地产

安省于2002年颁布的地产和商业经纪人法（Real Estate and Business Broker Act 2002.简称REBBA 2002）及其附属规定，在过往近二十年间，一直是规范安省房地产行业、监管房地产从业人员行为的主要立法。可是说是保障安省地产经纪行业正常顺利运行的基石。 但是自2002年以来,地产业及其从业人员都发生了巨大变化,对该行业的法律法规进行更新势在必行。一部取代REBBA 2002的新地产法《安省地产业信任法案》(The Trust in Real Estate Services Act 2019),于11月25日在省议会通过二读。 撰文：记者文琪 实施细则尚需时拟定      这一被称为「145号法案」(Bill 145)的文件目前还只是立法草案。在二读通过之后,将交由省议会专业委员会进行逐条审议,然后付诸三读。三读通过后再由省督签署成为法律。在该法正式实施之前,与之配套的一系列法规(Regulations)也必须同时完成。145号法案一旦成为法律,会对整个安地产业业、地产经纪公司及经纪的经营活动,以及广大消费者的地产交易过程,都产生深远影响。      安省政府在这一领域相应的主管机构是政府及消费服务厅(Ministry of Government and...

在加拿大，大城市的土地是稀缺资源。目前，很多大都市都面临着墓园危机。随着供给的减少，墓地的价格逐渐飞涨。尤其是交通方便、大多伦多范围内的墓地，价格更是昂贵。近年来，许多人也把目光投向了殡葬类物业的投资。大多伦多地区墓园的发展如何？华人墓园是否能满足华人的祭祀需求？  记者 文琪 早前CTV曾报道，土地规划公司LEES Associates总裁Erik Lees表示，加拿大的墓地危机从20到25年前就已经浮现，只是由于缺乏关注，所以问题越来越大。加中集团加华置业总裁吉斌在接受星岛《加拿大都市报》记者访问时表示对此观点认同。“问题的主要在于一块地的审批规划。墓园一般都是通过变更原来的土地用途才变成墓园，或城市附例（bylaw）里原本就写了这块地是可以做成墓园。绝大部分审批规划是很漫长的申请过程。更改土地用途为墓地，周围的邻居也有很多并不同意。申请週期会很长，琐事较多，批准非常麻烦。所以墓地的供给有限，大型的墓园会越来越稀缺。” 墓地价格年涨一成 吉斌分享道，“很多主流族裔经营的墓园，越是好的地方，越是会出现惜售。很多时候市场上不是没有供给，而是作为一个墓园经营者不想马上都卖完。造成这种危机的可能是墓园的经营者在囤积，不急着卖，就造成了市场的饥饿。买家买不到，就给价钱高。其实我觉得不会出现完全没有产品的情况，主要是墓地的价钱涨得快，每年的涨幅都会超过10%。10%只是一个和大家所说的常规性数据。具体的地区，这5年在GTA，亲眼看到的，是涨了好几倍。但是你会发现在墓园涨那么多也不可怕，只是个几万的范围，比房子的涨幅好多了。” 吉斌所带领的加华置业于2014年买下犹太人的一块佔地210亩、位于列治文山Bayview 和Bloomington的墓园，历经5年，正在打造安省第一家华人墓园“中华纪念园”。该墓园分为火葬墓地、土葬墓地以及家族墓地定制。能够获得这个机会将华人的殡葬文化和加拿大的多元文化相结合，吉斌表示并不容易。“在特别好的地区，批准一块墓地的难度是非常大的。我们并不是买了地以后重新改的，重改也几乎不可能。周围都是邻居，谁会让你随便去做这个呢？原来这个墓园的所有者是犹太人，是完全西方的设计。当时犹太人已经有5个自己的墓园，但是他们只有30万的人口。但是那是我们很少听到华人有一块自己的墓园。华人多是葬到各个族裔综合到一起的地方。所以我们买来，希望建设华人自己的墓园，毕竟我们人口更多。买了以后我们彻底修改，变成完全的中国元素、中式设计。” 加中集团加华置业总裁   吉斌 提及这些设计上的改动是否涉及到政府的规管，吉斌表示有很多挑战。“的确是有一些要求的。所有的设计都要符合当地的法律法规，市政府有自己的整个的设计要求规划。符合了要求才能批准。更改的过程非常不易。比如西式的墓碑设计风格造型都是比较特殊的，凌乱、自由。中式的墓地讲究中正，所以完全不同。中国人讲究主轴线，就要修路（walkway）。讲究风水，就要修塔。所以成本会比其他族裔的墓地要高。我们这次有建三个塔，塔的高度上政府都有指引（guideline），因此在设计上的确有些挑战，要考虑到未来的布局。” 华人墓碑的特色在于都是立着的，而老外的墓碑躺碑比较多。吉斌表示：“老外的设计还是本地风格多一些。中国的传统设计是墓碑前面有供奉、祭祀的空间。华人会更喜欢带前台的设计。从历史角度来说，殡葬文化，华人是跟随本地的概念。老外一般是教会来操办的，看不出来太多的变化，西式墓园都是比较自由一点，有大有小，没什么规律。华人到这裡以后，会希望做出自己的文化特色。每个墓园前多有过道，也是因为讲究阴阳两隔。因为草地就是阴，是放埋棺材或者骨灰的地方。每个墓地的前庭，人是可以走的，阴阳就分得比较清楚。这是比较好的一个设计。” 把身后事及早准备好 中华纪念园目前已经有逝者下葬，但园区依然处在边施工、边服务的状态。吉斌称：“大概要明年初规模会做起来。在这裡墓园的经营都是组建的，即一块一块的开发。我们的第一期是开发1,200块，一共有大概2万块。根据园区的设计，一种是土葬的，一种是火葬的。火葬的需要的地小，做火葬数量就提高了。土葬的，用地面积大一点。具体数字来讲，最后要根据客户的使用情况来定。” 土葬和火葬的数量比例并不受政府的限制。吉斌表示：“都是根据土地大小来做。我们希望两方面都兼顾。安省做墓园的土地越来越少，火葬的可能性也越来越大。第一个在我们这裡安葬的逝者也是火葬的。他的安葬也给我们感觉，也许会有越来越多的人选择火葬。有数据显示，在多伦多，土葬和火葬的比例是一半一半。华人的观念来看，的确会对土葬很感兴趣，因为在中国没有这样的机会。” 在中国，不到80岁就不允许在生前购买墓地，而在加拿大没有任何的限制。甚至国外人士也可以在加拿大落葬。 吉斌称：“你想买的话，年龄没有限制要求，也不需要死亡证明书之类的。作为没有加拿大身分的中国人，想做土葬，一旦手续齐全，我们也可以接受外国人葬在中华纪念园。能争取到土葬的机会，在中国不太可能。土葬对于华人来说，还是有一些期望的。” 吉斌提及，本地人在选择土葬或火葬时，除了个人意愿，更多还会涉及到家庭条件。“土葬和火葬价格还是有差别的。土葬的费用大概要1万7，火葬只有大约7千。这个价格连同了买墓地、修好墓碑的价钱。总的来看，我感觉倾向于土葬的比较多，有些没办法的也就火葬了。因此，现在来买一块墓地，基本等于把死后的所有东西都提前安排好了。只是最后还需要再花一个出殡的钱，这个数目是不确定的。多大场地、什么仪式、来多少人等都会有价格的不同。但下葬的部分可以全部锁定，不用再准备一分钱，是个不错的身后安排。” 提供永久的服务 无论是土葬还是火葬，墓地的购买是永久的，而且包含了管理费，无需再额外交钱。吉斌表示：“交给我们买墓地的钱中，折算30%的钱要放到一个管理基金里去，这个基金产生的利息来维护墓园的运作。平均1万元1个墓地的话，2万块墓地就是2亿元的销售额，大概可能有大概7、8千万元的钱在储备基金裡，产生的利息来维持墓园永久的运作。墓地不用交税，也没有物业管理费。这个和中国的墓园经营模式完全不同，不用续费。” 吉斌表示，在加拿大，就安省来讲，购买墓地后不用再交任何管理费，也是法律规定必须建立这样的维护基金模式去经营。“这样的基金模式很稳健，也不会赔钱，因为不允许做高风险的产品。我们保守的话，可以和银行去谈，大概一年有二点几的利息。也可以找到基金公司，但一定是非常保守的公司，一年回报率在3%以下。” 维护墓园的工作主要就有剪草、除雪、维修墓碑、清洁动物粪便以及园区的基本维护等工作。大型的墓地有管理的办公室。吉斌表示中华纪念园的规模，大概5个左右的工人负责维护就够了。“较好的给工人工资在8至10万元，一年的维护费用在人工这裡50至100万元最多。 再有重大的维护、保养。按照之前说的加入有7,000万元的钱在储备基金裡，回报3%也是大约有200万元的利息收入。全卖完之后，能够永远维持下去。我们墓园的维护和保养不会特别多，大部分以园林绿化为主。” 提及中华纪念园如何处理华人喜欢烧纸的习惯，吉斌表示，会有两个地方做焚烧。“有冥币统一烧纸的地方，只要符合消防的规定，政府就会允许。我们还设计了一种全新的用来焚烧的炉子。跟烤肉的炉子很像，只是烤肉的炉子是煤气的或碳的，这个是透明的。这样不会对环境产生问题，因为纸在裡面烧。这个炉子是带轮子的，客人可以在坟前烧这纸，不会产生很多烟。烧纸一定要完全能控制住焚烧程度。消防方面要通过相关部门的检验。 中国人的烧纸习俗，都是开放式（open）的烧，有很多灰，也不受控制，纸也易燃。老外其实也烧东西，比如烧木头。但是他们有铁网罩住，灰出不去。烧纸也一样，罩（cover）住，才不会有消防的隐患。” 安葬在加国 尽管华人传统文化中对于殡葬事宜都比较忌讳，但购买墓地投资的人大有人在。吉斌表示，在kijiji上经常可以看到有转手墓地的交易。“MLS上基本没有。墓地转手的渠道没有投资房产那么容易和方便。一般墓园的销售都是很规范的。今天就卖这一块，卖完了再开一块新的地。很多人去了以后，发现好的地都被人挑完了，剩下的可能不喜欢。就等新开。墓园的销售也很有季节性，一般都是清明、重阳节等，会有大量的开盘销售。懂的人就把好的位置先买了。就像买古董一样，赌风水位的话，有的就涨得很厉害。很多人也喜欢做这种投资。毕竟钱不多，不像买个房子，6位数起，还要贷款，还有地税、管理费等持有成本，卖了还有增值税。投资墓地没有什么额外的成本。卖的时候增值部分不用交税，因为相当于自用。政府这方面没有规管，也是它优势所在的地方。” 目前的大部分华人移民，很多都是没有到考虑生老病死的年龄。吉斌表示，现阶段很多人买墓地都是为父母在买。“很多老人也同意葬在加拿大。我们子女在这裡，不可能经常回国。这裡的墓地不用交管理费，比国内更吸引老人。我见到很多老人是很愿意葬在这裡的。他们也会想，如果在国内，30年以后你不给我交钱我这个位置是不是就没了？在加拿大没有这个问题，而且还可以土葬。回报又好，所以很多华人非常中意。” 墓地的买卖模式需要通过销售人员，和地产经纪经手买卖房产非常相似。吉斌表示：“在墓葬销售裡，有两部分牌照。一个是我们作为墓园经营者，通过安省丧亲管理局（Bereavement Authority of Ontario，BAO）获得经营许可证。RECO（安省房地产理事会）是监管房地产经纪的，也给地产公司和经纪人发牌照。BAO也是同样的给经营者发牌照，也给销售人员发许可证书。如果是卖墓地，地产经纪可以销售但是不能卖广告。报纸上刊登墓地广告的销售人员都是BAO的持牌销售在做广告。地产经纪可以做一些推荐。作为墓地的销售，必须需要持牌。我们已经给十几个人做了销售牌照。BAO会要求这些持牌人挂靠在某个墓园。这个是安省的销售管理方法。” 墓地的转手，也依赖于这些持牌的销售人员。“这些sales（销售人员）有自己的殡葬业网络，很多买卖都是内部的，exclusive（独家）的销售网络。支付给这些人的费用和卖房子很相似，付个中介费用就可以了。具体的销售人员和持有者可以谈。只要有钱赚就行。但是它的确不像房地产有2.5%或者5%的标准。这个行业独家的渠道的多一点。通常墓园买家，销售佣金给的比房地产多一点，因为单价比较小。” 潜在的投资市场 墓地到底是不是一个投资机会？吉斌表示，投资墓地其实不像投资房产。“一般来说，墓地投资的优点是，我们总会用到她，它是个使用性产品。很多人自用，是因为早投资，不给子女添麻烦。很多时候没有这种身后安排，真到了那一天，才会知道那个成本是很贵的。所有的墓园到那个时候都觉得是好机会来赚钱，因为着急，价格就会贵。家人在那个时候往往也不会再讨价还价，所以墓园收多少就是多少，失去了讨价还价的机会。生前安排，是投资最重要的亮点。毕竟这个钱早晚都要花。” 相关数据显示，温哥华墓地的涨幅已经超过房地产，成为最火热的投资市场。某墓园在过去30年裡疯狂涨价200倍，一块人体大小的墓地要价25,000。吉斌分享道，从1999年到现在，中国大城市的墓地价格，涨了80倍。“这是什么概念呢？中国的房地产从1999年到现在，一线城市涨了20倍。我做过一些调查，尤其是都市的墓园和都市的房地产的比较。在多伦多，或世界各大城市，基本呈现这样的普遍规律。墓园价格涨幅都是正常房地产的3-4倍。从投资角度来说，墓园的投资回报率远好于正常的房地产。但是大部分人，毕竟不是所有人都愿意来做这件事的原因，多少会有些顾虑。投资人住的房子才好，这是心理上的东西。但是很多聪明人，或者早期来的移民，他们早就投资了。早期墓地的价格只有一两千，两三千，很便宜。现在都过万了。甚至那些indoor condo（室内屋子大小）的墓地更贵，涨的非常多。5年涨了至少3至4倍，比房子涨得快。” 墓地的购买类似购买房产，是可以分期付款的，但时间段通常较短。吉斌表示：“有的人会想贷款买墓地，因为手头比较紧的。我们通常只给两年的分期付款。有的墓园给三年。 几年前，墓地还比较便宜，大家不考虑分期付款。现在一看上万了，就想贷款了。很多人是家裡的顶樑柱，突然去世了。家中不是没有钱，而是正在处理财务。一下子拿不出那么多现钱，因为涉及到其他芳年的费用也很多。这段时间财务比较紧，需要我们的帮助，我们会予以分期付款。还有人是真的条件有限，会需要社会和政府的帮助进行丧葬。” 建立移民纪念馆 吉斌表示，会在中华纪念园中建立一个移民文化馆。“华人移民历史从1850年开始，第一批从大陆来的华裔，从华工纪念碑，纪念修铁路1880年来的一大批华人开始，我们希望把这些历史写出来。因此我们正在和当地的大学教授合作，成立服务中心，里面建设移民文化馆，会把这些历史和可以纪念的展品都留下来，给我们的后代去看。虽然孩子会成为加拿大人，但是我们有这个地方让他们了解祖先是这么来的，对自己的文化感兴趣。移民文化馆是中华纪念园的最重要的元素。”

