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作者Gerry Hyman为星报共管物业法专栏作家 问：立案法团根据《共管物业法》的哪项条文，拥有对租客的直接权力？在我看来，立案法团和单位业主有法律关系，但和租客却没有。我是否有误解？ 答：共管物业法第119项的第1节要求，单位住户（occupier）遵守法律、法团章程、附例和规则。第119项的第3节赋予立案法团权力，要求单位住户遵守。 问：我在Airbnb网站上出租我的单位。收到一封来自立案法团的信件，称如果我不删除刊登的信息，将要支付法律费用。我必须按他们要求做吗？ 答：你有权出租你的单位。不过，大厦章程或物业规则，可能有出租期限不可短于6个月或1年期限这样的规定，这将令大部分通过Airbnb安排的租约变为无效。这样的规定是有效的，并且被不少立案法团用来消除不受欢迎的周末或短期出租给来历不明的租户所带来的不良影响。

问：本人居住在一个有32个单位的共管镇屋屋苑，业主需要缴付市政税项，以及在我认为是无法容忍的共同费用，这会吓怕日后的买家。请问有没有可能将这32个单位转为自主业权（freehold）?我预计这样一来共同费用将大大减少，可以令单位更快售出。 根据《共管物业法》，中止共管方式的管辖，必须要所有单位至少8成业主投票赞成。换句话说，在32个单位里，不得少于26个单位的业主投赞成票。一旦完成业权形式转换，《共管物业法》就不再适用于该物业，而物业单位将不再作为法人实体（legal entities）存在。 现有单位业主将不再是单位的所有者，而成为整个物业的份额共有产权（tenants in common）拥有者。没有业主会拥有一个单位用于出售，和拥有出售的收益，这可能需要所有份额共有者的批准，因为单位不再属于前业主，而是属于所有份额共有者。每位业主在这些收益中所占的份额，都需要所有份额共有者之间达成协议。而所有与整个物业有关的其它决定都是如此，包括分担费用的方式，也就是之前共管物业法团负责的共同费用。 有关取消共管所衍生的后果，你也许应向熟悉共管物业的律师了解清楚。 问：本人与另一位候选人最近竞逐委员会委员之位，挑战两位现任委员，结果我们败选了。监票员其中一位告诉我，假如票数是根据出席业主大会的人士投票来计算，我与另一个候选人会获胜。两位现任委员之所以胜出，是因为许多业主委托一名委员作为他们的代表，而获委托的委员投票支持该两位现任委员。据悉，该份发给业主的委托表格内，已预先印有受委托的委员姓名。请问在这情况下，委托投票是否合法? 答：《共管物业法》规定，委托表格应采用法定格式，留有空白的地方，由单位业主填写自己所选择的代表的姓名。 已在委托表上印有某个委员的姓名，看来不符合相关规定。 此外，法定表格还规定，委托投票的单位业主，要在表格内写上欲投票给哪位或哪几位候选人，委托书指明受委托者只能根据上述所列名单进行投票。 假如受托人并非业主指定、而是依照委员会所指定，投给并非业主在委托书上指明的候选人，看来并不恰当，这些选票不应被视为有效。 作者Gerry Hyman是星报共管物业法专栏作家 明春卖房 现在就该准备啦 Q：我与妻子打算在明年春天卖房子，需要多久时间才能卖掉？我们又该如何做准备? A：卖房确切需要多长时间我可说不准，因为影响卖房速度的因素有很多。不过地产经纪可以为卖家提供目前市场成功售出房屋的平均时间，供卖家参考。 今年早些时候，安省地产议会(Real Estate Council of Ontario)委托进行了一项调查，结果显示，过去5年内买卖过房子的省民，大部分停留在市场上的时间不是很长。在受访的买家之中，近57%表示，他们在开始看房的3个月内，便能成功买到房子；而67%受访卖家则称，他们不到3个月便卖掉了房子。 （请记住，这仅仅是一项调查，不能以此去保证购买或出售房子所需的时间。） 如果你的目标是明春卖房，从现在到明春可以有几个月时间安排下一步。重要的是，在房地产交易中，你有权利也有责任。安省地产议会建议买家和卖家，一定要做到以下4点： 1. 仔细寻找。在仔细寻找适合的买家或钟意的房屋之前，先仔细寻找到一位适合自己的地产经纪。地产经纪和经纪公司在经验、专业知识和服务方面，可谓千差万别。建议与经纪签约之前，应至少与3位地产经纪会面，并询问他们一些问题，让自己心目中有底，可以期望些什么。 2. 查证。利用安省地产议会（RECO）的网页，透过查找地产经纪及经纪公司“Look up a real estate salesperson, broker or brokerage”的搜索工具，查证你要聘请的地产经纪是否已注册，以及是否曾面对任何纪律处分。 3. 阅读并理解一切：在签署文件之前，要仔细阅读并彻底理解。如果有任何不明确或者不清楚的地方，应要求对方解释清楚，无论如何，要清楚明白才签名。亦可请教熟悉房地产法的律师。 4. 积极参与买卖过程。你委托的地产经纪拥有丰富的专业知识，可以帮助你做出明智的决定，但始终应该记住，你才是买卖的主导者。 上述几点无论对于首次置业的人士，还是打算卖掉现有房子，然后换房的卖家，以至刚迁到安省居住的人士而言，都很有用。

