地产

【星岛综合报道】卑诗省一宗租客与代管房东之间失败的合租协议，引发了一场告到民事仲裁庭有关按金返还的法律纠纷，最终因房客反悔后而扣留按金的房东被法庭裁定须退还。 据Daily Hive报道，本案中的卑诗租客（即申请人）支付了600元按金，希望租住被申诉人柏文中的一个房间。她告诉仲裁庭，自己在支付按金几天后改变主意，不想租房子了，因此要求退还600元按金。 被申诉人（即本案中的代管房东）告诉卑诗省民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT），申请人支付按金是为了确认她会入住。 裁决书指出：“被申诉人表示，她无法带其他潜在租客看房，因此即使申请人从未入住，她仍有权扣留按金。” 据称，租屋协议原定于2023年11月1日生效，申请人于同年9月首次联络对方咨询租屋事宜。“申请人表示，她支付按金的前提是，如果自己最终决定不租该房间了，对方会退还按金。换言之，申请人表示双方当时尚未就租屋达成任何协议。” ● 相关新闻：卑诗房主经营Airbnb受限起诉物业 结果适得其反须赔逾8千元 ● 相关新闻：华裔房东上诉成功 无须向前租客赔偿2.5万元 申请人于2023年10月5日首次提出改变主意，并要求对方于翌日退还按金。此后，事态开始恶化。 “申请人于2023年10月10日再次发短信，表示她已3次要求退还按金，并称下一步将联系警方和卑诗住宅租务处(Residential Tenancy Branch, RTB)。对方在回复中询问了申请人的邮箱地址，而申请人也提供了。” 但对方没有回复，是由一名法庭称之为“J”的人给申请人发了短信。J表示，申请人必须亲自到场签署终止租约，才能退还按金。但申请人拒绝亲自签署任何文件。 法院基于以下几个原因，裁定申请人应获得600元的退款。 首先，双方甚至还没有就月租金达成协议。 其次，房屋内有一间浴室需要维修，但尚未进行。 “最后，我认为双方甚至还没有就入住日期达成一致。正如我上面提到的，申请人表示她想在11月1日入住，但被申诉人发短信告诉申请人，她可能需在月中入住。” 被申诉人最终被判支付725元，其中包括按金和法庭费用。 图：Getty Images Plus V6

【星岛综合报道】卑诗省一户人家上周接连祸从天降，先后有两辆车从97号高速公路冲进了这家后院，而这已是该民居3年之内遭遇的第四次此类灾难。 综合加拿大广播公司（CBC）与Kelowna Now报道，卑诗奥肯纳根（Okanagan）居民布伦特伯顿（Brent Burton）一家以及各种宠物、马匹和其他动物，15年来一直在他们占地两英亩、距离97号公路仅几米之遥的房产上，享受宁静祥和的农场生活。 2022年8月，附近97号公路上的一辆失控的福特SUV冲出路堤，撞穿围栏，毁坏了这个家庭院内的一艘船只。伯顿当时认为这纯属“意外”。 伯顿告诉CBC记者，在汽车被甩出了120呎（36米）之后，“一个年轻人昏倒在驾驶座上……”，但他最终毫发无伤，只是手肘上有点擦伤，“他能活下来真是太幸运了”。 自那以后，3年内又发生了3宗事故——包括上周在短短48小时内发生的两宗严重事故。 2023年3月，几乎在与第一次事故相同的地点，又发生了一宗撞船车祸，一艘刚刚通过保险理赔更换的船只被撞毁。 警方认定，一名年长男司机在驾驶过程中突发心脏病，并于这辆车坠落伯顿家的车库附近之前就已经死亡。 而上周二，一名卑诗商用车辆安全执法组(Commercial Vehicle and Safety Enforcement，CVSE)的警员在追逐一辆皮卡车时，似乎转弯速度太快。“那辆CVSE的警车最终越过公路，冲进了我们的院子，”伯顿说。 这位奥肯纳根居民发现司机在痛苦呻吟，身上有多处骨折并被送往医院，而那艘船就再次被撞毁。 令人震惊的是，仅仅48小时之后的周四，一辆本田Pilot（Honda Pilot）因轻微降雪而失控撞入这户民居，最终停在了距离已损毁的棚屋仅几米远的地方。 伯顿谈及这一系列事故时感叹道，“这太可怕了！” “你知道，当我们听到撞击声和咚咚声，就会想，‘哦，不要呀，又来了’……”这家人觉得这个院子不再安全了。 “高速公路上有一些积雪，匝道上也有些泥泞，”伯顿说，“说实话，我不知道发生了甚么，只知道这辆车也是冲下路堤，侧翻在地。我不知道具体情况，但听起来像是车速太快，不适合当时的路况。” ● 相关新闻：大温长周末多宗行人伤亡事故 女子东喜士定街过路遭撞死 ● 相关新闻：温哥华严重车祸传引擎爆炸 渥街北行车道一度关闭 伯顿说，他仍然难以置信竟然有4辆车从同一个路堤冲下来，撞进了他的院子。 伯顿有一个活泼好动的6岁儿子，现在他已经禁止儿子在房产的南侧玩耍，因为所有4宗事故都发生在那里。 卑诗公路巡逻队(BC Highway Patrol)告诉CBC，超速可能是部分事故的因素之一，但调查尚未证实这一点。 伯顿家靠近莱克希尔路（Lakehill Road）夹杜松大道（Juniper Avenue）交叉口。 在他家地界外有一个缓弯道，限速从每小时100公里骤降至每小时80公里，却没有任何护栏或警示标志。 伯顿认为，“肯定有办法阻止汽车从公路上冲下来”，并表示“现在必须采取行动了”。 图：Local Journalism Initiative/受访者提供/谷歌地球 V6

【星岛综合报道】一位卑诗省房主与分契物业公司发生争议，向法庭提起诉讼索要数万元，结果却适得其反，最终不得不支付数千元。 根据卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）的诉讼记录，这位房主声称该物业公司撤销了她将自家睡房用作短租民宿的许可。 她向法庭申请命令，要求物业公司停止执行短租附例（bylaw），并赔偿她的损失。她声称自己损失超过75,000元。 但物业公司否认了她的说法，称并未同意她将睡房用作短租民宿，并称其短租附例是有效的。此外，该物业公司也指控房主违反附例经营短租民宿。 在反诉中，物业公司要求房主支付20,000元的罚款。 据称，该屋苑业主立案法团（strata council）早在2023年5月就通过了一项新附例，规定业主单位不得用作短期民宿用途，包括像Airbnb和VRBO这类的网站。 该附例最初规定短租民宿期限为6个月或更短，但在2024年4月进行修订，将期限缩短至90天。 申请人的分契单位是一间与另一个分契单位共用的房屋内，有两层楼。主层设有一间睡房和一间浴室，业主希望将此套房用于经营短租。申请人甚至表示，她购买该单位正是因为她相信自己能够经营短期民宿。 在2023年1月与业主立案法团沟通中，法团秘书表示，业主可以经营短租，但需符合若干条件。ı ● 相关新闻：卑诗省打击短租市场一年了 整体租金真的下降了吗？ ● 相关新闻：温哥华放租校地建租赁房屋 家长批教局短视近利 业主似乎接受了这些条件，并很快申请了营业执照，于2023年3月接管了该单位。她的第一位短租房客于2023年2月12日预订，并于3月30日入住。 2023年4月19日，所有单位业主召开会议，讨论了申请人的短租民宿事宜。 裁决指，该会议纪录提到对“陌生人穿越我们的物业，经过我们的睡房和客厅，并且可以在任何时间窥视我们的浴室”的担忧，以及一名业主报告了对私隐和安全的影响。业主们因此讨论了一项拟议的短租附例。 市政府于2023年4月24日暂停了该业主的商业牌照，因为她未能提供物业管理公司批准她进行短期出租的信件。 反短租附例于2023年5月获得通过，但其他业主投诉称，申请人仍在她的柏文单位内接待短租房客。而她的一些房客是透过Airbnb预订的。 2024年1月，业主立案法团致函申请人，表示将对其违反附例的行为每日处以最高1,000元的罚款。2024年2月，业主在律师的陪同下出席了业主立案法团的听证会。会上，她被告知将面临20,000元的附例罚款。 仲裁庭审查了该业主立案法团剥夺业主经营短租的权利是否构成严重不公，并最终认定业主立案法团并未对她有不公平对待。 由于业主立案法团只能证明部分短租情况，仲裁庭裁定其应获得8,000元的赔偿，而非最初索赔的20,000元。此外，仲裁庭也裁定，命令业主不得再违反物业附例。 最终，业主被勒令支付8,778.47元，用于支付违反物业附例的罚款和仲裁庭相关费用。 图：网上图片 V6

