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大多伦多及邻近地区近年房价一直飙升，一连串社会问题也浮现出来。很多老移民所住的独立屋成为了一笔可观的财产，因此引起子女垂涎，要求分享，造成一些年老父母有很大的压力，有时处理不好，或子女不肖，更会引起亲子间反目成仇的情况。 有一些于30多年前移居加拿大的华裔移民，抵加后勤奋工作，而当时大多市及邻近地区的房价十分低，他们找到工作后，首要是购买一间房屋，安置全家。 由于中国传统家庭观念，父母都会尽力为子女提供良好教育，希望他们能成长为一个有用的人，达到他们养儿防老的愿望。上一代移民经过几十年后奋斗，儿女成才投身社会，并且成家立业，离开父母独立生活。由于子女在加拿大受西方教育，思想西化，作为父母辛苦一辈子，眼见子女成才，虽然子女有自己的家后，比较少照顾父母，但两老能够一起生活，亦自得其乐。 　　 华裔子女争夺父母房产 出人意料之外的是近年房屋价格上升，居然造成华裔社区内，一些父母与子女相处的问题，有时更可能引发父子反目成仇及争产等事件。老人家几十年前购买的独立屋，居住了一辈子，从来没有留意到其房屋的价值，而时至今日，突然发现其所住的“砖头”已经价值过百万元以上。同样，他们的子女亦发现本来没有太多身家，靠少量积蓄、退休金及养老金过活的父母，原来是住在一个“金矿”中。 　　 有些心地不良的子女开始打父母的主意，特别是当双亲中有一人离世，或父母再没有体力打理独立屋所带来的清洁、扫雪和剪草等工作，要将独立房屋出售搬到大厦单位居住时，子女知道父母能够套现一笔达到接近百万元的现金，于是就会千方百计地希望能够分享这些金钱。 有时更会用威逼或讹骗的方法，蒙骗父母获利，如果不得所需，往往会与父母反目。本来关系融洽的家庭起了阴影，间接为年事已高的老人造成生理及心理的压力及影响。而这种社会畸风亦会随着本地房地产市场房屋售价不断上升，水涨船高地增加。 　　 移民老李的故事：房子全被儿女分掉 华裔李先生于70年代移民多市，育有一女一子，到多市后从事装修行业，由于勤劳努力及有诚信，得到各乡亲及朋友信赖，生意做得不错，并在多伦多大学附近购入一间古老大宅，除一家居住外，还可以分租给学生居住，租金不但可以作房屋按揭供款，并有余款作为生活费及养育子女之用。经过一段时间后，子女都成家立业，父亲更协助他们购买了自己的房屋。同时李生手上有余款，在市区多购买了一间独立屋作收租之用。 　　 本来是一家人生活融洽，但近年李氏夫妇因年龄渐长，加上手上两间房屋价值飙升，而子女亦不时以需要金钱支持其经营的事业，希望父母资助或分产，在这压力下，李先生决定将手上已值300多万元的大宅转名给儿子，但条件是儿子一家与自己同住，并负责生养死葬。李先生想这样便有人照顾自己晚年，以及可以天天见到孙儿及孙女。最后经律师安排，将大宅产权转给了儿子，并搬在一起居住。 女儿知道事件后，找父亲理论，认为豪宅给了儿子十分不公平，在女儿压力下，李老答应将另一间独立屋出售，于两个月后给了女儿50万元现金。产业风波才平息。 　　 岂料一波未停，一波又起，李老为了能够等待一个好价才放手出售物业，一直等了半年才碰上一个肯出令他满意价钱的买家，而在房屋放盘期间，女儿不时找李老吵闹，一定要他立刻将承诺的金钱给她，李老手上亦没有这样多的现金，所以亦无从兑现其承诺，只能表示等独立屋出售，收到屋款就会立刻给她钱。 最后该栋独立屋终于成交和收到屋款，谁料女儿又对父亲表示，他延期4个月付钱，所以他要补付50万元本金的4个月利息。这要求令李生十分生气及痛心，但最后在爱儿心切之下，满足了女儿的要求，但结果是女儿从此与父母成为陌路人。 华裔经纪亲睹：争房产大打出手 地产经纪黎宇昌表示，多伦多市独立屋房价的增幅是一般人无法想像的，他找到两个最近在士嘉堡区成交的例子证明。 　　 黎宇昌称，第一间是位于Warden夹Huntingwood附近的Nortonville Dr.的一间独立屋，屋主于1977年以11万元购入，到最近以144万多元售出，升值12倍。同样在士嘉堡区的Batterswood Dr.的一间独立屋，屋主于1971年以37,000元购入，最近叫价94万元，并且正在抢offer状况中，估计最后应以超过100万元成交。 “楼价高仍有人入市” 黎宇昌指出，这两个例子显示，市民于40年前买入一间独立屋，无论房屋现时状况如何，其升值已经令到他成为一个百万富翁。所以其成年子女开始关注或要求分产的例子一定会不断涌现。 另外一个证明是屋价升，仍可入市，因为屋价上升不绝，水涨船高。上述两间屋购入相差7年，虽然当时入价相差接近4倍，但时至今天大家都涨至超过100万元。这亦证明为什么屋价高企仍有人入市。 他强调，自己在房屋交易多年，而近年在交易谈判，业主的非业权拥有的家庭成员及子女出面阻碍情况愈来愈多，有些不只争吵，更出现过大打出手。

