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在多伦多现在这个天天涨的房市中，卖房的人当然都希望能高价卖出去，很少有人在一大堆offer里会选出价低的那个。 但就在上周四，就在多伦多西面以房价高企出名的奥克维尔（Oakville），一名业主面对14名抢offer的买家，竟舍弃出价最高的买家，毅然决然地把自家独立屋卖给了比最高价少了差不多$150,000的买家——一个六口之家的亚裔家庭。 这座房子原本以78.9万元放售，共接获14个offer，出价者包括年轻家庭和专业人士，以及Joo-Meng Soh和Rosanna Soh这家人。 这个亚裔家庭在给出offer的时候，还顺带附上了一封信。他们在给卖家的信中说道，去年他们一家到非洲乌干达六周的信仰之旅后，完全改变了生活态度，也决定改变生活方式，就是以大屋换小屋，生活得简单一点，多拿出金钱和时间来帮助有需要的人。 　　 这个亚裔家庭并不缺钱，他们在买房之前住着3,600平方英尺的大宅，男主人Joo-Meng是医生，女主人 Rosanna Soh则是教育治疗师。 他们在信中说，他们的想法得到4名孩子百分之百地赞同及支持，有孩子甚至说，房子小一点大家更亲近，这个家庭更团结更温馨。这4名孩子的年龄在9-14岁之间。 Soh氏夫妇透过电邮向卖家Michelle Croft表示，他们去年在乌干达宣教6周后，希望从3,600尺的大屋，搬进这间1,983尺的四房独立屋。这样除了不用再承担按揭贷款外，也希望能够减少工作，腾出更多时间宣教。 　　 卖家也是有故事的人 而这对卖家是从美国搬来加拿大的Michelle Croft夫妇，他们在加拿大住了15年之后准备回到科罗拉多的丹佛养老。 Croft坦承这对夫妇的信感动了她，认为这个六口之家才最适合这个社区，才最适合这个家。她说别的买家发来信息，其中多数是年轻的专业人士，但她感觉这些人不会在这栋房子住很久。她说他们都是非常优秀、非常好的人，这就使得她和丈夫作出最后决定特别困难。 她说她与丈夫在卖房时的底线，就是在加拿大卖房的钱足够到美国买套房子居住。既然卖出的价钱能够以房换房了，那么他们也就不想要求更多了，希望把房子卖给最适合住这里的人。 买卖双方的经纪均表示，这是他们卖房生涯中罕见的个案，但他们觉得很温暖，很有人情味。

