地产

星岛资料图根据A1电台消息，加拿大皇家银行（RBC）最新报告发现，大多伦多地区房屋可负担程度在超过两年来首次有所改善。这份由RBC所做的房屋可负担性指数报告显示，多伦多的房屋可负担的指数改善了1.2%，原因是独立屋价下跌。但皇家银行预计，这个情况未必维持太久，因为银行估计，多伦多的楼价在今年春季会见底。今年春天楼价跌势若停止, 可能导致息口再上升, 令房屋更难负担。现时多伦多独立屋平均楼价为129万元。（Grace编辑）

*滑铁卢豪华condo一瞥 大多地区以至整个安省的房地产市场，在联邦及省政府一轮楼市调控措施影响下，经历了接近一年的调整。不少房地产投资专家建议，如果手握多余资金，正好趁现在房价回落，入货投资。不过，安省那么大，哪里才具有房地产投资潜力？最近一份报告便指，首都渥太华，会是安省地产升市的牵头马。 房地产调查机构“房地产投资网络”(Real Estate Investment Network, REIN)近日公佈一份研究报告，评选出安省十大最具房地产投资潜力的城市。当中只有排第四的宾顿市、排第六的杜咸区(Durham Region)及排第七的多伦多市，属于大多地区范围内。佔据排行榜头三位的，分别是渥太华、基秦拿-滑铁卢-剑桥(Kitchener-Waterloo-Cambridge)及汉密尔顿。 作为一家独立的研究和分析公司，REIN已经在本国各地的房地产市场上进行了26年研究及发表报告，为买家、卖家、发展商、投资者等提供参考，调整投资策略。研究根据各个城市共36个经济及市场因素，例如人口增长、就业增长、基建发展、交通配套、政府政策等，评选出未来5年最具房地产投资潜力的十大城市。 事实上，报告不单告诉投资者及置业人士哪里值得投资，更分析什么时候应该入市，可以抱有什么期望，怎样在适当时机作出策略调整等。REIN认为，很多因素都可对楼市带来影响，参与地产买卖前，应该先对当前的经济环境、政治气候、社区发展动向等有更深入了解，才能作出精明的决定。 第一位：渥太华 以房价的可负担性来说，渥太华与安省其它城市相比，的确非常吸引。2017年渥太华的基准屋价为36.9万元，差不多是排行榜十大城市中房价最低的一个。去年，渥太华的平均房价按年升了约7%，但其房屋可负担性仍然优胜。最近期的数据显示，渥太华的二手楼房活跃放盘量只有约2,000个，比一年前同期跌了23%，可见市场正在逐步消化供应过多的问题。 租务市场方面，渥太华的一睡房Condo单位，月租约1,095元，但由于供应过多，租金增长停滞。因为建屋过度，一些建筑商只好把无法卖出的共管Condo单位出租，等候市场需求增加，与多伦多市中心的Condo新盘销售迅速情况可谓完全相反。 不过，由于渥太华投放资源新建多项基碍建设及交通系统，包括轻铁(LRT)及巴士行车专线，都会利好沿线社区的房价。此外，邻近市中心的黄金地皮LeBreton Flats的重建计划，对周边老旧社区同样带来需求及房价方面的正面影响。 目前，渥太华的人口差不多100万，人口年龄中位数是40岁，最近更被千禧代选为最宜居城市。该市的房地产需求增长，很大部份是来自联邦政府提供的就业机会及家庭人口增长。 第二位：基秦拿-滑铁卢-剑桥 被称为“科技三角”地带的基秦拿-滑铁卢-剑桥，属于滑铁卢区(Waterloo Region)辖下的3个城市，从经济、城市发展规划、人口、地产市场等方面，都各有不同。例如滑铁卢市是3市中最小的，但却拥有滑铁卢大学、Wilfred Laurier大学及Conestoga College等专上学院。剑桥市带着旧城风貌，但近年亦开始一些城市活化重建计划。 报告以“热，热，热”来形容滑铁卢区近年的地产市场。以二手住宅放盘库存量来说，剑桥市是最低，2016年更低见0.03个月。撰写报告之时，3个市合共只有约750个二手住宅物业挂牌。有当地经纪指，去年当地房市像疯了一样，从未见过此情况出现。虽然现时房市已稍为冷静下来，但只要叫价偏低，房屋状态良好，同样可引来多个offer争抢。 根据一些租金研究网站的资料显示，基秦拿市的租金按年上升15.5%，升幅冠绝全国。一睡房柏文单位月租平均970元，空置率只有1.9%，且租盘数量在逐步减少。假如有租客搬走，业主随即放盘，一夜间便把月租加200元，一样不愁无需求。 由于滑铁卢区有不少就业机会，人口不断增长，导致住房需求增加，同时也受惠于多伦多以至汉密尔顿的涟漪效应。当汉密尔顿的房价上升，买家也会流向基秦拿及滑铁卢。以房屋可负担指数来说，加国平均为48.7%，滑铁卢地区则为35%，2017年的基准屋价，还不到50万元，但已经有差不多25%年增幅。 　 第三位：汉密尔顿 *汉密尔顿临水而居的环境是很多人的梦想 虽然汉密尔顿市的房屋可负担性已经逐渐下降，但与邻近的城镇相比，仍然是一个适合年轻夫妇及家庭居住的好地点，而该市亦想把自己打造成一个“养育孩子及安老最佳地方”。受惠于多伦多的膨涨发展，汉密尔顿市不单吸引人们迁入居住，就连商户、艺术家、餐馆食肆等，都渐渐移师该市。 原来，汉密尔顿市政府会为房东提供租金补贴，是安省少有此做法的城市之一。假如房东以较低租金出租单位，政府会给房东补贴与市价租金之间的差价。不过，市政府对租金补贴计划的拨款是有限的。事实上，该市的租金涨幅已超越市场承受能力，地点优越的社区情况更甚。数据显示，一睡房单位的租金要1,095元，年涨幅5%。 汉密尔顿市的人口，除了本身的自然增长，还有多伦多人的大量涌入，刺激该市房地产销售及屋价上升。一些在多伦多工作的人，也会到汉密尔顿置业。2017年该市的平均屋价是53万元，按年涨5%。虽然近两年汉密尔顿的房屋可负担指数大幅上升，目前大约是42%，比全国平均为低，故在安省大城市中仍然属于可负担的范围。 　 未来5年安省十大最具房地产投资潜力城市 1) Ottawa 2) Kitchener-Waterloo-Cambridge 3) Hamilton 4) Barrie 5) Brampton 6) Durham Region 7) Toronto 8) Kingston 9) Orillia 10) Grimsby and St. Catharines  

买房卖房、发布和查找房源信息，你会去哪？MLS无疑是最专业的网络；买卖二手物品，kijiji则是加拿大人气最旺的网站。今年2月，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）与kijiji展开合作，所有在REALTOR.ca上的房源信息，都可以直接导入到kijiji上。注册房地产经纪只需一个点击，便可轻松将房屋信息覆盖到kijiji的客户；而普通民众则可以不受限制地在kijiji上寻找心仪的房子。 著名的分类广告网站kijiji自2005年在加拿大推出以来，在民间颇受欢迎。它专注于帮助人们进行购买、出售和二手交易等便民信息的传递。在过去几年中，加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）从许多持牌地产经纪处听到呼声，认为kijiji应成为协助加拿大房地产协会宣传房地产信息的一员。最近，kijiji不负众望正式成为CREA认証的发布房源信息的广告网站之一。REALTORS.ca和kijiji的合作，旨在扩大其房源覆盖范围，把kijiji作为补充的营销策略工具，便于让信息能更大范围地扩散到kijiji的用户群体。 加拿大房地产协会是为持牌地产经纪（REALTORSR）、公众和政府提供分析影响房地产市场因素的机构。而REALTOR.ca则是加拿大房地产协会旗下的官方房地产资源平台，对公众开放。无论是否持牌，房屋的买家、卖家或潜在投资者，都能在REALTOR.ca 上查找到加拿大任何区域的房源信息。用户能在 REALTOR.ca上根据个人需求的个性化搜索信息；查找相关的地产经纪；与家人和朋友分享某个喜欢的房源和有关地产信息；同时还能阅览房源周边区域的人口统计和基本信息报表。 加拿大房地产协会媒体关系部负责人Pierre Leduc在接受本报记者访问时表示，房地产广告网站（Real Estate Advertising Websites，REAW）是REALTOR.ca数据分发网络（Data Distribution Facility network，DDFR）的一部分。加拿大房地产协会已与包括kijiji在内的所有经过批准和审核的房地产广告网络达成协议，以保护房源内容的一致性以及REALTORR和MLSR商标的完整性。Leduc 称，“成为加拿大房地产协会认証的房地产广告网络的一分子其实非常简单：这些网站必须运营来发布地产有关的房源信息。加拿大房地产协会与所有广告网站运营商达成协议，其中规定了这些网站的资格。例如，这些网站必须能够提取listing内容中的RETs feed（网站和MLS之间的个性化原始数据的连接），并且他们有义务每24小时更新一次网站或应用程序，以确保房源信息保持最新且准确。我们的协议也旨在保护和维护房源内容的完整性。” 同时，Leduc指出，加拿大房地产协会认証的房地产广告网络，被禁止修改或翻译房源内容或将其发送给任何其它公司或网站。“最重要的是，这些网站需要与我们的数据分发网络整合，以便我们可以将线索（leads）发送给我们的会员，并为他们广告工作的成功提供宝贵的统计数据。” 拓展房源发布渠道 目前已有包括kijiji在内的约10个网站加入到房地产广告网络，持牌地产经纪只需按几下按钮点选，就可以通过数据分发网络把相关房源的信息，拓展到kijiji等在线分类广告网站上。这意味着所有在使用kijiji网站的网友都有机会看到房源信息，加大了信息的拓展面。 如果地产经纪所属的经纪公司选择了数据分发网络中的房地产广告网站进行推广，地产经纪可以在REALTOR.ca和其它10个经过批准的房地产广告网站上，同时将手中的MLSR房源信息（listing content）内容发送到这些网站上。至于这项服务是否收费，Leduc表示，加拿大房地产协会的数据分发网络是一项会员服务，所有持牌地产经纪（REALTORR）会员的年费中都包含了这个费用，因此可以免费获得。然而，房地产广告网站需要支付一定的费用才能从数据分发网络提取房源信息。 Leduc提示，为了能够将房源内容分发到REALTOR.ca数据分发网络的广告网站（包括kijiji）中，地产经纪所在的协会或经纪公司必须选择使用此服务。“还应该注意的是，儘管加拿大房地产协会的所有成员都能够参与数据分发网络，特定的持牌地产经纪是否能够参与，将取决于地产商会（board）、协会（association）或其经纪公司所设定的权限。” 房地产经纪还可以通过上市统计数据（Listing Statistics），在自己选定的房地产广告网站上（包括kijiji）接收相关listing的信息并衡量自己listing的流量。地产经纪可以通过数据分发网络直接收到关于自己房源的表现和统计数据。 提及kijiji加入到数据分发网络后，listing以及网站流量等各方表现如何，kijiji的企业代表Bob Reid在接受本报记者访问时表示，目前kijiji仅与加拿大房地产协会合作了几个月，现在评论合作效果还为时过早，很难做出具体评估。“但kijiji是加拿大头号房地产网站，让地产经纪人有机会与数百万加拿大人联繫，寻找他们的下一个家。我们很高兴与加拿大房地产协会的持牌房地产经纪人合作，帮助人们找到最佳的选择。” 轻松点击 数分钟就有回应 根据加拿大房地产协会提供的信息显示，京士顿（Kingston）一家RE/MAX地产公司的地产经纪Danny Murray曾表示，他是早期使用kijiji推广自己业务的人，至今已经使用了13年。“我通过使用kijiji得到了非常好的效果。有时候我把房源信息发上去，几分钟之后就有人给我打电话，来看房最后成交。这是真的。” 其实，将房源信息扩散到kijiji并非新鲜事物，早有地产经纪这么做，不过就要额外花费不少时间上传文字图片，还要花时间保持信息更新。那些过往在kijiji上手动发布listing的地产经纪，现在可以简化在线发布发房源信息的过程，从而节省大量时间。对于那些还没有尝试kijiji的地产经纪，通过REALTOR.ca点击一下按钮也可轻松完成。 只需在数据分发网络的控制面板中设置权限，地产经纪发布在MLS上的listing内容，将会同时发送到REALTOR.CA和kijiji的网站，以及地产经纪选择过的其它经过审核的广告发布平台（approved real...

