地产

■■3月份全国物业成交量按年下跌25.7％，成交价按月回落3.8％。加通社资料图片 【加拿大都市网】多伦多及温哥华均有地产经纪和律师表示，注意到买家正寻找退出交易的选项，卖家则希望确保交易成功，主要原因是房市已从高位回落。不过有业者指出，如果买家的订金是存放在卖家的信托户口内，这笔钱只能借法律诉讼或双方同意中止交易才会被释放，摆脱交易十分困难。 加拿大地产商会周一（16日）公布，3月份全国物业成交量按年下跌25.7％，成交价按月回落3.8％。 楼市的表现，促使部分卖家寻找诉讼以确保交易顺利完成，而有不少多年前以预售形式购入楼花的买家，则担心尚未正式拥有物业，物业的价值已下跌。 多伦多地产律师莫里斯（Mark Morris）说：“以今天的房价，真是别无选择，如果你全力以赴，然后突然意识到可能下了一个错误的决定。” 他透露，最近数周已有9名买家试图退出交易，而仅在周一的1天内，便有3名卖家通过法律途径，阻止买家退出交易。 莫里斯未有把这情况称为趋势，因为不清楚其他地产律师接到多少同类案件；但指1天内录得的查询数字，是他的新纪录，过去每隔数月，才会有一宗这样的个案，反映“置业人士正关注目前的危机，觉得自己多付了钱；而根据客观数据，确实反映买家真的多付了，因为楼市已经开始逆转向下，而且未有放缓的迹象出现”。 如取消交易经纪可追讨佣金 皇家地产行政总裁索弗（Phil Sopher）表示，每当市场出现逆转时，人们都会感到“惊恐”，并寻求对已签订的交易做些事情，但最终只有很少人退出，因为摆脱交易是十分困难的。 他指出，这情况曾出现于2020年，因当时疫情爆发，希望退出交易的人对前景不清楚。今年试图退出交易的买家中，大部分都不会成功，因为没有合法途径。若果买家的订金是存放在卖家的信托户口内，这笔钱只能借法律诉讼、交易完成或双方同意不交易的情况下才会被释放。 他表示，曾见有买家同意向卖家付费，以求达至双方同意结束交易。如果取消交易，地产经纪可起诉追讨损失的佣金，但很少经纪会这样做，因为向客户采取法律行动“不好看”。 Coldwell Banker Prestige Realty地产经纪马扎里（Tirajeh Mazaheri）表示，在温哥华没有看到这类法律诉讼，但数年前购入楼花的买家中，已有不少人感到忧虑及后悔。 她表示：“不少人都在想，市场能否证明这个价格是合理，或可跟上支付的价格，如果在1年内出售，能拿回这笔钱吗？” 即使忧虑情绪高涨，但马扎里及索弗均认为，楼市确实会反弹，物业仍然是一项有价值的投资。 索弗说：“任何在2021年以接近市价购入物业的买家，其物业至今已经升值；至于1年后是否会更值钱，这很难预测，但相信1年后物业价格低于现水平的机会很低。”

2019年列治文一群买楼花的业主，被开发商终止合同、建案烂尾，业主认为开发商毁约导致他们失去利润，希望开发商合理补偿，一状告上法院。卑诗省法院驳回楼花买家的申请，认为原告诉讼缺乏支持证据。 《列治文新闻》报道，位于Buswell Street和Anderson Road的ALFA Development建案，是由安德森广场控股公司(Anderson Square Holdings)负责开发，从2015年开始发售楼花，可是，买家缴付首期订金后，一直收不到开发商追收第二期订金的通知。2019年开发商发给楼花业主的书面通知称，因“重大外部原因”，开发商根据原购房合同，终止执行合同，将已付订金加利息归还买家。 面对不断上涨的房价，37名前楼花业主深感挫折，因为当时支付4万元押金，即使收回了押金和利息，同样的预算却再也得不到相同机会能买到心仪的公寓。一位业主在2019年接受采访时说，她在2015年买一套800平方英尺的公寓，当时的价格约为50万元。 这些业主要求开发商补偿他们在合同价格和“开发项目的公平市场价值”之间的价值差额。 买家声称，开发商恶意终止合约，之后就可用更高的价格重新销售这些公寓单位。因此，他们入秉法院提出禁制令，希望阻止开发商在大楼完工后分配任何利润。这个开发案的其中一个老板是曾经选过列治文市议员但未成功的何锦荣(Sunny Ho)。 但上星期五卑诗省高等法院法官肯特(Nigel Kent)驳回了买家的申请，理由是缺乏支持性证据等。 法官批评了双方法庭诉讼书，指出其中一名买家的丈夫和开发商何锦荣的证词“没有人情味”，充满“律师性说话”，主要是用“剪切和粘贴”拼凑出的文字。 他还说，37名买家中，没有一个人为禁制令提交实际意见。判决书中说：“......法院对他们一无所知，尽管原告的律师已告知其中一些人是加拿大非居民。法院对他们谈判的预售合同的意图或期望一无所知。” 他又说，没有一个原告“提供任何形式的损害赔偿承诺”。在禁制令申请中，这是很重要的一个证明。 安德森广场控股公司此前曾声称，它终止当初的预售合同，因为其承包商斯科特建筑公司(Scott Constuction)对公司提起465万元的诉讼，由于“商业环境不确定，该项目无法在2019年9月30日（预售中约定的日期）之前完成，只能终止合同。” 图：CBC v01

■■全国4月新屋动工量，较3月升8%。  星报资料图片 【加拿大都市网】全国4月份的新屋动工量走势，在市区房屋带动下达到257,846间，较3月份增加4,620间。 多伦多在全国三大城市之中唯一出现下滑。加拿大按揭及房屋公司（CMHC）首席经济师杜根（Bob Dugan）指出，不论是整体走势或单月新屋动工量，全国自2020年6月以来，一直维持高于20万间房屋的历史高位。4月的动工量又超过3月。 大城市仅多伦多减少 报告显示，市区新建的多户住宅（Multi-family）和独立屋均有增加。多伦多却受多户住宅和独立屋的动工量双双减少的影响，满地可、多伦多和温哥华三大城市之中，只有多伦多的新屋动工量减少。报告指出，上月的单月新屋动工量为267,330间，较3月份上升8%，市区的新屋动工量走势上升10%至245,324间。多户住宅更上升14%至178,092间，独立屋也有1%的升幅至67,232间。 报告表示，以6个月的平均值计算新屋动工量走势，可以对全国房地产市场，有一个较全面的认知；如果仅凭一个月的新屋动工量走势分析市场，可能会被个别月份的多单位物业（Multi-unit）的增减而误导。星岛记者报道

■■4月份全国有8成的地产市场的成交量缩减，当中大部分出现双位数的下降。 资料图片   【加拿大都市网】全国上月的房地产成交量继3月份下滑5.4％后，单月再跌12.6％，比去年同期的最高纪录减少25.7％；平均屋价调整为746,000元。 加拿大地产协会(CREA)表示，4月份除维多利亚、满地可和哈里法斯的房屋销售量略有增长外，全国有80％的地产市场的成交量缩减，当中大部分出现双位数的下降。 报告指出，虽然上月的交投量是自2020年夏季以来的最低水平；但依然是有纪录以来成交量仅低于2021年和2016年的4月份第3高业绩。 协会主席Jill Oudil指出，房地产市道经历数年屡创新高后，全国很多市场在加息和买家厌倦下，过去两个月急速冷却。买家可以趁机有较多时间考虑市场上的各种选择；也迫使卖家返回较传统的销售策略。不过，各地的市场有明显的差异，买卖双方面对急剧转变的市况应找专业经纪协助。 协会高级经济师Shaun Cathcart说，一直预期的加息终于出现。息口对楼市的影响并不太大，因为房屋贷款固定利率已经把利息调整计算在内；最大的问题是今年将继续面对利息的急剧调整。固定利率贷款人的压力测试在短短一个月内几乎调升1％，从5.25％上升至接近6％。中央银行的动作也开始影响浮动利率的贷款者。 渐渐进入均衡市场 4月份的全国新挂牌数量较3月份略减2.2％；但各地市场反应不一，有些地区放盘增加，也有一些出现减少的情况。低陆平原和卡加利的新盘显著下降，但维多利亚和爱民顿的挂牌则增多。由于成交放缓，销售与新放盘比率再回降至66.5％，是自2020年6月以来的最低位；已经贴近均衡市场的边沿。全国长期平均的销售与新放盘比率为55.2％。有略过半数的市况已经进入均衡市场。 全国待售房屋的库存量经过8个月的历史上最低水平后，上月微升至2.2个月。长期平均应该有略多于5个月的库存量。 全国上月的平均屋价为746,000元，比去年同期上升7.4％。如果撇除楼市最活跃和屋价最高的大温哥华地区和大多伦多地区，全国平均楼价可降低接近138,000元。 协会指出，平均屋价可以作为市况走势的参考，统计的数据包括各种类型的房屋。物业的实际价格受地理环境和多种其他因素影响。

