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■■温哥华及多伦多的公寓单位，以非居民业主最为普遍。星报资料图片 本报记者报道 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布加国住屋统计计划(CHSP)数据，显示安省、卑诗省及新斯高沙省楼市，非居民拥有房屋的比例。当屋主的主要居所并非在加国境内，就被视为非居民业主。 按上述计划采用住宅拥有权及住宅参与权两个方法，来衡量是否属于非居民业主。其中在住宅拥有权方面，当大多数业主为非居民时，该物业被视为非居民拥有业权。在住宅参与权方面，最少有一人个业主为非居民。 不在加居住 视为非居民业主 ■加拿大按揭及房屋公司副首席经济分析师卢怀尔(Aled ab Iorwerth，图) 这个定义有助仔细了解非居民拥有业权的情况，特别是非居民参与的概念，说明这些省份的非居民所持有业权的上限；并由加拿大按揭及房屋公司通过楼市观点(Housing Market Insight)公布最新的资料。 加拿大按揭及房屋公司副首席经济分析师卢怀尔(Aled ab Iorwerth，小图)表示，公寓单位以非居民业主最为普遍，特别是在温哥华和多伦多。一般来说，非居民业主较多选择新及价值高的住宅物业。从加国住屋统计计划的资料所得，可以了解非居民成为加拿大楼市需求的一部分，这是一个公开的话题，讲及这类物业有关资金来源及投资行为。 是次报告在非居民参与方面的重点，包括： ——最少由一名非居民持有的物业：卑诗省6.2%，温哥华7.6%；安省3.3%，多伦多3.8%；新斯高沙省6.2%，哈里法斯4.3%。  ——非居民参与拥有的以公寓单位最多：卑诗省10.4%，安省6.1%；占有率最高是温哥华11.2%，多伦多7.6%。 ——在温哥华于2016年至2017年建造的物业，最少有一位非居民业主占15.3%；2011年至2015年建造的物业占11.2%；而1961年至1990年建造的物业则少于6%。在2016年至2017年建造的公寓单位，占有率更高达19.2%。 ——在多伦多于2016年至2017年建造的物业，最少有一位非居民业主为6.1%，在该建筑期所有住宅物业占3.8%。 ——在新斯高沙省最少有一位非居民业主，在哈里法斯大都会地区为4.3%，省内其他地方为7.1%。这反映出非居民业主以此作为度假房屋，较该省以外其他主要大城市更为普遍。 名下公寓估价中位数 非居民比居民高20% 从加国住屋统计计划(CHSP)的资料所得，有关非居民及居民业主持有的物业估价中位数，在卑诗省前者较后者高29.1%，安省是20.2%，新斯高沙省为10.8%。 以人口普查地区划分，温哥华市公寓单位物业估价中位数，非居民业主较居民业主高96,000元，这是在温哥华大都会地区最高的差价。在多伦多公寓单位物业估价中位数，前者比后者高37,000元，同样是多伦多大都会地区最高的差价。 不过，非居民业主与居民业主物业估价中位数最大差价，则是位于卑诗省独立屋，两者相差23.6万元，前者较后者高36.7%。但在安省独立屋物业估价中位数，非居民的较居民的少35,000元，数据指安省两个最大的都会城市多伦多和渥太华-加蒂诺(Gatineau)明显不同。 独立屋25.8%为一人持有 在住宅物业业主数目方面，在安省、卑诗省及新斯高沙省约有一半的物业是两名业主拥有，由3至4名业主持有的物业占少数。在人口普查都会地区的温哥华，大部分居民拥有的物业有2名业主，非居民业主只有一人。 此外，在2011年至2017年间建造的独立屋，在温哥华物业只有一名持有人为39.9%，相对多伦多是25.8%。在新斯高沙省大部分物业由两名业主持有，其次是一名业主拥有房屋。由3至4人共同持有的物业占4.5%，比卑诗省及安省为高。 在2017年财政预算案中，联邦政府拨款予加拿大统计局，通过加国住屋统计计划改善房屋数据。该计划大部分为行政方面的资料，使统计局提供现代化的统计数据，而且更为全面、节省成本和时间。 加拿大按揭及房屋公司将于未来陆续公布上述三个省份的住宅单位面积检讨，及持有住宅物业投资者的报告，另公布有关公寓单位的调查报告内容。

■多伦多市是大多区范围内外国买家最集中的区域（星报资料图片） 过去两年本国房价飙升，尤其多伦多及温哥华两地，很多人都将房价被推高的责任，归咎于外国买家。虽然加拿大统计局(Statistics Canada)去年底公布了非居民拥有房屋业权的数字，比例上并非如人们想像般可怕，但若只聚焦新建楼房市场，比例立即倍增。以多伦多为例，最近两年推出的新建住房，大概每10间便有1间是由非居民拥有。 去年底加拿大按揭及房屋公司(CMHC)联合加拿大统计局，首次公布了海外买家在本国房地产市场所占比例。相关数据指，大多伦多地区的所有房产物业中，海外买家占3.4%，单独看多伦多市的话，该比例最高，达到4.8%。