加通社图片 根据加通社消息，多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）表示，3月份大多伦多地区的房屋销售量与去年同期相比下降了39.5％。 上月通过MLS系统销售的房屋数量为7,228套，而2017年3月的销售量为11,954套。 上个月，房屋销售平均价格也降至784,558元，去年同期为915,126元。单在多伦多,  平均屋价下跌到八十一万多,  比去年同期的近九十万元,  跌了近九万元。 但公寓楼价上升,  大多伦多地区三月份公寓价比去年同期上升了6.1%,  达到平均超过五十五万元。多伦多市的公寓升幅更高,  今年三月比去年同期升7.1%，平均达到超过五十九万元。 地产商会相信, 借贷成本增加令部分买家却步，但认为今年下半年房屋销量会上升。（Grace编译）

■■加拿大会议局指出，加国今年的新住宅楼宇开建量将有少幅度减退。资料图片 星岛日报记者报道 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的资料显示，自2013年以来加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长，预料2018年加国的住宅开建量将有少幅度减退。不过，非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示，由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势，影响到加拿大人在购买新屋及翻新或装修住宅的意愿，令到今年新楼开建量会减少。业内预期，非住宅楼宇开建量今年会反弹，但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3% 温市减6.5% 会议局预期，2018年全国新屋开建量降2.9%，多伦多市会减少4.3%，温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降，明年仍会下调。会议局又指出，加国非住宅楼宇开建量于2018年会反弹，但投资数量及意欲不强，估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%，金额达到23亿元。另外，住宅楼宇去年有4.9%增幅，今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下，买家的消费能力将由去年的5.8%，降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%，多伦多市减幅为4.3%，温哥华减幅6.5%。至于住宅翻新及装修，则由2017年的增幅4.5%降至今年的升幅1.8%。

对于共管公寓投资者而言，除了多伦多市中心地区，北约克也是另一投资热点。不过，整个北约克这麽大，Condo数量如此多，哪些才是具强劲升值能力的笋盘？有数据显示，北约克范围内一座升值最多的Condo大厦，尺价竟在一年内飙升近7成！ 共管公寓受投资者及用家追捧，已是不争的事实。虽然，多伦多地产局(Toronto Real Estate Board)最近发布的2月份二手住宅市场报告中，各房屋类别的销售量都呈现双位数字的按年跌幅，但Condo已是跌幅最低，亦是平均价格仍然出现按年升幅的唯一房屋市场。 根据报告，包括416及905的大多伦多地区，今年2月共有1,631个Condo单位易手，与去年同期销量比较跌了3成，平均售价约53万元，比去年同期上升了一成。与此同时，独立屋市场的2月份销量隻有2,169间，按年下跌41.2%，平均售价刚好过了100万元，亦比去年同期跌了17.2%。 地产局市场分析总监Jason Mercer表示，现在市场对高层住宅的上行压力隻是刚刚开始，加上近期房屋贷款新规例限制了买房人士的负担能力，还有房屋供应不足的问题，预计共管公寓及镇屋等相对较易负担的房屋类别，价格会继续向上爬升。他认为，在大多地区不少社区内，放盘量会维持在平均线以下，长远来说隻会影响买家负担能力。 儘管如此，在投资者眼中，Condo依然有不错的升值潜力。相信有一定Condo投资经验的人，除了在市中心投资，在北约克地区都拥有过一个什至数个Condo单位，用作出租并长线持有，尤其以Finch地铁总站为幅射点的范围，更是投资者买楼收租的传统据点，使该地区的二手楼盘，在市场上有价有市。然而，并非所有楼盘的二手价都有同等升幅。 地产公司Zoocasa针对北约克地区超过140座共管公寓大厦，而这些大厦必须在2016年及2017年分别有至少10宗易手个案，再比对近两年的二手成交价格，作出分析，并得出尺价升值最多的十强。 十强有八邻近央街地铁 在去年尺价增值最多的10座共管公寓大厦中，表现最低都有接近4成，录得升值最多的楼盘，一年内尺价飙升近7成。正如前文所说，地铁效应可令附近的楼房更加有价有市，而Finch及Sheppard地铁站附近的公寓大厦，自然是北约克地区的抢手货，也是升值火车头。根据该份分析，北约克增值最多的10座公寓大厦，8座皆位处邻近两个地铁站的央街。 事实上，北约克的地理范围北至Steeles，南到Eglinton/Lawrence Park，东及Victoria Park，西达Etobicoke，共有近30个小社区。但按照该份分析，具有强劲升值潜力的，以邮政编号来说，便是M2N(即Willowdale-Lansing社区)及M2M(即Newtonbrook社区)两个。 十强至少有10年楼龄 不说不知，原来10大增值最多的北约克Condo大厦，都有一些共通点。首先，它们并不是近两年新建成的楼盘，反而楼龄越高，升值越大，10大之中最年轻的，都有近10年楼龄。第二，相对大型屋苑式及摩天大厦式的发展模式，这些楼盘大部分都属于隻有一两座大楼、楼高廿多层的中小型发展。第三，它们都是集中几个大发展商的产物，如Tridel、Menkes、Pemberton Group等老牌地产开发商。 去年最赚钱的楼盘，是位于Finch夹Don Mills的High Point Condos，2016至2017年之间的尺价，相差高达69%。这座位于Don Valley Village社区、由着名建筑Tridel于1978年兴建的公寓大厦，楼龄40年，楼高25层，共有244个单位，面积幅758至1,328平方尺不等。2017年的尺价，大约是413元。根据记录，去年一个面积1,300多平方尺的2睡房加书房及另一个3睡房单位，二手成交价才53万元左右。 排第二位的，是在Willowdale West社区、位处央街之上的Royal Arms，同样由Tridel兴建，但楼龄都有20年。去年该楼盘的尺价为614元，年增幅达48%。排第三位的，是由另一着名发展商Menkes于2004年兴建的The Broadway，去年该楼盘尺价为701元，年涨幅也有46%。 2017年北约克升值最多Condo楼盘 1) High Point Condos 地址:3300 Don Mills Rd. 年涨幅: 69% 2017年尺价: $413 2)...

▲资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价，比去年同期增加39.5%（资料图片） 建筑及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)表示，2月份大多伦多地区新屋价格出现放缓迹象，但据资料显示，高中低密度共管大厦、叠式镇屋及阁楼单位的标准售价升至 729,735元，比去年同期增加39.5%。 该协会引用Altus Group的数据，新建单一家庭房屋包括独立屋、排屋、半独立屋及镇屋(叠式镇屋除外)，标准售价有所回落，由1月的1,229,454元，下调至1,219,874元，但仍然比去年同期上升12.8%。 对于2月新屋市场分析，BILD总裁韦嘉斯(David Wilkes)指出，这是因为房屋供应量下降，道致售价转变，特别是单一家庭房屋更为短缺。 虽然2月新屋市场供应有温和增长，共有12,896个单位，当中共管公寓单位9,285个，单一家庭房屋为3,611个，但供应量仍未达到健康水平。新屋供应量的计算方法，以建筑商在该月份可以在市场发售单位的存量，包括在工程开工前、已动工及完成的项目。 其实，一个属于健康的新屋市场应该有9-12个月的存量，根据过去12个月的销售速度，现时只有约4个月的供应量。 Altus Group研究顾问服务执行副总裁艾辛奥(Patricia Arsenault)称，去年新建单一家庭房屋存量已经上升，但仍属于历史性的低位。由于缺乏可负担的单一家庭房屋予普遍买家，在2月底可供购买的房屋，每5间不足一间的价格是低于750,000元。 1月至2月，大多伦多地区新屋销售上涨，共卖出2,159间房屋，相比去年2月的强劲销售记录，算是放缓趋势。当中单一家庭新屋较去年同期下降82%，也比10年平均值下调79%，只售出64间。共管公寓单位销售比去年下降50%，但对比10年平均值上升17%，总计出售1,895个单位。 韦嘉斯认为，政府实施的辣招明显影响业界在大多伦多地区新屋的供应量，而且业界面对政府的繁文缛节，过时的土地改变政策，加上缺乏可发展的土地与所需的基建项目。今年即将进行市选，该会促请进行公众对话，呼吁政策专家、城市规画师、业界人士及居民连成一线，共同解决大多伦多地区房屋供应问题。 多温两市住房可负担性低 千禧代推动Condo价升 千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋的价格继续上升。满地可银行的“春季房屋可负担能力报告”(Spring Housing Affordability Report)指出，全国住宅房屋的可负担能力仍然维持良好，但多伦多和温哥华除外。这两个城市的独立屋销售和价格回软，但Condo楼价不断上涨。 报告认为，多伦多和温哥华房地产市场长期炙热，主要是千禧世代买家推高多层共管大厦和镇屋的价格，再加上强劲的经济，健全的人口结构，以及大量高科技、高薪职位。 千禧代影响将持续10年 满银资本市场高级经济师Sal Guatieri表示，千禧世代和新移民买家填补了全国最热两个市场的独立屋价格下跌，预期千禧世代向多伦多和温哥华以外地区，寻找可负担房屋，会为满地可和渥太华等城市的房地产市场带来支持。 他补充说，千禧世代对楼巿不成比例的影响，将持续10年才会减弱，正如婴儿潮一代在90年代置业时的情况。其它利好因素包括，全国失业率降至新低，人口增长是25年来最高，以及利率仍然属于低位。预期中央银行将在今年内再调高半厘利息。他说，轻微加息对房屋可负担能力的影响，超过收紧房屋贷款规定和其它冷却楼市的政策。 房价升幅放缓  供应量受限 报告预计，楼市开始踏入旺季，今年房地产市场依然活跃，屋价升幅将比去年放慢，销售量也会略为减少。多伦多和温哥华的房屋供应量受到约束，即使是多层共管大厦也未能倖免，原因是冗长的审批程序和土地规划的限制。满银个人及小生意银行业务主管Martin Nel说，买家入巿前必须要清楚各种影响可负担能力的因素，包括向房屋贷款专家了解预先批核(Pre-approval)按揭和压力测试，以及未来会影响置业的其它因素。  

