近年来，随着airbnb（爱彼迎）等短租平台的发展和壮大，短租市场在世界各大城市快速成长。短租收益具有季节性、波动性，但毫无疑问，短租收益明显高于长租市场。 2018年，多伦多短租市场的收入高达3.4亿元。由于短租具有经营的商业性质，业主购买的房屋保险也被划为商业保险，和普通民宅的保险并不相同。如果你有一套正在做短租的房屋，应当如何申报？在保险方面会面临哪些问题？保险公司都会有哪些审核标准？
Airbnb长期以来曾通过不同渠道提醒业主，务必要购买主要房屋保险。同时airbnb平台也提供额外的房东保障险（Host Protection Insurance），必要时提供受损的第三方高达百万元赔偿保障。有了双重的保险保障，运营短租才能最大地规避风险。
保险公司风险分级
▲大多伦多地区资深保险经纪Jason Ji
大多伦多地区资深保险经纪Jason Ji在接受星岛《都市地产》记者访问时向记者介绍，自己所在的公司目前并不做airbnb的房屋保险，因为它的风险对保险公司来说很大。 “通常来说，在保险公司眼里，自住房属于房东自己照顾房子，风险是最低的。风险再往上一层，是当房东把房子出租给一个家庭。如果是一个完整的家庭，比如有大人、小孩，正经过日子的，还好说。但出租房的风险会因为主人不在而更高一些，因为毕竟租客不会像主人对待房子那么细心。风险再高一级，房东把房子租给单身汉或学生，保险公司就会认为这是风险更高的房屋保险。有的保险公司会提出，如果要保3个学生或者更多，就做不了，或者保险费用更高，Jump 一个等级。”
分租风险大 通常拒保
“通常保险公司在审核是否批复房屋保险时，会问到屋主是一个家庭还是单身居住；是有自己单独的一个单元，还是分租。Jason举例称，“比如，当一个房子有一个厨房、一个厕所、一个卧室在一起，这就是一个单元（Unit）。有的出租房会把一套房分成两个单元，楼上、地下室分别租给两户。甚至有的地下室再分成两个单元，楼上又分成两、三个单元分租。并不是简单的把房子给出租了。 ”
Jason续称，“保险公司的风险通常是，给你保这个房子后，它会发生漏水、着火、偷盗等这些情况的风险有多大。所以大家要从这上去看就比较好理解，为什么租客一多，肯定风险就加大了。尤其是当一个房屋租给两户人家，租客互不认识。如果只是租给一家人，楼上楼下都是这一家，比较好打理。而当变成两家人，会有互相推诿责任的情况发生。
比如当某物品坏了，租客会说以为是另一个邻居干的，另一个邻居也推脱，最后谁也不管，导致问题严重损坏房屋。分租的家庭越多，事故就越多。 Rooming house有特别多的问题，通常保险公司都不会愿意卖保险给这样的房主。 ”
除此之外，还有一种多人居住的情况是经营小生意。例如主人在房子里住，但运营home stay，照顾几个海外学生的饮食起居。 Jason对此表示，“这很像bed and breakfast （b&b），主人在里面，天天打理。这种情况有的时候还是可以比较容易买到保险，这会算作商业保险（commercial insurance）。但要是换成Airbnb就不行了，比b&b风险更高。因为没有主人在，对保险公司来说要特别小心。”
高危保险有专门公司经营
提及是否经营短租或分租就没有买到保险的可能性，Jason对此回应说，市面上是有同行做这种保险。 “高危的保险，一般需要找到broker的公司会做，这是特别的商业保险，有特别的公司专门面对这个市场，还是可以做的。”
至于商业保险和普通住宅保险的保费通常会差多少，Jason则表示具体的数字并不敢说，因为每个客户的情况都有所不同。 “在我的印象当中，一样的房子差两三倍、三四倍都是有可能的。因为最近自然灾害的事故越来越多，加上多伦多房市紧张的时候，出租的也更多，以及外来人口也增多，种种原因导致现在房屋市场，同样一个房子，在不同地区保费的价格差异很大。都是自住房，在不同地区有不同用途，保费的变化就更大了。所以当运营短租或者变为商业保险的时候，保费是普通住房的3到5倍都是有可能的。”
房屋真实用途须知会保险公司
Jason表示，保险公司面对大众客户，政策也在不断调整。 “我所在的公司，保险费用比较亲民。目前的政策是避开大房子，保普通阶层的房子，但是又不保rooming house、airbnb这类高危的房屋。我们在大概3年前，租客保险（tenant insurance）非常便宜，现在涨了两三倍。每年的政策不一样。”
有些华裔移民在买保险时，因为语言问题曾出现过回答房子相关问题时，回答错了的情况。尤其在涉及到技术指标等问题的回答上，很多人对房屋材质、管道、甚至瓦片形式等都有所混淆。还有一些人，则是明明做airbnb，但是在沟通过程中向保险公司撒谎说没有做短租。不论有意还是无意的谎言和错误，一旦被保险公司发现会产生什么后果呢？
Jason对此回应称，“我觉得客户在购买任何保险时，一定、千万要把真实用途说出来，哪怕买了保险之后，房屋的用途变更也要及时说。保险公司要求，当房屋有5000元以上的装修时，都应该知会保险公司一声。只要有一星期以上空着没人住，也要和保险分公司说。使用用途变化也要说。当有意外发生，而保险不给理赔的时候，80%都说是因为material misleading，就是故意没讲事实，这完全是客人自己的风险。如果你说房屋全毁了你也不怕，不指望保险公司非要赔，如果客户报这种侥幸心理，那也可以。保险公司也不管你。反正没出事儿我收你钱，何乐而不为呢，但出事我也不赔你。我觉得作为房东来说，千万别抱侥幸心理，抱着侥幸心理就等于没买这份保险，白交钱。”
保险公司会抽查是否分租
现如今保险公司卖保险不少是通过电话进行，保险公司在承保前登门亲自去查验房子的情况有，但并不是全部。也有人会突然接到保险公司的电话，说需要上门看一下房屋。 Jason表示，这通常是例行抽查（regular inspection）。 “最早的时候保险公司是要每间房子都去做检查（inspection）的。而现在由于人力比较贵，变成抽查了。这是非常正常的。如果做了inspection后，还给你继续按照现有的保险去保，说这个保险就是这样了，那客户就可以高枕无忧了，出什么事儿他都会给你保了。
因为在抽查中，如果保险公司的人员发现了房屋的问题或者错误，会马上要求更正。我们经常是在Inspection之后，看到一些问题，会提出来。现在很多公司都是随机抽取去检查的，或者对某一个固定区域。比如，一个区域很多房子都做rooming house租给留学生了，你说你的房子没有，但是我们还是要去查一下。一旦发现，会有可能立刻取消你的保险。保险公司很少有惩罚性行为，不见得会罚客户什么钱。但会说’对不起你的风险我不承担了’，或者说因为你提供的信息错误，保费应该有所变动。或者你的我保险我不能继续做了，给出30天的时间，要在这个时间内让你找别的出路。这些都是提供错误信息后比较reasonable的情况。”