【星岛综合报道】一些房地产经纪人表示，自当局推出一改多户的住宅更改土地用途(rezoning)政策后，正在给温哥华的豪宅价值带来不确定性。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，温哥华一家高端房产经纪公司Engel & Völkers行政总裁卡罗斯（Andrew Carros）表示，“现在没人知道温哥华的豪宅值多少钱了，因为基本上全市所有房产都变成了潜在的重建对象。” 他表示，立法变更允许在独栋住宅地块上建造多户住宅，正在促成一些高档住宅社区出现买家市场。他指出，10月份格雷岬(Point Grey）（0.11）、桑那斯（Shaughnessy）（0.05）、高豪港（Coal Harbour）（0.07）和温西（0.08）的房屋挂售比（sales to active ratio）都很低。 房屋挂售比通常被用于衡量供需关系，低于0.12表示房价面临下行压力，亦即买方市场。 豪宅区变成买方市场 “他们（买家）不确定自己买的是甚么。如果隔壁的房子卖了，然后建了6套多户住宅(multiplex)怎么办？”卡罗斯说。 “这让人非常困惑，或者说，这大大打击了买家的信心。” 加拿大Re/Max房地产公司的区域副总裁Kingsley Ma指出：“如果你打算花大价钱买一套豪宅，这些买家通常都不希望隔篱就是多户住宅。” 他补充说：“他们为买豪宅花高价是有特定原因的，并非为了住在多户住宅旁边。所以从这个意义上讲，多户住宅确实会对豪宅市场产生影响。” Royal LePage Sussex的地产经纪库克（Jesse Dean Cook）表示，目前尚不清楚开发商是否会承接这类项目。 “在高端市场，这对开发商来说风险很大。例如，谁会是买家？利润空间有多大？作为开发商，你愿意承担这样的风险吗？”他说。 库克指出，目前多户住宅开发案的申请并不多，而且它们不太可能取代景观房和滨水房。“我们接触的大多数客户，无论是买家或卖家，都对在豪华地段建造4单元或6单元的住宅楼不感兴趣。” ● 相关新闻：楼市有多冷？温西超豪宅邸4年5挂牌 叫价节节下滑跌破行情价 ● 相关新闻：温哥华豪宅业主援引楼市行情 成功将官方估价压低400万元 政府拿高端住宅区开刀 根据卑诗省第44号法案，各地方政府必须修改更改土地用途附例（zoning bylaws），允许在独栋住宅地块上建造多户住宅（最多可容纳6个单元的住宅楼）。 自一改多政策出台后，低陆平原10月份的挂售比表明，包括基斯兰诺(Kitsilano，0.28）、费尔维尤（Fairview，0.32）、林恩谷（Lynn Valley，0.21）、克里斯代尔（Kerrisdale，0.22）和中央朗斯代尔（Central Lonsdale，0.21）在内的一些社区已进入卖方市场。 卡罗斯指出，本地区的买方市场主要集中在高端豪宅市场，“这正是政府想要重点开发的市场，对吧？” 他表示，由于市场疲软以及高昂的审批、建设、基础设施和法律成本，多户住宅项目目前可能难以获利，这无疑是雪上加霜。此外，空置单位还可能面临空置税。 “鉴于联邦、省和市政府一开始就针对高端住宅的政策，在温哥华做出决定非常困难，”他说。 图：GettyImages V6

【星岛综合报道】大多伦多地区11月住宅市场持续转弱，成交量、平均售价及新挂牌数字均较去年下跌。 多伦多地区地产局（TRREB）公布，上月录得5,010宗住宅买卖交易，按年下跌15.8%；若按季节性调整计算，亦较10月再跌0.6%。 住宅平均售价方面，按年下跌6.4%，至约103.9万加元；综合基准价格亦按年回落5.8%。新挂牌住宅方面，11月录得约1.1万个新盘，较去年同期减少4%。 地产局主席Barry-Sproule表示，大多区内不少家庭原本希望趁借贷成本回落及楼价较相宜时入市，但由于对长远就业前景信心不足，令入市意欲受挫。 11月新挂牌住宅录得11,134个，按年减少4%。同时，市场库存增加16.8%，大多区活跃放盘总数达24,549个。 （CP24资料图）T15

【星岛综合报道】一份新的国会预算办公室(PBO)报告指出，未来4年，联邦政府用于住房项目的支出将减少一半以上，其中一项耗资130亿加元的标志性住房计划，预计仅能新建2.6万套住房。 据加拿大广播公司(CBC)报道，这份预算监督机构的报告重点关注了总理卡尼新成立的住房机构“加拿大建房局”（Build Canada Homes），以及该机构和其他项目将如何促进2029-20财年及之前的新房建设。 报告总结道，联邦政府在2025-26财年用于房屋项目的98亿加元支出，到2028-29财年将降至每年仅43亿加元，降幅高达56%。 PBO表示，预算中宣布的削减措施，如取消第二套房贷款计划和其他“不直接增加住房供应或针对有住房需求的加拿大人的项目”，也导致了资金的减少。 PBO的报告假设，未来4年内，4项住房拨款将到期或缩减。这些拨款包括： 加拿大原住民关系和北部地区事务部(CIRNAC)的住房支出将从今年的5.5亿加元降至2028-29财年的3.5亿加元。 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的住房支出将从今年的61.6亿加元降至2028-29财年的21.6亿加元。 加拿大住房、基础设施及社区(Housing, Infrastructure and Communities Canada)的拨款将从今年的7.7亿加元降至2028-29财年的零。 加拿大原住民服务部(Indigenous Services Canada)的住房拨款将从13.6亿加元降至2028-29财年的3.1亿加元。 CBC新闻称，不愿透露姓名的政府官员认为，这些项目有截止日期就不会延期或追加拨款是错误的。 财政部长商鹏飞(François-Philippe Champagne)周二表示：“抛开技术细节不谈，从现在到2028-2029年，我们需要做出许多决定。但你不能在2025年就为2029年做决定。” PBO在8月发布的一份报告中指出，为了满足全国的住房需求，加拿大需要在现有住房的基础上，到2035年新建69万套住房。 为了解决住房缺口问题，卡尼在竞选期间宣布将成立加拿大建房局，作为负责监督加拿大住房建设的机构。 该机构成立之初获得了130亿加元的“初始投资”，用于提供资金和土地、吸引投资以及帮助建筑商启动项目。 周二发布的报告显示，从现在到2029-30财年，加拿大建房局将把130亿加元中的73亿加元用于拨款、贷款优惠、对省级项目的资助，以及对低收入租房者的社区支持。 PBO表示，剩余的57亿加元将用于资助各项计划。 报告指出，根据其分配的资金和设计，加拿大建房局预计只能对住房供应和可负担性做出有限的贡献。 PBO表示，这项有限的贡献意味着未来5年内仅能新建26,000套住房，其中13,000套将是面向低收入家庭的经济适用房，这约占PBO在8月份确定住房缺口的3.7%。 住房部长罗品信(Gregor Robertson)表示，他很高兴国会预算办公室对住房问题进行调查，但他警告说，这个财政监督机构并没有考虑到联邦政府的住房政策会对私人投资住房建设产生多大的影响。 他说：“我们在预算中仅投入了130亿加元的初始资金。此外，我们还有510亿加元用于住房配套基础设施建设，因此，这两项投资加起来数额巨大，旨在吸引私人投资。” 罗品信表示：“这只是个开始，我们将提供大量经济适用房，并将利用来自加拿大各地的大量投资来实现这一目标。” (图：卑诗省府资料图片) V11

【星岛综合报道】香港大埔宏福苑火烧连环楼灾难，至今造成了151人死亡，事件震撼国际，引发不少学者就建筑物的兴建、维修、防火措施，以至法团和政府的规管执法，提出广泛讨论。 多伦多都会大学(TMU)现代文学及文化研究中心(Modern Literature and Culture Research Centre)的执委之一王博士(Dr. Jason Wang)，今(1日)在加拿大《环球邮报》(Globe and Mail)撰文，谈论大埔这场冲天大火，对加国以至世界带来的警示。 竹棚与棚网   祸首或帮凶？ 王认为用于翻修建筑物的竹棚和高易燃性发泡胶板，可能至少是酿成这场灾难的帮凶。 他写道：“香港人常对这座城市的竹制棚架抱持浪漫的想像，它以视觉上的简约方式，颂扬一种独特的混合性：灵活的前现代工艺文化与严谨的现代主义建筑风格相得益彰。它使香港的天际线，有别于上海单调的玻璃幕墙或新加坡的钢铁冷漠。然而，在这个由八栋31层大楼组成的屋苑(约有4,800人居住)的外观上，这种浪漫情怀或许变成了致命陷阱。当竹棚与据报在现场所用的尼龙网和聚苯乙烯隔层材料等的助燃剂结合起来，它不再是一个用作维修的平台，而是变成了烟囱。” 香港消防处处长杨恩健在起火当天曾指，现场所见棚网燃烧蔓延的速度，远超合规阻燃材料应有的情况。包括前天文台台长林超英等一些香港专家指出，棚网而非竹棚才是导致火势急速蔓延的最主要因素。 据香港保安局周一公布，从现场采集的棚网样本，有7个不符合阻燃规格标准，经调查所得，怀疑有人曾以合规棚网混入不合规棚网中使用，企图造假，以通过抽样检测。(见另文) 相关新闻：宏福苑五级火︱廉署还原造假时间线 购少量合规棚网鱼目混珠通过测试 相关新闻：宏福苑大火151死 部分遗体烧成灰 仅少量棚网达阻燃疑鱼目混珠 王也提到，一些老旧楼房，如宏福苑和2017年发生大火惨剧的伦敦Grenfell Tower，都因为必须不断地翻修，带来了新的风险。 城市发展堪借镜  莫为建屋赌人命 他在结语中写道：“宏福苑以焦黑的残骸向世上每个垂直发展的城市，包括加拿大的城市，发出了警示。我们建造了征服空中的文明，将生活以高效的网格形式堆叠起来，并尽全力快速地兴建，试图解决住房危机。然而在我们日渐老化的都市中，最大的威胁或许在于其必要的翻新所带来的内在毒性。大埔的这场大火证明，当我们为了节省而忽略城市生活时，我们实际上是在拿城内的人命作赌注。” 相关新闻：温哥华悼念香港大埔悲剧 逾千人排长龙献花致意   图：美联社、星岛记者 【持续更新】专题报道：香港冲天大火灾 V20

【星岛综合报道】省府宣布接管安省房地产议会RECO，议会涉嫌包庇大地产商违规行为。安省公共及商业服务和采购厅长克劳福特，发信给安省房地产议会RECO董事局主席兼行政总裁，表示为了咗防止公众和消费者利益严重受损，决定委任一名管理人，接管议会董事局官员和成员的所有权力和职责。 安省房地产议会 (Real Estate Council of Ontario，RECO），涉嫌包庇地产商iPro两名创办人兼东主，避过违规行为面对的检控和罚款，引起业界愤怒。 今年5月，iPro的律师透露，公司的经纪人信托帐户，有1000万元资金短缺，但安省房地产议会RECO 直至8月之前，都无对外公布，而是容许iPro 继续做了总值7 亿元的房地产交易。 RECO 后来委任既法政会计师发现，iPro两名创办人，动用信托帐户超过3000万元 ，出粮给自己、个人名下既其他公司、家庭成员和投资者。 相关新闻： 【iPro地产丑闻】RECO将责任归咎于一名已被炒高层　业界质疑结论“难以置信” 【2400名地产经纪】安省监管机构勒令iPro地产清盘　涉帐目亏空逾千万   RECO 委任的调查机构发现，事发后离职的RECO前任注册官，策划有关行为，而无知会RECO 董事局。 根据规定，安省房地产议会RECO，必须将涉嫌违规的地产公司负责人，立即停牌，冻结经纪人帐户，并发出吊销执照建议。违规的地产公司亦会被起诉。但RECO 并无采取行动，而且过去5年来，对大部分其他违规行为 ，亦无作出处理。 (资料图片)T04

以下是全文 中文翻译： 【星岛综合报道】约克区区域议会周四正式通过 2026 年度财政预算。 52 亿元的预算中包含对向警队的大量投资，警队比去年增加 5,600 万元的预算，主要用于聘请 150 名新增人员，其中仅 56 名前线警员。这些拨款将约克区地税总增幅推高至 4.28%。根据区政府资料，大部分的地税征费将拨入警队预算。 约克区主席 Eric Jolliffe 表示，2026年约克区总预算 52 亿元 获通过，其中，营运支出（Operating） 约占 30.7 亿元。资本支出（Capital） 约 10.5 亿元。所有部门的预算申请均获批准，包括约克区警队提出的大幅度申请。而警队明年的营运预算约占整体营运预算的三分一强。 2026年约克区地税增幅4.28%后，万锦市每户加地税费额外增约131元，而烈治文山市约增...