■■蒙特利尔银行报告指出，千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋价格持续上升。网上图片   星岛报记者报道   千禧世代入市刺激多伦多和温哥华的多层共管大厦和镇屋的价格继续上升。蒙特利尔银行的“春季房屋可负担能力报告”(Spring Housing Affordability Report)指出，全国的住宅房屋的可负担能力仍然维持良好，但多伦多和温哥华除外。这两个城市的独立屋销售和价格回软，但Condo楼价不断上涨。   报告认为，多伦多和温哥华房地产市场长期炙热，主要是千禧世代买家推高多层共管大厦和镇屋的价格，再加上强劲的经济，健全的人口结构，以及大量的高科技、高薪职位。   买家入市前须计算负担能力   BMO资本市场高级经济师Sal Guatieri表示，千禧世代和新移民买家填补了全国最热两个市场的独立屋价格下跌，预期千禧世代向多伦多和温哥华以外地区，寻找可负担房屋，会为蒙特利尔和渥太华等其他城市的房地产市场带来支持。他补充说，千禧世代对楼巿不成比例的影响，将持续10年才会减弱，正如婴儿潮一代在90年代置业时的情况。其他利好因素包括，全国失业率降至新低，人囗增长是25年来最高，以及利率仍然属于低位。预期中央银行将在今年内再调高半厘利息。他说，轻微加息对房屋可负担能力的影响，超过收紧房屋贷款规定和其他冷却楼市的政策。   报告预计，楼市开始踏入旺季，今年的房地产市场依然活跃，屋价的升幅将比去年放慢，销售量也会略为减少。多伦多和温哥华的房屋供应量受到约束，即使是多层共管大厦也未能幸免，原因是冗长的审批程序和土地规划的限制。   满银个人及小生意银行业务主管Martin Nel说，买家入巿前必须要清楚各种影响可负担能力的因素，包括向房屋贷款专家了解预先批核(Pre-approval)按揭和压力测试，以及未来会影响置业的其他因素。

星岛资料图根据A1电台消息，最新数字指出, 大多伦多二月份柏文单位楼价比对去年同期多四成。建筑业及土地发展协会的数字指出, 大多伦多地区的柏文及叠式镇屋二月份平均楼价为73万元, 比去年2月多百分之四十。但新独立屋及半独立屋二月份的楼价比对上一个月下跌, 到超过121万9千几元，但仍然比去年同期升多一成三。 而协会指出, 房屋供应紧张导致楼价上涨，正常的楼市要有9至12个月的房屋库存, 但大多伦多地区只有大约4个月。（Grace编辑）

2017年的大多地区房地产市场，因受到安省公平房屋计划的影响，自去年4月开始降温，价量齐跌。不过，贵价的豪宅市场却逆流而上，销量不跌反升，可说是越贵越多人买。在多伦多，就算是超过400万元的高端住宅，销售量按年至少都有3成以上升幅。当中又以共管住宅的升幅最令人咋舌，100万以上的有近6成升幅，400万元以上的，更录得九成升幅。 高端共管住宅售量坚挺 加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)早前发布的“2017年高端地产市场报告”(2017 Year-End Top-Tier Real Estate Report)，对本国4个主要大城市的豪宅市场进行年结分析，当中包括温哥华、卡尔加里、大多伦多地区及蒙特利尔。这份报告主要针对售价介乎100至200万元、200至400万元及400万元以上的共管住宅(Condominiums)、相连住宅(Attached Homes)及单一家庭住宅(Single Family Homes)三大住房类型作出分析，比较其销售量、待售日及超叫价成交百分比等数据。此外，报告亦对以上4个大地产市场的个别豪宅区提供更深入的数据，从而窥探这些地区的市场走势及表现。 事实上，加国地产市场去年经历不少转变，受影响于加拿大中央银行加息、收紧房贷政策、跨国政治及经济环境逆转等大环境因素之外，安省去年4月推出的公平房屋计划，更进一步打击楼市及市场信心，令大多地区的高端地产销售活动掉头下跌。不过，随着买家心理逐步回复，高端地产市场在下半年亦慢慢重拾升轨，使售价100万元以上的住房销售得以维持2016年的历史高位，按年升幅仍然在5%的正常水平。400万元以上的豪宅，销售量按年更有35%升幅。 不过，要数表现最突出的，必定是高端共管住宅市场。在本国各大城市中，大多地区的表现尤其令 人眼前一亮。100万元以上共管住宅销售量按年录得59%升幅，400万元以上的，更劲升91%。单看多伦多市，去年共有1,116个共管住宅卖价超过100万元，400万元以上的共管住宅卖出20间，按年分别有35%及82%升幅。 蒙特利尔的百万元以上共管住宅市场，亦同样表现不俗。售价在100至200万元之间的共管住宅，买卖最为活跃，销售量按年录得增49%增幅。同样地，温哥华的高端共管住宅市场表现也超越其他房地产住宅类别，但却只限于价格相对“便宜”的楼盘。售价在100至200万元之间，以及200至400万元之间的买卖，分别有32%及22%按年升幅。2017年400万元以上房盘的销售量，按年录得22%跌幅，与2016年的历史性高位真的不可同日而语。 相连住宅需求强劲 值得留意的是，报告所指的共管住宅，是包括所有共管式住房类型，例如共管柏文(condo apartment)、共管镇屋(condo townhouse)、共管半独立屋(semi-detached condo)、共管独立屋(detached condo)等。至于相连住宅，则包含排屋(row house)、镇屋(townhouse)、半独立屋(semi-detached)、複式房屋(duplex)等。而单一家庭住宅，则包括独立屋(detached)、连屋(links)等。 该报告指出，本国4个主要大城市的房地产市场，都显示出对单一家庭住宅以外的住房种类有强劲需求，特别是相连住宅类别。买家当中包括喜欢都市生活的家庭，以及大屋换小屋的婴儿潮一代，但市场上的高端相连住宅库存量，却不足以满足需求。 过去5年，大多地区及温哥华的100万元以上相连住宅销售量，连年上升，2017年更有54%的按年升幅，单是多伦多便有28%升幅。至于温哥华，相关的住房销售量在2015年也有高达95%的按年增幅，2016年有38%，2017年也有13%。 在卡尔加里及蒙特利尔，由于高端市场传统上都被单一家庭房屋笼断，100万元以上相连住宅销售按年升幅，分别有58%及5%。 温哥华表现稍逊 事实上，加国2017年的高端单一家庭住屋市场，在三级政府各项有关房地产的政策影响之下，不同城市出现不同的结果。例如大多地区及温哥华，虽然买家对高端住房的需求仍然强劲，但已回复比较正常状态。自去年4月推出安省公平房屋计划，大多地区超过100万元楼房销售，已远离2016年历史高位的风光，多伦多市的销售量按年跌了8%。不过，大多地区400万元以上豪宅的销量，却又以34%年升幅打破了去年纪录，单是多伦多市也有31%年增幅。 然而，温哥华高端楼房市场的境况便比较灰暗，从销量下跌反映出买家的心态有所转变。基于楼房负担能力及人口迁移等因素，买家开始关注其他楼房种类，也考虑温哥华以外的城市，加上买家与卖家之间对房价的期望落差，形成交易不能畅顺的困局。去年温哥华100万元以上单一家庭房屋销量按年跌了20%，400万元以上的更跌了35%。 对于拥有独立屋的屋主来说，最好消息莫过于房屋升值，令家庭资产膨涨。现时，西温的单一家庭房屋平均价高达357.4万元，东温也有157.4万元，而多伦多的独立屋均价，也达到127.6万元。很多屋主都趁高价将独立屋卖掉，再转移目标到高端共管住宅及相连住宅市场，令这个房屋类别在2017年经历了竞争大、价格升、供应少的局面。这个趋势，尤其在婴儿潮一代常见，他们从售卖独立屋后解放的资产，搬到房屋打理功夫较少的共管住宅或相连住宅，同时又可享受都市生活的便利。此外，较富裕的年轻买家，在经济情况许可、追求都市生活方式等因素下，也会选择高端共管住宅及相连住宅。该公司相信，未来几年，这类型人士会是继续推动高端地产市场供求的潜在买家。  

