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问：我父亲的公寓单位因楼上漏水而受损，公寓的保险公司选择颜色较浅的木地板更换已损坏的木地板部分，以致与其它区域木地板颜色并不相配。公寓法团不负责确保新地板与其余地板要相匹配吗？ 答：地板因漏水问题而被损坏，这不是公寓法团或其员工造成的，所以法团不负责维修，它只会将问题交由保险公司处理。 《共管物业法》(Condominium Act)规定，公寓的保险公司只承保原始建材，所以如果原始地板是深色的，保险公司就会用深色地板来更换。但如果原始地板是浅色的，但已经被您的父亲或是之前单位的屋主进行了改造，换成较昂贵的深色地板，代表这个受损的深色地板是一个装潢上的提升改进，就不属于保险公司承保范围内。所以保险公司只会用相当于原来的便宜浅色地板来进行更换。 问：我们公寓法团其中一位董事迟迟未缴付自己单位的管理费。董事会在上次会议上投票决定，再延长他6个月缴付期限。有什么方法可以让董事会对于延迟缴付管理费者，都一视同仁采用一致的对待模式呢？ 答：您的公寓法团可以选择对未履行支付公共管理费责任的业主单位注册留置权(lien)。但是，留置权必须要在违约情况发生后的3个月内进行注册登记，如果没有在3个月内执行，留置权就过期失效了，尽管现在董事会已经允许该单位业主可享6个月的延长付款期限，亦无法再登记留置权。 虽然留置权已失效，但法团仍可以就拖欠管理费一事提起诉讼。 但是，应该让董事会成员们知道，由于董事会未能在规定的时限内注册而丧失了留置权，法院可能会要求他们对法团发生的任何损失或增加的成本，需承担个人责任。 如果法院裁定该名欠款董事构成不诚实行为，根据《共管物业法》，该名董事将无权根据法团的保障附例、或依据法团董事和高级管理人员责任保险而免于受罚。 作者Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家

Q：我要卖房子，但房地产经纪要求看我的驾驶执照，这真的有必要吗？我担心身份被盗用。 A：反洗钱法于2001年引入，并由加拿大金融交易和报告分析中心(FINTRAC)进行监督后，对于房产买卖身份验证的规定变严格了。 透过注册房地产经纪或房地产公司买卖房子的优点是，法律要求经纪确保交易双方的真实身份，并且没有发生任何非法行为的潜在性。这就是为什么房产经纪会要求客户出示一张政府颁发、并附带照片的身份证件，例如驾驶执照或护照，然后再与另一方代表进行交涉，当买方和卖方准备达成交易时，每个人都知道另一方是合法的。 在加拿大处理重要事务时，出示身份证件相当常见。但如果您被要求提供社会保险号码(SIN)，就要多小心了。因为SIN卡号码对身份盗窃诈骗者来说是珍贵信息，如果您觉得提供SIN卡号码不合理，您可选择提供另外的身份档，或与高阶经理沟通，甚至选择离开。 房地产销售人员或经纪商唯一可能询问你SIN卡号码的情况是，因为你暂存在房产信托账户中的定金获得利息，需要向加拿大税务局报告。除了一些极少数的情况外，你的SIN卡号码应该只与你的雇主分享，或在你缴税时或申请福利时与政府部门分享。 房地产中最恐怖的身份盗用问题就是房子产权被偷天换日地盗走了。犯罪分子使用虚假档将物业所有权转在自己名下，然后出售该物业或申请抵押贷款。等到他顺理成章获得这笔资金后，犯罪分子消失了，房主却无家可归，或者背负巨额房屋贷款，而这类贷款诈骗问题很难补救。 要防止身份被盗窃，勿忘以下几点小秘方： 定期检查信用卡、银行和其它金融机构的报表与数据； 每年核实您的信用报告讯息。您的信用报告可以通过Equifax Canada或TransUnion Canada取得； 请注意您的账单周期，如果账单没有按时寄达，请联系客户服务代表； 不要通过电话、电子邮件或网络提供个人或财务信息，除非您知道对方是谁； 扔弃财务档前需要撕碎或摧毁。 如果您怀疑自己是身份盗用的受害者，必须报警，亦要向自己的金融机构、信用卡公司、国家信用局（Equifax Canada和TransUnion Canada）与加拿大反欺诈中心等报告相关问题。 如果身份盗窃涉及购买或出售物业，请告知安大略省房地产理事会（Real Estate Council of Ontario）。  

