【星岛综合报道】卑诗省一名法官判定，低陆平原一家陷入困境的柏文大楼开发商，未在项目进入破产程序前披露所面临的重大问题，违反省级消费者保障法。法院因此支持楼花买家，认定价值超过3,000万元的预售楼花合约无效。
据加拿大广播公司（CBC）报道，卑诗省最高法院（B.C. Supreme Court）法官马苏哈拉(David Masuhara)针对位于本拿比柏文大楼“Eclipse”，于周三（8月26日）公布一份长达38页的裁决书，法院判定，价值超过3,000万元的预售楼花合约无效。
这项裁决意味着，该大楼329个单位中逾36户楼花买家，可以合法拒绝购买那些如今价值远低于当初约定价格的住宅。
苏哈拉承认，判决“可能带来实际连锁法律后果”，但他指出，破产保护程序并不“保证债务人希望维持的每一项合约预期都能保存”。
有大量开发商破产诉讼
他指出，这场诉讼的背景，是在“大温哥华住宅柏文市场发生结构性巨变、以及房地产开发业承受财务压力”之下。法官写道：“我们法院已经受理了许多与破产相关的诉讼。”
这场司法大战始于今年6月。这栋高34层的“Eclipse”大楼由Thind Properties开发，并由金网按揭公司（KingSett Mortgage Corporation）提供融资。然而，该项目早在2025年1月便因资金链断裂，被法院强行勒令进入联邦《公司债权人安排法》（CCAA）的债权人保护程序，当时该大楼已完成了95%的工程，且232个单位已预售。
截至去年12月，开发商已拖欠金网2.25亿元。CCAA令欠债超过500万无力偿债的企业获得了喘息空间，使其得以重整业务与财务，以保存资产、提高债权人回收额。
根据CCAA的条款，金网于2025年1月获得了广泛的诉讼中止令，阻止任何人在监管人试图挽救债权人投资期间对Eclipse开发商提起诉讼。
由于诉讼实际上已被冻结，Eclipse的工程得以重启，并在3月中旬被认定为“基本完工”——也因此启动预售合约交屋程序。
但买家在宣誓书中表示，得知Thind Properties在Eclipse进入债权人保护前所面临的一连串问题后，感到“震惊”，其中包括1,200万元税款、建筑许可证被暂停，以及涉嫌挪用资金。
他们指控开发商未遵守卑诗省《房地产开发行销法》（REDMA），该法要求披露项目的“重大事实”。买家表示，若当时知道完整实情，就不会购买Eclipse的单位了。
披露资讯时间点有争议
原先负责监督债权人保护程序的KSV Restructuring，在程序进行期间被纽约全球顾问巨头AlixPartners收购。
AlixPartners的律师反指楼花买家企图绕过债权人保护程序。
监督人承认，这些单位如今已不可能以买家当初同意的价格出售，却指控买家一年来按兵不动，观望市场走势，直到确定房市没有改善，才要求取回款项。
监督人主张，依REDMA，只有在买家与开发商签订买卖合约时已存在失实陈述，才能使合约失效。
但马苏哈拉认为，法律涵盖的是涉及重大事实的失实陈述，只要该事实“已经或本应”合理影响买家的决定即可。
法官写道，在项目完工前持续披露资讯，对买家与开发商都具有重要作用，因为许多开发项目历时数年。“影响项目的重大事实，可能在买家签署买卖合约多年后才出现。”
他指出，加拿大税务局（CRA）的判决、保固保障遭暂停、建筑许可遭暂停、工程停工，以及未更新已发生重大变化的竣工预测，都使部分披露纪录“在实质上具有误导性”。
“买家查阅披露文件时，看到的开发项目图景，已不再反映开发商所知的实际情况。”
开发商没有参与此次聆讯。法官写道：“我认为，开发商不可能在这些事件发生前后对此毫不知情。”
联邦法与省法之争
除了披露问题，本案另一核心争议，是保障个别房地产买家的省级法律，与旨在最大化无力偿债企业债权人追回资产的联邦CCAA之间如何并行。
政府介绍CCAA的网站指出，该法具有广泛的补救目的，让企业在寻求与债权人达成妥协或安排并取得批准期间，可以继续营运。
监督人则主张，当REDMA等省级法律与联邦法律冲突时，必须以联邦法律为准，否则可能产生连锁影响，削弱“加拿大破产程序，以及债务人、债权人和临时贷款人所依赖的可预测性”。
监督人的法律陈词指出，这将使债务人的无力偿债状态拖得更久，极大干扰CCAA所提供的喘息空间，并侵蚀债权人的回收额。
这场法律战也引起卑诗省律政厅长关注。律政厅提交陈词，主张两项法律可以并行运作。马苏哈拉接受并同意二者“不存在任何法律冲突或相互阻碍”。
法官写道：“REDMA决定开发商对这些申请人是否拥有可执行的权利；CCAA则规范随后的破产程序，以及其中各项权利与债权如何处理。”
“两套法定制度处理的是截然不同、但彼此相关的事项。”
根据判决，这些买家当初缴交的买楼按金（deposits）从35,000元至205,000元不等，总计约360万元。
图：CBC/官网
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