多伦多不断城市化，农地逐渐消失。士嘉堡的利沙（Dale Reesor）自称是多市最后一名农夫，家族务农已200多年，到他这一代仍然经营家族农场，子女也有意把农场传承下去。　 利沙的家族农场在士嘉堡北面Steeles Ave. E.以南，已有136年历史，祖先在1804年由美国宾夕法尼亚州迁居多伦多，辗转买入这个现时名为Sweet Ridge Farms的农场，占地350英亩，主要种植粟米，另加大豆和小麦，由利沙与妻子和5名子女一同打理。 　　 利沙表示，自从事农夫的邻居去年12月过世后，他便自称是市内唯一仍然种植农作物作商业用途的农夫。除士嘉堡的农场外，现时他们也有在皮克灵和万锦市租用农地耕作，并用货车运载农作物在士嘉堡多个地点出售。利沙的农场并无停运迹象，3名较年长子女都表示有兴趣传承家族农场。 　　 他忆述，年少时农场有生产牛奶和牛肉，但在1970年代转为耕种为主。与该地区其他居民一样，利沙家族不再拥有自己的土地，当地大部分土地在过去30年被征地或出售，目前利沙每年要向多伦多及周边地区环保局（Toronto and Region Conservation Authority）续租土地。 　　 二次大战后，多市农业活动开始减少，安省农业联盟总裁Keith Currie说，随城市发展，农夫要面对交通挤塞、被投诉滋扰等问题，难以务农。他指出，市内可能仍有其他农夫在温室或小片农地耕作，但不可能有像Sweet Ridge Farms的规模。

多伦多房价今年持续上涨，2月份各类房屋的均价达到创历史的$875,983，独立屋则超过了$150万大关；GTA其它地区独立屋均价也超过百万，从1月份的$999,102升至$$111万，一年涨幅更达35.4%。 而安省一名50岁的铁路退休职工斯蒂尔（Bill Steele）却在如此高的房价中淘到了宝，只用15万就买到了一栋有两层楼高和大后院的“豪宅”。 这个物业并不在GTA，也不在安省，而是在新省（New Brunswick）的Dorchester。这幢“豪宅”是一栋两层楼的旧监狱，面积约1,200平方米，其中有15个曾经作为囚室的单间，1个健身房，还有1个主人住的单元。 斯蒂尔说他对这幢楼“一见钟情”，一眼就看中了它，立即拍板买下，交接日是今年6月1日，价格$159,900。 　　 斯蒂尔自言喜欢收集古董和古灵精怪的东西，因此想打破传统，而且在接近他父亲成长的地方终老：“大家都选择住在一间小屋，我却厌倦了这种玩法。” 斯蒂尔买的这座监狱历史悠久，1936年曾经以绞刑处决一对恶名昭彰的杀人兄弟，分别为时年20岁青年班尼斯特（Daniel Bannister）和他19岁弟弟阿瑟（Arthur Bannister），两人被指掳走一名女婴，并且杀死女婴30岁的父亲。根据美国《纽约时报》报道形容，两兄弟当年行刑时背靠背，狱卒将他们绞死后放入一个灵柩，然后安葬在监狱的花园。 　　 斯蒂尔计划买入这座前监狱后，将部分空间改建为博物馆，并且找回班尼斯特兄弟的安葬位置。

经营Airbnb虽然收入不少，但运气不好遇上坏房客的话，损失的金额也是颇为惊人。 日前一名在多伦多任职摄影师的男子林恩（Matthew Lyn）透过Airbnb，在3月5至10日把公寓短租给一家三口，Lyn虽未见过租客，但体贴地准备了酒和零食，以示欢迎。他说，根据网上的信息，这一家人似乎是一个“非常友好的家庭”。 结果等到当客人离开，他回到自己的公寓时，发现他们不仅拿走了葡萄酒 ，他们也拿了很多其他不该拿的东西，大约21000元的财产以及SIN卡被盗。 林恩声称家里一片狼藉，衣柜全被打开。他的iPad、2部iPhone手机、一部任天堂Wii游戏机、专业相机、名牌衣服、记忆卡、洗发精、洗面皂全被偷走，损失约21,000元，甚至连社会保险卡也不翼而飞。 “我的门开着，所有的灯也都亮着，简直是一团糟。所有的碗碟都被人用了，地板上散落着毛巾，避孕套扔在地上...这实在太可怕了。” 　　 此外，他的大衣和围巾被拿走了，他的袜子被人穿过了还扔在那里。最令他心痛的是他装有多年拍摄的时尚和名人照片的硬盘被人拿走了。 “我立刻给Airbnb打电话。当我打电话给时，我已经都蒙了，我很生气，感觉自己完全被侵犯。我和他们谈了一个半小时，他们可以理解我的沮丧。但回过神来的我意识到越来越多的东西丢失了。"他说。 　　 林恩现在非常后悔没有谨慎挑选租客，他说他透过Airbnb的手机应用程式和租客沟通，程式上显示该租客是一名育有孩子的中年女子，对方曾得到另一位有经验的房东正面评价。 不过当林恩回看了那个“家庭”到达住宅建筑物的安全监视画面时发现，入住的似乎是一个男人。他说：“我不知道我公寓里发生了什么，我也不想知道我公寓里发生了什么。” “但是警察告诉了我一个可能性，他们说可能有人在这里吸毒，还招了妓女。” 　　 多伦多警方已经证实，他们正在调查这起盗窃案件，警方表示，可能有人把他的家当作短期毒窟，甚至曾召妓，警方称这类案件正增加。Airbnb指案件十分罕见，正与当局合作，并审视有问题帐户。警方警告那些可能正在考虑使用诸如Airbnb，VRBO或HomeAway等服务的短期租赁的人士，把钥匙交给别人时要格外小心。