■■余素福一心以为可以把父亲从巴基斯坦带到加拿大，并与他们一家住进新屋。他对自己的计划无法实现感到失望。CBC 【加拿大都市网】密西沙加有楼盘出现纠纷。买家称，项目出现问题后，密西沙加开发商“扣押”了买家的订金，而开发商则表示，该公司在困难的情况下本着诚意行事。 余素福（Jawed Yusuf）的梦想是买一间房子，以供来自巴基斯坦的父亲与他们一家一起居住。大约3年前，他看中密西沙加一个新住宅楼盘，并付了15万元订金。随着时间的过去，他以为梦想最终会实现。可是，现在该住宅开发项目已被取消，一方面他与家人没有新屋可住，另一方面年迈的父亲仍在巴基斯坦。他表示，建筑商称，除非他同意不提出法律行动，否则会“扣住”他的15万元订金。 ■■该地盘现仍空置。CBC 当时，Exquisite Bay Development Inc.（也称为Bay Homes）把该个提供45处房产的开发项目Longview Ravine Estates，形容为密西沙加的独立式和半独立式住宅的豪华开发项目。 开发商把项目转卖 可是该项目其后出现问题，上个月Exquisite Bay把该幅土地卖给了另一家开发商。 买家告诉加拿大广播公司（CBC），他们从未收到有关出售或项目进展情况的通知；相反，他们收到了来自Exquisite Bay、日期为2022年4月11日的信函，称他们违反了购买协议，除非他们同意不采取法律行动，否则公司将“扣住”他们的订金。 其中也于2019年支付订金的买家普雷多维奇（Kerrese Predovich）指出，这些信件没有提及出售或取消该项目，感觉就像对方把买家的订金当作人质，也感觉就像对方把买家的生活当作人质。在过去的3年里，买家一直在等待，一心以为房屋建成后，可以有新屋住。 ■■图为该项目的效果图。Longview Ravine Estates/Facebook 指买家未履行购买协议 CBC访问了部分买家。对于Exquisite Bay坚称所有买家都违反了他们的购买协议，该群买家均不同意。 普雷多维奇称，对方为什么把责任归咎于买家？买家该怎么办？买家现在怎样才能得到另一所房子？ Exquisite Bay总裁尤苏福（Ahmed Yousuf）在一份声明中表示，由于无法控制的情况，包括服务延误、成本问题和无法维持建设融资，所以该公司无法继续进行该项目。同时，所有买家均未履行购买协议，因此该公司没有义务完成销售交易或退还订金。这种情况下，该公司只能取消并出售该项目，以及把土地售予另一个开发商。 绝大多数买家被指违反协议，是因为他们没有向公司提供适当的按揭承诺文件。至于其他买家被指违约，是因为他们把房屋投放市场。一对接到该公司信件的夫妇表示，信中指他们已经在网上把房子出租，但他们根本没有试图把房子出租，而且房子也未建成。 买家已买不起当前新房子 该公司称，一些买家已经同意有关条款。然而，余素福和普雷多维奇均表示，他们正在权衡现有的选择，并希望建筑商做正确的事及在没有附加条件的情况下退还订金。普雷多维奇形容，他们的心理健康和财务状况受到了负面影响。即使他们同意该公司的条款和拿回订金，他们也可能买不起当前房地产市场的新房子。 资料显示，该公司于2018年开始推销Longview Ravine Estates，该项目于2020年9月售罄。据安省房屋建筑监管局（HCRA）称，2021年3月，该公司要求更新建筑商和供应商许可证的请求被拒绝。 HCRA表示，除非此事被上诉，否则无法透露原因，而该公司没有这样做。 根据房地产文件，该公司在2018年以略高于2,100万元购买了该幅土地，并于上个月以3,800万元售予另一间公司。

  【加拿大都市网】安省的一名退休人员刚刚购买了所谓“GTA地区最便宜的房屋”--位于米尔顿附近商业区停车场上的一个拖车车箱改造的房子。 劳蕾尔·怀恩(Laurel Wynne)说，她在2021年2月卖掉了她以前的房产--1921年的学校房屋。她拥有这处房产大约一年，然后意识到去奥克维尔看望家人的通勤时间太长，而且装修费用也在增加。 这位64岁的老人表示，她不相信自己有资格获得抵押贷款，也不想每月支付超过2,500元的租金，因此她开始浏览房地产网站，并在Zoocasa上看到一个位于安省米尔顿市外坎贝尔维尔的红色火车车厢样子的房子。 “我想，这可能是可行的。” 受反贫困倡导者在汉密尔顿城外建造微型住宅社区的鼓舞，怀恩决定迈出一大步，买下这座房子。 “我真的很喜欢这种很酷的古老结构，它是非常奇特的。所以我想我可以在暑假期间把这个工作做好，”她说。“那么我就不用抵押贷款，还有一个地方可以住。” “虽然我绝不是无家可归，但我也没有能力负担我以前的那种房子。而且我甚至认为如果我是诚实的，我不知道我是否想要那样。” 该房屋以45,000元售出。怀恩还必须每月向该地块的所有者支付500元。不过她说，将来她可能会考虑购买一些土地，把“房子”搬过去。 这座建筑以前被一家豪华轿车公司用作办公室，内部有三个长椅作为座位，还有镜子和音响系统。 怀恩补充说，它也可能曾经被用作冰淇淋店。 “它在那里已经有大约30年了”。 这座建筑有电线，但没有连接任何水管，所以她必须购买水。怀恩目前正在做翻修，以便有一个生活区，一个卧室和一个浴室。她说，即使进行了装修，她预计支付的价格也会低于市场上的其他大多数房产。 这个拖车车箱至少从2021年11月就开始上市了。房地产经纪人Jennifer Krane表示不建议该房产在目前的状态下用于住宅，但可以通过安装污水管道和保温箱来配备自来水。 她说：“我的卖家希望有人能搬走它，在他们自己的空间里享受它，不管是在他们自己的一块土地上作为一个小房子，还是在他们的后院里供孩子们玩耍”。 温妮说，她的家人对她选择的新家感到惊讶，但他们一直支持这一努力。 “我想我的朋友们，我的意思是那些认识我的人知道，我的情况是不适合常规住房的。”(都市网Rick编译，图片来源Jennifer Krane/Realtor.ca) （ref:https://toronto.ctvnews.ca/ontario-retiree-buys-cheapest-home-in-the-gta-this-is-what-she-got-1.5902526)

（多伦多的房地产市场已不如冬季时火爆。加通社资料图） 【加拿大都市网】加拿大房地产市场明显正在降温，竞标大战的荣景不再。正值春季房屋销售旺季，该如何对房屋进行竞标和定价，许多买家和卖家都同样感到困惑。 多伦多One Group Real Estate公司的创始人阿里（Nasma Ali）在接受Global新闻访问时表示，加拿大央行加息之前的市场与现在相比，如同“白昼与黑夜”的区别。她回忆，今年1月和2月，安省各地的放盘物业，无论是度假屋还是市中心，都会收到多个出价，且远远超出叫价。而现在在许多情况下，谈判权正重新回到买家手中。 多伦多地产局上周报告称，4月份市场的销量比去年同期下降了约41%，较3月份下降了27%。 阿里称，现在许多潜在买家都在观望，看利率会升至多高以及地产市场如何反应，之后再重新开始搜索房源。 包括满地可和温哥华在内的其他许多加拿大房地产市场也出现了类似的放缓。大温地产局的穆恩（Craig Munn）表示，虽然市场从2021年开始放缓，但目前买家的购屋步伐，更多地意味着地产市场正从创纪录的疫情时代回归常态。 尽管购房者的需求正在减弱，但房价需要更长的时间才能稳定下来。4月份多伦多的平均房价超过120万元，低于前一个月的约130万元，但仍比上年的100万元平均价格高出约15%。 不过，这种价格变化并不是在一夜之间发生的。阿里说，看房的人数在逐渐减少，卖家也慢慢意识到，他们的房子可能无法像过去市场白热化时那样，引来大批的感兴趣买家。 满地可Royal LePage Tendance公司的经纪勒弗朗索瓦（Marc LeFrancois）说，他看到一些卖家在收到一个或仅几个报价后就出售了。收到的出价数量减少，令他的一些客户质疑，如果销量下降，他们的出价为何要大大高于叫价。 Century 21的多伦多地产经纪帕雷克（Pritesh Parekh）指，降温的房地产市场，从根本上改变了买家对放盘价格的理解方式。与前几个月相比，推动售价上涨的需求减少，放盘价格因而可能更接近卖家的预期，甚至可能还有谈判的空间。 了解放盘价格的最佳途径之一，是看卖家接受出价的方式，在任何时候接受竞标，还是仅在某个晚上接受。前一种情况下，预计价格会在放盘价格范围内或接近；后一种情况的放盘价格较低，卖家期望所有出价均高于放盘价。 阿里认为，仍有少数房屋会引发竞标战，因为它们是真正的好房源，但大多数房子不会再引起这种竞标活动了。 接受Global新闻访问的地产经纪均表示，由于市场已不那么疯狂，买家现在可以有更多自由度，为其出价附加条件。 阿里说，在这样的市场上，现在买家百分百可以与卖家谈判。在多伦多，她看到有房屋销售合同中增加了验屋、贷款等条件，甚至可能允许买家或卖家退出交易的条件。 温哥华的穆恩说，即使在这个加拿大最昂贵的房地产市场，有条件出价的情况也似乎在回归。在某些情况下，如果买家希望增加一个条件，他们可能仍会明智地提高出价，以表明他们对交易是认真的。   V18