本报记者 文琪 在多伦多如果家里的供电供水系统坏了，请维修师傅修理要多少钱呢？W女士不曾料想，家中的动力电供应出问题，找承包商维修后，却收到了两张总价为1889.37加元的账单，W女士对此一筹莫展，只好上网求助。家里遇到这样的事情，应该怎么办呢？ 　　 W女士在网上找到的同款空气开关价格截图 新年刚过，住在多伦多的W女士收到这笔“天价”维修账单后忐忑不安，她透过网络向网友发出询问收费是否合理，W在接受《加拿大都市报》记者专访时称，原本以为只有几百元就能解决的零部件维修问题，最后却因为种种原因要花费近两千加币，中间的一系列故事和沟通过程让她非常头疼。 一张天价收费单的诞生过程 家住共管镇屋的W女士在今年1月15号中午做饭时，忽然发现厨房的炉子没电了，但家中的灯还亮著。到了下午，她感到明显的寒意，才发现壁挂式电取暖器也没有电了。于是立即登录多伦多电力公司（Toronto Hydro）的网站，报告了家中“部分停电”，请求勘察维修。 　　 下午4点电力公司派来检修人员，称可能是因为地下电缆故障道致停电。6点又来了一个人，要求把W家门口的地面挖开检查地下电缆。随后，工作人员在W女士门口的邮箱里放了一张要求找注册电工换电度表底座（Meter base） 的客户行动单（customer action form） 。 次日，W女士找到所在镇屋的小区物业，从物业经理处取得两家电工承包商（contractor）公司的电话。W女士随意挑选了其中的一家B公司，打电话说明了问题，得到了270元加税的电表底座维修报价。 　　 当天下午，该公司派来一个电工进行初步检查。据悉，因为当时多伦多电力公司的人员还在挖掘地面查看电缆问题，需要通电测试，该电工声称不断电的情况下没有办法开始工作，只看了一下现场情况就离开了。而电力公司的维修人员则继续施工， 1月18号找出故障并修复恢复供电，但电表底座仍需W女士自行联系更换。 W女士随后与先前上门检查的B公司取得联系，商定于1月31号早上8点来更换电表底座。B公司据此依约在当天早上8点派出同一位电工再度来到W女士家开始工作。10点半左右，电工师傅表示电表底座更换完毕，但配电盘上的空气开关出了问题需要更换。 　　 W女士随即打电话给B公司询问了价格，被告知需168元遂同意更换。该电工告知W，因为镇屋有40多年的房龄，空气开关是老式的，供货商的商店裡没有现货，要去其他店订货并等人送过来。接下来就是三个半小时的漫长等待。“他们中间送过一次货，但是送错了零件。可是电工把这些都算作他的工作时间了，”W女士说。 当日下午2点，正确的空气开关终于送达。电工换上后结束工作。在W女士接到的发票中显示，电工从早上7点出门就算作开始工作了，所以他的工作时间为早7点到下午3点共计8小时。W女士不同意把中间等待的3.5小时算作电工的工作时间。电工要求W女士与他所属的B公司直接联系，W女士立即给B公司发了邮件说明问题。 次日2月1号，B公司致电W女士，声称有两张账单需要她缴纳，分别为第一次上门勘察的240.69和第二次维修的1648.68，共计1889.37加币。W女士对这个数字表示无比惊讶，要求出示所有的收费明细。2月2号她收到了含有第二张帐单细节的电子邮件，除了昂贵的人工费，还发现两个零件价格高得离谱。“我在网上查到了同一型号的零件，发现每个被加收了120加元，”W女士说。她在2月3日发送一封对B公司报价系统的投诉电邮，要求他们对加收的费用给予解释，但直至《加拿大都市报》记者介入采访的2月9日才得到回复。 　　 多伦多注册电工穆江 专业人士称收费不过分 对于W女士的疑惑，安省注册电工穆江对《加拿大都市报》记者表示，根据W女士的描述，1,889的账单并不算“天价”，它只是较一般的价格稍微贵了一些，根据他的个人经验来看，这张账单也并不完全是满口乱要价，也许更多的是沟通欠缺的问题。 “一开始换电表底的报价270元基本上是不可信的。此类工程电工的收费在每小时100元上下。270元有可能只是零件材料成本的价格。最便宜的总报价不会低于800元，270元连人工都不够。一个电表底座差不多要100多元，向电气安全局申请一个开工的许可证也差不多100元，”江穆续称沟通疏忽和报价问题是道致误解的原因。“在报价方面，例如我的公司，就会用书面形式报给客户所服务项目的最后总价加税，并且附上一张估价表填写每项细节。如果这个项目我来做，1,000多元算是合理的价格。” 　　 江穆强调，在他公司的评估表格上，需要在开始工作前，要把所做工作分项填上，并给出每项的估价，最后电工签名，客户同意后签名，明码标价。尽管很多电工的工作都可能出现不可预见的问题，中途也许有要增加工作的地方，但都会在与事主协商的情况下，通过书面的形式予以确认。 事主不同意的话可以选择不做，但会留下单据给事主，说明这项工作没做的后果，日后出任何事故与电工师傅无关。江穆称除非在很确定维修项目的情况下，他才会在保证价格（guaranteed price）一栏签署一个不会变动的服务价格，并在该价格旁边签名确认日后不会有增加。但在W女士的案例中，从头到尾都是口头报价，没有落实到纸面上任何信息。 安省消费厅媒体发言人Harry Malhi在接受《加拿大都市报》的专访中明确指出，根据安省法律，所有涉及家庭装修、维护，价值在50加币以上的工程，必须有书面合同。他建议所有的消费者至少向三位承包商询价、问价，并留有纸质估价表。 记者为此登陆B公司的网站，上面明确标明 “会为服务的客户给出估价”，然而在记者在进行电话访问时，询问B公司负责人Barry为何在为W女士上门服务时，几次都是通过电话沟通而没有提供书面的估价，Barry称“因为这是一个紧急的情况”。 他声称当接到W致电时，W明确说明家中停电，情况紧急需要维修。在这种情况下，公司的第一反应是要调一辆离W家所在位置最近的维修工程车，这至少需要半小时，期间没有时间起草估价合同，重要的是第一时间上门查看情况。“据我对事件的了解，电工到达时，多伦多电力公司已经派人在维修了。电工与电力公司的人交涉了15到20分钟左右的时间了解情况，并决定等待他们完工后再去更换电表底座，这是初步的上门勘察。” Barry强调，W女士当时也表示同意委托他们负责维修，且没有要求该公司出示任何纸质的报价单。 但W女士认为，电工完全可以在第一次上门查看后作好准备工作，第二次开工就不会浪费许多时间。另外，在第二次维修中，在电力已经恢复的情况下，电工提出更换空气开关，W女士也并不确定这样做是否有必要。对此江穆表示可能是空气开关烧焦或不能正常运转了，或者有着火的隐患。在通电状况下也不能说明空气开关是没有问题的。如果电工基于专业知识认为需要更换，也是有道理的，但是并不能强制客户去更换。但由因为事发当时江穆没有在现场，没有参与到具体的维修细节，所以也不好对这一情况下确定结论。 Barry对此解释道，电工在工作中发现需要切断空气开关上的所有线路才能维修电表底座。当修完时发现空气开关坏了。因此，空气开关需要被换掉，否则那天W女士家还是要停电。“空气开关不换会有安全隐患，我们不能就这样坐视不管。所以我们电话报了价，在W女士口头同意后，才又去找供货商买的空气开关。” 维修公司给W女士打折 根据W女士提供给《加拿大都市报》的她个人在网络上查找零部件的截图显示，B公司提供给她的空气开关，网上只卖374.03元，而她收到的账单上价格竟高达503.17。对此江穆表示，对于空气开关他认为价位应该在2百左右。本报记者为此探访士嘉堡的一家供货商公司，记者根据W女士账单上的同款电表底座询价，所报价格是63.46，而在W女士的账单上，该价格为233.84。正如W女士所投诉 ，B公司给出的价格远远高出了市场价。 Barry看了他们公司的收费价格细节单后表示不觉得有不合理之处。“W女士在网上找的价格的确比我们的低。说实话我不知道那些零件的来源是否可靠，也许是二手的，尤其对比较老的房子来说，旧零件正在渐渐绝版，也许是回厂再出售的”。 W女士再三强调，找空气开关的过程浪费了许多时间，她认为B公司在第一次勘查后拿了人工费，就更应该为第二次上门做好所有的准备工作。尤其在等待零件送达的过程中，期间还送错了一次货，道致花费更多时间等待，而电工在其时并没有在这段期间工作，她对最后还要为此买单表示不满。 Barry对于换零件所产生的时间成本坚称合理。“因为房子房龄高，零件难以找到，所以我们办公室裡的工作人员也花了许多时间去找寻适合W女士家用的零件，我们是有时间成本的。” 对此W女士在发给本报记者的电邮中坚称电工师傅早上八点到达后，十点多就离开了，下午两点多才回来。中间收了一次零件，因为送错了，他又离开了。 她并不认为这期间的来来回回电工有在“工作”，所以她认为自己无须为此3.5小时的人工费用买单。 Barry对《加拿大都市报》记者表示， 当值电工有30年的从业经验，在B公司也工作10年，是大师级别的电工，这是他第一次被投诉。Barry称他相信该电工师傅在此期间一定在努力工作或沟通协调零件事宜，也许沟通上存在问题，但他不认为电工一直在“坐等”零件的到来。 “如果他自己去找再去买零件回来，除去寻找过程，路上就至少要两个小时，所以我们选择了使用上门速递（courier）服务，也因此被收取了近136加币，道致整个零件成本增加。没预料到的是供货商搞错了零件，道致还要再换再等。这第二次送货的钱后来已剔除出来了，确实不该W女士承担。而且我们最初报给她的空气开关要168元， 是因为供货商搞错了型号。第二次再送的零件和第一次的零件不一样，价格上也就没有做到和电话报价一致，”Barry说。 Barry对事件表示歉意，称愿意妥协。他为W女士的账单减去了两小时的人工费用。“我相信服务至上，今天的情况我也不愿意看见。我不想让顾客对我们的服务有太多的不满，因此我也退让一步，没有把全部的等待送货的时间算在W女士的账单上。第二张账单我再给打85折，这已经是公司最大的诚意。” W女士在本报发稿时回复本报称，原本共计1889.37加币的两张账单，在协商后变为了1521.69，她已于2月15日把该账单付掉。 开工前应先订合约讲好价 W女士在接受本报访问时称整个事件中，最崩溃的是B公司的报价一直在变，不断增加，最后的账单和她的预期相差太大。哪怕在B公司妥协降价后，W女士仍觉得超出了她的预算范围。对此，多伦多华人电气协会会长林春胜表示，大多数需要聘用电工维修的工程，价格都是可以去商谈的。账单是过后的事，提前的价格协商过程很重要，不应该是口头的。“B公司可能没有说除了零件成本以外，还有人工的费用。但对方认为你作为居民应该知道这一点，这是常识性的东西。你没有问，他们也可能就不提了。” 安省消费厅发言人Harry Malhi在接受《加拿大都市报》专访中表示，电气承包商和电工是可以自行设定服务费用的。 在安省，每个消费者有责任在雇佣电气承包商之前进行必要的调查。 例如，确认承包商持有电气安全局的有效的许可证，在进行任何电气工作之前调查承包商背景并要求书面的报价。 　　 多伦多华人电气协会会长林春胜 林春胜认为，此案例中，并没有虚假报价，更多的是沟通的不恰当，或者是当事人被误道了。“我认为事主至少要找两家公司去分别看一下。当我听到空气开关报价是503的时候，第一反应也是这个价格非常的不合理。也许型号特殊，但就算最贵的也不过两百块。我个人认为，应该付事先说好的价格，但你要有证据。” 他续称，注册电工的劳务费比较贵，每小时100以上的人工费比较符合市场标准。W的案例中，收人工费89元每小时也不算高价。甚至有电工的费用在每小时200到300元每不等，因为他们做的工作更为复杂。 江穆也指出，没有开始任何工作之前这段时间对事主来说很重要，价格都是可以谈的。一旦口头表示让师傅开工了，做完后却觉得贵就不合理了。在该案例中，他认为W也是有一定的责任的，所以事件不属于虚假报价。 对此，安省消费厅发言人Harry称，在消费者保护法中，认定个人或企业提供虚假信息的范围包括： 声称拥有实际上他们没有的许可证或认证； 显示假的安全认证； 表示产品是某种等级、风格、型号或质量，而实际不是； 当他们知道某项服务或产品在某一时间范围不可用或不可交付，仍然说能； 对不需要修理或更换的东西仍表明换需要更换。 Harry指出，如果消费者与企业或个人签订了合同，在得知对方错误陈述其产品或服务时，消费者有权在一年内退出合同。 　　 加拿大华人物业管理协会副会长王成 物业管理公司有责任跟进 在本案例中，W女士所在的物业管理公司推荐了两家公司供她选择。加拿大华人物业管理协会副会长王成认为，不论是共管的高层还是镇屋，如果是物业公司推荐了承包商，当其与业主间产生争议，物业管理公司有责任去协调和帮助解决纠纷，包括调查问题出在哪裡。“如果是言语冒犯、工程方面的问题，一定不会在日后再合作。如果是价格问题，就很难讲。”“假设我的业主有10家用了某承包商，有5家不满意，我肯定不会考虑继续推荐。但10家用了可能1家不满意，也许就是沟通的和协调的问题。” 至于物业管理公司在选择合作的承包商的时候有没有什麽偏向性选择，王成表示，在管理物业时接触到各种各样的承包商很多，用的过程也是一个筛选的过程。在收费、服务态度方面的表现多是考量的标准之一。在W女士的案子中，王成认为如果物业管理公司只推荐一间公司，也许物业公司和承包商之间可能会有问题。但是物业公司推荐了两间公司供用户选择，应该是没有问题。 江穆表示自己的公司也会和物管公司合作，在某一项工程做好了以后，物业信任他的工作，会留下他的电话。但不排除有些承包会和物业私下有其他形式的合作，比如分成等，这会道致承包商可能对服务对像收取更贵的费用。 王成称，给物管公司提成是行业内最忌讳的事情，即便现在这样做并不算违法。“目前由于物业经理这个行业还没有正式的规范化，所以就算承包商给物业公司提成，也不算犯法。但是今年秋季，物业经理即将被规范管制，成为注册的职业，那时候就算违法了。现在只能说不符合职业道德，”王成说。 目前，很多华人居住在有公共管理区域的公寓柏文或镇屋。当房屋出现了需维修的问题，王成指出第一要明确责任。尽管有时问题出在家裡，也有可能是公共区域的共管责任。在确定了是个人责任后，再联系承包商。咨询时应尽量向对方要出每个需要维修环节的细节，越详细越好。拿到报价后可以找物业管理人员或者相关人员帮忙看一下价格是不是合理。不能一看价格高了，就觉得是“天价”不做了。 王成表示多伦多华人物业管理协会常常会帮助华裔处理此类问题，有问题可以登录https://sites.google.com/site/ccpmatoronto/ 了解。 将估价列入合同是最好的保护 根据消费者保护法（CPA），如果估价单是合同中的一部分，根据合同提供的所有商品或服务，最终价格不得超过原始估价的10％，除非消费者同意新的工作或新的价格。 安省消费厅发言人Harry表示，这个法规的存在是要求消费者坚持索要书面的评估价格并纳入合同中去。评估中应该含有所工作的项目、涉及到的零部件和相关服务的价格。消费者要确认他们需要的所有服务都陈列在案。如果消费者与承包商签署了价值50元以上的合同，消费者有10天的冷静期。在这10天内，他们可以没有理由地取消合同。但是，在雇佣承包商的情况下，如果工程已经开始，消费者虽然依旧可以取消合同，但根据具体情况而视，消费者有责任对承包商已完成的工作给予适当的补偿。 有人提出是否可以拒付自己认为收费不正当的账单，对此Harry指出，在拒付一个账单之前，建议消费者获取法律方面的意见和建议，因为承包商很有可能会雇佣追债公司进行债务追讨。 省消费厅表示，通常在试图解决消费者的投诉时，他们会首先提供调解服务，为各方提供针对争议问题提供可能解决的机会。但是政府并不能强迫公司回应或解决投诉。如果不能达成协议，任何一方可以考虑寻求法院诉讼解决。 当相关公司收到指控具有违规行为的投诉时，消费厅会联系相关公司的业务部门，使其意识到投诉的存在并尝试调解。若该公司未能针对消费者投诉的事实回应或不答复省消费厅的联络，该企业将会被发布在省消费厅的“消费者关注清单”中。投诉也可能会被转交到相关调查部门，以确定是否需要进一步的执法行动。这个过程可能需要几个星期，取决于时间的紧急情况、复杂性以省消费厅收到的投诉数量。 安省消费厅在接受《加拿大都市报》的专访中特别提到了给广大新移民消费者的建议。发言人Harry称，当你选择购买一样东西或者使用一项服务，哪怕是很小的一个东西，都意味著你选择成为了消费者，也就拥有消费者的合法权益。在加拿大，大多数企业都能够公平的对待消费者，并且准守他们作为服务行业的承诺。然而，一些企业以不诚实的方式经营，并试图利用消费者的情况依然存在。知道如何保护自己不但可以帮助消费者省钱，还能免于成为误道信息和欺诈的受害者。省消费厅鼓励消费者在购买产品和服务之前提做足调研并提出足够多的相关问题。 如何选择合适的注册电工 多伦多华人电气协会会长林春胜和注册电工江穆和都认为，找经济实惠又效率高的电工的最好办法，就是口碑相传，有朋友介绍。“当没有人帮你介绍，自己找的时候，不要光看牌照，一定要找有经验的。刚考下牌照的电工师傅也许很多事的处理经验并不如一个10年的老师傅做得好，”江穆说。 对于网上很多承包商的广告中都会写道“ 200万保险”或“500万保险”，江穆表示保险数目不应是找承包商的标准。“公司有5百万的保险的很可能是有个较大装修队。员工低于5个人100万的保险就够了。有5百万保险的承包商可能有10个以上的电工，每年流水有3、4千万左右才能维持运转。办公室裡还要有5至10个人，总共就要有20个人左右。也许你并不想找一个有20个电工的公司，而是要找一个有10年经验的师傅，”江穆说。 电气安全局（ESA）是一个严格的电气安全监管和倡道机构。除了颁发电工的牌照，在承包商公司的注册电工干完活后，该部门也会上门检查每个工程的质量。同时电气安全局还有一个授权承包商计划（ACP），是一个志愿加入的项目。加入该计划的承包商公司，不需要为每一项所做的工作而受检查，只接受抽查。因为能够加入到该项目中的公司，通常是有诸多电工、规模较大的承包商公司，每天做许多电力工程。他们重复性的工作和长期良好无事故的工作状况，符合安省电气安全规范，才有资格申请获批，也需缴纳一定费用。 江穆指出，没有加入授权承包商计划的承包商，哪怕做了一个插座 ，电气安全局每次都会去检查。有些人以为在广告中看到了某公司加入了授权承包商计划，认为会更有保障，其实不然。江穆认为，加入该计划的大公司避免了检查，做的工程常常没有被抽查到，工程质量或会有所下降。他认为，出于他个人的经验，有检查会比没检查的要好。在选择电工师傅的时候，找没有加入该计划的也许更为合适，因为他们的工作一定会被检查。 林春胜对此表示不同意。他认为根据个人经验来看，有没有加入授权承包商计划在对人们选择承包商公司的时候是无所谓的。因为加入该计划的公司只是因为信誉好，活多而有被少检查的权利。尽管大多数的承包商公司都希望加入该计划简化他们的工作程序，但他们要确保工程质量才能维持在该计划内。有些可能10天才能有一单生意的小公司自然也没有资格加入到该计划中来。从经验上来看大公司也许更为可靠。 如何投诉欺诈消费者？ 在安省，企业不得提供虚假或误道性信息。消费者若认为公司发布虚假、误道或欺骗性的信息，可以参考以下步骤进行维权： 以书面形式，例如写一封信向该公司提出投诉； 保证信函已发送，最好以以挂号信的方式寄出并保存收据或传真的确认送达页面； 保存与该公司的所有通信往来记录； 确保给公司约10至 15个工作日来回答相关问题； 在安省消费厅的网站（Ontario.ca/consumerprotection）上，消费者可以找到投诉信的书写格式和示例，还可以找到如何解决分歧的相关提示； 省消费厅鼓励消费者在遇到问题或疑虑时，可致电416-326-8800或拨打免费电弧1-800-889-9768进行咨询。 消费者保护法明确指出该法案适用于所有的消费交易，规定了在某些情况下消费者可获得的保护权利和补救措施。如不清楚自己的个案是否适用于投诉，也可以拨打安省消费厅电话号码416-326-8800 或...

