地产

【星岛都市网】一份最新发布的报告显示，由于导致租金增加的驱动因素发生改变，加拿大10月份租金价格与去年同期相比下降了1.2%，这是自2021年7月以来年租金首次下降。 加通社报道，根据Rentals.ca和房地产数据公司Urbanation周四（7日）发布的全国租金报告，房租下降主要是集中在安省和卑诗省的城市中心。 多伦多房地产研究公司Urbanation总裁Shaun Hildebrand表示，全国范围内年租金减少的情况很少见。 他说：“这种情况正在发生，因为近年来租金增长的主要驱动因素——经济走强、人口迅速增长以及住房负担能力恶化——开始逆转。” 他进一步指出，预计这种租金下降的趋势将在短期内持续，尤其是“在公寓竣工量保持在历史高位的情况下。” 安省汉密尔顿的麦克马斯特大学(McMaster University)公共政策教授波默罗伊(Steve Pomeroy)表示，加拿大“在过去5、6年里，租赁建筑出现了非常显著的成长”。 加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.，简称CMHC)在9月发布的秋季住房供应报告中指出，随着开发商清理积压订单，几个主要城市的公寓竣工量创历史新高，但蒙特利尔和温哥华是个例外。 波默罗伊说：“我们现在看到的是这些单位开始进入市场，因此，额外的供应有助于满足需求。”他补充，联邦政府针对临时外国工人和国际学生修订的政策也令住房需求压力有所缓解。 全国各省中，以卑诗和安省的年租金降幅最为显著，卑诗省的公寓租金平均下降了3.4％，至2,549加元，安省下降了5.7％，至2,350加元。 但萨省情况完全相反，该省的公寓租金继9月按年增长23.5%之后，10月份再录下17.1%涨幅，目前萨省仍是本国租金成长最快的省份。 按城市划分，多伦多10月公寓租金按年降幅最大，为9.2%，降至2,642加元；温哥华减8.4％，降至2,945加元，卡尔加里下降4.7％，至1,995加元；蒙特利尔也下降2.9%，至1,987加元。 渥太华公寓则是保持稳定，年增0.4%，为2,207加元。 与此同时，埃德蒙顿则是目前加拿大仍在增长的最大租房市场，公寓租金按年上涨8.4%，平均达到1,584加元。 根据该报告，10月份加拿大一房单位的平均租金为1,923加元，比去年同期下降0.8%，两房单位平均2,308加元，下降0.2%。 整体而言，10月专用出租公寓的租金要价较去年同期上涨1.7%，达到平均2,100加元。 同时，公寓平均租金为2,265加元，下降了3.8%。 图：加通社 V6

【星岛都市网】多伦多地区房地产局（TRREB）最新报告指出，随着利率下降，10月份大多伦多地区的房屋销售量大幅增加，买家逐步回归市场。上月共有6,658套房屋成交，较去年同期的4,611套增长了44.4%，且经季节性调整后较9月增长14%。 平均售价同比微升1.1%，达到1,135,215加元，而综合基准价格（代表典型住宅）则下降3.3%。TRREB主席Jennifer Pearce指出，加拿大央行的降息使贷款成本降低，房地产市场在可负担性方面出现积极信号，刺激更多买家重返市场。 TRREB主席Jennifer Pearce表示：“虽然我们仍处于加拿大央行降息周期的早期阶段，但看起来确实有越来越多的买家在10月停止观望重返市场。较低的借贷成本和相对平稳的房价带来的积极的负担能力状况促使市场活动改善。” 央行自6月以来已四次下调基准利率，利息降至3.75%，远低于先前的5%，令原本犹豫不决的买家重新考虑置业计划。 10月的新房源达到15,328套，比去年同期增长4.3%。多伦多市区销售量达到2,509套，较2023年10月增长37.6%；其余地区房屋销售量增长48.9%，达到4,149套。 与去年同期相比，大多伦多地区所有类型的房产销量十月份均有所增加。 在各类型物业中，镇屋销售增长最为显著，同比增幅达56.8%；独立屋销售增长46.6%；半独立屋上升44%；公寓成交量则增长33.4%。 TRREB首席市场分析师Jason Mercer表示，虽然10月的市场供求条件有所紧缩，但市场仍存在大量可供选择的房源，将在未来数月保持房价增长的速度。 “然而，随着库存被消化，房屋建设继续落后于人口增长，销售价格增长将加速，这可能会在2025年春季到来时出现。” （图：CP24）T12

【星岛都市网】大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)周一(4日)表示，大温地区10月份房屋销售量与去年同月相比猛增31.9%，这标志着加拿大央行连续4次降息后，令人期待已久的楼市反弹的潜在早期迹象。 该会表示，上月现有住宅销量为2,632套，仅比10年平均水平低5.5%，此前几个月一直低于这一趋势约20%。 报告称，新上市房产数量为5,452套，比去年增长16.9%，较之10年季节性平均高出20%。 挂牌总数为14,477。这比10年季节性平均值高出26.2%。 大温地产经纪协会经济和数据分析总监利斯(Andrew Lis)表示，“需求强劲的迹象重新出现只是时间问题”，因为10月份的销售数据表明，一直在观望的买家可能终于对降低借贷成本做出了回应。 大温综合基准房价为1,172,200元，比2023年10月下跌1.9%，比9月下降0.6%。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛都市网】多伦多的房主必须在明年4月底之前提交他们2024年的房屋入住状况，否则将面临未申报罚款！ 去年不少网友称并没有收到任何空置申报通知信，提醒房主们今年不要忘记申报！ 多伦多市的空置房屋税(VHT)向一年中空置房产超过6个月的业主征收。 经议会 10 月批准后，2024年纳税年度及其后每年的税率将为 3%（即价值100万加元的房屋空置税费用将为 30,000 加元。） 然而，尽管大多数人不必缴纳税款，但多伦多市政表示，每位房主必须在2025年4月30日之前申报其房屋入住情况。 房主可以在城市门户网站在线申报。 申报网站：https://www.toronto.ca/services-payments/property-taxes-utilities/vacant-home-tax/ 虚假申报入住状况或未按要求提供资料，除须缴纳税款外，最高可处罚款10,000加元。 该市表示，没有电脑的业主可以授权他人代表他们在网上提交申请。 申报流程： 第一步：点击页面右上角的Submit Declaration（在线申报） 第二步：打勾同意房屋空置税申报条款，以及税收声明，开始申报（proceed）。 第三步：物业申报页面，你需要填报税单或地税账单上21位的评税号码（assessment roll number）及客户编号（customer number），系统确认无误开始申报。 今年未收到税单的房主找出去年税单上的号码填写即可。 申报时，需要填写业主身份，电话和电子邮件（选填）。 如果以非业主身份填写申报，需要填写业主信息和申报者信息。 如果该物业不是业主的自住房，需要选择住户的具体情况，如是指定的人士或租客等，需要填写租客信息。 如果你的住宅属于豁免空置税的情况，还需要提交相关的支持资料。 八种情况豁免空置税，注意每种情况都需要提交相应的文件支持： 1、业主去世：提供死亡证书副本。 2、维修或装修：空置物业正在进行维修或装修，并满足以下所有条件: A)因维修和翻新而妨碍空置物业居住和正常使用; B) 所有必要的维修和翻新许可证已经签发; C) 城市首席建筑官员认为维修或翻新正在积极进行，没有不必要的延误。 说明维修工程的类型，提供维修和翻新相关的建筑许可证副本。 3、住户住院或住长期护理院：医疗保健机构信纸签署的证明。 4、法定所有权转移：需要提供土地转让契约副本。 5、主要住所位于大多伦多地区以外的空置房产所有者，在纳税年度内至少有六个月的时间用于就业目的：需要提供大多伦多地区以外的居住证明，以及雇主公司信纸签署的信或雇佣合同。 6、法院命令：有效的法院命令，禁止在纳税年度的至少六个月内占用空置的财产：需提供法庭令副本。 7、从2023年开始的新豁免：从2023年开始的新豁免：新建住宅单位的开发商也是该房产的所有者，并且该物业自建成后截至当年最后一个工作日一直未被占用，也未挂牌出售​。 8、从 2024 年开始的新豁免：房产用于业主、其配偶或受抚养人因医疗原因的第二居所，同时业主在大多伦多地区之外有主要居所。需提供大多伦多地区以外的居住证明；以及已填妥的空置房屋税务医疗证明表格。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】联邦保守党领袖博励治（Pierre Poilievre）呼吁加拿大各省的省长效仿他的承诺，取消对低于100万加元的新房征收联邦销售税，同时取消省级销售税。 “这是修复已被破坏的局面，使年轻加拿大人再次将拥有住房变成现实的重要一步，”博励治在写给所有省和地区长宫的信中表示，这封信被分享给了CBC新闻。 “但仍有更多工作要做，你们可以提供帮助。” 博励治于周日发出这封信。这一举措是在他承诺取消入门级新房的联邦商品和服务税（GST）一周后。他认为该税并非针对食品和住房等必需品，并表示取消GST将推动更多住房开工。 保守党表示，这一举措将使加拿大人在购买80万加元的房屋时节省4万加元，每年将额外增加3万套住房的建设。加拿大住宅建筑商协会的首席执行官对该公告表示赞赏。 在致各省省长的信中，博励治呼吁他们“通过取消对低于100万加元的新房的省级销售税（如适用）”来响应他的提议。 阿省和各地区目前没有省级销售税。省级税率从萨省的6%到大西洋省份的10%不等。 在宣布选举前几天，新斯科舍省省长提姆·休斯顿（Tim Houston）承诺明年将协调销售税降至14%。 其他省份，如新不伦瑞克省（New Brunswick）和萨省，今年秋天也举行了选举。安省则可能在明年春季举行选举。 房价问题在全国范围内备受关注，专家指出这一危机由人口激增、利率上升以及住房供应不足所推动。自2020年4月以来，加拿大全国房价估计平均上涨超过30%。 “我理解各省情况不同，但如果你们配合我的宣布，对新房实施省级销售税减免，你们将为居民节省数万元，”博励治在信中写道。 削减税收将带来重大成本。 博励治表示，他将通过削减联邦项目来为取消GST的成本提供资金，他估算这将每年耗资约80亿加元。这些削减将包括他称之为官僚的项目，如住房加速器基金（Housing Accelerator Fund）。 各省则需要在其他地方找到节省的方式。 住房部长反击 上周，住房部长肖恩·弗雷泽（Sean Fraser）在质询期间回应博励治的攻击，指出保守党议员中有些人曾主张他们的社区获得博励治承诺要削减的同一项目的资金。 住房加速器基金为承诺减少审批障碍以加快建房的城镇和城市提供资金。截至目前，联邦政府与各市政当局已签订了177份协议。 博励治将该项目称为“灾难性”且官僚化，认为它并没有带来更多住房建设。 “博励治不知道的是，他的党团同事一直在他背后写信给我，为他们的社区申请住房加速器基金的资金，因为他们相信这将增加房屋建设，”弗雷泽说。 “我的问题是，保守党党团的成员们是否有勇气站出来告诉他他错了？” 弗雷泽的办公室向CBC新闻提供了保守党议员亚当·钱伯斯（Adam Chambers）、罗伯·摩尔（Rob Moore）、迈克尔·库珀（Michael Cooper）、丹·阿尔巴斯（Dan Albas）和利安·鲁德（Lianne Rood）的信件。这些信件是从2023年9月到2024年2月间向弗雷泽寄送的，要求为他们的社区提供住房加速器基金的资金。(都市网Rick编译，图片来源星岛资料图) （ref:https://www.cbc.ca/news/politics/poilievre-premiers-sales-tax-homes-1.7372614)