     大多伦多地区全职地产经纪余浩(Gary)在接受本报记者访问时表示,很多人都会对Home Staging以及软装存在一定的误解,觉得在卖房的时候花钱去包装是浪费金钱。      我自己几年前也有这样的误解,觉得很多时候家居摆设是不需要的,因为那时候市场好、买家多,容易卖。这两年我完全改变了看法,尤其是在市场并没有那么火热的时候,包装过的房子会在众多的挂牌之中脱颖而出。Staging是专业人士做的,和设计人的品味有关。Home Stager(售前美化设计师)不能是半路出家。现在市场上这一行的从业者鱼龙混杂,很多人并不专业。甚麽样风格的房子配什么家具,都是有说法的。最好找寻经验多的stager配合卖房。 售前美化有助卖房但非万能      New Concept Home Staging负责人兼设计师Ariel Fu在接受本报记者访问时表示,近两年staging的生意的确好一些。但并不是说市场好了staging的生意就淡,其实反而会更好,因为人们的意识有了提高,卖家也越来越重视这样的服务。      Airel表示,很多房子是卖家本身住在里面的,做staging最大的挑战就是要整理杂乱的物品(decluttering)。「因为卖家住在这里,他看房子的角度是以一个居住者的身份,很多东西他意识不到是多馀的或要搬走。其次,staging起到多少作用,要看多方面的因素。没有staging可能看房的(showing)会更少,开放屋(openhouse)的次数会更少,在网上的曝光率可能也更少。三个月以后可能都没有卖掉。      Staging虽然被验证能够有助于房产销售,但并非能够解决所有专业的问题。想要在低迷的市场中让房屋尽快脱手,仅仅有staging配合是不够的。余浩分享道:首先,staging并不是万能的。想快速卖掉房屋,房子的定价一定是要在市场中属于价格合理,甚至相比同区在卖的房子价格还要稍低一点,才能显出最大的优势;第二, staging并不是简单的家居摆设,其实它还包括一整套的挂牌之前需要做的工作。比如,内部清洁、牆面或者其他地方的维修、灯泡置换等。所以专业的地产经纪,在挂牌之前一定会请专业staging公司的人进行一次专业的评估。除了一部分需要打胶和刷漆的地方之外,还包括哪些家具需要增添和重新归置,以及哪些墙上需要挂上画等。      余浩认为,staging是在营造一种气氛。就像去相亲,女孩子都要化妆,其实和staging一样的。这体现了我们对工作以及卖家尊重的程度。如果为潜在买家呈现的是空房子,很难让他们想像在这个空间中可以做什么,或在那个空间里可以放什么搭配。如果能摆上一些家具,就有了很好的画面感。或者卖家本身就住在房子里,那就是一种天然的staging。我们这样做的目的是为了给买家一种实际的感官。相对来说,staging过的房子肯定比什么都不放、没有任何感觉的空屋要好。这就像我们开车所使用的GPS(导航系统),是给我们一个路线的导向。 Staging是一种投资      社区中许多有人觉得staging的花费很贵。余浩对此表示认同。Staging是一种比较先进的东西。从国内过来的移民会觉得这样做比较虚,因为摆完了就没有了,就是这几天的使用权。有些人买了一、两百万的好房子,大几千的好家具不捨得买,也是大有人在的。不捨得花钱staging的人有很多,因为他们看不到这种意识形态。和拥有先进一点的思想的人或者本地人相比,移民的确对staging的意识会不太一样。因为他们认为经济利益会达不到。      余浩表示,如果大家能反方向去思考staging,把它看成是一种投资(investment),而不是开销(cost),就会好一些。这和大家租车一样。如果花了几百块租车出去玩几天,租车费就是花费。但如果这几天你租了车去拉了几个客人赚了钱,那这几百块就是投资。看事物的角度不一样。Staging如果以投资的角度看,假如花费三千元,房子可以卖得更快,也可能卖得更多,这就是投资。  ...

不少地产广告会强调有物业录得高于业主叫价成交；但根据一项调查指出，高于叫价成交的物业个案，与广告声称的情况实际不符，过去11个月内，多伦多市只有大约29％成交物业售价高于叫价。 城市土地经济分析员兼持牌物业经纪Igor Dragovic表示，分析今年1月至11月的11个月内，多伦多市录得的4,230宗物业成交个案，发现只有大约29％成交个案录得高于业主叫价。 Dragovic表示，多伦多市西端地区（北至Bloor街，南至海滨，东至Yonge街，北至Lansdowne大道）的大部分物业成交个案，成交价低于业主叫价。 他表示，对多伦多市西端地区物业成交价低于业主叫价的情况感到惊讶，因为这个地区的物业市场一般会相对炽热。 Dragovic表示，分析主要以多伦多地产局的数据作基础，分析的物业包括半独立屋、独立屋、柏文及镇屋。 他表示，从分析所得，发现Bay街一带物业的成交价高于叫价的比例相对较低，在610宗成交个案中，只有84宗，比例为14％；至于介乎Dufferin Grove与Trinity Bellwoods的社区，比率约50％；而Trinity Bellwoods地区，期内有76个物业成交，当中75个物业的成交价全低于业主叫价。 Dragovic表示，以物业种类分析，半独立屋共录得173宗成交，高于业主叫价的物业达106间，比率为61％；镇屋录得208宗成交，有90宗成交价高于业主叫价，比例为43％；柏文录得3,541宗成交，934宗成交价高于叫价，比例为26％。 （图片：星报） T02

  在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区 近一年来，大多地区二手住宅平均价，虽然只维持相对温和的按年涨幅，但从房盘库存量(months of inventory)以及销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)两个楼市探热针提供的数据来看，大多地区超过30个城镇的楼市，都较为倾向于卖家市场。唯独是约克区的King City，堪称买家天堂。 多伦多地产局主席Michael Collins在发布大多地区10月份二手住宅市场报告时指出，强劲的区域性经济，助长了人口增长。所有新迁入的家庭，不单有着住房的刚性需求，不少更以购房为目标。但问题是，二手住宅放盘量在不断下降，供应不足导致市况紧张，并驱使房价升温。根据该份报告，10月份二手住宅销售量录得14%按年升幅，相比之下，新放盘量却出现9.6%按年跌幅。 二手房盘紧缺 供求失衡 然而，与2017年楼市高峰期的楼价升幅相比，近年的楼价升幅都维持在温和的水平。犹记得两年多前的二手住宅均价，每每出现十几甚至廿几个百分点的惊人按年升幅。今年10月份大多地区综合所有住房类别的均价为85.2万元，按年升幅5.5%。多伦多地产局首席市场分析师Jason Mercer认为，即使目前房价升幅温和，但若销售增长步伐持续超越新放盘的上市步伐，不久将会见到更强劲的房价升幅。 诚如以上两位专家所言，导致房价上涨的原因之一，是推出市场的二手房盘不足，令供求失衡。目前，整个大多地区的房盘库存量(Months of Inventory)，只需2.2个月，便可被买家完全消化。 一般来说，楼盘库存量的高低，是衡量属于买家市场还是卖家市场的指标之一。简单来说，即在没有新盘供应的情况下，现有的上市楼盘需要多少个月才会售罄。基本的解读是，库存量低于4个月，会被视为卖家市场，高于6个月，便是买家市场，介乎4至6个月，属于健康的平衡市场。 包含多伦多、约克区、杜咸区、皮尔区(Peel Region)、荷顿区(Halton Region)等超过30个城镇的整个大多伦多地区，以多伦多市东、德化林郡(Dufferin County)的奥兰治维尔市(Orangeville)与及荷顿区的米尔顿市(Milton)，二手楼房库存量最低，只有1.5个月。库存量同样少于两个月的城镇，还有皮尔区的宾顿市(1.6)和密市(1.7)、多伦多市西(1.7)、杜咸区的亚积士市(Ajax)(1.6)及韦比市(Whitby)(1.9)。 King City 10月份的销售与新挂牌比率只有27%，是明显的买家市场 仅有7城镇属平衡市场 以整个区域来看，皮尔区及多伦多市的情况最为严重，前者平均库存量只有1.7个月，后者则平均有1.8个月。观乎两者的平均上市日(days on market)也是最少的，皮尔区平均为21日，多伦多平均19日，当中又以多伦多市东的平均上市日为全大多地区最少，楼盘平均待在市场上17日，便会被买家吸纳。 在超过30个城镇中，只有7个的库存量属于平衡市场，且集中于约克区。除了杜咸区的布克市(Brock)及舒格市(Scugog)，以及闪高郡(Simcoe County)的Innisfil，约克区的东贵林(East Gwillimbury)、佐治拿市(Georgina)、烈治文山及史托维尔市(Whitchurch-Stouffville)，二手房盘的库存量都有4至4.4个月。 多市城东房屋上市两周售出 如果详细分析多伦多市不同地区，截至10月底，综合35个区域的平均房盘库存量，只有1.8个月。当中二手楼盘比较紧张的，以城东较严重，尤其E01、E02及E09地区，库存量分别只有0.9、1.1及1.2个月，平均上市日亦只得9至14日。 多伦多全市库存量最多的，是包括Bridle Path、Sunnybrook、York Mills、St. Andrew、Windfields等小区的C12地区，库存量高达8个月。不过，约克区King City的二手住宅库存才是冠绝整个大多地区，足足有9个月之多。 另一个也可用来厘定一个地方是属于买家市场、卖家市场还是平衡市场的重要指标，就是销售与新挂牌比率(sales-to-new-listings ratio)。 根据加拿大地产协会(Canadian...

根据加拿大房地产贷款中心的最新评估报告，加拿大地产风险最高的两个城市多伦多和哈密尔顿风险级别降低，分别从高风险High risk，高估值Overvalue，降低至中等风险Moderate。 CMHC认为现在的两个城市的地产价格已经更好的反映出经济情况的基本面，在这份报告的更新后，加拿大只有BC省的Victoria和Regina仍旧高居风险评估的榜首。 关于市场过热，CMHC的衡量标准是，销售量是否明显超过挂牌量；价格上涨方面，则要看价格上涨的斜率是否超过平均值，过快的上涨往往代表投机市场；价值评估方面，CMHC关注的是房价上涨是否超过收入水平，按揭利率是否开始走势等其他基本面；楼市供应方面，则要看房屋租赁市场空置率，新屋建成的未成交量是否超过平均水平。 根据这些标准，CMHC则用不同的颜色显示房地产市场当前的状态，绿色代表地产市场一切正常，黄色代表有证据显示地产市场存在问题，红色表示地产市场存在严重问题。 在过去4年里，多伦多一直都被CMHC排在价值高估的名单上，这次摘下高风险的帽子，对于多伦多地产市场无疑是个好消息。 CMHC的首席经济师Bob Dugan表示，我们看到明显的见好迹象，房地产市场的不平衡性得到改善。 这次报告的数据依据是今年六月底的地产市场信息，自从6月以来，多伦多和温哥华的地产市场大幅反弹，买家蜂拥而入价量齐升。 自从2015年多伦多地产市场被列入高风险市场后，随着后来的价格调整，多伦多地产已经触底反弹价值凸显。十月份多伦多房屋销售暴涨14%，平均房价也上涨5.5%！安省的哈密尔顿市也是自2016年第三季度以来，首次被移出地产高风险城市的名单，CMHC认为现在的价格与当地的经济基本面相符。 不过，似乎还嫌利好不够，本周的十月份就业数据公布后，净损失1800个就业岗位，加拿大央行在年底降息的概率开始上升。对利息政策最敏感的加元汇率，本周出现大幅走低，一下子从76美分上方跌落。 加元汇率的下跌，令许多人产生外资流入加拿大房地产的遐想！ 2015年加元的大幅贬值，海外资金流入加拿大，造成连续两年的房地产疯涨，如果今年加元再次出现大幅贬值，两年前的美好情形是否会重现呢？ 除了多伦多以外，Hamilton市的房地如此火爆，恐怕也是没有多少人可以想到的事情。由于多伦多房价奇高，大批华人涌入周边城市，哈密尔顿房价的疯涨程度也在全加房价排名中非常靠前。由于当地有着名的麦克马斯特大学，很多买房的华人，基本上都是留学生和退休长者。 房子买在大学边上，有一笔非常稳定的租金收入。一个失业人口众多的城市里，哈密尔顿在这股风潮的带动下，房价竟然也大幅上涨，可谓经济学中的一个奇观！似乎加拿大所有的结构性经济问题，都被房地产市场的炽热温度化解。 纵观过去十年，加拿大政府自2009年以来的低利息政策，帮助加拿大经济走出沼泽的同时，同样抬高了房地产价格，使得加拿大金融体系面临风险，使得现在的加拿大银行，再也不像当年般固若金汤！那么，从历史经验看，加拿大刺激经济的道路，最终还要回到货币政策的老路，基本都会选择货币贬值。 汇率和房地产实在是个两难问题，保也不是，不管也不行。加拿大政府过去两年在抑制房价上动作很大，高举的锤子落下时，现在的后果已经显现出来。随着全球经济的放缓，美联储不断降息，加拿大政府对房价的态度矫枉过正的问题越来越明显。 新当选的少数政府一定会在这方面有所改善，如果不能放宽按揭贷款的压力测试，加拿大央行的货币利息政策就要走到前台，降息已经是写在墙上的标记，任何人都可以看到。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