（有抵押贷款经纪认为，现在是时候放宽压力测试了。星报资料图） 【加拿大都市网】加拿大银行监管机构暗示，可能在年底前更改抵押贷款“压力测试”规则。有抵押贷款经纪认为，随着房地产市场开始走软，现在是时候放宽压力测试了。 监管加拿大数百家金融机构和千余个养老金计划的独立联邦机构---金融机构监督办公室（Office of the Superintendent of Financial Institutions，简称OSFI）周四发表声明，暗示它可能会在今年年底之前，对其抵押贷款合格标准进行“调整”。而通常情况下，每年的12月， OSFI都会对该标准进行检讨，并在次年春季的繁忙房屋销售季节之前，向公众公布检讨结果。 OSFI在声明中表示，在今年余下的时间里，该机构会持续密切关注加拿大房地产市场和抵押贷款政策，如有必要，可能随时为了本国贷款市场的正常发展做出调整。 房地产行业的一些专业人士认为，鉴于今年央行加息以及由此导致的房屋销售放缓，该声明是一个信号，表明OSFI应该且确实会采取措施。 抵押贷款经纪吉本斯（Kim Gibbons）认为，市场正在走软，价格正在下降。OSFI过去推出压力测试是为了冷却市场，现在它不再需要为市场降温了。 对于首付至少20%的购房者，现行规则要求他们证明能够以5.25%的利率或抵押贷款合同利率再加2%的利率承担抵押贷款，以较高者为准。这些规则于2016-17年推出，目的是冷却市场并确保购房者不会被加息压垮。 据《星报》了解到的信息，目前5年期固定抵押贷款的利率平均在4.19%到4.25%之间。吉本斯指出，由于规则要求是合同利率加2%，这意味着借款人必须证明,他们能够承受高达6.25%的利率，这在当前情况下是不公平的，且“没有意义”。OSFI必须该做出一些改变了。 多伦多经纪公司True North Mortgage 的行政总裁艾斯纳（Dan Eisner）也相信，OSFI将在12月份之前采取措施。 他说，压力测试已经迫使很多潜在的购房者离开了市场。如果目前的房地产市场继续保持房价下行的趋势，那将给OSFI提供很大的空间，在年底之前降低压力测试标准以及合同利率再加2%的要求。   V18

【加拿大都市网】据最新地产报告显示，有75%国民对在度假屋居住的生活质素感到满意，39%认为这类住屋较可以负担。由于有不少投资者转向购买度假屋，有54%受访者关注这些地区人口增加会影响社区生活，41%忧虑未来这类房屋会变得难以负担。 加拿大地产公司RE/MAX Canada最新的报告指出，自疫情开始国民对投资度假屋的兴趣大增，因其价格及生活方式吸引买家，预计这类住宅物业平均价今年会上升20%。 该公司委托民调公司Leger进行访问，有四分三住在度假屋的人，对现在的生活感到开心。这些地区楼房销售主要由年轻夫妇和家庭、退休人士，居住小镇以外买家和投资者主导，尤以位处湖滨并有开放式设计及大面积的物业需求最大。 24%城市人欲购度假屋 由于交投量增加令住宅价格上调，其中位于Kenora和Lake-Of-The-Woods，以及大湿比利地区（Greater Sudbury）和Manitoulin Island，按年分别升339.72%及116.73%，买家多来自区外一些楼价高昂的本国城市。 该报告称，虽然有很多上班族已回到公司工作，今年跨省迁移并以度假屋作为主要居所的趋势可能会持续，主要因宜居性和可负担性的因素推动。由于这些地区的居民在当地生活，增加了楼房供应的压力。调查指，有24%在较大城市居住的人士，希望在未来2年可以购买度假屋。 以省份来看，所有地区都是高需求及低供应量。该公司预期，温莎-雅息士（Windsor-Essex）楼价会上升10%；Kenora和Lake-Of-The-Woods，以及湿比利区和Manitoulin Island分别升5%；南乔治亚湾（Southern Georgian Bay）升9%；Muskoka上升18%；以及Rideau Lakes升8%。但Orillia或将略为降温，相比首季价格增长了34.5%，预计今年底将回落10%。

■■滑铁卢区政府的“建设更美好将来”计划，预计今年将兴建近千间可负担房屋。 CBC资料图片   【加拿大都市网】滑铁卢区政府的“建设更美好将来”(Building Better Futures)计划，继续取得重大进展，预计今年将兴建近千间可负担房屋，当中超过九成更已在开发中。 根据该项计划，包括滑铁卢市、基秦拿市及剑桥市的滑铁卢地区，预计在2022年共有990间新建的可负担房屋，当中837间更正在开发中。这些房屋中，约有141间将是支持性房屋(supportive homes)。作为该策略的一部分，滑铁卢区政府正在审视其土地组合，并确定如何对区域政府拥有的剩余土地作出优化，并用于可负担房屋项目。 4月下旬，区域政府便通过了3幅区域拥有的剩余土地，用于未来的可负担房屋开发。这些地点包括基秦拿市的高地道西（Highland Rd. West）1388号、滑铁卢市的西山大道（Westhill Dr.）41号、剑桥市的劳里斯大道（Lauris Ave.）30号。3个地段将合共提供约119间可负担房屋，为2022年预期兴建目标的一部分。 区府今年投入1.5亿建设资金 滑铁卢区政府将在今年投资1.5亿元用于住房建设，以支持面临居住障碍的居民，建造更多可负担房屋，并提高住房容量。按照“建设更美好将来”计划，滑铁卢地区将于未来5年内，建造2,500间新住宅。 滑铁卢区议会主席雷德曼(Karen Redman)指出，当每个人都有一个可以称之为家的地方时，社区就会蓬勃发展。在该计划中，区政府设定了从每年50个新单位，增加到每年500个新的可负担单位的积极目标。在员工团队的努力和社区的支持下，现正朝着这个目标，取得良好进展。社区服务委员会主席兼区域议员克拉克(Elizabeth Clarke)表示，区域政府致力于创造合适且负担得起的住房，以满足区内不断增长的住房需求。金斯科特大道(Kingscourt Dr.)416号的项目，是区政府正在寻求创建的住房类型的一个好例子。这是一幢现代化的六层楼建筑，提供73间新的混合收入可负担柏文单位，步行可到达ION轻铁系统。

【加拿大都市网】虽然这座建筑历史悠久，建于贵族仍然存在的时代，但Noble Court Lofts建筑物的前身十分平民化。 物业代理 Alysha Lockyer 说，这座建筑建于1910 年，曾是一家玩具工厂，然后便用于商业用途，最终在 1989 年被 Greenwin Ltd. 改建为住宅。 这座建筑只有 79 个单位，所以居民间联系密切：他们有一个 Facebook 专页、一个园艺团队和一年一度的二手物品卖物会。 因此，如果你正在寻找一个理想的居住社区，而不单是一片遮头瓦，那么这个开放式公寓可能是你的理想之选。 该单位标价 499,000 元，拥有 11 英尺高的天花板、裸露无粉饰的砖块和横梁，以及超大的朝南窗户，拥有充足的自然光线。 虽然该单位只有 450 平方英尺，但由于卧室设于阁楼，整体空间不会让人感到拥挤。 当然，你基本上必须爬上双层床梯子，但有阁楼内有足够的空间，不用担心每天起床时，都把自己的头撞得脑震荡。 阁楼床释放更多空间，让你有一个舒适的小办公室角落，可以在家工作。 厨房很小，但基本设备一应俱全。厨房里甚至还有一个组合洗衣机加衣干机，所以你不必周末把你的衣服拖到洗衣店。 浴室可能要按你的需要翻新，但现有设计也是十分实用。 单位真正的卖点是位置。 Noble Court...