【星岛都市网】卑诗低陆平原一名华裔房东在驱逐了一名长期租客几个月后，以更高价格将同一单位出租，被法庭责令赔偿前租客16,480元。 CTV报道，卑诗最高法院（BC Supreme Court）于上月作出的裁决指出，这套位于南素里的独立屋是齐姓（Fenglian Qi，译音）屋主于2021年3月买下，租客希尔(Nicholas Hill)在车库上方的一居室套房已经租住了近6年。 当时希尔的月租金1,365元，齐女士透过她的房地产经纪人给他发了一条讯息，表明自己亲密的家人将搬入该套房，因而将其驱逐，而根据卑诗《住宅租务法》(Residential Tenancy Act，RTA)，这是合法的。 但RTA规定，在房东以家庭成员使用房产为由驱逐租客后，家庭成员必须占用该单位至少6个月。而法庭获悉，在希尔于2021年6月腾出套房仅3个月后，齐姓屋主就将该单位租给了新租户，这次的租金为每月1,800元。 法官Frits Verhoeven判决书指出，“即使根据房东的证据，很明显该套房在6个月内也没有用于所述目的。” 卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)于2023年4月发布裁决，要求齐女士向前租客支付16,480元，即12个月的租金，另加偿还100元的争议备案费，但房东将案件提交卑诗最高法院，试图推翻RTB裁决。 Verhoeven在拒绝该请愿书时指出，希尔还受到了房东向省法院提起的“不当诉讼”，以及指控他欺诈的民事诉讼，齐要求他赔偿48,000元的损失。 “该行动后来被终止，”Verhoeven写道。 Craigslist上租房广告获RTB采信 希尔在提交给RTB的诉状中，附上发布于Craigslist平台上的多则房屋出租广告，显示其前居所于2021年6月14日放租，距离齐拥有该房产仅11天。 他还提交了朋友回复广告的简讯和电子邮件，该单位被问到其可用性。 齐则在整个过程中坚称，她的目的是让已成年的女儿搬进车库上方的套房——她也短暂地这么做了，直到齐的丈夫于6月13日摔倒。 房东说，事故发生后，她的女儿搬进了主屋，帮助照顾父亲，因为他“无法独立生活”。齐女士辩称，她丈夫的情况构成了法律规定的“情有可原的情况”，房主可以据此使用房东驱逐权。 但仲裁员并不同意，并在裁决中写道，“被申请人的女儿仍然可以住在同一所房子里照顾她的父亲，而不需要搬到房子的另一部分并以更高的租金将单位出租。” 齐家人在听证会上提供的屋主丈夫摔倒时间的唯一医疗记录日期是7月31日，而摔倒是在6月13日发生的，仲裁员对摔倒的时间提出质疑。 屋主提交新证据要求复核被驳回 齐在向审判官陈述案情时，提供了一份2021年7月7日签署的住宅租赁协议，上面显示她的新租户直到9月才开始入住该套房，这与仲裁员的一项调查结果相矛盾，仲裁员是根据Craigslist帖子、短信、电子邮件和最初呈交RTB听证会上的其他材料得出结论，租户很可能在6月的某个时间或此后不久搬入。 齐基于这些文件，要求对RTB的裁决进行复核，但法官不同意，并驳回了她的请求。 Verhoeven也拒绝推翻仲裁员的决定并举行新的听证会，认为仲裁员的推理“令人信服、清晰且完全合理”。 法官写道：“无论新租户是在6月、7月还是9月入住该套房，都没有甚么区别。” “这一决定与‘明显不合理’的说词相去甚远，因此不能受到干预。” 图：网上图片 V6

  【星岛都市网】福特政府再次描绘了比最初预测更为暗淡的安省住房建设前景，下调了其年初发布的已较低的估算。 周三提交的秋季经济声明显示，政府预计住房开工量每年都将低于预期，一直到2027年，住房建设几乎停滞。 政府原先预计2024年将有近88,000个住房开工，但最新更新显示，预计开工量降至81,000个，远低于政府2024年目标的125,000个。 2022年，政府宣布计划到2031年建造150万套新住房。为实现这一目标，每年需要平均150,000个新的住房开工。 加拿大按揭与住房公司（CMHC）负责统计住房开工量，其定义为项目开始浇筑混凝土。然而，各市政府质疑CMHC的数据，认为部分住房统计不足。 这些基于私营部门预测的估算显示，安省未来四年内预计将新建356,000套住房，相较于政府最初预估的370,000套有所减少。 秋季经济声明称：“尽管取得了一定进展，全省的住房建造商仍面临挑战的经济环境，包括对新房建设速度产生影响的高利率。” 春季发布的2024年预算曾预计政府今年将大幅低于目标，开工87,900套新房，而新的数据将这一预期下调至81,300套。 安省为今年设定的修订目标是125,000个新住房开工。 从2024年至2027年，政府削减了14,400个住房开工的预期。未来四年内，安省现在预计每年仅有89,075个新住房开工，远低于所需的年均150,000个。 “他们的住房开工量让人羞愧，”新民主党财政评论员凯瑟琳·费夫周三表示。“在未能完成住房开工方面，这届政府真该脸红。” 政府官员表示，尽管利率已开始下降，但这种影响需要时间才能显现。他们表示仍预期能达到150万套住房的目标。 去年，为了更接近目标，省政府下调了年度目标，并扩大了对新住房的定义。 政府开始将长期护理床位、地下室单元和后院套房算作住房，并将2024年的目标下调至110,000套。 它提议在2031年之前将住房开工量从约110,000逐步提升至每年175,000的高点，而不是每年150,000的平均水平。 财政部长贝斯兰法尔维周三表示：“去年，我们在住房开工方面达到了自上世纪80年代末、90年代初以来的目标和数量。” “利率的影响是周期性的，但我们不会放弃建设必要的基础设施以推动更多住房建设。” 代表开发商的建筑行业和土地开发协会（BILD）表示，持续缓慢的住房预售和居高不下的建设成本意味着情况可能会恶化。 BILD总裁兼首席执行官戴夫·威尔克斯告诉《环球新闻》：“我认为这是一个警告信号，底线是建造新房的成本太高。” 他担心如果政府不降低开发税和收费，住房开工量可能会进一步下滑，安省会离目标越来越远。 “我们只需看销售数据。今天的销售量是明天的开工量，而今天的开工量很弱。这种关系不难看出。” 政府已设立价值数十亿加元的多项基金，以推动住房建设，包括为市政提供激励及用于建设供水和污水管道等基础设施的资金。 春季预算包含了16亿加元用于支持住房建设的基础设施。市政当局将缺乏新供水管道和道路视为新住房建设的障碍，他们可以利用这些资金来进行此类项目。 即使到政府预期的最远未来年份2027年，政府对这一年开工量的下调最少，但安省预计也仅会新建95,300套住房。(都市网Rick编译，图片来源pixabay) (ref:https://globalnews.ca/news/10839127/ontario-housing-starts-fes-2024/)