如果多伦多市府认真看待住屋短缺问题，为什么要向多伦多业主收取30万元费用，才让他们房屋的3个开放式单位(bachelor)合法化？ Patrick和Susan在多伦多市中心拥有一间3层楼的房屋。在2001年，他们在地库修建了3个开放式单位，但在修建前未获得建筑许可证。 该些单位在2001年底至本年初一直出租，每月租金为700元，租金包含暖气、水电、上网及洗衣等费用。几年前，两人决定在房屋后面加建，以增加空间，并在一楼进行装修工程。 他们聘请了一间工程公司，来预备申请建筑许可证所需的图则。他们之后向市府的调整委员会(Committee of Adjustment)，提交单户住宅的土地变更(Zoning Variance)申请。申请顺利获批。 不过，当他们申请建筑许可证时，市府职员注意到图则上有3个开放式单位。因此，他们必须以4单位建筑物的形式，重新提交申请。向调整委员会提交的第二次申请获批后，这对夫妇再次申请建筑许可证。 就在这段时间，他们收到市府的一张巨额账单；他们被要求缴付72,450元的发展费，1,793元的教育发展费，以及高达228,431.55元的公园税。 Patrick跟我说，该账单简直可以用“疯狂”来形容。 在聘请一位房屋规划专家后，Patrick和Susan才知道，这些费用与开放式单位的合法化程序有关。由于要支付该笔高昂费用，才能获批建筑许可证，这对夫妇在别无选择下，只能拆除该些单位，并要求租客迁出。 市府最终批出新的单户住宅建筑许可证，目前正进行修建工程。 Patrick给我发电邮称，这种情况是“三输局面”，他们本来愿意向市府支付一笔合理的费用，令3个单位合法化，但市府收取的30万元费用简直无法接受，市府最终收不到这笔钱，成了“输家”。 Patrick本来以为，市府有意鼓励兴建可负担房屋，但现在却失去了这三个优质的可负担单位(这类单位通常租给学生或刚开始就业的年轻人)，单位距离地铁站不到一个街区，又靠近多伦多大学和乔治布朗学院(George Brown College)。 多伦多市府目前收取的单户住宅发展费为60,739元，但到11月1日将加至71,432元，到2020年更会加至80,227元。 此外，市府亦会征收相等于物业估值5%至10%的公园税，对于较大规模的房产发展项目，该比率可高达15%到20%。 允许像Patrick和Susan这样的业主在自己的房屋修建地库单位，本来有助于纾缓多市的可负担房屋严重不足的问题，而且市府毋须支付任何费用。但市府向业主收取30万元的“合法化”费用，却只会使情况变得更差。 市府仿佛在告诉业主，只有在业主负担得起巨额费用的情况下，才可以合法地增建单位。想请问市长庄德利(John Tory)，难道这就是你增加可负担房屋的方法吗？ （作者Bob Aaron是多伦多房地产律师）

正当加拿大多个城市都闹着住房供应不足的问题，同时间全国竟有134万间空置房屋，单是多伦多也有6.6万间。全国150个大城市房屋空置率最高的首10位，安省便占了6席。 一般来说，人口增长率较高，房屋空置率也会降低。好像约克区的史托维尔市，过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。不过，荷顿区的米尔顿市10年间人口增长翻倍，冠绝安省，房屋空置率竟增长了近5成。 地产网站Point2Homes一份有关加拿大房屋空置情况的分析报告指出，根据2016年加拿大统计局的数据，估计全国共有134万间空置及临时居住的房屋，空置率达8.7%，略高于2006年的8.4 %。事实上，本国政府自2001年起，才首次对全国房屋空置情况作出数据收集。当年的分析，全国约有7.8%房屋被闲置。 不少舆论认为，加国的房屋问题，除了外国买家推高房价、大城市的房价可负担性等，投机炒卖与短租，都是造成空置率高的元凶，尤其在多伦多及温哥华等大城市，问题更甚。当然，在本国其他城市及地区，人口减少、本地经济波动，都会推高当地的房屋空置率。 多伦多逾6.6万间房屋闲置 该报告指出，以数量来说，多伦多有超过6.6万间房屋被闲置，属全国最高。排第二的满地可，也有大约6.4万间空置房屋。卡加利、渥太华与爱民顿，亦分别有超过2万间房屋被空置。不过，以空置率来说，温哥华属全国几个最大城市中的最高，空置房屋占所有房屋的比例为8.2%，即大约有2.5万间空置房屋。 美国房屋空置率仅1.7% 与邻国相比，按美国联邦储备银行(Federal Reserve Bank)的数据，美国的房屋空置率从未高于2.8%。以2016年来说，美国的房屋空置率仅1.7%，与加国的8.7%，差距达5倍。 以全国范围来看，从2006年至2016年，加拿大10个最大城市中，以温尼泊的空置率增幅最大，10年间上升了42.7%，其次是满地可(36.3%)及爱民顿( 32.5%)。虽然多伦多有数量最多的空置房屋，但其实多伦多的空置率呈下降趋势，过去10年便减少了4.7%。尽管温哥华的空置房屋数量比多伦多少两倍有多，但空置率却在上涨，过去10年便增加了9.6%。 以下便来看看全国不同省份的房屋空置情况： 安省56个最大城市中，有14个城市的空置率显著下降，有16个的空置率不到3%，5个高于10%。 安省以Kawartha Lakes问题最严重，差不多每5间屋之中，便有一间是空置的。度假胜地Collingwood，2006年亦曾是这种状况，但10年后，房屋空置情况稍有缓和，但空置率仍然有17.7%，为全安省空置率第二高城市。  不过，论增长幅度，空置率增幅最高的，是North Bay、Milton和Waterloo，10年间分别增长了68.2%、46.5%和29.9%。相反，近几年受置业人士欢迎的Ajax，房屋空置率纵然只是全省最低之一，但降幅非常惊人，与Burlington一样，10年间房屋空置数量大降超过5成。有趣的地方是，尽管Milton在过去10年间人口爆升一倍，但房屋空置率竟不跌反升。反而Whitchurch-Stouffville过去10年人口增长近9成，空置率也减少了近5成。 卑诗小镇10年激增逾8成 North Cowichan及Port Moody，可以说是卑诗省的两个极端例子。前者房屋空置率在过去10年间激增8成有多，后者则减少了超过5成。虽然省内所有城市都有不错的人口增长率，研究中的28个城市，只有10个城市的房屋空置率呈下降趋势。全省房屋空置率最高的城市，是空屋比例占9.2%的West Vancouver，升幅亦有近4成。 Surrey是全省人口增长最多的城市，10年间人口华膨胀了3成有多，然而房屋空置率仍见到6.9%增长。 自2018年起，温哥华向拥有投资物业或在过去半年内没有把房屋出租的业主，征收相当于房价1%的税项，希望籍此鼓励业主，将空置房屋投放到租赁市场，从而增加房屋供应量。预计单是去年，此税项会为库房带来3,800万元税款。 房屋拥有率魁省全国最低 单从房屋空置率来看，魁省各个城市都不超过10%。空置率最高的，是占9.4%的Shawinigan，当地人口在10年间减少了5%，导致房屋空置增加了超过5成。不过，代表魁省的两个极端城市，是空置率在10年间升了超过6成的Baie-Comeau，以及跌了近​​5成的Saint-Georges。 事实上，魁省是全加拿大房屋拥有率最低的地区，省内多个城市的居民都倾向租屋多于买屋。从种种迹象看，这种住房特性在短期内不会有太大转变，尤其是房价较高的满地可。当地差不多半数家庭都是租户，市内空置房屋也多得惊人。报告指，满地可有大约6.4万间房屋空置。 亚省3市空置房屋10年增近两倍 亚省的3个城市Grande Prairie、Leduc及Fort Saskatchewan，从2006年到2016年间，空置房屋率增加了接近两倍，也是全国空置房屋增长幅度最高的3个城市。但如果单以空置率来看，最高的是亚省Wood Buffalo及Grande Prairie，分别有16.5%及9.6%。空置率最低的，是Okotoks、St. Albert及Airdrie，分别为1.8%、2%及3.3%。 在经济不明朗及越见艰难的就业市场两大因素影响下，空置房屋的数量增加了，当中更有不少是新建的房屋。尽管加息及更严格的贷款政策也是因素之一，但影响相对轻微。据统计，爱民顿的新建房屋空置量已达到历史新高，市内有近2,000间新屋建成却没卖出。今年1月，卡加里也有891间新屋未卖出。

卑诗省计划建立一个房地产监管机构，以更好地打击透过房地产买卖进行洗钱的行为，省府说希望2020年底前完成立法，让这个机构能在2021年春季时开始运作。《星报》引述《彭博社》消息指出，省财政厅长周二表示，这个机构是囊括了金融服务和房地产监管两项功能，也就是将新的卑诗省金融服务管理局（BCFSA）、房地产管理办公室（OSRE）和卑诗省房地产委员会（RECBC）合而为一。这一个独立的机构可以让调查、审核和执法形成一条鞭。卑诗省政府早前已推出包括海外买家税等政策来抑止房地产价格飞涨和投机行为等问题。卑诗省也将建立全世界第一个财产受益所有人登记制度（beneficial ownership registry）。此举将让现在使用公司编号、信托和合伙企业来隐藏真正拥有财产的人“全都露”，可有效防堵逃税、欺诈和洗钱等问题。卑诗省长贺谨（John Horgan）认为房地产界有太多黑钱流窜，所以稍早已发起了洗钱公开聆讯调查，此调查的中期报告会在2020年11月公布。图：星报v01

移民是加国人口增长的重要组成，更是本国房市的主要动力。有报告指出，本国每5名置业人士中，便有一人是新移民。预计未来5年，新移民会在全国购入68万间房屋。接近5成新移民，会选择到安省落脚，是全国最热门的省份。可以说，新移民是继千禧一族以外，另一班令地产业界磨拳擦掌去争取的购房大军。  功不可没 加拿大是一个移民国家，新移民对推动加国人口及经济增长，功不可没。在加国房市，也是不可忽视的重要群组。根据皇家地产(Royal LePage)一份有关新移民购房状况的调查报告，全国房屋销售中，每5个买家，便有一个买家是新移民。该公司估计，若维持目前的移民水平，未来5年，新移民买家将会购入68万间房屋。无怪乎皇家地产总裁兼行政总裁Phil Soper指，新移民是促进加国地产市场的重要动力。 8成新移民3年内置业 调查又发现，超过8成新移民，会在他们首次落脚的城市继续居住，并在抵步后3年内置业。除了因为居住需要外，86%新移民认为，购房还是一项不错的投资。尽管如此，新移民拥有物业的比率只有32%。当中半数会选择购买独立屋(51%)，其次是共管柏文(18%)、镇屋(15%)、半独立屋(13%)。新移民买家当中，有75％带同储蓄或现金移民来加，并用作支付置业所需。 近5成新移民选择定居安省 差不多46%移居加国的新移民，会选择安省定居，当中以大多地区及渥太华人数最多。在这两个地区，新移民拥有物业的比率均为32%。调查发现，高达84%的安省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市定居。目前，安省所有购房者中，新移民买家便占21%。按照目前的移民水平来估算，未来5年，新移民会在省内购买28.6万间房屋。 新移民带动大多地区经济 Royal LePage Signature Realty总裁Chris Slightham表示，在安省，特别是大多地区，尤其受惠于新移民。他们在不同社区寻找优良的学校，寻找工作机会，亦带动社区兴旺起来。市中心的生活虽然吸引新移民定居，但在市中心以外的社区，却有大量可负担住房选择。 渥太华的Royal LePage Team Realty发言人Jason Ralph指出，渥太华对于新移民来说，是非常吸引的落脚地，不仅有一流的医疗、学校、安全及友善的城市，房价更比多伦多便宜近半。在新移民及首次置业人士的需求下，令房价30至50万元之间的楼房，构成价格上行压力。 在安省，6成新移民的首间住房都是租住的，只有16%甫抵步便置业，也有两成新移民，会先在亲戚朋友家中暂住。 两成新移民选择定居魁省 魁省是继安省之后，最受新移民欢迎的定居省份，比率为19%。目前，省内所有购房人士中，19%为新移民，预计未来5年，会有超过10万间房屋被新移民买入。调查发现，高达83%的魁省新移民，会继续留在他们首先落脚的城市生活。 皇家地产魁省地区副总裁及总经至Dominic St-Pierre表示，在魁省，尤其是大满地可地区，房屋需求状况健康。然而，魁省人人外流及人口老化问题明显，新移民正好振兴当地人口增长率，从而支持健康的经济及房地产市场需求。 在魁省，71%新移民会在抵步后先租房，比率是全国最高。只有1成新移民会在抵步后便置业，14%则会在亲友家中暂住。尽管全省总人口中，6成拥有房产，新移民人口中，却只有25%为业主，置业率为全国最低。一般来说，新移民平均来加4年内，便会购买他们的首间房屋。 逾3成卑诗省新移民有置业 卑诗省是全国第三名最受新移民欢迎的定居省份，超过3成新移民都有置业。 Royal LePage Sterling Realty总经理Randy Ryalls指出，大温哥华是全球最理想居住城市之一，自然吸引新移民选择到此定居。 根据调查，只有9%新移民抵步后会立即置业，72%都会先租房。他表示，新移民对所有房屋类别都有需求，一家大小的会在家庭友善社区寻找住房，单身的则喜欢共管柏文，贪其地点方便，不用打理，楼价亦较易负担。 虽然85%受访者认为，在卑诗省购房是很好的投资，但省内所有购房者之中，只有15%是新移民。预计未来5年，新移民会在省内购买9.1万间房屋。 亚省新移民置业率高 只有8%来加移民，会选择在亚省定居。不过，亚省新移民的置业率显著地高，45%都拥有房产，这可能与9成移民都相信，置业是最好的投资项目有关。 在亚省的所有购房者当中，18%为新移民。以目前的移民水平估计，5年后大约有7.6万间房屋，会由新移民购入。 Royal LePage Benchmark东主Corinne Lyall表示，对于来自世界各地的新移民来说，亚省极具吸引力。卡加里属于比较年轻的城市，对新移民态度友善，社区支援充足，所以大部分卡加里人口，都不是在当地出生。 根据调查，19%新移民抵步后会立即置业，55%会先租房，13%会在亲友家中暂住。他们平均在抵步3年后，便会购买他们的首间房屋。

