今年以來，安省至少有 27 家開發商破產，這一數字超過了該省多年來的最高水平。這是一個令人震驚的高峰，專家們認為，這使數以百計的住房單元岌岌可危，也使預建房買家陷入困境–他們的畢生積蓄岌岌可危。
房地產公司Legalclosing.ca的律師馬克-莫里斯（Mark Morris）說：”新建住房市場已經徹底死亡。」
Insolvency Insider 是一個跟蹤加拿大最大破產案的數據庫，根據該數據庫的數據，2023 年安省的開發商共申請了 18 起破產管理案件，2022 年申請了 16 起，2021 年申請了 19 起，2020 年申請了 15 起–這些數字是根據 「法院指定的較大破產管理案件的報告 」得出的，Insolvency Insider 的編輯 Dina Kovacevic 說。法院命令可在破產管理人網站上查閱。
在過去幾年中，住宅建築行業開始出現裂縫。StateView Homes 在拖欠數億債務後於 2023 年中期倒閉，數百名房主陷入困境。Mizrahi Developments 於 2023 年 10 月進入破產管理程序，位於 Yonge 和 Bloor 街的 85 層豪華大廈 The One 前景不明。
專家稱，由於經濟形勢動蕩，建築商難以完成項目，這種趨勢可能會持續數年。建築和材料成本上升、勞動力短缺和高利率使項目遭受重創，數十家建築商拖欠債權人數百萬元。
多倫多 Harris & Partners 公司的持牌破產受託人約書亞-哈里斯（Joshua Harris）說：”我們看到越來越多的開發商和建築商被接管，而且隨着利率居高不下、買家無法成交以及材料成本上升，這一數字還將繼續上升。」
「五年前，購買建筑前期項目還是一門令人興奮的生意，但現在人們都在死撐着”。
建築成本飆升
大流行後，住宅建築成本膨脹。
2017 年建築施工價格指數 = 100
消費者陷入困境
最近，哈里斯接到了一個不同尋常的案子。作為一名有執照的破產受託人，他的工作就是幫助那些掙扎着償還債務的人。今年 6 月，一位這樣的客戶找到他，要求申請破產，因為她無力償還 6 萬元的債務。
哈里斯詢問她有哪些資產，是否擁有任何房產，因為此類資產通常會被出售以幫助償還債務。她說她在一棟聯排別墅上交了定金，但房子還沒建好。
哈里斯說：”我們做了一些調查，發現開發商已被接管。」這讓她進退兩難。
這意味着她不能申請破產，因為從技術上講，她的資產並不是可以出售的資產，因為 “誰會買處於破產管理中的東西呢？」哈里斯補充道。
事實上，該客戶甚至可能在更長的時間內都無法獲得她的購買協議。
TDB Restructuring 公司的董事總經理布賴恩-坦南鮑姆（Bryan A. Tannenbaum）說，在接管過程中，建筑前期買家的買賣協議往往會被終止。
坦南鮑姆說，當建築商拖欠用於資助項目的貸款時，住房項目通常會被接管。他補充說，貸款人隨後可以向法院申請將房產交由接管人管理，通過法院命令指定的接管人隨後將接管和控制房產，以 「按原樣」出售或銷售房產，或完成項目並為債權人實現利潤和回報。
坦南鮑姆說，被接管房地產的新買家通常會要求法院下令終止現有的買賣協議，因為這些協議已無利可圖，而且破產建築商已經花掉了定金。
他說：”在大多數情況下，我敢說 99% 的情況下，這些購銷協議都會不幸終止。」他說：「將接手項目的新買家不想對這些合同負責」。
預建住宅買家隨後有權向安省新建住宅消費者保護組織 Tarion 申請退還部分或全部定金，具體取決於他們購買的是否是永久產權住宅。
如果買家在2018年1月1日或之後簽署購房協議，售價在60萬加元或以下的房屋最多可獲得6萬加元的定金保障。售價超過 60 萬元的房屋可獲得售價 10% 的保障，最高可達 10 萬元。
購買公寓的定金通常由建築商的律師託管，必須無息全額退還。如果不這樣做，Tarion 將只提供最高 20,000 元的保障。
坦南鮑姆補充說：”現在，新開發商可以回到這些預建房買家那裡，轉售這些單位，但他們通常要價更高。」
“最終，在這種情況下，預建房買家將失去一套住房。這就是後果。
延遲急需的供應
專家說，即使被接管的項目被另一家開發商買下，也不能保證這些單位一定能建成–有時所有權會多次易手，從而將急需的住房供應推遲數年。
烈治文山橡樹嶺社區的一個 72 套聯排別墅項目就是一個例子。2022年，King開發公司從Ideal（BC）開發公司購買了Bostwick Cres.8、10、12、14、16和18號地塊，以及Bond Cres.2、6和8號地塊，該開發公司銷售城市屋，但後來發現該建築商沒有在安省建造或銷售新房的執照。
由於 Ideal (BC) Developments 沒有獲得建築許可，所以在 King 接手時，項目已經延期。隨後不久，King 於 6 月被接管，欠下最大債權人 2250 萬元。
目前，這些房產尚未建成，植被叢生，在最初買下該地塊四年後，仍在等待新的買家。
多倫多房地產經紀人兼 RARE 房地產公司經濟研究主管丹尼爾-福奇（Daniel Foch）說：”供應缺口正在形成。不僅因為項目在買家之間輾轉，還因為開工前的環境如此惡劣，預售和新建項目都越來越少。」
新房銷售大幅下滑
前期建築行業難以找到買家，導致市場疲軟。
根據房地產研究公司 Urbanation 的一份報告，開工前公寓的預售比例創下了 20 多年來的新低，不足 50%。如果沒有至少 70% 的預售，公寓項目就無法開工建設，因此銷售量的減少大大減緩了供應管道的速度。
房地產律師莫里斯說，由於利率遠高於幾年前同意購房時的利率，越來越多的買家乾脆放棄定金，無法完成房產交易，他還補充說，轉讓銷售–即原開工前買家將購房協議的權利和義務轉讓給另一買家的法律交易–的接受者也越來越少。論壇上大量「血虧轉讓」「急需轉讓」的帖子，有買家甚至30萬定金全賠轉讓，也無濟於事。
目前的開工前環境表明，隨着消費者信心的減弱，面臨財務壓力的開發商將很難找到買家，使他們更容易受到接管程序的影響。
「三到五年內，高層建築的減少將是災難性的。」
新建建築的未來
但即使塵埃落定，我們也不可能很快看到恢復正常。
對於陷入困境的建築商來說，最有可能出現的結果是併購的增加；開發領域的大公司將吸收更多的地塊，福奇說。
他說：”在經濟衰退時，我們往往會看到併購激增。「大開發商會搶先出手，向小開發商提供救助，並以創造性的結構參與交易”。
莫里斯說，建筑前期市場在未來五到七年內都不會出現增長，因為 「我們失去了五年到十年的資本增值」。
他說：”定價脫離了加拿大人的收入，而且偏離軌道太遠，價格必須大幅下跌，人們才會再次購買。」