【星岛都市网】随着美国总统大选临近，美国人在网上搜寻加拿大房地产的次数大幅激增，这现象与特朗普于2016年大选中胜出时的情况相像。研究显示，这些美国人特别钟情于加拿大的安省，其次是卑诗省。 根据地产公司Royal LePage的最新报告，随着美国总统大选临近，美国人在今年夏季对加拿大房地产的兴趣与日俱增。 在该公司的加拿大房地产网站，美国访客的流量在6月16至22日的一周飙升，较拜登与特朗普首场总统辩论的前一周激增了104%。 拜登在6月27日于CNN的辩论中表现强差人意，随后一周的流量进一步跃升了4个百分点。 Royal LePage的总裁索珀 (Phil Soper) 表示：“美国人生活在大选所呈现的两极化现象中，很多人感到苦恼，试图寻找某种治疗的出口。” 他说：“这可称之为网上治疗。他们会看看温哥华的楼房，然后说：‘天啊，我可以搬到温哥华，远离这一切’。” 美国人访寻加拿大房地产的流量激增，与Google Trends的数据很相符，后者显示今年夏季美国人对“移居加拿大”的搜寻量有明显增长。 据Royal LePage加拿大网站统计，来自美国访客的流量在今年7月达到高峰，尤以7月15日特朗普获正式提名为共和党总统候选人当天，单日流量增幅最为明显。 索珀分析说：“很明显，今夏流量的增加主要来自将加拿大视为‘蓝色大州’的民主党支持者，但有趣的是，自6月以来，来自共和党地盘南卡罗来纳州的流量也在增加。” 美国人对加拿大的兴趣主要集中在安省，有38%的人都是以该省为搜寻对象，其次是卑诗省 (17%) 和魁省 (16%)。 在这些搜寻加拿大的美国人当中，究竟有多少旨在寻求“网上治疗”，有多少真的坐言起行北上枫叶国，暂时不得而知。 这个现象让人有似曾相识的感觉，根据2017年一份研究报告，特朗普在2016年总统大选击败希拉莉之后翌日，美国人在网上搜寻加拿大的流量暴增了329%，并在随后一周继续高企。 在2016年第四季，美国人在Royal LePage搜寻加拿大房地产的流量中，有超过41%是以安省为对象，超过17%对卑诗省有兴趣 (上图)。 到了2020年，当拜登赢得大选后，却没有出现过类似现象。 资料来源： Royal LePage Canada V20

  【星岛都市网】丰业银行（Scotiabank）周二公布的一项最新民意调查显示，尽管加拿大人的总体住房拥有率正在急剧下降，但加拿大年轻人仍在坚持买房的梦想。 民调显示，在过去的三年里，由于买不起房的问题困扰着有意购房者，年轻房主的数量急剧下降。民调显示，在18至34岁的加拿大人中，约有26%的人拥有住房，低于2021年的47%。 与此同时，该年龄段有 29% 的受访者表示他们与父母或家人同住，比三年前增加了 9 个百分点。年轻人中租房者的比例也同样较高，从2021年的29%上升至43%。 丰业银行的报告基于 Maru Public Opinion 于 9 月初对近 3000 名加拿大人进行的民意调查。 尽管近几个月来一些市场的情况有所改善，但在过去几年中，加拿大全国的住房负担能力在很大程度上有所恶化。 在新冠疫情期间飙升的房价已经有所降温，但由于加拿大央行迅速提高了政策利率，使得抵押贷款更加昂贵，房价仍然居高不下。央行已通过一系列降息措施逐步开始放松紧缩政策。 在加拿大央行 6 月份进行本轮首次降息后，益普索（Ipsos）专门为《环球新闻》（Global News）进行的民意调查显示，45% 的受访者认为，无论利率如何下降，他们都买不起房。绝大多数 78% 的受访者表示，在加拿大买房现在只是富人的专利。 丰业银行的调查显示，大多数千禧一代（55%）和 Z 世代（58%）受访者表示，他们觉得买房 “遥不可及”。这些人群中的大多数受访者表示，经济不景气正在影响他们的个人财务状况，促使他们推迟购房计划。 尽管如此，大多数 18 至...

【星岛都市网】万锦市政府提出2025年新财政预算案，建议在新一年增加3.88%的地税。 万锦市市长薛家平在新闻稿中提到，增加3.88%的地税，即每户需多付53.54加元。 市政府预计，新一年万锦市的预算为6.747亿，地税加幅是连续第20年大多伦多地区最低平均地税增幅。 万锦市今年的预算重点包括： 应对气候变化：投入8.17亿用于兴建防洪及风暴管理系统 改善市内道路及交通：拨款4.03亿修路 维护公园及兴建行人路：预计斥资1.03亿 现代化技术系统：投资670万提升市内基建 维护设施：拨款1,210万，改善公共建筑的内外部设施   T12    

【星岛综合报道】有业主因其租户在大堂内掉下一根薯条而被管理处罚款200元，业主一方提出诉讼，管理处以闭路电视片段作为证据的做法有违私隐法，最终胜诉成功推翻罚款。 BCFS住宅租赁公司是涉事住宅大厦其中两个已租出单位的业主，该公司与分契物业管理处之间的纠纷起于2022年，于上周在卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal）得到裁决。 BCFS要求法庭裁定罚款无效，并勒令管理处“停止使用闭路电视作监控住户和执行附例”之用。 管理处一方则称住户违反了附例，因此罚款有效，而且民事审裁处无权审理与私隐有关的问题。 根据审裁处的判决书内容，闭路电视拍下的片段涉及两宗罚款个案，一宗是“食物掉落”，另一宗是噪音。 管理处提出的唯一证据是闭路电视片段，没有其他佐证或人证。 BCFS在检视录影片段时，才发现所指的“食物掉落”违规是因为一根薯条掉在升降机大堂地上。 BCFS随即联络卑诗省的资讯及私隐专员办公室（Office of the Information and Privacy Commissioner），查询《个人资讯保护法》（Personal Information Protection Act）是否适用于本案。 包括管理公司等私人机构如何收集、使用及披露个人资讯，受到《个人资讯保护法》规管。 审裁处指，在一般情况下，这些私人机构必须在有事先通知和获得对方明示或默认同意授权的情况下，才可收集、使用和披露个人资讯。 私隐专员办公室致函BCFS，确认管理处使用闭路电视片段来执行附例属于违法。 审裁处据此认为管理处的罚款“明显不公平”，裁定管理处须退回200元罚款，并支付225元堂费及38.99元相关利息。 然而，仲裁员同意管理处指称民事审裁处无权勒令他们停止使用闭路电视收集证据以执行附例，因为有关的司法管辖权属资讯及私隐专员办公室专有。 图：pexels V20