【星岛讯】卑诗省政府正计划在本拿比市展开一项支援与综合护理房屋计划，提供约50个住宅单位。一旦计划获批，这将会为正在或可能面临无家可归的人士带来安稳的居所。 该计划由卑诗房屋局 (BC Housing)、本拿比市政府及菲沙卫生局 (Fraser Health) 共同合作，拟于本拿比市Imperial St. 5389号兴建40个支援式住宅单位，以及10个综合护理住宅单位。该地点由本拿比市政府拥有，市府将会把土地租予卑诗房屋局。同时，卑诗房屋局与本拿比市政府合作，进行初步的土地用途重新规划，以及展开社区咨询工作。 支援式住宅将会是可负担的独立开放式单位，并由非牟利机构提供度身订造的支援服务。综合护理住宅则会由菲沙卫生局每日提供加强的驻场健康、文化及社交支援服务。 【相关新闻】上千居民挤爆会场抗议 素里市议会全票否决支援房屋案 【相关新闻】卑诗房屋厅：正是为了社区安全而设立支援房屋 房屋及城镇事务厅长贝丽仪 (Christine Boyle，上图左) 说：“正经历无家可归及有复杂挑战的人士，理应获得安全的居所与支援，帮助他们稳定生活。我们正采取有效措施，透过与地方政府合作，提供支援式住宅与健康服务，从而缓解无家可归与临时营地问题，因为我们知道这些现象对任何人都没有好处。让人们获安置入住这些住宅单位，不仅能帮助他们获得一个安居之所，也能让社区变得更强大和更有凝聚力。” 精神健康与癖瘾议会秘书沙安娜 (Amna Shah) 说：“在卑诗省各地，很多人的生活正因为支援与综合护理住宅而得以改善。建议中的本拿比住宅计划，将会让更多人获得基本支援与健康服务，帮助他们重建稳定的生活，并为社区作出贡献。” 若计划获批准，这些住宅单位将为面对重大居住问题的人士 (包括面临精神健康及滥药挑战的人士) 提供稳定、安全及设有基本医疗与社会支援的居所。透过一站式的专门服务，这项计划将有助人们改善健康与福祉，同时减少对紧急服务的依赖。 本拿比南─铁道镇选区省议员崔保罗 (Paul Choi) 说：“设有支援与服务的住宅，能在人们有需要时带来稳定的生活。透过支援及综合护理住宅，我们可帮助露宿街头或居住在临时营地的人士迁至安全的室内空间，并获得所需的支援服务，协助他们重新在生活上站稳阵脚。这些住宅将有助巩固本拿比社区，同时确保最脆弱的人士获得应有的尊严和照顾。” 此项目属于卑诗省政府190亿元的房屋投资计划之一。自2017年以来，全省已有逾93,600个住宅单位落成或筹建中，其中有超过4,800个在本拿比市。 (图：省府资料图片) V02

【星岛综合报道】温哥华市长要求省政府采取更多措施，将单身社会房屋(single-room occupancy，简称SRO)从市中心固兰湖娱乐区(GED)迁走。 周四(27日)上午，沈观健与商家和警察局长一同出席会议，他承认卑诗房屋局(BC Housing)已启动关闭Luugat建物的程序，该建筑物是该地区单室住户柏文楼。 但他表示，省政府需要就另外两处问题建筑的关闭给出明确的时间表，即圣海伦酒店(St. Helen’s Hotel)和固兰湖别墅(Granville Villa)。 【相关新闻】市中心今晨火警疑为纵火 此类住宅失火机率较其他高67倍 【相关新闻】SRO住房大火酿两死 陪审团建议取消向私人业主提供资助 沈观健在罗克西夜总会(Roxy nightclub)举行的新闻发布会上说：“温哥华不能无限期地等待，任由这些建筑继续破坏格兰维尔娱乐区的稳定。” 他也敦促省府立即在温哥华市增设非自愿精神健康照护床位，并兑现建立强制照护系统的承诺。 “这关乎拯救生命，关乎保护企业。”他说：“这关乎重塑人们对温市中心的信心。” (图：资料图片) V11

【星岛综合报道】一直以来标价过高、位于温哥华西区的一幢豪华住宅，自2022年以来已5次挂牌上市，售价一减再减，如今甚至跌破其潜在的超豪华价值。 据Daily Hive Urbanized报道，该媒体今年夏天曾报道位于威尔特郡街（Wiltshire St.）8483号的这幢豪宅，当时该豪宅的售价从1,195万元降至1,078.8万元。 此后于今年10月撤盘，并一直未上市，直到上周才重新挂牌，而售价已降至9,999,890元。 ● 相关新闻：温哥华豪宅业主援引楼市行情 成功将官方估价压低400万元 ● 相关新闻：温市府提议著名豪宅区黄金地段 兴建一改四城市屋 目前的要价甚至已经低于其最新的评估价值，根据卑诗物业估价处(BC Assessment)的数据，该房产最新估价为1,037.4万元。当中的超过600万元属于土地价值，该地块面积为0.32英亩，即13,934平方呎。 这幢仅有4年房龄的豪宅，其前身是于2017年以395万元的价格售出。 这幢位于温哥华马宝区(Marpole)和南固兰湖(South Granville)附近的豪华住宅，拥有一些非常独特且奢华的卖点，例如红外线桑拿房和大理石瓷砖。据地产公司Zealty所述，这幢温哥华住宅拥有多达9间卧室和12间浴室。 它还配备了一个非常宽敞的影音室。 地下室设有吧台、大型娱乐室和健身房。此外，地下室还设有一个4间卧室的合法出租套房。室外有一个景观花园和一个游泳池。 还有一个铺设人造草皮的屋顶露台，以及一个专属的迷你高尔夫球场。 一般来说，温哥华超豪华住宅的定价或估值通常都在1,000万元或以上。 今年早些时候，加拿大苏富比国际地产公司曾报告，超豪华市场有点停滞不前。目前该地区的此类豪宅的销售量已出现小幅回升。 过去90天内，共有10处房产以1,000万元或更高的价格售出，其中包括位于温哥华（Alberni St.）带空中泳池的顶层柏文。 图：Royal Pacific Realty Corp  V6

【星岛综合报道】温哥华市政府于周二（25日）通过2026年预算，批准23.9亿元营运预算，包括冻结地税增长，并在削减多个部门预算的同时，增加对市警察局拨款5,000万元。 据加拿大广播公司（CBC）报道，温哥华市长沈观健（Ken Sim）在市议会辩论结束后说道，“零就是零，市议会竭尽所能，确保居民和企业的生活可控可承受。”此次辩论对2026年预算草案进行了一系列细微修订，但与3周前公布的草案相比，并无重大改动。 这个24亿元的预算案引起了极大关注，沈观健和反对派议员都将其置于明年的市政选举背景下展开讨论，而市长则以“零就是零”展开宣传活动推动预算。在过去两周里，有超过600名市民在市议会会议上发表意见——与近年来预算辩论中仅有的10到20名公众参与相比，这是一个巨大的增长。 但最终该预算案按党派划分获得通过，沈观健和6位同样来自ABC温哥华的市议员投票支持，而反对党市议员费必得(Pete Fry)、容碧丽（Rebecca Bligh）、奥尔(Sean Orr)和马洛尼(Lucy Maloney)则投了反对票。 预算是如何制定的 市政当局不允许有赤字，通常会通过提高地税来支付员工薪资成长、通货膨胀成本以及新的市议会优先事项。 ● 相关新闻：温哥华市长冻结地税增长 “零就是零”料裁员400人 ● 相关新闻：市府运营也有通胀 温哥华地税将飙升9.7% 市政府工作人员最初表示，2026年预算需要将地税提高6%至7%。但在10月份，市议会要求工作人员提出削减服务和增加收入的方案，以便冻结地税，同时维持市警服务、消防部门、核心服务和社区拨款的资金支持。 根据市议会内部备忘录，这些措施包括削减超过10%的市艺术、文化、规划和永续发展部门预算，以及裁减多达400名市政员工。 它亦包括多个公园及康乐设施收费高于通胀的加幅，将大部分居民泊车许可证及交通罚款提高约50元，并大幅提高多个特别活动市场的收费。 虽然反对的市议员认为，这会把更多费用转嫁给温哥华的低收入居民，而ABC议员则表示，这是一个可以控制的平衡点。 预算的最终投票将于2026年第一季进行，届时将提供更详细的削减项目清单——由于时间紧迫导致细节缺失，这令许多反对派议员感到不满。 这些决定将在工作人员充分掌握预算整体方向的情况下做出，该份预算终极目标就是不增加地税，这也是市长沈观健的目标。 “有些议员想让我们回到上一届政府失败的做法，”沈观健说。 “有了这份预算，我们已向前迈出了一步。”“这是一个改变，我们正在改变这座城市的发展方向。” 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal)裁定，北温市毋须为去年树枝砸中居民汽车造成的损失负责。 据CTV报道，北温市民林达尔（Dawson Lindahl）的汽车于2024年4月遭行道树砸中造成全损。他透过卑诗民事审裁处索赔2,482元，其中包括950元租车费、845元汽油费、500元保险自付额以及186元的优步（Uber）车资。 仲裁庭成员雷诺兹（Alissa Reynolds）在11月19日的裁决中写道：“他认为北温市疏于检查树木，因此应该承担他的损失费用。” 而市政府就拒为所发生的情况承担责任，并获得仲裁员雷诺兹的认同。 仲裁员写道，林达尔要证明市府存在疏忽，就必须举证北温哥华市违反了对其汽车造成损害的注意义务——但根据一项名为“核心政策抗辩”的法律原则，城市管理者可以免于承担此类索赔。 ● 相关新闻：暴风雨期间巨树压车 多市政府为何不赔偿？ ● 相关新闻：行道树太老 满地可76岁妪巴士站等车掉落树枝砸头生命垂危 雷诺兹法官表示：“这项抗辩意味着，政府不能因其受财政、经济、社会或政治因素或限制所决定的核心政策而承担疏忽责任。” 在本案中，仲裁庭认定北温市针对其约9,800棵树木制定了一项“核心政策”，由于预算和人员配备方面的限制，并未强制要求对树木进行例行检查。 雷诺兹法官说：“北温哥华市表示，工作人员会进行非正式检查，或根据公众提出的服务请求进行检查。该政策规定，当公众提出问题时，北温哥华市会在合理的时间范围内审查并处理该请求。” 根据裁决，导致林达尔汽车受损的那棵李树，自2017年10月以来就一直未有检查，但在此期间，市政府并未收到任何有关对该树进行维护的请求。 雷诺兹写道，一张拍摄于2020年9月的该树照片也显示，“这棵树看起来非常健康”。 仲裁庭成员补充说：“没有证据表明北温哥华市应该知道这棵树枝存在安全隐患。因此，我认为该市毋须对林达尔车辆的损坏承担过失责任。” 图：Getty Images V6