轰动一时的2014年北约克楼花诈骗案昨天出现实质进展，案中代表发展商处理买家楼款信托帐户、令买家蒙受损失的韩裔女律师Meerai Cho，与控方达成认罪协议，承认一项违反信托（Breach of Trust）罪名。案件于昨天在北约克安省法院进行量刑聆讯，多名苦主上庭宣读受害人影响陈述。法官经过3小时闭庭考虑后，判处被告入狱3年半。 此案受害者多达130多人，警方早前已对Meerai Cho控以诈骗超过5000元、藏有犯罪所得、违背信任等一共426项罪名。 　　 根据控辩双方达成的协议认罪事实（Agreed Facts for Guilty Plea），被告Meerai Cho由2010年底至2013年夏天，先后90多次由其掌管的律师信托基金帐户中，非法向大厦发展商转出买家的预付楼款逾1,300万元。被告声称她错误理解发展商有权要求她将钱款转出，而她必须依照其委托人的指示去做。没有证据显示被告了解这些款项转出之后的去向，或被告自己侵占了这些款项。涉案款项目前已被发展商花掉或转移国外无法追回。 　　 案情显示，现年66的被告于2002年取得安省律师执业资格，主要处理移民、难民、家庭及房地产方面法律问题，房地产业务约占其总业务量3至4成，不过涉案个案是她首次代表大厦发展商。女被告于2009年经人介绍与一名叫做Yo Sup（Joseph）Lee的韩裔男子相识，对方以成功年轻企业家形象出现。Lee被查明控制至少12间在安省注册的数字公司，这些公司被冠以“Centrust”的公司总名称。被告在代理该楼盘项目之前，曾经在Lee的私人物业买卖中协助其完成交易。 3年内逾90次提款 以发展商名义出现的Centrust公司，于2009年开始预售位于北约克央街5220号“Centrium”柏文项目楼花，项目包括住宅、商用及酒店单位。发展商最初委托一家名叫Bratty and Partners LLP的律师行处理买家售楼款。Lee于2010秋天找到被告，指由于文化及语言问题，感到Brattys公司无法为其提供足够及完整服务，要求被告接手协助其处理售楼信托帐户。 　　 由2010年9月起，Brattys律师楼根据Lee的指示，将手中有关Centrium项目的商用物业买家楼款及售楼文件转给被告的律师行。不过根据法规和协议，Brattys仍保留已收到的民居单位楼款及售楼文件。项目中的酒店单位则是在被告接手成为发展商代表律师之后，才开始公开发售。 案情指被告在接手Centrium业务后，先后在大韩外换银行加拿大（Korea Exchange Bank of Canada，简称KEBC）及多伦多道明银行，开了4个专门用于该项目的律师信托帐户。由2010年10月起，被告收到由Brattys转来的楼款逾300万元，并开始接受新的商用、酒店买家缴来的楼款。2010年11月起，被告开始接受居住单位新买家楼款，尽管发展商与Brattys签有协议，指定Brattys作为唯一处理居住单位购楼款的律师行。 　　 案情显示，在Brattys向被告的信托帐户移交款项后不足1个月，被告即在2010年11月2日首次由其信托帐户中提款75万元，转给由Lee控制的Centrust公司帐户。在2010年底之前，另外两笔分别为95万元及85万多元的款项由被告的信托帐户中转出至Centrust公司帐户，到2013年8月1日止接近3年内，被告从其4个信托帐户中提款90多次，控方提供数字显示，由信托帐户非法转出的钱款总额达13,046,379.82元。这些钱涉及约140名大厦各类物业的买家，转出全都违反安省共管公寓法的规定及信托规定。 调查显示巨款转往国外 案情书表示，除了该收取的律师费用之外，没有证据显示上述由被告信托帐户中转给Lee的钱后来由被告占有。也没有证据显示被告了解这些钱款转出其信托帐户之后的去向和用途。对Lee及其公司帐户的调查显示，钱转出之后在其不同公司帐户之间转移，之后去了不同用途，一些用于支付其他律师行的费用，一些用作日常花费如餐馆或是有线电视，也有大笔钱直接转去Lee的帐户或是转往国外。到目前为止，没有钱款被追回，Lee据信已离开加拿大未再回来。其楼盘项目则在2013年10月25日因还贷拖期被银行没收拍卖（power of sale）。 　　 被告声称，最初Lee告诉她一些买家未能按售楼合同规定分期支付售楼款，因而发展商取消了这些合约并没收先前所缴纳的楼款。她声称Lee向她表示，由信托帐户中提款是为了完成整个项目，他承担完全责任，日后会将款项还回。 她声称最初开了提款先例之后，李不断向她索要新的提款，告诉她如果不把款项提出来，整个项目就无法继续进行下去，同时又向她保证已有数家韩国投资者同意注资项目，很快有足够资金将信托帐户金额补足。被告承认未能妥善保管（mishandle）信托款项。她声称自己误以为Lee是其委托人，有权指示她提取信托基金款项用于大厦发展项目，所以她要依据Lee的指令行事。她没有意识到买家才是她需要负责任的对象。不过被告承认，即使法庭接受她的解释，也不能解除她最终同意接受的背信罪名。 华裔：不在乎刑期 我们的钱能赔多少？ 被背叛、绝望、自责、经济陷入困境，数十名听审的不同族裔苦主，在法庭内外都表达着类似的情绪。对于被告认罪及入监3年半，他们的反应各不相同。一些人认为加拿大法律过于仁慈，对涉款逾千万案件的罪犯量刑过轻，有人担心被告自己是律师，熟悉法律程序，或许连3年半刑期也不用坐满，很快可以假释。 有不少人对于被告认罪伏法、可以尽快展开索赔程序都表示欣慰。因为律师协会的索赔，必须在被告被裁定有罪之后才能展开。不只一名苦主对记者表示，比起关心被告坐几年牢，目前更希望将损失的多年积蓄尽快拿回来，即使只是早一天也好。他们对于未来索赔的程序和进展更为关心。 “最多可获15万赔偿” 负责案件的一位男警官昨天在庭外向苦主分发一张通告，指安省律师公会（the Law Society of...