昨天经过9个小时的马拉松式辩论，多伦多议会终于决定士嘉堡地铁准备开工，这意味着多伦多有一批居民，可能再次面临“拆迁”的问题。 这条让整个多伦多兴师动众的士嘉堡地铁延线，已经快要成为都市传奇。还没有哪一个城市，就为了一个只有一站的地铁，吵吵嚷嚷的折腾了好几年，居然连到底修不修都没有决定好... 　　 2013年第一次提出要修士嘉堡地铁延线的时候，多伦多的华人们还小兴奋了一下，觉得士嘉堡地区的房价也因为多了地铁而涨涨涨，成为一个新的热区。 结果后来随着一次一次的会议，这个原本计划要修三站的地铁，从三站变成一站，后来又因为太贵决定要不然还是不修了....再后来又反悔说还是修吧... 　　 多伦多的市长都换人了，这个地铁到底什么时候开始修都还没有一个定论。而昨天经过9个小时的辩论，多伦多市议会终于在晚上7点的时候，以26票对18票的表决通过，批准了士嘉堡地铁延长线计划的下一步进程，同时还批准了在士嘉堡商场站（STC）的地下建一个巴士总站。 这意味着市政府工作人员终于可以就这个地铁项目展开下一步的具体设计工作。预算由2013年批准的20亿，猛增67.5%到现在的33.5亿还不够.... 　　 一条地铁延线讨论修不修都能讨论好几年，就算现在决定要进一步准备开工，多伦多人民也并不觉得是个大新闻。反正以多伦多修路修地铁的速度，等真修好可能又过了10年... 不过，对于一批住在士嘉堡地区的居民来说，昨天的会议影响还是不小。多伦多市议会批准通过士嘉堡地铁计划进行下一步进程意味着，他们住的房子，再一次不幸位于规划中的地铁延伸线范围之内...被政府征地这事再一次提上了日程... 　　 2016年5月，住在多伦多士嘉堡地区的几十户居民就收到过来自TCC的信件——他们的独立屋有可能会因为修地铁延线而被政府征收。 其中居住在受影响区域的高尔（Scott Cole）气愤地表示：“我不会走，除非他们杀死我。” 　　 高尔在Stanwell Dr.已经住了26年，他表示根据5月25日收到的信件，地铁隧道虽然没有穿过他的物业，但隧道旁的缓冲区，有一块6呎乘23呎的面积经过他后园的尾端，将用来兴建停车场，停放兴建地铁的货车和设备。 他已经收到物业估值，对面街邻居不受地铁影响的物业，估值为70万元，同街一间屋两星期前以72万售出，另一间售价为80万元，但他的独立屋只收到了59.6万元的估价。 　　 高尔质疑TTC可能会将土地卖给大开发商，从中谋利。“显然，TCC要低价买下我的房子，然后地铁建完后再以数百万元的高价出售给发展商，用来兴建多层公寓。如果我们不反抗TTC的横蛮无理，那么我今天的遭遇未来也会发生其他人的身上!” 他透露：“自己14年前就确诊患癌，最多也只有一年的阳寿，给他再多钱都毫无意义。这是他的家园，他要待在这儿，宁死不搬。” 　　 另一名收到信的居民巴特（Vivek Bhatt）说：「我热爱这地方，我住了14年，孩子在此长大。」他表示，不会接受市府以低于200万收购他的物业，但他强调，在万不得已的时候，才会对收地有兴趣，否则不想离开。 2016年11月的时候，议员Glenn De Baeremaeker表示，收到信的士嘉堡居民不用担心征收土地的问题了，TTC选择了让步，将选取尽量绕开居民住宅的方案，而且反正地铁到底修不修还没有定论，居民的家还是安全的。 　　 在资金不断上调、政治因素作怪等阻碍之下，改动了无数次的士嘉堡地铁沿线的计划，还是决定正式进入下一步进程。这些处于地铁路线的居民，可能将会再次面临全部或部分土地被征用的问题。 不过多伦多副市长兼士嘉堡选区的市议员狄比米卡称，“地铁深入地下30公尺，无论是兴建时采用的潜挖或未来通车，都不会影响地面建筑，我希望无需因此而强迫迁拆任何住宅。如果有居民要卖屋，市政府会按市价收购，绝对不会压价，但也不会超出市价”。 过程繁杂 加拿大征地不容易 对于政府征地，加拿大有一部专门的法律《征地法》(Expropriation Act)。这部法律为了平衡政府、公众利益和私人利益的法律，详细规定了征地的步骤和方法。 如果市政府要修建公用设施，首先应与业主谈买地事宜，如果业主不满意给出的赔偿条款，双方无法谈拢，征地部门就会向市议会打报告申请征地，期间土地赔偿委员会会权衡双方利益，做出判决，一旦议会最终批准征地，就意味着市政府有权过户土地。 　　 这时候如果业主还不搬，那就属于非法侵占了，可以由法警执行强制驱逐。 但按照法律规定，在整个过程连对方的律师费都要由市政府支付，所以市政府会尽量避免走这条路，以免花费太多招致纳税人怨言和抗议。也正是因为最后一步有律师介入，业主最终基本上都会搬离，强行驱逐的情况及其罕见。 　　 多伦多曾经有一个著名的征地案例——流产的Spadina高速公路。这条公路本来计划与DVP高速形成一东一西两条入城高速，项目在1962年获得多伦多市议会通过，1963年开工，1966年开通了部分路段，然而，随着项目在1960年代末遇到越来越多沿线居民反对，安省政府于1971宣布撤销整体方案。 同样，卡尔加里市政府也有一个道路改建的专案征地计划，前后花了20多年才把地都争全。 　　 不知道这个一波三折折了又折的地铁沿线，到底在这次会议之后能不能成功动工。 也不知道如果真的要“拆迁”了，沿线的居民会不会一夜暴富，但至少多伦多居民以后和别人聊天的时候都可以谈起这个传奇般的地铁...就修一站花了10几年.....