【加拿大都市网】房地产经纪人Harry Sarvaiya和很多人一样，在买了一幢四居室的房子后，市场价格开始下跌。 厌倦了在多伦多炎热的流行病市场等待休息，这位房地产经纪人在三月以1,285,000 元的价格在 Martin Grove Road / Westhumber Boulevard 附近购买了一套四居室平房。 现在，这位从业12年的房地产经纪人眼睁睁地看着市场下跌，现在该地区的其他平房售价为大约110 万元。 他并不孤单。随着多伦多炙手可热的房地产市场终于降温，在高峰期购买的买家正在社交媒体上分享他们的困境，而房地产经纪人和抵押贷款经纪人报告了越来越多的悔恨故事。 一些在激烈的市场中出价高的人现在想知道他们是否抢了先机。其他临近交房日的人由于房屋价值下跌而面临抵押贷款短缺，不得不四处筹集资金。 “更大更好的房子的售价与我们最终买到的联排别墅一样。我们成牺牲品了。”一位首次购房者在社交媒体上说。 另一位以130万元买房的人看到同一街区的房子以110万元的价格出售。 “我感到压力很大，想退出这笔交易，尽管我别无选择，只能没收我的押金。” 多伦多地区房地产市场在二月份达到顶峰，当时房屋和公寓的平均售价为133万元。但随着利率上升和新房源的注入，今年春季销售额一直在下降。市场冷却。根据多伦多地区房地产委员会的数据，四月份的平均售价降至 125 万加元（尽管仍同比增长 15%）。 现在的情况就是在高点接手的买家后悔，没买到房的人有些庆幸。 （言西早报道 图pixabay）

【加拿大都市网】在多伦多，有意置业的人士往往被要求首先提出他们所能接受的最高报价，以避免在投标过程中失望。 华裔居民Jonathan Wong说，他和妻子多年来一直在寻找烈治文山的独立式住宅，早期最高预算为 150 万元，直到多年后他们才终于购入心头好。 这位 40 岁的安省居民说，他们之前曾竞标过两间房屋，但玩的却是“增量游戏”的争offer，最终输了。 Wong 告诉多伦多新闻：“三年来，我们断断续续地去参观待售房屋，我们甚至预先办了抵押贷款的批核，一有机会，我们便可以入巿，而且我们曾经差一点成功。” “无论如何，合适的房子始终都没有出现，要不然就是叫价太高。” 他们最终将买屋的预算提高到 200 万元，但始终未能成功竞标房屋。 Wong说他们会选择一个他们觉得舒服的报价，因为他们知道业主会回来要求更高的价格。 他说﹕“我们从这个过程中学到的是，因为这个投标过程是盲目的，所以你实际上不会以不断增加价格而获胜，因为业主总是会回过头来问你，‘你想提高你的出价吗？’但你实际上并不知道其他人在提供什么价钱。所以你会经常输，至少我们是这样经历的。” 虽然在安省，随着《房地产服务信托法》的变化，房屋卖家会在第二年公布他们的房产出价，但目前的过程是不知道的，代表买家是无法得知他们的竞争对手出价多少。 安省政府提出的一项新法规，并将于 2023 年 4 月生效，这将会带来更大的监管变革，将让卖家可以“选择公开报价流程”。竞标改革也是自由党选举纲领的一部分，尽管目前尚不清楚具体会有甚么改变。 多伦多地区房地产委员会主席Kevin Crigger表示，市场供应不足可能会影响竞标过程的竞争力。他说，通常会建议客户在流程开始时将“最好的一面”放在首位，包括条款和条件。 他说：“我认为，把交易时间过程拉长，其实是为你的竞争者提供机会，也增加了他们各自的报价，”他并补充说道，买家在出价前，需要与他们的房地产经纪人讨论该房产在他们心中的价值及其市场地位。 “我认为，如果你有某个心水价位，甚至可以负担对某一个价钱段的售价，那么你也知道规则如何，尽最大努力争取是最好的方法。” Wong于 2021 年 9 月成功竞标烈治文山 (Richmond Hill) 的一栋住宅。这套独立式住宅的要价为 190 万元，这对夫妇最后以215万元买到它。 Wong说﹕“我认为我们很幸运，业主不打算拖长整个售楼流程，房子非但没有缺憾，还比市场上类似价格的其他房屋都要好得多。” (图片：CTV)...

根据卑诗省法院说法，奥根纳根镇(Okanagan Township)在税收拍卖中出售了一名男子的财产，却没有事先通知屋主，导致屋主重大损失，该镇当局必须面临重大后果。 摩根(Anthony Brent Morgan)拥有镇上一个空置土地，大约欠了6,700元的地税，他7年前16万元买的地，但仅被以11,300售出 。卑诗高等法院判决称，摩根没有被告知这笔交易，也没有被告知他有一年的时间可以弥补支付他所欠的税款来挽救财产。当摩根发现了情况时，为时已晚。 根据判决，该乡镇承认其未能履行其根据《地方政府法》通知摩根的法律义务。 法院称，在拍卖房屋以收回税款之前，与业主进行适当的沟通至关重要。法官韦瑟里尔说这还不够。在他5月6日的判决中，韦瑟里尔裁定，摩根的损失等于土地的当前价值减去所欠税款，这相当于352,316元，是摩根最初为土地支付的两倍多。 法官认为说：“当地政府没有遵守法律，包括没有通知业主……，在我看来造成了重大后果。” 判决书称，当摩根于2010年在Round Lake Road购买这处占地3.8公顷的房产时，他的计划是为他的家人建造一个家、一个谷仓和一个车间，用于他的木工精加工业务。 2012年7月，他的家人搬进了这处房产的一个拖车，并在那里住了大约9个月，因一名法规官员告诉他们必须离开，因为那里没有化粪池系统，他们没有得到许可证。 根据判决，现年57岁的摩根从那时起一直住在Vernon的出租房屋中。与此同时，他的生意一直苦苦挣扎，因此没有按时支付地税。 土地在没有通知摩根的情况下被出售了。韦瑟里尔写道：“摩根错过了自2018年9月以来该地区房地产价值大幅上涨的时机。” 有卑诗省的弱势族群因为未缴税款而被迫拍卖房屋，导致一些人、特别是老年人失去了住所。地方政府因其税收拍卖行为而受到批评的问题屡有所闻。 去年，省监察员发表了一篇评论，发现一名弱势老年人欠下了1万元的地税，却失去了在Penticton高达数十万元的资产。审查称，这名妇女有足够的钱来偿还税款，但出于健康考虑，她需要帮助才能交税。 图：CBC v01

【加拿大都市网】房价一直是加拿大许多国民关心的事情。经济研究公司Capital Economics预计未来12个月，房价将下跌10%。 如果你拥有自己的房屋，或者一直试图“上车”，相信你会留意到在大流行期间价格是如何大幅上涨。现在，新的研究显示，加拿大房价在未来一年可能会有相当大的跌幅。 Capital Economics预计未来12个月房价会下跌一成。该公司的加拿大高级经济学家布朗（Stephen Brown）在接受CityNews访问时表示，在1980年代，“当我们看到按揭贷款利率以两位数的速度上升时，房价从高峰到低谷也只下跌了9%。因此，从历史上看，10%的下跌对加拿大房地产市场来说是相当大的，但在大流行以来价格上涨的背景下，这只会真正扭转几乎五分之一的价格涨幅。” 如果这种价格的下跌真的如此，布朗认为，这种情况在偏远地区将比在城市中心更为明显。他续道，大流行期间价格上涨的一个有趣之处在于，屋价实际上是由较小的城市市场推动。房价，无论是相对于收入而言是否升高，一直是加拿大的一个关键话题。但总的来说，在之前的周期中，大家想到的是2018年，也就是那个时候，价格飙升，实际上主要由城市中心多伦多和温哥华推动的，部分原因是大量移民。至于最近这一次，由于遥距工作的灵活性增加，大部分推动力量来自较偏远的地区。现在，利率正在上升，员工陆续返回办公室工作，或员工需要有部分时间返回办公室工作，对该等地方的需求减少，因此可能会看到该等地方的价格跌幅较大。 布朗在他的研究中写道，当利率上升时，房屋销售通常是第一个下跌的骨牌，“我们已经在温哥华和多伦多看到了相关活动的减少。 V17

