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【加拿大都市网】安省一对夫妇Herman和Patricia Bucking在2010年买下了奥兰治维尔(Orangeville)附近一个40公顷的农场，在得到允许下拆卸了上一个屋主的旧农舍并重新兴建了属于他们的理想之家。但七年过后，他们收到一封来自一间收数公司的信，要求两人为一个Reliance Home Comfort热水器支付$692.43元的租借费用。 当时前业主在出售时所签下的誓书中注明，“此房地产上没有与任何系统或其零件有关系的租借合约”，而房地产的清单上亦未有提及该租借项目。夫妇两人的律师Harjot Gill表示他曾听过有不少这类案例，人们在购买一座房屋后被一些现存而未有向他们提及过的商业协议所缠扰。   虽然一张近$700元的帐单在房产交易中不是很庞大，也远少于Bucking夫妇寻求法律途径时所需的费用，但律师不收费地接下了案件，并指Reliance公司占了这对夫妇的便宜。而女户主亦指事件可能影响她的信用评分，她强调：“我们一直都很努力，甚至错过了很多美好的事物，就是为了确保我们有付清所有的帐单，我很希望弄清这件事”。 她在2017年时联络Reliance指事件可能是误会，但公司没有退让，因此夫妇接触了现已退休的律师，并写信到收数公司解释夫妇和Reliance公司之间没有任何合约，而责任应只在前业主身上。其后他们发现原来前业主的确为暖水器签署合约，但没有在买卖房地产的协议中提及。Bucking夫妇本以为问题已解决，但在去年十月，他们再次收到另一间收数公司的律师事务所电邮，也是帮Reliance发出热水器索求款项。 夫妇二人的代表律师指根据Reliance的合约，当事人夫妇只会在卖家有于物业买卖协议中列明并得到买家同意支付将来费用的情况下，才会需要付上还款责任。 Reliance公司则表示他们并没有做错，但会同意停止收数机构的追款行为，公司的联络经理指当该房产出售时，公司获告知新业主会承担该租借资产，因此他们开启了该租借帐户并开始为该设备的使用而收费，而当该帐户未有支付帐单费用时，会转介到收数公司代收款项。直至最近，Reliance才取得该房地产的买卖协议，始知悉前业主未有向买家夫妇提及租借热水器，“有了这个新的资讯，Reliance会免除Bucking夫妇租借此设备的$692.43元债务”。但女户主仍希望公司会给予他们一个交代，确保两人的信用评分不会因此而受影响，并指在严峻的疫情下，这个状况对她造成了加重的压力。 代表律师Harjot Gill表示有些业主在遭遇同样情况时会直接交付帐单了事，这会是公司一方的胜利，又指卖家有责任透露房产有租借设备，房地产经纪对其客户的查问亦十分重要，而买家也应为了留下记录而查问一些问题，“我常常跟很多客户说要以书面形式保持买卖双方(对物业了解)的一致性”。他建议如果要购买房地产，应聘请律师帮忙审查该财产确保没有任何抵押，并让律师检查买卖合约，“解决的方法，就是跟你的律师说，或是让你的经纪再三审查”。 【图片：CBC】T11  

负责安省地产经纪登记和职业操守规管机构安省地产议会（Real Estate Council of Ontario；RECO），过去多年来一直密切留意在温哥华流行一段时间，俗称“摩货”的“影子转售”或称“纸盘交易”（shadow flipping）不正当交易方式，是否有蔓延至安省的趋势。 RECO强调地产经纪在介入一单房地产交易时，必须向客户披露本身所涉及的利益冲突，以保证消费者会受到公平合理的对待，违反者可能会受到重罚。 安省地产局在2016年就向其注册会员（地产经纪）发出的通报，指近期媒体对在卑诗省出现的“影子转售”情况作出详细报道。问题涉及执业地产经纪介入（自己所代理的）地产交易，使用“合同转让”（assignment）方式赚取更多利益，却没有向消费者透露事实。安省地产局表示，执业地产经纪未向消费者披露利益冲突，在安省是严重违法行为，可以受到严厉处罚。 “影子转售”代表一个复杂的地产交易过程：地产经纪先协助买家签定物业买卖合同，然后在物业实际交接（closing）前，大幅加价将买卖合同“转让”（assign）给另一个新买家，在一些情况下，这个新买家甚至再加价转给第三个、第四个买家。这些交易很多时是在卖家不知情的情况下进行。到房屋交接时，卖家才发现房屋已被转手或转了几手，实际买家并不是当初与自已签定合约的最初买家。但层层加价的利润都被中间买家及经纪所赚，卖家所得到的仍然是最初合同所规定的成交价格。 影子转售 影子转售在英文里叫作shadow flipping，在中文没有一个对应的名称。它是一种地产经纪利用“合同转让条款”，涉及利益冲突谋取个人收益的交易过程。 在楼花买卖过程中，最初的买家在几年后房屋临近交接时，将购屋合同转手卖给一个新买家接手，赚取部分差价，由新买家承担所有合同责任，并与开发商最终作交接。这种方式叫作“合同转让”（assignment）。楼花合同转让的条款，一般在买家最初与开发商签定的合同中有规定，转让时必须经过开发商的同意，有时开发商会收取一定数额的转让费。 很多人了解这种“摩货”方式，但以为只有楼花买卖中才存在assignment。其实这种交易方式，也可以在二手房屋的买卖中存在。只是以前并没有那么普及。现在由于房市的火热，在房屋交接之前，利用转让条款加价倒卖合同，成为一些经纪的生财之道。 在实际操作中，地产经纪，特别是本人充当中间买家的经纪，可以赚取多少利润？ 《环球邮报》（The Globe and Mail）之前有一则调查报道指，温哥华一户西人家庭以520万元将房屋卖给一位海外商人，但交易时发现买家变成这位商人的地产经纪。这位姓名疑似是华裔的地产经纪向卖家表示，将与之前那位买家的太太“合买”这个物业。 卖家虽然怀疑却无可奈何，因为先前合同中确实有允许买家转让合约给其他人的条款。 两度挂牌叫价高逾百万 这房屋交接3个月之后，新的房主人即是同一位地产经纪，将房屋重新挂牌上市，卖出620万元高价。报道指以两次成交日期之间天数计，相当于每天赚了11,000元。而同一位经纪在今年2月该报作出报道时，再次将房屋挂牌上市，叫价658万元。 卑诗省过往一直在重力打击“影子转售”，省政府曾推出两个措施打击“影子转售”行为。一是所有交接前的合同转让，必须取得房屋主人授权同意；二是交接前房屋合同加价转让所获取的所有利润，一律归最初卖房的房主人所有。