近年來，隨着airbnb（愛彼迎）等短租平台的發展和壯大，短租市場在世界各大城市快速成長。短租收益具有季節性、波動性，但毫無疑問，短租收益明顯高於長租市場。 2018年，多倫多短租市場的收入高達3.4億元。由於短租具有經營的商業性質，業主購買的房屋保險也被劃為商業保險，和普通民宅的保險並不相同。如果你有一套正在做短租的房屋，應當如何申報？在保險方面會面臨哪些問題？保險公司都會有哪些審核標準？
Airbnb長期以來曾通過不同渠道提醒業主，務必要購買主要房屋保險。同時airbnb平台也提供額外的房東保障險（Host Protection Insurance），必要時提供受損的第三方高達百萬元賠償保障。有了雙重的保險保障，運營短租才能最大地規避風險。
保險公司風險分級
▲大多倫多地區資深保險經紀Jason Ji
大多倫多地區資深保險經紀Jason Ji在接受星島《都市地產》記者訪問時向記者介紹，自己所在的公司目前並不做airbnb的房屋保險，因為它的風險對保險公司來說很大。 「通常來說，在保險公司眼裡，自住房屬於房東自己照顧房子，風險是最低的。風險再往上一層，是當房東把房子出租給一個家庭。如果是一個完整的家庭，比如有大人、小孩，正經過日子的，還好說。但出租房的風險會因為主人不在而更高一些，因為畢竟租客不會像主人對待房子那麼細心。風險再高一級，房東把房子租給單身漢或學生，保險公司就會認為這是風險更高的房屋保險。有的保險公司會提出，如果要保3個學生或者更多，就做不了，或者保險費用更高，Jump 一個等級。」
分租風險大 通常拒保
「通常保險公司在審核是否批複房屋保險時，會問到屋主是一個家庭還是單身居住；是有自己單獨的一個單元，還是分租。Jason舉例稱，「比如，當一個房子有一個廚房、一個廁所、一個卧室在一起，這就是一個單元（Unit）。有的出租房會把一套房分成兩個單元，樓上、地下室分別租給兩戶。甚至有的地下室再分成兩個單元，樓上又分成兩、三個單元分租。並不是簡單的把房子給出租了。 」
Jason續稱，「保險公司的風險通常是，給你保這個房子後，它會發生漏水、着火、偷盜等這些情況的風險有多大。所以大家要從這上去看就比較好理解，為什麼租客一多，肯定風險就加大了。尤其是當一個房屋租給兩戶人家，租客互不認識。如果只是租給一家人，樓上樓下都是這一家，比較好打理。而當變成兩家人，會有互相推諉責任的情況發生。
比如當某物品壞了，租客會說以為是另一個鄰居乾的，另一個鄰居也推脫，最後誰也不管，導致問題嚴重損壞房屋。分租的家庭越多，事故就越多。 Rooming house有特別多的問題，通常保險公司都不會願意賣保險給這樣的房主。 」
除此之外，還有一種多人居住的情況是經營小生意。例如主人在房子里住，但運營home stay，照顧幾個海外學生的飲食起居。 Jason對此表示，「這很像bed and breakfast （b&b），主人在裏面，天天打理。這種情況有的時候還是可以比較容易買到保險，這會算作商業保險（commercial insurance）。但要是換成Airbnb就不行了，比b&b風險更高。因為沒有主人在，對保險公司來說要特別小心。」
高危保險有專門公司經營
提及是否經營短租或分租就沒有買到保險的可能性，Jason對此回應說，市面上是有同行做這種保險。 「高危的保險，一般需要找到broker的公司會做，這是特別的商業保險，有特別的公司專門面對這個市場，還是可以做的。」
至於商業保險和普通住宅保險的保費通常會差多少，Jason則表示具體的數字並不敢說，因為每個客戶的情況都有所不同。 「在我的印象當中，一樣的房子差兩三倍、三四倍都是有可能的。因為最近自然災害的事故越來越多，加上多倫多房市緊張的時候，出租的也更多，以及外來人口也增多，種種原因導致現在房屋市場，同樣一個房子，在不同地區保費的價格差異很大。都是自住房，在不同地區有不同用途，保費的變化就更大了。所以當運營短租或者變為商業保險的時候，保費是普通住房的3到5倍都是有可能的。」
房屋真實用途須知會保險公司
Jason表示，保險公司面對大眾客戶，政策也在不斷調整。 「我所在的公司，保險費用比較親民。目前的政策是避開大房子，保普通階層的房子，但是又不保rooming house、airbnb這類高危的房屋。我們在大概3年前，租客保險（tenant insurance）非常便宜，現在漲了兩三倍。每年的政策不一樣。」
有些華裔移民在買保險時，因為語言問題曾出現過回答房子相關問題時，回答錯了的情況。尤其在涉及到技術指標等問題的回答上，很多人對房屋材質、管道、甚至瓦片形式等都有所混淆。還有一些人，則是明明做airbnb，但是在溝通過程中向保險公司撒謊說沒有做短租。不論有意還是無意的謊言和錯誤，一旦被保險公司發現會產生什麼後果呢？
Jason對此回應稱，「我覺得客戶在購買任何保險時，一定、千萬要把真實用途說出來，哪怕買了保險之後，房屋的用途變更也要及時說。保險公司要求，當房屋有5000元以上的裝修時，都應該知會保險公司一聲。只要有一星期以上空着沒人住，也要和保險分公司說。使用用途變化也要說。當有意外發生，而保險不給理賠的時候，80%都說是因為material misleading，就是故意沒講事實，這完全是客人自己的風險。如果你說房屋全毀了你也不怕，不指望保險公司非要賠，如果客戶報這種僥倖心理，那也可以。保險公司也不管你。反正沒出事兒我收你錢，何樂而不為呢，但出事我也不賠你。我覺得作為房東來說，千萬別抱僥倖心理，抱着僥倖心理就等於沒買這份保險，白交錢。」
保險公司會抽查是否分租
現如今保險公司賣保險不少是通過電話進行，保險公司在承保前登門親自去查驗房子的情況有，但並不是全部。也有人會突然接到保險公司的電話，說需要上門看一下房屋。 Jason表示，這通常是例行抽查（regular inspection）。 「最早的時候保險公司是要每間房子都去做檢查（inspection）的。而現在由於人力比較貴，變成抽查了。這是非常正常的。如果做了inspection後，還給你繼續按照現有的保險去保，說這個保險就是這樣了，那客戶就可以高枕無憂了，出什麼事兒他都會給你保了。
因為在抽查中，如果保險公司的人員發現了房屋的問題或者錯誤，會馬上要求更正。我們經常是在Inspection之後，看到一些問題，會提出來。現在很多公司都是隨機抽取去檢查的，或者對某一個固定區域。比如，一個區域很多房子都做rooming house租給留學生了，你說你的房子沒有，但是我們還是要去查一下。一旦發現，會有可能立刻取消你的保險。保險公司很少有懲罰性行為，不見得會罰客戶什麼錢。但會說’對不起你的風險我不承擔了’，或者說因為你提供的信息錯誤，保費應該有所變動。或者你的我保險我不能繼續做了，給出30天的時間，要在這個時間內讓你找別的出路。這些都是提供錯誤信息後比較reasonable的情況。」