  【星岛都市网】加拿大央行本周大幅降息可能会让一些深陷昂贵按揭之中的加拿大房主，希望取消按揭以便获取更实惠的利率，但其成本可能会很高，专家就此提供了一些减轻处罚的建议。 据Global News报道，Pineapple Mortgage执行总裁达斯古普塔(Shubha Dasgupta)表示，房主因为央行提高政策利率，按揭利率多年来不断跟着水涨船高，他预计，随着国人在较低利率下寻求更好的解决方案，不良按揭将会增加。 他说，“你可能会看到很多加拿大人在中期放弃按揭，而这些按揭是在过去几年中更高的利率环境下获得的。” 他指有些人会“利用当前的市场状况，取消按揭并获得较低的利率。” 但是，以更便宜的价格搬到新房，或利用较低的每月还款额进行再融资，势必因违约而受到惩罚。 虽然按揭违约通常会受到数千元的罚款，具体取决于按揭的类型和剩余期限，但有一些选择还是可以减轻甚至完全避免这些费用。 退出按揭意味着什么？ 归根结底就是在到期日之前退出与贷方的合约——例如，将5年按揭期限缩短至两年。 Rates.ca的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)表示，最常见按揭违约情况是与出售房产有关。 另一种典型是再融资安排，房主可能会希望提取他们已经支付给房产的份额，或打破当前期限以利用市场较低的利率。 违反按揭也可能是由于个人情况而发生，例如婚姻结束，按揭中的一个或两个人希望取消房产所有权，或出售房屋以重新开始。 按揭罚款如何运作？ 一旦按揭合约被破坏，贷方通常会课以罚款。 对于浮动利率按揭来说，处罚相当简单，通常情况下，罚款相当于3个月的利息（基于优惠利率或合约利率）。 但对于加拿大更常见的固定利率按揭来说，处罚可能会变得更加复杂——尤其是在像今天这样的利率下降的环境下。 违反固定按揭将导致贷方征收相当于3个月利息的罚款，或称为利率差（IRD）计算的金额，以较高者为准。 特兰表示，当加拿大央行降低政策利率并导致按揭利率下降时，贷方当然不希望看到借款人违反合约并进行再融资，因为他们会因此而损失利息。 他举例，一位房主以6.25%的利率锁定了5年期固定期限，两年后决定解约，以利用市场上4.25%的新利率。 “贷方所说的是……‘未来几年我们基本上会损失2%。因此，我们将向你收取罚款，并弥补我们的损失。” IRD的计算方法是根据你目前合约利率与市场上提供的新利率之间，所剩余期限支付的利息差额。特兰表示，如果房主签署按揭和考虑终止按揭之间的利率大幅下降，那么罚款将“大得多”，特别是如果距离续签还剩很多年的话。 但达斯古普塔指出，由于3个月的利息罚款很简单，选择可变按揭将可提供“更大的灵活性”。 他说，想终止按揭的加拿大家庭，可能是因为他们的家庭正在不断壮大，并且知道他们在未来几年内需要搬家，因此在续签或申请按揭时可能会从这种选择中受益。 然而，可变按揭也可能受到限制，无法转移，不同贷方对转移的限制各不相同。 如何避免按揭违约罚款 但搬家或再融资等常见情况并不需要面对严厉的处罚。 特兰表示，对于购买新房并出售旧房产的人来说，贷方往往允许房主将现有按揭从一套房屋转移到另一套。 这意味着按揭的剩余期限、摊销和总额将保持不变，但业主必须根据新房产的具体情况并考虑到家庭财务状况的变化，重新获得贷款资格。 这种选择适用于那些不需要申请更多贷款来为搬家提供资金的人，而对购买较大房屋的人来说，贷方可以提供“混合”利率，即将现有按揭条款与当前利率的额外融资结合起来。 举例来说，假设一个人有150,000元的未偿还按揭，利率为6%，并且希望以目前的利率4%进行再融资以获得150,000元。然后，贷方可能会为30万元的按揭总额提供5%的混合利率，这也将免除因违反现有合约而受到的任何处罚。 虽然混合按揭的续约日期通常保持不变，但如果借款人需要更长时间来偿还较大的贷款，则摊销可能会延长。 对于那些想要再融资并以今天的利率混合来增加当前期限的人来说，存在类似“混合和延期”的选项。在这种选择中，贷款人可能会提供一个新的5年期限，将剩余原始期限的旧利率与额外月份的新利率混合在一起。 特兰表示，虽然移植很常见，但贷方有时也会提出解除旧按揭，“清零”并以当前利率开始发放新贷款，并免除罚款，因为借款人仍与同一家银行保持业务往来。 特兰说，在婚姻破裂的情况下，如果没有借到新的钱，贷款人可能只对配偶付款或所有权变更收取管理费。 取消按揭值得吗？ 还有一些其他选项可以减轻处罚的影响。 特兰指出，在按揭违约并转向新贷方的情况下，新的一方可能愿意在按揭总额中增加高达3,000元，以抵销罚款的影响。这样，支付部分罚金的痛苦就可以分散到按揭的整个期限内，而不是预先突然受到冲击。 一些贷方还会为愿意转换的借款人提供现金返还奖励或某些奖金，这也可以减轻罚款的痛苦。 特兰警告，对于热衷于在再融资交易中利用较低利率的加拿大人来说，罚款并不是唯一需要考虑的因素。 即使从长远来看，罚款带来的预付款冲击是值得的，但设立新按揭还会产生其他成本，诸如法律和评估费用、产权保险和办理手续，从头开始重新获得资格的过程。 当然，“只要有意义，有些人就会这么做。因为短痛是为了长期利益。” 图：Global News V6

【星岛都市网】如果你经常在Airbnb或其他短期租赁平台上出租你的房子，那么在卖房时你可能将被征收一笔巨额税款。 加拿大税务法院最近裁定，经常将房产用于短期租赁的房主在出售房产时必须支付13%的HST税款。 这笔税款适用于在Airbnb和Vrbo等网站上长期进行短租的任何住宅。这包括公寓、联排别墅和独立屋。 房屋出售时的总价将被征收HST，这意味着房主可能要缴纳数万或数十万加元的税款。 住宅销售通常免征HST，因此这一裁决将影响到某些投资性房产的所有者。 安省律师事务所Pallett Valo LLP在一篇文章中写道：“这一判决凸显了业主仔细考虑改变房产用途所带来的税收后果的必要性。” “法院的裁决强调，主要用于短期租赁的房产，例如在Airbnb等平台上列出的房产（特别是在向第三方买家出售时），可能不符合住宅综合体豁免的资格，因此可能需要缴纳HST。” 这一决定是在渥太华的一名公寓业主将自己的房屋在Airbnb上出租后出售的案件中做出的。 在2008年至2017年期间，该房主将公寓以超过60天的长期租赁方式出租。 然而，房主随后决定将这套公寓挂到Airbnb平台上，并在2017年至2018年期间通过一系列短期租赁将其出租。 2017年，他通过短期租赁赚了11,200加元，2018年赚了43,179加元。2018年4月，他出售了这套仍在Airbnb上短期租赁的住宅，没有支付HST。 在交易结束后，税务局评估由于该公寓从住宅改为了商业用途，需缴纳13%的HST（77,079.64加元），该税款可在出售时征收。 这开创了一个先例，即长期租赁仍被视为住宅用途，但短期租赁则被视为商业用途。它还表明，如果公寓在出售前被改回住宅用途，它可能不会受到HST的影响。 法院表示，加拿大税务局（CRA）可以在类似的案件中征收税款。 今年3月，法院驳回了对该判决的上诉，因为该公寓在出售时没有被定义为住宅综合体。相反，法院表示，该住宅“与酒店、汽车旅馆、旅馆、寄宿公寓或寄宿场所类似”，这些都是需要缴纳 HST 的商业地产。 这一决定与税务局关于出售度假房产时的GST/HST规定相似。 卑诗省等省份正在严厉打击短期租赁。今年5月，卑诗省出台法规，承诺将数千套房屋重新投入长期租赁市场。 编译：YUAN 图片：资料图

【星岛都市网】联邦政府于8月份允许首次购房者购买新房分期偿还30年期抵押贷款，新规定将在12月份扩大到所有希望购买新建房屋的人。 尽管每月还款额较低，但随着时间的推移，分期偿还时间较长的抵押贷款将使购房者支付的利息大大增加。 TN金融集团（TN Financial Group）商业抵押贷款副总裁Marc Nixon表示：“银行将大赚一笔！还款期的增加是一个陷阱，你将在退休后继续工作。” Nixon说，许多新购房者在40岁时购买了他们的第一套住房。这意味着你的退休年龄基本上从 65 岁提高到了 70 岁。” 延长投保抵押贷款的分期偿还的期限是联邦政府为使加拿大人更能负担得起住房而推出的几项措施之一。 联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）在9月16日表示：“这是为了让加拿大年轻人、首次购房者更容易拥有第一套房子。” 这额外的五年可能会帮助一些首次购房者进入市场，但成本也会增加。 Nixon详细计算了如果将抵押贷款期限从25年期改为30年期，人们可能需要支付多少利息。 以 4.5％ 的利率计算，95万加元的抵押贷款需支付的总利息为： 20年期约为492,441加元 25年期约为634,123加元 30年期约为782,864加元 每个摊销期每月的还款额： 20年期约为6,010加元 25年期为5,280加元 30年期约4,814加元 Nixon认为，30年的分期偿还期限对开发商和银行来说是个好消息，但最终购房者将支付额外的利息。 使用他之前的例子，任何人从25年期改为30期，每月的还款额会减少466加元。然而，需要额外增加5年的时间才能还清，利息费用也将增加148,471加元。 Butler抵押贷款公司的抵押贷款经纪人Ron Butler告诉CTV新闻，他觉得30年期抵押贷款虽然没那么好，但却是必要的。 Butler说：“为了给年轻人一点机会，你需要给他们30年的贷款期限，遗憾的是，这意味着会有一大笔额外的利息。” 在美国，美国人可以在纳税时扣除他们为房屋支付的抵押贷款利息，Nixon表示这一想法可能会使加拿大人受益。 “我的意思是美国在这样做，我不知道为什么他们不在加拿大也这样做。房子变得如此难以负担，这让我们的年轻人感到沮丧。” 较长的抵押贷款期限可能会帮助一些加拿大人进入房地产市场，但提前计算数字以了解额外五年的还款额非常重要。对于30年期的抵押贷款，购房者可以尝试每个月额外多付款，或者尽可能多提前还款，以减少贷款余额。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】烈治文山市议会通过，7号公路夹Leslie、Sheraton酒店及商场Parkway Mall 所在地的发展计划，以200万加快做评估工作。 烈治文山市议员邵浩然，接受《星岛A1中文电台》访问时表示，市议会刚过去星期三开会时，表决通过7号公路夹Leslie、Sheraton酒店及商场Parkway Mall 所在地的发展计划，用200万加快做评估报告，但强调资金并非来自纳税人。 被问到发展费虽然来自发展商，但费用原本用来兴建公共设施，例如公园或社区中心，变相也会影响纳税人。但邵浩然提到，为避免发展商将事件交去安省土地审裁处OLT 仲裁，但也都没有保证，表示只是在多个方案之中，选择一个伤害较少的方案。 地区媒体 York region .com 报道，原本的评估工作，起码要到 2028 年才会完成，但发展商据报，希望将对环境、食水、 交通同基建的评估时间缩短。 酒店建议，保留原有的酒店、会议中心同商场之外，再加多九栋，由29至55层高的共管公寓大厦，提供近3800个单位，同时增加超过100个酒店房间。 附近居民担心，会令区内交通堵塞， 因此希望评估后再决定。 （图：资料图片）T11

