文/本報記者文琪
4月20日省長韋恩宣布安省對海外買家徵收15％的「非居民投機稅」（NRST非居民投機稅），從新政推出一個月看，相當一部分想要炒房的海外買家被拒之門外。而對留學生而言，雖然新政對留學生購房有特別的優惠，但一部分需要父母擔保才能申請貸款的留學生，因為銀行要求父母的名字必須登記在產權（標題）上，這有可能令他們失去兩年後獲退回NRST的優惠，而政府對新政所存在的認識盲區，也是語焉不詳，令市場搖擺，人心浮動。
近年來，來加拿大讀書的中國留學生也逐步加入買房大軍。家長們不再單純地投資教育，在孩子念書的同時，他們會結合加拿大的房地產市場，投資房屋，幾年後當物業升值後，還可以把孩子的留學費用賺回來。
留學生依舊是待宰羔羊
但自從安省政府推行「非居民投機稅」新政後，有留學生反映優惠享受不到，但煩惱卻添不少。
根據新政規定，外國人買房之後可獲得退稅的條件分別是：房屋交割之後4年內成為公民或永久居民;外國留學生購房後在政府認可的大學或學院以全日制身份學習2年;持工簽的外國人購房後在安省合法工作超過1年。在滿足這些條件後，申請退稅者還必須確定所購物業必須用於自住，而且在此期間內必須由業主或其配偶所擁有。
多倫多大學中國學生學者聯誼會（UTCSSA）外交副主席助理Preston Zheng在接受「都市地產」專訪時稱，這個政策存在一個黑洞，例如有留學生在購房時需辦理貸款，因本人的信用度不夠，銀行會要求這名留學生的父母與其子女共同簽署（合征），才能獲得貸款的批准，哪怕父母只佔產權的1％，留學生佔99％。但若物業的擁有者，也就是這名留學生並非100 ％完全擁有產權（必須擁有產權），便不能滿足NRST的退稅資格。「因為在國內的父母共同簽署了這份不動產權，所以如果父母在這段時間內未獲得加拿大身份，同樣會限制留學生拿回15％的退稅。政策的這個黑洞，等同限制了留學生在獲得身份前在安省購置物業的可能「。
根據安省政府官網對NRST細則的闡述可知，一個購房者，在買賣進行時身份是已經畢業的留學生，或持有工簽但找不到工作，都沒有資格申請退稅。同時，在新政生效後購買房產，從買房之日起一直到畢業，如果不足2年全日制就學，則也無法申請NRST退稅，這等同將一大部分正在讀大三大四的留學生拒之門外。
滿地可銀行貸款專家王紅雨
經紀要對留學生講清楚
滿地可銀行貸款專家王紅雨在接收「都市地產」記者專訪時證實：「非居民，像拿學簽，工簽的，我們要求是必須將為他們擔保的人聯名放上產權，聯名上貸款。這個叫共同簽署（合征）。也有一兩個銀行不要求共同簽署，家長可選擇做擔保人（擔保人），就是說父母可以用他們的收入作為擔保，不過名字不體現在產權證上，但是這樣做的銀行很少。滿地可銀行的要求是必須要都上，這1％要是沒有的話也不會放貸給留學生。但現在這個情況就和NRST掛鈎了。假如現在留學生買了房，兩年後可以申請退稅了，退稅條件有一項是要求留學生擁有100％產權。但是如果做貸款的時候，父母占產權1％，兩年之後，如果父母沒有轉成永久居民，哪怕孩子有身份了，也是要不回來NRST的，因為你不是絕對擁有產權。這個事我們一定要對公眾說清楚。有些貸款經紀說」先做吧到時候再說」，這是不對的。留學生還在這裡用學簽上學，父母根本就不是移民，怎麼可能在兩年內那麼快成為移民？屆時回扣就拿不回來了。」
王紅雨進一步表示，之所以會有1％產權的情況出現，是因為申請人不能自行滿足貸款資格，共同簽署人（共同簽名者）或擔保人（擔保人）可以為貸款做擔保，幫助申請人符合貸款審批條款。「上述兩種區別在於，共同簽署人在產權證上，而擔保人則不在。但是，擔保人必須擁有更多的信用度（信譽值得），因為擔保人」確保「整個貸款。留學生的父母不在加拿大生活，顯然對於金融機構來說並不是「極具信用度」的人。因而在貸款申請過程中，會有銀行要求父母擔保必須共同簽署登記在產權上，而不是僅僅成為擔保人。
大多倫多地區房地產律師王彩虹在接受本報記者專訪時也稱，「4月21號之後，沒有身份的人要進入樓市首先應該非常非常慎重。沒有人能有一個很有效的方式可以幫到他們。除非現在銀行說，爸媽給做擔保可以不用登記在產權上，只是作為擔保人，產權還是學生自己的。還有就是全款買房可以避免留學生申請貸款時面臨的產權問題。共同簽署人就是共同所有人，共同產權人，共同擔保人也是這個意思，只是不用上產權。其實這兩種效果是一樣的，但是的確不同的銀行有不同要求。」
對於父母佔了1％產權的留學生未來拿不到NRST退稅的情況，王彩虹表示，「99％的產權和100％的產權真的不一樣。對於NRST退稅來說這是非常糟糕的一種情況，我聽說了很多。因為稅局防止的就是這種情況，就算你只佔1％的比例也不能享受退稅，哪怕你兩年全職學習。現在按照政策，合同如果是4月21號之前簽的沒事4月21號之後簽的地產經紀應該提前和留學生講清楚。如果有經紀和銀行為了成單而沒有和留學生說明相關政策可能產生的後果，這樣很不對。我們作為地產律師，到現在其實還沒有介入。因為在買房的過程中，律師是最後介入的。首先，留學生自己要知道現在政策有這麼大的調整，要很關注，清楚相關的信息。如果沒有十足把握貸到款，就不要考慮買房，這是最直接最有效的方法「。