【加拿大都市网】万锦市议会批准郎逸花园(Hildebrand Gardens) 的开发提案，它将在Warden Ave.以东的7号公路上建造一个拥有 1,081 个单位的独立生活养老院建筑群。 郎逸花园的计划修正案旨在将最大允许高度从8层增加到14层，最高密度从3.95增加到6.42的建筑占地指数。业主建议重新开发空置的土地以促进拟议的发展，其中包括一栋9层的分层建筑、一栋面向7号公路的13至14层的L形分层建筑和一栋13层的分层建筑。 建筑商：2310601 Ontario Inc.（Hildebrand Gardens） 地点： 万锦市7号公路3912至3928 号 (Ward 3) 内容：正式计划和分区章程修正案的申请已获批准，以允许在上述土地建造多达1,081 个单位的独立生活养老院建筑群，当中包含150个出租单位。   (图片：星报) T09  

■■专家相信装修厨房是回报率最高装修投资。Royal LePage网站图片 【加拿大都市网】如果你有一笔预算想装修房屋，有近九成的专家会告诉你优先进行室内项目，因为他们相信这样做更能令房屋增值。皇家地产公司（Royal  LePage）专家相信，装修厨房可以令你的物业增值20%，是回报率最高的装修投资。 皇家地产公司最近对全国340位房地产专业人士做出调查后得出的结果显示，平均而言，卫生间的装修可以令房屋增值16%，完成的地下室及地下室套间可令房屋价值上升15%。更换窗户可以令物业增值13%，室内油漆可以令物业增值12%。户外休闲空间和园艺装修，可能令物业价值增加10%。建造游泳池被认为是带来物业升值最少的项目，平均可令物业升值约6%。 装修卫生间可增值16% 面对加拿大人寻求一般建议，要将家居资金投资在哪里，87%受访的专家会建议先做室内装修。厨房和卫生间的装修，被认为是从投资回报上看最值得的项目。 皇家地产公司经纪及团队主管赫德尔（Mike Heddle）表示，厨房装修一般获得最大的投资回报，是因为这一空间在家居生活中用得最频繁，而且被看作是家庭聚会的场所和家庭的中心区域。当一位准买家第一次看房的时候，影响他们整体印象的一个关键因素，是厨房看起来及感觉起来如何。他们不会记得卧室的尺吋或是墙壁的颜色，但是会记得厨房的样子。 赫德尔还表示，不论是否打算近期卖房，投资装修改善家居都会有所收益。“在疫情期间，许多加拿大人使用多年积蓄改善家居环境。不论是令厨房焕然一新，还是提升户外空间。家居装修是一个非常值得的投资。因为除了增加房屋价值之外，你的家人也能享受更好的环境。” 回报率排名第三和第四位的，是完成地下室及地下室公寓单位。这在很大程度上，因为地下室单位可以用于出租，缓解房主人的供房压力。赫德尔表示，疫情发生之后，许多老人有需要同家人一起居住，这也令带有地下室单位的物业更加抢手。 排名接下来的更换窗户及油漆室内，赫德尔指相比于厨房、卫生间和地下室装修而言，这些算是一些较小的升级项目。但它们简单易行且投资较少，同样也可收到提升房屋价值之功效。 不过有59%受访者表示，自疫情爆发以来，准卖家更少倾向于在挂牌之前装修房屋，主要原因是目前市场对卖家有利。此外，57%受访者表示卖家选择不装修，与近期装修市场材料和人工上涨有关。

【加拿大都市网】满地可银行最近进行的一项调查发现，随着疫后返回办公室上班，买家迁离大城市置业的速度开始放缓。大多数购房者预计，在通胀、住房成本和利率继续攀升下，全国买房的准业主预期所需金额将较去年平均增加了10万元。 而在安省，置业者预期要在今年支付79万元来购买房屋，较去年的58.2万元大幅增加超20万元。 大流行期间，加国出现居民从大城市迁往外围城市以至郊区的新趋势。但随着防疫限制放松，更多人返回办公室，满地可银行最新发布的住房财务调查(BMO Home Finance Survey)发现，尽管住房成本上涨和通货膨胀上升，但购房人士在主要城市中心置业的兴趣有所增加，自去年以来上升了5%。主要城市仍然是最受买家欢迎的置业目的地，而今年远离城市的偏好则有所下降。 满地可银行资本市场高级经济学家卡维奇(Robert Kavcic)表示，市场状况正在迅速变化，大家很快就会看到更加平衡的情况，因为预计加拿大央行将在今年剩余时间里进一步加息，这将影响人们的可负担能力，并可能缓和市场心理。长期来看，市场的基本面仍然强劲，这要归功于到稳固的就业市场和人口支持。 超7成人愿花更多钱买房 调查还发现，大流行期间的储蓄情况，以及加拿大各地飙升的住房成本，引发了购房者置业计划的变化，特别是他们何时购买以及将花费多少。有68%的购房者表示，愿意改变他们购买房屋的花费。73%的人愿意花更多的钱购买，主要是因为房价上涨(55%)、收入增加(28%)及储蓄增加(27%)。 超过一半(55%)的购房者表示，他们将把大部分或全部增加的储蓄用于首付。52%购房者表示，他们需要增加首付来买屋，而抵押贷款也较去年显著增加了20%。也有超过三分之一的人预计，首付不超过一成，超过五分之二的人需要家人帮助才能应付首期。 满银金融集团个人贷款及家庭融资产品负责人皮尼亚(Hassan Pirnia)表示，当消费者考虑购买房屋时，必须在多个层面应对不断上涨的成本。这些财务障碍正在对消费者的购买计划产生重大影响，包括将购买什么以及何时购买。大多数人理解他们需要花更多的钱，但有些人会在价格上涨之前提前购买，也有一些人观望着价格是否会下跌。 调查发现，在过去一年中，购买房屋的预期金额平均增加了10万元，增幅高达26%。平均而言，全国购房者预计支出58.8万元。在安省，置业者预期要在今年支付79万元来购买房屋，较去年的58.2万元大幅增加超20万元。

【加拿大都市网】潜在购房者在4月份看到了多伦多市场降温的明显迹象，因为该地区的房地产委员会报告称，自去年以来销售额下降了约41%，一个月内下降了27%。 多伦多地区房地产委员会周三表示，该地区4月的销售额为8,008套，低于去年同月的13,613套和3月的10,939套。 董事会将下降的大部分原因归咎于随着利率攀升和购买力下降而暂时退出市场的购房者。 TRREB 总裁凯文·克里格 (Kevin Crigger) 在一份新闻稿中表示：“显然加拿大央行正在实现降低消费者支出的目标，以对抗高通胀。” “在过去的四个星期里，抵押贷款利率急剧上升，促使一些买家推迟购买。” 今年3月，加拿大央行(Bank of Canada)将隔夜利率从0.25%上调至0.5%，然后在4月13日再次上调一倍，至1%。经济学家此前一直预计，央行的隔夜利率将在今年年底前升至2.25%。但已升至30年高位的通胀率，促使人们猜测，关键利率将进一步上调。 该委员会表示，多伦多周边地区被称为905的销售额同比下降幅度最大，在独立式住宅类别中尤为明显。 905中的独立屋销售总量为2,732套，比前一年下降了47%以上，而市场上的1,033套联排别墅销售量下降了 44%。上个月905半独立式住宅销售491套，同比下降40%，685套公寓销售量减少约32%。 多伦多市4月独立屋销售量达到868套，同比下降34%，半独立屋销售量下降26%至311套。 本月联排别墅销售量总计335套，比去年同期下降42%，而4月份售出了1,488套公寓，比2021年同月下降 35%。 销售额的下降也给房价带来了压力，在新冠大流行的大部分时间里，房价一直在稳步攀升，而且往往受到竞标战和激烈竞争的推动。 4月份大多伦多地区的平均房价超过120万元，低于前一个月的约 130 万元。 然而，4月份的平均价格仍比去年同期上涨约15%，当时的平均价格超过100万元。 TRREB首席市场分析师杰森·默瑟(Jason Mercer)在一份新闻稿中表示:“预计买家之间将有足够的竞争，以支持相对于2021年的价格持续上涨，但年度增长速度将在未来几个月放缓。” TRREB也将密切关注供应情况，因为今年年初买家和经纪人都在叹房源不足，并预测春季市场将扭转局面。 TRREB发现，4月份的新房源数量从去年同期的20,841处下降了约12%至18,413处。 在最近的一次采访中，Royal LePage首席执行官Phil Soper告诉《星报》，当房屋销售放缓时，买家和卖家之间的期望通常会出现鸿沟。买家很快意识到，市场降温可能为他们带来机遇。卖家不愿意相信自己的房子没有邻居的房子值钱。这就导致了销量的减少。 虽然加拿大皇家银行等有关部门表示，预计今年多伦多市中心等地的房价将大幅下跌，但TRREB的官员似乎不太确定房价是否会大幅下跌，特别是考虑到该省的住房供应危机，以及投资者为获利而购买多处房产的持续趋势。 “政策制定者不应想当然地认为，由于房屋销售已脱离历史高点，我们就可以忽略市场库存不足的问题。已经离场的买家不会永远留在那里，我们地区的人口将在移民的政策下继续增长。在缺乏新供应的情况下，我们将建立大量被压抑的需求，需要在不太遥远的未来满足这些需求。” 据市场研究公司Urbanation周二发布的一份报告，尽管二手房市场在过去两个月放缓，但今年第一季度，大多地区新公寓的销量创下了历史新高。 调查发现，新开发项目的销量比去年同期高出55%，比10年平均水平高出60%。根据市场研究公司Urbanation的一份报告，未售出公寓的库存也降至18个季度以来的最低水平。 编译：YUAN 图源：加通社、TRREB ref：https://www.cp24.com/news/april-home-sales-down-41-from-last-year-27-since-march-toronto-realty-board-1.5887671

