■ 溫哥華樓價只升不跌，政府安排新一輪稅務以壓抑樓價。
星島房產置業攻略訊
隨着溫哥華以至整個卑詩省的樓價持續上揚，過去一年省市政府多次出手干預過熱樓市，推出幾種不同的稅項，嘗試阻止過熱的資金湧入。另一方面，政府限制預售樓花，以及限制樓宇受益擁有權，以確保炒家、離岸信託以及幕後投資者繳交足夠稅款。由於幾種稅項均有不同的豁免及灰色地帶，而最新的投機稅會否與房屋空置稅重疊計算等問題，本文從不同專業人士提供有關的稅項資訊及常見例子，從而了解省市政府新一輪的稅務安排。
投機稅 (Speculation Tax)
卑詩省政府銳意將空置房屋迴流市場，並壓止境外投資者將樓價繼續推高， 卑詩省財政廳長詹嘉路（Carole James）二月在省議會，宣讀省新民主黨執政後首份完整財政預算案，更新多個稅項並新增投機稅，指在納稅範圍內的物業，如非主要居所或長期出租，則需要繳交投機稅。
雖然公布時強調99% 的卑詩省民可獲豁免，但坊間反彈力度頗大，由於細節條文未有清晰頒佈，令到有前國會議員去信政府要求撤回，雖然最終其案例獲得豁免，但對於華人來說，若干家庭並非因「投機」狀況仍然有機會跌入投機稅範圍，業主們可能要做好心理準備。
投機稅二月公布方案
投機稅物業納稅範圍
- Capital Regional District
- Fraser Valley Regional District
- Greater Vancouver Regional District
- Regional District of Central Okanagan
- Regional District of Nanaimo
投機稅稅率設計
- 2018 年稅率統一於樓價的0.5%
- 2019 年開始為2%
投機稅豁免範圍
- 第一自住居所不納入徵稅範圍
- 如果是柏文物業規定不能出租亦可豁免
- 2018 年至少三個月出租房屋
- 2019 年往後每年至少六個月出租房屋
- 業主或租客長期病患，或因病患而常住醫院、長期
- 接受護理及支援性護理
- 業主或租客短暫失去工作能力
- 因業主過身而業權處於行政處理中的物業
會計師質疑投機稅與房屋空置稅重疊
雖然省政府有關投機稅的4頁文件中，3 次強調99%的卑詩省民可獲豁免，但納稅範圍甚廣，如何計算個人擁有的物業是否跌進1% 之內而要繳交稅項呢？會計師林定宇指出：「第二個物業最容易跌入投機稅之中，業界中很多會計師及律師均有疑問，因為條例灰色地帶太過廣泛，條文未有清晰指引。」
這解釋為何坊間對投機稅有疑慮，他續說：「將會追溯至2018年1月1日，並在2018年內出租最少三個月，2019 年則要出租最少半年。」 換言之，有關政策如期在秋季執行，業主要避免納稅，現在便要為空置物業打算。
假如大溫有房屋，但在其他地方有度假屋，情況又會如何呢？就以二月公布的情況，投機稅也難以避免。很多本地人的家族，可能有一間郊區別墅留來每年的家庭聚會。屋主本人可能早已退休，在大溫地區亦有物業自住，但因為投機稅的關係也令退休業主墮入稅網之中。
林定宇補充，投機稅要跟據空置稅共同規劃，本應有理可尋，而且不應重疊，但新民主黨執政的新預算案，可能出現「劫富不濟貧」的情況出現。他續指：「若果第二間房屋不出租、不自住，空置稅加投機稅，是樓價的3% ，以一百萬樓價的地稅約5,000 元，再加3% 的雙重稅項，共約35,000 元。」 投機稅會否與房屋空置稅重疊計算，現時未有明確指引。
前國會議員斥傷害郊區經濟
除會計師對投機稅有疑慮之外，建議出台後，前國會議員Pat Carney 即時寫公開信給卑詩省省長賀謹，炮轟稅項細節不單未能有效阻止投機買家，更一舉傷害溫哥華島的郊區經濟。