在多伦多现在这个天天涨的房市中，卖房的人当然都希望能高价卖出去，很少有人在一大堆offer里会选出价低的那个。 但就在上周四，就在多伦多西面以房价高企出名的奥克维尔（Oakville），一名业主面对14名抢offer的买家，竟舍弃出价最高的买家，毅然决然地把自家独立屋卖给了比最高价少了差不多$150,000的买家——一个六口之家的亚裔家庭。 这座房子原本以78.9万元放售，共接获14个offer，出价者包括年轻家庭和专业人士，以及Joo-Meng Soh和Rosanna Soh这家人。 这个亚裔家庭在给出offer的时候，还顺带附上了一封信。他们在给卖家的信中说道，去年他们一家到非洲乌干达六周的信仰之旅后，完全改变了生活态度，也决定改变生活方式，就是以大屋换小屋，生活得简单一点，多拿出金钱和时间来帮助有需要的人。 　　 这个亚裔家庭并不缺钱，他们在买房之前住着3,600平方英尺的大宅，男主人Joo-Meng是医生，女主人 Rosanna Soh则是教育治疗师。 他们在信中说，他们的想法得到4名孩子百分之百地赞同及支持，有孩子甚至说，房子小一点大家更亲近，这个家庭更团结更温馨。这4名孩子的年龄在9-14岁之间。 Soh氏夫妇透过电邮向卖家Michelle Croft表示，他们去年在乌干达宣教6周后，希望从3,600尺的大屋，搬进这间1,983尺的四房独立屋。这样除了不用再承担按揭贷款外，也希望能够减少工作，腾出更多时间宣教。 　　 卖家也是有故事的人 而这对卖家是从美国搬来加拿大的Michelle Croft夫妇，他们在加拿大住了15年之后准备回到科罗拉多的丹佛养老。 Croft坦承这对夫妇的信感动了她，认为这个六口之家才最适合这个社区，才最适合这个家。她说别的买家发来信息，其中多数是年轻的专业人士，但她感觉这些人不会在这栋房子住很久。她说他们都是非常优秀、非常好的人，这就使得她和丈夫作出最后决定特别困难。 她说她与丈夫在卖房时的底线，就是在加拿大卖房的钱足够到美国买套房子居住。既然卖出的价钱能够以房换房了，那么他们也就不想要求更多了，希望把房子卖给最适合住这里的人。 买卖双方的经纪均表示，这是他们卖房生涯中罕见的个案，但他们觉得很温暖，很有人情味。

卖家有没有法律责任向买家披露在交割前发生的水浸损坏？（星报资料图片） 作者Bob Aaron律师为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】安省伦敦市卖家Beauchamp与买家Soboczynski签署了房屋买卖协议。在正式交割之前，房子地下室遭到水浸，卖家却没有知会买家。入住后房子再次发生水浸之后，新业主以卖家的物业陈述失实为由将卖家告上法庭，索赔2.5万元。案件经过3轮庭审，至今仍无定论，很可能要上诉至加拿大最高法院。 卖家是否有法律责任通知买家，房子交割前曾发生水浸？卖家如果签署卖方物业资料声明(Seller Property Information Statement，SPIS)，会否被控告虚假陈述？这些就是Soboczynski对Beauchamp案的核心问题。 早在2007年，Don和Louise Beauchamp决定出售他们在伦敦Gardenvale Cr.的物业。Adam和Olga Soboczynski看过物业后，决定出价290,000元购买，开价获卖家接纳。 在协议附带的条件被豁免之前，卖家向买家提交了一份卖方物业资料声明SPIS，这是卖方经纪所提供的一份业内标准表格。在SPIS中，卖家声称物业没有遭过水浸，并承诺会在交割前向买家披露发生的任何“重要改变”。 十分不幸，地库在交割前发生水浸。卖家弄干湿地毯，并以象征性的成本更换了底垫，但没有向买家披露水浸一事。 地库在交割之后再次发生水浸，买家基于SPIS上的陈述，控告买家索取25,000元的损坏赔偿。 在2011年11月的初审中，法官裁定不存在任何虚假陈述，毋须披露交割之前发生的水浸，驳回了案件。 买家上诉至安省地区法院，法院推翻了初审裁决。法庭基于卖家在SPIS中因疏忽道致失实陈述，裁决买家可获得25,000元赔偿。 被告卖家进一步提请上诉，案件去年11月由安省上诉法院审理。今年4月，3人法官小组又推翻了地区法院的裁决，采纳原审法官的裁决。上诉法院裁定，交割之前的那次水浸没有遭致重大损失，毋须披露，SPIS的陈述未构成疏忽误道。 2015年6月份，伦敦市律师Erin McDermid向加拿大最高法院提出申请，请求举行买家上诉聆讯。小额钱债法庭的裁决很少会上诉至最高法院，但这次很可能会例外。 