【星岛综合报道】卑诗投机空置税（Speculation & Vacancy Tax，SVT）将于新一年上调，与此同时，联邦政府却取消了“未使用住房税”(Underused Housing Tax，UHT俗称空置税)，这引发了人们现时低迷的市场下该税是否有效、合法及必要的质疑。 据《温哥华商业杂志》（BIV）报道，卑诗省的SVT税率将于明年1月1日起上调至房产估价的1%和3%，适用于外国业主和加拿大公民或永久居民中的全球非税务居民。其中，针对非税务居民的税率为1%，而在2019年至2025年期间，该税率分别为2%及0.5%。 然而，卑诗省新民主党政府加强税收力度，却是在联邦政府于2025年预算案中取消UHT的情况下进行，两级政府的政策明显出现分歧。 卑诗保守党党领罗仕德(John Rustad)发声明表示：“随着房价下跌，联邦政府已取消空置税，我们认为卑诗省也应该效仿，取消其投机空置税。” 当前楼市低迷被认为没必要加税 有专家质疑，SVT自2018年推出以来是否达到了预期目标。省政府网站称，该税“旨在将空置的房屋转为卑诗省居民的住房，并确保外国业主和主要收入来自海外的业主公平地向卑诗省的税务系统缴税。” ● 相关新闻：卑诗投机空置税2023年斩获7520万元 明年起扩展至59城镇 ● 相关新闻：无语！她们天天住在家里未曾出门却要缴纳空置税  大温地产经纪协会(Greater Vancouver Realtors)首席经济学家利斯(Andrew Lis)表示，“该税对住房可负担性产生显著影响了吗？考虑到自该税推出以来发生的诸多其他因素，我认为我们不能将太多影响归因于该税本身，因为这些因素对房价的影响明显更大。” 考虑到当前的房地产市场低迷，房价趋于平稳，租金受到抑制，库存增加。利斯说，“在如今库存远高于该税推出时水平的情况下，这项税收是否仍然适用？这确实值得怀疑。我认为目前市场上的库存非常充足”。 一位曾参与针对该税项提起集体诉讼的卑诗省律师表示，该税项的合宪性也尚未解决。 2020年，LW & Associates律师事务所的黄律师（Lawrence Wong，译音）代表9名请愿者，向卑诗省最高法院申请禁制令，但最终败诉，他在客户不得不每年缴纳高达46,500元的税款。据称，这些请愿者中有些人是因就医或照顾年迈父母而不得不暂时离开卑诗省的住所。 黄补充道：“从宪法角度来看，它强迫人们以某种方式生活并不合法。它还限制了人们选择居住省份的迁徙自由，如果你选择卑诗省，你就必须在那里居住一定时间。” 多数人透过出售或出租适应变化 资深规划师兼已退休开发商盖勒（Michael Geller）表示，这项税收会阻碍人们拥有第二套房，进而影响本地经济。有些人被迫卖掉房子搬走。有些人则选择租房，“如果目标是尽量释放出租物业的话，某程度上这样做几乎是适得其反”。 ● 相关新闻：联邦物业空置税是什么？很多人不知道！ 盖勒表示，这项税收实际上可能是一种财富税或入息税。 加拿大另类政策中心（Canadian Centre for Policy Alternatives，简称CCPA）驻温哥华的高级经济学家Marc Lee表示，这项省级税收只适用于一小部分房主，而且“为了征收这项税收，需要相当多的官僚程序”。 “鉴于目前的房地产市道，我们有理由质疑这项税收是否仍然有效。” 他表示，调高2026年的税率未必能真正改善房屋可负担性。 Marc Lee建议，为了公平起见，应该同样重视国内的投资者，并且反对住房市场中“有害的”投机压力，是一个合理的目标。并指出，温哥华市已经实施了类似的税收政策。 卑诗省财政厅发言人在声明中表示，该税收已筹集超过4.7亿元，用于资助适用地区的经济房计划。报告称，2022年的一项独立审查发现，该税收在2018年至2020年间，已经帮助大温地区的长期租屋市场新增约2万单位。 Crowe...

【星岛记者王婷报道】两名港人女租客在多伦多士嘉堡爱静阁租住一间柏文单位期间，遭遇业权变动争议：单位买家挞订、未能完成最终交吉（final closing），发展商遂通知要收回单位并指控两名租客非法占用，要求即时迁离。租客未有随即搬出，及后更历经断水断电，引发社会关注。 事件最终演变成法律诉讼：发展商入禀安省高等法院，向两名租客索偿15万元；租客一方则坚称案件应由安省租客与房东仲裁委员会（LTB）审理，并主张发展商应成为假定房东（assumed landlord）。 星岛早前报道，租客陈小姐指 15 万加元索偿“等同逼她们离开加拿大”。其代表法律顾问 Raymond Lee 认为，发展商告上高院“并不合理”，因为当前仍有案件在 LTB 排期等待裁决，内容涉及她们与买家间的租约是否会令发展商成为房东。 相关阅读： 【独家/租客恶梦系列报道之六】香港新移民遭断水电逼迁事件继续延烧　发展商向两女租客索偿15万 案件关键时间线 2021年4月： 发展商和荣姓买家签署买卖协议。 2025年4月： 荣姓买家将单位出租给两名港女租客，租约期一年，从2025年4月26日到2026年4月25日为止。 2025年7月29日： 发展商送达终止成交及迁离通知。 2025年8月1日： 租客遭断水断电，租客求助市府、议员及入禀LTB。数日后，LTB颁令恢复水电供应。 2025年8月26日：LTB开庭聆讯，租客、房东及发展商均透过视像软件遥距出庭。租客法律代表指，当庭提出口头诉求，要求裁决发展商成为“假定房东”。 2025年8月至今： 租客称未再与荣姓房东联系。LTB至今未有裁决。 2025年10月20日： 发展商入禀安省高等法庭，对两名租客索偿 $15 万加元。 2025年12月25日： 租客计算预缴租金（五个月可抵租按金）可合法居住到此日期。   加拿大《星岛新闻网》发现，事件涉及如下核心问题： 1 、“临时入住（interim occupancy）期间”，业权究竟属于发展商抑或买家？ 2 、在没有发展商批准下，买家于“临时入住期间”出租单位是否合法？若买家挞订，租务责任是否会转移？ 3 、案件应在 LTB...

【星岛综合报道】温哥华一家地产经纪公司因违反洗钱和恐怖主义相关规定，被处以149,886元的行政罚款。 据加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)发布的新闻稿，乐房美家(LeHomes Realty Premier)地产经纪公司因违反《犯罪收益(洗钱)和恐怖主义融资法》第一部分及其相关法规而受到处罚。 FINTRAC列举了与此案相关的6项具体违规行为，其中包括“在有合理理由怀疑交易与洗钱犯罪有关的情况下，未能提交可疑交易报告”。 FINTRAC也发现，乐房美家地产经纪公司未能确保指定专人负责制定合规计划。 一些较严重的违规行为涉及恐怖主义。FINTRAC指出，乐房美家未能考虑其产品和交付管道“及其客户和业务关系”中存在的洗钱或恐怖主义融资风险。 该经纪公司也未能保存完整的客户纪录，并且未能向其员工提供持续的培训计划。 FINTRAC表示，全额缴付罚款后，此案就会终结。 FINTRAC行政总裁帕奎特(Sarah Paquet)在一份声明中表示：“FINTRAC与企业合作，帮助他们了解并遵守《金融交易和报告分析中心法案》规定的义务。我们坚定地确保企业继续履行其应尽的责任，并在必要时采取适当行动。” 乐房美家地产经纪公司总部位于温哥华固兰湖街(Granville St)。 (图：网页截图) V11