▲Tarion设在北约克的一个服务中心 作者Mark Weisleder是多伦多房地产律师 据估计，市场上约有15％的新房销售实际上是转售交易，建筑商最初是当作自用住宅而兴建物业，建好后又决定出售。在这种情况下，买家需要注意一些重大问题，确保自己权益受到保障。 1.房子很有可能没有在安省新屋保险计划(TARION)注册 若是购买一个在政府TARION计划中注册的新房，代表房子享有1年、2年和7年的保修期。建商就算破产亦无须担心，因为该计划保障在此保险范围内的任何维修。但若买家购买一间没有在TARION保险注册的房屋时，就无法保证交屋后建商还会不会负责该物业的维修了。此外，如果建筑商破产，买方不可能寻求任何保护方案。 2.万一发生房屋需要维修，您该如何事先做好防备，以免支付庞大费用？ 如果建筑商没有事先注册TARION，又不愿承担房屋维修费，您亦没有预留任何资金来支付必要的维修，那麽您可能不得不走法律途径来起诉建商。我的观点是，遇到没有注册TARION的物业，您不妨在买卖房屋之前告诉建商，将暂时冻结房屋购买价格的10％，以防物业出现问题需要维修，如果2年后没有问题，当会结清此10%款项。 3.小心HST 按照加拿大税务局规定，出售新屋者需要根据房屋售价缴交HST税金。例如，一间新屋以200万元的价格出售(已包含HST)，税务局会认定该新屋的实际销售价格是178万元加上13％的HST，而建商将缴付全部HST给税务局。 如果您代表建筑商，房屋投放在市场之前，请确保获得法律和税务谘询，以免与税务局的认知有差距。如果您是买家，要白纸黑字确定您的购买价格中是否已含HST。除此之外，考虑在买卖合约上加入一项条款，明确指出卖方声明该房屋实际上属于个人用途，曾是自住或出租给他人的住宅物业，不属于加拿大税务法中“新屋”或“大面积翻新”的认定标准。 4.事先审查建商的信誉 买卖房屋之前应了解建商的信誉，可以审查一下它之前完工销售的物业，在市场上的风评是好是坏。如果一个信誉良好的建商，没有理由不在TARION注册，但如果它没有TARION，就显得可疑了。如果您想买某个物业，一定要顾虑周全，如果不确定该如何做好保护工作，最好请律师提供谘询并审阅买卖文件的条款。 TARION新屋保险计划涵盖哪些项目？ 一年保修 •确保房屋符合建筑制造业的标准施工方式，无材料缺陷。 •确保房屋适合居住，并将按照安大略省建筑规范建造。 两年保修 •地下室或房屋地基漏水，将获得保修 •窗户、门、嵌缝的材料缺陷与工人的失误，道致水渗入建筑物围护结构，可获保修 •电气、水管和供热输送和分配系统中的人工或材料缺陷亦在受保范围 •人工或材料上的缺陷，道致外部包层（如砖砌、铝或乙烯基壁板）脱落、移位或变质，获得保修 •违反安大略省建筑规范而影响人身健康和安全的缺陷，可获保障。 七年保修 •覆盖重大结构缺陷 安省新房保修计划法关于“重大结构缺陷”的定义是：任何施工或材料方面的缺陷，包括裂缝，变形，位移，和房屋承重体的问题。如果这些缺陷道致如下结果，都属于安省新屋保险计划中的范畴。 1. 道致房屋承重体失效 2. 对承重体的承载能力造成负面影响 3. 对房屋的居住功能或房屋购买合同上所涉及的特别功用造成重大影响 这种严重的结构缺陷包括：由于地基土层的移动所造成的重大损坏，地下室牆壁严重的裂痕或坍塌，房屋连接位置或屋顶的严重变形，以及建筑材料化学成分所造成的问题。提醒您，所谓的承保期限是从交房日起算，到1、2、7年后的交房日前一天终止。例如，如果你的交房日是2017年6月20日，那麽您的新屋保险计划从2017年6月20日开始，到2024年6月19日结束。上述TARION计划可由该物业的任何后续拥有人转让及承担。 安省新屋保险计划的赔偿首先是由建商承担，如果建商无法履行义务，比如建商已经关闭，保险公司会承担赔偿。因此，建商律师应该在交屋结算费用时，先暂扣一笔金额（24个月），作为建商应支付的保修费用，如果费用都赔尽却还不够支付，亦不代表建商就完全没有责任。建商需同意在交屋前向买方提供关于建筑方面的官方证明，证明其已获得市府所要求的许可证和授权，确保结构、管道、电气、供热和机械工作顺畅。(至少包括以上条款，但可以额外增加。您可参考条款，但建议您还是需寻求独立的法律建议。)

  都市报记者 文琪 在过去几年楼花火热时期入手楼花的“新手买家”们，大多近期都面临着交接。除了应对贷款收紧、标准租约问世等硬性政策的改变，楼花买家们更应当注意楼花交接比购买二手房增加更多手续和后续相关问题。 地产资讯公司Altus Group在多伦多地产局（TREB）的《年度市场前景报告》（Market Year in Review & Outlook Report 2018）中指出，2017年1月至11月的新建Condo，包括在低、中、高层建筑、阁楼、层叠式镇屋的Condo单位的总销售量，已经超越了2016年的全年纪录。而业内也普遍认为2018年开年，楼花依然有上涨潜力。多伦多全职地产经纪王昕在接受《都市地产》记者访问时表示，投资者们楼花“买得爽快”，但不能忽略后续交接所面临的方方面面问题。 多伦多全职地产经纪王昕 与建筑商、律师、银行等人打交道是楼花交接前后的第一道要过的门槛。王昕称，“ 楼花一般有两个Closing，一个是交钥匙可以入住的Occupancy Closing；一个是交割产权的Final Closing。通常业主需要前往律师事务所办妥相关交接手续，再携相关资料和证件前往建筑商办公室领取全部钥匙和电子磁卡等。如果Occupancy Closing和Final Closing日期重合，则应办妥房屋按揭和扣款手续。建议大家委托给自己做按揭的银行代扣缴纳地税，这样业主更为省心。 新屋缺陷30天内报Tarion 业主在交接房屋后，律师会第一时间提醒并给出一些提示文件，要求业主尽快上网注册安省新屋保险计划（Tarion）。很多新移民或者第一次买楼花的人可能容易忽略掉Tarion的作用，这是对新屋质量最大的保障，应立即注册。交房后，许多要求建筑商返回维修的项目都需要通过Tarion进行。从正式交接后，业主有30天的时间找出新屋缺陷，去Tarion调表，要求建筑商维修。这份表格必须在30天期限的最后一天之前或当日送达Tarion。大多数人会选择在网上填写表格，直接递送。如果业主通过邮局寄送，要确保使用挂号邮件。如果你错过了期限才送到，Tarion不会受理。” 提前准备HST退税 除此之外，楼花交割前就应当尽早安排和办理一些业务。王昕表示，“房屋保险（Home Insurance）不一定要等到交接房屋那天才去买。提前一个月就可以和保险公司联系，指定开始担保的日期。同时，楼花买家还应当提前着手税务方面的安排。购房协议的首页通常会包含声明，若买家不把物业当作自己的主要居所，应支付的HST金额。楼花价格里也通常包括了HST。只有自住用途或有一年出租的租约合同，楼花买家才能向税局申请退税（HST Rebate）。我建议楼花买家提前找自己信任的会计师咨询，并准备好需要退税的材料。” 楼花交接后，因可能面临公共设施暂时未能完全付诸使用的问题，更需要屋主格外留心。王昕称，“楼花交接后，共管大厦屋主需要去管理处填表注册业主信息并更新联络方式，确保任何事情发生能够及时得到通知。新屋交接后，依然避免不了因维修或质量等问题要与建筑商打交道。因此需要同时保存大厦管理处、建筑商客服和大厦前台的电话或电邮联络方式。 账单宜设自动转账 业主可以考虑将Condo管理费办理成自动转帐（或可由律师安排），方便管理。而Condo配备的车位和储物间业主需要及时巡视，安装锁匙。同时，屋主需尽快安排领取邮箱钥匙（mailbox key），并定期查看和清理邮箱。Freehold新屋业主在交接后需要给加拿大邮局（Canada Post）打电话，表明你需要一个新的邮箱和钥匙，他们会免费给你配置。尤其有些新屋业主可能没有及时转好邮寄地址，很多重要文件可能直接邮寄到了刚交的新房。Freehold房屋的业主还需要打电话给所在市镇政府，询问如何取得垃圾箱和可回收垃圾的蓝色盒子（Blue Bin），同时还应索要一份最新的垃圾收取日程表。” 另外，新屋买家也要尽快注册水、电、气等日常能源（utilities）帐单，和相关公司确定账单的寄送方式和地址，尤其需要确认具体付费项目，按时付帐单，避免因耽搁或邮寄问题错过付账最佳日期而影响个人信用记录。王昕称，“如果业主想省心，可以要求把所有账单转为自动扣账（pre-authorized payment）。如果把物业委托给地产经纪进行出租和管理，应向大厦管理处和能源公司提供委托授权书。如果是独立屋、半独立屋或联排别墅，还有暖气炉（furnace）等安装和付账的问题。 注册电器保修 最后也是最重要的，就是认真研读和妥善保管Condo管理条例、住户须知、房屋和电器保养手册。新电器如果建筑商没有统一注册电器的一年保修（one year warranty），则业主应及时在相关网站自行注册登记。不要小瞧这一年保修，有许多电气有数年的保修和跟进维修期，取决于不同的品牌。不到等到问题出现，才想到自己没有及时注册登记电器。” 提及新房内部升级和设备运行，王昕表示很多刚来加拿大生活的新手买家可能并不知道，新屋许多位置如主卧、客厅的棚顶并没有吸顶灯。“如果合同里建筑商表示不提供窗帘、吸顶灯等，业主需要找专业人士自行安装。新房刚刚到手，应继续密切关注新屋状态和电器、暖通管道运行，一旦有问题要在有限期限内向Tarion如期报修。另外新房可能因刚刚完工依然有一些化学物品的气味，应注意空气流通。” 交房后的花费仍不小 王昕表示独立屋或半独立屋等新屋和condo有差不多的交接准备，但很多业主都没有预想过房屋交接后依然可能面临数笔不小的开支。“freehold类型的新屋中，如果合同里建筑商不提供电器、窗帘、灯具，不安排遥控车库开关、空调冷气（air conditioner）、中央吸尘、铺车路、围栏等，则业主都需要自费完成。这些都是在买房时比较容易忽略的成本。” 出租前准备 如果新房需要立刻招租，则需要业主投入更多精力着手布置和准备。王昕提示，“如果新房还没有Final...