来源：都市加西追踪 李静诉海外买家税一案败诉。读者们纷纷留言：“为啥输了，是不是法院地方保护主义？”本号专栏作者加拿大诉讼律师王振铎撰文分析，揭开这海外买家税一案的疑团。 官司为啥输了 失败是成功之母 这官司为啥打？ 她被海外买家税追上 本案原告是李静，被告是卑诗省政府。诉讼的起因是海外买家购房税。原告李静是不列颠哥伦比亚省伯纳比市的居民。李女士是中华人民共和国公民。2013年，她移居加拿大，在萨斯喀彻温大学攻读公共管理硕士学位。毕业后，李女士搬到了不列颠哥伦比亚省。她不是加拿大公民，也从未成为加拿大永久居民或“省级提名人”。2016年7月13日，李女士在不列颠哥伦比亚省兰利市签订了住宅房地产买卖合同。2016年11月18日，李女士完成了房产购买并缴纳了$83,850.00 的海外买家税。 这官司是什么程序打的？ 原告根据《集体诉讼法》对被告提起诉讼。被告在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前申请了驳回原告诉讼的法令。原告反对被告所要求的法令。法院裁定，被告的申请在根据《集体诉讼法》举行的认证听证会之前以简易审判申请的方式进行。这件事是以宣誓证词为基础的简易审判进行的。 法官用什么法律判的？ 法官裁决的法律原则 以下是法官在其判决中考虑并应用于本案的两大法律领域。 1、联邦制及联邦政府与省政府之间的权力分工 2、《人权宪章》第十五条规定的平等权利 《宪法》第91条和第92条分别为联邦政府和省政府提供了与某些类别的主题有关的立法权。原告辩称，该税是该省的越权行为，属于《宪法》第91（25）条的范围，该条规定：归化公民与外国人的事务属于联邦立法范围。 李静诉讼理由1：省政府越权了  外国人事务该联邦管 省政府理由“这是省级权力！” 被告辩称，根据《宪法》第92（2）条和第92（13）条，该税在其权力范围内。争议的条款是为了筹集省级财政收入和管控省内的财产和公民权利。 许多法规都有一个方面属于省级权力范围，另一个方面则属于联邦权力范围。在这种情况下，法院必须决定法律的最重要特征是什么，并用这一特征来描述法律：这一主要特征是法律的“精髓和实质”。另一个特征只是偶然的，附带的，或者与宪法目的无关。 从外部证据可以明显看出，外国买家征税的目的是双重的。首先，通过降低外国国民购买该地区不动产的欲求，从而减少需求，促进全区域价值链中住宅物业的可承受性；其次，为省政府增加收入，包括住房优先的倡议。这些目标在有关外国买家税的立法辩论中是显而易见的。 外国买家税是指当外国公民选择成为大温地区中住宅物业的注册所有人时征收的物业转让附加税。这项税收并不妨碍外国公民在全区价值开发区拥有财产，也不妨碍他们在全区价值开发区租用住宅财产，也不妨碍他们在全区价值开发区工作或居住。此外，该税不对成为省级提名人或永久居民的外国人征收。外国买家税不属于宪法第91（25）条的范围。 即使外国买家的税收对国际贸易和商业有一定的影响，因为它旨在阻止外国资本流入该省购买不动产，但如果税收的核心和实质是在该省管辖范围内的问题，也不会使其无效。 我认为，该税的主要目的是抑制外国买家在大温地区购买不动产，以解决全区价值链内的住房支付能力问题，以及为省级目的创收的次要目的，在本质和实质上，这是一项在《宪法》第92（2）和（13）条下均属于省级管辖范围的措施，属不列颠哥伦比亚省内部管辖。对国际贸易和商业的任何影响都是附带的，并不减损该省颁布该税的管辖权。 如果省级法规与联邦法规相冲突，以致不可能同时遵守这两个法规，或者省级法规的适用会挫败联邦法律的目的，则省级法规可能不生效。这些被指责的条款并没有打击外国人在不列颠哥伦比亚获得或持有财产的一般能力，也没有与联邦政府的《公民法》相冲突。 联邦至上原则要求确认一项与被指责的省级立法相冲突的联邦法律，原告没有成功地指出这样一项联邦法律。因此，原告没有证明被指责的条款因联邦至上主义而无效，也没有证明它们妨碍了某一条联邦法律的目的。 李静诉讼理由2：这税收不平等 省政府“所有的外国人一视同仁，都要交这税！” 《人权宪章》第十五条规定的平等 被指责的外国买家税条款所作的区分不仅基于公民身份，而且也基于个人是否为永久居民或是否立即有权获得永久居民身份及省提名。实际上，对那些有权在加拿大永久居住或即将有权在不列颠哥伦比亚省和因此在加拿大永久居住的人作了区分。 我认为，这种区别是基于一个人的移民身份，而就《人权宪章》第15条而言，移民身份并没有被视为歧视类别的理由。同样值得注意的是，居住在大温哥华的亚洲人对这项税收的支持率非常高。加拿大公民或温哥华华裔永久居民同样受到住房负担不起的影响，并将同样受益于任何提高负担能力的措施。在宣布征税后的民意调查中，大温哥华89%的亚洲居民表示支持。在这种情况下，不能说该税收使亚洲居民长期处于不利地位。虽然该税颁布后至2017年11月的大多数物业买家都是亚洲国家的公民，特别是中国公民，但这并不意味着该税对亚洲买家尤其造成不利影响。正如被告所说，这不是数字游戏。来自亚洲国家的买家，如中国，得到与其它国家需求相称的平等待遇。此外，来自亚洲国家的买家也有同样的机会寻求永久居留权或省级提名，以便免税。这项税没有违反宪章第15条。 这场官司注定要输 集体诉讼通常是风险代理 从我看法官的判决理由来看，显然原告的案子从一开始就注定要失败。 本案的事实不支持根据《宪法》权力划分或《人权宪章》第十五条人人平等的论点。 我们不知道这种失败的风险是否得到了充分和仔细的考虑并告知了原告。如果是的话，原告愿意承担风险，那么原告只能自己负责任。但是，如果没有向原告披露这种风险，那么原告的律师就有可能对原告承担诉讼费用。习惯上，集体诉讼是由律师事务所以风险提成代理的。这意味着原告的律师事务所将收取一定比例的补偿费。如果没有收回赔偿，就没有应付的费用。为了进行集体诉讼，第一步是由法院认证诉讼。在本案中，诉讼甚至没有进入认证阶段，被法院驳回。我们从法官的判决中不知道原告是否需要支付被告的费用。如果法院命令原告为被告支付申请费用，那么原告就必须支付。 法官作出裁决的理由是可靠的，因为它们是基于加拿大的既定法律原则。然而，指责立法没有间接歧视中国人的论点是人为的。立法通过时居住在大温哥华地区的任何人都知道，中国境外资本大量涌入该地区的房地产市场，除了中国人之外，几乎没有其他外国买家。这项立法的实际效果是遏制中国买家在该地区购买不动产的欲望。仅仅因为立法没有像旧的人头税法那样把中国人列为目标，并不意味着在实践中就是没有做到这一点。 另一方面，在大温哥华市场上，购买房地产的富裕的中国籍买家们也只占中国总人口的一小部分。正如证据所证实的那样，加拿大公民和华裔永久居民同样背负着不动产价格负担不起的重担，并支持被指责的立法。作出这一决定的法官也居住在这个社区，他被要求作出一项裁决，以平衡大温哥华地区富裕的中国公民和当地普通居民在获取不动产方面的利益冲突，结果可想而知。 尽管上述几点似乎很明显，被告当初仍然决定提起诉讼。代表原告的律师们看来资历很高，其中一人有御用大律师的头衔。本案是否因为原告律师没有看到所讨论的上述要点而开始并继续进行，或者他们看到了这些要点，但由于其他原因，如经济利益，决定继续进行本案，仍将是一个谜。当然，也有可能原告的律师看到了风险并向原告提出了建议，但原告坚持要继续诉讼。我们可能永远不会知道这些问题的答案。

■大多伦多所有类型住宅价格，10月按年升5.5%。 星报 由于多伦多地区的经济强劲及人口增长，继续以平均楼价推地产成本。据多伦多地产商会(TREA)最新的报告指出，大多伦多所有类型的房屋及公寓单位价格，于上月按年升5.5%，达到852,142元。 《多伦多星报》报道，是次的报告显示，随着新放盘单位数量持续下跌，按年下降了9.6%。10月共有8,491个住宅单位，相比去年同期的7,448个，销售额增长14%。对比9月份，经季度调整价格上升0.1%。 商会总裁迪米沙(John Di Michele)以报告数据，促请新一届联邦政府为消费者提供更容易的方法购买房屋。在竞选期间，保守党要求延长分期偿还期限，并放宽按揭压力测试规则，该规则要求消费者有资格获得比银行收取的利息高2%的利率。新民主党还支持更长的摊还期限。迪米沙认为，这些及其他与楼房有关的政策选择，应在新的少数政府议会中提出。 如销售续超放盘 屋价将升 该商会首席市场分析师默瑟(Jason Mercer)指出，如果销售持续超过放盘数量，房屋价格将会继续攀升，从而导致买家之间的竞争加剧。今年至现在为止，多伦多地区有141,656个新放盘的二手楼转售单位数目，仅略低于2018年首十个月的140,558个。 该区的独立屋平均售价为105万元，相比2018年10月高出3%。在多伦多有后园的独立屋平均售价为132万元，增长为1.1%。其实，该区独立屋的平均价格为952,574元，比去年同期高4.2%。 此外，该地区公寓单位价格上涨仍然快速，10月份平均价格按年上升9.6%，至617,419元。而皮尔区公寓单位上月的价格涨幅最大，达到14.95%。根据多重自动放各服务房屋价格指数(Multiple Listings Service Home Price Index)的资料，即使在楼市复苏速度较慢的约克地区，所有房屋类别的价格也比去年高出1.23%。 至现在为止，多伦多地区一睡房单位平均租金，今年上涨了5.8%，平均为2,209元；两两睡房单的平均租金为2,888美元，增长为4.7%。 综合报道

曼尼生前买下多个物业，累积不少财富。星报 多伦多公车局(TTC)一个单身的巴士司机，50多年前移民加拿大，凭着投资眼光，几乎买下整个街区，累积了不少财富，这些细节，随着他在今年7月不幸去世，而为邻居及其他人所知道。 据《星报》报道，戈梅斯(Manuel Gomes)在1965年由葡萄牙移民加拿大，当时他几乎没有钱带来，后来在TTC找到担任巴士司机的工作。安定下来后，他在1970年代末开始，与9年后亦移民加拿大的弟弟阿曼杜(Armando)，在多伦多达文波特路(Davenport Rd.)夹奥斯辛顿大道(Ossington Ave.)，购买了几个房产。 去世后遗下9处物业 戈梅斯一直单身，可是今年7月不敌胃癌与世长辞，享年82岁，留下了9处物业，包括独立屋、上面有出租单位的店铺及葡萄牙餐厅。作为哥哥戈梅斯遗产执行人的阿曼杜，正试图出售这些房地产。上月，这些物业的总挂牌额达到1,500万元。 戈梅斯及其家人来自里斯本东北的一个教区阿里亚斯(Areias)，共5兄弟姐妹，他是大哥，下有阿曼杜和3个妹妹，其中一人去世了，两个仍然在生的的妹妹，在加拿大生活过一段时间，但其后返回葡萄牙，并育有孩子。 在阿曼杜来到加拿大时，戈梅斯已经在TTC任职巴士司机，两兄弟曾短暂住在一起。跟哥哥一样，阿曼杜没有结婚，也没有孩子，曾在在多伦多一家汽车配件公司工作。 两兄弟感情很好，阿曼杜曾向哥哥开玩笑，指“有时候，当我们彼此相距遥远时，我们会相处得更好”。渐渐地，在多伦多，曼尼对购买房地产产生了兴趣。由于阿曼杜没有家庭负担，所以省下一些钱，然后交给哥哥，有一次是5万元，也有一次是6万元，亦有一次是8万元，再由哥哥以自己的名义购买房子。 曼尼多个物业正在出售，包括这间餐厅。星报 自小想证明可以有成就 认识了曼尼超过30年，并正负责出售曼尼物业的地产经纪纳塔莱(Tony Natale)表示，曼尼移民来加拿大时，还是个小男孩，来的时候很穷，很想证明自己可以有很高的成就，一直勤奋工作，累积财富。 纳塔莱续道，曼尼在房地产方面具远见。其中一幢位于亚伯达大道(Alberta Ave)的1920年代两层独立屋，属曼尼早期购入的物业之一。根据物业记录，曼尼在1985年以8.5万元购得，现在该物业已经大幅升值，目前的评估已超过100万元。 纳塔莱又举例说，曼尼在1977年以5.6万元，购买了一间坐落于达文波特路夹亚伯达大道的街角房子，后来把该房子改成一家名为Cafe O Abrigo的餐厅，该餐厅的地下室有一个酒吧，现开价160万元。总体而言，曼尼的物业占地约一英亩。此外，纳塔莱表示，多年来，曼尼曾游说达文波特路其他业主，一起合并来售卖，以便吸引发展商来购买发展，不过有业主不愿意，结果未能成事。

时近晚秋，多市可能随时迎来今冬第一场雪。人行道的积雪清理是近年来市民投诉最多的市政服务之一。市长庄德利早前要求市府就此做出检讨。市府职能部门提交的最新报告，建议将今年冬天铲雪服务范围增加250公里；但一些市议员、倡权团体和市民认为扩展幅度太小，令他们失望。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多伦多市有7,900公里的人行步道（sidewalks）。市府交通服务局目前能提供铲雪服务的范围，主要集中在市中心以外地区，全市还有大约1,400公里人行道的积雪不能被清理，约占全部道路里程的18%。 市府职能部门昨天向市议会基建委员会提交的一份报告，建议今年试行增加250公里人行道的铲雪范围。往年在一些没有铲雪服务的路段，如果有耆老及残障人士向市府致电特别要求铲雪，市府会单独处理。 市府今次建议扩展服务的250公里街道，主要分布在这些路段。报告指这次试验将进行4个月，耗资30万元，将给部分市民带去更及时的服务，改善可靠性。 铲雪服务扩展规划不足挨批 报告指受限于铲雪设备的数量，以及对于以往未铲雪路段受侵蚀的情况不够了解，目前市政府只能将铲雪服务扩展到上述规模，不可能再扩大范围。报告希望市政府进一步查看目前未铲雪路段的规模和路况，做出详细记录。也许未来会进一步扩大铲雪区域范围。报告也指出，就算是以目前现状，多市也超过了宾顿、咸美顿及密西沙加等许多大多区城镇提供铲雪服务的标准。 一向批评市政府铲雪服务只面向市中心以外区域的市议员马特劳(Josh Matlow)，对于市府今年只建议增加250公里街道的铲雪范围表示非常失望。他指在原多伦多市范围内，以及原约克及东约克市部分地区，都没有铲雪服务。现时所提出的服务扩展规划远远不够。他质疑多市为何不能在所有地区提供铲雪服务，惠及到所有市民。 “对于老人、残障人士及推婴儿车躲避结冰路面的父母而言，这是一个安全问题。” 他表示，仅在那些市民已经可以致电要求特别铲雪服务的路段增加服务意义并不大。市府仿佛认为人们只需要在自家门口的一小段人行道上活动。 “这非常荒诞。老年人也需要走出自己的街区，前往其他地方。” 市长庄德利办公室在上一个冬天接到过约150个与铲雪有关的投诉电话。今年3月，庄德利要求市府部门检讨冬季铲雪的操作流程。昨天提交的建议报告就是根据市长指示检讨之后做出的。庄德利表示，在报告做出之后，相信基建委员会对于改进铲雪服务将做出最好的决定。 「事实是，在现时没有提供铲雪服务的路段提供服务，需要添置不同类型的铲雪设备。这是由于该些地区的路况、结构和社区设置所决定的。」庄德利表示，他同时也非常清楚，市民对于市府改善铲雪服务的期望不仅限于住宅区人行道，他们也期望改进公路及自行车道的铲雪服务。 「有许多城市，根本不提供任何人行道的铲雪。」 1.人行道的积雪清理是市民投诉最多的市政服务之一。星报资料图片