【星岛综合报道】“终身租屋”是否正成为新常态？加拿大租客数据表明，本国正朝着这个方向发展。 据《金融邮报》（Financial Post）报道，在加拿大，租屋可能不再只是拥有自置物业前的短期过渡阶段。根据最近的一份报告，本国租屋者的年龄中位数已超过30岁，许多人已为人父母，这表明许多人将继续租房。 据租房服务公司SingleKey Inc.于11月份发布的报告显示，租屋者的年龄中位数目前为32岁，其中11.7%的租屋家庭有子女。 SingleKey联合创始人兼行政总裁利卡(Viler Lika)表示：“人们通常认为租房者都是20多岁的年轻人，他们刚开始人生旅程，事业也刚刚起步。但这种情况现正慢慢改变，尤其是在那些租房成本较高的城市。” 据悉，在多伦多和温哥华等高成本城市，租屋者的年龄中位数接近34岁。利卡指，这意味着：一方面，加拿大人成年后租房的时间越来越长；另一方面，年轻人为了省钱，在20多岁时选择与父母同住的时间也越来越久。 加拿大房屋按揭公司（CMHC）CMHC副首席经济学家卢怀尔（Aled ab Iorwerth）表示，部分长者在退休后从独立屋搬到柏文以变现资金，也可能是导致租客年龄中位数上升的原因之一。 加拿大统计局10月份发布报告显示，与30年前相比，租客搬家频率降低，更多人在同一地址居住5年或更长时间。该机构表示，一年前居住在不同地址的租屋者比例，从1996年的29.5%下降到2021年的19.9%。 卢怀尔表示，虽然终身租房的概念在以庞大租屋市场著称的满地可一直司空见惯，而今这种情况在加拿大其他地区也越来越普遍。“我认为终身租房者的比例很可能会上升。” 租屋者收入是多少？ 租屋家庭年平均收入介乎10.9万至12.5万元之间——这一范围比加拿大6.8万至7.8万元的平均个人收入高出50%以上。根据SingleKey的报告，这个差异表明租客通常属于双收入家庭，例如夫妻或室友。 ● 相关新闻：大温租金略降一房柏文约2164元 最平租社区在哪里？ ● 相关新闻：月租550元全包 这样的租房条件你觉得合理吗？ 卢怀尔也表示，他看到越来越多不一定有亲属关系的租客为了节省住房成本而“合租”，而住房负担能力仍然是一项挑战。 “以前房东甚至不接受租金收入比低于30%的租客，这意味着他们不希望租客将超过税前总收入三分之一的资金，用于支付房租，”他说。 根据SingleKey的报告，加拿大全国平均租金收入比为32.6%，在温哥华等城市甚至更高，远超过35.6%的标准门槛。如果加上个人债务，这个数字还会更高。SingleKey的数据显示，全国平均租金加债务收入比为38%。 CMHC报告称，2023年平均租金涨幅创历史新高，并表示由于需求旺盛和空置率处于历史低位，租金涨幅超过了工资涨幅。然而，CMHC表示，自那以后，由于外来移民放缓和劳动力市场疲软，租金一直在下降。 卢怀尔说，“由于整体经济疲软，过去几年我们并没有看到租金大幅上涨，”这与收入增长乏力，青年失业率居高不下有关。 不过，他看到新建柏文大楼租金变得更高，这是因为建筑成本更高，配套设施也更完善。 根据Yardi Systems, Inc.旗下租房市场平台RentCafe的最新数据，10月份加拿大各类房产的平均要价为每月2,105元，低于去年同期的2,152元，但仍高于2019年新冠疫情爆发前的水平（每月1,845元）。 哪些城市的租屋需求最旺盛？ CMHC年中租屋市场更新报告显示，卡加利、多伦多、温哥华和哈利法斯等大都会区的广告租金价格持续下降，而爱民顿、满地可和渥太华的租金则持续维持年度成长。 卢怀尔指出，与加拿大其他地区相比，满地可和爱民顿的租屋比例较高。然而，多伦多和温哥华等主要大都会区的住房成本较高，这意味着越来越多的人，尤其是年轻的加拿大人，只能选择在这些城市租房子。 但CMHC的报告指出，近期国际学生政策的变化，已经对安省、卑诗省和新斯高沙省的租屋需求产生影响，这3个省份在2025年第一季持工签和学生签证的人数均有所下降。 RentCafe收集其平台上租房搜寻数据，并根据可用房源数量、房源浏览量、收藏的柏文数量以及保存的个人搜寻记录4指标进行排名，从而确定加拿大最热门租房市场。10月发布的第三季报告显示，安省租屋需求最高，共有12个城市上榜。 根据SingleKey报告，温尼辟更受有家庭的租屋者青睐，因为该市的租屋者年龄中位数最高，为34.1岁，超过20%的家庭有子女。温尼辟与其他加拿大城市相比，租金价格较低，但收入水平也往往较低。该市租屋者的信用评分也较低，破产率较高，显示家庭面临巨大的财务压力。 未来的租屋市场将如何发展？ 利卡表示，过去5年租屋市场波动剧烈，原因包括疫情期间租屋者离开大城市后又返回，以及移民政策的剧烈变化，导致人口先是快速增长后又放缓。 “这真是犹如过山车，”他说。 他预测，由于销售低迷，新建柏文数量将持续下降，但更宽敞、配套设施更完善的长期出租专用房的开发将会增加。 他表示，虽然租屋者也有机会购房，但他看到的最大跌幅出现在那些面积仅600平方呎（约56平方米）的“鞋盒”式柏文中，这些柏文过去曾为投资者争相抢购。他表示，两到三房的房屋深受家庭或寻求更大空间的购屋者青睐，但由于需求依然旺盛，这类房屋的价格并未出现显著变化。 CMHC预计，随着更多租户在住房负担能力压力下选择合租以节省开支，三房及以上房屋的租屋需求将会增加。该公司在其年中市场报告中也指出，小户型房屋可能更难吸引租户。 卢怀尔预测，在多伦多和温哥华等高消费城市，长期租屋者将会增加。 但他同时警告，虽然短期内由于需求疲软，多伦多的租金价格可能会面临下行压力，这可能会影响开发商开工或启动新项目的意愿，从而产生“连锁效应”。 他预测，到2026年、2027年甚至更晚，由于柏文大楼建设受到限制，多伦多租屋者可能会再次陷入“负担能力困境”，而其他市场的供需关系可能会趋于平衡。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】虽然大温哥华地区的租金价格11月略有下降，但该地区仍然是加拿大租金最高的地区。 不过，有些社区为预算有限的房客提供了价格较低的房源(如果现在还能找到合适的房源的话)。 根据liv.rent的最新租金报告，大温区新释出的无家具一房柏文的平均租金已从10月份的2,223元降至11月份的2,164元，环比下降了59元。 西温哥华仍然是租住无家具一房柏文最贵的城市，平均租金为2,519元。它也是全加拿大租住此类柏文最贵的地区。 【相关新闻】全国租金续降 但温哥华仍是全国最贵 多伦多第三 【相关新闻】数据表明终身租屋在加拿大将成为新常态 至于在大温地区哪里可以找到廉宜的租房？ 阿波斯福(Abbotsford)连续第二个月成为低陆平原地区租住无家具一房最便宜的地方。此前它曾一度是最经济的选择，但素里在夏季的几个月占据了榜首。 今年10月，阿波斯福的平均租金为1,528元，远低于素里租金最平的社区纽顿(Newton)，后者平均租金为1,617元。 素里是温哥华都会区整体租金相对最便宜的地区，多个社区的平均租金低于2,000元。在纽顿之后，吉尔福德(Guildford)是租金最低的选择，平均租金为1,670元。在南素里，同类型柏文的平均租金为1,732元，而租金第二低的弗利特伍德(Fleetwood)社区的平均租金为1,750元。 在素里市中心，一间一房柏文的平均租金为1,787元。白石市的平均租金也低于2,000元，为1,977元。 在兰里，威洛布鲁克(Willowbrook)社区的平均租金为1,760元，威洛比(Willoughby)社区的平均租金为1,966元。 本拿比只有一个地区的租金低于2,000元，即西门菲沙大学(SFU)及本拿比高地社区，平均租金为1,990元。其South Slope的月租只略高一些，为2,051元。 列治文没有租金低于2,000元的社区。最便宜的是史蒂夫斯顿，平均租金为2,011元。 维多利亚一日落菲沙围(Victoria-Sunset Fraserview)是温哥华市租金最低的社区，平均租金为1,895元。马宝区(Marpole)是租金第二便宜的社区，平均为1,939元。 伦弗鲁一高龄活(Renfrew-Collingwood)是第三便宜的社区，平均租金为1,952元。基拉尼(Killarney)是温哥华唯一另一个租金低于2,000元的地区，平均租金为1,976元。 (图：加通社资料图片) V11