■■房屋贷款规定影响买家可负担能力，促使多层共管大厦单位需求上升。 星报资料图片 星岛日报记者报道 大多伦多地区的房地产市道略有回升。房屋交易网站Zoocasa分析多伦多地产商会(TREB)数据发现，虽然3月中各类型房屋的成交量比去年同期少30至49%；但交投量较今年2月同期增三至六成。 报告指出，多层共管大厦和半独立屋的库存量分别下降4%和10%，令买家的选择略减；不过独立屋和镇屋的挂牌数目则分别增加2%和8%。 整个大多伦多地区的销售与新放盘比率为47，继续维持一个均衡市场状况；多伦多市的比率为62，稍为偏向卖家市场。销售与新放盘比率在40至60之间被视为是均衡巿场。 共管大厦供求维持平稳 联邦政府的房屋贷款新规定影响很多买家的可负担能力，促使多层共管大厦单位的需求自今年初以来不断上升。大多伦多地区和多伦多市的Condo成交量与去年同期比较，分别减少30%和32%；但与今年2月中相比，则分别上升35%和38%。不过，由于供应量也增加超过30%，市道得以维持平稳。 统计显示，由于供求有极大差异令镇屋不再是买家市场。今年3月中的镇屋销售量比去年同期暴跌35%；但与今年2月同期比较急升67%。虽然放盘数量增加，但市况紧凑，已经由买家市场转趋均衡的巿况。 半独立屋挂牌成交均跌 Zoocasa执行编辑雷汉姆(Penelope Graham)表示，虽然大多伦多地区独立屋的销售与新放盘比率低至30，属于买家市场；但多伦多的销售与新放盘比率已回复至42的均衡市场。 况且，大多伦多地区和多伦多市的独立屋需求开始升温，3月中的成交量分别上升48%和44%。大多伦多地区独立屋的挂牌增加44%，但多伦多巿的供应量只上升26%。她说，多市的半独立屋依然是卖家市场。半独立屋的成交量比去年下跌近40%，但大多伦多地区和多伦多市的挂牌数目也分别减少10%和18%，略为抵消销售的下降。今年3月中的成交量比2月同期分别升37%和64%。

本报记者 多伦多华人地产专业协会副会长吴树声指出，安省去年推出的辣招经市场消化后，现今所起作用不大，但联邦借贷压力测试将目标订在额外加2%是太高，令上消费者因难借钱减低他们置业机会﹔他提到租务管制为加租设下1.9%上限，作为业主需面对约3%或以上的成本增加，反变相令租务市场更见紧绌，盼政府正视业主的苦况。 谈到多伦多地产局昨就大多伦多地区杜咸区楼房分析举行高峰会，本地地产业界资深从业员吴树声认为，受到政府各项政策影响最大的区域，相信是多伦多市及约克区、杜咸区及咸美顿市等楼房新兴城市，其楼价始终较低，在此地区借贷按揭难度相比多市及约克区来说，不算太高。 借贷压力迫置业者放弃 他认为安省去年4月推出16项为楼市降温辣招，在过去近一年时间，已逐渐为市场所消化，目前此对楼市之影响力不像初推出时般严重，反而是联邦政府在今年推出的楼房按揭借贷压力测试新政策，要求申请银行按揭者，必须通过现行按揭率额外加2%的标准下，导致颇多有意置业人士，尤其是欲“更上一层楼”人士，因为不能通过压力测试，借不到钱而被迫放弃置业计划。 吴树声认为要解除置业者心理障碍因素，联邦政府或应以合理利率作为按揭压力测试准则，现行在按揭利率额外加2%作为压力测试基准，门槛确是太高，业界经过研究后认为，在现行按揭上额外加0.75%，其实更符合现实与合理。 他称省选即将到临，各级政府所担心的是本国楼房市场吸引了短炒投机者，令本国楼房出现泡沫，吴树声认为政府与其采取一刀切方式，为楼市降温，倒不如采取针对性政策才更有效，如向一些购置楼宇仅1、2年便将楼房转售的业主，收取更多资本增值税，遏止短炒猖獗。 谈到有省选候选人提出解除本省租务管制上限，吴树声指本省多个城市，包括多伦多市都坦言，要找可租住单位非常艰难﹔他称对业主而言，受安省租管规定，租金升幅不能超越1.9%，然而多市地税增长需2.9%，其他城市更不只此比率，而共管柏文管理费增幅动辄10%左右，作为业主可增收的租金，根本不能盖过成本支出，使业主索性将楼房出售，然而租客受保障之权力颇大，也令投资者甚是烦恼。他指在诸多租务限制下，业主们离开了出租单位的租务市场，政府政策反令本省租务情况更趋严峻，这是政府应该正视之事。

■■多伦多地产局主席塞林诺斯期望各级政府制订楼市政策时，应谨慎及顾及市民利益。TREB推特 本报记者报道 向为本国楼市火车头之一的大多伦多地区，今年起多个有关楼市数据，均显示今年头两个月成交量较去年同期大幅下滑。多伦多地产局昨举办有关杜咸区楼市分析的高峰论坛，指出联邦及省府的楼市降温招数，确令不少有意置业者宁选观望不敢入市，但业界相信政策影响仅属暂时，预计今年下半年，尤其人口稠密地点，楼市会有所起色。 多伦多地产局分别就大多伦多地区不同地点的楼市走向，举办多场经济高峰会，与业界人士讨论联邦政府与安省省府各项为楼市降温政策，对市场的影响力﹔地产局指出本国民调公司曾就有意置业者对今年楼市趋向展开调查，结果显示潜在置业者在去年曾表示，鉴于政府推出一系列政策，他们在今年置业意欲减低，受影响的是整个大多伦多地区，杜咸区(Durham Region)也不能幸免。 地产局指准置业者明显受到联邦政府楼市按揭借贷压力测试新政策，以及安省16项为楼市降温的辣招的心理影响，减低置业意欲，数字也展现了今年头季楼市确难与之前数年相比﹔不过地产局认为这些心理影响仅属暂时，地产局分析指今年下半年，当市场消化联邦政府压力测试新政策等的影响后，预计楼市会反弹。 多伦多地产局形容，根据数据分析，虽然大多伦多地区楼房成交量，不及去年同期般活跃，但楼房价格没有因楼市暂时冷却而下跌，反而趋向企稳，共管柏文单位价格甚至有所上扬，令地产局相信本国尤其人口密度较高的大城市，由于供求情况持续，这些城市的楼房市场下半年有望见升。 安省省选将于6月举行，多伦多地产局主席塞林诺斯(Tim Syrianos)指出，楼房政策影响不同阶层市民生活，对居于大多伦多地区市民尤甚﹔他期望各级政府制订楼市政策时，应谨慎及顾及市民利益，并应从促进就业、经济增长及政府收入等各方面考虑，以取得平衡。 盼省选候选人提楼市政纲 地产局指受到楼市带动的经济，不单是楼市本身，周边的建筑业、材料运输业等均受楼房市场的直接影响，去年大多伦多地区有逾9万宗楼房成交，其中1.1万宗是在杜咸区内，为该区带来数以亿元计经济活动量，缔造数以万计的就业机会。 地产局期望新一届省府，能顾及安省新移民与人口持续增加，楼市需求甚殷，从而制订对民有利政策，并希望竞逐省选者应考虑多些与楼市相关之政纲。

本报讯 随着当局收紧住宅按揭规定，加国房地产市场冷却，但是有报告指出，加国1月份没保险按揭反而增加，达到8年来高位。 由今年1月1日起，本国收紧住宅按揭规定的《住宅按揭贷款指引》，又名《B-20指引》，规定首期支付20%或以上而没有按揭保险的买家，必须接受压力测试，即要求银行在批给申请者按揭时，在申请的利率基础上再加多2%计算，确保他们在利率上升时仍然有能力供款。部分无法在一线银行取得贷款的申请按揭者，只好向其他机构寻求贷款。 受保房屋贷款降6.5％ 在新规定实施后，本国房屋销售已连续两个月出现下跌。 然而根据金融机构监理办公室(OSFI)的数据，在今年1月，本国无保险按揭市场达到8年高位，不需要保险的按揭比一年前上涨19％，占本国受联邦监管银行房屋贷款1.13兆元（约8,640亿美元）中大约53％。 数据又显示，受保房屋贷款比一年前下降6.5％。 鉴于美国房地产市场在10年前出现崩溃，加国政府于是采取措施，减少本国纳税人因为房地产市场出现问题而要承受的风险。 自2012年以来，无保险按揭贷款占本国房屋贷款的份额越来越大。 不过，数据显示，房屋按揭量继续放缓，银行指较去年1月增加5.3％，但低于5月份近期高点的6.6％。