恭喜你！相信你已经阅读并了解《住宅租赁法》(Residential Tenancies Act)中有关房东责任的部分，并已确认，你持有的该幢出租物业，符合该地区的土地用途(zoning)规定。此外，你已确认该幢建筑物，符合所有相关的防火和电力安全法规。另一方面，你亦已确认上一手业主，已取得所需的建筑许可证。 至于你所问的问题，简单地说，首先你要看该名经纪是否从事出租业务，如果是的话，他在寻找租客方面的经验，是否足够？ 如果经纪同意帮你找租客，你便要知道，须要向该经纪支付多少佣金和费用。 与注册房地产销售人员或经纪合作，有许多好处，他们的专业经验、联系网络、对本地市场的了解，以及他们必须遵守的专业操守，都能令你更为放心。 他们可以为你处理以下的事务： • 如果他们是房屋经纪，便可以在Realtor.ca上发布放租资料，并与其他房屋经纪合作，寻找租客； • 与潜在租客预约安排看房； • 筛选潜在租客； • 查看租房协议，解答你的疑问。 当然，你与经纪必须就找到租客后的费用问题，达成协议。请注意，你们所签订的协议，可能也须要包括广告及推销等的额外费用，应该请你的经纪逐行解释协议的内容。 如果你使用地产经纪来寻找租客，通常经纪的放租业务代表也会寻找潜在租客。 根据2002年通过的《不动产和商业经纪人法》(Real Estate and Business Brokers Act)规定，同时代表租客及业主(或买卖双方)的经纪，必须告知当事各方，该经纪提议在租赁交易中，代表不止一方，而且经纪对各方的责任，可能有所不同。在经纪开始代表租客及业主前，经纪商必须取得双方的书面同意。 如果你在房屋买卖方面有任何疑问，请电邮到information@reco.on.ca询问。

特鲁多自由党政府再次当选，一场大选喧嚣过后，人们又回到思考基本的民生问题。 在楼市发展规划伤，自由党的政策有利空也有利好，像对首次置业家庭非常有利，对于中低收入的刚需买家同样有利好。 当然，自由党对全国范围内增加1%的空置税，这些政策等于在海外买家税的基础上再向前推进，因此对于加拿大之外的非居民买房更加严厉。同时，关于房贷压力测试问题，自由党并没有表示要取消，反而是保守党曾经承诺要放松压力测试，按揭贷款市场的紧缩状态，自由党上台后不会马上缓解。 皇家地产的分析师表示，自由党的空置税不会对地产市场造成多大的威胁，反而是自由党的首次置业补贴计划有利于地产市场。大选之前的9月份，自由党表示为了帮助加拿大人，为了能让他们有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。 对于首次置业者来说，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。符合这项新政的合格置业者，家庭收入必须低于12万加币以下，他们持有的CMHC房贷加上政府补助金额，不得超过家庭收入的4倍。 不过，后来由于地产市场水涨船高，政府将不得不将这个门槛提高到近80万加币。 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，立即就唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场。政府白给钱，不买房不就成了傻子吗？自由党的首次置业补贴政策，在选举前就已经出台，因此这些地产市场的红利正在显现。 加拿大央行的调查显示，在压力测试的阴影下，今年第三季度贷款按揭反而增长了，其中一个主要原因就是自由党的首次置业补贴计划造成的有利影响。按照现在的情况看，自由党当选后，今年第四季度的按揭贷款会大幅增长。 自由党政府在2017年许诺的10年计划，将斥资550亿在全国范围内建立12万个单位的廉租屋，NDP更是将这个数字提高到50万，这表明普通房地产市场的刚需非常旺盛，自由党如果按照其政纲操作，加拿大房地产市场将会继续平稳发展。 根据加拿大地产协会的数据，目前加拿大地产市场复苏迹象明显，9月房屋销售同比暴涨15.5%。 当然，也有很多朋友担心自由党承诺的房地产相关税费。虽然看上去很吓人，不过，大家也不用太担心，原因是这些税负要通过议会讨论。看看英国退欧的肥皂剧，连续几年下来，前首相特里莎梅的政府都倒台了，也没有执行。同样曾经属于英联邦这个体系的加拿大，所有的议会程序同英国非常类似，加拿大的效率同英国相比只有更慢。目前加拿大是自由党少数政府，想要通过地产方面征税的相关法律，就需要在议会通过冗长的辩论，一两年的时间一晃就讨论过去了。 纵观加拿大历史上少数政府的情况看，大部分少数政府执政不到两年就吵翻了天，只好重新选举，因此，很多人担心的自由党对房地产征收重税有点过虑了。 由此可见，自由党政府1%的打击海外买家的投机空置税，不过是给选民一个姿态而已。 TD经济学家Brian在大选后就表示，自由党政纲可能进一步推高中低端市场的房价。对于加拿大人而言，房屋可承付性是最大的民生问题，特别是在多伦多和温哥华两个市场。自由党的首次置业补贴计划，将会让这两个市场的房价继续上升。由于首次置业补贴刺激政策，房价可能在未来几年内上涨2%至3%。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。

才不过平静一年，温哥华的房地产市场又要火爆了吗？许多地产经纪均表示，最近销售情况很活跃，好几个挂牌出售的房屋都出现抢标情况，例如温哥华东区上周一间独立屋举办开放日，吸引125组客户看房。还有经纪卖一个公寓，收到23组竞标。《环球邮报》报道，大温房地产局（REBGV）报告称，9月份的销售额比去年同期增长了46.3％。所有住宅物业的多重上市服务基准价格比2018年9月的价格下降了约7％，独立屋价格为140万元，公寓价格为651,500元。主席史密斯（Ashley Smith）说，买家比一年前更愿意出价，尤其是在城市屋和公寓。(此温哥华Shaughnessy豪宅区要价从2,100万元降到1,590万元。)拥有30年房地产经纪经验的贝纳（Jeff Benna）说，过去一年房价大幅滑落，终于激发人民购买欲望。他举例目前市场上一间在温哥华Kerrisale 社区挂牌37.9万元的一居室公寓，去年的价格约为45万元。另外，一间位于温哥华Shaughnessy豪宅区的一套7房6卫，8,697平方呎的独立屋，要价从2,100万元降到1,590万元。上个周末，他在温东 Fraser Street 为一间温哥华特色屋举办开放日(open house)，挂牌价159.9万元，吸引了125组客人来看房。和贝纳一样，克莱弗（Mary Cleaver）都认为房地产市场回温了，自己的业绩很好。她有一些客户从小的房屋单位顺利换至大的单位。“这在过去几年几乎是不可能的，但随着房价下降，已经可以负担了。”她说不少房子出现抢标情况。温哥华Cambie地区位于Tupper街上的一公寓，估价64.5万，但挂售价仅49.8万元，结果有23个竞标，最后以58万元售出。另一个Fraser街的公寓，挂售59.9万，有15人竞标，最后卖70.36万，而估价为68.2万。(此位于Tupper街上的公寓，挂售价仅49.8万，有23人竞标。)东七街一间房屋，挂牌价为269.9万元，上市一个月后，以268.8万元的价格售出，但房屋估价为202.7万元。位于东20街237号的一幢建于1905年的大型老屋，挂牌价279.8万美，以282.5万元的价格售出，估价为265.9万元。根据房地产经纪人数据服务公司SnapStats的数据，大温地区大多数独立屋的成交价在100万至175万元之间，最活跃的价格区间在100万元至125万元之间，平均销售比率为52％，已被标注为是卖方市场。对于公寓和城市屋，最活跃的价格范围是40万至50万元，平均销售比率为45％。网上图片v01

当购房者在完成交易前发现，卖方与邻居还在进行边界诉讼时，他们是否有义务完成交易？ 另外，当买家发现所购土地在地契上显示的面积小于实际面积时，他们是否仍必须完成交易？ 这些就是今年7月提交给安省上诉法院的一宗案件的问题，该案涉及的房屋位于Moore Avenue。希米丹(Sharifa Himidan)同意以1,905,000元的价格将房屋卖给法夸森(Emma Farquharson)和伯恩斯(Sheehan Burns)。 该房屋是L形的地形，车库位于后方，车道通往Cornish Road。在地契文件上，车道宽7呎，但实际宽度似乎达9呎。买卖协议附件是1987年的一项调查，该调查显示私人车道仅7呎宽。该协议指，车道是私人车道。 在签订买卖协议到交房日期(Closing Date)之间，拥有Cornish Rd拐角物业的邻居声称，希米丹并不拥有所有看起来像是通往车库的车道。他们用围栏割了两呎宽的车道，声称侵犯了他们的物业。希米丹起诉邻居侵犯车道，但该诉讼尚未结案，仍在等待解决。 法夸森和伯恩斯得知这一诉讼后，以希米丹无法明确车道的所有权为由，拒绝完成交易。卖方以对方未能完成交易要求赔偿，买家则要求退还押金。 原审法官裁定买主胜诉，裁决表示，由于车道到底是7呎宽(文件显示)还是9呎宽(肉眼上看的)仍存在争议，因此卖方的陈述存在缺陷。 上诉法院同意原审法官的意见。法官扎内特(Benjamin Zarnett)在裁决时指出，任何有合理思维的人都会认为，购房协议中所指的车道是指肉眼看到的东西，「不是7呎宽，而是9呎。」 大家从中学到什么？ 购房者没有义务卷入卖方与邻居之间地界纠纷的诉讼。 当买家在交房日期前发现购买的物业的所有权在文件上比实际看起来要小时，他们就不需要完成交易。 最终，在协议失效前，邻居为这条两呎长的土地开价20万元。希米丹提出比原合同价低出145,000元继续出售该物业，获得买方法夸森和伯恩斯同意。所有各方均需付律师费用。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

基秦拿及滑铁卢房市入秋后开始发力，所有类型住宅价量齐升，更创下历史新高。有数据分析显示，两市合共30个小区中，只有两个属于买家市场。房价较便宜的小区，供求更见紧张。 对于生活在多伦多的购房人士来说，60余万元购房预算，可能只能在市中心买到一个一睡房单位，还要不连泊车位及储物柜。不过，如果换转在距离一小时车程的滑铁卢及基秦拿市，已经够买一间不差的独立屋，难怪当地楼房越来越受买家欢迎，销量与二手价节节上升。 根据基秦拿-滑铁卢房地产人员协会(Kitchener-Waterloo Association of Realtors)的9月份二手住宅市场报告，月内共有526宗住宅物业透过多重放盘系统达成交易，销售量比去年9月份大增近18% 。综合所有住宅类别的平均房价为54.2万元，与去年同期相比，升了一成有多。 低幢房屋销售量大幅攀升 在所有成交中，销售量出现大幅攀升的，都是低幢房屋类别，尤其是入场费较低的镇屋。当然，卖得最多的始终是独立屋，一个月内共卖出330间，按年升两成；半独立屋33间，按年升一成；镇屋125间，按年大增34.4%。不过，共管公寓只得38宗成交个案，与去年比较大跌两成半。 成交价创历史新高 该协会主席Brian Santos指出，今个9月份，是有纪录以来销售量第二高的9月，亦是第二次成交量多于500宗的9月份。另一方面，成交价不断刷新纪录，市内所有住宅类型的平均价及中位价，都创下历史新高。 独立屋方面，9月份均价为61.3万元，按年升7.1%﹔半独立屋均价46万元，按年升18.9%﹔镇屋44万元，按年升16.3%；共管公寓均价33.5万元，按年只微升3%。 虽然当地房屋受追捧，但房屋平均还是要22日才能售出，不过已经比去年同期少了3日。 9月份，当地共有811间住宅物业放售，数量虽较去年同期为少，但仍比10年平均数增加了5.2%。 9月尾，市场上共有775间在售二手住宅，比上年9月跌超过两成，甚至比过去10年9月份的平均放盘量1,458间低得多。在这情况下，当地二手楼房库存量只得1.6个月，较往年减少了23.8%。过去10年的9月份平均库存量，是3.16个月。 房屋供应紧张成新常态 Brian Santos表示，紧张的房屋供应已是新的常态，对房价亦造成一定程度的上行压力。目前市况对首次置业人士来说，更是挑战重重。 滑铁卢基秦拿8成属卖家市场 地产网站Zoocasa.com早前对滑铁卢及基秦拿于6月至8月期间的销售数据进行了分析，以销售及新放盘比率(sales-to-new-listings ratio，SNLR)为基础，从而判断一个区的房市属于买家市场、卖家市场还是平衡市场。报告发现，基秦拿及滑铁卢两个城市合共30个小区中，8成都属于卖家市场，房价较便宜的小区，供应与需求更是极度不平衡。 一般来说，销售及新放盘比率在40-60%之间，属于平衡市场，高于60%为卖家市场，低于40%为买家市场。在分析报告中，滑铁卢市13个小区里，完全没有买家市场。就算是符合平衡市场定义的两个小区，Erbsville/Laurelwood及Upper Beachwood，比率分别为60%及56%，都偏向了卖家市场。 个别地区销量急增逾5成 Lakeshore North是销售及新放盘比率最高的社区，高达131%，与去年同期飙升近7成。导致这个状况，一方面是该小区的销售量急增5成多，但同时间新上市的放盘量却减少超过两成，形成供求极度不平衡。尽管如此，该社区房价仍然保持不错的可负担性，且与去年同期微跌了6%至目前的48.4万元平均价。 市场增长速度稍没那么急速的Lakeshore/Parkdale，销售及新放盘比率也达到100%，但该区房价算是保持平稳增长，目前均价约43.9万元。 销售及新放盘比率也高达96%的Glenridge/Lincoln Heights社区，也是市内另一供求不平衡的典型例子。与去年同期相比，该区销售量升了15%，但新放盘量却减少近一成。然而，这情况并未对该区房价构成太大影响，目前均价为43.3万元，只微升2.5%。 基秦拿方面，19个小区里，有14个属于卖家市场，3个属于平衡市场，分别是Downtown Kitchener/West Ward、Pioneer Park/Doon/Wyldwoods及Downtown/Rockway/S. Ward。不过，3个区的SNLR都在54%至59%之间，平衡得来始终是偏向了卖家市场。 当地硕果仅存的两个买家市场，是Hidden Valley/Pioneer Tower及Trussler，其SNLR分别是35%及14%。尽管如此，出现买家市场是有原因的。首先，作为基秦拿市最贵价的社区，平均房价要115万元，Hidden Valley的买家群非常狭窄。整个7月及8月，只有11间房屋放售，当中7间卖出。至于Trussler小区，平均房价虽然亲民得多，只是49.5万元，但销售活动极少，两个月来只得5间屋上市，并只有一宗交易个案。 在基秦拿的卖家市场中，以Grand River North社区的SNLR最高，有120%，较去年同期多出57%。这是因为当地销售量增加了两成，同时间新放盘量又下跌近4成，致使供应量短缺。不过，却未有影响房价大升，只微升1.8%至51.6万元。

