的痛苦就可以分散到按揭的整个期限内，而不是预先突然受到冲击。 一些贷方还会为愿意转换的借款人提供现金返还奖励或某些奖金，这也可以减轻罚款的痛苦。 特兰警告，对于热衷于在再融资交易中利用较低利率的加拿大人来说，罚款并不是唯一需要考虑的因素。 即使从长远来看，罚款带来的预付款冲击是值得的，但设立新按揭还会产生其他成本，诸如法律和评估费用、产权保险和办理手续，从头开始重新获得资格的过程。 当然，“只要有意义，有些人就会这么做。因为短痛是为了长期利益。” 图：Global News V6

【星岛都市网】如果你经常在Airbnb或其他短期租赁平台上出租你的房子，那么在卖房时你可能将被征收一笔巨额税款。 加拿大税务法院最近裁定，经常将房产用于短期租赁的房主在出售房产时必须支付13%的HST税款。 这笔税款适用于在Airbnb和Vrbo等网站上长期进行短租的任何住宅。这包括公寓、联排别墅和独立屋。 房屋出售时的总价将被征收HST，这意味着房主可能要缴纳数万或数十万加元的税款。 住宅销售通常免征HST，因此这一裁决将影响到某些投资性房产的所有者。 安省律师事务所Pallett Valo LLP在一篇文章中写道：“这一判决凸显了业主仔细考虑改变房产用途所带来的税收后果的必要性。” “法院的裁决强调，主要用于短期租赁的房产，例如在Airbnb等平台上列出的房产（特别是在向第三方买家出售时），可能不符合住宅综合体豁免的资格，因此可能需要缴纳HST。” 这一决定是在渥太华的一名公寓业主将自己的房屋在Airbnb上出租后出售的案件中做出的。 在2008年至2017年期间，该房主将公寓以超过60天的长期租赁方式出租。 然而，房主随后决定将这套公寓挂到Airbnb平台上，并在2017年至2018年期间通过一系列短期租赁将其出租。 2017年，他通过短期租赁赚了11,200加元，2018年赚了43,179加元。2018年4月，他出售了这套仍在Airbnb上短期租赁的住宅，没有支付HST。 在交易结束后，税务局评估由于该公寓从住宅改为了商业用途，需缴纳13%的HST（77,079.64加元），该税款可在出售时征收。 这开创了一个先例，即长期租赁仍被视为住宅用途，但短期租赁则被视为商业用途。它还表明，如果公寓在出售前被改回住宅用途，它可能不会受到HST的影响。 法院表示，加拿大税务局（CRA）可以在类似的案件中征收税款。 今年3月，法院驳回了对该判决的上诉，因为该公寓在出售时没有被定义为住宅综合体。相反，法院表示，该住宅“与酒店、汽车旅馆、旅馆、寄宿公寓或寄宿场所类似”，这些都是需要缴纳 HST 的商业地产。 这一决定与税务局关于出售度假房产时的GST/HST规定相似。 卑诗省等省份正在严厉打击短期租赁。今年5月，卑诗省出台法规，承诺将数千套房屋重新投入长期租赁市场。 编译：YUAN 图片：资料图