【星岛都市网】周三，福特政府投票否决了一项旨在加快将空置办公空间改造成急需住房的法案，在网上引发了激烈的争论。 今年5月，自由党议员Karen McCrimmon提出了第201号法案，即《2024年商业转住宅法案》，旨在将办公室改建为公寓的时间缩短约两年。  McCrimmon说：“在住宅需求迫切和商业空置率仍然很高的情况下，商业建筑改建为住宅用途存在诸多障碍。” “这项法案将消除一个重大障碍，”她继续说，并补充说该法案是与城市规划人员合作制定的，他们发现这项具体规定是建筑改造的一个常见障碍。 然而，福特政府周三否决了该法案，一位发言人指出，该法案可能会对现有法规产生意想不到的后果。 一位政府发言人表示：“我们的政府正在消除不必要的负担，以建造新的住房。我们将继续研究其他方案，以减少某些重建项目的场地条件记录（RSC）要求，包括将大型商业办公大楼改建为住宅或混合用途。” 尽管如此，McCrimmon告诉记者，福特政府没有给她一个不支持她的法案的理由。在宣布该法案时，McCrimmon引用了两个著名团体的支持，包括安省房地产协会和安省专业工程师协会。 “这是一个非常简单的改变，我对政府的决定感到非常失望，”McCrimmon说。“我们必须对住房问题采取行动，这是一个非常简单的改变，而这个简单的改变可以将商业办公改造成住宅的时间缩短。他们投票否决了。这完全没有道理。” 根据CBRE的2024年第三季度加拿大办公室数据，第三季度全国办公室空置率小幅上升至18.6%。2023 年全年，多伦多的空置办公空间百分比每个季度都在上升，2024年第三季度达到18.2%。 因此，该市目前正在进行一项研究，分析当前的办公市场状况，并了解将办公空间转换为其他用途的利弊。 规划及房屋委员会在7月11日的会议上，通过了拟议的办公室改建政策方向，并要求城市规划部就办公室改建进行进一步分析和参与，并提出最终的政策建议。 “办公空间的流失通常是一个永久性的结果，如果市场情况发生变化，以后就无法逆转。考虑到多伦多作为加拿大最大的办公室就业和公司总部集中地的重要经济角色，任何由此产生的政策决定都应经过全面分析。”多伦多市政府网站写道。  “办公室空间需求研究将包括办公室市场分析，权衡办公空间转换的利益和风险，并探讨平衡短期和长期办公室需求的政策选择。” 编译：YUAN 图片：资料图

【星岛都市网】根据加拿大苏富比国际地产公司（Sotheby's International Realty Canada）的最新报告，本国豪宅市场在今年第三季趋于稳定，因为人口成长和按揭利率下降被经济放缓和消费者信心动摇的影响所抵消，多伦多和温哥华的成长放缓，但卡尔加里则呈现蓬勃发展，取代多伦多和温哥华成为加拿大在该高端市场的领头羊。 根据加拿大苏富比国际地产公司的《顶级房地产：2024年秋季豪宅状况报告》指出，加拿大两个主要城市的豪宅市场正向买家倾斜，供应超过需求，价格趋于稳定。 ● 多伦多：豪华单户住宅略有成长 在大多伦多地区(GTA)，超过400万的豪华房地产销售保持稳定，今年7月至8月期间年增3.0%。售价超过400万的单户住宅销售成长了4.0%，而豪华公寓市场则显疲软，价值400万以上的公寓销量与去年相比下降了25%。 9月数据显示趋势持续，大多伦多超过400万的豪华房地产销售按年增长9.0%，然而，公寓销售量仍是持平，只有一处豪宅成交，与去年的数据相同。 ● 温哥华：省选不确定性导致市场降温 温哥华的豪华房地产市场在今年第三季面临销售疲软，与2023年夏季相比，售价超过400万的房屋销量下降了13%，而单户住宅销售量则下降了16%。 即将举行的省选使买家对前景感到不确定，因而导致了这一下降。 9月份，价值400万以上的房屋销售大幅下降52%，没有豪华公寓的成交记录，超过100万的住宅销量较去年同期下降31%。 ● 蒙特利尔：豪宅市场走强 蒙特利尔的高端房地产市场出现显著成长，2024年第三季销售额超过100万的房产销量比去年同期增长了15%。尽管价值400万以上的住宅销量较去年有所下降，但市场进入秋季依然强劲，9月份价值100万以上的住宅销量按年飙升83%。 ● 卡尔加里：豪宅销售激增成全国领头羊 ■ 这套位于卡尔加里Scarboro社区的住宅在realtor.ca上的挂牌价为1,349,900加元。 卡尔加里在人口成长和强劲需求的推动下，豪宅市场表现持续优于加拿大其他主要城市。今年第三季度，价值100万以上的豪宅销量年增31%，9月成长15%，其中两处房产售价超过400万，市场可望进一步成长。 今年前6个月，有超过89,000人搬到阿省（其中很大一部分来自安省和卑诗省），这增加了卡尔加里的住房需求和房价。 尽管如此，苏富比加拿大总裁兼行政总裁科蒂克（Don Kottick）告诉加拿大广播公司（CBC），卡尔加里仍是加拿大最便宜的主要市场之一。 对买家有利的条件 科蒂克指出，随着顶级房产挂牌量增加和房价的稳定，买家正迎来多年未见的最有利条件。虽然市场预计短期内仍将保持稳定，但他警告，人口增长和建筑成本上升将继续加剧豪华房产在未来的竞争。 科蒂克强调，“这种趋势在曾经竞争激烈的温哥华和多伦多市场，以及整个豪华公寓领域尤其明显，”“从长远来看，毫无疑问，人口增长将加剧住房竞争……而我们有机会利用今天看到的有利购房条件。” 科蒂克表示，降息的累积效应已渗透到市场情绪中，会提振信心并刺激交易。 图：苏富比 V6

【星岛都市网】计划驱逐租户翻修房屋的房东可能很快将会被要求申请许可证，并向被驱逐的房客提供额外的经济补偿。 周三，多伦多市政工作人员公布了一项拟议条例的新细节，他们希望这项条例能遏制多伦多的非法“驱逐行为”。 该条例仍需得到市议会的批准，它借鉴了汉密尔顿市政制定的类似条例的元素，汉密尔顿最近成为该省第一个通过条例要求房东获得装修许可证的城市。 作为多伦多拟议新规定的一部分，该市的房东需要申请租赁装修许可证（Rental Renovation Licence），并且必须在发出终止租约的N13通知后的七天内完成申请。 房东在申请该许可证之前还必须获得建筑许可证，并且将装修许可证张贴在出租单位的门上。 工作人员表示，要获得装修许可证，房东必须提交一份由“符合条件人士”开具的报告，证明装修或维护工作“太过广泛”，该单位必须空置。要取得许可证，业主须为每个单元缴纳700加元的费用。 此外，市政府工作人员正在推出一系列新措施，以保护租户免于被驱逐。 根据该报告，新条例将要求房东制定一项计划，为选择返回其单位的租户提供“租金相似的可比性住房”。根据拟议的细则，如果租户需要自己寻找临时住房，则房东需要每月支付“租金缺口金”，以弥补租金的差额。根据拟议的新规定，选择不返回单位的租户将获得“遣散补偿”。 根据该市的定义，驱逐翻新是指房东以需要空置出租单元进行装修或维修为由，非法驱逐房客的行为。 工作人员的报告指出：“装修驱逐行为包括拒绝让租客行使优先权在装修后返回，非法提高返回租客的租金，或者在驱逐租客后并没有进行重大装修。” “这导致了租客流离失所，永久失去了负担得起的市场租赁住房，并导致多伦多无家可归者人数的增加。” 工作人员建议该条例于2025年7月31日生效，以便“有充足的时间进行适当的教育和沟通工作”。 市政府工作人员表示，这项条例是经过整个夏天与住房倡导者、租户权利专家以及房东和租户协会进行磋商后制定的。 报告写道：“拟议的框架旨在平衡解决滥用装修作为驱逐租客借口的问题，以及多伦多现有出租房屋老化、必要的装修和修缮工作的需求。” 根据工作人员的报告，多伦多建筑部门将实施和执行该条例。 报告称：“多伦多建筑部门有能力在建筑许可程序的早期告知房东其根据该条例所承担的义务，并将制定清晰、易懂和多语言的面向公众的指导方针，以支持遵守规定。” 报告称，多伦多建筑部门将“积极监督”装修许可，并将支持“及时完成”工作，让租客“尽快”返回。 多伦多市长邹至蕙（Olivia Chow）很高兴该条例正在推进。她说，这将对保护该市的住房存量产生巨大影响。 她在周三的新闻发布会上表示：“市政府的工作人员听取了租户、议员和信誉良好的房东的意见，并共同制定了条例。这项条例将保护租户免受不必要的驱逐。它将结束以装修为借口驱逐租户以逃避租金管制、提高租金，让可怜的租客无家可归的做法。” 规划和住房委员会成员将在10月30日的下次会议上讨论条例草案。 编译：YUAN 图片：CTV    