应McDermid的要求，并且站在中立的角度，我呈交了証词（affidavit）指出， 自1997年以来，约有230宗法庭判决的争议主题是SPIS表格，而案件的判决结果各有不同。 SPIS是由安省地产协会（Ontario Real Estate Association）发出，有些经纪非常认同这张表格，有些则非常反对。 我一直都质疑SPIS，因为我认为这表格的提问含糊、技术化和复杂，而且填写时需要物业法、建筑条例、会计、土地规划等专门知识－大部分业主都不具备这方面知识。 表格上的免责声明是试图令经纪在卖家没有提供正确资料时，也不用负上任何责任，但是一宗地产监管委员会RECO的纪律聆讯显示，免责声明未必一定有效用。 Dale Godfrey是Sault Ste. Marie的地产经纪，2010年，作为买卖双方的代表处理一单售价105,000元的购买协议。 签署协议之前，Godfrey交给买家的SPIS表格指明物业没有已知的渗水问题，买家因此决定购入物业。然后在验屋中却发现，地基有明显裂缝和地库极易渗水。验屋公司估计，维修费约12,000元，买家银行基于验屋结果不予预先贷款，最终交易流产。 Godfrey被控违反RECO多项道德守则，她向纪律委员会递交的声明中，承认没有核实SPIS表格的真伪，也没有保障买家的最大利益，做法不专业。 委员会裁定Godfrey没有以公平、公正和诚实的原则对待客户，她也没有以客户最大利益为依归。再者，她为客户提供服务时并没有展现应有的知识、技巧、判断力和能力。 委员会的逻辑似乎是根据经纪有责任公开和查证物业资料，纵使表格上的免责声明没有指明经纪需为表格内容而负责。 Godfrey承认，她有责任核实SPIS，并接纳纪律委员会裁定她违反多项RECO道德操守。Godfrey被罚款6,000元。 纪律委员会的决定或会令安省地产经纪不寒而慄，因为裁决指Godfrey没有履行义务，确保SPIS表格的资料正确。 我将此案理解为日后经纪将会被要求核实表格上的资料，不然有可能面临聆讯。如果这是RECO的立场，不难想像未来不会有经纪愿意使用这张表格。 我认为，法院也同意，使用SPIS表格是有争议和悬而未决的。鑑于表格所引发的法律诉讼，以及该表格是否具有约束力和可执行性的不确定，我希望最高法院不论采取何种方法，最终可以平息问题。  

  （作者Mark Weisleder为多伦多地产律师） 【加拿大都市网】购买公寓时哪些保险是必需的？不少准买家和房产经纪对此都有困惑。错误的理解认为，公寓大厦针对建筑物的保单，总能在出险时做出赔偿。其实在大多数情况下，即使买方没有任何过错，仍然要承担部分损失。  公寓大厦确实有为建筑与单位投保。然而，不论是漏水、火灾、烟雾造成的损失，保单均不涵盖业主自己进行的改善装修工程，以及业主自行使用或拥有的物品损坏。此外，如果有客人到访你的单位时受伤，他们可以起诉业主个人责任。因此，大多数公寓买家，都购买涵盖其财产、改善工程及访客受伤等的升级保单。 令买家感到困惑的是，几乎所有公寓保单都有免赔额（垫底费），即任何损害出现时，业主不论是否有过错都应负的责任。免赔额通常为5000元，但我见过很多保单要上万元的免赔额。例如你的浴缸溢水，波及下面的单位，你便有责任支付免赔额，公寓保单将支付超过免赔额部分的损害。如果属于你的暖通设备出现故障，对建筑物或其它单位造成损害时，也是这种情况。 又比方说，水管在牆体内爆裂破坏你的单位，但你没有做错任何事情。虽然管道可能是管理公司的责任，你必须在公寓方面支付任何额外款额前，负担免赔额来修复损坏。避免这一问题的唯一方法，是你能证明管理公司疏于进行维修和应当知道可能发生的伤害。根据我的经验，你付出的律师费将会超过免赔额，所以最好还是有适当的保险来代替。 在每一个共管物业的大厦保险証书中，均清楚列明大厦和业主需要负责的保险范围及免赔额。保护自己的方式是将该证书发送到自己的保险公司，并告诉他们，你想购买该保险覆盖范围以外（包括免赔额）的保险。  一种更好的方法，就是找大厦保险的同一个保险公司投保。同一家公司可能比其他人更好理解免赔额条款，确保您的保单包涵盖了建筑物保单漏保的部分。  购买公寓作投资，仍然需要有这种类型的保险保障。大部分租户为自己的财产及赔偿责任购买保险，如果你希望租客也支付保险的免赔额，便需要在租赁协议中说明，并要求租客提供已获得所有必需的保险的证明，才给他们钥匙。  在搬到新公寓单位前，需准备好需要的保险，以备不时之需。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