由于一直以来，海外买家都被塑造成推高本地房价、与本地人争房的洪水猛兽，所以当相关数据出来后，一些媒体的文章，以“外国买家不用再背黑锅”、“海外买家不是罪魁祸首”等为题。 不过，真实情况是否就是如此？ 根据加拿大统计局的结论，非居民在多伦多人口普查都会区(Toronto CMA)的业权拥有数量只属少数，他们在多伦多只拥有少数房产。资料显示，非居民在大多地区拥有45,277间住房，仅占大多地区住房库存的2.63%。在这超过4万间住房中，有29,091间在多伦多市内，即3.86%的多伦多住房，是由外国人拥有。可以说，多伦多市是外国买家最集中的区域，但越向外围走，这个比率便越少。 多市之外 烈市比例最高 多市以外的城郊市镇，非居民拥有住房业权比例最高的，是烈治文山市、万锦市和奥克维尔市(Oakville)。烈市有1,768间住房是由非居民拥有，比例是全市房屋总数的2.87%。万锦市虽然有更多楼房是由非居民拥有，共2,746间，不过占全市所有房屋数量的比率则是2.71%。排行第三的奥克维尔市，非居民拥有1,378间住房，占区内总房屋量的2.19%。 以上这些数字及比例，好像都说明外国买家并没在大多地区“肆虐”，亦不如想像般严重。不过，如果大家聚焦在新建住宅市场上，可能又会另作别论。 新宅市场是另一番景象 地产网站betterdwelling.com根据加拿大统计局的相关数据，制作了一份地图，显示了在2016至2017年间，于大多地区购买新建楼房的非居民人数与比例。该篇文章指出，非居民在本国拥有房产业权的情况并不普遍，亦不是大趋势，直至经济大萧条之后。如果单看2016至2017这两年间的新建楼房市场，会是很不一样的景象。 在多伦多人口普查都会区内，非居民购买了674间建于这两年的新建住宅，是这段时期总落成量的5.17%。当中有508间位于多伦多市，相等于该段时间总落成量的9.17%。亦即是说，差不多每10间售出的新建住宅，便有1间是被外国人买去。 从地图上看，除了多伦多市，非居民买家似乎较钟情东面和北面的城郊市镇。当中以皮克市(Pickering)、万锦市和烈市的比例最为突出。在2016至2017年间，皮克灵市虽然只有5间新建住宅被非居民买去，但由于期内只有80间新建造住宅发售，非居民业权的比例便高达6.3%。 华人聚居的万锦市和烈市受到非居民买家青睐，大家应该不感意外。在万锦市，该两年内建造的新房共有633间，被非居民买去的有36间，占总数的5.7%。至于烈市，364间新建住宅中，有17间被非居民购买，比例是4.7%。 此外，近几年新盘发展蓬勃的奥罗拉市(Aurora)，亦渐受外国买家欢迎。在该两年新建的315间楼房中，便有10间是被非居民买家买去，比例是3.2%。至于新近被《MoneySense》杂志评为加国最佳居住城市的奥克维尔市，于2016至2017年间建造的745间新屋中，便有25间由非居民购买，比例是3.4%。 虽然单看非居民买家拥有房产的比例以至购买新屋的比例，数字上好像不太惊人，但他们在加拿大住房可负担性的问题上，影响还是有的。根据统计局的数据，在多伦多人口普查都会区，本地居民拥有的所有住宅类型平均估值是72.8万元，但非居民业主拥有的房屋平均估值只是64.5万元。 ■非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓（星报资料图片） 喜购Condo 增加首置者入市难度 另一方面，非居民更倾向于购买比其它住房类别更易负担的共管公寓单位。在多伦多被非居民买去的物业，44%是共管公寓单位。多伦多市两成住宅都是共管公寓单位，被非居民买去的单位数量便占了7.2%。 以上这些数据都显示出，非居民在本地占据了比例不少的可负担住房，意味着购房预算不高的年轻家庭、千禧一代及首次置业人士，除了要跟本地买家竞争这些价格相对便宜的上车盘，还要与非居民买家竞争，无形中增加了入市难度。 事实上，统计局的这份数据，还有两个因素导致大家仍未能了解当前市场的真实情况。由于这次统计只截至2017年第二季度，中国新一轮资本控制的影响并未浮现。随着从中国汇出资金的难度增加，相信非居民买家在本国拥有业权的比例也会下跌。 更重要一点是，统计并没把预售楼花的资讯也包含在内。实际上，在海外销售的楼花数量，比重不低。由于建筑物并未完成，预售的单位并未被视作一个物业，所以亦没有被纳入非居民拥有物业的统计。在楼花市场上，不少人会在物业未落成前便将合同转让赚钱，跳过拥有业权的阶段。因此，非居民业权数字是大大低估了外国资金的影响。 GTA房屋所有权非居民比例 地区 非居民占比例% 住房总量 2016-2017年新建 多伦多市 3.86 9.17 皮克灵市 0.81 6.25 万锦市 2.71 5.69 多伦多人口普查都会区 2.63 5.17 烈治文山市 2.87 4.67 Oakville 2.19 3.36 Aurora 1.67 3.17 Mississauga 2.15 2.99 E. Gwillimbury...