15％的稅成扼殺留學生買房的主因
安省註冊房產經紀Nancy Wang在接受專訪時稱，此次政府重拳出擊初顯成效。「的確，留學生們在大一，大二時年紀太小，可能也不考慮賣房子大三大四想買了，現在又面臨退不回來海外買家稅。就算是畢業後拿工簽，也有找不到工作的風險。總之拿到永久居留權後再買房，對於留學生來說可能更為保靠。政府這招出的很狠，也很有用。」
多倫多大學中國學生學者聯誼會外事副主席助理
Preston Zheng稱，「我認為新出台的政策極大地限制了留學生大膽購房的設想，無論是從籌備資金的能力還是15％的買房稅是否容易退還都形成了阻礙。首先，對於籌備資金這方面來說，留學生作為在讀學生，即使有課外兼職也是不足以負擔高額房貸的，所以基本上要靠父母從國內匯款。但國內的外匯限制，每人每年有購匯5萬美金的限額，加上如果旁系親屬幫忙打款，還有機會可能被認定為 ‘螞蟻搬家’，所以這多出來的15％購房稅會造成大部分留學生的心理壓力和負擔。
「其次，大部分留學生常常會選擇在剛入學時就購置一套房產，基本上都能滿足兩年全日制課程或者連續一年工作的要求，所以對於他們而言還是可以滿足返還購房稅的要求的。但是一旦在申請貸款時，國內的父母被要求共同簽署這份不動產權，未來限制了留學生拿回這15％的退稅，也必然打擊留學生和家長在安省置業的積極性。綜合這兩點考慮，留學生買房的趨勢正在減弱。」
「在資金籌備方面，一般來說，公寓的首付約為35％，房子的首付為25％左右，如果再加上15％的購房稅，無形當中就需要一次性支付約為房價50％的款項，短期之內並不容易籌集到這麼多資金。再加上國內匯款政策的縮緊，15％的稅幾乎成了扼殺留學生買房計劃的最大的原因「。
「其次，對於有父母共同簽署的產權來說，留學生畢業後，父母短期內難以拿到身份，留學生自身也不十分確定是否要留在加拿大，15％的稅如果不能退還，那將是一筆極大的損失。最後，如果留學生很幸運地拿回這一筆稅，但由於NRST政策的繼續實施，他們並不容易把房子轉賣出去，更加擔憂的是房價會因為這個政策而下跌。」
NRST退稅尚屬紙上談兵階段
對於留學生在NRST出台後的擔憂和觀望是否會影響房市，南西稱，「我所在的地產經紀公司合作的律師事務所有律師助理近期有向我透露，至今一個多月，律師所一單需要繳納NRST的單子都沒有接到。目前我們服務的也多是本地買家。以此來看，海外買家和留學生目前的確是不會買房了。留學生和海外買家現在入市前更應當謹慎「。
王紅雨也表示，自NRST出台後，整個房地產市場在觀望。「這裏面有很多錯誤的信息，大家也在不斷地澄清。尤其是法律和稅務方面。卑詩省土地轉讓稅加了15％，而安省的NRST是一個新的稅種，有史以來加拿大哪個省也沒有，屬於安省初創。截止到今天為止，還沒有人符合條件拿回來NRST。拿的時候會有什麼障礙，遇到什麼問題，大家都還沒有過親身體會。所以這就是整個市場比較茫然的地方。拿回來退稅最快的也要一年，持工簽的。這裏面大家要注意，首先買的是自住房才行，投資房是不行的。拿到工簽，全職工作一年後也要依然住在房子里。政策是這麼寫的，到底到時候要什麼文件，什麼文件證明你還住在裏面，什麼文件證明你是全職工作等，這個還沒有人去弄，大家都在紙上談兵「。
王彩虹稱，對於大家都在觀望的狀態，「政府要的就是這個效果，你有擔憂顧慮退不回來NRST，所以不買了.NRST說的都是買房之後的一，兩年，之後的事情我們有很多不確定性。至少當下來看NRST起到了作用，至於可以起多久的作用還不好說。真的要退NRST，有很多不可預見複雜的東西，會不會那麼順利給退回來是個未知。 」
王彩虹續稱，政府打擊的就是那些要把購房當成一個賺快錢方式的海外買家。「如果留學生現在覺得買房自住成本太高，那就去應考慮租房。實際上政府為什麼出台這個政策，就是想打壓一部分買房的慾望，這就NRST出台的目的所在。留學生如果有複雜的就學情況，擔憂會影響NRST，或不確定是否符合NRST退稅標準，最直接有效的辦法就是打給聯邦財政部尋求答案，可以撥打1-866-668-8297。
交割日前學習時間都不作數
就正在就讀的大三，大四在學留學生購房規定，本報記者致電聯邦財政部發出詢問，財政部給出準確回答。在NRST生效後，留學生買房之日起，如果還有一年或一年半畢業，屬於不滿足兩年全日制的條件，不能申請退稅。財政部工作人員表示，要從交割日起開始計算看此後的兩年里，購房者是否會全職讀大學或大專兩年。若買房之日起，往後會繼續全職讀兩年，即可申請退稅。交割日之前的所有全職學習時間都不作數。財政部工作人員也表示，根據此新規，現在還沒有人滿足申請NRST退還的條件，留學生申請退稅至少也在兩年以後。所以現在對於申請流程，申請方式沒有任何指明性文件。