【星岛综合报道】温哥华富人区一所19,000平方呎的豪宅，在屋主坚称因外国买家税及其他政策令楼价下跌之后，官方估价下调了400万元。 据加通社报道，卑诗物业评估上诉委员会（Property Assessment Appeal Board，PAAB）周四将这栋位于温西桑那斯社区(Shaughnessy)的豪宅估价，从2,400万元下调至2,000万元。此前，业主就温哥华豪宅市场房价下跌对政府相关估价提起上诉。 委员会对位于安格斯大道（Angus Dr.）1498号物业的裁决中，包含了一份由业主Onni集团提供的销售清单。清单显示，类似房产的售价已大幅低于原挂牌价，最多以折扣50%售出。 ● 相关新闻：温市府提议著名豪宅区黄金地段 兴建一改四城市屋 ● 相关新闻：兰里业主经上诉如愿让豪宅贬值逾50万元 裁决指出，尽管该房产今年的评估价为2,400万元，但Onni公司声称仅值1,750万元，原因是豪宅市场受到“新的财务和税务披露”政策影响，包括外国买家税、联邦豪宅税、房屋空置税以及卑诗省的投机空置税(speculation and vacancy tax)。 评估员则反驳说，他们举出的一些销售案例显示，豪宅市场在过去几年一直保持稳定。 委员会的审查小组表示，在考虑了可比销售案例、房产面积和房龄以及其装修和配套设施后，这栋配备了室内外游泳池及网球场的两层楼物业，最终确定市场价值为2,000万元，它将用于计算地税。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省一名女房客与室友亦即二房东发生纠纷，遭到驱逐，因此对代理房东提起多项法律诉讼。 卑诗民事审裁处（Civil Resolution Tribunal，简称CRT）近日公布一项裁决，事涉一宗驱逐案件，两名房客之间发生纠纷，房客对二房东提出多项索赔。 申请人KD向被告LE租用房子，声称LE行为不合理，扔掉了她的物品，并试图迫使她在没有得到通知的情况下搬走。KD表示，她觉得和LE住在一起不安全，因此选择自行搬离。 在这宗驱逐纠纷案中，KD声称损失总计667元，其中包括500元的按金和167元的租金退款。 LE则辩称，KD造成了损坏，亦没有归还门禁卡或锁匙，实际上已经丧失了她的按金。LE还指，由于KD的“不当行为”不得不将其驱逐，因此对方无权获得租金退款。 KD告诉法庭，她于2024年3月搬入该单位，当时双方达成了一项为期6个月的协议。LE则否认该说法，并表示她想要一位长期室友。 两人都没有威胁性或攻击性 提交给法庭的证据显示，双方的关系于2024年5月开始恶化。双方都告诉法庭，她们觉得对方“具有威胁性和攻击性”。 ● 相关新闻：房东签约后反悔不租 不愿退还押金的后果更惨 ● 相关新闻：卑诗租客起诉房东非法驱逐 一纸警方报告却使结局反转 仲裁庭则表示，证据显示两人都没有威胁性或攻击性，并指她们在某些事情上存在分歧。有些分歧涉及KD的表亲是否可以与她同住，LE是否可以就此额外收费，以及KD是否因使用密封圈漏水的浴缸而造成水渍损坏。 2024年6月时，LE发短信给KD，要求KD在2024年6月30日前搬走，因为她的孩子需要使用该房间。其他讯息显示，KD对此表示反对，希望继续居住。 双方关系持续恶化，同年6月25日或26日，KD被要求立即搬走。LE表示，她这样做是因为KD骚扰她、言语不当并试图“挑衅”她。 “如上所述，双方没有书面协议，似乎也没有关于终止租约的口头协议。然而，我认为这是一项默示条款，即任何一方都应提前发出合理通知。因此，我得出结论，认为（LE）要求（KD）在6月26日搬出且未事先通知是不合理的。” 法院裁定LE需向KD支付167元租金退款。 关于按金，审裁处命令LE支付KD总共500元中的250元，因为KD没有归还钥匙，导致LE必须花费200元换锁和门禁卡。其余50元扣款是因为LE能够证明KD弄脏了一条毛巾并撕烂了一条毯子。 最终，LE被勒令向KD支付501.86元，其中包括赔偿金和法庭费用。 图：网上图片 V6

【星岛民调】卑诗最高法院8月裁定考伊琴部落(Cowichan Tribes)在列治文市一幅土地拥有原住民所有权，并指政府对该土地的所有权无效，省市两级政府随即上诉。 受影响土地范围内的部分居民顿感晴天霹雳，有人担心以真金白银买回来的私人业权会否“无效”。 一波未平，大温近日又爆出2016年有原住民部落入禀法院，声称拥有在高贵林港及高贵林市部分土地(下图)的所有权。诉讼程序目前处于“暂缓”(abeyance)状态，由省府牵头进行庭外谈判。(见另文) 在加拿大其他类似土地上拥有物业和企业的业主，也担心列治文业权案政府上诉一旦失败会引起的连锁效应，例如物业价值下跌，按揭借贷可能泡汤，甚或业权不保。举国注视裁决会否成为案例，引发全国各地涌现同类诉讼。 加拿大星岛于11月3至10日就此进行了网上调查，共收回316份有效问卷。结果显示，大多数受访者支持政府上诉，但对胜算却有分歧。 1. 两级政府提出上诉是否正确？ 近八成(78%)读者认同政府提出上诉，仅16%反对。这反映民众即使理解原住民及其祖先的历史，但仍较认同现行的土地业权秩序，并倾向同情受影响的私人业主。 主流社会的民意则比较有保留，但仍以支持上诉者占多数。据民调机构Angus Reid在10月下旬对卑诗省居民所做的网上民调，有61%人赞成上诉，12%反对，27%表示不确定。 2. 有私人业主称裁决令其物业价值大跌。你认为主要责任在于： 只有很少数的读者将问题责任归咎原住民、私人业主或列治文市府，但有八成半(85%)人把矛头直指联邦、省法院或省政府的其中一方，尤以联邦政府(40%)最受诟病。 联邦政府成为众矢之的是可以理解的，因为原住民土地所有权的协商本来就是联邦的责任，而且有几个世代的历史，早应妥善解决。在8月法院作出裁决后，省府和市府随即提出上诉，联邦政府却未有明确表态，也可能令部分民众失望。 此外，有逾四分一(26%)人认为法院须负最大责任，显示法庭裁决未获普遍认同，法官判词应对其法理依据有更深入浅出的解释。 3. 事件最终会如何解决？ 41%受访者预期上诉得直，推翻原审裁决，显示不少人对上诉抱有期望。然而，有四分一(25%)认为上诉会被驳回；另有近四分一(24%)预期会庭外和解，或经法院重审达至共享方案。   4. 一旦政府上诉失败，会带来什么影响？ 然而，民众都对一旦上诉失败带来的影响深感忧虑，并预期会有严重后果：40%读者认为其他原住民族群会相继兴讼，掀起全国土地业权纠纷浪潮；另有36%担心国家领土合法性受挑战，甚至引发宪制危机。 上述的Angus Reid民调亦显示，有67%卑诗居民认为事态严重，可能影响全国的私人物业权益；20%认为问题不严重；14%表示不确定。 在列治文东南部这幅732英亩土地上，直接受裁决影响的只是区区数十至百多户，但其引发的争议却兹事体大，不容小觑。 据BD&P律师事务所解释，这项裁决是原住民法律领域的“重大转捩点”，如果上诉失败，将为其他原住民未来就其土地所有权提出诉讼，树立意义深远的法律先例。 《卑诗省土地业权法》(Land Title Act of BC)是基于不可撤销业权的概念(即土地的登记业主拥有绝对且安全的土地所有权)，并确保一旦业权在田土厅正式登记，即被视为“最终且具有决定性”。 诉讼中的被告方(即政府)辩称，《卑诗省土地业权法》可以保障业主的“永久业权”(fee simple)免受原告方声称的原住民土地所有权影响。 法院反驳了这个论点，并指出原住民土地所有权不属于土地业权制度内，依据的是《诠释法》(Interpretation Act)，该法要求在对法例进行诠释时，必须尊重且不得削弱原住民的权利。 法院裁定政府向业主授予该幅土地中的永久业权，是不合理地侵犯了考伊琴部落的原住民土地所有权。此外，联邦政府和列治文市政府在考伊琴土地的永久业权权益是“有缺陷且无效的”。 在这次诉讼中，考伊琴部落未有质疑私人土地业主持有的永久业权的有效性。因此，法院拒绝就私人永久业权的地位或其有效性，作出任何决定或声明，并明确指出，任何有关此类权益的问题都需要在日后涉及私人业主的案件中予以解决。 星岛民调： 【星岛民调结果】来都来了… 有人欢喜有人愁 救生艇民去或留？(附卑诗大学研究简报) 【星岛民调结果】七擒七纵七释放？维护人权与保障人命怎权衡？ 【星岛民调结果】市民又爱又恨  测速相机旨在歛财还是避灾？ 【星岛民调结果 】屋主自卫未必合法  但加拿大人话合情合理 过往的【星岛民调结果】 V&T

【星岛综合报道】由于食品价格持续上涨，一项调查显示，此一趋势改变了加拿大消费者的购物、烹饪和饮食方式。 据加通社报道，由达尔豪斯大学农业食品分析实验室与线上数据平台Caddle合作发布的最新版《加拿大食品情绪指数》（Canadian Food Sentiment Index）显示，食品仍然是加拿大人家庭在财务方面最主要关注点。 有多达逾过五分四的受访者坦承最大的开支压力来自食品，虽然这一比例较一年前的84.1%已有所下降，但仍远高于他们对其他日常开支的担忧，例如水电费、家居用品、住房、交通同娱乐。 上个月进行的调查中，近3,000名受访者中的半数人表示，食品开支在过去一年“显著”上升；略超过三分一的受访者表示，他们的食品开支“略为”增加；约有12%的人表示他们的食品开支保持不变。 大约20%的加拿大人表示，他们现在每月花在家用食品的开支超过600元，略高于今年春季的半年一次的食品消费指数；另有46.4%的受访者每月食品花费介乎300至600元之间。 每日都在作出艰难取舍 加拿大统计局本周稍早表示，10月份从杂货店购买的食品价格年增3.4%，相比9月份的4%有所回落。但当月食品杂货成本的上涨速度仍超过2.2%的年度整体通胀率。 在食品情绪指数调查中，近一半的受访者表示，由于食品价格上涨，他们已经改变了购物习惯，会寻找特价和折扣。约23%的受访者表示，他们尝试更多使用优惠券、网上购物以获得更优惠价格，或去廉价商店购物。 ● 相关新闻：渥太华花100万举办奢侈会议 豪华晚宴外 每个人礼物包价值逾万元 ● 相关新闻：生活不可负担性恶化怎么办？央行如此建议... 报告共同作者泰勒(Stacey Taylor)表示：“人们每日都在作出取舍——转换品牌、减少购买种类、更多在家煮食，或者完全延迟购买。” “数据显示，人们的消费观念发生了明显转变：如今，大多数购买食品的决定均以价格承受能力为首要考量因素。” 其他常见的节省开支方法包括减少购买非必需品，如雪糕，改用较便宜的品牌，以及减少购买肉类或水果等昂贵食品。 随着食品价格上涨，加拿大消费者正在积极寻找更多元的超市选择。但专家表示，建立一个能够与大型超市竞争、涵盖全加拿大的非企业连锁超市并非易事。 为了应对食品成本费用上涨，加拿大人似乎也在减少外食和外卖的支出。约三分之一的受访者每月在餐厅用餐的消费不到50元，近四分之一的受访者每月消费介乎51至100元之间。 该报告还发现，消费者对大型食品零售商的信任度持续下降，越来越多的加拿大人认为价格制定过程不透明，并对此感到不满。同时，消费者对加拿大种植及生产的食品支持度也在上升。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】温哥华市议会投票决定重新划分一所学校篮球场的土地用途，允许建造一栋6层楼高的出租柏文大楼；但家长们对温哥华市议会的这项决定感到不满。 据CBC报道，温哥华教育局(VSB)早在一年多前就宣布将出售位于Sir Sandford Fleming小学南侧的一块土地，但这项重新划分住宅用地的决定，直到上周四才提交给市议会。 根据市政府工作人员的报告，位于东49街1401-1455号的这处开发案，预计将包含约87套出租单位，其中20%的住宅面积将以低于市价的价格放租。 VSB将这块目前建有篮球场的土地租给了开发商Vittori Lanark Holdings Ltd.，租期99年，租金850万元。 报告显示，租赁条款规定，VSB员工将享有优先入住空置出租单位的权利。 【相关新闻】卑诗启动最大规模公校基建 兰里联合校园创设2800学额 但该小学家长咨询委员会主席梅塔(Heman Mehta)表示，重新划分学校部分土地用途的决定根本说不通。 “我们一直在努力向他们解释，他们的数据已经过时且存在缺陷。”梅塔说道，他的两个孩子都在该小学就读。 “如果你们要把这块地白白送出去99年，而我们学校的学生人数已经超出了22人——我们怎么可能在学校里继续发展下去呢？” 他指出，根据今年稍早发布的最新入学预测，该小学预计到2043年在招生范围内将有646名学生，即其容量的133%。 梅塔担心，如果学校将来需要临时教室，唯一可用的土地就是这座球场。 他表示，虽然他不反对新建租赁房屋，但搬进这些新房的家庭很可能难以让孩子入读该校。 他对租金价格也颇有微词：“这么宝贵的土地，怎么能以每月7000元的价格租出去呢？” 温哥华教育局承认家长们的担忧，但表示其数据可靠。 教育局在电邮声明中表示：“最新的预测显示，该校区有足够的空间容纳学生，满足他们现在和未来的入学需求。” 教育局表示，该租赁协议是在广泛的公众参与后最终敲定的，并很高兴看到支持学生学习和温哥华住房需求的全面流程得以完成。 但其他的家长对公众参与过程表示担忧。 温哥华地区家长咨询委员会主席程女士(Melanie Cheng)表示，除了2021年的两次公众资讯说明会之外，家长们直到2024年教育局通过决议之前，都没有再听到有关该计划的消息。 “家长们很担心，因为我们被蒙在鼓里。”她说：“他们需要开始与社区沟通并制定计划，以便有足够的配套基础设施。” 程女士表示，她对温哥华东区其他学校正在审批的土地重划申请感到担忧。 “我们认为这是一个短视的决定，优先考虑的是资金，而没有真正考虑到社区的发展和需求。” (图：Google Maps) V11