據《溫哥華太陽報》報道，Pat Carney 退休十年，現年82 歲，Saturna Island 屬於她的第一居所，由於當地並未有任何醫療設施，她需要到溫哥華找醫生覆診，往返溫哥華轉車轉船要幾個小時，所以她在溫哥華也有一個 「第二」 居所，方便自己出入及居住，由於「第二」居所沒有出租，又處於納稅地區，故跌入此稅項中。她信中提及：「建議的稅項並沒有達到限制外國投機買家在卑詩省特定地區進行投機買賣的目標，相反卻刺中一直支持郊區經濟的卑詩省民。」
Pat Carney 形容自己與島上的居民是「沉默的小數」，Gulf Island 一帶有不少居民向她反映，基於收入不多，如向島民開徵投機稅，有可能令僅有的島上人口完全消失。她提到「建議稅項會令我難以選擇，一是放棄我父母安葬的Saturna，又或者基於土地用途限制下，我需要放棄既不能出租，但價值100萬元的柏文，因為我無力交稅。」
信中她雖然提及此稅項是出於好意，但如何執行卻存在漏洞：「每位利用溫哥華樓市進行洗錢行動的海外投機買家將不會受此稅項影響。難道政府請一隊官僚軍隊？還是在我們每人的手腕上安裝監察儀器，去追蹤我們每年六個月的行蹤？政府怎樣監察？」 連番疑問後，不忘說出一個事實：「這是省長的問題，不是我的問題。」
政府低頭修改方案
因應外間連番質疑，卑詩財政廳長詹嘉路終於在3月26 日對投機稅細節進行修改，主要修改兩大項，一是納稅範圍收窄，二是稅率分級：投機稅物業納稅範圍新增豁免地區包括，度假勝地海灣群島（Gulf Islands）、位於溫哥華島的Parksville 和Qualicum Beach、及多個小島等。
另外，估價低於40 萬元的房產毋須繳納投機稅。
投機稅稅率設計修改方案( 三月)
● 2018 年稅率統一於樓價的0.5%
● 2019 年開始稅率分三類：
1. 海外投資者及衛星家庭，稅率是樓價的2%
2. 加國公民及永久居民而非居於卑詩省內，稅率是樓價的1%
3. 屬加國公民及永久居民( 衛星家庭成員除外) 的卑詩省人，稅率是樓價的0.5%
華人易墮「投機」定義
雖然經過修改，但在華人圈當中，亦有一類常見例子如衛星家庭，仍有機會墮入稅網。會計師林定宇指：「例如有個非經常住省內的加國公民或永久居民，簡單說，香港人擁有加拿大籍，迴流香港做生意，早年已置業，今年給他在SFU 上學的子女住，方便上學，空置稅可豁免。但投機稅呢？因香港人沒有交稅、是否需要交投機稅仍不明朗，因截稿前未有明確指引。但不自住、不交稅、不收租，照現時文件字面上看來，已跌入徵稅範圍。」 但這種情況顯然不符合「投機」的定義。
同時，林定宇認為投機稅，影響不到首置買家或換樓客，反而會影響到西區的老太太，本來擁有500 萬元的房屋，因退休打算變賣，將200 萬元分給子女作首置用，自己留下300 萬元安享晚年，但因投機稅、空置稅、海外買家稅等多重稅項而令物業難以出售。林定宇最後補充：「投機稅以物業量為主，而不以買賣時間決定，感覺不似壓抑炒賣，有點名不副實。這稅項不單影響房地產市場，反而會引發更多社會問題。」
無疑被投機稅誤中副車的話，對於退休人士是一份重擔，特別是在年輕時期打拚努力後，安享晚年收成期時，只因多一個不願出住的物業而跌入稅網，令人有「殺錯良民」的負面影響，整體而言此稅項作為打擊投機者仍欠缺說服力。
至於針對「投機」定義，如果要從稅項入手，省政府或可參考香港之前的「辣招」，包括額外印花稅(SSD) 及雙重印花稅(DSD)，適用於三年內短期買賣的投機稅項，及本地首置物業和換樓客可獲豁免。當年稅項推出後，的確有效令瘋狂樓市稍為回落，惟有關稅項待市場完全消化後，最終仍阻止不了升勢，去年更成為全球最難負擔樓價的城市。所以增加稅項是否有效壓止樓價，值得深思。
而地產經紀李鎮華認為投機稅有可能令持貨量較多的投資客，未能承擔重稅而拋售物業減磅，有機會令樓市稍為回落，但只屬短期效應，有關稅項只待市場消化後，相信大溫供不應求的樓市將會繼續暢旺。
未完待續，明天詳解「物業轉讓稅」。 。 。