人人都说，2017年的加拿大楼市，已进入“公寓时代”，只要是Condo单位，即使是几年后才入伙的楼花，总可看到络绎不绝的购买人潮。有统计指出，单是2017年，大多地区便有破纪录的105个Condo楼花预售项目推出，全新的Condo单位年销量超过3.5万个。但与此同时，于2017年完工的单位亦跌至5年新低，只有6成能够按计划如期交楼。 有留意各大媒体有关地产广告宣传的话，应该不难发现，2017年Condo市场异常热闹，发展商狂推新盘，几乎每星期都有楼花开售。 地产市场研究机构Urbanation在最新一份分析报告中便指出，去年整个大多地区共有105个Condo楼花预售项目推出，数量多至打破历史纪录，合共为市场注入32,435个单位。此外，2017年全新Condo单位销售量，亦达到历史新高的35,074个，比2016年的26,893个多出3成，亦比10年平均每年约2万个高出75%。同一年，二手Condo单位成交量只有23,907个，比楼花销售量少近5成。纵观整个大多地区的楼花销量，以905地区最为旺场，占去年所有销量的38%。 事实上，去年楼花预售如此热闹，还是多得发展商落力推盘，而且当中更有破纪录的19个大型发展项目。 这些大型项目都拥有500个以上Condo单位，再配合强劲的投资意欲，吸引了大量投资者入市购买，去货量理想。到了年尾，84%预售单位被买家吸纳，这个比率也是历史少见的高位。 投资出租带动销量 地产资讯公司Altus Group在多伦多地产局的《年度市场前景报告》(TREB Market Year in Review & Outlook Report 2018)中发表数据时亦指出，单是2017年1月至11月的新建Condo(包括在低、中、高层建筑、阁楼、层叠式镇屋的Condo单位)总销售量，已经超越了2016年的全年纪录。Condo需求，主要来自三组买家，当中包括小投资者购买单位作出租用途，成为大多地区租务市场的主要提供者。还有本来想购买单住户家庭房屋，但只能负担购买Condo单位的真正用家。此外，也有一些追求Condo生活方式、享受住户设施的传统用家。以售价来看，这些新盘平均呎价要795元。到了第4季度，平均呎价达到876元，与去年同期比较升了35%。如果Condo新盘位处多伦多市中心，呎价更高达972元均价。就算是未卖出的货尾，到了年底，标价已是1,079元一呎，首次超出了千元大关。 由于买家购买意欲强劲，到了年底尚未卖出的单位只剩不到8,000个，库存量减少了26%，与过去两年比较亦下跌了58%，但售价却高出了35%。新建Condo单位库存量之低，是自1999年以来未有出现过的低位。Altus Group的数据亦指出，截至2017年11月，市场上可供购买的Condo新盘，库存量不足3个月，这亦是道致新盘价格不断飙升的主要原因。如果要抒缓价格继续上调的压力，库存量至少要达到9至12个月。   旺场背后存隐忧 虽然从以上一大堆数字看来，Condo新盘市场一片好景，但当中其实存在一些隐忧与不明朗因素。Urbanation预计，新盘市场在2018年仍然旺场，但买家应该小心入市，更要有延期收楼的心理准备。因为发展商也要面对发展计划审批延误或不明朗等局面，正在施工的项目，也可能出现资源紧绌的限制。 建筑业界指出，去年建筑成本出现双位数字的增长，未来也有机会面对发展税增加及高地价的影响，从而道致发展商以更审慎的步伐来推出新盘，以确保卖得目标价钱。 完工率跌5年新低 根据Urbanation的统计，有三分之一在2016年推出预售的Condo单位，直到2017年底仍未动工。至于在2017年推出预售的单位，少于一半是已获得所有审批文件。在新盘楼花卖个满堂红的同时，去年完工交楼的单位只有13,513个，即约6成左右能够如期交楼，完工率跌至5年新低，比2014至2016年平均19,617个单位完工量，减少了3成。不过，目前正在施工兴建的单位，已回复以往高位，达58,900个，相信未来3年的完工量将有所上升。 预计可于2018年交楼的单位会有22,395个，2019年有25,124个，2020年则有28,432个。但是，从以过往经验来看，每年实际交楼单位数量，都会比预期的少7,000个左右。该机构估计，2018年Condo投资者仍然活跃，主要是受惠于已完工项目的回报相当理想，楼价继续增长，租金升幅快速等利好因素。据统计，于2017年完工的项目，单位重售价格比预售时的价格，平均高出42%。而大部份新建Condo单位放到租务市场后，都能产生正现金流，当中已计算了8成按揭的供款额、管理费及各种税项等成本支出。 儘管如此，在持续上扬的高楼价、租金加幅受上限管制、房屋按揭利息增加、更严格的按揭审批等影响下，投资者今年应该收敛过往进取的投资心态。

星岛资料图根据加通社消息，加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corp，CMHC）今日表示，二月份全国新屋动工步伐有所回升。CMHC表示，经调整的新屋动工量年率从1月份的215,260个增至2月份的229,737个单位。根据汤森路透的资料，经济学家此前预计这一数字会达到216,600。新屋动工量年率被认为是经济运行的早期信号，是一个重要的指标。（Grace编译）

■■加国大型金融机构忧虑外资影响房地产市场。网上图片 加拿大皇家银行(RBC)行政总裁表示，外资流入扭曲了加拿大的房地产市场，此类资金并非加国需要的投资来源。 皇家银行行政总裁麦凯(David McKay)在纽约的一个会议上指出：“我们不需要外国资金把加拿大地产当作储蓄库。”他说，如果资金只是停驻在地产，没有生产力，甚至搞乱了民众生活，这样的资金不要也罢。 他支持针对海外买家的税收和其他措施，希望这些变化带来更健康的市场环境。 麦凯又说，外资涌入受伤害的两大市场是多伦多与温哥华。当然，加上人口增长、土地受限、缺乏供应、低利率等多重因素，导致民众的可支配收入几乎都被住房支出消耗了。本报综合报道

综合报道 根据最新发表的一份经济研究报告显示，房地产活动占卑诗省本地生产总值（GDP）大概一成五，比林木业多一倍。 由城市发展研究所（Urban Development Institute，简称UDI）、大温房屋建筑商协会（Greater Vancouver Home Builders' Association），以及卑诗地产协会（BC Real Estate Association），联合委托展开的一项研究结果发现，2016年的房地产及发展活动占全省GDP约15%，总额达229亿元，其中122亿元直接来自房地产和建筑业，其余107亿元则属于倚赖房地产的间接经济活动。 2016年录229亿元经济收益 同时，上述报告更指出，2016年房地产活动录得229亿元经济收益，较2012年时的170亿元，上涨34.6%，也相等于林木业的差不多两倍。据UDI总裁兼行政总裁麦克马林(Anne McMullin)表示，研究发现，全省有多达23.36万个全职职位，直接或间接地与房地产活动有关，平均每年涉及税收更高达66亿元。 她补充说，25年前，卑诗省经济倚赖林木业及天然资源业。时移势易，目前省内大量工作都是与房地产活动有关，包括建筑工人、机械工程师、会计、金融及律师等。

本报记者 据最新的地产投资研究分析，安省十大城市在未来5年的市场表现，渥太华居于榜首，而多伦多位处第七。报告认为，多伦多仍然是加拿大及安省的经济火车头，人口稳定增加，地产市场发展向好。  该报告由地产投资网络(Real Estate Investment Network)公布，就加国各省城市的房地产市场情况，以36项经济及市场因素展开深入的分析，当中指出，安省房地产的市场发展比其他省份蓬勃。 对于未来5年安省各城市房地产的增长潜力，列出十大排名榜，依次是(1)渥太华；(2)基秦拿-滑铁卢-剑桥；(3)咸美顿；(4)巴利；(5)宾顿；(6)杜咸区；(7)多伦多；(8)京士顿；(9)奥菲尼亚(Orillia)及(10)甘士比(Grimsby)与圣嘉芙莲斯。另外，一些被点名提及的地区，(排名不分先后)分别是米顿(Milton)、尼加拉瓜地区、雷湾、旺市及卓咸(Chatham)。 多伦多仍是加国经济火车头 报告声称，多伦多是加国最大的城市，也是楼房价格最昂贵的地区，近年有报道指多伦多的租金超越卑诗省的温哥华。其实，多伦多有270万人口，却占加国总人口的8%。根据经济分析师的环球活力城市报告，自2011年起多伦多在世界名列第四，同时是环保金融中心位列第四名。从振兴经济的角度来看，多伦多自2014年提出的政策，包括市内有31个地区需要加强改善，吸引投资及交通建设等。该报告预测今年多伦多的国民生产总值为2.5%，继续成为加国及安省的经济火车头。而加拿大国家银行的分析，预期第四季度按年增长接近3%，与2017年的经济状况相似。 此外，多伦多的旅游业蓬勃，前往该市的游客在2017年创下437万人次的新高纪录，消费超过88亿元。2016年人口普查结果显示，大多伦多地区占加国总人口近20%﹔大都会地区人口增长在5年间增加4.5%。多伦多居民年龄中位数字为39岁，比全国及全省的平均数为低，预计仍有大量的新来者选择在该市定居。 在房地产市场方面，多伦多出租单位短缺情况创新高，加上市中心租金昂贵，在密西沙加市、旺市及奥克维尔新建的柏文大厦吸引租客。虽然多伦多去年有7,184个单位正在兴建中，但供应量未能配合就业及人口增长比率。由于政府实施租金管制带来影响，其中兴建出租大厦约有1,000单位的项目因而取消。 报告引述经济分析师的观点，多伦多地产市场受新措施影响而略作调整，但联邦政府计划未来数年增加移民数目，多伦多对房屋的需求甚大。多伦多的楼房市场发展仍然向好，只因楼价高昂，这种投资不一定取得理想的回报。

星岛资料图根据加通社消息，多伦多房地产局（The Toronto Real Estate Board）表示，2月份大多伦多地区房屋销售量同比下降近35％，售价下跌超过12％。多伦多房地产局上月通过MLS系统报告了5,175宗住宅交易，比2017年2月的7,955宗下降了34.9％。2月份进入MLS系统的新房源数量为10,520，比去年同期9,801个新房源增加7.3％。不过，这一数字仍然低于过去10年2月份新房源平均数量。此外，2月份房屋平均销售价格也同比下降12.4％至767,818元。多伦多房地产局预测，今年年初大多伦多地区房屋销售将会较为缓慢。（Grace编译）  

本报记者 大温地区二埠一个Condo项目因为一些理由而推迟兴建，较早前楼花买家更接到发展商的信件，表示假如楼花买家欲继续保留自己的楼花合约，要支付多15%的新价。该发展商现表示，超过八成买家同意了新价，以保留楼花合约。但有楼花买家称无奈才同意支付多15%。 该Condo项目名为Westbourne Residences，在2016年中售罄，总部设在温哥华的发展商Jago Development Inc.较早前指出，兴建工程在2016年2月开始，原先预计在2017年初或春天完成。其后多种情况发生，非发展商所能控制，包括未能预见的地基状况、劳工短缺及恶劣天气，例如在2016-2017年冬天的大雪，阻延工程的进行，导致该个原定预算为1,810万元的项目，现在超支数以百万元计金钱。 楼花买家要多付3.7万至9万元 据《温哥华太阳报》(Vancouver Sun)报道，该发展商表示，在55个购买了一睡房、两睡房及三睡房的楼花买家中，44个买家选择宁愿支付多15%，也要保留楼花合约。 这意味着该群买家要多付以万元计的金钱，介乎近3.7万元至9万元之间，确实金额要视乎买家所购买的单位面积。一睡房至三睡房面积由526平方呎至1,270平方呎不等。 另外，有一些该项目的楼花买家选择了该公司所称的利润分享选项，就是选择取回订金，然后等候发展商把该单位售予新买家，并拿取新价与预售价差额的四成，再减去税项、费用及佣金。 有华裔买家称，自己在预售时购买了一个一睡房，面积约700平方呎的单位，现在犹如“肉随砧板上”，虽不情愿却也无奈地选择支付多15%价钱，因为一方面自己不欲放弃该Condo，而要找另一个单位也很困难。 部分买家对于该发展商的做法感到愤怒，认为买家要承担由楼花至建成期间的风险，并质疑该发展商要分享买家投资增长的成果，合约精神何在？