抢offer超叫价成交，对今时今日的多伦多买房的人来说，已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬，宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房，收到59个offer，最后以超叫价4成卖出，为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。 　　 差不多同一时期，另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋，叫价149万元，引来了56个offer，最后以233万元成交，超叫价56%。 　　 2月才过了一半，市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋，叫价99万，上市6日后，卖出。最后的成交价高达195万8千，和叫价比差点翻倍！ 　　 而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋或者镇屋。连以往不被看好的公寓市场，近来也火到不行。根据小编朋友圈里经济的资讯，好地段的公寓也纷纷超叫价10万成交。 　　 　　 而前两个星期在朋友圈中被洗版的讯息：一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓，只有670多平方尺，一睡房加一书房，业主叫价36万元。夸张的是，这位卖家竟收到37个offer，终于在上市7日后，以47.6万元成交，比叫价高出11.6万元。 抢Offer最凶狠的5大社区 最近，地产公司网站Wishpad对2016年多伦多市的3睡房自由业权房屋买卖数据进行分析，发现这类型楼房的售价比挂牌叫价平均高出8.8%。更实质的数字是，3睡房的freehold楼房2016年平均叫价是81.8万元，成交价则是89万元，差额超过7万元。 　　 （2013上半年大多伦多地区半独立屋房价） 该网站根据过去一年的资料，归纳出以下5个最多出现超叫价成交的社区。 　　 Bathurst Manor 3睡房房屋平均叫价：$996,427 3睡房房屋平均成交价：$1,211,775 超叫价高出20%的比例：46% 　　 环球邮报还专门挑了Bathurst Manor里最近卖出的一个房子为例，当时这房子的叫价是 $999,800，但3天以后就被以$1,305,018的价格买走。而2007年的时候，这栋房子的成交价仅仅为$505,000。 　　 Parkwoods-Donalda 3睡房房屋平均叫价：$992,931 3睡房房屋平均成交价：$1,175,400 超叫价高出20%的比例：38% 　　 Don Valley Village 3睡房房屋平均叫价：$980,234 3睡房房屋平均成交价：$1,141,021 超叫价高出20%的比例：34% 　　 South Riverdale 3睡房房屋平均叫价：$823,086 3睡房房屋平均成交价：$940,214 超叫价高出20%的比例：36% 　　 Junction Area 3睡房房屋平均叫价：$715,758 3睡房房屋平均成交价：$800,856 超叫价高出20%的比例：33% 　　 霸王offer趋增 在多伦多房地产市场火热，买家抢房大战不断上演的情况下，现在一种新的竞价方式，所谓“霸王offer （bully offer） ”的日益增多，令卖家放盘时的公开叫价变得几乎毫无意义。行业监管机构提醒经纪保证交易的公平和透明。 据Toronto Star披露，现在一些卖家的经纪表示，如果其客户决定接受提前出价的所谓“霸王offer”，他们将不再通知其他感兴趣的买家，也不再等到他们之前设定的统一收offer的日子。 　　 安省的房地产规则要求房产卖方的经纪，要通知所有其他感兴趣的买家，他们正在考虑一个提前出价的霸王offer，通常该出价会远远超过物业的要价。该通知允许其他买家，如果愿意可以参与竞价。然而在多伦多市场过热的地区，现在一些经纪人会在他们的放盘信息（listing）中表示，他们保留接受霸王offer的权利，恕不另行通知其他买家。 有舆论认为，这做法对一些既代表卖方也代表买方的地产经纪特别有利，因为他们这样做便不必与其他经纪分摊佣金。 初犯者最高罚2.5万元 安省地产议会（Real Estate Council of Ontario，RECO）在上周的经纪人公告中，特别涵盖了有关秘密霸王offer的内容，提醒地产经纪在操作竞价方面的义务。 据悉，RECO过去一年接获2,700宗投诉，其中“offer处理（Offer handling）”是最大的投诉类别，占所有投诉约15至20%。该类投诉涉及霸王offer、竞争性投标、佣金，及房地产经纪是否正确披露了自己的利益。 　　 地产业界人士认为监管机构应对违规者加重惩罚，然而监管部门虽然有现成的投诉程序，但在一个节奏快速的市场上，这对于消费者并没有起到甚么作用，现况是有的房子可以在几个小时内卖掉，而RECO的调查投诉程序大约平均需时约6个月。 对于初犯者，例如未能通知买方已经存在霸王offer，可能仅罚款5千至1万元。即使违规情况十分严重，对于初犯者最高罚款金额也只是25,000元。通常RECO会因经纪犯罪或严重的民事诉讼原因，每年吊销15至20个经纪牌照。 　　 (信息来源：都市地产） RECO调查发现：有57%多伦多地区的买家买房时会出价超出他们的预算，而安省的这个比例是41%。 其中有多达38%的多伦多买家愿意提高预算两成，希望在竞购战中买到心仪物业，但讲真，即使房市再热抢OFFER还是得理智。以最高价抢买到心头好，不一定是最划算的投资。