【星岛都市网】在一宗分契（strata）业主是否允许拥有露台热水浴缸的争议案件中，卑诗最高法院（BC Supreme Court）和民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）的判决遭上诉庭驳回，热水浴缸不应该作为露台家具。 卑诗最高法院法官塔门（Michael Tammen）于8月17日维持了民事审裁处的一项裁决，即分契热水浴缸是可以放置在露台使用的家具。 然而，卑诗省上诉庭大法官桑德斯(Mary Saunders)在10月18日的裁决并不同意仲裁小组3名成员的意见。 她指，审裁处对温哥华热水浴缸作为露台家具的定义过于狭隘，只关注该物品是否“易于移动”。 桑德斯表示，这种观点导致仲裁庭“不考虑争议附例（bylaw）的简单和普通含义，以至于做出明显不合理的决定”。 桑德斯说：“确实，‘家具’这个词的字典定义包括对可移动物品的描述，诸如椅子、桌子、书桌、沙发和书架是通常被列为供家庭、办公室等使用的物品。”“相比之下，浴缸在字典中通常被定义为一种宽、深、平底的容器，用于盛放液体。” 她指出，氯化水不被允许经由市政排水沟排出，而仲裁庭若认定热水浴缸是允许的露台家具，将与市政监管方案不符。 桑德斯裁定：“驳回请愿书的命令被搁置，向仲裁庭提出的索赔也被驳回，被告承担费用，上诉人胜诉。” 这个案件可以追溯到两年前仲裁庭做出的一项裁决，当时温哥华的一个分契屋主埃默顿（John Emmerton）和奥尔特加（Van Ortega）在他们单位外的公共屋顶露台上放置了一个充气热水浴缸，物业花费了22,000加元，要求将露台热水浴缸拆除。 该分契物业当时告诉仲裁庭成员加德纳（Kristin Gardner），物业附例不允许在露台上使用热水浴缸，而这两者都违反了附例。 埃默顿和奥尔特加则辩称，物业不公平地以他们为执法对象，并寻求仲裁庭命令物业停止侵犯他们选择自己的想要露台家具的权利。 加德纳在2022年8月的决定中站在屋主一边。 然而，该分契物业向卑诗最高法院寻求对该决定进行司法复核。 而法官塔门也同意仲裁庭加德纳的观点，并表示仲裁庭的裁决并非明显不合理。 他也不同意分契物业的意见，即加德纳应该评估热水浴缸充气并装满水时的便携性，以确定它是否属于露台家具。 “如果允许使用热水浴缸，它只能作为‘露台家具’。” 他驳回了分契物业的请愿书，并将费用判给埃默顿和奥尔特加。 该分契物业继续向卑诗上诉庭提出上诉，终于扳回局面。 图：资料图 V6

【星岛都市网】一场涉及租客、房东和物业管理公司之间的纠纷，最终卑诗省最高法院做出裁决，要求物业管理公司赔偿租客 15 万。 Daily Hive 报道，这个租屋事件很复杂，简言之，海外房东驱逐了一对租客夫妇，当时租客的妻子怀孕中。 租客不仅对于遭驱逐提出申诉，也试图向房东报销更换房屋暖气系统的 15,000 加元费用。 此外，物业管理公司试图与卑诗住宅租赁部门 (RTB) 进行抗争，因为管理公司认为真正的责任在于业主，所以应该是业主要支付费用。但在租赁合约中，物业管理公司将自己列为房东。 这个租屋纠纷首先由 RTB 裁定，而 RTB 裁定物业管理公司 Coldwell Banker Prestige Realty 需向前租客 (夫妇) 支付近 12 万。管理公司不服，因此将案件告上了卑诗最高法院。 最终法官 Maegen Giltrow...

【星岛都市网】几年前，Robin Daprato和她的父亲Bob及两位兄弟姐妹，一起在多伦多的Pinewood Studios参与《星际迷航：发现号》的制作工作。他们长时间在片场搏斗，希望打造一个属于自己的度假空间，能让他们从电影行业的繁忙生活中短暂抽离。Robin回忆说：“我们总是讨论要有一个家庭避风港，让我们能逃离繁琐的工作。” 最终，这些想法促使她的父亲花了40,000加元购买了一辆90年代的Airstream拖车。这架34英尺长的拖车当时已经年久失修，一直放在位于爱德华王子县的家中无暇修理。直到疫情期间电影业停摆，Daprato一家才有时间开始改造这辆拖车。 他们彻底翻新拖车，移除内笼破旧的装饰和家具并彻底清洁。Robin笑称：“我们清理了不少老鼠留下的痕迹。” Robin与她的母亲Melanie合作设计了拖车内部，将其打造成一个既具功能性又有家的温馨感觉。“我们希望它不仅仅是一辆拖车，而是一个我们愿意待着的家”。内部设有瓷砖浴室和堆肥马桶，并在餐桌区域加入了皮革长椅，这张桌子同时也可以成为Bob的工作空间。三年后翻修工程终于完成，合共花费6万加元。 现在，这辆功能齐全的拖车能够用于驾驶，但更多时候它停留在片场外，成为Daprato一家短暂休息的地方。“这里是我们聚会、用餐，甚至小睡的好去处”。“它已经成为我们家庭的移动小屋。”

【星岛都市网】安省能源厅厅长Stephen Lecce近日宣布，将提出立法简化新住宅和企业接入电网的过程，希望减少建房的电力连接成本。 Stephen Lecce表示，现行规定使接入过程缓慢及昂贵，导致购房者承担更高成本，也阻碍市民买房。他解释根据目前的法例，以200 户的住宅开发项目为例，发展商需支付建造连接电网所需的新基础设施的全部费用。而未来的新法例将根据住宅的实际用电需求来分摊成本，减轻前期资金压力。 Lecce强调，现行系统增加了新地区建设的难度，发展商不愿承担风险和额外费用。 安省进步保守党政府曾承诺在2031年前建造150万套住宅，但至今仍未实现年度目标。房屋厅厅长Paul Calandra表示，高利率等外部因素是阻碍建设的主要原因，并呼吁政府减免开发商需支付的各种费用，以加快房屋建设进程。   （图：加通社）T12

【星岛都市网】多伦多新建公寓销售量暴跌至近30年来的最低水平，一位知名房地产业内人士称，这是该市场“几十年来最严峻的挑战”。 周五（18日），Urbanation发布了2024年第三季度公寓市场调查结果，揭露了处于危险边缘的公寓市场背后令人担忧的一面。 根据调查，在2024年第三季度，整个大多伦多汉密尔顿地区（GTHA）仅售出567套新建公寓单元，该地区截至2021年人口接近730万。 这是自近30年前的1995年第一季度以来的最低季度销售总额，同比下降81%，比第三季度公寓销售的十年平均水平低了令人震惊的 87%。 GTHA新建公寓的全年销量有望创下自1996年以来的最低水平。2024年前三个季度，该地区仅售出3641套新建公寓，比2023年第一季度至第三季度下降63%，比2021年同期下降84%。 Urbanation总裁Shaun Hildebrand等专家对此发出了警告。 “新公寓市场正面临着几十年来最严峻的挑战，”Hildebrand说，他指出，“投资者不活跃，买家目前在转售市场上有很多低价的选择。” 报告显示，在之前推出的预售活跃的新公寓项目中，今年第三季度有三个项目（总计1111个单位）被改建为专门出租的公寓，另有八个项目（总计2231个单位）被搁置、取消或进入破产程序。 报告补充称：“在过去两年里，有33个新公寓项目，总计6796套正销售的公寓要么转为出租，要么被搁置，要么被取消，要么被接管。” 报告指出，第三季度共有 2,163 套新公寓开工，同比下降 13%，是“十多年来”开工速度最慢的第三季度。 他表示，虽然可能还需要一些时间，但“随着开发商抑制供应，建筑库存继续下降，需求随着利率下降而上升，情况将逐渐改善。” 虽然销售正接近历史低点，但上季度未售出的新建公寓数量实际上下降了4.4%。 诚然，2024年第三季度的未售出单位数量为 23,918 套，紧随今年第二季度 25,018 套的历史高位，但这仍然是过去两年半以来未售出库存的最大季度降幅。 虽然这则消息本身可能很鼓舞人心，但Urbanation的专家们将这种改善归因于缺乏新项目启动。报告指出，上个季度只有一个拥有177套住房的公寓项目上市，这是该地区繁荣的建筑热潮可能陷入严重困境的另一个迹象。 在更广泛的角度来看，未售出的新公寓库存实际上比去年同期增加了16%，比最近十年的平均水平下降了56%。 截至本季度末，施工前阶段的项目中有11629套未售公寓，在建项目中有11356套未售公寓，完工项目中有933套未售公寓。 Urbanation表示，76%的未售出库存是要求购房者至少预付20%定金的项目。专家认为，新的抵押贷款规定“可能对新公寓产生有限的直接影响，因为大多数买家已经能够获得30年的摊销期。” 至于市场的未来，未售出的库存可能很快就会打破纪录，因为今年的新公寓完工量预计将达到24386套，超过去年创下的24114套的历史新高。 预计明年该地区将有超过29,400个单元竣工，远远超过2024年的增长速度，但这可能会成为该地区长达数年的建筑狂潮的最高水准。 编译：YUAN 图片：加通社