■■涉嫌违规遭住宅建筑规管局叫停的其中一个镇屋发展项目Boss Luxury Towns。 Ideal Developments ■■Yen-Hui Fa将发展商告上法庭，但有破产律师指难以获得全数退款。CBC   【加拿大都市网】安省一家建筑商因违规操作，被当局取消在烈治文山市两个镇屋发展项目，令大批楼花买家血本无归，其中有人已缴付多达25万元，料难以全数取回预缴款项。 据加拿大广播公司(CBC)报道，目前确认该两个楼花项目有29名买家，已向同一发展商或其附属公司缴交了合共570万元的预付款，每人12万元至25万元不等。由于安省的房屋保险项目只保障每名自由产权(freehold)物业买家最多10万元预付款，这些买家共有280万元没有保障，要追回十分困难。而且与共管柏文不同，这些买家的预付款不要求存放在信托帐户内。 推出两个发展项目的建商Ideal Developments，于去年被安省住宅建筑规管局(Home Construction Regulatory Authority，HCRA)指控无牌照经营，其后牌照申请遭拒。建商于去年秋季取消了位于烈治文山一个72间镇屋的发展项目Boss Luxury Towns。 此后，该项目的有担保债主展开破产讨债程序，将用于该项目开发的位于央街(Yonge Street)夹邦德街(Bond Crescent)的一块土地拍卖，以偿还其贷款。如果这项交易本周二被法庭批准，公司的资产可能所剩无几，料将无力偿还楼花买家的预付款。 61岁的帕特尔(Hasmukh Patel)是CBC确认的29个买家之一，他用自己的信用额度借款支付了25万元预付款，购买其中一间镇屋用作退休。不过签约一年以后，憧憬中的退休生活变成一场噩梦。他的付款中有15万可能血本无归，被逼无限期延迟退休计划，以应付每月700元的借款利息。 被逼无限期延迟退休计划 Ideal Developments的创办人纳达拉贾林姆(Shajiraj Nadarajalingam)通过电邮对CBC表示，不能对报道作评论，因为涉及项目的事项已呈交法庭。“我只能说，会继续做我们合理范围内所能做的一切，帮助买屋者处理与这一项目利益有关的事项。” 帕特尔在2021年5月同意支付25万元预付款，据他说因为建商承诺这样可在房屋交接时让价20万元。多伦多资深房产律师金纳堤(John Zinati)表示，这承诺是一个非常极端的例子，说明为何买家在签购屋合同之前，应该将合同交给律师审查。律师可能指出不对劲之处，“建商透过刺激手段让你交一大笔预付金，承诺给你折价，但钱缴了之后没有保障”。 建议买楼花前咨询律师 另一位买家Yen-Hui Fa于2020年3月也向该建商支付了25万元预付款，在该公司开发的另一个镇屋项目Richmond Towns中购买一个单位。同样他也获建商承诺20万元折扣。不过这个位于麦健时少校路夹Lennox街的项目，在建商无法取得牌照更新后，于去年10月取消。 他在经过数月追讨订金无果之后，将建商及其东主纳达拉贾林姆告上法庭，要求取回其25万元订金及30万元损失赔偿。不过破产律师哈里斯(Matthew R. Harris)表示，有保障的债权人会先将开发商的土地卖掉以偿还其欠款。楼花买家则被置于一个非常困难的境地。 金纳堤指出，买家为保护自己，应找律师看过购楼合约，同时花时间对建商的背景进行了解，“我们甚至建议客户，去先前买过该建商物业的人家敲门，了解他们的经验。在签这么个大合同之前，应先了解对方。”

15,000名建筑工人即将罢工，对大多市地区的住宅交楼日期不无影响。 据CP24报导，LiUNA 183地区的多个谈判单位都拒绝了合同提案，并选择从今天起发起罢工行动。工会称这些参与工业行动的人包括房屋框架工、瓷砖安装工、地毯和硬木安装工，以及参与高层建筑的工人。 LiUNA 183地区发言人奥泰（Jason Ottey）指出，由于罢工的关系，现时大多市所有高层建筑工地都完全关闭了，低层建筑也受到了严重影响。“我们的成员都想回去工作，但他们需要管理层提供一个公平的提议，而他们提供的远远不够。” 奥泰表示现在有六个不同的工种在罢工。他表示，谈判桌上的争论点因工种而异，但“主要”与薪酬和不断上涨的生活成本有关。“（我们）不像科技和金融服务行业，员工可以获得花红，我们的成员只能依靠集体协议来争取工资。因此，至关重要的是有强大的工资方案，可以为他们提供长期需要的经济保障。” 罢工延误部份工程 在住宅建筑行业中，大约有30个工会组织，其中6个正在罢工。 安省住宅建筑委员会（Residential Construction Council of Ontario）主席莱尔（Richard Lyall）表示，目前试图谈判集体协议“几乎是一场经济上的完美风暴”，因供应链中断令建筑成本“飞涨”，且通胀令工人生活成本上升。 不过莱尔说，他仍然希望能在项目被严重推迟之前与工人达成协议。他说，有八、九个工种其实已经同意了新的合同。“复杂的因素是，你可以罢工几天或几周，但它需要额外的时间来让程序重新回到正轨。因此，如果罢工一个月，就会有两个月的延迟，甚至可能更长，因为我们目前正处身在非常困难的供应链环境中。” 莱尔表示，《安省劳动关系法》（Ontario Labour Relations Act）目前规定，住宅建筑业的罢工或停工不得超过六周。如果到那时还没有解决方案，工人将被强制返回工作岗位，并将使用具有约束力的仲裁来解决争端。 (图片：CP24)  T09  

■■联邦政府积极为楼市降温。 加通社资料图片   【加拿大都市网】联邦预算其中一重点是解决加拿大楼房市场炽热的问题，但有专家表示，政府计划藉加快房屋建设来缓解失控的房价，可能在短期内推高建筑成本，并导致长期供应过剩。 联邦政府4月公布未来10年建造350万套房屋的计划，誓言将房屋建设翻一番，以跟上人口增长并解决房屋供应短缺。 不过，专家表示，房屋短缺不像政府所说的那么严重，并指动工量处于历史水平的每年约25万间，正建筑的单位数量创下历史新高，完工程序却滞后。 渥太华卡尔顿大学(Carleton University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)认为，加拿大肯定需新的供应来满足移民带来的家庭增长，但350万是夸大其词。 他说，试图过快地加快建筑步伐存在风险，其中供应链会遇到大堆问题，包括劳动力、土地和材料，实际上更推高房价。 工人短缺拖累建筑业 加拿大建筑业已敲响警钟，行业正面对严重工人短缺和退休危机，全球供应链危机更导致木材和其他原材料成本上升；而且住宅建设属省市政府的管辖范围，使制定全国策略变得更困难。 加拿大按揭及房屋公司首席经济师杜根(Bob Dugan)指出，移民数量增加和更多年轻人组建新家庭，目前的建筑率几乎没缩小丰业银行(Scotiabank)估算的180万间房屋短缺差距。按目前的房屋动工速度，需36年才能解决。 不过，有批评表示，由于有年幼的孩子和跨世代同居生活，令加拿大每户家庭人数超过G7的平均水平，因此加拿大应需要更少房屋。 满地可银行首席经济学家波特(Doug Porter)，对主要中心城市之外的大规模供应短缺持怀疑态度。他称，更激烈的建筑工程可能导致市场供过于求。上一次加拿大房价大幅下跌是在1990年代初，此前10年价格快速上涨、导致建筑热和供应过剩。 随着利率上升、需求降温和房屋动工率高企，如建设增长过快，上述情况可能会再度重演。

