【星島都市網】溫哥華開發商在高利率環境下取消抵押品贖回權的情況正不斷出現，超過歷次房地產衰退時期，對於缺乏經驗或不熟悉溫哥華開發過程往往十分漫長的公司來說尤其如此。
據《環球郵報》（The Globe and Mail）報道，加衛人壽（Great-West Life，GWL）的房地產部門想買下溫哥華市中心洛遜街(Robson Street)的這塊地已經有一段時間了，所以當他們聽說這塊土地已經喪失抵押品贖回權時，便毫不猶豫地採取行動，買下洛遜街1555號的地塊。
■ 洛遜街1555號
該地塊由Vivagrand Developments營運的一家編號公司擁有，作為止贖程序的一部分，法院下令將土地出售。Vivagrand本已獲批在該幅地上開發一幢28層公寓大樓，但GWL將提交一份新的租賃大樓計劃。
Vivagrand（現稱為Align Properties）也拖欠了市中心西端區（West End）另一處地塊的貸款，那是一幢位於戴維街(Davie St)1485號的四層公寓樓。
■ 戴維街1485號
GWL Realty Advisors加拿大西部開發部副總裁Geoff Heu表示，該公司追蹤洛遜街地塊已經很長時間，他們目前計劃在該地塊的兩座塔樓上建造400個出租單位，零售面積達40,000平方呎。該地靠近GWL的另一個項目，即已竣工的Chronicle租賃大樓，共有128個單位，最近的收購是GWL沿着洛遜街擴張計劃的一部分。
Heu稱，目前投資環境下對「規模較大的成熟開發商就沒有問題」，因為他們資本雄厚，並且有自己的品牌需要保護，並指出，導致止贖現象，與新開發商經驗不足有關。
對於缺乏經驗或不熟悉溫哥華通常漫長的開發流程的公司來說，在目前利率環境下，取消抵押品贖回權的情況不斷出現，這對公司來說太具有挑戰性。
它揭示了市場上許多渴望輕鬆獲利的參與者，並沒有為市場下行周期做好準備。有些人更感興趣的是作為投資的房地產，而不是用於建設的土地，因此他們只是持有房地產，升息對中小投資者的打擊很大。
有些公司設法在遇到麻煩之前將他們的專案通過重新分區，甚至進入開發許可證申請階段，通常，這些項目（有時是空置土地或涉及單戶住宅的組合）的收入並不足以支付持有成本。
取消抵押品贖回權的趨勢仍很長
行業專家發現，鮮為人知且規模較小的開發商取消抵押品贖回權的數量前所未有，而且他們認為這種趨勢不會很快得到遏制。
高力國際副總裁哈特（Buck Hart）和高級助理達林（Jennifer Darling）近幾個月來一直在處理大量取消抵押品贖回權的銷售問題，他們在卑詩省列治文擁有3處喪失抵押品贖回權的掛牌房產，其中兩處房產已經開始建設。
哈特指，93年、97年、2008年和2018年是周期的頂峰，「在每個周期之後，都會出現衰退，就像現在一樣，」他還指出，「現在市場上取消抵押品贖回權的數量比任何一個高峰之後的數量都要多。」
達林則表示，許多項目的「預估」（即初始成本和收入預測）已經嚴重扭曲，她認為取消抵押品贖回權的趨勢並沒有減弱，「預計跑道會更長」，即使利率開始下降也於事無補。
今年初，哈羅-瑟洛街專案(Haro-Thurlow Street Project)在哈羅街1045號建造一幢55層塔樓的計划進入破產管理程序，在此之前還有其他幾座塔樓，但麻煩的第一個跡像是去年出現，規模較大的開發商Coromandel Properties已申請債權人保護，債務達7億元，哈特稱之為「經典例子」。
■ 哈羅街1045號
「有一家公司擁有十多個地塊並建立了一些（專案），但其中許多專案甚至從未真正開始開發過程。他們只是佔據了一塊好地，有一些絕佳土地。但是，當事情發生轉變時，你知道，如果你擁有十幾幅地卻沒有現金流，那是無法持續很長時間的。當利率上升時，在一年內翻兩番時，你就會陷入麻煩，也就是說，我認為，這是我們今天看到的許多問題的根源。」
他說，投資人幾十年前就開始改變這種情況。
「我從1985年開始涉足房地產，當時我們剛走出可怕的80年代初期。有些人會告訴你，我們現在的感受和那個時期有些相似之處。」
他說，到1997年，許多海外買家湧入大溫，購買土地並支付許多本地人認為不可持續的價格，與此同時，本地人則紛紛前往多倫多或前往美國、西雅圖，然後前往沙漠中的亞利桑那州進入Dallas，並進行建設，有很多溫哥華開發商在美國非常活躍，「他們中的一些人會告訴你，他們去那裡的原因，是因為他們不想與那些在溫哥華購房的群體競爭。」
經驗豐富、成熟的開發商通常擁有包含創收房產（例如出租房產）的投資組合，以幫助他們度過經濟低迷時期，而那些遇到麻煩的人沒有這樣的緩衝能力。
達林表示：「許多成熟的本地開發商除了開發地塊之外，還擁有創收投資組合，這在市場利率和其他因素髮生變化時肯定會有所幫助。」
沒有真正做與開發相關的事情
Tera Development的共同所有人黃先生（Tom Huang）表示，一些規模較小的開發商將擁有第二次或第三次抵押貸款，有時私人貸款人會接管該房產並持有它，直到市場再次回升。
黃先生說，像許多小企業一樣，開發公司來來去去，「很多我們戲稱為他們『炒股者』的人」，他們會創立一家名為「某某開發」的公司，使其聽起來更合法一點，但並非真的做開發，「他們購買、等待、翻炒，但並沒有真正做任何與開發相關的事情。」
那些進行重新分區的人通常會最大限度地擴大面積，以使房產更有價值。他說，這可能會導致空間利用變得奇怪，例如對居民無用的走廊，而不是有效利用空間，甚至可能減少面積。
經濟低迷意味着公寓開發商已轉向租賃項目，這些項目得到了政府融資的幫助。剛從亞洲回來的溫哥華開發商和行銷人員陳先生（Jacky Chan）表示，他在那裡會見了大型開發商、基金經理和政府，幫助將租賃住房的資金引入加拿大，因為加拿大的租賃需求比其他國家更強勁。
他說，他公司的律師目前正在處理10宗喪失抵押品贖回權的案件，但這甚至不是他的專長。他指出，利率上升和中國房地產市場低迷的「雙重打擊」對溫哥華產生了直接影響。
他在談到中國房地產市場時說道，「在這樣的大規模崩盤中，沒有人能夠為其他人提供保障——他們都陷入了現金短缺，這是多米諾骨牌效應。」
「第二件事是人們談論經驗不足的開發商或資本較少的開發商。是的，這確實有一定道理，但許多開發商已經做了很多工作，可能是在亞洲或全球。……所以，他們在技術上並不是缺乏經驗，而是對加拿大開發周期和行業中的官僚體系和政策如何運作不熟悉，這增加了這些開發商的負擔。」
圖：Getty Images/CBRE
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