记者：文琪 安省市政与住房事务厅（Ministry of Municipal Affairs and Ministry of Housing），近日推出安省统一标准租赁合同（Ontario’s Standard Lease）。虽然有人认为更为严格和标准的政策出台，让民间私自出租、承租的人群得到更多指引，但房地产业内不乏地产经纪表示困惑：安省房地产协会（OREA）要求地产经纪在租赁过程中使用的表格是否仍有效？新规是否与民租法（Residential Tenancy Act）有任何冲突？ 安省这份统一标准租约，对一些租赁条款启动了硬性要求。将于2018年4月30日后，在所有私人住宅类房屋出租中强制使用，护理住宅（如老人院）、移动住宅（mobile home parks）、土地租赁社区（ land lease communities）、政府救济房除外。 多伦多全职地产经纪Evan Tang 多伦多全职地产经纪Evan Tang在接受本报记者访问时表示，他希望明确一点：这个强制租房合同，并没有添加新的法令。“它把之前在租房过程中的灰色地带，都用白纸黑字和最简单的语言叙述出来，落实到了合同条款上。但是，新版租房合同和旧版租房合同相比，变化依然很多。其中一部分条款可能很多房东连听都没听说过，或者看了之后觉得完全难以理解。” 新租约与旧惯例比较 安省标准租赁合同中包含17条款项，Evan总结其中有以下几个内容需要人们格外留意：  1. 新租房合同明文规定，房东不能硬性地要求租客用远期支票（post-dated cheques）或自动付款（automatic payments）的方式交租，除非租客自己愿意。在此之前，有些房东会强制要求租客必须在正式入住前，交付一年的远期支票。付款方会在每张支票上写上未来可以存储的时间，以方便收款方日后按支票上的生效日期存储或者兑现支票。 2. 新租房合同明文规定，如果租客付租金的支票是无效支票或者跳票，房东向租客收取的行政费用（administration charge）不得超过20元。而之前如果出现跳票的情况，房东通常会向租客收取50-100元的费用。 3....

■■多伦多公校教育局向法院提出司法挑战。加通社 本报记者报道 多伦多公校教育局（Toronto District School Board，简称TDSB），正对一项安省的规定提出司法挑战，该项规定不容许TDSB收取发展商资金，作为在人口有增长的地区买地兴建新学校之用。 TDSB本周向安省最高法院提出司法审查申请，指该项规定是“不公平”和“不符合宪法”。根据目前的规定，学校局如拥有过剩用地，便不符合资格获得发展商支付给学校局的“教育发展费用”（Educational Development Charges，EDC）。 42校园部分空置 不过，多伦多天主教教育局（Toronto Catholic District School Board）却可获得EDC，因为该教育局没有过剩用地。 许多省内的教育局多年来一直面对招生不足的问题，在72个教育局中有42个的校园部分空置。 教育厅厅长纳兰杜（Indira Naidoo-Harris）的发言人表示，TDSB可透过一项特别计划提交他们的发展计划，以申请拨款，但至今没有收到TDSB的申请。 TDSB则指称，有些校区确实有足够用地，但在一些人口迅速增长的地区情况却完全不一样。

多伦多是加拿大最大的城市，也是全球其中一个最炽热的房地产市场。现时多伦多房地产市场面对供应问题，加拿大按揭及房屋公司承认，目前还不确定为何价格飞涨并未能刺激更多房屋的兴建。 此外，现时新屋取代被拆去的旧屋的速度，较过去几年为慢，而多户房屋项目的完工时间亦长了一倍，可供潜在买家选择的新建房屋的数量，比几年前少得多。有专家认为，其中部分原因可能与大多伦多区于10年前打造的雄心勃勃发展计划有关。 有开发商称，2017年更新的增长计划提供更高的密度目标，这两者都造成了需求供应不匹配，并增加了一层新的市政规定。 瑞尔森大学(Ryerson University)经济学家克莱顿(Frank Clayton)指出，部分问题源于该计划着重保护环境和传统遗址，多于发展。 截至目前为止，当局已经试图透过采取更严格的按揭规定，以及征收海外买家税，来冷却所谓投机性需求。在过去3年，多伦多及温哥华的楼价分别上升43%及63%，当局现时开始研究供应瓶颈推动价格上升的情况。 根据智囊组织菲沙研究所(Fraser Institute)在2016年所做的土地用途规定调查，多伦多是全国最受规管的城市，批出时间较其他城市为长。有发展商表示，现时要符合大约200个条件，才能获得当局批准。 不过，安省政府却否认以上针对规管多的批评。可负担房屋短缺令部分居民打算离开多伦多，前往满地可等城市。本报记者

▲1月份全国新盘放售量较去年12月大幅急跌21.6%（星报资料图片） ▲关荣光   联邦政府于今年元旦日起，提高借贷房屋按揭的压力测试门槛，加国房地产协会15日公布今年1月份全国房屋销售量，较去年12月份大幅下跌14.5%；而全国新盘放售楼房量，则由去年12月份大跌21.6%。协会相信这与联邦提高置业者压力测试，令准买家持观望态度暂缓买屋计划有关。 加国房地产协会引用本国楼房销售网MLS的数据，指出1月份全国整体楼房销售数字较去年12月“插水式”下跌，全国不同地区比较，下跌幅度最严重是包括大多伦多地区在内的安省大金马蹄地区（Greater Golden Horseshoe），虽然包括满地可及卑诗省低陆平原等新兴楼房市场，上月楼房销售量录得增长，但也抵销不了大金马蹄地区楼房销售下跌的数字。 发展商与买家同观望 协会指出，本国上月有85%市场录得新屋挂牌量下跌，主要是大多伦多地区新屋供应量劲跌，带动本国新屋供应数字急跌。 该会主席派克 （Andrew Peck）声称，据MLS数字，去年12月全国楼房销售量创多年来12月份新高，但自元旦后本国销售量跌幅却是“插水式”，他会理解为，本国置业者明显赶在联邦政府于今年1月1日实施门槛更高的按揭贷款压力测试政策前率先购置物业，以避过此收紧后的测试，也因此推高了去年12月楼房销量，也因此道致上月楼房销售急降。 他指出，联邦政府的新策略明显为本国一众准楼房买家带来不安及混乱，即使楼房发展商也鑑于置业者的不稳定因素，而在1月份暂不推出新盘，采取观望态度，了解置业者对此政策的动向，从而决定推出新楼盘的策略。 协会引用MLS数据指出，上月份全国新盘挂牌量，较去年12月份下跌21.6%，这是自2009年春天后，跌幅最大的春季数字，这显示政府政策不仅影响到楼房买家，同样影响到本国楼房发展商，他们选择在现阶段观察政府压力测试新策略，与本国央行加息对买家的影响，从而定位销售策略。 然而协会数字也指出，儘管全国楼房销售量在上月份似乎有欠理想，但全国平均楼房价格，却仍较一年前上升了2.3%，平均价超过48万元，显示本国房屋升值潜力仍不可轻视。 经纪：交投开始复甦 本地资深地产从业员关荣光认为，协会所指全国楼房销售量急跌原因众多，联邦政府收紧按揭借贷压力测试并非唯一原因。他说，平房类独立屋价格水涨船高，令销售下跌，而同时共管大厦销售量却屡创新高，因此不能以数字作准；他补充说，最近本地房屋交投量开始活跃，显示楼房市场仍具一定吸引力，并预 计今年整体楼房市场应会逐步向好。 加国房地产协会指上月全国楼房销售量大跌，重灾区是包括大多伦多地区在内的大金马蹄地区，关荣光认为，毋须支付管理费式的平房式独立屋等，销售量隻是回复到2015年左右水平；但同时大多伦多地区共管Condo单位销售量却有增无减。 他认为，本地准买家仍然对楼市场充满信心，隻是因在大多伦多地区独立屋价格动辄要90万元以上，未必能够负担，因此退而求其次，道致独立屋销情看似黯淡。 抢“Offer”悄然出现 关荣光指出，Condo单位虽说造价较低，但独立屋面积大，有车房、至少3房或以上，有停车道及地库等。如果以呎数计，独立屋平均呎价较Condo单位还要廉宜。他又表示，本国准买家确受到多种因素影响，包括加息、省府辣招及联邦政府压力测试提高门槛等，这或许对部分准买家带来心理影响，不过自本月起，大多伦多地区楼房交投有复甦之势，部分房屋还出现“抢offer”情况。对于发展商而言，关荣光亦同意有部分手执新盘的地产发展商，见今年元旦起联邦政府的按揭借贷压力测试正式出炉，因此采取观望态度，避免旗下新盘变成“炮灰”，原因是当中或会对买家构成不稳定因素，买家如果暂缓入市，发展商向银行借钱建新屋计划或有阻滞。但他认为，当买家及发展商消化了政府新政策后，今年整体楼房市场应会逐步向好。  

■中国买家被指资金充裕，卑诗刚推出的新政恐不能有效遏止海外买家购房趋势。网上图片 ■卑诗省华人地产专业协会会长谭清华 本报记者冯瑞熊 对于卑诗省新民主党（NDP）政府周二推出打击房地产炒卖活动的措施，地产界认为只会产生短期心理影响，不会对楼市造成很大打击；但有学者指省府推出的投机税，可能促使部分海外买家放出本地物业，从而令中下价市场更易负担。 省府周二宣布的打击炒卖活动措施，包括由周三起，海外买家税由15%调高至20%，适用地区更由大温扩展到菲沙河谷以及维多利亚市等地方，又计划在今年秋季引进投机税（Speculation Tax）。 卑诗省华人地产专业协会会长谭清华表示，省府推出的措施，对价值300万元以上房屋的炒卖可能有阻吓作用，但对于中下价房屋，只会产生短期的心理影响，因为这中下价房屋，主要买家都是本地居民，长远而言，不会有很大影响。总体而言，他认为省府今次措施，可以令楼市朝健康方向发展。 不过，谭清华称，楼价高企其中一个原因是地价高及供应不足，但省府财政预算未有提出解决方法，例如鼓励市府加速审批楼宇的建筑许可证。另外，他指现时楼价升幅急促，部分原因是因为楼花（Assignment）买卖促成，他认为省府应该管制楼花卖买，令楼价升幅保持平稳。 卑诗地产协会（BCREA）首席经济师缪尔（Cameron Muir）表示，省府推出的措施，可以令省府获得税收，但对房地产市场则不会造成明显影响（demonstrable impact）。他认为令房屋价格上升的最主要原因，是未能够在适当时间增加市场的房屋供应。 一直建议省府开征投机税的卑诗大学（UBC）尚德商学院（Sauder School of Business）副教授达维多夫（Thomas Davidoff）就表示，卑诗省一直有高的入息税及销售税，物业税税率却偏低，鼓励了不少度假者在本省购买物业，从而推高了楼价，令打工一族难以负担。他认为推出投机税，可以令这些没有工作的度假者，放出他们在本地的物业，令它们重回在本地工作的人手中。 达维多夫又说，省府其实可以将由海外买家放回市场的物业改变用途，好像增加密度，由一间豪华独立屋变为多间中等价格的物业，但这方面在预算中未有提及。