【星岛都市网】道明银行（TD）的一位经济学家表示，他预计从现在到年底，房地产市场活动将大幅增加，因为加拿大央行降息后，更多买家将不再观望，但全国各地区的成长情况就会有所不同。 BNN Bloomberg报道，道明银行经济师桑西（Rishi Sondhi）周三（16日）在接受采访时表示，随着较低利率在全国范围内提高了负担能力，他预计第四季度购房者将大量重返市场。 “在我们9月中旬发布的最新预测中，今年第四季度加拿大房屋销售环比大幅增长，这反映了我们系统中的利率下降程度以及有我们所期望的额外缓解。” 加拿大央行在过去的3次会议上均将其引领趋势的隔夜利率下调四分之一个百分点。 专家们预计，央行下周召开会议时，将会再次降息，而周二有利的消费者物价指数(CPI)数据，让许多人预计央行将“大幅”降息50个基点，包括几乎所有加拿大最大银行均持同样看法。 桑西表示，降息50个基点除了能带来切实的缓解之外，还可能对潜在买家“具有一定的心理意义”，从而导致未来几个月“活动大幅增加”。 我们正走向市场底部 虽然他预计房地产市场未来几个月将升温，但桑西指出，加拿大央行最近的降息并没有像之前的降息周期所预期的那样刺激经济活动。 “我们认为这主要是因为美国联储局（Federal Reserve）和加拿大央行确实发出信号，他们将把政策利率从现在的水平进一步降低，因此我们认为买家正在观望，等待在介入之前利率会更低。” RATESDOTCA的按揭贷款和房地产专家特兰(Victor Tran)也持同样观点，他周三在一份电邮中告诉BNN Bloomberg，“我们正走向市场底部，但我们不知道具体会在什么时候，买家不愿过早行动，从而错过房价开始大幅上涨之前的较低利率。” 与桑西一样，特兰也预测今年年底或2025年初销售活动将会增加，他表示这可能会提振房价并“引发楼市热潮，因为买家可能会认为这是市场转向的一个指标。” “他们可能想在错过他们认为的机会之前采取行动，他们想……在价格和利率较低的时候入市。” 桑西指出，自加拿大央行6月首次降息以来的几个月里，加拿大各地的房价基本持平，因此那些决定等待的潜在购屋者尚未因为他们的决定而受到惩罚。 尽管按揭贷款利率较低，但低陆平原的房地产市场活动在9月再次陷入低迷，许多潜在购屋者仍选择保持耐心，对进一步降息和增加转售库存供应充满信心。 9月份，大温哥华地区、阿波斯福-米逊(Abbotsford-Mission)和海天地区（Sea-to-Sky）的房屋销售量仅2,783套，较去年同期下降5.7%。 第一信用合作社(Central 1 Credit Union)首席经济分析师Bryan Yu表示，新上市房屋数量增加，但潜在买家仍持谨慎态度，等待进一步降息。 预计全国价格成长不平衡 当谈到未来几个月房价成长的潜力时，桑西指，一些地区比其他地区更容易出现价格上涨。 “我们仍然认为，大草原地区未来的价格将会出现相当强劲的增长……像亚省这样的司法管辖区仍然看到强劲的人口增长，而且那里的销售水平相当高。” “我们确实认为安省和卑诗省至少从长远来看，例如明年一整年和2026年，价格增长将略为滞后，这实际上是承受能力紧张背景下的结果。” 而魁省和大西洋省份等其他地区的价格可能介于这两个极端之间，“受到这些市场紧张状况的支撑”。 桑西认为，联邦政府最近宣布的两项按揭贷款法规变更，预计也将有助于在近期刺激销售活动增加。 首次购屋者的偿还按揭贷款期限即将延长至30年，而目前的最长期限为25年，购屋者也将很快能够为售价不超过150万元的房产申请有保险的按揭贷款。 据称，虽然这些措施理论上将有助于使购屋者更负担得起，但房价最终将比没有这些政策到位时更高。 桑西认为有一个细微差别值得指出，那就是随着政策出台，将会推高房价，“特别是在明年上半年”，而这意味着“这些政策带来的销售和价格效益将受到侵蚀。” 图：Getty Images V6

【星岛都市网】温哥华豪宅区格雷岬(Point Grey)两处房产正挂牌出售，在这个土地价值极其昂贵的社区，两房产以高达6,200万元的总价值一起推向市场，令人瞩目。 据卑诗省房屋估价局(BC Assessment)的估值，这两处房产的总评估价值为50,630,600元，挂牌价较之高出近1,200万元。 这两套房产分别为贝尔蒙特大道（Belmont Avenue）4755号和4769号。 遗憾的是，挂牌清单中并未包含任何一处房产的图片，但通过谷歌地图（Google Maps）和卑诗省房屋估价局仍可获得相关房产的资讯。 贝尔蒙特大道4755号 根据Zealty和其他房地产挂牌平台的数据，贝尔蒙特大道4755号是一处占地55,757平方呎，房屋面积2,000平方呎的住宅。 列表上指出，现有房产是一栋遗产建筑，且该房产已出租。它的挂牌价为30,000,000元，而评估价值为24,259,600元，其中土地价值为24,181,000元，建筑物价值为78,600元。 挂牌资讯写道：“你可以在这块土地上或与贝尔蒙特大道4769号一起的其他潜在开发项目上，建造你的梦想家园。” 贝尔蒙特大道4769号 Zealty信息显示，贝尔蒙特大道4769号建于2022年，房屋面积640平方呎，占地60,504平方呎。该房产挂牌价为32,000,000元。同时，卑诗省房屋估价局称其价值为26,371,000元，其中仅土地价值就达到26,137,000元。 根据卑诗省房屋估价局公布的信息，这两处房产均位列卑诗省最有价值房产的前50名。 社交媒体X上的知名房地产评论员Mortimer声称，这两处温哥华房产的业主被列为Kral Nominee Ltd.和Belmont Nominee Ltd.。 在《星岛网》另一篇报道中，Cambie and 43rd Nominee Ltd.因两幢危房未出租被市府课征房屋空置税，其公司名后缀与上述两家公司完全相同，它们应是属于同一家企业集团。 图：Royal LePage V6

【星岛都市网】一名74岁长者表示，她因为不接受业主不当地提出的自愿性加租而被逐出住了26年的家，而业主则坚称一切程序都是依法处理。 据Global News报道，原本在温哥华快乐山（Mount Pleasant）社区居住的Rosalyn Wagner（上图）表示，她在原处长居多年一直没有问题，直到2019年，业主要求她自愿加租。 Wagner表示：“他说想加租445元，这是自愿性质的。他说知道这样做并不合法。” Wagner说当时她的丈夫尚有几星期就要接受善终医疗辅助（MAID）服务，她指业主也知悉这事。“我以为他会对这种情况具有敏感度，但我估计这不成为考虑因素。” 她表示当时无法负担加租，而在丈夫过世后几个月，她发觉业主对她的态度有变。“他不准我谈论任何事情，所有关于该住宅的问题。” Wagner补充说：“他没道理赶我走的，我做了26年的好租客。” 一些朋友为她抱不平，建立了一个网页把其苦况公开。她表示自己的经历突显了一些长者身处的弱势，要非有其他人代她发声，她未必会把这事情说出来。 业主指收回单位另有原因  非关加租被拒 律师兼调解员Ashley Syer表示，租客没有义务同意自愿加租。 她说：“这种事情我时有所闻，很多业主尤其是那些有长期租客的房东，都在盯着这些数字。”她指那些业主觉得如果按现行市价将单位租出，租金一定远高于多年前租客刚搬进来时的水平。 她表示看到很多租客因为担心拒绝自愿加租会影响到居住状况，而感到有压力；但她强调“提出这个要求当然是合法的”。 Wagner旧居业主John Davis表示，他要求加租是因为应付成本上升，而不是出于贪婪。 他解释Wagner被驱逐是因为他的弟弟需要搬进去，所以这是合法的，这与她拒绝了加租要求无关。 Wagner目前已搬到新居，她感到高兴和安全，但对旧居依然念念不忘。 她说：“我很爱我在那里的邻居，但我毫不眷恋曾在那里受到的待遇和滋扰。” 图：Global News V20