有读者在距离他目前居所几个小时的地方购买了一套物业。他做了验屋，并对验屋报告感到满意，想知道是否有必要做最后的实地检查？ 由于已经完成了验屋，因此我猜想这套物业将被用来居住。除非你打算拆除它并进行重建，否则我强烈建议你对该物业进行最后的实地检查。 鉴于安省各地的平均交易完成时间为30至90天以上，因此自你验屋以来，可能已经过去了一段时间。最后的实地检查，将使您有机会确认所有物件是否均在，并且现在的状况是否与验屋时完全相同。 你可以请你的销售代表与卖方协调实地检查的时间，并亲临你购买的物业，以指导你完成整个过程。他们的专业知识将帮助你了解哪些情况需要关注。授权允许做最后的实地检查，是许多买卖协议（agreement of purchase and sale，简称APS）中包含的常见条款。您的APS可能已经包含允许进行最后实地检查的条款。 在做最后实地检查期间，你可能想确认APS中提及的所有物件都还在，并且与购房时已认可的状况相同。例如，确认APS中包括的大件电器是否处于工作状态、并且是购房时已认可的那些；马桶是否工作；水龙头和水源是否正常；所有主要的机械和电气系统是否均有效运作。 许多销售代表会在APS中，记录大件电器的品牌名称和型号，以此来保护客户的利益。这种做法可以帮助消除买卖双方交换钥匙后出现差异。作为买家，你亦可以记录此类信息。 还有一个好办法，是对你觉得需要解决的任何问题或有任何想要记录的内容，拍摄照片作为实证。出于礼貌，建议你拍照前通知卖方经纪。 如果确实出现问题，则应在最后的实地检查过程中，与你的销售代表和处理你交易的律师进行商讨。这对于可能需要卖方保险公司来赔偿的新发和突发事件尤其重要，例如新出现的水浸损坏或未发现的问题等。在这种情况下，双方都需要在律师的参与下同意达成一项解决方案，并且必须在预定的截止日期之前采取措施。 做最后实地检查的一个好处是，你可以有机会在搬家之前量测窗帘、壁橱配件以及家具的摆放位置。 最后的实地检查是值得花时间去做的一件事。一旦完成，每个人都可以放心了，因为确认交易会按计划进行。

与世界各大发达国家相比，加拿大整体的住屋成本相对容易负担。但如果仔细分析本国不同地区的房价，又是另一种讲法了。加国各省市的房价不尽相同，就算同样是大城市的共管公寓，呎价都可以相差4倍有多。 根据加拿大世纪21地产公司的全国楼房呎价调查报告，不同地区及不同楼房类别，去年经历的房价升跌情况，都有各自的图画。其中卑诗省多个地区的房价最为动荡。今年1月至6月这半年间，温哥华及多个大温地区的近郊市镇，都见到呎价出现按年下跌一成甚至两成以上的情况。在亚省及草原省份，跌幅则相对温和。与此同时，满地可的共管公寓呎价，急升两成半，多伦多市中心共管公寓呎价，也有一成涨幅。至于海洋省份城市，也有温和增幅。 不同地区价格差异大业界感惊讶 对于全国不同地区及不同物业种类的价格差异如此广阔，该公司行政副总裁Brian Rushton都感到惊讶。他表示，居住在加拿大不同地区的置业人士，都有着不同的置业经历。但对于温哥华房市出现大幅度跌价，并不感到惊奇，尤其在大温城郊，如西温哥华，以及一些卑诗省二线市场，如Vemon及基隆拿(Kelowna)。满地可房市抬头，独立屋呎价已升至一个点，比多个大温城郊房屋呎价更高，亦比卡加里高出两倍有多。 温哥华虽下跌10强仍占7席 该公司自3年前开始进行这项呎价调查以来，西温哥华独立屋呎价首次跌破1,000元大关。与去年同期的1,147元比较，目前呎价为990元，按年下跌13.7%。不过，以全国范围而言，前10名呎价最贵的地区，卑诗省便占了7个席位。 温哥华市中心共管公寓呎价，虽然已经历8.4%按年跌幅，但仍高踞全国所有物业种类呎价最高的第一位，达1,241元。另外几个挤身10强之列的卑诗省地区，分别是温哥华西区(990元)、温哥华市(769元)、西温哥华(738元)、温哥华东区(647元)、北温哥华(613元)及列治文(598元)。 多伦多呎价位列第二 安省方面，多伦多市中心共管公寓以呎价994元，排在第2位，也是10强榜上唯一的安省城市。与去年同期的903元比较，尽管呎价已有1成升幅，但相对大多地区城郊以至省内其他社区的呎价增幅，只能算是中规中矩。 多市呎价快跟温哥华看齐 Brian Rushton表示，多伦多市中心共管公寓呎价逐步攀升，很快便会跟全国房地产价格最昂贵的温哥华看齐。无可置疑地，这类物业是很多买家都追求的置业选择。 不过，如果愿意走得远少少到城郊地区，会发现很多房子的呎价都可便宜一半，甚至只是三分一价钱。尽管很多城郊地区房价也在不断攀升，但相对来说他们仍然属可负担范围。好像渥太华的房价，今年有近15%升幅，但整体上还算容易负担。根据报告，渥太华独立屋呎价为258元，共管公寓呎价485元，按年升幅分别为14.7%及9.7%。 巴里伦敦独立屋呎价升逾两成  在安省各大房市中，多个大多地区城郊市镇的独立屋价都有温和增长，包括贵湖、咸美顿、彼德堡、剑桥、巴里等城市。这些社区的房价仍然亲民，呎价由贵湖的409元至伦敦的237元都有。其中巴里市及伦敦市的独立屋呎价按年增幅都超过23%，表现不俗。 咸美顿不断升温 置业人士对咸美顿的关注程度虽不及多伦多、密市、万锦市或烈市，但近年咸美顿房市不断升温，尽管呎价不是全省最贵，但升幅最惊人。共管公寓呎价按年升6成，镇屋呎价也升近4成。目前，该两类物业的平均呎价，分别是376元及350元。反而当地独立屋市场表现平平，最新呎价为378元，按年升4.4%而已。 如果纯粹综合各住宅类型的呎价来进行安省的排名，多伦多市中心共管公寓以呎价994元排首位，紧随其后的是旺市独立屋呎价503元，渥太华共管公寓呎价485元排第三，第四及第五位，则为烈市独立屋呎价465元及贵湖独立屋呎价409元。 卑诗小镇镇屋呎价仅55元 有趣的是，全国呎价最便宜的十大城市排名榜，竟然有5个是在卑诗省。当中包括排首位的Quesnel，镇屋呎价只需55元，第二位的Tumbler Ridge，独立屋呎价只是84元。此外，Quesnel的独立屋呎价121元、Prince George独立屋呎价128元、Fort St. John独立屋呎价152元，都是全国呎价最便宜的卑诗省城镇。

土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量（Land survey）是否重要？如果物业买家购买了产权保险，是否仍有必要进行土地测量？不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。这观点有误导性。我的观点是，土地测量图是房地产交易中最重要的一个文件——甚至比契约更为重要。 土地测量师于2015年进行的一项名为“保护边界”（Protect Your Boundaries）的研究显示，大多伦多地区有120万套永久产权的住宅物业，估计有49%存在重大边界问题，其中大部分涉及围栏、树篱和挡土墙，不在产权保险保障范围。 各种奇葩的边界错误 交易可以在没有进行土地测量的情况下成交，但是业主要承受风险，例如房屋没有坐落在契约涉及的同一块土地上，或者邻居房屋的一部分位于买家的土地上。 我的爱好之一是收集奇特的涉及土地测量问题的法庭案件，当中有一例，买家沿着街道从自己确实拥有的土地开始建了一座房屋，他自认所拥有的土地尺寸比实际测量值宽了10呎，所以他的新屋有5呎建在了邻居的土地上。 欠缺土地测量对房屋交易可能是致命的。我曾在专栏写过关于卖家所拥有的房子实际在街道的另一边；还有一位半独立屋卖家实际拥有其隔壁那一半房子。我还写过一个交易，由于一个拙劣的拆分，我的客户拥有房子的一半，而邻居拥有1-1/2的房子。我为这个方向偏移的围栏和移位的海岸线争议，很是忙碌了一阵。 更多的个案是，度假屋建在市政府拥有的岸边道路宽限或道路保留地上。在邻近的土地上建了化粪池和游泳池，被法院下令拆除。甚至有不少买家成交后愕然发现，进入其房屋的车道不归他们所拥有。 产权保险不覆盖土地价值减少 不少律师和房地产专业人士认为，产权保险能替代最新的土地测量。我认为这是误导性的观点。 产权保险能为某些问题提供赔偿，但与获得最新土地测量不同。多数政策对于土地测量所披露的违规、变动或不利情况提供保护。 如果业主进行的房屋改善工程侵占了他人的土地，例如车库、泳池或化粪池（但不包括边界墙或栅栏），被法院或市政当局下令拆除，则产权保险将承保业主的工程费用。但它通常不会赔偿物业价值减少的损失。 产权保险是值得购买的，但产权保险不会赔偿买家在交割前已知道的缺陷。也不会对买方失去改进工程的资格做出赔偿，例如在后院加建游泳池等。一宗个案里，拉杰维奇（Boro Radjevic）发现与自家物业毗连的一条宽2.21米的土地并不属于自己，反而是属于多伦多市政府，这才意识到土地测量图的重要性。 拉杰维奇2009年买入一栋位于丹福思大街（Danforth Ave）夹克拉文道（Craven Rd）的三层镇屋时，电脑盘(MLS)的挂牌资料和购买协议都描述，土地包括勘测员登记的基准计划（reference plan）第24、25和26号地块，协议同时显示房子临Danforth Ave的前宽是21.09呎。他的地税单以及物业评估公司(MPAC)的纪录上，也都标示基准计划第26部分属于拉杰维奇。 然而实际情况是，第26号部分（也就是拉杰维奇屋旁边的水泥路）由多伦多市府拥有，拉杰维奇却一直以为这条水泥路属于他。 2017年，电讯商贝尔为这块地上的设备进行升级，拉杰维奇试图阻止有关升级，这才得知水泥路由市政府拥有，而且有基准计划佐证。拉杰维奇的房契则显示，他只是拥有第24和第25号部分，房屋前宽仅13.94呎。不幸的是，房契显示了正确资料，拉杰维奇不拥有这块土地。 市政府职员其后确认拉杰维奇的地税单有错，职员会采取补救方法。估计拉杰维奇可以取回多年来为一直以为是属于自己的土地多付的物业税，但也同时“失去”这块土地的贵重价值。产权保险拒绝承保，现在他被迫起诉他的律师、卖方和地产代理。 多个迹象被忽略 笔者曾与加拿大广播公司多伦多新闻的记者John Rieti讨论这宗个案。其实在拉杰维奇的买房交易完成前，已有迹象显示交易亮起红灯，只是相关人士都错过了。 •买卖协议显示拉杰维奇买入的土地，属于注册的基准计划第24、25和26部分，不过房契仅显示了第24和25部分。 •基准计划（reference plan）其实是物业的土地测量。 •购买协议提及的土地尺寸，显示物业前宽21.09呎，然而房契上显示，第24和第25部分的尺寸只有13.94呎。只要比较这些尺寸便可发现差异，就可以用来作为谈判降价的筹码。 笔者认为，房地产律师对买家最重要的职责，就是检查旧地契、任何能找到的土地测量报告和分割计划、以及购买协议中的土地详细资料，借此查明准备购入的土地准确尺寸和位置，并且要在交易完成前与买家核实。 买家需要与房地产经纪人和律师进行公开坦率的讨论，讨论土地测量的价值和重要性。只有这样，买方才能决定是进行土地测量，还是在没有测量图的情况下承受风险进行交易。现存的土地测量数据库，可通过protectyourboundaries.com和landsurveyrecords.com获取。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

多伦多湖滨发展高科技社区计划，社区反应渐感不信任。星报 一项针对多伦多湖滨的研究显示，就谷歌姊妹公司Sidewalk Labs计划在该处发展一个以高科技主导的社区，受访的居民由有条件接受这个构思，至部分人士对该公司感到不信任。 据《多伦多星报》报道，该份多伦多湖滨报告根据7月份举行公众咨询会时，从出席逾千居民所收集的意见而得。 Sidewalk Labs于今年春季公布一个超过1,500页的文件，讲解在湖滨东面的发展计划。这个项目有待三级政府伙伴机构多伦多湖滨公司（Waterfront Toronto）审批，当中包括一个以高科技为本的区域，如自行车、自动融雪路面及收集公众资料的感应器。 该项目沿码头湖滨，介乎皇后码头东及国会街（Queens Quay E. /Parliament St.）12英亩土地，Sidewalk Labs进行多用途计划，包括建筑物以木材兴建。双方设定10月31日前解决有关问题，包括早前提出在湖滨建轻铁线，但多伦多湖滨公司表示没有能力承诺。 担心在社区收集数据 公众咨询工作包括四场公众会议，在多伦多公共图书馆设七次咨询摊位，写信或网上提交意见。是次报告指每场会议的出席者就计划提供构思，如应对气候及持续发展，有助推动交通项目，创造新的工作职位，税收与可解担房屋，以及有机会创立一个领导世界的数码管理框架。 报告称，在会议上人们提出疑虑和问题，包括担心在社区收集数据，监察及不能获得市民的许可。有多位出席者对Sidewalk Labs的计划表示怀疑，认为其项目扩展到码头以外地区。如果该公司能够证明其湖滨项目成功，有意扩展至港口土地。 此外，报告说参加咨询会人士对Sidewalk Labs，谷歌及母公司Alphabet显示缺乏信任，指出这些公司在其他城市营运欠缺透明度。 Sidewalk Labs没有直接参与咨询，只派出代表在现场观察。多伦多湖滨公司发言人杜万迪（Andrew Tumilty）在声明中表示，在进行全面评估之前，需要解决对这些基本问题的关注，而在公众咨询期间收到的回应，正是民众关注的问题点。 湖滨区高科技项目 省府须检讨私隐法例 就Sidewalk Labs将会发展多伦多市皇后码头湖滨地区，安省私隐专员关注该处收集个人资料问题，促请政府更新私隐条例。有时评人认为，省府应该检讨现行法例，加强监管措施以防省民私隐被滥用。 据加拿大广播公司（CBC）报道，谷歌姊妹公司Sidewalk Labs负责把多伦多市湖滨部分地区发展成高科技区域，提议建立一个独立的城市数据信托，以便监督收集的数据以及其他私隐措施。 安省私隐专员比密斯（Brian Beamish）致函多伦多湖滨公司（Waterfront Toronto），指出Sidewalk Labs数据管理建议缺乏独立的公共监督，与现有监管机构工作重叠，并且未有足够经验，可以担当多伦多市服务公众的角色。 比密斯说，省府应趁此机会更新有关私隐及个人数据法例，而不是倚靠Sidewalk Labs担任领导工作。 Sidewalk Labs发言人兰格（Keerthana...