定金主要用来确保你想购买的房子，表达你的诚意和认真的承诺(星报资料图片) Q：我对一栋房子有很强的购买意愿，但卖家希望我预付一大笔定金。若我将来改变主意，可以取回定金吗？ A：这个问题的简单答案是，在大部分情况下，房地产交易定金都不能退还。 不过，定金数额从来没有固定要求，如果卖家想收取大笔定金这一要求，是交易成功与否的关键，你可以要求房地产代理，尝试跟卖家商讨一个较低金额的定金。 定金主要用来确保你想购买的房子，表达你的诚意和认真的承诺，一旦卖家接受你的书面开价（Offer），这就会成为一份有法律约束力的买卖协议。当签署了买卖协议并支付定金后，试图以“对不起，我不再有兴趣”的理由违约是非常不明智的作法，几乎肯定你将会丧失全部定金，如果卖家最终以比你的出价更低的价格卖掉房子，卖家也可能会向你追讨差价损失，还有额外律师费和交易费用。你不会想要这样的结果。 定金也不是绝对不能退，如果买家的Offer有设定条件，然后条件又未能满足，定金有时也可以退还买家。例如，你的offer附带按揭条件，但你的银行没能批核按揭；又或者，你的购买要取决于能否顺利售出现住房，但现住房未能及时变卖；再或者，你的购买要视乎是否满足验屋结果，然后验屋师在屋内发现一个足以使你却步的问题。 如果因为条件未能符合，你无法完成交易，并想取回定金，你必须签署一份解除交易表格，表格必须取得卖家签署。这是一个明确的程序，卖家通常会一起进行，但如果卖家怀疑你的行为缺乏诚意，他们可以拒绝退回款项。 那么之后会发生什么事？定金通常会保存在卖家经纪公司的信托账户，你与卖家之间的争议便要交由法庭处理。如果你和卖家无法达成协议，法官最终能够透过法庭颁令释出定金，但我要告诫你：这会花费很长时间。每当当交易落空，卖家便可以将买家定金收入囊中的说法并不正确。定金在25,000元或以下的个案，可以交由小额钱债法庭裁决，所涉及费用相对便宜，一般安省居民也可容易使用。涉及款项较大的定金，便要交由安省高等法院正式处理。法律诉讼费用可以很高昂，所以你应该小心考虑所有情况。 如果你在认真考虑购买这栋房子，我强烈建议你承诺交易并支付定金之前，先与贷款机构和房地产销售人员合作，安排好贷款事宜。

Condo大厦一旦漏水就波及到左邻右舍，图中水淹个案造成的损失高达200万元（星报资料图片） 今冬多伦多的特色就是一个字：冷。极寒警报拉响的数周裡，大多区的房屋和汽车也经历了考验。车被冻得发动不了、暖炉不工作、水管爆裂的案例比比皆是。在严寒季节一旦房屋出现问题，不仅给生活带来极度不便，损坏物业还会产生不必要的经济支出，这个时候房屋保险的优势就体现出来。不过，保险专家提醒说，大部分情况下，保险公司赔付因意外遭致的损失，但若是住户疏忽造成的人为事故，保险公司则不予赔偿。 近期，有读者向《都市地产》反映，家中暖炉温控器因为电池将耗尽，逐渐对暖炉失去了控制，道致在极寒天气裡房屋温度迅速降低。所幸这个现象被及时发现。陆小姐称，“有一天回家我就发现家中隻有9度，异常冰冷，顿时非常恐惧，多亏那天回家早。我立刻打电话咨询专业暖炉人员，被告知可能是牆上的温度控制器电池接近耗尽，无法控制机器，虽然显示器上显示著设定的温度，但是实际温度非常低并且仍在降低。我换上全新电池后，遥控器变得稳定，显示屏上的数字逐渐清晰，温度也渐渐上来了。但是一个小时也就升1度，一直到晚上睡觉，房间不过才20度。” 陆小姐表示，尽管平时对房屋的打理非常小心，但还是忽略了电池问题，差点就酿成更大损失。“我才入住独立屋两年，这两年都很认真学习如何打理。今冬极寒天气我更是非常小心，没想到还是发生了这个小插曲。好在电池没有全部没电，否则温度一路下降，会产生水管爆裂问题，造成更大损失。希望冬季大家可以随时检查控制暖炉、空调的遥控器电池。” 住独立屋的居民，入冬前应注意将通往户外水管裡的水排放干净（星报资料图片） 有人也许会问，水管爆裂道致的损失，保险公司保不保？需要什么类型的保险才能涵盖这些损失？ TD Meloche Monnex保险公司的保险顾问Shanel，在接受本报记者的咨询电话时，对各个情况下、不同责任人道致的水管爆裂涉及的理赔情况进行了回答。 1，租客冬季出门忘记关水管，道致水管爆裂，水渗入地下室，造成房屋损失，保险怎么报？ 这种情况下，租客应该去报租客保险。没错，房东的保险保的是房子本身。如果租客在家裡，他们需要尽自己的责任和义务（practice due diligence）去照顾房东的物业，这其中包括冬天关闭水管。如果水管是自己爆裂，属于意外，保险公司会予以赔付，因为这属于不在预料之中的意外。如果是天气极寒引起的事故造成损失，保险公司也会理赔。但是，由于租客的疏忽、没有关闭水管，人为造成事故，保险公司则不会赔偿。因为房屋租给租客，他们有责任保护物业。不论房东保险还是租客保险，都不会因为租客的疏忽而承保。如果是自住，屋主要确保冬天关闭水管。如果你关了、做了你该做的，还是出了问题，保险公司会承保。 2，是否会马上有人来查看？如果等不及保险公司的人上门评估，就要立刻进行相关维修，怎么办？ TD也提示大家，家中一旦有任何损失，应该先给保险公司打电话。索赔部门（claim department）一般回复都非常快。如果是水管爆裂，一周内应该会有人上门查看。 但在极度寒冷的天气，很多人等不了保险公司理赔员上门检查再做修补。许多损失需要立刻进行修缮。如果我已经自己做了维修和处理怎么办？ Shanel表示，这种情况下需要发送给理赔人员房屋受损当时的照片，以及维修房屋产生开销的收据。照片和材料应能够証明有什么损失、损失原因是什么。 3，房东保险中，有什么不能承保的项目需要特别注意？ Shanel指出，在出租的物业中，因为租客偷盗所道致的财务损失，保险公司不能承保。如果是因为有人入室盗窃、抢劫，保险会涵盖。但是租客的不当行为，无法向保险公司索赔。 4，由于天气原因或不可抗力因素道致暖炉（Furnace）坏了或不工作，令室内温度下降、水管爆裂，造成房屋损失。保险会保吗？ Shanel称，空调、暖炉等因意外而不工作，道致的损失属于“不可预料的意外事件”，是可以承保的。因为这些属于屋主不能控制的情况。 5，房东的保险中，一旦因为一些意外道致租客需要暂时搬离物业，保险能提供什么帮助？ 有些出租物业会因为火灾、水灾等意外，道致租客不得不搬离物业，等待修缮完毕。这种情况下，房东的房屋保险可以涵盖租客搬出期间，房东的租金损失。房东的保险隻对房东负责。而租客因此造成的任何不便和损失，需要去申报租客保险。 6，独立屋的冰箱连接厨房的水管悄悄漏水，道致地下室天花板大面积被泡，保险可以保吗？ 如果你的房屋保险中有升级购买下水道回灌险（sewer back up protection），那么这种意外情况就可以被承保。这是Sewer back fluids的一种。但若要房屋保险中包含这一项，需要额外付费升级保险。  7，大事小情都申报保险，是否会道致保费增涨？ Shanel回应称，这取决于不同的情况。小的申报也许并不会影响保费。比如，1万以下的申报。如果比这个多，很大情况就会影响保费。当然，这完全取决于保险审核部门 （Underwriting department）的工作人员去决定。通常，保费的变化和申报的数额有很大关系。但有时保费是否涨也会取决于你与保险公司业务的年限、忠诚度、是否在该公司还有其它项目的保险等情况。每月的保费是由很多因素去决定，不能单一而论。 8，在同一个保单下有多个物业。其中一个因意外申报了保险，其它物业的保费都会涨吗？ 不是的。虽然一个保单下可以有多个物业，但一个物业的申报隻能影响一个物业的保费，不会对其它物业造成影响。 9，Condo物业漏水，影响了其他人的物业，保险会怎么处理？ Condo和公寓这种多层大厦，一旦漏水就波及到左邻右舍。因此，Shanel建议大家购买的保险中涵盖sewer backup protection 以及ice roof damage protection的额外计划。如果是出租物业，租客保险隻能保护租客的物品。而房东的保险才是真正对房屋的保护计划。 10，Condo大厦的公共设施（Common-element）坏了，管理处要求所有住户分担开销。保险会承保吗？ 保险中有针对公共设施设立的保险项目。一旦Condo大厦的公共设施损坏或需要更换，所有业主根据各家面积所占比例共同分担开销。有时，有些Condo大厦更换的机械和管道等，可能需要住户分摊数千元。Shanel表示这可以通过涉及建筑物或其公共区域的loss assessment coverage进行索赔。在整个建筑中，除了屋主居住区域外，大家共享的任何东西，都可以称为assessment under the condo...