据多伦多建筑及发展商会（Building Industry and Land Development Association，建商会）表示，目前在大多伦多地区，不仅全新独立屋价格已超过100万元，连一般转手独立屋、镇屋的综合平均售价也达到7位数字。 建商会表明，在今年1月份，大多伦多地区的住宅物业平均售价为1,028,395元，按年飙升25%。 　　 建商会行政总裁塔基（Bryan Tuckey）表示：“大多伦多地区住屋供应非常短缺，特别是独立屋。此类物业几乎一推出就被买下来。其实大多伦多地区在过去10年，住屋供不应求，这是屋价上升的主要原因。” 公寓存量10年新低 据地产交投纪录显示，截至2017年1月，大多伦多地区独立屋平均售价为1,316,325元，较2007年1月的平均售价444,368元，激增296%。同期，大多伦多地区城市屋平均售价达879,619元，价格在10年间飙升267%。 　　 塔基又指出，建造更多公寓是其中一个增加住屋的方法，而在过去10年，大多伦多地区住宅物业库存量，柏文所占比率由42%上升至88%。 他强调，由于大多伦多地区公寓需求强劲，当地公寓库存量目前已降至10年来新低，而这与整个地区可供发展土地减少有关。随着在大多伦多地区买屋可负担能力下降，屋价相对便宜的邻近市镇，例如咸美顿（Hamilton）的楼市交投量正在明显增加。 其他族裔加入竞价 价钱可抢高5成 地产经纪黎宇昌表示，二月份大多伦多及邻近地区的房地产十分火红但又一片混乱，是一个疯狂的卖家市场。他估计二月份大多市房地产交易中，华人买家是减少了，主要原因是各族裔跟着华人入主大多伦多及邻近地区抢货。 黎宇昌表示，大多伦多及邻近地区的房地产买家，以往一直是华人主导，但最近一大批中东、伊朗、俄罗斯、欧洲和美国的移民，加入与华人买家抢楼，特别是中东人，他们抢offer价格比起以往华人出手更高。 黎宇昌称，这些其他族裔买家与华人有很多不同点。以往华人着眼一些半新旧房屋，购买后稍作装修就会入住或出租。外国族裔却集中购买一些十分残旧的独立屋，购买后将它推倒重新建筑新屋居住，他们也会着手搜寻一些地皮，将这些空置的地皮进行发展建屋出售。 黎宇昌指二月份大多区及邻近地区房地产市场一遍混乱，因为加入了其他族裔买家后，导致抢offer情况更为恶化。一间独立屋往往有30多张offer，并且抢offer的加幅居然由50至100%，中国买家受到外汇管制所影响，就算和其他族裔抢offer时，亦没有以往的豪气。他透露二月份连公寓也出现抢offer现象，而且抢offer价亦能达到50%叫价的增幅。

大部分加国人相信正是海外买家置业，才会推高楼市。而这个海外买家很多时候专门针对中国买家。 　　 然而近日加拿大一份地产研究报告指出，超过40%华人置业地区之选择是以优良教育为主要考虑，其次置业因素是作自住用，以投资为目的才置业之华人仅27%。 进行海外华人置业者调查的加拿大苏富比国际地产，与中国一个海外房地产网站合作，指对中国海外买家来说，选择加国楼房市场的主因，是看中了本国教育质素及学校课程等。 　　 报告提到于本国购置物业的华裔海外买家，为了帮子女寻找优质教育，不乏以渔翁撒网地勘探本国各主要城市的楼市状况，有46%华裔买家在麦基尔大学（McGill University）所在的满地可寻找住所；44%华裔买家毋须缴海外置业者税时在温哥华找物业，41%在大多伦多地区寻找住屋。 正当不少本国人深信海外华人在本国买屋，纯粹为了投资，但报告指出，带动华人置业的第2个目的，是期望所购置房屋作自住或将来退休之用，此数字在卡加利尤占多数，约有62%在卡加利置业华人，是希望将来能在此城市居住下来。 投资目的不足三成 同样原因在大多伦多地区置业的比率亦有37%，温哥华则有25%华裔置业者是自住置业，满地可则为34%。 以投资为主要置业目的之人士，在温哥华及多伦多则分别占27%，其次是满地可的23%及卡加利的21%。 　　 负责进行该置业原因调查的本国苏富比国际地产总裁Brad Henderson形容，海外买家在加国置业予本国人印象是投机取巧、炒高本国楼市的“罪魁祸首”，但报告显示上述都是本国人对海外买家的误解。 　　 另外，根据其调查显示大部分海外华裔买家，在本国置业的房屋价格中位数是65.5万元左右，大部分海外华人置业者都并非百万豪宅买家。 进行调查的网站指出，自从去年8月卑诗省推出海外买家15%征税后，温哥华楼房交易数字，较2015年同期迅即下跌了81%，显示此对海外置业者打击颇大，甚至令不少当时意欲在温哥华置业者，转移到本国其他大城市置业，促使卡加利楼房去年增长至少4至5倍，而多伦多也因此增加72%。

2017年3月开始，多伦多独立屋均价超过157万。 具体点来说，多伦多市中心独立屋均价已经超过250万；奥克维尔均价超过160万；万锦均价超过170万；列治文山均价也超过170万；旺市的均价超过了150万....有数据表明，如今年入22万在多伦多也买不起独立屋。 　　 那种有大房子和前后院，没事可以种种花种种菜的生活，似乎对许多人来说已经成为了奢望。 但据Zoocasa.com地产网透露，虽然以现在的房价，要买一个独立屋确实负担不小。但多伦多还有20个区的Townhouse的价格依然在可负担能力之内。不用花1,2个小时开车去上班，平常也能在带花园的Townhouse里，捣腾捣腾后院，种点小菜，烤烤肉，感觉也是不错的生活。 　　 多伦多地产商会的多重电脑放盘系统（MLS）统计显示，2011至16年间，多市独立屋价格平均升83%，镇屋只升53.3%，平均562,187元，仍属一般家庭可负担的水平。 　　 依据网站（www.ratehub.ca/mortgage-affordability-calculator）计算家庭可负担物业，以多伦多市家庭收入中位数76,219元，有能力支付20%首期，取得利率2% 30年期按揭的最理想情况下，也只能够负担636,886元的物业。但这笔资金在多伦多热抢Offer的情况下，想要买独立屋或者半独立屋，几乎没有什么希望。 多伦多 房价低于65万的20个区 　　 统计发现怡陶碧谷湖滨M8V区的镇屋均价是大多伦多地区最贵的，平均647,618元，价格比同样位于怡陶碧谷西北的M9V区高出超过一倍，但M9V区镇屋在过去5年的升幅达87%的全市最高。 　　 在多伦多房子供不应求的情况下，抢Offer已被视为正常现象，售价高于标价相当普遍。其中抢offer最厉害的地区要数士嘉堡的M1W，平均超叫价32,244元。 　　 而市中心的M4Y区，抢offer现象就缓和了很多，卖价平均低于叫价7,668元。 　　 此外，房屋最抢手是多伦多西边的M6K区，房子平均挂牌11.9日就被卖掉。 　　 同样位于多伦多西端的M3N区放盘时间最长，平均要24.14日才能卖掉。而毗邻的M9V区和多伦多东端的M1E区，放盘也是超过20日才售出。 多伦多Townhouse 买什么位置最好？ 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，治安、交通和基建、及学校是决定物业价格的主要因素，物业的新旧和少数族裔社群聚居也会影响买家的选择。 　　 吴树声表示，一分钱一分货，很多人未必愿意居住在这些30至40万元的Townhouse。他指从市内Townhouse价格可以看见，边沿地区和旧区的屋价稍为相宜，但多伦多西北的治安相对较差，多市东端的基建发展也略为不足，因此这个区的楼价也是整个多伦多市最便宜。 他认为士嘉堡区位于401高速公路以南的住宅相对较老旧，面积也较小，很多房屋没有车房，只有一条车道或车位，且缺乏高速公路连接，影响区内发展，令屋价也相对较低。 早期兴建面积较小 吴树声分析，多伦多市的发展是由湖滨开始沿yonge街向北扩展，因此中间地区发展最好，而yonge街也有东西之分，yonge街以西的房屋较旧，价格可以不到50万元，yonge街以东至湾景大道的豪宅区稍为理想的镇屋，5、6年前已经超过100万元。 　　 此外，怡陶碧谷南边湖滨区大约10年前尚是大量廉价汽车旅店的集中地，早期的公寓大厦购物相当不方便，而且以前治安相对较差。不过现在湖滨新建成了很多新颖美观的Condo，改变了整个社区，也扯高了楼价。 吴树声指出，Townhouse大致上可分两种，早期兴建的Townhouse面积较小，间隔和款式自然也较旧，建筑材料也不一样，所以40至50万元也能买到。新落成的Townhouse采用开放式概念，高楼底，面积有2,000平方呎以上，因此最便宜也要80至90万元起。

万锦在大多伦多算是著名的华人区  在房价涨涨涨的2017年一房难求 2017年3月开始，万锦的独立屋均价就已经超过170万加币。南面紧靠16街，环绕York Downs高尔夫球场而建的Angus Glen社区更是万锦知名的豪宅区。目前双车库的独立屋价格在250万以上。 　　 但今天Angus Glen豪宅区内的York Downs Golf Club高尔夫球场改建民宅的初步方案出台。这个加拿大最著名的高尔夫球场之一将改建为2400间住宅。这个方案申请仍处于初步阶段，4月5日晚上7点将会在万锦市政厅开听证会，听取各方意见。 　　 据约克区网站报道，整个York Downs高尔夫球场占地417英亩，开发面积约300多英亩。 2015年4月下旬，York Downs高尔夫球俱乐部的会员发表声明，称四大发展商，包括：Kylemore Communities、 Angus Glen Developments、Pace Developments及Metropia and Empire Communities提出4亿1200万加元收购的要价实在太吸引，800多名会员投票后决定出售82％地皮给发展商。 这样，每个会员的口袋里多20多万收益。 　　 高尔夫球场售给开放商接近2年后，3月7日，开放商递交初步改建方案，将其中的311亩（169公顷）改建为2400间住宅。 虽然这个项目目前还在审核，但是2400间住宅一旦建成，至少会增加5000人口，本已大塞车的16街势必更加塞车。对于万锦的华人来说，算是一个不得不关注的大消息。