近年新建的小区，有不少采用车库建于屋后的设计，当共用巷道引发使用权纠纷时，需审慎斟酌后再决定是否要提起诉讼。（都市地产资料图片） 作者：律师Bob Aaron为多伦多星报专栏作家 【加拿大都市网】多伦多市中心有一排排屋，车库建在屋后，房屋与车库之间有一条巷道穿过6位业主所拥有的土地。邻居们签署了道路使用契约，允许各户共同使用这条巷道以便车辆进出。3年前住在巷道末端的业主对房屋进行了扩建，加建的部分建筑探出到巷道，令巷道缩窄近2/3。邻居向法庭提告，称该业主所为阻碍了车辆进出，应予拆除。然而法院的判决却让邻居们大失所望，也令多数人大跌眼镜。 安省上诉法院去年对一宗道路使用权(Right of Way)案件的裁决，完全颠覆了人们过去一世纪以来对何谓侵犯道路使用权的既有观念。 事件发生在多伦多Cottingham Street南端的几间相邻排屋(Row House)。排屋的背后有一条共用巷道，这条巷道穿过6位业主所拥有的土地，巷道的另一侧与每幢房子相对的是业主的私人车房。 针对屋后巷道的使用，所有业主签署了道路使用权（rights-of-way）契约，允许住户因“车辆进出的理由”，可互相穿过邻居的物业范围。 2012年的时候，排屋最末端单位的业主彼德迪康宁及丽娜迪康宁(Peter and Rachna De Koning)决定为房子进行大规模加建，加建部分包括一幢三层建筑物，有二楼阳台以及地面的休憩平台及花架。 大部分加建结构都是建于他们自己的物业范围内，所以这些部分没有因违反道路使用权而侵犯到其他排屋业主的权利；不过加建的二层阳台一小部分、以及大部分休憩平台，却延伸到共用的土地，受到道路使用权的约束。这意味著根据道路使用权契约，邻居有权行经迪康宁家那一部分房子、阳台及休憩平台。 迪康宁家侵占巷道的那部分建筑物，令屋后巷道的实用宽度由原本的12米，收窄到最窄处隻有4.4米(即14呎5吋)。 迪康宁的邻居们遂于2013年12月，向安省高等法院法官David Stinson，申请他们使用巷道的合法权利受到非法阻碍的声明。若声明获批，也许会要求迪康宁家拆除建于共用巷道的加建部分。 安省土地产权署总监Jeffrey Lem今年在安省法律界刊物《法律时报》(Law Times)中，就这宗诉讼作出评论，他表示：“我估计大部分地产律师都会认为，这宗案件的客观事实已然构成实实在在侵占他人土地情况，侵占物应该予以拆除。”他补充道，如此判决才是正确的，安省上诉法院在1921年就有一个案例，客观事实几乎与这宗案件一模一样，最终被裁定为侵占他人土地，侵占物须被移除。 然而，Stinson法官并未按已有案例进行裁决，他考虑的反而是巷道的实际用途，以及巷道在他人土地上通过（laneway easement）的措辞，因此容许保留此侵占物。他指出，儘管有侵占物的存在，但邻居仍可以适当通过巷道，巷道的预期用途并未受到阻断， Stinson法官在判词中写道：“使用(巷道)的权利未受阻碍。” 此裁决事实上是改变了定义巷道的界线，这意味著涉及到道路使用权，隻有当道路如契约字面上所指，受到侵入物严重阻碍的时候才能提起诉讼。经此案例后，即使使用道路的权利被削弱，隻要道路仍可依旧使用，也被视作不构成问题，想透过诉讼来成功维护道路使用权，将变得非常困难。 廸康宁的邻居当然对裁决感到不满，决定向安省上诉法院（Ontario Court of Appeal）提出上诉。上诉庭裁定：除非业主享有的道路使用权遭受到实质和严重的干扰，否则不能控告别人妨碍道路使用权。鉴于Cottingham街的案件中，没有人触犯此等条例，因此上诉法院最终维时原判，驳回上诉。 败诉的邻居们需承担约35,000元初审费，12,000元的上诉费，以及他们自己的律师费用。 多年来，我曾协助当事人处理过诸如垃圾桶或冷气机之类，置于共用行车道上的道路使用权纠纷。经过廸康宁一案后，邻居应将注意力放在道路使用权的目的是如何表述的，细仔研究后，确定是否能寻找出侵权之处再提出诉讼。  

