【星岛记者陈仪芬报道】联邦与卑诗省政府上星期联合宣布，利用联邦“Build Canada Homes”及卑诗房屋局（BC Housing）的融资工具，将收购超过2,200个滞销空置公寓单位，改建为可负担住宅，并采“先租后买”（Rent-to-Own）模式协助民众置业。
看似好的政策却迅速引发各界争议。房地产分析师、金融专家及不少民众质疑政府动用纳税人的资金，替陷入困境的建商“埋单”。总理卡尼(Mark Carney)、卑诗省长尹大卫(David Eby)和省房屋及市政事务厅长贝丽仪(Christine Boyle)周四不约而同站出来为此政策辩护，强调“不是纾困建商”！
卡尼：没有人要求我纾困
联邦保守党党领博励治（Pierre Poilievre）批评政策是“救助大型建商”，甚至形容为“把没有游艇的人，补贴给有游艇的人”。
卡尼强调，这项构思最初由卑诗省提出，“没有任何发展商直接向我提出这项要求。”卡尼表示，政府只会在适当时机，以折扣价格收购市场上所谓“受困单位”（distressed condos），而非高价接货。
他指出，相较重新兴建住宅，直接购入已落成但未售出的单位，更能迅速增加可负担住房供应。
卡尼亦表示，待未来完成实际交易后，社会可根据交易价格及成本效益评价政策，而非仅凭概念作出判断。
不过他承认，太心急公布政策了，没有说明细节导致很多误解。“我认为，包括我自己在内，我们并没有把这项政策说明得足够清楚。”
尹大卫：趁便宜捡货 建商仍承担亏损
卑诗省长尹大卫称，政府不会高价收购，而是趁目前楼市低迷，以低于建筑成本购入单位，因此发展商仍须自行承担亏损。“如果有建商押注高端市场，现在利润大减，我们这项计划不会帮到他。政府不会让他们从中获利。”
尹大卫指出，不少卑诗省年轻家庭目前每月支付的租金，其实已足以应付房贷和管理费，但最大的障碍是无法累积数十万元首期，因此始终无法置业。因此，政府计划收购市场上滞销、甚至陷入财务困境的公寓，再透过“先租后买”（Rent-to-Own）模式及政府融资协助，让租客一边租住、一边累积房屋资产，最终成为业主。
他说：“单靠房价下跌，并不能解决首期不足的问题。”
有人质疑，政府资金何不投入兴建更多社会住宅，何以收购私人住宅？
尹大卫回应，卑诗省目前正大规模兴建社会住宅，单是2026年便有约3,000个社会住宅单位落成。但新计划服务的是另一群人 ── 收入高于社会住宅资格，但又不足以负担现时房价的“夹心阶层”“我们不能只照顾最低收入人士，也要让努力工作的年轻家庭，有机会踏入置业市场。”
贝雅丽：大温高价公寓不会列入考量
究竟是哪些公寓标的会被选中？房屋厅长贝雅丽接受星岛记者专访时表示，现在正在研究中，预计过几个星期会公布细节，但可以确定的是大温哥华地区一些高端公寓太昂贵，政府不可能收购。
目前考量的主要标的会集中在菲沙河谷（Fraser Valley）、奥肯纳根（Okanagan）及温哥华岛（Vancouver Island）等房价相对较低的市场。她也强调这绝对不是纾困：“最终的收购价格将低于建筑成本，不会有发展商因此获利。”
根据加拿大按揭房屋公司（CMHC）最新统计，截至今年5月，大温已有4,376个新建公寓单位完工后仍未售出。
根据目前公布的内容，整项计划总规模约14.5亿元。
联邦政府将提供约1.45亿元，卑诗省政府亦投入相若金额，双方合共出资约3亿元，其余资金则透过融资安排。
何不仿效安省取消新屋GST？
联邦政府最初曾建议卑诗省仿效安省，提供约3亿元资金，用作取消新屋GST（联邦商品及服务税），但卑诗省政府拒绝接受。
尹大卫指出，卑诗省首次置业人士购买符合资格的新屋，本来已享有GST及PST税务优惠，再提供GST减免效果有限。“老实说，这套方法不适用于卑诗省。”
他称，若再进一步减免GST，只会让已有能力买楼的人受惠，真正受益的是建商，这才是真正的“纾困”。
政府再三保证 房产专家斥为花言巧语
加拿大房市分析机构 Edge Realty Analytics 创办人 Ben Rabidoux 直言，这明明就是纾困。他分析政府介入背后可能有两项真正原因：一是卑诗政府与大型建商之间长期密切合作；二是加拿大主要银行近年对地产开发贷款暴增，一旦建案倒闭，银行将面临庞大的资产减值压力。
根据加拿大央行资料，银行对建筑及开发商贷款已由2020年的约200亿元，攀升至2025年的逾750亿元。
他认为，如果政府以每户80万元甚至更高价格购入这些单位，再作为可负担住宅出租，将形成长期亏损，最后仍由纳税人承担。
他称既然政府要捡便宜，就应该等待建商破产、银行承受损失，再透过破产程序，以最低价格整栋收购住宅，才能真正降低公共支出。
温哥华房地产经纪兼《The Loonie Hour》主持人 Steve Saretsky 同样认为，政府把政策包装成可负担住宅，其实只是降低政治阻力。
他更值得担心的是市场讯号。“如果建商知道最后政府会出手接盘，那未来还有谁愿意自行承担市场风险？”
他质疑，真正受惠的恐怕不是中小型建商，而是大型、具有政治影响力的开发商。
他指出，大温哥华新建公寓销售量已由2021年高峰约1.9万户，跌至今年约2,000户，市场正进入调整期。“市场涨了二、三十年，如今开始修正，本来就是资本市场正常运作。”
UBC教授强调政府要精明 不要施善
卑诗大学（UBC）房地产金融教授 Tsur Somerville 表示，如果政府能以远低于市场价格收购住宅，再长期持有出租，整体成本可能比自行兴建社会住宅更低。
他举例，如果政府以市价5折购入平均90万元的住宅，出租30年，只要房价每年平均增值约1%至1.5%，整体投资便有机会回本。
但前提是政府必须像投资基金一样精打细算，而不是为了救建商。
他建议政府采取“逆向竞标（Reverse Auction）”方式，由建商自行提出愿意出售价格，政府只购买折扣最大的物件。“政府应该像高盛（Goldman Sachs）一样精于投资，而不是扮演慈善机构。”
图：加通社 & 卑诗省政府
