【星島綜合報道】加拿大統計局（Statistics Canada）最新數據顯示，過去十年間，加拿大租屋市場的擴張主要由散戶房東推動，其成長速度遠超機構投資者。這項研究打破了過往認為大公司壟斷房市的刻板印象。
據Global News報道，報告指出，除新斯高沙省（Nova Scotia）外，在所有受調查的省份中，以評估總價值計算，散戶投資人所持有的投資型房產比例皆居冠，與美國市場被房地產投資信託基金（REITs）大舉收購的現象截然不同。
柏文熱潮降低進場門檻
報告將「散戶投資人」定義為名下持有不超過五筆房產的個人；「機構投資人」則指在各省所持投資型房產總評估價值排名前0.1%的投資者，主要涵蓋企業、房地產投資信託基金、退休基金、私募基金及大型家族企業。
數據顯示，截至2021年，散戶投資人已掌控卑詩省（49.4%）、安省（52.6%）及愛德華王子島省（57.1%）約半數的租屋資產。相較之下，機構投資人在上述三省的市佔率則分別僅為20.3%、23.6%及16.6%。
統計局指出，卑詩省與安省蓬勃發展的共管柏文（Condominium），由於總價相對親民，為散戶投資人提供了更便捷的進場管道。
而散戶東風的崛起，恰逢加拿大房市的黃金十年。在2011年至2021年間，加國房產價值大幅翻倍（成長94%），租金亦同步上揚42%。不過道明銀行（TD Bank）2023年的報告也提醒，大型投資人在去年仍佔全加房屋購買量的三成左右。
市場集中度低並非壞事
對於這種由無數個體房東組成的租屋市場，經濟學家與住房學者抱持截然不同的審視視角。
加拿大皇家銀行（RBC）經濟學家巴塔利亞（Rachel Battaglia）認為，市場集中度低對租屋族而言並非壞事。健康的市場競爭能防止單一集團或個人獨大，免於遭到絕對壟斷與操控。
然而，多倫多大學城市學院兼職教授、房屋研究員惠茨曼（Carolyn Whitzman）則直言，外界常將這群散戶冠上「家庭式房東（Mom-and-Pop investors）」的稱號，實有美化之嫌。
惠茨曼強調，市場固然有良心個體房東，但也有大量惡質散戶。由於缺乏制度化管理，這些不良房東往往能遊走於法律邊緣而不受懲處。
她無奈表示，若問題僅出在少數害群之馬身上尚易解決，但核心困境在於整個體制持續將「住房」視為投資獲利的商品，而非人類生存的基本權利。
六月租金連續21個月下滑
巴塔利亞也為這份報告提出了兩點關鍵觀測。
首先，該研究統計的是「房產總價值」而非「房屋總套數」，這意味着一位持有頂級豪宅頂樓柏文的房東，其市佔價值可能就等同於多位持有數套平價柏文的散戶。其次，數據主要反映2022年房市攀上巔峰時的景氣變遷。
當時的高需求推動促成了大量租屋開發項目，隨着這些新建案在近期陸續完工並投入市場，大量湧入的供給實已導致各大城市的掛牌租金下滑。
根據Rentals.ca與Urbanation的最新數據，今年六月加拿大平均掛牌租金為2,033元，較2025年同期下跌4.3%，這已是全國租金連續第21個月呈現下滑走勢。
房地產行業研究公司Urbanation Inc.總裁希迪布蘭(Shaun Hildebrand)指出，六月租金雖受季節影響連續第三個月微幅回升，但按年跌幅已較今年初有所放緩，顯示加國租屋市場正逐步走向供需修正的軌道。
面對結構性的住房危機，巴塔利亞強調增加房屋供給是唯一出路，這需要政府、私人企業與非牟利機構「全員齊心」投入。惠茨曼則更進一步呼籲，政府必須跳脫純市場機制的思維，主動動員資本，透過提供低成本融資或撥款，扶持政府自身或非牟利組織來興建「使命導向」的社會住宅，才能在房市自我調節的陣痛期中，真正保障國民的居住權益。
圖：Global News
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