作者：Bob Aaron 多伦多房地产律师 【加拿大都市网】 有豪华公寓业主，在9个租房网站上投放广告，短期放租自己的单位，最短租期仅一晚，遭大厦法团提起诉讼。安省法庭去年12月裁定，以短期租约出租Condo单位违反了该大厦的短租禁令。 虽然对共管物业社群来说，这次裁决具有突破性，不过法庭给出的结论，与Airbnb诞生之前发生在多伦多King街的两宗专门针对游客的“豪装寓所”短租个案的裁决不谋而合。 最新个案发生在渥太华，有位业主在Airbnb、Expedia或hotels.com等9个放租网站，将市中心一个豪华公寓单位以短期租约放租，租期短至一晚起。其中一个放租广告中虽然要求租客“不要对大厦的任何人提及Airbnb放租一事”，不过网页上仍留有13条租客评论。 该公寓大厦的章程书已明确规定，每个大厦单位隻能由单一家庭成员入住。业主委员会又在2015年5月通过一项租约期限条例，限制单位租期不得少于4个月。 法官Robert Beaudoin裁定，该业主“以类似酒店的营运模式，反复以短期租约出租单位，有违大厦章程书的条款。”判词称，单位由单一家庭成员入住“不能被解释为：包括业主以类似酒店的模式营运，透过互联网媒介，以一晚起计的短期租约，反覆将单位出租给陌生人。” 安省法院的裁决，与两宗发生在2001及2002年案件的裁决非常相似，当年Airbnb还未开业。 涉及该两宗个案的业主拥有King街与央街交界处Metropole Condo大厦的多个单位。 首宗个案的两名业主，以房屋租赁公司Glen Grove Residences and ApartmentsInternational名义，出租名下44个该大厦的单位，后来大厦拥有人发现短期租客频繁出入大厦，于是告上法庭。 法官裁定Glen Grove Residences违反禁止短暂入住以及租期少于3个月的规定，同时因业主向租客提供酒店式租赁服务，道致大厦的保险费用大增，因此亦触犯了大厦章程书的条款。 第二宗个案的业主，以房屋租赁公司Apartments International名义，提供类似上例的服务，不过业主反控告大厦立案法团，指称大厦妨碍公司运作及损害其经济利益。 随后大厦法团向另一法官申请撤消案件，这个案亦与上例一样，法官立即发现业主触犯放租条例，大厦理据充分，因而撤消诉讼。 经过这两宗个案的裁决，Condo单位业主应当会意识到，法庭将强令执行共管物业章程书以及规例中对短期出租的禁令。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

作者：Joe Richer 【加拿大都市网】 Q：卖房比买房更难吗？如何保护自己？ A：出售住宅与购买住宅相当不同，可能是一次牵动情感的体验，因为你必须向一个曾经视为家的地方道别，特别当那里盛载了很多美好回忆。因此，有些事情你是需要知道的，既确保你的利益受到保障，同时保证情感不会妨碍你作出决定。 首先，卖房很大程度上依赖于市场推广和曝光。买家有无数途径得知物业出售，尤其在数字时代。作为卖家，假如没有人知道你的房屋要卖，你是无法卖出的。那么应该如何推销自己的房屋？要如何使它在同区物业中脱颖而出？ 这或许就是需要聘用注册房地产专业人员的原因，他们需要对你的街区有认识，而且与你合作，为房屋独特卖点，订出最佳的营销策略。在放盘价格的问题上，请与经纪深入沟通。先询问最近区内的楼盘售价，确定最近有哪些类近的物业售出。确保自己取得所有需要的资讯，并且对营销策略感到满意，然后在放盘协议上列明时间表，以免日后有任何误会。 切记，虽然经纪会提供意见，但决定售价和适合的营销策略，仍然是你的责任。 卖房与买房的第二大分别在于支付佣金。通常房地产交易是由卖方支付佣金，不仅是支付给卖方经纪，同样要支付给买方经纪。但亦有其他给予买方经纪报酬的方式。无论你如何决定，这都必须在放盘协议中列清楚。 第三个需要考虑的方面是截至交易完成为止，卖家仍然拥有该物业。因此在交割之前，你仍有责任支付所有费用，包括按揭供款、保险、市政税项、水电费和维修费。即使物业在交割前空置一星期或一个月，依然如此。 一般来说，成交期的长短－在签署买卖协议（Agreement of Purchase and Sale）到新业主取得所有权的期间－是可以由买卖双方协商。 卖房还有其它特别的地方，包括：订出合适的放盘价格，这不同于买家所定的出价；决定哪些不动产和动产将会包括在谈判和售价当中；列出所有租用或出租的项目，以及买家在这些合约中的责任；披露潜藏的房屋缺陷（无论买家有没有主动问及）和卖方在成交后的任何持续责任；以及，买方不符合协定条件，或无法完成交易的任何相关风险。 所有这些出售住宅的独特面，值得向注册房地产专家徵求意见，他们能够指道销售、为你的物业获取最好价钱和确保交易顺畅。  

