【星島都市網】想像一下：你購買了一套房子，銀行為你提供一個固定的利率，使你的按揭付款在未來30年內保持穩定。
如果你願意，可以提前還清貸款：沒有高額罰款的擔憂。
而且，如果利率大幅下降，你還可以重新融資，享受更低的月供！
這就是（非常籠統地來說）美國大部分按揭的運作方式。
而加拿大聯邦政府最近表示，他們對將這種模式引入加拿大感興趣。
在本周一提交的秋季經濟聲明中，提到了一種將長期按揭更加廣泛引入加拿大的想法。
在「降低購房成本」一節中，聯邦政府表示，正在「研究障礙」，以使最高30年期限的按揭成為可能——這是一種為借款人提供更多選擇的方式。聯邦政府計劃啟動諮詢，以探索將這些長期選項引入按揭市場的可能性。
但專家對《環球新聞》表示，這種模式目前在美國住房市場是獨一無二的——有人甚至稱其為按揭中的「科學怪人」——並警告稱，將這種產品引入加拿大將是一項艱巨的任務。
此外，一些人認為，這種變化可能並不會讓潛在買家覺得住房市場更加負擔得起。
按揭策略師羅伯特·麥克利斯特（Robert McLister，MortgageLogic.news）在一封郵件中表示：「大多數選擇固定利率的借款人表示，他們希望擁有美國風格的按揭……直到他們看到價格標籤。」
加拿大按揭結構概覽
你可能已經熟悉加拿大按揭的結構，但這裡簡要回顧一下。
當購房者申請按揭時，通常會貸款並在25年內償還，儘管聯邦政府最近實施了變化，使30年攤銷更易獲得。
在這25或30年的期限內，按揭通常分為不同的固定期限。加拿大的房主通常選擇固定利率的按揭，期限為五年或更短。
在五年期滿時，根據續約時的市場情況，利率會發生變化，按揭期限重新開始，直到房主還清全部貸款或結束按揭。
還有一些可變利率的選擇，其利率會根據加拿大央行的借貸成本上調或下調的決定而波動，這些也有固定期限，通常在幾年後續約。
但在美國，如上所述，最受歡迎的按揭選項無疑是30年期固定按揭：整個貸款期間一個固定的利率。如果利率下降，房主仍可以通過支付一定費用重新融資，以享受更低的月供，但通常無需在按揭期間與貸款方重新談判條款。
這也是為什麼近年來加拿大和美國的加息周期對加拿大家庭的影響更大，因為他們需要更頻繁地在新的環境中續約按揭，並適應更高的還款額。
在美國，也存在一種稱為可調整利率按揭（ARM）的選項。這種按揭在貸款剩餘期限內每年調整一次利率。
在美國，大多數按揭也是完全開放的，提前還款不會受到罰款。而在加拿大，大多數按揭是封閉式的，且附有固定條件，規定加速還款的時間，這通常伴隨着較低的利率。
另外，加拿大的金融體系結構還規定，如果按揭在五年後提前終止，貸款方只能收取最多三個月利息的罰款。
麥克利斯特指出：「除非修改《加拿大利息法》，否則貸款方會將借款人提前還款的風險成本計入利率中。」這會使超過五年期限的按揭利率變得更高。
美國模式的挑戰與風險
如果你是貸款方，提供一個30年期固定利率的單一貸款，可能存在許多不利的商業決策因素。畢竟，在30年里，很多事情都可能發生變化。如果央行利率上升，而借款人仍在支付較低的按揭利率，你實際上會虧錢。
此外，借款人可能會因失業等重大生活變故而影響還款能力。
Pineapple Mortgage首席執行官舒巴·達斯古普塔（Shubha Dasgupta）對《環球新聞》解釋說，為了應對這些未知因素，較長期按揭需要附加「風險溢價」。
美國按揭利率通常比加拿大高——截至周三早晨，美國典型按揭利率約為6.6%，而加拿大固定利率產品在4%至5%之間浮動。
為了應對30年按揭產品的風險，美國的利率本應更高。
這就引出了兩個按揭市場的關鍵差異：美國的房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），這兩家政府支持的機構在維持美國住房市場運行中發揮了重要作用。
這兩家機構從貸款方那裡購買按揭，將其打包並作為按揭支持證券出售到金融市場。
達斯古普塔解釋說，這一系統為銀行釋放了資金，使其能夠發放更多貸款或開展其他業務，同時仍能為美國購房者提供原本昂貴的30年期貸款。
這種系統是美國住房體系自大蕭條以來的基石，因此大多數美國房主可以獲得比世界其他地方更長期限的按揭。
加拿大沒有類似的系統來為發放按揭貸款的銀行提供流動性，因此加拿大的貸款方必須通過幾年後重新談判貸款條款來保護其投資。
達斯古普塔表示，如果沒有像美國這樣的政府支持體系，加拿大貸款方將不得不收取極高的利率。
「這些更長期限的按揭必須附加一定的利率溢價，以對沖未來可能的利率環境，」他說。「所以這最終使得加拿大人需要支付更高的費用。」
他補充道，如果考慮推出30年按揭選項，加拿大按揭和住房公司（CMHC）和其他保險公司可能需要在緩解貸款方風險方面發揮重要作用。
「這對他們的投資組合來說風險很大，」他說。
在加拿大，按揭付款的穩定性與成本之間始終需要權衡。這也是為什麼五年期固定按揭在加拿大如此受歡迎的原因之一，因為它歷史上兼顧了安心和成本管理。
麥克利斯特表示，加拿大六大銀行需要在實施美國模式方面發揮作用，但他質疑消費者對長期按揭的需求是否足夠明確。
「我不認為會有顯著的需求，原因很簡單：30年期利率會比普通的五年期固定利率高出很多，」他說。「而如果政策制定者無法解決罰款風險問題，這將進一步縮小潛在市場。」
雖然美國按揭市場似乎在長期穩定性和靈活性方面對消費者更友好，但達斯古普塔認為，加拿大人從一系列較短的期限和通常更易管理的利率中獲益。
他表示，這種系統讓房主更容易在市場改善時受益，而無需經歷完全重新融資按揭的繁瑣程序。
達斯古普塔說：「每隔幾年續約一次，讓貸款方有機會確保借款人的信用狀況仍適合貸款條款或根據需要進行調整，同時也讓加拿大人可以確信，雖然低利率的好日子可能不會永遠存在，但壞日子也不會持續太久。」(都市網Rick編譯，圖片來源星島資料圖)
(ref:https://globalnews.ca/news/10925585/30-year-mortgages-canada-us/)