【加拿大都市网】据一项最新的民意调查显示，对大部分被房地产市场拒诸门外的加拿大人来说，拥有房屋的梦想看来已很渺茫，并有放弃购置物业的念头。 由环球新闻(Global News)雇用Ipsos进行的调查指出，63%受访的非业主人士已放弃拥有自己的房子。Ipsos公共事务副总裁杰克(Gregory Jack)说，随着房价上升、通胀持续和利率上升，很多加拿大人已放弃拥有房屋的想法。 民调显示，这些情绪于卑诗省(74%)、魁省(72%)和安省(62%)最高，草原省份和大西洋地区最低。 除地区差异，调查发现，拥有房屋对富人来说较穷人更可行，超过三分之二的受访者(67%)同意拥有房屋只属富人的看法， 有关感觉在非业主中上升到76%; 有房屋的人(74%)亦较没有的人(67%)更倾向对自己的未来持乐观态度。 此外，虽然57%的受访者不同意现在拥有房屋不如25年前重要的说法，但18-34岁的人(49%)较55岁以上的人(38%)更有可能同意这观点。 卑诗大学(UBC)教授克萧(Paul Kershaw)接受Global News访问时表示，当婴儿潮一代于1970年代进入成年期，他们需5年的全职工作才赚够两成的房屋首期，目前的年轻人则需工作17年才能达同样的标准。作为一个国家，国民已容忍房价飙升与全职收入之间的巨大差距。 他说，这是一把双刃剑，它降低了加拿大年轻人、以及试图进入住房市场的新移民负担能力。国民已接受这种日益扩大的分歧，对于那些已进入房产市场的人来说，房价无休止上涨会增加他们的财富，而在文化和政治上，大家亦已习惯房价只会上涨的想法。 Ipsos的调查也证实这一点，虽然77%受访者同意，在不持有房产市场份额的情况下获财务安全是可能，但同样比例的受访者称，拥有房屋是个人可作出的最佳投资。 另一方面，Ipsos的民调查显示，对日益增长的共同拥有权需求，可能是拥有房屋的途径之一。 约74%的Z世代(Gen Z, 1995-2009年出生)受访者表示，会考虑与家人或朋友共同拥有房屋，而千禧一代和 X世代(Gen X，1960年代中到1970年代末出生)的比例分别为58%和43%。 调查亦指出，寻求政府支持的国民，很大程度上对最近的联邦预算感到失望。当被问到建议的免税首套住房储蓄账户时，40%的非业主认为，这将帮助他们买到房子; 35岁以下的人群中，这一数字上升至47%。 总体而言，大多数加拿大人(75%)不同意联邦政府在解决住房负担能力问题上做得足够，甚至三分之二的自由党选民都认为杜鲁多政府做得不够。 皇家银行高级经济师霍格(Robert Hogue)说，虽然联邦预算宣布的措施是朝正确方向迈出一步，但不会对今天的购房者产生太大短期影响。 杰克则称，无论以住房为重点的预算会否影响房屋负担性，民调已清楚表明，政府并没因情况的任何改善而获得信任。   Ipsos的民调于4月14至19日所做，访问了1,001名18岁以上国民，误差率3.5%。 V06

【加拿大都市网】温哥华市议会批准一项动议，即温哥华空屋税税率明年将升至5%。温市目前的空屋税是3%。 数年前出台的这一措施是为了劝阻房东不要仅仅通过短租的方式获利，同时将空置的物业投放至市场，以改善供需关系。 再次增税的动议是由温哥华市长甘迺迪(Kennedy Stewart)提出的，其中还包括将审计次数增加一倍多，从9,000次增加到2023年的20,000次。 这项已获准的议案还要求市政工作人员在明年初向市议会汇报，如何利用税收来减少“大量短租物业”、如何改变税收政策以确保公平，以及最近联邦出台的政策将如何影响免税政策等。 此外，市长还要求工作人员研究10%的空屋税会对市内租赁市场产生怎样的影响。当然至于加税是否真的能实施，还要取决于今年的市选结果如何，谁会领导这个城市。  V33  

■■数据显示，大多伦多地区楼市正在降温。星报资料图片   【加拿大都市网】在加拿大央行提高利率并发出更多加息信号后，两份最新的地产报告皆指出，大多伦多地区房市从过去几个月的炽热冷却，不仅成交量较去年同期减少，房屋价格也见下跌。建筑业及土地发展协会（BILD）表示，3月份有4,115间新屋成交，比去年同期下跌21％（详另文）。而监测房地产价值和市场趋势的HouseSigma也指，独立屋价格大幅下降超过12%。 据HouseSigma表示，今年2月1日至4月19日的房屋销售表明房地产价格正在回落。根据其最新的大多区房价数据，2月出售的独立屋对比4月的售价中位数下降了12.1%，价格从165万元降至145万元。 同期，半独立式住宅从133万元跌至115万元，跌幅为13.5%。跌幅最大的是永久产权联排别墅，售价从124万元跌至96万元，跌幅为22.6%。公寓的跌幅最小为6.8%，从74万元跌至69万元。 HouseSigma发现，一直在推高价格的竞标战并不常见，而越来越多的房屋取消挂牌或退出市场。发展总监卡尼（Michael Carney）说，这是从2月份开始出现的房价“修正”。不过，他认为区内楼市的基本面仍然非常强劲。 买家观望情绪增加 虽然没人说这是房市崩溃的开始，但随着越来越多的潜在买家对房地产采取观望态度，房价正面临大幅下跌的压力。 大多伦多地区房地产商会（TRREB）首席市场分析师梅瑟（Jason Mercer）认同房价正在下降，他表示在2月和3月之间，GTA所有类型的房屋平均售价均略有下降。 TRREB将在下周发布相关房价数据，并表示，当加拿大央行上月提高利率并暗示今年晚些时候可能会进一步加息时，这对房价产生了降温影响。

【加拿大都市网】加拿大统计局周三公布的最新人口普查数据显示，独立屋仍是加拿大最多的住房类型，但公寓和排屋正慢慢地迎头赶上。 统计局公布的数据指，加拿大780万套独立屋住宅占2021年全国住房供应的约53%，低于2016年的约54%。 局方发现，独立屋的增长速度被高、低层公寓及排屋超越。 有楼房专家将这种转变归因于消费者的喜好、分区规划和部分地区缺乏空间发展，尤其是以高密度而闻名的热门市中心核心地区。 多伦多都会大学(Toronto Metropolitan University)数据科学及地产管理学教授海德尔(Murtaza Haider)表示，问题是土地是不能种出来的，对于水平建筑(horizontal construction)来说，这是一种稀缺商品，但垂直建筑(vertical construction)则可一层一层地叠起来。 此外，房价飙升超出很多人的预算，也推动对公寓的需求。 加拿大房地产协会指，2022年3月份全国平均房价为79.6万元，较2021年同期上涨11.2%，如撇除大多伦多和温哥华的热门地区，全国平均屋价减少16.3万元。 其中公寓的成本往往低于独立屋，多伦多地区房地产局发现，大多伦多地区3月份独立屋的平均售价接近170万元，公寓的平均售价约80.8万元。 海德尔强调，绝大多数人仍然更喜欢独立屋，但回归现实时，很多人会重新考虑其住房选择。他称，人们没有足够收入来购买超过百万元的房屋，特别是如果还年轻、以及是首次购置业而正寻找第一间房屋，他们最终会被这些多层住宅或公寓吸引。 统计局2021年点算出加拿大2021年有150万套5层以上的公寓，占全国住房存量的10.7%，2016年为9.9%; 5层以下公寓则从2016年的18%微升至18.3%。 另一方面，排屋数量亦略有上升，从2016年占住房供应的6.3%升至2021年的 6.5%，大部分增长集中于大城镇中心的市中心和其周边地区。 报告指，最有可能成为首次置业者的千禧一代占人口的最大份额，他们占大城市中心人口的三分之一以上; 占加拿大最大份额的婴儿潮一代仅占市中心人口五分之一。 统计局2022年2月份发布的一批数据显示，至2021年春季，有超过120万或3.5%的加拿大人居住在全国41个大型城市中心之一的市中心部分。 这些市中心人口从2016年至2021年期间增长10.9%，较上次人口普查期间(2011年至 2016年)的4.6%增长速度更快。 V06