坊间有这样一个说法：“金山银山，不如烈治文山”。这个地方之所以得到如此称赞，当然与其优良的居住环境、营商环境、城市发展、交通网络等不无关系。但烈治文山(Richmond Hill)其实在架构上仍停留在镇(Town)的层面，为何这个已拥有近22万居民的地方，却还未升格为城市(City)？ 烈治文山与毗邻的万锦市和旺市，有着近似的城市发展规模，但实际上它仍然是个镇(Town)，我们常常称呼的市长其实只能叫作镇长，市议员也应该叫作镇议员。小镇风情，与现在已高速发展的烈治文山，是否有种格格不入的感觉？在此居住的居民，喜欢居住在一个城市，还是一个城镇？也许几年后，大家会有表态权。 公众咨询建议被否决 事实上，将烈治文山正名为“市”的提议，在2012年、2013年及2016年，都曾有议员提出过。其中2016年6月的一次动议，由第一区市议员Greg Beros提出。市议会9名成员，包括6名市议员、两名区域议员及一名市长，当时只得8位出席表决，最后以5对3不获通过，正名动议再次流产收场。 烈治文山第6区市议员陈志辉，是当年投赞成票的其中一人。虽然动议被否决，但他再接再励，今年1月他又旧事重提。不过，他认为这件事不应该只由市议会的9人作决定，应该先作公众咨询，由22万烈市居民表态支持改名与否。而他认为最好的时机，便是在市选时进行公投。 Alligator spotted at Mill Pond in Richmond Hill does not exist, city officials say. Uploaded by: Moon, Jenna “自己居住的小区应该怎样称呼，大家都可以表态，如大部份人都喜欢保留为Town的状态，这个议题亦毋需再议。而我的动议，并非要市议会实时决定正名与否，而是想在今年10月市选时，在选票上加入“是否赞成由Town改为City”的选项，由选民作出公投。”只可惜，陈志辉这个动议再一次在市议会上遭否决，公投一事也成泡影。 原来，在市选时加入公投选项并非新鲜事，Aurora过去也曾在市选时让选民对某议题作出表态，上次就是咨询选民是否应该减少市议员的数目。当然，这个公投并没有约束力，但却是给民众表态的好机会。也许是响应选民的意愿，2018年Aurora新一届市议会，将会减少两个议席。 建市有益吸引投资 对于为何赞成烈治文山应该由镇转为市，陈志辉认为，约克区最南的3个地区，即烈治文山以东的万锦及以西的旺市，都早已升格为市，唯独夹在中间的烈治文山仍然叫做镇，有点说不过去。他不否认，有很多人担心一旦改为市，将失去了镇的亲切感，什或影响整个烈治文山的形象。不过他举例，旺市虽然贵为城市，但仍有不少带着小镇环境的地方，好像Kleinburg便保留着浓厚的乡郊风情。如果担心城市发展将完全取代小镇风情，看看Kleinburg便知道，两者没有直接关系。 另一个原因，与陈志辉一直积极推动地铁扩建至烈治文山有关。“大家可以想象一下，当要向联邦或省政府寻求发展公共交通拨款时，一个市是否比一个镇更能给人成熟、健全及发展良好的感觉和形象？实际上，烈治文山的发展、配套、人口等，都符合称为一个城市的条件。” 他不否认，不论在联邦或省的层面，改名为市亦不会有任何额外得益。