多伦多道明银行(TD Bank)首席经济学家Beata Caranci 3月20日表示，多伦多房地市场今年将持续上涨，预计房价将上涨20%-25%，比早前预计的将增长10%-15%。 　　 多伦多地区房价在过去12个月中攀升了19％，这是自20世纪80年代以来最快增长。Beata Caranci表示，“证据显示，投机力量正在加强，在没有政策措施控制的情况下，房价将可能接近预测的最高值。” 2017年2月，多伦多市独立屋均价已经超过157万，如果按照最高25%的增长率，明年此时，独立屋均价会达到196万多，接近200万！ 　　 外国买家购房税一直是关于如何冷却市场的政策辩论的焦点，短期内该政策在世界其他城市一直有效，但也可能触发意想不到的后果。去年温哥华引入的税收将投资者推向例如多伦多之类的其他地区。Beata Caranci表示，只关注外国投资者的税收不会阻止加拿大的投机者。而蒙特利尔银行(BMO)首席经济学家Doug Porter上周也表示，多伦多显然处于房地产“泡沫”的中心。

多伦多TD Bank首席经济学家预测：今年房价预计继续上涨20%-25% 于是“买房”这一个词，如今轻易就能触动多伦多市民的神经。前天夜里，就有大批华裔买家深夜聚集到了列治文山一个楼盘门前，准备通宵排队抢楼花。结果这次竟然引来了警察到场驱散，开发商封锁车道... 　　 这一次闹了这么大动静的是位于Leslie跟19街附近的一个新楼盘。由于是列治文山为数不多的可开发绿地，因此许多人都在暗暗关注。 前天晚上开始，有人宣称收到了来自开发商的邮件，虽然只字未提开盘日期，就说了句“COMING SOON”。但这封邮件发出去之后，新楼盘销售处开始人头攒动，有指几个华人牵头排起队伍。 　　 至傍晚8时左右，陆续有人前来，现场已有上百人排队，销售中心外也形成长长的车龙，还有数个“志愿者”组织大家登记签名，查看身分证件和清点人数，并告知从午夜12时开始起每隔6小时会再点一次名确认排队顺序。 　　 据部分经济说，当时场面盛大之极，上至80岁老人下至10岁儿童都有，虽然大部分为华人，也有小部分闻风而来的白人和印巴人。 工作人员也发现这个奇怪的排队现象，赶紧在晚上11点补发了一封邮件，说明了早前的一个邮件可能引发了误会，开盘的时间还没确定，当确定了会再次邮件通知大家。 　　 但大半夜赶去现场的排队者并不想要因此罢休，截至凌晨12时，粗略估计排队人数依然达300人，但也有相当的排队者陆续离场。等到第二天天亮的时候，据称仍有少量华人在现场坚守。 现场群众表示... 一位整晚参与排队的女士称：“大家都是自发的，谁先来谁写号。后来来的人觉得没他的戏了想搅局，也许和开发商认识，所以告知了开发商，才会有晚上9时多发出的致歉邮件。要不然那么晚，开发商都已经下班了，是怎么知道的呢。” 而现场另一位不愿透露姓名的女士认为，开发商是因为看到楼盘太火，一下子来了这么多人才取消开盘。“当晚一直有人在现场维持秩序，签名登记，怎么一下说取消就取消了。今天早上6时还来到这里签字。” 不过她也不知道到底是谁组织了签名登记。还有人称：“之前也有这样的楼盘，大家排了好久队，最后开发商就不承认了。” 直到昨日中午，仍有人排队，按时点名不愿散去。由于场面混乱，据闻有关方面召来警察。警察到场后与负责组统排队者对话，要求在场所有人员离开，如再有人排队，警方将依法处置，现场人员才陆续离开。发展商也用铁栅栏将销售中心的车道封锁，阻止外人进入。 　　 该楼盘发展商所属公司传讯副总裁Brent Carey昨日透过电邮接受本报记者查询时称，20日公司所发出的“即将上市”的邮件只是一个一般性的信息更新，并没有陈述任何的细节。“它只是一个对潜在买家的提醒，告诉他们将会有更多的信息出台”。 对于数百人过早地彻夜排队的现象，Carey表示很遗憾大家误读了邮件的讯息，他对此表示抱歉。Carey再度重申，“我们没有鼓动任何人排队，也没有任何我们的工作人员去维护或管理排队秩序。该楼盘的确切开盘日期还没有确定，也没有管理排队和进行销售的任何流程。我们有决定后会尽快通知大家。” 多伦多楼花有多火？ 排队抢楼花这事，其实在多伦多并不新鲜。2016年11月的时候，一个在约克区皇帝镇(Township of King)公开发售的豪宅楼盘，也是吸引了大批华人通宵排队抢购，从开卖到抢购一空只用了一个晚上。 　　 发展商Treasure Hill在Keele Street夹15th Sideroad开发的新楼盘，面积最高达6,000多平方呎的3车房独立屋，坐落80呎及90呎超大地段，起价是238万元。据知，开盘前一晚，在发展商的售楼中心外，就有大批华人买家筑起人龙，通宵排队以便抢购这批豪宅楼花。 　　 而专注北部地产买卖的君安地产经纪April Sun表示，就连Newmarket前段时间 有不少新独立屋盘开售，也是吸引了大批准买家在销售处门外通宵排队轮候，一旦开售都是2小时内卖光。 “自编自导自演的闹剧” 多伦多地产经纪Becky Wang在接受本报记者访问时表示，在现场询问组织轮候者排队拿号的“志愿者”，问对方有否发展商的授权认可，对方没有回答。她追问是否见到了销售中心的销售人员，“志愿者”称没有。再问是否知道具体开盘日期，对方回答不知道。Becky十分惊讶，在没有任何授权和开盘具体讯息的情形下，竟然有人“组织”轮候者排队拿号，她表示“真不知道大家都在排什么，简直是自编自导自演的闹剧”。 Becky续称，现场的售楼处装修尚未完成，里面没有样板房，不可能就这样开始卖房，但轮候者收到开发商第二封明确说明尚未开盘的邮件，还是不愿离去。“有人知道是乌龙事件所以走了，但有人就煽动大家说要走你走，我不走之类的话，并且信誓旦旦地确信这样一份没有经过开发商认可的排队名单会有效。” 　　 房地产市场热火时买楼花当然没有问题，一旦市场低迷就非常考验买家的能力。在房市日益火爆的多伦多，投资真的需要谨慎，毕竟这样的排队大乌龙实在让人心塞。

多伦多警方昨日联同危险品处理组人员（Hazmat Team）搜查一所位于多华人居住的万锦市Kennedy Road 和 Denison road附近独立屋，查获大批危检品。这是今年万锦市第二个在居民区里被发现的制毒工厂。 　　 遭封锁调查的住宅位于Kennedy Road与Denison Street交界，据CTV报道指，危险品处理组人员穿上全套防护衣服进出住宅，并从屋内搬出多桶不明化学物品、玻璃瓶及装有腐蚀性气体的大型气樽，危险品处理组人员在现场将部分物质取样化验。 　　 二楼装有镜头对街拍摄 警方指在住宅二楼装有摄录镜头向街外拍摄，而所搜得的化学物品初步相信是用作制作合成毒品用途。 　　 搜查期间现场分成不同区域，其中摆放至“炽热区”（hot zone）的物品可能已受危险品污染，万锦市消防队及约克区医疗队人员亦被召到场候命支援。 有居住在住宅附近的邻居表示，社区一带为宁静住宅区，对警方搜获危险品感到意外：“住宅有3名男子进出，看来有营运装修或建筑生意，不过我没太留意他们，因为他们看起来没有什么可疑。” 　　 （居民对事件感意外。 CTV） 据CTV报道，警方法证服务部（Forensic Identification Service）也有参与调查，目前警方还没有拘捕任何人。

