多倫多市府說，制定短租市場附例是為了保護多倫多住房供應，維持居民社區穩定性。房東們說，規則和附例限制了他們的物業權，影響了他們的收入。
多市短租附例原定於2018年6月實施。安省地方計划上訴庭（Local Planning Appeal Tribunal (LPAT)）在一年多以後才開庭進行聆訊，以決定該附例是否真正實施。
判決官Scott Tousaw要在10月15日聽取市府方，房東方，和短租權益團體the Fairbnb coalition方的總結陳詞後，才會做出決定。
但在八月和九月初已經進行的頭8天聆訊中，可以總結出以下5大要點。
1，租客被視作第二套單元的主要住戶
附例將限制屋主使用第二套單元進行短租的能力。這是法庭上的爭議重點。
根據信息，多倫多在2002到2018年之間有2,138套申請了建築許可證的合法第二套單元。但是星報發現，這個數據遠比實際數據小。多倫多還有在合併前修建的7萬到10萬套第二套單元。這些單元中很多在修建時都符合建築和消防法規，應被視作合法單元。
至於是否市府會禁止屋主們出租第二套非法單元，市府未提供明確解釋，僅說不想對執法進行過於清晰的說明，否則人們會想辦法繞過規則。
市府說，如果想出租第二套單元，那麼房主註冊執照時，必須確保該單元符合區劃（zoning），建築，和消防法規。市府說，如果收到消費者或者執法部門投訴，他們就會驗證上訴信息。
尚待實施的短租法規說，第二套合法單元的主要住客是唯一能夠把該單元在短租市場放租者。這意味着，如果單元的長期租客想把單元在Airbnb這樣的平台上放租，就必須先向市府註冊。
2，房東們做短租比做長租能多賺多少錢？
屋主Desiree Narciso在法庭上說，她把地下室單元做短租，比租給一個長期租客要多賺450%。她未明確說明自己的收入，但她告知她的地下室可以分成一個單身單元和一個一卧室單元，每個單元每晚可租90元到160元。她的入住率達到80%到90%。按此情況計算，她做短租的每月收入能夠超過7千元，而如果她僅僅長租給一個租客，收1,600元的月租她都覺得太高。
不過當然，地點很重要。 Narciso住在Queen St. W.社區，那裡遊客眾多。
住在東約克的Alexis Leino用他家平房的地下室做短租，每晚80元。星報發現，該地區的長租價格是每月大約1,300元。
3，多倫多已經通過的短租附例會扼殺短租市場嗎？如果扼殺了短租市場，重要嗎？
不可否認，短租有市場。但是市府的短租附例將要取消職業或者商業的短租經營者，也就是那些出租多個房間和多間單元的房東。他們就是經營那些高層公寓里的鬼影旅店和獨立屋住宅里分租卧室，共用廚房和客廳的鬼影民居的人。
由於附例做出限制，只有房東的主要住所才可用於短租，佔據Airbnb房源三分之一的商業房東們都無法經營了。
麥基爾大學的Airbnb專業研究員David Wachsmuth同意市府的做法。他證實，減少職業房東可以真正開拓住房共享市場。根據附例，居民們仍可將他們的住宅進行短期出租，一次長達28天，一年多達180天。單獨的房間也可全年用於出租，一次可以長達27晚。
土地經濟學家Peter Thoma則站在房東一邊，他作證說，沒有那麼多的居民對住房共享感興趣。他表示，消滅職業房東對任何人都沒有好處。他說，如果Airbnb在2016年被消滅，多倫多將損失4千萬元的開支和600個職位。
麥基爾大學Wachsmuth則說，沒有任何證據顯示，短租市場能比本地居民給社區帶來更多收益。他舉例說，咖啡店可能有遊客光顧，但是附近的居民也一樣是常客。
4，做短租的是壞鄰居嗎？
Wachsmuth同時說，伴隨着短租的，總是噪音，垃圾，和停車問題。這些成本未由短租經營者承擔，而是由社區承擔了。傳統酒店有生意運營成本，但是短租經營者賺錢更多，因為他們不用花錢解決這些問題。
市府員工也作證說，和短租有關的煩擾投訴在增加。高級城市計劃師Caroline Samuel說，自2016年以來，市府記錄的和短租有關的投訴翻了兩倍到三倍。
她出示了一個投訴清單，包括陌生人走錯門，人們爬到鄰居家屋頂，18個房間的短租屋和一家兒童日托中心共用車道，以及床墊就扔在後院里任其腐爛等。
市府在2014年1月1日和2019年6月6日間，共收到514起短租投訴。其中最多的是不符合區劃的投訴。多倫多警方報告說，2017年，他們處理了127起和短租有關的犯罪事件，2018年為132起。其中超過40%為盜竊，27.4%（2017年）和21%（2018年）為物業損壞。2018年還有4起兇殺和槍擊案。
房東方的律師則說，所謂區劃的投訴其實應歸類為查詢。Thoma說，市府的投訴數字微不足道，他說，Airbnb的訂房中，99.98%無事故。
站在房東一側的私人計劃師Michael Manett說，每條街道上都有不剪草和很吵鬧的壞鄰居。
5，房東們是明知故犯嗎？
Clarence Westhaver在5處物業里經營了10個Airbnb單元。她說，他們向市府申請了對物業進行裝修，修理，和改善的建築許可證，花了十幾萬塊錢進行裝修，但是他們從未明確向市府詢問，他們是否被允許經營短租。
Westhaver作證說，「我沒有問市府我是不是獲准做短租屋主。因為我沒有把自己看成短租屋主，我認為自己是房東。」
Desiree Narciso也花了很多錢對住宅進行裝修。她住了二樓和三樓。一樓租給了一名長期租客，地下室在Airbnb上放租。她說她完全遵守城市建築法規，是一名「模範生」，但是她說，她也從來沒有問過市府，她是否可以把自己的物業用來做短租。她說，她沒有理由質疑自己意圖的合法性。
她說，「現狀顯示，短租是被允許的。每個人都在做，做了幾十年了。儘管沒有市府進一步的明確指示，我想，我根據城市裡短租長期存在的歷史來做出推斷，很公平。」
（網頁截圖，多倫多星報報道）T04