【星岛都市网】联邦政府于8月份允许首次购房者购买新房分期偿还30年期抵押贷款，新规定将在12月份扩大到所有希望购买新建房屋的人。 尽管每月还款额较低，但随着时间的推移，分期偿还时间较长的抵押贷款将使购房者支付的利息大大增加。 TN金融集团（TN Financial Group）商业抵押贷款副总裁Marc Nixon表示：“银行将大赚一笔！还款期的增加是一个陷阱，你将在退休后继续工作。” Nixon说，许多新购房者在40岁时购买了他们的第一套住房。这意味着你的退休年龄基本上从 65 岁提高到了 70 岁。” 延长投保抵押贷款的分期偿还的期限是联邦政府为使加拿大人更能负担得起住房而推出的几项措施之一。 联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）在9月16日表示：“这是为了让加拿大年轻人、首次购房者更容易拥有第一套房子。” 这额外的五年可能会帮助一些首次购房者进入市场，但成本也会增加。 Nixon详细计算了如果将抵押贷款期限从25年期改为30年期，人们可能需要支付多少利息。 以 4.5％ 的利率计算，95万加元的抵押贷款需支付的总利息为： 20年期约为492,441加元 25年期约为634,123加元 30年期约为782,864加元 每个摊销期每月的还款额： 20年期约为6,010加元 25年期为5,280加元 30年期约4,814加元 Nixon认为，30年的分期偿还期限对开发商和银行来说是个好消息，但最终购房者将支付额外的利息。 使用他之前的例子，任何人从25年期改为30期，每月的还款额会减少466加元。然而，需要额外增加5年的时间才能还清，利息费用也将增加148,471加元。 Butler抵押贷款公司的抵押贷款经纪人Ron Butler告诉CTV新闻，他觉得30年期抵押贷款虽然没那么好，但却是必要的。 Butler说：“为了给年轻人一点机会，你需要给他们30年的贷款期限，遗憾的是，这意味着会有一大笔额外的利息。” 在美国，美国人可以在纳税时扣除他们为房屋支付的抵押贷款利息，Nixon表示这一想法可能会使加拿大人受益。 “我的意思是美国在这样做，我不知道为什么他们不在加拿大也这样做。房子变得如此难以负担，这让我们的年轻人感到沮丧。” 较长的抵押贷款期限可能会帮助一些加拿大人进入房地产市场，但提前计算数字以了解额外五年的还款额非常重要。对于30年期的抵押贷款，购房者可以尝试每个月额外多付款，或者尽可能多提前还款，以减少贷款余额。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】烈治文山市议会通过，7号公路夹Leslie、Sheraton酒店及商场Parkway Mall 所在地的发展计划，以200万加快做评估工作。 烈治文山市议员邵浩然，接受《星岛A1中文电台》访问时表示，市议会刚过去星期三开会时，表决通过7号公路夹Leslie、Sheraton酒店及商场Parkway Mall 所在地的发展计划，用200万加快做评估报告，但强调资金并非来自纳税人。 被问到发展费虽然来自发展商，但费用原本用来兴建公共设施，例如公园或社区中心，变相也会影响纳税人。但邵浩然提到，为避免发展商将事件交去安省土地审裁处OLT 仲裁，但也都没有保证，表示只是在多个方案之中，选择一个伤害较少的方案。 地区媒体 York region .com 报道，原本的评估工作，起码要到 2028 年才会完成，但发展商据报，希望将对环境、食水、 交通同基建的评估时间缩短。 酒店建议，保留原有的酒店、会议中心同商场之外，再加多九栋，由29至55层高的共管公寓大厦，提供近3800个单位，同时增加超过100个酒店房间。 附近居民担心，会令区内交通堵塞， 因此希望评估后再决定。 （图：资料图片）T11

【星岛都市网】周三，福特政府投票否决了一项旨在加快将空置办公空间改造成急需住房的法案，在网上引发了激烈的争论。 今年5月，自由党议员Karen McCrimmon提出了第201号法案，即《2024年商业转住宅法案》，旨在将办公室改建为公寓的时间缩短约两年。  McCrimmon说：“在住宅需求迫切和商业空置率仍然很高的情况下，商业建筑改建为住宅用途存在诸多障碍。” “这项法案将消除一个重大障碍，”她继续说，并补充说该法案是与城市规划人员合作制定的，他们发现这项具体规定是建筑改造的一个常见障碍。 然而，福特政府周三否决了该法案，一位发言人指出，该法案可能会对现有法规产生意想不到的后果。 一位政府发言人表示：“我们的政府正在消除不必要的负担，以建造新的住房。我们将继续研究其他方案，以减少某些重建项目的场地条件记录（RSC）要求，包括将大型商业办公大楼改建为住宅或混合用途。” 尽管如此，McCrimmon告诉记者，福特政府没有给她一个不支持她的法案的理由。在宣布该法案时，McCrimmon引用了两个著名团体的支持，包括安省房地产协会和安省专业工程师协会。 “这是一个非常简单的改变，我对政府的决定感到非常失望，”McCrimmon说。“我们必须对住房问题采取行动，这是一个非常简单的改变，而这个简单的改变可以将商业办公改造成住宅的时间缩短。他们投票否决了。这完全没有道理。” 根据CBRE的2024年第三季度加拿大办公室数据，第三季度全国办公室空置率小幅上升至18.6%。2023 年全年，多伦多的空置办公空间百分比每个季度都在上升，2024年第三季度达到18.2%。 因此，该市目前正在进行一项研究，分析当前的办公市场状况，并了解将办公空间转换为其他用途的利弊。 规划及房屋委员会在7月11日的会议上，通过了拟议的办公室改建政策方向，并要求城市规划部就办公室改建进行进一步分析和参与，并提出最终的政策建议。 “办公空间的流失通常是一个永久性的结果，如果市场情况发生变化，以后就无法逆转。考虑到多伦多作为加拿大最大的办公室就业和公司总部集中地的重要经济角色，任何由此产生的政策决定都应经过全面分析。”多伦多市政府网站写道。  “办公室空间需求研究将包括办公室市场分析，权衡办公空间转换的利益和风险，并探讨平衡短期和长期办公室需求的政策选择。” 编译：YUAN 图片：资料图