【星岛综合报道】75岁的城市规划师西尔弗伯格（Lewis Silverberg）花了数十年时间走遍温哥华几乎每一条商业街，详细记录各类店面，包括超市、美发店、信用合作社、咖啡馆等。他见证许多商业区的兴衰起落，在一片空置率走高的趋势下，他却看好新开幕的Oakridge Park商圈。
西尔弗伯格说，温哥华许多商业街正面临前所未有的挑战。独立商店逐渐消失，连锁品牌不断扩张，部分地区店面空置率持续攀升，传统社区商圈的活力正受到考验。
西尔弗伯格长期主张，居民日常生活所需的超市、面包店、理发店、餐厅、书店及五金行等，应该是社区的一环，这不仅提供服务，更塑造社区文化与凝聚力。
然而近年来，不少温哥华居民发现，家附近的实体商店越来越少。虽然健身房及大型房地产公司办公室增加，但电子产品店、服饰店等独立零售业者却逐渐退出市场。
西尔弗伯格于2021年与研究团队针对温哥华的Marpole、Collingwood、Commercial Drive、South Granville及West Broadway等地进行调查，发现过去十年间活跃零售店面总数下降7%。
其中，独立店面减少13%，连锁店则增加24%。冲击最严重的是家具店与服饰店，减少了30%，少数逆势成长的则是餐饮业，数量增加16%。
市中心商业环境同样面临压力。
根据市中心商业促进协会的最新报告，2024年温哥华市中心人流量较前一年下跌18%。在Homer街与Hastings街一带，近两成店面空置；而Granville Street的空置率更高达三成，情况令人忧虑。
西尔弗伯格指出，商业区的成败往往只差几个街区。即使在同一个商圈内，两三个街区可能生意兴隆，隔壁街区却门可罗雀。
根据他的研究，成功的社区商圈通常具备几个关键条件。首先必须拥有强力的主力店（Anchor Tenant），通常是大型超市；其次需要足够的人口密度，他与同事估算每个城市街区至少需要约40名居民支持；此外还需具备完善交通连接、停车空间以及积极运作的商业组织。
对于今年开幕的高端购物中心 Oakridge Park，虽然部分市民批评其过度聚焦奢侈品牌及高消费客群，但西尔弗伯格却持正面看法。
他认为，Oakridge Park的整体规划相当出色，未来随着大型 Safeway 超市、卑诗省酒类专卖店、公共图书馆及社区中心陆续进驻，商场吸引力将进一步提升。即使未来经营表现不如预期，业主 QuadReal Property Group 仍可调整租户组合改善营运。
相比之下，他更担忧温哥华市政府推动的“17个新村落”（Villages）计划。
该计划拟于全市多个路口打造高密度住宅与商业混合发展区，新增大量零售空间。不过西尔弗伯格认为，这项政策违反零售规划的基本原则：不要与既有社区商圈直接竞争。
他指出，保留现有商家远比寻找新租户容易。如果在已有空置问题的地区附近再增加大量商业空间，恐进一步分散客源。
由30名大温都市规划学者及专家组成的“Housing Reset”团体也持相同看法。该组织日前发表公开信指出，17个新村落计划将为温哥华新增超过100万平方呎商业空间，而许多既有商业街目前空置率已达10%至15%，新供应恐进一步削弱现有商圈的竞争力。
在西尔弗伯格看来，判断一个商业区是否健康，其实有一个最简单的标准：店面空置率。
他表示，如果一条商业街超过十分之一的店面闲置，通常代表该区已经陷入困境。“每个人其实都知道这个道理，凭直觉就能感受到。”
图：星岛记者拍摄
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