但他作为烈市的经贸发展委员会主席，不论在国内或国外城市，在推广经贸发展，与其他城市结盟，或寻求大商户投资等，大家都会觉得投资在一个城市的经贸发展会更有说服力。 “投资者的印象就是，市比镇更有规模，发展更成熟。60年前，烈治文山由村(Village)改名为镇(Town)，但随着时代转变及发展，我们的邻居(指万锦及旺市)都早已正名为市，而烈治文山的城市结构、人口与发展方面都很类似，为什么不能在名称上看齐？反而在经贸竞争及争取投资时，仍然给人这会否是一个还未很成熟的地方政府的错误观感？当然，这种分别只是一种感觉和主观感受，并无实质数据分析去支持论点。然而，就联邦或省府对烈治文山的理解，我们并非寂寂无名的乡郊小镇，既然如此，为何不正名？这是令人难以理解的。” 寄望未来公投获支持 有持反对立场的声音认为，改名将会花费大量公帑。但陈志辉以市府职员2013年所做的报告左证，如果改名，需要动用的公帑大约为2.6万元。另外，由于几年前市府的logo已经弃用“Town of”两个字，文件、信纸等都改用了新的，所以到现在就算真的改名为市，需要更改的东西不多，故此有关方面的花费亦不会如想象般的多。改名会花很多钱，亦不是一个反对理由。 今年10月公投无望，陈志辉唯有寄望下一届。“若连任成功，来届会再与其他议员商讨，再一次提出相关动议。不过，到时未必再有公投，但会有更多公众咨询，然后订出具体的改名时间表。我有理由相信，若公众有机会表达意见，支持正名的会较不支持的为多。我的目标，是2023年烈治文山庆祝建立150周年时，能够获得正名为烈治文山市。”　 民众多具矛盾心态 其实，正名城市后实质上会有什么益处，并没有数据分析，但2012年万锦由Town正名为City后，城市发展一路向好。身兼万锦市经济发展委员会副主席的市议员何胡景表示，到国外招商时，更易给人信心和兴趣。 何胡景分享该市的正名过程时指出，加拿大是英联邦国家，在英国法制，只要一个地方拥有多于5,000人口，便有资格成为City。万锦市于1990年已拥有超过10万人口，当时亦曾有过将万锦由Town正名为City的讨论，可惜遭到大比数反对。 “原因好简单，就是万锦市的居民，都在此居住了三、四十年，什至超过半个世纪，他们都习惯了以前的生活模式，人口少，小区宁静，他们的心态希望什么都维持原状，更什者是希望冻结人口增长。事实上，迁入约克区的居民，都是想远离多伦多的繁嚣，过宁静的生活，尤其年纪越大越有此心态。” 何胡景续说，这些反对者的心态其实颇矛盾，一方面喜欢小区宁静，但另一方面又因为自住物业升值而暗喜。但大家都知道，如果城市没有发展，冻结人口迁入，物业价格难以增长，一个城市什至可能破产。 可借鉴万锦经验 何胡景不讳言，将Town转City只是名称改变，没有实质改变，联邦或省政府从来没有因此转变而增加拨款，但过去5年，万锦由镇正名为市后，极有利于出外招商。“原来一个名称真的可以带来错觉，好像十多年前出外招商，告诉人家我们是来自Town of Markham时，人家反问我们，那里有邮局吗？有银行吗？可能他们心里还在想，你们是否仍用马车代步？无可否认，50年前万锦只是一个农村，交通极不方便，但现在万锦市已是高科技之都，市内1万家公司之中，有超过1,100家是高科技公司，当中又有400家的加拿大总部设在万锦市，如IBM、华为、GE、HP、AMD等。正名之后，出外招商时至少已没有听过以上的问题了。” 他更指出，每个城市其实都在互相竞争，万锦市去中国及印度招商，反应都很好。如果告诉人家是来自安省，除了多伦多，大家都认识万锦市，招商更容易。负责招待的，是较高级别的市政府而非县政府。  