【加拿大都市网】加拿大RBC银行助理首席经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在周四发布的一份报告中表示，住宅房地产市场可能会在今年春天见顶，因为加拿大央行的加息周期会打压市场活动并导致价格放缓。 霍格：“我们现在预计房屋转售活动将比之前预期的更快放缓，也许更重要的是，随着市场情绪因极度看涨而恶化，我们预计今年春季价格将见顶。” “在这种变化的环境中，当地市场可能会经历温和的价格调整，部分扭转过去一年录得的巨大涨幅。” 根据加拿大房地产协会的数据，3 月份非季节性调整后的平均房价为796,000 加元，同比上涨 11.2%。然而，这与一个月前创纪录的816,720加元相比有所缓和。 3 月份的房屋销售活动也有所放缓，比一年前创下的历史销售记录下降了 16.3%。 霍格表示，他预计这些趋势将继续下去，尽管他指出，今年迄今为止价格的快速上涨仍可能导致年均价格高于一年前。 总体而言，霍格表示，从高峰到低谷，国家基准价格可能每季度下降近 5%。 估计今年的房屋销量将下降13%，到2023 年将进一步下降 14%。 由于今年开局强劲，2022 年的平均价格不会看到下降，RBC预计今年总价格将上涨 8.1% %，然后在 2023 年下降 2.2%。 霍格预计价格下跌在地域上将是不均衡的，温哥华和多伦多等市场的价格压力更大。 霍格说，由于最近固定利率抵押贷款的增加，那些已经成群结队转向浮动利率抵押贷款的潜在购房者无法逃脱。加拿大人越来越多地涌向浮动利率贷款，现在占所有新抵押贷款发行的一半以上。 固定抵押贷款利率已大幅上涨。到目前为止，对抵押贷款的影响已经减弱，因为借款人转而倾向于浮动利率抵押贷款，其利率仍然非常低。但加拿大央行的加息很快也会使浮动利率变得更加昂贵，让借款人无处可逃。 https://www.bnnbloomberg.ca/rbc-calls-spring-peak-for-canadian-housing-sees-prices-falling-in-2023-1.1755003 （言西早 图）

■■透过MLS出租的共管公寓单位一睡房平均月租为2145元，按年增长17.8%。星报资料图片 【加拿大都市网】多伦多地区房地产商会（Toronto Region Real Estate Board，TRREB）公布报告指，今年首季度大多伦多地区的共管公寓单位平均月租金，已回升至接近2019年疫情前曾经达到的历史最高水平。一睡房和两睡房公寓的月租均比去年同期上涨了约17%。 CP24报道指，数据显示今年首季度透过多重电脑放盘系统（MLS）出租的共管公寓单位，一睡房平均月租为2,145元，按年增长了17.8%。  两睡房平均月租为2,867元，按年增长17.2%。这两项数字已接近疫情之前的2019年，多市公寓月租的历史最高纪录。当时一睡房平均月租为2,262元，两睡房为2,941元。 在疫情爆发早期，公寓租金严重下跌超过两位数。 当时由于各公司允许员工开始在家工作，很多租客迁离多市中心，前往周边地区寻租更大的空间。  但现时许多人已开始返回工作场所，至少是部分时间回公司上班，令租房市场持续出现回升迹象。 租房需求增长要大于供给 TRREB最新数据显示，多伦多今年第一季度共管公寓的空置率只得1.9%，显示出可供出租的单位数量非常有限。大多伦多其他地区情况更差，杜咸区的空置率为0.3%，皮尔区为0.9%。 地产商会表示，今年第一季度经由MLS系统成交的房地产交易同比下降了23%。但是作为其中重要组成部分的租房挂牌和成交仍有上涨。这显示在租房市场上需求依然强劲，而可供出租的房屋数量下降。 TRREB总裁克雷格(Kevin Crigger)表示，未来两年移民人数仍将达到或接近历史最高水平，非永久居民包括留学生的人数仍将继续增加。他们中许多人都要进入租房市场。由投资者持有的公寓物业，将是解决供给问题的一个重要渠道。非常明显，租房市场需求增长要大于供给增长。决策者在增加住房供给时，也应该考虑如何增加供出租的房屋。 除供求关系不平衡之外，公寓物业本身价值的增长，也是推高租金的一个重要原因。TRREB早前曾表示，今年3月共管公寓单位的平均价格，在多市达到83.1万元，在大多其他地区达到80.9万元，比去年同期增加了19.6%。

俄罗斯持续袭击乌克兰，卑诗省国会议员质疑当加拿大全面制裁俄罗斯寡头之时，俄罗斯寡头却可能还有神秘豪宅位于卑诗省，呼吁当局要重新思考房地产所有权的规范。 英国哈里王子与妻子梅根曾于2020年在卑诗温哥华岛暂居一处豪华庄园，这间位于温岛北萨尼治(North Saanich)、名为Mille Fleurs的豪宅没有涉及犯罪的纪录，但真正的拥有者是一个谜，在省级土地登记署无法明确找到其资料。 不过根据CBC透过外泄的避税港(tax-haven)数据、公司内部纪录和深入研究，应该可确定该豪宅涉及一名俄罗斯亿万富翁米尔纳(Yuri Milner)。有专家说，事件再次显示加拿大在房地产拥有权方面非常不透明。 CTV报道，Saanich-Gulf Islands国会议员梅伊(Elizabeth May )说，购买房地产可以经过多层次的手法隐蔽真实情况，很难知道究竟是谁真正拥有一座物业。“加拿大是世界上在房地产购买上透明度最低的国家之一。”梅伊说：“米尔纳是谁？他是这栋房子的实质拥有人吗？他是俄罗斯公民，也是以色列公民。他是亿万富翁，他早期的投资资金来自克里姆林宫的支持协助。” 米尔纳的网站并未否认这一点，但似乎将他与这笔资金保持距离，称早期投资中不到3%来自一家俄罗斯银行，并且在2014年全部偿还。 3月30日，米尔纳在推特上发布了关于乌克兰战争的信息。这条信息的部分内容是：“看到平民遭受俄罗斯砲弹和火箭的袭击，令人心碎。” 米尔纳是否属于“俄罗斯寡头”还不确定。尽管如此，梅伊认为加拿大可能有更多资产和俄罗斯寡头有关系，只是难以查证。 梅伊与许多其他国会议员因为呼吁渥太华要对俄罗斯采取严厉制裁行动，都被禁止进入俄罗斯。 梅伊说，加拿大应该尽一切努力和机会向普京施加压力以令战争停止，而加拿大对财产所有权的模糊规定，成了一个障碍。 ■米尔纳。网上图片   v01

【加拿大都市网】全国3月份的国家银行房屋价格综合指数（Teranet-National Bank Composite House Price Index），在过去12个月上升18.41%，与去年8月的破纪录升幅看齐。全国11个主要房地产市场之中，只有魁北克城有0.65%的负增长。哈里法斯以一年升34.7%领先全国，咸美顿有28.5%增长，维多利亚和多伦多则分别升22.8%和22.3%。其中不纳入指数的20个市镇的升幅，从阿波斯福-米逊的37.5%至烈必殊（ Lethbridge）的28.0%不等。 报告指出，上月的综合指数经季节调整后的升幅为2.0%，是仅次于去年5月上升2.2%的有纪录以来单月增长第二高位。 哈里法斯再次以单月上升5.4%高踞榜首，升幅几乎超出全国平均一倍半；咸美顿和多伦多分别有3.3%和2.7%的增长。20个不纳入指数的主要地产市场，只有三河（Trois-Rivieres）出现0.33%的跌幅，其他市镇均有增长。上月升幅最强的是贵湖的5.1%，其次是奥沙华的4.6%和彼德堡的4.1%，阿波斯福-米逊也有4.0%的单月增幅。 哈里法斯单月升5.4%踞榜首 国家银行房屋价格综合指数是以2005年6月为基准。多伦多3月份指数为352.68，即上月底的屋价比2005年6月上升252.68%。