【星岛都市网】一名开发商在未能完成一宗新屋销售，被法院谴责及勒令须向客户支付超过100万加元。 卑诗最高法院本周公布的裁决书指，严子豪（Zihao Yan，译音）于2018年10月同意以538万元从Benbow Residences Inc.手中，购买一个位于西温Benbow Road 3151号的物业，该公司是一家在该幅土地上兴建新居的开发商。 据《北岸新闻》（North Shore News）报道 ，原告人的验屋师在验屋清单上列出了合共43项缺陷，被告同意修复这些缺陷，原告付了100万订金。双方的合约要求被告交付土地业权，不附带任何费用（包括任何按揭），以完成销售，而且必须得到市政府批出的占用许可证。 在随后的几个月，原告离开了加拿大，他回来时发现新屋的情况比之前更糟糕。 法官Sandra Sukstorf在判决书中写道：“严先生从中国回来后，该屋许多缺陷非但未有修复，而且更陷于令人不安的状态。例如屋外的车道被挖断，无法使用，没有可用泳池和热水浴缸没有热水器，家居智能控制系统和保安系统也无法使用。” 原告被逼要到父亲家中暂住，一直持续到2019年10月底。在10月29日即原定竣工日期的前一天，原告收到了另一份验屋报告，发现很多缺陷和施工项目都未完成。 判决书指被告律师提供的占用许可证是有关另一处物业的，此外，被告非但没有依约交付免付费和没问题的物业业权，反而有多项现有按揭和留置权登记在该物业上。 原告的律师发信表示认为双方的合约已被“放弃”，并要求退订100万。 买家在未获退还订金后提出诉讼，法官指出在审讯展开前，被告没有按照法院的命令交出有关文件，也未有在出席审讯和几个指定场合出现。 法官认为被告未能完成建筑工程，加上未能获得占用许可证，那是从基本上剥夺了原告根据合约应可享有的权益。 法官认为：“严先生将被迫接受一个不适宜居住且不符合市政府附例的物业。这在商业上并不合理。” 法官判被告必须退还100万订金及另付相关利息，并补充道：“如果原告在追讨这100万时遇到困难，严先生可以在通知被告后申请进一步的追讨。” 原告还要求法院，如被告有“值得法院谴责的行为”时，考虑判给原告可获偿未列明金额的特别费用。 法官表示同意，并表示被告的行为严重扰乱了诉讼程序，并增加了严先生的法律费用。这样对被告造成了损害，并加重了法院的负担。 法官写道：“我认为被告在获得了明确的指示及多次机会可以照做的情况下，仍屡次不遵守法庭命令，这表明其一直在藐视法庭的权威，应予谴责。” 图：Google Earth V20

【星岛都市网】Royal LePage最新的房地产市场预测显示，在连续第三次降息后，加拿大“低迷”的房地产市场将出现反弹，到春季将进入复苏模式。 这家房地产公司周四发布了今年第三季度房价更新和市场预测，结果显示，2024年第三季度全国房价总体同比上涨1.6%，至815,500加元，比上一季度下降1.1%。 下降1.1%是是由于夏季大多数市场活动低迷，但报告指出9月份销售量开始回升。 Royal LePage总裁兼首席执行官Phil Soper表示：“尽管加拿大央行三次下调隔夜贷款利率，但全国范围内的购房需求仍然疲软，尤其是在两个关键群体中：首次购房者和小投资者。对利率更敏感的首次购房者正采取观望态度。由于房价基本持平且利率稳步下降，他们认为推迟购房没有什么坏处。” “我们相信，随着房地产价格再次上涨，这两类群体将大量重新进入市场。随着加拿大央行今年可能进一步降息，我们预计房价将更快上涨，这将消除等待首次购房者的优势，并使投资者的计算结果更加有利。” “显然，现有房主已经准备好搬家了。而且，所有买家都拥有更多的选择，竞争更少。市场复苏正在进行中，并将持续到2025年。” Royal LePage在其报告中表示，其全国房价综合数据全国 64 个最大房地产市场的专有房地产数据编制的。 该公司2024年第三季度的数据显示，独立屋的中位数价格同比上涨2%，至850,400加元，而公寓的中位数价格上涨0.5%，至590,200加元。 数据显示，与上一季度相比，独立屋的中位数价格环比下降1.2%，而公寓的中位数价格环比下降1.1%。 “随着利率的下降，我们看到了观望买家的积极迹象。随着信心的增强和买家对价格上涨的预期，我们预计活动将大幅增加。考虑到建筑需求——既有自然需求，也有来自移民的需求——2025年春季市场可能最早在1月底或2月初开始，这是我们在之前的市场复苏中看到的一种提前现象。接下来的一年将是忙碌的一年。” 报告称，大蒙特利尔地区的房价在2024年第三季度同比上涨5.2%，而大多伦多地区和温哥华市场则保持平稳，分别“小幅”上涨0.7%和0.5%。 报告指出，大多伦多地区的房屋总价格在2024年第三季度同比增长至1,155,800加元。然而，按季度计算，大多伦多地区的房屋总价格下降了2.9%。 “第三季度的活动总体而言较为低迷。春季市场低于预期，多伦多和大多伦多地区开始出现疲软的下跌趋势，尽管趋势在9月中旬开始好转。虽然库存水平继续上升，平均上市天数高于平时，但第三季度该地区部分地区的价格仅略有下降，”Royal LePage Real Estate Services Ltd. 首席运营官 Karen Yolevski 表示。 “这表明，尽管卖家离场的速度快于买家，但他们并不急于出售。” Royal LePage在其报告中表示，预计2024年第四季度大多伦多地区的房屋总价格将比去年同比上涨6%。 在多伦多市，房屋总价格在2024年第三季度同比下降2.3%，至1,128,900加元。在同一时期，独户屋的中位数价格同比下降1.3%，至1,672,400加元，而公寓的中位数价格下降3.2%，至682,800加元。 Yolevski 表示：“与其他房地产市场相比，多伦多公寓市场的趋势有所不同。在今年竣工数量接近创纪录的背景下，一波新公寓涌入市场。而且，随着一些投资者抛售那些过于昂贵的出租公寓，价格已经走软。这可能为首次购房者带来机会，因为贷款利率正在下降，新的30年摊销法即将生效，这将减轻每月持有成本的负担。” “展望未来，随着我们进一步进入秋季市场，贷款利率继续放松，销售活动和价格将开始小幅上涨，住房库存将被消耗掉。我相信多伦多和全国大部分地区都将在 2025 年迎来一个活跃的春季房地产市场。” Royal LePage在其报告中表示，预计全国房价将在第四季度保持稳定，并预测“在贷款利率继续放松的预期下，春季市场将提前上涨。”该公司预测，2024年第四季度加拿大房屋总价格将比去年同期上涨5.5%。 “尽管全国各地的市场复苏并不均衡，但大多数市场都在稳步复苏。虽然我们可能不会在今年第四季度看到明显的价格上涨，但我们相信，我们之前的预测将在 2025 年春季初的市场中实现，”Soper说。 报告称，目前加拿大央行的主要贷款利率为4.25%。下一次利率公告定于10月23日。 编译：YUAN 图片：CTV

【星岛都市网】一份新报告称，全国所有类型房产的平均租金涨幅创下 2021 年 10 月以来的最低水平，这主要是由于国际学生入学人数下降。 根据 Rentals.ca 和 Urbanation 最新的全国租金报告，上个月加拿大各地的平均租金为每月 2,193 加加元。 Urbanation 总裁 Shaun Hildebrand 说：“加拿大的租金正以近 3 年来最慢的速度增长，这主要是由于外国学生入学人数比历史最高水平下降了大约一半，其中受影响最大的是卑诗省和安大略省。” 希尔德布兰德表示：“与此同时，随着需求转向国内较便宜的地区，规模较小、价格更便宜的市场继续面临租金强劲的上行压力。” 尽管价格成长放缓，租金仍比 2 年前上涨13.4%，比 3 年前上涨 25.2%。 9 月份，加拿大各地的公寓租金下降了 1.7%，平均租金为...

【星岛综合报道】一对华裔母子在自己一个空置的物业中存放个人物品，因而被管理处征收“迁入费”，业主入禀称附例列明一手业主可获豁免。审裁处最终裁定业主胜诉，但原因与是否一手业主无关。 黄慈燕（Ciyan Huang，译音）声称被管理处不当地收取了300元迁入费，并要求卑诗民事审裁处（BC Civil Resolution Tribunal）裁定对方要退回这笔费用。 管理处对此表示反对，并称他们是根据附例办事。 黄向审裁处表示，她和儿子在自己拥有的单位住了数年，之后将其租出，而在2021年9月1日，当她儿子把个人物品搬进单位内时，该单位是空置的。 她声称，及至9月7日，管理员在没有通知她的情况下擅自进入了单位，之后她收到管理处通知，说要向她收取300元费用。 黄认为儿子将物品搬入时，那单位处于空置状态，也没有装修。她还说，存放几件家居用品不应该招致被征收迁入费，因为他们不需要管理处把电梯内部围封或装上保护设施。 她更称，根据附例，像她这类直接从发展商购买单位的一手业主，可获豁免迁入费。 审裁庭翻查了于2016年10月修订的附例，内容包括黄所说的从发展商购得单位的业主免收该项费用。 然而，审裁处指判决业主胜诉的原因非关这点，而是在于该单位中所发生的事情并不构成“搬迁”。 审裁处表示：“根据管理处的陈述，住户只花了约30分钟搬运物品，鉴于有关物品数量不多且没有家私，因此迁入费并不适用。”审裁处勒令管理处退回该300元费用，并须负责支付225元堂费。 图：pexels V20