【星岛综合报道】温哥华华埠一群居民及社区人士周一(17日)在市政厅外举行示威集会，反对一个拟华埠兴建的住宅楼宇发展项目。有示威民众表示，担心一旦有新颖的建筑物动工后，会推高附近一带的租金水平，社区随之将变得“中产化”。 温哥华发展许可委员会(Vancouver Development Permit Board，简称VDPB)即将开会，决定这项拟议中发展项目的命运。 示威者之一Mark Lee(上图发言者)表示，如果该计划获得通过，将会造成“双输”局面，对任何一方也没有好处。 他说：“作为社区人士，我们会蒙受损失；但市政府也会有损失，因为他们基本上是在向发展商叩头。为了什么呢？就是为了一个实际上对他们没有任何好处的项目。此外，发展商也可能有损失，因为硬推这个项目是一个糟透的财务决定。” Mark Lee在华埠工作，他忧虑这个发展项目可能会令该地区变得更“中产化”，并削弱公众对政府审批流程的信任。 他补充说：“周边建筑物的租金将会上涨，我们这些小商户，像是我工作的公司，租金可能也会上涨，因为这里要建一栋崭新和光鲜的大楼。” 该提案建议在哥伦比亚街(Columbia Street) 570号——原为奇化街(Keefer Street) 105号，兴建一栋九层高的多用途大楼，计划中还将建设一个庭院和一个社区服务中心。 该项目早于2017年首次提案，在被驳回后，发展商Beedie于2019年提出诉讼。 结果，该项目在2023年获得批准，条件是需要接受建议作出一系列修订，包括改善该建筑物与附近“具有重要文化意义”的地标(例如华埠纪念碑)之间的关系。 目前已有超过100名市民报名要求在听证会中发言。 VDPB表示将会听取所有希望发言的市民的意见，然后才作出最终决定。 图：CityNews V20

【星岛记者王婷独家报道】今年7月，两名来自香港的新移民女租客在多伦多爱静阁租住一个柏文单位期间，突遭发展商通知须于“24小时内搬离”，其后更被断水断电长达9日。事件已提交安省租客与业主仲裁委员会（LTB）处理。但近日租客陈小姐表示收到发展商向安省高等法院入禀文件，要向两女租客追讨15万元损失，令争议再度升温。 突遭急令搬迁及断水电供应　酷热天气下挨过9日无水电 两名陈姓女租客今年4月透过社交媒体“小红书”资讯租住该单位，7月底突然收到发展商通知，指单位仍未完成正式交楼（final closing）程序，要求她们于24小时内迁离。二人指已交付相等于近半年租金的款项给房东，又没法讨回，所以拒绝即时搬走后，随即被断水断电，自8月1日起生活陷入困境；当时多伦多气温逾摄氏30度，二人如置身 “酷热煎熬”。   相关阅读： 【租客恶梦 / 星岛独家报道五之一】两港女租客被勒令24小时搬走 停水停电5天 数大汉登门赶人...... 【租客恶梦‧系列报道五之二】被勒令24小时搬走 专访两港女租客如何挨过停水停电6天？ 两女多方求助  暂解困局 她们向多伦多市府及三级议员求助，亦于8月6日向 LTB 入纸。翌日获LTB颁发一道临时命令（interim order），要求物业拥有方即时恢复水电。至8月9日晚电力重启，翌日中午供水亦回复正常。 该“租务纠纷”案件于8月底正式在 LTB 开庭。代表两名女租客的法律顾问对星岛表示，租客诉求包括：确认发展商是否成为“合法房东”，以及就8月物业断水断电行为要求作出惩罚。然而，审裁至今未有裁决。 星岛新闻网今年8月率先独家报道“逼迁事件”，引发社会关注。 看楼期间突收高院传票　限期抗辩否则视作败诉 在7月底“逼迁事件”发生后三个月过，近日事件又再升温。最近，两位租客陈小姐称收到发展商派员上门递交安省高院诉讼文件。提告人为Sheppard Garden Inc. (与租住物业发展商“95发展公司”注册地址相同)，指两名租客属“非法占用”单位，发展商要收回。在递上之文件中，提告人要求她们清空单位，并就未能卖楼之损失向她们追讨15万元赔偿。二人需在20日内提交抗辩，否则将视作自动败诉。 陈小姐接受加拿大星岛新闻网专访时忆述，自8月恢复水电后，发展商未再主动接触她们。但最近两星期，对方开始请潜在买家上门看楼。发展商会提前24小时通知陈小姐有人上门，而陈小姐亦会留在单位配合，开门给人“看楼”。不料几日前有人看楼期间，发展商确定她本人在场时递上指控及索偿文件，“他明知我在屋内，便派人专程来送来”。 她坦言对15万索偿感到极度徬徨：“原本我打算住到12月底租金期满便搬走，但如今突然被告，又要求赔十五万，我不知如何是好！” 原告指买家违规放租　租客拒迁属“非法占用” 据发展商向安省高等法院入禀的诉讼文件记载，原告Sheppard Garden Inc.称，自己是涉案单位的业主，早在2021年4月已与买家签订楼花买卖协议。但在2025年临时入住（interim occupancy）期内，当时的买家未经同意，擅自把单位租予被告，租约于2025年4月底开始生效，为期一年。原告称，上述租赁安排的做法违反协议中禁止在最终成交前出租物业的条款。根据原告和买家签署的买卖协议，买方在最终成交日前不得以任何方式租出或提供出租物业，除非事前获原告书面批准，但原告从未授权相关租约。 及后买家未能完成最终成交，原告于2025年7月29日送达终止成交及迁离通知后，原告方知被告已入住房屋。原告7月尾之通知亦曾告知被告，买家无业权、已挞订，亦无权出租，故被告留住并不合法。原告称，其后曾多次以书面及口头要求被告迁出，但均遭拒绝。 原告强调，被告属无权的非法占用者。如被告主张任何租约权益，应向已挞订的“买家”追讨而非向原告。由于被告持续侵占，原告无法出售或放租物业，期间须承担按揭本息、管理费及保险等开支，并因利率上升及楼市转弱错失重售或放租机会，蒙受财务损失，所以向2名女事主索赔15万。 房东违例出租单位  事发后未退租金押金 事件当中关键的另一方是未能成交单位后不做回应的荣姓“买家”。7月尾发展商发出迁离通知书当时，该名买家已知悉，自己未能完成成交，发展商因此会收回单位。但房东既未出面与租客陈小姐商议处理发展商之迁离通知，亦未考虑如何结束自己当时和两名女租客的租赁合同，房东态度成为事件恶化的主要症结。 陈小姐接受星岛采访时指，自8月份到11月份期间，她和荣姓房东无进一步联络。早前在收到迁离通知后，她曾找买家讨论，但房东仅回应要求她们尽快搬走。陈小姐指出，如要搬家需重新签约及安排搬运等事宜，牵涉不少成本与时间。陈小姐曾要求对方按程序提供终止租约所需的正式文件，房东亦未有配合。她们又问及自己已缴付的五个月押金等安排，房东当时只回复称，会在租客搬离当日现身并退还款项，但并无提供任何书面承诺。陈小姐感到“完全没有保障”，所以不肯迁出。 法律顾问指向高院提诉不合理：租客成无辜受害人 代表两名租客的法律顾问 Raymond Lee 表示，发展商向高院入禀之做法...