去年2月份，一群买家在大多伦多房地产市场狂潮的高峰期，购买了奥克维尔市的楼花。现在他们正遭遇没有足够资金完成交易的困境，并使自己和家人处于财政危机的边缘。 这群买家把情况归咎于省府“鲁莽”的房价打压政策和收紧的抵押贷款新规则。 《多伦多星报》报道，这些绝望的买家表示，他们被困在多伦多地区房地产市场的一个独特时期，省府设计给房市降温，新的抵押贷款规则使问题更加复杂。他们认为这些贷款规则，有可能将绝望的买家逼到提供更高利率贷款的其他放贷机构，从而将买家推进更深的债务泥潭。 现住房难脱手 这些买家在房价最高时购买了奥克维尔市Dundas St. W.和Fourth Line附近，由开发商Mattamy’s Preserve建造的独立屋楼花，但近期大多伦多房地产销售不畅，意味着买家无法按照买楼花时预计的价格，出售自己的现住房。如果他们卖不掉房子或低价卖屋，他们就需靠更多的贷款来弥补差额，但现在由于更严格压力测试的贷款新政，他们又无法得到更多贷款。 省府未考虑交易中的买家 买家希望政府、银行和建筑商能共同商定一个解决方案，但他们给省长韦恩和安省保守党领袖德加福特及房屋事务厅长米尔逊（Peter Milczyn）的邮件都没有得到回复。 买家认为，自由党政府未能考虑其公平住房计划，对正在交易中的中产阶级家庭的严重影响。建筑商Mattamy总裁卡尔(Brad Carr)表示，他对购房者表示同情，但作为加拿大最大的住宅建筑商，需要买家履行合同，公司也会兑现承诺。同时，开发商也要对供货商和员工做出一系列承诺。 米尔逊厅长办公室向星报发送的一封电子邮件声明表示，公平住房计划成功地为更多安省居民提供了更实惠的住房。 多位专家，包括BMO和RBC的高级经济学家，都认为省府的计划正在起作用，并有助于稳定安省炙手可热的房地产市场。 未履约买家将丧失押金 住房市场非常复杂，房价不可避免地会因多种因素而升降。公平住房计划的目标是在整个市场波动中尽可能保持住房公平和负担得起。接受星报采访的3对夫妇表示，他们非常渴望与建筑商履约。 他们都曾经或正在拥有一个住房，并且都有小孩。他们把自己形容为中产阶级工薪阶层，多年来为了安居而打拚。他们购买的房屋价格约在100万至160万元之间，相当于多伦多地区独立住宅的平均价格。 如果他们毁约，就会丧失超过20万元的押金，还可能被起诉。如果他们通过更高息的另类贷款来弥补融资缺口，他们将无法支付每月的账单。 卡尔表示绝大多数买家正在履行合同。他说不知道有多少买家在履约方面存在问题。他强调，买家面临的问题是整个房地产市场的一个问题，并非特定该公司或新建房屋。这在重售屋中也很容易成为问题。 今年新屋开建量 住宅稍降  非住宅微升 根据加拿大会议局(Conference Board of Canada)的数据显示，自2013年以来，加拿大住宅楼宇开建量每年不断增长，预料2018年住宅开建量将有小幅度减退。不过，非住宅楼宇开建量将轻微上升。 会议局工业经济趋势预测总裁Michael Burt表示，由于加国房屋按揭贷款新政策和利率走势，影响到加拿大人购买新屋及翻新或装修住宅的意愿，令今年新住宅开建量会减少。业内预期，非住宅楼宇开建量今年会反弹，但投资量较2014年高锋期为低。 多伦多降4.3%  温市减6.5% 会议局预期，2018年全国新屋开建量降2.9%，其中多伦多市会减少4.3%，温哥华市会减少6.5%。新屋售价经过两年下降，明年仍会下调。会议局又指出，加国非住宅楼宇开建量将于2018年反弹，但投资数量及意欲不强，估计增幅不会太大。 加国非住宅楼宇建筑今年的税前利润会增加8%，金额达到23亿元。另外，住宅楼宇去年有4.9%增幅，今年将减少0.3%。 在银行推出新的房屋贷款政策及利率可能上升影响下，买家的消费能力将由去年的5.8%，降至今年的3.4%。于2019年更会减少3.0%。 至于住宅翻新及装修的增幅，则由2017年的4.5%降至今年的1.8%。 去年房地产高峰期的楼花购买者，现正遭遇没有足够资金完成交易的困境。