【星島綜合報道】75歲的城市規劃師西爾弗伯格（Lewis Silverberg）花了數十年時間走遍溫哥華幾乎每一條商業街，詳細記錄各類店面，包括超市、美髮店、信用合作社、咖啡館等。他見證許多商業區的興衰起落，在一片空置率走高的趨勢下，他卻看好新開幕的Oakridge Park商圈。
西爾弗伯格說，溫哥華許多商業街正面臨前所未有的挑戰。獨立商店逐漸消失，連鎖品牌不斷擴張，部分地區店面空置率持續攀升，傳統社區商圈的活力正受到考驗。
西爾弗伯格長期主張，居民日常生活所需的超市、麵包店、理髮店、餐廳、書店及五金行等，應該是社區的一環，這不僅提供服務，更塑造社區文化與凝聚力。
然而近年來，不少溫哥華居民發現，家附近的實體商店越來越少。雖然健身房及大型房地產公司辦公室增加，但電子產品店、服飾店等獨立零售業者卻逐漸退出市場。
西爾弗伯格於2021年與研究團隊針對溫哥華的Marpole、Collingwood、Commercial Drive、South Granville及West Broadway等地進行調查，發現過去十年間活躍零售店面總數下降7%。
其中，獨立店面減少13%，連鎖店則增加24%。衝擊最嚴重的是傢具店與服飾店，減少了30%，少數逆勢成長的則是餐飲業，數量增加16%。
市中心商業環境同樣面臨壓力。
根據市中心商業促進協會的最新報告，2024年溫哥華市中心人流量較前一年下跌18%。在Homer街與Hastings街一帶，近兩成店面空置；而Granville Street的空置率更高達三成，情況令人憂慮。
西爾弗伯格指出，商業區的成敗往往只差幾個街區。即使在同一個商圈內，兩三個街區可能生意興隆，隔壁街區卻門可羅雀。
根據他的研究，成功的社區商圈通常具備幾個關鍵條件。首先必須擁有強力的主力店（Anchor Tenant），通常是大型超市；其次需要足夠的人口密度，他與同事估算每個城市街區至少需要約40名居民支持；此外還需具備完善交通連接、停車空間以及積極運作的商業組織。
對於今年開幕的高端購物中心 Oakridge Park，雖然部分市民批評其過度聚焦奢侈品牌及高消費客群，但西爾弗伯格卻持正面看法。
他認為，Oakridge Park的整體規劃相當出色，未來隨着大型 Safeway 超市、卑詩省酒類專賣店、公共圖書館及社區中心陸續進駐，商場吸引力將進一步提升。即使未來經營表現不如預期，業主 QuadReal Property Group 仍可調整租戶組合改善營運。
相比之下，他更擔憂溫哥華市政府推動的「17個新村落」（Villages）計劃。
該計劃擬於全市多個路口打造高密度住宅與商業混合發展區，新增大量零售空間。不過西爾弗伯格認為，這項政策違反零售規劃的基本原則：不要與既有社區商圈直接競爭。
他指出，保留現有商家遠比尋找新租戶容易。如果在已有空置問題的地區附近再增加大量商業空間，恐進一步分散客源。
由30名大溫都市規劃學者及專家組成的「Housing Reset」團體也持相同看法。該組織日前發表公開信指出，17個新村落計劃將為溫哥華新增超過100萬平方呎商業空間，而許多既有商業街目前空置率已達10%至15%，新供應恐進一步削弱現有商圈的競爭力。
在西爾弗伯格看來，判斷一個商業區是否健康，其實有一個最簡單的標準：店面空置率。
他表示，如果一條商業街超過十分之一的店面閑置，通常代表該區已經陷入困境。「每個人其實都知道這個道理，憑直覺就能感受到。」
圖：星島記者拍攝
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