【星岛综合报道】列治文一家本来由华裔商人拥有的酒店，因受考伊琴部落(Cowichan Tribes)原住民土地裁决影响，原定一笔交易告吹，最后演变为罕有地在法庭上演的拍卖会，当中过程峰回路转，竞价争持激烈，在场目击的律师和地产经纪也感到“精采刺激”。 列治文Versante酒店是一幢楼高14层、有100间客房的豪华精品酒店，位于桥港路(Bridgeport Rd)夹三号路(No. 3 Rd)附近，于2021年开业，内设多间高级餐厅，曾被《福布斯》(Forbes)评为温哥华最新颖的酒店，并于2023年入围卑诗省酒店协会两项大奖的决选名单。 据《Western Investor》报道，Versante酒店的买卖过程，远比许多资深地产律师和经纪曾见证的法院强制拍卖个案更具戏剧性。 相关新闻：【2023旅游趋势3】客制化时尚美食体验 藏身列治文精品酒店 去年1月，Fox Island Development Ltd.和Advanced Venture Holdings Co. Ltd.就其与酒店的一项贷款协议纠纷，提出止赎(foreclosure)诉讼。卑诗省最高法院于去年2月底批准了止赎申请，当时酒店的未偿债务达7,970万元，利息仍在累积中。 随后，酒店被法庭勒令放售，业主委托地产公司以9,800万元价格放盘，但最终未能成交。酒店当时的东主为程慕阳(Mo Yeung "Michael" Ching)及其地产公司Sunwins，贷款方其后申请将止赎程序转为接管(receivership)程序，以赋予贷款方更大的控制权。之后，该酒店以未定价的方式重新放售。 及至7月底，有68家公司签署保密协议表示有兴趣，其后有两家提交了报价，其中一家被贷款方和接管方选中，交易接近水到渠成。 然而，该买家于8月18日撤回了报价，理由是法院对考伊琴部落原住民土地的裁决，引发土地所有权的不确定性 (尽管该酒店并非位于裁决的土地范围内)，并成为了全国瞩目的话题。 此后又有一份银码为4,800万元的报价，来自Citation地产控股公司。法庭文件显示，该公司为香港柏卫资本(PACM)的附属机构。他们的报价原定于今年10月24日正式提交法院，但在此前一天，也就是截止报价当天，出现了戏剧性转折，杀出了一个名为Silverport地产公司的程咬金。 法官当即表示，翌日将在庭上举行一场拍卖会，让两家有兴趣的买家即场竞投。 在拍卖会上，相关的地产经纪都列席旁观，有如电影情节，两家公司在不到十分钟内，来回叫价了大约八次，每次出价都提高了10万至50万元。 相关新闻：华裔商人旗下精品酒店 被法院勒令拍卖 经过一轮争持，最终决定不再叫价的是Silverport，法官在确认后，宣布Citation投得了购买权。 Colliers国际温哥华商业地产经纪达林(Jennifer Darling)表示，这种场面很罕见，律师们都为此感到兴奋，因为这比平时以密函形式的暗标竞投刺激得多。“在场很多经验老到的破产事务律师也从未见识过这种场面；甚至是我们，也感到有些惊讶。” 商业地产顾问班萨尔(Sunny Bansal)表示：“如果你想看地产界的戏剧，这一出就齐集了所有元素：意想不到的竞投者、紧张刺激的最后关头叫价，以及出乎意料的成交价。法庭变了交易所，进来的律师、贷款人和竞投者，都在拍卖官的带动下加快了节奏。” 该酒店的最终成交价为5,150万元，虽然仍远低于其未偿债务，但比最初提交给法院的报价高出了7%。 图：Versante Hotel V20

【星岛综合报道】迈入退休阶段会对一个人的生活带来很多变化，人们的投资组合就是其中之一，专家表示，将注册退休储蓄计划转换为注册退休收入基金，不仅仅是财务上的转变，并就此提出一些忠告。 据加通社报道，Marnoa Private Wealth Counsel的财富顾问兼注册理财规划师安德拉德（Tracy Andrade）表示，当人们开始动用退休储蓄时，会看到储蓄开始减少，这无疑是一种挑战。 储蓄变少将面对巨大心理转变 她指出，看着自己账户里的余额变少，“这是人们在退休时必须面对的最大心理转变”。 加拿大居民到了退休年龄时，注册退休储蓄计划(RRSP)账户必须转换为注册退休收入基金(RRIF)账户，这项转换必须在年满71岁的年底之前完成。 人们可以在RRIF中持有与RRSP一样的投资，但就无法再像转换前那样，继续注入新的供款。 不仅如此，人们每年都需要按自己的年龄提取一定金额，且随着年龄渐长，提取比例也会增加。 ● 相关新闻：自由党将继续执政 你可能将获得这些财务好处 ● 相关新闻：【有利有弊】越来越多加拿大人倚赖房产筹措退休金 安德拉德说：“RRIF设计的初衷，就是让你在有生之年逐渐用尽这笔资金，所以我发现这对很多人来说是一个挑战。” RRIF提的钱会被视为应税收入 退休之后，投资组合的组成也会随之改变。 安德拉德表示，她在为客户建立RRIF投资组合时，通常会采用“分层”策略，将部分资金放在风险极低或零风险的投资中，以便提取现金。这样一来，即使整体市场下跌，客户也不会因为需要现金而被迫亏本出售投资。 她指出，如果你须依赖投资来支付退休生活费用，那么拥有可用的现金至关重要。 提前规划提款非常重要 从RRIF提取的款项会被视为应税收入。当你提取时，即使这笔钱可能是来自RRIF内的资本利得或股息收入，也会被当作收入征税，因此提前规划提款非常重要。 RRIF每年的提款金额没有上限，但如果金额较大，会导致你进入更高的税级，则可能会面临高额税负。如果大额提款使你的收入过高，你的长者保障金（OAS）也可能会被追回。 即使你从RRIF账户中取出资金，也不代表你必须花掉它。如果你不需要这笔钱，账户还有供款额度，就可以将它存入免税储蓄账户（TFSA），让它在免税之下增值。 加拿大皇家银行(RBC)区域财务规划顾问阿卜杜尔（Sandra Abdool）指出，在RRIF账户之外留有资金可以帮助你避免大额提款，从而避免在突然需要支付高额房屋维修费用，或购买新车等大件商品时面临巨额税负。 “如何合理安排这笔资金在很大程度上取决于每位客户的具体情况。要看你的收入来源、需要几多收入、你目前的税率等级，以及预计71岁时的税率等级，”她说。 阿卜杜尔建议，退休前应尽早与财务顾问沟通，以确保到退休时已做好充分准备。 图：加通社 V6

【星岛综合报道】卑诗省一名华裔业主被邻居投诉，其租出的单位出现非法及破坏行为，导致居住环境不安全，邻居要求她就其引起的滋扰赔偿5,000元。 据卑诗民事审裁处(Civil Resolution Tribunal)周一(10日)发布的判决书内容，与该单位相邻的住户哈迪德(Margarita Tache Hadid)指控，业主黄女士(Jenny Wong，译音)的租客从事犯罪活动、打斗、使用毒品及发出噪音。 哈迪德向审裁处展示居民聊天群组中的内容截图作为证据之一，显示有多名住户曾讨论黄女士的租客，指有人在单位内大叫，并曾发生车辆爆窃案，以及有毒品用具被弃置在另一单位后方。 哈迪德还提交了一封由八名住户签署的未注明日期信件，当中概述了邻居们不满黄女士将单位租给有刑事纪录、吸毒、分租给其他群体以及有暴力行为的人，信件上款写“敬启者”，但相信是发给黄女士的。 哈迪德要求黄就其租客行为所引致的伤害、破坏和痛苦，赔偿5,000元。 黄女士表示自己有定期检查名下的物业，但未有发现有邻居们提及的问题，而且有关租客已经搬走。 审裁官援引案例指出，若业主并非故意制造滋扰，则只有在其明知或理应知道可能存在滋扰且未有采取任何措施予以制止的情况下，才需承担法律责任。 此外，除非业主明确授权租客做出滋扰行为，或租出单位以作为极可能导致滋扰的用途，否则业主不需对其租客的滋扰行为负上责任。即使业主明知存在滋扰而未有终止租约，亦不足以构成责任。 审裁处据此裁定哈迪德的索偿不成立。 图：pikwizard V20

【星岛综合报道】列治文市议会已批准列治文兰士登购物中心（Lansdowne Centre）公园规划。 据区报《列治文新闻》(Richmond News)报道，尽管占地50英亩的兰士登购物中心重建项目——全部完成后将包括大约4,000个住宅单位——尚未启动，市议会就已先行批准一项绿地规划，这个规划将会分阶段进行。 目前暂时被称为“中心公园”的最大公园规划，将包括一个用于休闲和社交的大片草坪、一个特色游乐场、运动场、公共洗手间和一个遛狗区。 在加拿大线（Canada Line）天车站附近将设“市民广场”，包含一个用于举办活动和节庆的场所。 也会有一个“社区广场”，将包括花园、树木和一个小型游乐场。 该计划亦包括沿着兰士登路（Lansdowne Road）建造一条线性公园，该公园将成为从列治文冬奥速滑馆（Richmond Olympic Oval）延伸至花园城市地块（Garden City Lands）的走廊的一部分。 沿着兰士登路的线性公园第一部分将会首先开发，市民广场将在第二阶段建设，中央公园（Centre Park）则在第三阶段建设。 ● 相关新闻：Lansdowne购物中心重建第一阶段 有近1100个房屋单位和更多零售商店 ● 相关新闻：列治文市中心柏文项目突叫停 楼花买家下周开始取回订金 线性公园的第二部分——从3号路（No. 3 Road）到榛桥路（Hazelbridge Way）——将会在第五期建成。 首批住宅预计于2030年交楼 兰士登重建工程共分7个阶段进行，而到目前为止，位于东北角的第一阶段规划已经获得列治文市议会的一读和二读通过。 据拥有兰士登开发土地的Vanprop公司称，市议会已于2024年3月批准了第一阶段工程，并预计在2026年初再次提交市议会以获得最终批核。 第一期住宅预计将于2030年完工，将包括从单身柏文到三房的各类柏文，以及市价和经济适用出租柏文。 此专案由Vanprop公司与Bosa Properties公司合作开发。 购物中心将在第一期工程施工期间保持运作。 图：市府网站/项目官网 V6