业主要求物业内部分租客，月中前要迁出。 CBC 安省设有《租客保护法》（Residential Tenancies Act），规定业主在无正当理由的情况下，不得将租客赶走。该法规对于“租客”有清楚界定，一些民居以外的物业如酒店等，不受该法约束。近日，多伦多市一名业主，以自己的物业属于“观光住宿物业”（tourist homes，俗称民宿）、其住客并非“租客”为由，欲赶走物业内部分住客。有市议员和法律服务机构表示，这不过是逃避规管的一个借口。 据加拿大广播公司（CBC）报道，多市海柏公园附近Roncesvalles街320号一幢大楼内的68岁男住户多鲁克（Zoltan Torok），几周前收到物业管理办公室通知，要求他必须在10月14日前搬出目前居住的单位。多鲁克由今年5月份起，以每周180元租住大楼内其中一个单位。他当时是在报纸的出租广告上找到这个住处。 业主声称该物业属于“观光住宿物业”，因此不必像出租公寓那样受《租客保护法》规管。该法例规定业主不得无故赶走租客。但其中第5（a）条款规定，酒店、旅馆、汽车旅馆、床位加早餐式旅店（B&B）以及其他观光住宿物业等被列为“临时住宿设施”（temporary accommodations）的场所，不受规限。 多鲁克指出，现时管理处要求他和其他住户搬离。据悉，住客是共用厨房和洗手间。他拒绝搬家，并指业主“登广告时说有房屋出租，但没有提到这是观光住宿。我不会走。”他表示，自己从没有收到管理部书面通知。 “如果没有书面文件，没有签字，没有盖章，我不会去理会”，并扬言或会把事情带到法庭。 业主指“客人”有别于“租客” CBC报道指，田土登记显示该幢物业的业主是一家数字公司，于1985年购入。该公司代表鲁克维兹（Samuel Lewkowicz），透过电邮回应CBC表示，物业是一个观光住宿物业，观光之家如同酒店一般经营。住客登记入住，就像入住酒店一样，观光住宿物业中居住的是“客人”（guests），不是“租客”（tenants）。鉴于这种情况，该物业不受《租客保护法》规管。 社区法律服务机构和该区市议员珀克斯（Gord Perks）表示，业主的做法并不新鲜，不过是为了绕开法律规定，将现有的住客赶走，然后将住宅单位装修之后再出租，收取更高租金。珀克斯表示，就他所知这涉事物业是一所住宅楼。他不相信该物业属于法规中提到的任何一类临时居住物业。他希望省府收紧法律，给租客更多保护。 海柏社区法律服务中心（Parkdale Community Legal Services），试图组织该幢大厦的居民集体抗争业主的迫迁。该中心一名工作人员韦伯（Cole Webber），因为前往多鲁克家与他会面，被大厦管理处发出“私闯物业”（trespass）警告，并被告知他被禁止进入该幢物业。韦伯认为，这警告是无效力的。 他认为这幢物业被列为观光之家难以服人。 “一旦你向业主缴了租金，然后住在这个地方，你就建立了一种业主与租客的关系，就应该受到《租客保护法》的保护。”韦伯指一些住户已经在这幢物业居住了许多年。他建议住户不要搬家，大家要组织起来共同抗争。

根据统计，多伦多超过110万户家庭中，差不多一半是居住在出租物业。虽然不是居住在自家的地方，但其实与所有人一样，租客都对居住有各种各样的追求。对于有意出租物业的业主来说，了解这庞大客户群的需要，才能重点出击，作出适当的投资；而租客亦住得高兴，达至双赢。 综合不同的租金报告，在多伦多，租住一个一睡房单位，平均月租大概要2,300元；两睡房单位，大约是3,000元。但是，梦想与现实从来都有着残酷的距离。地产网站zolo.ca一项调查便发现，租客心甘情愿支付的房租金额，与上述银码有着差天共地的距离。 该项调查发现，超过三分之一(35%)的租客，每月愿意支付租金为500至999元。 28%租客愿意每月支付1,000至1,499元租金。只有13%租客愿意每月支付1,500元或以上。 租金未超预算者不足2成 令人感慨的是，只有19%受访者表示，能够在预算范围内租到合适的住房。假如找到心仪的租盘，亦只有8%受访者愿意付出高于最初的租金预算。至于大多数(73%)受访者，则表示会坚持自己的租金预算。问题是，当市场租金叫价比自己的预算高出这么多，租客可以怎样应对？也许，放弃一些“需要”和“想要”的居住条件，才能在理想与现实中取得平衡。 最大吸引是地点近工作 对租客来说，什么才是吸引他们的居住条件？该项调查发现，42%租客想要住在距离工作地点较近的房子，34%想住在邻近公共交通系统的地方，31%认为靠近学校最重要，也有31%表示喜欢住近朋友和家人。虽然很多人家中有养宠物，但65%租客不会以房子邻近狗公园作为考虑因素。 有趣的是，如果租客转换为想购房的买家，近半受访者(46%)会将宠物友善设施作为决定购买的重要考虑条件。 37%受访者希望有新装修的厨房、主人房配备套浴、主层设有浴室。也有34%希望房屋安装了新的冷暖气系统、开放式间隔等。 景观地库可以舍弃 至于哪些是属于租客首次购房时不重视或可以妥协的项目？近半受访者认为，地库单位或姻亲单位(in-law suite)并不那么重要。可以妥协的项目，包括窗外景观(36%)、实木地板(34%)、阳台(34%)等。 租客愿为新装厨浴多付钱 购房人士在选择房子时，希望有新装修的厨房或浴室，但其实租客一样会对租住的地方有此期望。在加拿大柏文投资会议(Canadian Apartment Investment Conference)上提交的一份加国租务市场调查(Canadian Multi-Res Tenant Rental Survey)报告指出，36%租客愿意多付一些租金，租住一个新装修过的厨房及浴室。 具体上，租客愿意每月多付几多钱在某一项目上？设在大厦内的洗衣机及干衣机(11元)、主人套房浴室(11元)、厨房装修(12元)、阳台或户外空间(14元)、有盖泊车位(15元)、居住在新建大厦(18元)、设在单位内的洗衣房(20元)。 该项市场调查的其中一条问题是︰“一个额外的浴室值几多钱？”结果绝对值得业主与租客参考。 有少于10%受访者认为，如果租住单位有多一个浴室，可以多付25至50元月租，17%觉得值50至100元，13%认为可接受100至150元。 额外浴室租金跳升可达700元 虽然基于受访者的回应，就算月租贵150元，租客也愿意租住一个设有多一个浴室的单位。可现实是，通常有多于一个浴室的单位，都是面积较大的单位。亦即是说，租金差距绝不会是区区150元的差别。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，今年1至8月份的共管柏文平均每月租金，一浴室单位要2,250元，一个半浴室单位约2,558元，两浴室单位2,770元，两个半浴室已经要3,346元。可以见到，在细单位租务市场上，就算只是多半个浴室，业主已可多收300多元租金。若多出一个浴室，租金差距更高达520元。与租客愿意付出的，可谓差天共地。 事实上，如果是出租柏文单位，租金差距更大。一浴室单位的平均月租是1,433元，一个半浴室单位约1,774元，两浴室单位2,177元，两个半浴室更要2,265元。即是说，一个浴室，租金差距可高达744元。 为何同样是多一个浴室的单位，租金相对便宜的出租柏文，反而比共管柏文的租金差距为大？报告解释，是因为现在的共管柏文单位越来越细。拥有两个浴室的出租柏文单位，平均面积有1,122平方呎，但有两浴室的共管柏文单位，平均只得957平方呎。 租市同样有Location准则 正如前文所述，地点对于租客来说，是相当重要的考量。根据Rentals.ca的9月份租务市场报告，市中心虽然租金较贵，但仍然大受租客追捧。综合2019年1月至8月所有类型出租住宅的浏览量，最活跃的邮政编码地区，是包括娱乐区、King West、Fort York及湖滨区的M5V地区，其次则是M4Y，当中包括The Village，以及由Bloor Street至Carlton Street之间的Yonge街走廊。 至于多伦多市租金水平较高的区域，基本上是直向从北面Steeles Ave起一直南下至湖滨的Yonge街沿路，以及横向的从东面Beaches湖滩区一直至西面伊陶碧谷的湖滨区。租金最昂贵的邮政编码是M2P地区，当中包括York Mills及Hoggs Hollow小区。 不过，虽然市中心受租客欢迎，但根据资料，市中心最多细单位租盘，伊陶碧谷南面也是细单位集中的地区。如果想要面积大的租盘，伊陶碧谷北面及士嘉堡都有不少独立屋及镇屋单位出租。在M2H地区，即包括北约克的Hillcrest Village小区，在Don Mills Road两边，出租单位的平均睡房数量，是2.9间。相对于包括怀雅逊大学地区的MB区域，平均只有1.1间。 好像Yorkville这些贵价又高需的地区，基于单位面积一般较大，平均呎租反而不是最高。那些以细单位为主且需求大的地区，反而呎租最贵。如金融区所在的M5H地区，平均呎租要4.88元。

业主想放盘卖房，其中一个重要决定，就是何时挂牌推出市面。很多人以为，春季必定是卖房最佳时机，但原来并不一定。有数据分析，大多地区有部分市场，初秋卖房会比全年其他时候卖得更高价。视乎物业种类而定，少则多卖几千元，多则高近9万元。 传统上，春暖花开的4至6月，是楼房买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘，预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲，天气和暖的春季一到，便大举入市。因此，春季往往是放盘量及销售量最高的时间。所以，如果有人问，全年什么时候最宜卖房？最正路的答案，一定是春季。 不过，这种说法又不能一概而论。因为，不同地区，房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据，完全不能帮助业主理解手上准备出售的物业，其所在地理位置中的真实价值。 数据显示秋季卖房更佳 地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告，综合2000年至2018年共18年的大多地区各市镇每月楼房销售数据，将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析，并得出一个结论：秋季也是最佳卖房时机。 十月放盘价更佳 如果想出售的物业是低幢房屋，而所在地区是在密市、皮克灵市(Pickering)、伯灵顿市(Burlington)、荷顿山(Halton Hills)、闪高县(Simcoe)等，不妨等到入秋之后的10月才放盘出售。根据该项分析，这些市场的房屋成交价，可能会比全年其他月份卖得更好价钱，高出的金额由8,000多元至接近9万元不等。 华人聚居地11月卖房成交价高 至于华人聚居的约克区，包括烈市、万锦市、奥罗拉市，如果在11月初至11月中才卖屋，成交价也可望比其他月份多出1.2至2.9万元。此外，位处大多地区范围内的西北面小镇Orangeville及Dufferin县，亦可考虑在此期间放盘卖屋，成交价大概可比平时多出约8,000元。 不过，如果想出售的物业是共管柏文单位，又是另一种讲法了。以上提到的密市及皮克灵市，柏文业主最好能在春夏期间放盘，卖价会比其他时候多出4至5千元。闪高县的共管柏文市场，竟然在寒冷且满地还是积雪的2月中最为火热，成交价平均可高出2.5万元。 对于烈市及万锦市的共管柏文业主来说，根据该项分析，9月中是约克区共管柏文全年卖得最好价钱的时候，平均可卖多4,400元。 另一方面，奥克维尔(Oakville)、荷顿山、多伦多等地区的业主，或可考虑多等一会至10月初到10月中。其中以奥克维尔市的差价最可观，平均可卖多4.3万元。奥罗拉市柏文业主延迟至10月底至11月初挂牌的话，也可望卖多近3万元。以8月份奥克维尔及奥罗拉市共管柏文均价才52至54万元来说，若真能卖高3、4万元，已是非常不错的楼价「升幅」。 看过以上数据，业主是否心大心细，想在未来两、三个月挂牌卖房？事实上，秋季放盘有好有坏，除了成交价，业主还应权衡其他利弊，才作出卖房决定。 秋季卖房好处： ．踏入10月，二手楼房库存量开始减少，即卖房竞争也较少 ．在春夏两季仍未成功购房的买家，到了秋季，会更积极入市，希望可在冬季来临前完成交易 ．相对于较多人进行家居装修的夏季，装修师傅的秋季档期较多较灵活，卖房前要找装修师傅执整一下，价钱亦可能更好商量 ．挂牌的房屋照片有天然秋色作背景，效果自然又好看 秋季卖房坏处： ．如果秋季卖不出，房盘可能要在市场上停留到冬季，到时叫价力会进一步下挫 ．有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态，提出更多要求 ．气温越来越冷，买家出外看房的意欲也越来越低 ．随着树叶枯黄脱落，花儿凋谢，前后园草坪不再青绿，房屋外观吸引力下降 ．为了令室内气温任何时候保持在舒适水平，暖气开支会较高

没有什么比一场毁灭性的大火，更能证明购买优质房屋保险的重要性。 3年前，我与太太和生意伙伴Ben及Jill，在安省的一个小城镇用23万加元买了一间三并屋(triplex)。当时我们有好的租客和物业经理，以及足以提供正现金流的租金。 在交易完成前，我打电话给保险经纪，请他帮我找一份最好的保险。他建议我们购买一份保额49.3万元、有重置成本保障(Replacement Cost Coverage)的保险，另加租金损失保障。 与此同时，我的业务伙伴Ben找到另一份便宜得多的保险，可以降低我们的运营成本。但到最后，我们还是选择了一份保费较高的商业多险种保险(multi-peril insurance)。 作为律师，我总是建议客户购买最好的保险，而我也依循了自己的建议。 市场上有4种不同的房屋保险类型，可供屋主选择： • 提供最基本保障的房屋保险，但这类保险可能无法满足正常的承保要求。 • 标准和基本保险，或称为「指定风险」(named perils)保险，这类保险只保障保单内明确列出的风险，但也会涵盖一些例外情况。 • 广义保险(broad form)可保障导致房屋损失或损坏的所有风险，除非是该保单明确排除的损失(例如地震等)。对于屋内财产，这类保险只保障指定的风险。如果损坏不是由保单指定的原因造成，则不会有保障。 • 特殊或全面保险，涵盖房屋和屋内财产，保障导致直接损失或损坏的所有风险(特定风险除外)。 某些保单的名称可能有所不同，例如保险公司会使用如「白金」、「金」、「银」、「铜」等的称号。在安排承保范围时，最好先询问一下不同保险之间的差异。　 我亦建议，购买保额至少200万元的责任保险，并为提供收入的房产，购买租金损失保险。 此外，为房屋购买一种可赔偿重建房屋所需费用，并使用相同质量材料重建的保险，也十分重要。这种保障称为重置价值(replacement value)，赔偿金额多少，与市场价值和评估价值无关。 许多提供房屋贷款的机构，会要求抵押房产的保险，必须包含保证重置成本部分，因为无论重置建筑物所需金额多大，这种保险都会承担。 又回到我们的出租房产，Ben在今年5月给我看的一段YouTube视频显示，我们投资的房屋发生了火警。 我们的保险公司获得两项超过46万元的重建报价，而且还提供场地清理和租金损失赔偿。我们于2016年以23万元购买的物业，竟可以获得如此巨额的赔偿。在我们的商业保单中，49.3万元的投保额，以及2.5万的清理费限额，几乎相等于索赔额。 如果我们当年买的是较便宜的保险，这场火灾会是一场财务灾难。 Ben现在终于相信，一定要为房产购买最好的保险。 作者Bob Aaron是多伦多房地产律师