多伦多和温哥华及其周边城市房价高不可攀，有人说是海外炒家兴风作浪、有说是供应太少、有说是超低利率政策，但更重要的危机却很少提及，而且是10年前曾引爆美国金融危机的主因，就是信用等级低劣的房屋按揭，也就是“次按”。 　　 根据投资市场专家卡尔克哈尼奇（Soheil Karkhanechi）为加拿大广播公司撰写的分析文章，这个业内人士都知道但不愿意提及的危机，就是不符合标准的房屋贷款。他声称业内人士不愿意提及，是因为不论是经纪或开发商，利益所在是多卖房，所以他们反对用增税方式冷却市场，认为应增加土地供应、盖更多的房子。 　　 风险由全体纳税人承担 饱受公众压力的省、市政府为了回应民意，想推出一些治标不治本的措施缓解民怨。比如，卑诗省政府在大温哥华地区推出了15%的外国人购房税，安省政府建议联邦对非主要住宅的出售增收资本增值税，就是明显的例子。 联邦政府主要关心一旦房地产市场发生重大调整，不让加国纳税人承担太多的财政压力，所以在加拿大按揭和住房公司（CMHC）已经高房贷保险费后，再度提高房贷保险费。 　　 加人购房所需的房屋贷款由银行等金融机构提供，绝大部分由CMHC承担保险。换句话说，金融机构并不承担过度发放房贷的风险，而表面上是由CMHC承担，但实际上是由全体纳税人承担。在联邦政府要求严格房贷发放的措施后，虽然表面看申请标准提高，但想申请但又通不过银行压力测试的人，仍可通过其他方式得到房贷。 　　 如外国买家在加国没有或缺乏收入和信贷历史，无法通过压力测试；或在多市已有屋的打工族夫妇，但又想买第二间屋赚一笔，其收入和信贷情况从银行是贷不出多少钱；这些人寻求房贷经纪人帮助。有些经纪人会告诉他们，只要能拿出35%首付和承受比银行正常高出2%房贷利率，就可避开严格审批标准。信贷经纪人收入靠佣金，他们和寻求房贷人的利益绑在一起，所以有些房贷经纪人或会暗示申请人虚报收入、或直接帮申请人填报虚假信息。 知道问题所在，就只需采取针对性措施堵住次贷。措施的中心点就是让申请成立不符合标准房贷的金融机构变得困难：金融监管局可以要求提供不符合标准房贷的银行和信托公司拿出更多的储备金，这会提高这些金融机构的经营成本；金管局可要求申请“次贷”的人交付更高比例的首付；可严格对房贷申请人年收入审核等。

据房地产咨询公司奈特弗兰克（Knight Frank）最新统计报告显示，多伦多房地产市场的火热，不仅仅体现在狂涨的楼价上，租屋市场去年照样在全球领跑，豪宅租赁价格上涨8%，升幅远超全球各大城市。 根据奈特弗兰克的主要租赁指数（Prime Rental Index），2016年第4季度多伦多的豪宅租金，比15年同期大涨8%。该指数涵盖全球17个大城市的租金变动幅度，追踪了各城市租赁市场，租金价格居于前5%的出租房屋。 　　 对于多伦多租金价格上涨的原因，分析家仍将其归因于供应量不足。奈特弗兰克高级研究分析师塔米尔汗（Taimur Khan）指出，多伦多去年的租金价格上涨，但签署的租约却下降，这反映出供应不足的问题。 他补充说，去年多伦多的豪宅价格上涨15.1%，升幅位列全球第七，这导致一些原来准备购买独立屋的买家，不得不考虑价格相对便宜的豪华公寓，这供应进一步短缺，及减少可租用的公寓数量。 　　 他指高档住宅租金上涨不仅出现在多伦多，而是反映了更广泛的北美市场的趋势，由于特朗普政府的政策，如减税和利率上调，将导致通货膨胀，其影响可能不限于美国，或会波及加拿大，导致两边的利率都更高，房贷成本更贵，而高利率将对市场负担能力产生负面影响，这一过程可能导致租赁住房需求的增加，因为潜在买家会选择先租房住。 市中心两房公寓月租可达8千 对于豪华出租市场价格指数的报告，本地地产经纪洪理想认为，该报告对豪宅租赁的定义比较模糊，并没有清楚说明豪宅租赁价格的下限。根据她对多伦多租金价格的搜索，在市中心的豪华公寓市场上，两个睡房的公寓租金价格最高可达每月8,000加元，5,000元以上月租金的单位也有超过200个。 　　 她分析多伦多租屋市场的价格上涨，是与整体楼市的涨幅有关。楼价的疯狂，让部分人选择宁愿租房。此外，她还指出了租屋市场供应紧张的另一个原因，就是安省的租赁法规，更多的倾向于保护租客的权益，令屋主不敢轻易出租房子。 据她了解，现在很多屋主在出租时都不愿降价，因为不愁租客客源，而且屋主对租客的挑选也非常谨慎，有的甚至要找经纪帮助仔细筛查租客，因为一旦房子租给不好的租客，想请人搬走，会有很多限制条件，想卖屋也有许多麻烦，所以这加剧了供应的紧张。 谈到香港租赁市场价格的大幅下降情况，刚从香港返回加国的她也明显感觉到，今年在香港见到的空置铺面比去年多很多。她认为这可能与香港经济近年整体发展下降有关，自由行旅客也大大减少，令一些商家关店，房东又不愿低价出租铺面，而人工涨幅少，也使得住宅租赁的价格很难上升。

2016年卖房的加拿大居民今年需要向加拿大税务局报税，需要提供的信息包括交易记录、买房时间、售出价格和物业介绍等按照收入报税。 该项规定去年10月由政府提出，为了确保自住房的免税政策被合理使用，卖房时投资赚取的收益需要被注明。 　　 如果没有及时填报卖房情况，税务局将对该纳税人此前三年的报税情况进行重新评估。 如果未及时填报卖房情况，将按延迟的月份，处以每月$100元的罚款，最高$8000元。 如果完全不报告自住房出售记录，就可能被征收资本收益税。 　　 不过，Deloitte税务专家Brian Brophy说如果卖出的物业是你的自住房，那么不需要担心，将不会被额外打税，仅需要按要求报税。 EY's投资专家John Sliskovic说该项规定是用来规范在同一时间宣称有超过一套自住房的人。 “对于拥有超过一套物业的人，要利用自住房免税优惠，原理还是一样，将累积收益更高的那套物业作为自住房。”

多伦多的房价居高不下  政府一直表示要放个大招控制房价 昨天市长庄德利主持的圆桌会议上，市长透露了这个有关这个大招的讯息：多伦多拟向市内大约65000套空置房征收空置税。 　　 庄德利表示，没有任何一种神奇方法能够解决房屋问题，多市政府绝不会冒险采取急进方法，令长远经济受害。他不赞成温哥华向海外买家额外收取15%税款的做法，认为将楼价飙升归咎海外投资者未必正确和公平。但征收空置税可能可以解决多伦多“房荒”的问题。 庄德利表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。多伦多的房屋政策需要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。 　　 参与圆桌会议的怀雅逊大学建筑学院行政总监伯尔达（Cherise Burda）则提出，多伦多市政府有权征收房屋空置税，但问题是如何界定一间物业是否空置。 针对如何确认这些房屋确实是空置的，市长表示，市政府的工作人员将查看多伦多水务局、水电局等资料，剖析相关数据，来确保这些房屋的真实情况。 而且市政府会在适当的时候，出一份报告，详细说明城市将如何对这些空置物业的所有者征税。 　　 华人经纪：豪宅业主宁交税 对于多伦多市长庄德利有意征收房屋空置税，地产经纪黎宇昌表示，房屋空置导致楼价上升的因素极微，他认为市长提出征收房屋空置税，反映政府不敢直接干预市场，只是旁敲侧击令民众觉得政府有所作为的“政治秀”，但实际上不能够解决问题。 多伦多房屋空置率不足2% 黎宇昌声称，多伦多没有大量空置住宅，几万间空置房屋乍看之下似乎很多，但事实上只是基数大，房屋空置率不足2%。他指多市空置率相当低，市面上有太多人要租屋，找到适合的出租单位并不容易。 他说，全世界有很多富豪或生意人在很多国家都有自住物业，这些人或者只是夏天才居住在多伦多一、两个月，又或是一年出差逗留几次，在此情况下，物业又是否被视为是空置房屋将成疑问。 　　 即使市政府征收房屋空置税，对租屋市场或楼市的影响也不大，一些持有数百万元或以上豪宅的业主，宁可交税而不出租。以一间500万元的物业为例，如果要交2万元空置税，大多数业主会选择纳税，因为豪宅要放租并不容易，不幸遇上租霸或不良租客，对房屋所造成的损毁，将远超需要缴纳的空置税。 政府要开征房屋空置税的最大问题，是如何衡量一间房屋是否空置。黎宇昌说，一间屋是否空置非常难界定，法律上也没有规定一间屋每年要住满多少日才不算空置，市政府要设定很多条件才能够界定一间屋是空置。他说，要衡量物业是否空置，可能要从房屋是否有可供生活的全套家具，以及水、电和天然气的使用量等方面来界定。