  ■■预先获得验屋报告，对制定房价和售房策略很有帮助（星报资料图片） 问：我打算在屋屋放售之前先验屋，如何能找到一个合格的验屋师？ 答：如果卖房子时已预先做好验屋，对售屋很有帮助，特别是对于屋龄比较长的老房子。验屋师会检查房子的结构和组成部分——例如地基、屋顶、电气和管道系统等，根据他们观察到的情况撰写出报告。 如果验屋师发现任何问题，屋主可以先修补好房屋再拿出市场售卖，索价就可以高一点；但如果不修补，买方经纪可以为潜在买家提供建议。验屋报告是个选项，但相关信息对制定房价和售房策略很有帮助。 但如何找到一个合格的验屋师呢？可以与您的地产经纪聊一聊。地产经纪应是知识丰富的专业人员，应该能推荐一位信誉良好的验屋师，当然您可以听听朋友、亲戚或同事的建议。 过去验屋师行业是不受监管的，但去年发生了变化。政府通过一项法案，其中推出了“验屋法(Home Inspection Act)”。新法规定，验屋师需具备合格执照和保险，验屋相关的报告、合同、检查项目和披露内容等都制定了标准。该法的要点之一是：要求验屋师和屋主之间必须要签合同，并且在完成检查后必须提交书面报告。 政府还计划建立一个独立的组织，监督和规范整体验屋行业。 面对一个验屋师，应该询问些什么问题呢？首先，您可询问他们的培训经历、认证和工作经验，了解他们是否检查过与您家一样的房屋类型。例如，您的物业中若有包含水井、化粪池系统、地下储油箱或任何特殊功能，应该询问一下验屋师，他对这些有特殊项目的房屋检查有什么样的经验或建议？如果该验屋师没有处理过这些特殊项目，那么也许再找其他验屋师更好，毕竟这些特殊问题还是需要有经验的验屋师来执行比较有保障。 同样地，一位对新房屋比较了解的验屋师，可能会对旧式度假屋或被列为古迹类的房子没有敏锐的观察了解。 您可以要求验屋师提供推荐人，以此了解该验屋师的声誉。记得询问验屋师是否同时提供一般责任保险（如果在验屋时有任何地方被破坏或毁损，这些保险是很重要的）；甚至要求验屋师提供错误和遗漏的保险，万一未来发现他们检查时漏掉一个重要项目或是问题，所衍生的任何损失，保险公司可承担责任。建议您一定要与验屋师签定书面合同，收到验屋报告后，对于验屋师手中的空白副本亦要检查核实。在签名前，一定要仔细阅读、充分理解所有的文件内容。 ***共管物业问题答疑*** 公寓必须统一门把手形状吗？ 问：我有手部关节炎，难以转动我房门上的圆形门把手。管理处表示所有门把手必须是圆形的，但由于我的身体情况，我可以要求不同形状的门把手吗？ 答：当然。您有身体障碍，根据安省人权法守则(Ontario Human Rights Code)，要求公寓法团必须为您作出配合调整，该守则优先于公寓的章程书或规定。 您可能需要向医生索取残疾证明，如果公寓法团拒绝更换门把手，您可以根据安省人权法进行投诉。 物业经理没执照怎么办？ 问：我们有一位物业经理只有18个月经验。根据《共管物业管理服务法》(Comdominium Management Services Act)要求，他需于6月29日前获得执照，但迄今为止他尚未拿到执照。他有权担任我们的经理吗？ 答：共管物业管理服务法(CMSA)要求，任何提供共管公寓管理服务的人都必须获得执照，当然有极少数例外情况。若一个不满两年管理经验的物业经理，应先要向CMSA申请一个临时有限制的执照，然后接受完整教育训练并通过考试，最后获得正式执照，而CMSA会要求当事人必须在规定期限内完成相关认证程序。 如果一个人没有获得CMSA的执照申请程序与要求，是不能担任物业经理工作的。 （作者Gerry Hyman是星报《共管物业法》专栏作家）

问：我家楼上单位的按摩浴缸漏水，令我们的地板积水。住在楼上的夫妇同意不再使用按摩浴缸，但以费用问题为由不会维修浴缸。我们的业主立案法团表示，他们可以阻止业主使用按摩浴缸，但不能强迫他们维修，因为它不是公共设施的一部分。这是否正确？ 答：如果是水管渗漏，则属于公共设施的一部分，维修责任属于业主立案法团。但是，你的大厦章程书也可以规定属于公共设施的水管，若隻供应某一单位，就是该单位的一部分。如果是这样的话，又或者有缺陷的水管是属于按摩浴缸业主的单位，维修的责任就归于该业主。 如果业主有义务维修，但未在合理时间内进行维修，《共管物业法》则规定业主立案法团必须介入和解决问题，而费用须由业主负责支付。 还有一件事：如果渗漏是来自业主的按摩浴缸水管连接到公共水管的接口，该连接位就属于非正常改动。业主会被要求把公共水管回复到原始状态。 问：我们的複式镇屋公共区域的屋顶出现漏水问题，在通知了董事会不久，董事会声称已修理好。但接之而来的一场雨，对我单位的天花板和牆壁造成严重渗漏。最终董事会修好了屋顶，但我却被告知，如果希望由他们维修单位的内部，我必须支付保险免付的2,500元。然后他们又说隻会支付一小部分屋顶维修费，而我一定要支付7,500元的馀额。我是否别无选择一定要支付所有维修费呢? 答：很难明白为什麽董事会认为，在公寓的保险政策下，你需要承担维修费的保险免赔额。 《共管物业法》（Condominium Act）规定，公寓法团应承担维修费的保险免赔部分，除非毁坏是由你或者居住在你单位的其他人造成。你的个案看起来并非如此。如果你不需要为屋顶问题负责，那麽公共区域的屋顶维修便是法团的责任，董事会不能坚持要你承担部分或全部费用。 再者，似乎你单位的损坏是由于董事会发觉之后，没能按照《共管物业法》在合理的时间内对屋顶作出必要的维修。若果真如此，董事会因违反了《共管物业法》，应赔偿所有你遭受的损失。 作者Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家