Hidden Valley社区房屋较新，设计现代，近年房价有较大升值（本报资料图片） 房价相对便宜的Kitchener-Waterloo，可说是安省大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe)最火热的楼市之一。只要是60万元以下的物业，都大受买家欢迎。不过，买家当中有两成并非当地居民，大部分是来自房价更高的大多地区。 早几年大多地区房价飙升，导致大量买家的购房可负担能力下降时，结合大学城与高科技城于一身的基秦拿及滑铁卢，已经开始受到市场关注。除了因为距离多伦多才一个多小时车程，区内几间高等学府亦吸引不少投资者到当地买楼收租。最重要是，当地房价比大多地区相宜得多。 独立屋价低大多区一半 根据Kitchener-Waterloo房地产人员协会8月份二手住宅市场报告，综合所有住宅类别的平均房价为52.4万元，与去年同期相比上升6.4%。销售量最多的独立屋，均价61.6万元，按年升5.4%﹔半独立屋均价44.2万元，按年升10.2%﹔镇屋42万元，按年升18.3%﹔共管公寓均价32.5万元，按年跌3.1%。 从上述数字可见，当地房价比大多地区各类型房屋价格都要便宜得多，尤其是最受置业人士追捧的独立屋，价格可低至一半。可以说，在多伦多用来买共管公寓的房价，随时可以在Kitchener-Waterloo地区买到独立屋。 根据多伦多地产局8月份二手住宅市场报告，416地区的独立屋均价为124.6万元﹔半独立屋95.6万元﹔镇屋71.3万元﹔共管公寓61.9万元。 需求高 买家竞争激烈 从成交宗数来看，Kitchener-Waterloo的二手楼房销售量，与大多地区的相差甚远。 8月份通过MLS挂牌售出的住宅，合共459间，按年下跌9.1%。当中267间为独立屋(减少11.9%)、39间为半独立屋(增加11.4%)、97间为镇屋(跌4.9%)、56间为共管公寓(跌13.8%)。 KWAR主席Brian Santos在报告中表示，虽然今年8月份的销售量低于以往8月份的平均销量，但可见所有住宅类别都有强劲的价格增长。 他续说，不同价位的住房，表现略有不同。那些低于60万元的楼房，仍然处于强劲的卖家市场，而60万元以上的，则倾向于平衡市场。作为衡量市场状态的指标之一，是观察在售楼盘的供应量，亦即市场吸收率(absorption rate)。 8月份60万元以上楼房的库存量，企稳在3.4个月；60万元以下楼房的库存量则为0.9个月。过去10年，该地区所有价格楼房的库存量，平均都有3个月以上。 Brian Santos指出，Kitchener-Waterloo的楼房，肯定正处于高需状态。为了买得价格合适的楼房，买家之间出现激烈竞争已是无可避免。 外来买家逾7成来自大多区 尽管区内楼价可负担性强，吸引大量买家涌入，但当中不乏外来短炒人士及长线投资者。根据CMHC的数据，滑铁卢地区的楼房炒卖活动，大部分都是由来自大多地区的投资者带动。每5个易手物业中，便有一个是由并非居住在区内的买家购入。在这些非本地买家中，超过7成来自大多地区。其余的外来买家，则多数是贵湖市(Guelph)及咸美顿市(Hamilton)的居民。 在2015年1月1日至2018年6月30日期间，基秦拿、滑铁卢及剑桥市的所有住宅交易宗数中，约9%是用作短炒或出租。按照CMHC的定义，任何物业被购入后，并在少于24个月内再转手，便被视作炒卖。 由于当地房价增长步伐迅速，具备炒卖图利的巨大空间，CMHC对当地的房市投资活动越见活跃的趋势，并不感到意外。当中又以基秦拿的房屋炒卖及投资活动最为活跃，数量最多亦增长最快，CMHC解释，部分原因是基秦拿市的人口是上述3个城市中最大的一个。 此外，当地的ION LRT轻铁亦对炒房活动作出“贡献”。 2012年，有7.8%被炒卖及用作投资的物业，是位于轻铁沿线距离车站一公里以内的范围。到了2017年，这个比例已上升至14.4%。

纵观过去10年，大多伦多地区房价总体是一路高涨，不少人手中持有的物业大幅升值，成为拥有昂贵资产的一族。不过房屋听上去价值高，但要把这些价值变现却并不简单。 对于只有一套房的人，房子卖了住哪里？卖房钱花完了怎么办？ 尤其对于老人来说，还要担心万一遇到“人还在，钱却花没了”的情况。 有房贷专家认为，在加拿大，想要以房养老，不妨考虑“反向房屋抵押贷款”（Reverse Mortgage，或可称“倒按揭”），帮助业主即拿到钱，又可能留住屋。 关于加拿大人口老龄化的话题人们并不陌生。婴儿潮一代（Baby boomers）正在逐渐步入退休年龄。而物价日益上涨、人工成本上升，让钱变得越来越不值钱。老人不免有这样的思量：人生最后的二十甚至三十年，想要有体面的退休生活，靠养老金、靠政府、靠子女还是靠房子？反向房屋抵押贷款也许会给人们不一样的答案。 反向抵押贷款是个选择 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨（Henry）表示，根据2016年的人口普查结果，加拿大老年人的比例正在稳步增加。 “自有人口普查以来，首次出现了65岁以上人口比例大于15岁以下人口比例的情况，这标志着加拿大正式进入了老龄化社会。” 王红雨称：“如果60岁退休，活到90岁，就有30年的时光黑洞。在漫长退休生活中，该怎么住，怎么消费？住，从来都是最花钱的人生消耗。如果长寿，没有公司年金收入，只靠社会保险的每月1千多元，连地税都交不起，租房就更不可能了。很多人认为，加拿大人老了之后就会搬出大房子，尤其是独立屋，把大房子降价卖给年轻人。这种想法并太不现实。老年人往往对自己居住了多年的大房子恋恋不舍。如果身体健康，靠反向房屋抵押贷款从房子里拿钱出来维持生活，可以在大房子里生活得很久。” 超过55岁即可申请 加拿大只有两家银行提供这种反向房屋抵押的贷款产品。 Home Equity Bank（Canadian Home Income Plan，CHIP）以及Equitable Bank（PATH Home Plan）。政府规定，反向抵押贷款要求申请人年龄必须在55岁以上并拥有房屋产权。若是夫妻双方，则需要二人都超过55岁。通过这种贷款，房屋拥有者可以一次性拿到最高为房屋价值50％的钱，或以每月获得固定收入的方式得到这笔钱。这样作的好处在于它免税，并且在房屋出售之前，不需要为使用这笔贷款而供款。 2018年，BlueShore金融公司的Scott Evans在接受CTV访问时表示，反向抵押贷款对于一些想要留在家中终老的老人来说，的确多了一项选择。但是反向抵押贷款通常比其他类型的抵押贷款利率更高，债务以复利计算。 “例如，如果你以6.49％的利率从房屋中贷款了10万元，并且没有支付任何费用。在5年期结束时，复息加上原始债务得到的数字为137,632元。这可能导致你在房产中持有的分额（equity）有所损失。而当一个人的寿命很长，反向抵押贷款的债务可能会超过房屋的市场价值。只有在屋主死亡和房屋出售时，银行才能收回款项，并且银行不能获得比房屋价值更多的钱款。” 年龄越大可借款比例越高 反向抵押贷款的存在在西方国家由来已久。王红雨解释道：“『倒』就是与我们的想法相反。首先，倒按揭贷款没有月供，每月无需还款；其次，年龄越大借款越多；最后，银行不能随意取消这笔贷款。借款人去世之后，如果房产售价低于贷款余额，贷款银行不能再追索其他遗产。这些政策与正常的房屋按揭贷款完全相反，保证了老年人可以放心地利用倒按揭从房子中取款。” 加拿大蒙特利尔银行（BMO）房屋贷款专家王红雨 王红雨认为，老人除了可通过反向抵押贷款取款养老，也可以帮助儿女提供买房的首付款。 “夫妻双方在产权上，如果一方去世，银行不会收回贷款，也不会改变原定的贷款条件。这一点，优于信用额度（line of credit）。” 他举例称：“多伦多北约克一栋独立屋，市价为100万。80岁的房主可以最多借到55万，即，房价的55%。同样是这栋房子，55岁的房主可以最多借到23.5万，即，房价的23.5%。这说明年龄越大，借款比例越高。多伦多北约克一栋公寓市价100万的房产，80岁的房主可以最多借到49.5万，即，房价的49.5%；同样是这栋房子，55岁的房主最多可以借到22.75万，即，房价的22.75%。因此，独立屋比公寓的借款比例更高些。老年人守着独立屋，是有道理的。目前，反向抵押贷款的5年期年利率为5.74%，手续费1795元。将手续费折算到利率中，年率为6.02%。这个利率比私贷低很多，老年人可以通过反向抵押贷款免受高利贷盘剥。” 反向抵押贷款除了可以让老人从自住房中提取不用供款的贷款，还可以偿还现有房产已有的贷款余额。王红雨说道：“如果一个200万的房子，反向抵押贷款借出了50万，但原来的房子还有10万的贷款余额，这笔反向抵押贷款可全部还清原贷款余额，借款人实际收到40万现金，贷款总金额为50万，并且借款人仍无需支付任何本息，但可以随时提前偿还一部分本金。如果利率是5.74%，5年合同到期时一次偿还，本息合计为663,526元；如果5年后借款人去世了，则需要由遗嘱继承人归还这笔贷款。” 反向按揭可以用于买自住房 王红雨有十年的加拿大房屋贷款经验。他分享道：“9年前，倒按揭的利率将近10%，确实属于高利贷。而现在不到6%，比私贷的利率低很多，而且手续费明码实价，1795元。9年前倒按揭申请人最低年龄是62岁，现改为55岁了，可以惠及更多老年人。最重要的是，现在的倒按揭贷款政策不仅适用于现有自住房产的加按，也适用于新买房。假如一位80岁的老人，想申请贷款买一个新的自住房，最多可以借到房价的55%，利率5.74%，手续费1795。重点是，不看收入，只看年龄，可以秒杀所有商业银行和私贷。” 王红雨认为华裔社区对倒按揭业务的了解并不够全面和深刻。 “商业银行经理，可以向倒按揭银行推荐自己的客户，并帮助客户了解倒按揭的详细情况。我很期待这款金融产品尽早惠及华人社区的老人。” 反向抵押贷款的利与弊 根据加拿大联邦政府官网（www.canada.ca）显示，在着手申请反向抵押贷款前，应仔细考虑其利弊，以及是否符合自己的家庭状况。 优点 •不必定期付款 •可以将房屋的部分价值转化为现金，而 不必出售房屋 •仍然拥有自己的房屋产权 •借的钱是免税收入 •此收入不会影响借贷者可能获得的养老保障金（OAS）或保证收入补助金（GIS） •你可以决定如何获得这笔钱 缺点 •有相关的手续费用 •利率高于大多数其他类型的抵押房屋贷款 •随着贷款利息的增加，借贷者在房屋中持有的分额可能会下降 •借贷者身故后的一段时间内，以其房产（estate）全额偿还贷款和利息（repay the loan and interest...

本周，联邦保守党党魁Andrew Scheer谢尔表示，保守党如胜选，将回让加拿大人买房置业更加容易，这些措施包括：银行贷款期限由现在的25年改为30年期按揭，减轻购房者每月的还款压力，放宽压力测试并且取消续按揭时所进行的压力测试的政策。 加拿大央行统计数字显示，今年有超过7千亿加元的房屋贷款需要续签。那些需要续签房贷的房奴们如果继续与原来的银行续签房贷，则不需要经过压力测试；但如果为了寻找更优惠的贷款利率而更换贷款银行，则新选择的银行要对其贷款申请进行压力测试。如果保守党可以缓解这方面的压力，无疑对于房地产市场是个重大利好。 在今年秋季大选来临之际，许多房东都希望能取消压力测试这项政策。不过，在加拿大按揭贷款中心CMHC看来，压力测试是为了保护加拿大所有房主的利益，使得加拿大房地产市场不会出现美国式的崩盘。 CMHC的首席行政官Evan Siddall认为，一些利益群体不断地努力要求取消压力测试，因为他们是既得利益者，如果政府满足他们的要求后，房价将会继续上涨，使得现在已经深陷债务陷阱的加拿大人进一步跌入债务深渊。 Evan Siddall表示，在我们现代世界发生的46次银行金融危机中，超过三分之二都是由于房地产过度投机所导致的。特别是现在加拿大联邦政府刚刚宣布了首次置业者免息贷款政策后，房地产市场已经得到稳定，压力测试政策没有必要取消。 至于保守党提出的另外一个措施，调整30年期按揭有什么好处呢？ 大家想一下，按揭贷款的展期越长，按揭每个月的支付额度就会越小，如果能把按揭贷款从目前的25年延长到30年的话，每个月可以少支付10%的月供。在2008年经济危机最深重的时刻，加拿大政府曾一度允许40年的按揭贷款，然后前保守党财长费海提将其降低至35年，在2011年保守党联邦政府将其再次降低至30年，次年也就是2012年减至25年一直维持到目前，这次谢尔提出的政策等同推翻了保守党过去的政策。 如果这些政策真的可以落实的话，这样一来被压力测试和25年按揭期限挡在门外的一部分买房者，就有机会获得贷款买到自己喜欢的梦想住宅了。当然，这也是有一定代价的，因为随着按揭展期的延长，还清房屋贷款总体支付的利息增加了，而且相当一段时间里，自己的房子大部分都是债务，建立Home euqity的时间也延长了。 不难看出，这个政策是个双刃剑，短期内让更多买家可以买到房子，但是长期看来，加拿大的债务水平仍旧会上升，还债的时间延长，储蓄的能力也同时下降。 不管怎样，放宽压力测试也好，增加按揭展期也罢，我们还是希望能看到更多有利于房地产市场，有利于加拿大普通人的政策。加拿大政府最容易为人所诟病的特点就是在政策执行上无差别、一刀切，无论是加税还是压力测试都有这样的特征。 保守党的谢尔批评特鲁多让很多加拿大人，尤其是年轻人无法实现又有住房的梦想，这点绝对是正确的，但是保守党如何解决这个问题呢？谢尔本人也莫衷一是。 对于新一届加拿大政府来说，缩小贫富差距是政府最首要的任务，但很遗憾的看到，迄今为止各界政府在“济贫”方面建树甚少。 手中有房，心中不慌，但凡有产者，在这一轮房产牛市中或多或少都有收益，他们再次贷款买房也要相对轻松许多。而谢尔批评特鲁多所涉及的“无产者”就不一样了，本来就靠省吃俭用来积攒首付，可是利息越来越低，收入不能增加，税负越来越重，房价虽然下跌一点，但还是无济于事，就算怎样省吃俭用，普通人特别是年青人，他们中间的相当一部分人基本上就被排斥在购房者之外了，购房梦遥不可及。 杨凡 加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品只作参考，不构成推荐。 阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。