多伦多房地产局昨天发布了报告：大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%，创下了28年来的最高纪录 独立屋均价已经直逼160万，于是加拿大政府也再也坐不住了…… 　　 联邦财长莫奈（Bill Morneau）要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨（Charles Sousa）会面，以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信，称他不仅对加拿大人的债务水平担心，也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说，房价不断升高不仅影响到民众的负担能力，而且很可能引起房市失控，因此三级政府有必要近期内坐在一起，共商对策。 　　 安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示，解决日益严峻的住房危机问题，一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究，同时希望省府考虑相关立法的可能性，称征空屋税将有利于增加上市房屋存量，打击炒房行为，并大幅减少买家抢offer的现象。 　　 不过多伦多地产商会表示，楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。但很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。 上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在，多伦多的房市曾经崩溃过3次：在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　 而且最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　 安省在1973年曾一度征收炒地税（Speculation Land Tax），令房地产市场急泻，直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说，1974年4月9日，对多伦多的房地产市场来说，是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪，他说1973年的时候他27岁，名下拥有53套房产。 　　 1972年时多伦多的平均房价约3万元，在1973年时突然飙升25%，于是当时的省长戴维斯（Bill Davis）为了控制房市，毫无征兆的开征炒地税（Speculation Land Tax）。 Lebow无奈的表示：“当我睡觉之前我还是一个百万富翁，结果一觉醒来，我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施，但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例，向外国买家开征15%附加税并不是对症下药，反而影响一般人的购买意欲，令楼市大跌40%。政府应与发展商合作，鼓励兴建出租大厦，可以有助解决部分问题。 　　 他说，大多伦多地区内看似有很多地，但问题是基建不足，食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金，也无法在短期内完成。当人口集中于城市，市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢，主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。 　　 虽然炒房会影响房价，但市场上大多都是正常的投资者，以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看，多伦多买家大部分都是自住。 就像BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）说的一样，GTA房市虽有泡沫，但不至于马上就要破了，不过政府要尽快采取行动，以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么？我们只有月底见了

多伦多的房价 已经在涨涨涨的路上停不下来了 多伦多房地产局TREB（Toronto Real Estate Board）今天发布了3月份报告。短短一个月，GTA地区房屋销量和房价均呈双位数上涨！所有屋型平均成交价格首度突破90万大关。而士嘉堡地区也终于崛起，E05区平均成交价格已超过130万！ 　　 多伦多地产局（TREB）指出：3月大多伦多地区所有屋型（包括独立屋、半独立屋、镇屋Townhouse以及公寓Condo）平均成交价格91万6567加元，首度突破90万大关。由去年同期的$688,011涨至今年3月的$916,567，上涨了33.2%。其中房屋交易量达12,077套，比一年前上涨17.7%。 　　 多伦多房价增长全球第一 据《赫芬特邮报》提供的分析数据，2016年多伦多成为世界主要城市中房价增长最快的城市。 　　 多伦多过去一年的中位数房价跃升了19%，把悉尼和温哥华都远远甩在身后。而且过去六个月来，房价涨幅一直居高不下。光是2月份就比去年同期增长了27.7%, 上升至$875,983。 士嘉堡崛起 士嘉堡是多伦多知名的老华裔社区，但由于总有传言说士嘉堡治安不好，因此房价一直不算高。但步入2017年之后，士嘉堡的房价也开始崛起，E05区2017年第一季度平均成交价格已超过130万，涨了将近20万。 　　 　　 华人的传统热区更是保持了稳步增长的趋势：其中列治文山3月份独立屋均价$183万5719元，与去年12月末的均价$1,548,876相比，今年第一季度已经暴涨$28万6843元。万锦市独立屋均价为168万0833元，今年第一季度暴涨26万2581元。奥罗拉的均价138万，旺市161万。 而且综合来看，一年前的平均上市时间有16天，而今年3月份则只有10天，也就是说，现在大多伦多地区拿出来卖的房屋平均只需要10天就卖掉了。 所有屋型年涨幅均超3成 前几年在多伦多买房，普遍觉得房价的涨幅是：独立屋 > 半独立屋 > 镇屋Townhouse > 公寓Condo。但今年开始，多伦多楼市不再局限于某个区或某个屋型，全面暴涨。多伦多湖边一个1室1书房的公寓，也可以轻松卖到89万。 　　 根据多伦多房地产局数据：整个大多伦多地区，3月份独立屋成交均价为121万4422，年涨33.4%；半独立屋均价为85万8202元；镇屋均价为70万5078元，年涨32.9%；公寓condo均价为51万8859元，同样年涨33.1%。 虽然安省政府在春季预算案提出，将有一系列的措施舒缓大多伦多地区房价和租金居高不下的问题。但就像市长庄德利说得一样，目前没有一个“魔法”可以立刻解决房价问题。 　　 多伦多的市民们 且买且珍惜吧

   You go to your bank and pick up a deposit slip and a withdrawal slip from a counter table. You fill them out and...

   In addition to traditional banks, there are many different types of financial institutions which offer similar services in Canada. For example, credit unions and...

APPLYING FOR FAMILY ALLOWANCE 申请家庭津贴(牛奶金) You have three children under eighteen. Your neighbour tells you that your children are eligible for family allowance. You are...

       You learn from one of your relatives that there are a number of volunteer agencies in town which offer helpful services to immigrants....

  Your son has just recently turned sixteen. He wants to get a summer job and knows that most employers will ask him for his...

CALLING THE FIRE DEPARTMENT 致电消防局 You are at home enjying your evening with your family. You look out of your living room window and see...

GETTING FINANCIAL AID FOR HIGHER EDUCATION 申请专上教育经济援助 You want to take a full-time diploma course in Accounting, but you find the tuition fees very high....

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陈若琳(左)和汪皓日前在伦敦奥运会win赢得金牌。       有人说过：资本主义世界，永远有赢家或输家： In a capitalist society, there will always be winners and losers。Winners see the gain. Losers see the pain.         WIN作动词用，有获胜和赢得的意思。前者例如You win...

    文︰子慧 在这科学年代，事事都应讲求理性，没有科学证据的事物就不应相信，否则就是迷信。 迷信是superstition；形容词是superstitious。在山边找一块大石来拜，相信它有神秘力量是迷信；相信某些小物件有保护我们的能力，经常带在身边作护身符也是迷信。 Superstition当然不应鼓励，人人也都认为自己不是个superstitious的人，因为迷信等于缺乏理性， 大家都不想自己是这样，也不想令别人觉得自己是不讲理性。 但这却只是我们一厢情愿的想法，Matthew Hutson在The 7 Laws of Magical Thinking立论，认为迷信的事大家天天都在做，而且superstition的行为和想法其实对我们有益。 Magical thinking 因此，书名的副标题就是：How Irrational Beliefs Keep Us Happy, Healthy and Sane(非理性的信念如何令我们开心、健康和神志正常)。Matthew Hutson把这些没有科学根据的思维称为"magical thinking"(奇幻的、有魔法的想法)。 他说，magical thinking有进化上的好处。定义上，magical thinking即irrational thinking(非理性的想法)。书中有一段标题为"The Rationality of...

  文︰范斌 Hong Kong (n.香港) activists (n.社运人士) smashed (v.闯过) their way through Japanese (adj.日本的) vessels (n.大船) to wave (v.挥动) Chinese (adj.中国的) flags on the Diaoyus (n.钓鱼台)...

Completing a Customs Declaration Card 填写报关表   You are on board a plane, which is about to land at the Vancouver International Airport. Flight attendants are...

在西方，人们在星期天会享受特别的一餐，称为‘Brunch’，是英语中的‘portmanteau’(混成词) ，breakfast(早餐)和lunch(午餐)组合而成，因此我们称之为‘早午餐’。 早午餐的时间一般在中午之前，之所以特别，是因为它是非常放松的社交活动，而且，你甚至可以喝香槟。显然，这大大挑战了“中午之前不喝酒”，这一西方成俗。 在狂野的週六派对之后，年轻人喜欢第二天的早午餐。八卦一下前一天晚上发生在好朋友之间的趣事，潮男靓女们尽情享受着丰富香甜的食物；饮料更是各种各样，从经典的orange juice(橙汁)到French Press coffee(法式咖啡)，甚至酒精饮料，应有尽有(继续着前一天晚上开始的畅饮)。有人说吃油腻的食物有助于消除宿醉，还有人说再喝些酒也起到同样的作用。 喜欢早午餐的不仅仅是年轻人，看看《欲望都市》里面的女人们，特别喜欢打扮一番，去和闺蜜们约会，她们分享的不仅是早午餐，还可以八卦她们共同感兴趣的话题：事业和男人。 早午餐的真正吸引力当然是食物，主食常常是Eggs Benedict (火腿蛋松饼)，或比较随意地称 “Egg Benny”。Eggs Benedict基本上是这样做成的：切成两半的English muffin (英式松饼)，上方搭配火腿或培根，水煮嫩蛋及荷兰酱。 在我们学校的所在地西海岸，我建议你选“Smoked Salmon Eggs Benedict”(熏三文鱼蛋松饼)。带点烟熏味的美味三文鱼，放在英式松饼上，再加上荷兰酱，奶油芝士，菠菜和腌制的续随子。腌菜的味道刚好穿过油腻。其他的早午餐，我会推荐你试试各种各样的pancakes(煎饼)，omelettes (西式蛋饼)，waffles...