虽然股票和债券等投资通常被称为被动投资，租赁房产被视为积极投资，但是在加拿大出租房屋，当房东并不是一件简单的事情。对物业业主来讲，出租房如何报税最划算？今天都市脉搏专访保险、税务、家庭资产规划专业人士Poy Zhong女士，就有关出租房报税这个话题以及哪些注意事项，从专业角度给我们解析。
问：如果有利用房产而产生了租金收入，有哪些税务方面需要注意事项？
Poy：大体来说，有几个方面的问题是需要注意的：
- 收入和支出，收入是否报完整了，支出是否抵扣得当
- 支出分两种，expense和cost
- Expense：比如地税、贷款利息、保险、广告费、物业管理费等等，属于为了这笔租金收入花去的一次性成本。还有一些是长期的，价值较高的，比如冰箱、洗衣机等等，就要按物品的性质进行每年折旧抵扣。
- Cost：例如装修，提升整个房子的售价的花费，是在卖房时做抵扣。还有房产经纪费、律师费、Land transfer fee等，都属于这一类。
- 如果是自住房部分出租的话，要注意出租比例，太高的话，会改变自住房的自用性质，影响自住增值税务豁免
问：可否可以年年报亏抵扣收入所得税？哪些情况要注意？（CRA和david的那个案例）
Poy：我就通过一个例子，来跟大家聊聊，税局的逻辑到底是什么？
说在安省Hamilton 一位房东David有2处出租的小房子， 一个900尺、一个1000尺。七年来平均两处房租一共每年收$8,000，费用却达每年$16,000左右， 连续七年亏损。
他是怎么做到的呢？
一处月租$450，另一处租给了侄女，每月$200。
CRA收到税表后非常不开心，批评 David 没有以一个正确的态度来“经营”出租房 – not in a commercial manner， 驳回了七年的亏损。
但倔强的David 并没有向国家机器妥协，觉得跟CRA没法讲理，心想一般法官都会向着点儿老实本分的纳税人，所以转头就去向法庭起诉了。
David 在法庭上解释说，租金定得低是因为：
- 这些年空置率高，价格定高了没人租。保险公司已经通知若长期空置下去就不给续保了；
- 租客自付水电气费，还负责除草铲雪房屋维护等工作；
- 租客还分别表示过愿意今后买下房子，因此会好好保养房子；
- 我只想租金能帮我付掉地税，贷款利息和保险；
- 七年里曾经两次驱逐租客（租客欠租并毁坏房子），因此见到好租客很珍惜，不想定高价。
听起来好有道理哈，那我们来看看CRA是怎么回复的。
CRA在庭上说，我们研究了Hamilton 地区的CMHC报告，David在这些年所收租金不合理，远低于市场价。
而且，法官调查发现：
- David 没有和任何租客签过租约；
- David 从未调研过Hamilton地区的房租市场价；
- 在连年亏损的情况下，David 从未试图涨房租；
- 尤其是给侄女每月房租200块，大大低于市场价。
然后CRA以递进的方式说了重要的三句话：
- 经营出租房是一门生意，不想盈利的生意，就不是商业行为；
- 既然不是商业行为，就不能以报亏的形式体现在税表上；
- 既然不能报亏，也就不能以亏损抵减其他收入。
最后，法官决定站在CRA一边，David 既然没有 for profit的意愿，无法证明出租是在 commercial manner下进行，因此七年亏损应该从税表上移除（等于7年的出租行为没发生过），David必须补税、补利息。
现在大家能理解了吧！不是不可以有亏损，事实申报没有问题。只是如果年年如此，就不make sense了，因为出租房子也可以看成是一种生意行为，一两年不赚钱没问题，长期不赚钱，没有人那么傻一直做，要么想法努力扭亏为盈，要么及时止损，否则不符合情理。
问：税务居民和非税务居民的税务差别有哪些？
Poy：这又涉及到另一个topic了，其实收入和抵扣的算法是一样的，但是交税的金额和交税的流程就有很大的不一样了。
- 税务居民，是在第二年3、4月份申报上一年的的租金收入，抵扣完费用后，所得的net rental income，直接加到个人的收入上，损失的话直接减收入，有盈余的话就加到当年收入上，统一算税。
- 非税务居民就不太一样了，为了防止非税务居民在加拿大赚取了收入，直接卷款走人，税法专门给非居民规定了”预扣税”这个机制，这个也不是只适合于租金，包括在加拿大获得的利息、分红、租金，养老金、年金等，这类收入都是需要交预扣税withholding tax的。直接从源头预扣。因此，银行、租客这些 Canadian payor 必须在发放收入时直接扣除（通常按25%）并上缴给CRA，剩余的发给非居民。同样，也是在第二年，根据收入和支出进行申报，然后申请退税。
- 非税务居民还有一个需要非常小心的是，哪天卖房的时候，也是比较麻烦的，简单来讲就是卖房后，有总额的25%是被律师hold住了，一定得等到申请税局的清税证明，把增值的25%给交了，才会把剩下的部分退还给你。然后第二年再去做退税，整个过程下来差不多都得要1年左右。
采访嘉宾： Poy Zhong
加拿大税务局注册报税师
专业理财顾问