  有诚实的水管技工把捡获的金条归还屋主，但他们最初能否将其据为己有？（星报资料图片） 假若你受雇翻新屋子，施工过程中竟然发现一条价值50,000元的一公斤金条，你会把它归还屋主，还是一声不吭，默默将金条据为己有？ 今年2月，装修公司老板Alif Babul和他新聘请的员工Dean Materi为客户的浴室进行翻新时，就曾陷入进退两难的境地。 当Materi发现那块像手机般大小的金条时，他当上水管技工学徒才只有两天而已。他回忆说：“我看见地上有一件金光闪闪的东西，还以为那是铜制灯具配件，我把它拾起来以后，才发现那是金块。” 他的老板Babul形容：“在浴缸底下寻获金条，实在有点莫名其妙。”他估计，金条一直隐藏在浴室的波浪式按摩浴缸附近，随著时间流逝，金条受到浴缸发动机的震动而渐渐移动位置。 虽然事后说起来轻描淡写，可Babul曾一度仔细盘算是否要将金条还给屋主，但最后决定“交给屋主是正确的做法。” 不出所料，屋主表示那是他们从前弄丢的金条，很高兴能够失而复得。 这个离奇的故事引起我的困惑，事件中的水管工人是否有权留起金条呢？ “谁找到归谁”（finders keepers）这条定律，古至圣经旧约已有出现：“你若看见弟兄的牛或羊迷失了路，不可佯装不见，要把牠带回来还给你的弟兄。” 谁找到不一定归谁 目前，英国普通法系只要没有与加拿大法令冲突，就依然适用于加拿大，相关的裁决可追溯至1722年Armory对Delamirie一案。 身为烟囱清洁工的Armory在打扫期间寻获一枚宝石戒指，但当他把戒指交给珠宝商Delamirie时，他将戒指上的宝石摘走了，并向Delamirie出价3个半便士。 Delamirie拒绝这笔交易，而且为了宝石的价值向法庭提起诉讼，他最后经陪审团裁定胜诉，并获偿还10英镑，这在当时已算是一笔巨款。根据法院裁决，拾获物品的人对于该件物品不具有绝对的财产权，不过，除了物品之合法物主之外，拾获的人拥有优先权。 发现者有次优先权 在过往4个世纪当中，法律书籍记载了大量与失物认领有关的案件。其中一单典型的案例涉及了一位名叫Bird的12岁男孩。事发于1946年，Bird和朋友在一处私人物业内的游泳馆后边玩耍期间，在该幢建筑物底下爬行的Bird竟发现一个装有1,430元现金的罐子。 这笔钱被当地警察没收并交还安省法兰斯堡（Fort Frances）市府，但当无人出面认领款项之后，男孩作出起诉，要求获得这笔现金。首席法官James C. McRuer最后裁定，在警察无法查明物主身份的情况下，款项便应交予当初捡获现金的人。最后这笔钱全数归Bird所有，但法院在他满21岁前代为保管这笔财产。 数年之前，我有一位好客户翻新其位于Annex区的住宅期间，在地下室暖炉管子上发现一张印有英王乔治六世（King George VI）头像的1937年10元钞票。他知道我对古董钞票素有兴趣，便兴致勃勃地把它送了给我，让我珍惜至今。 这些回忆再令我想到卡加利的水管技工，我不禁好奇：谁会将一条价值50,000元的金条藏在Jacuzzi浴缸之下，却没有拆掉整间房去找回它呢？ 作者Bob Aaron为房地产律师 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

《都市地产》图 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】常有买家和地产代理投 诉说，他们在成交后发 现，买的房子或Condo单位的 实际面积，小于MLS电脑盘挂 牌资料标明的数据。 我第一个念头是“难道面积成交后缩小了﹖” 换句话说，既然楼房面积对你来说很重要，为何购买之前没先量度尺寸？ 关于房屋面积，应该留意以下5项要点：  1. 如果你购买的是建筑商计划，没有任何项目是确定的。 部分建筑商会在购买协议附带的计划书中标明尺寸，有些不会。 即使有标明尺寸，新屋保証计划（Tarion Warranty Programme）也允 许已注册建筑商有2%以下误差。可惜，即使误差超过2%，建筑商也不 会受到惩罚。 当误差超过2%，买家可以要求调整价格。但依我的经验，大多数建筑商都不会同意。另外，尺寸究竟是度量 室内居住面积，还是连同外牆厚度，人们普 遍感到困惑，有时又可能不计算屋内支柱或 其它障碍物。因此，即使依据建筑商计划来 计算面积，可能仍会有误差。  2. 如果误差很大，买家可以提出诉讼。 买家发现卖家故意错误描述尺寸，且误 差很大（比如相差多达10%），买家能否成 功告倒卖家？经判决的案例有两种结果。部 分案例中，负责挂牌的经纪公司要承担没有...

【加拿大都市网】 作者：Joe Richer Q：我刚买屋，对搬屋公司及装修公司有何建议？ A：房屋买卖通常都涉及很多来自外部的帮助，不论是你考虑装修、准备卖出现有住屋抑或当你搬新屋的时候，都可能要与各类承包商、公司以及地产专业人士打交道。正如你提到的，你或许需要一间搬运公司帮你将物品由一处搬去另一处；你亦会考虑更新你的热水炉或暖炉等系统。在买卖的过程中面对这些供应商，要知道多数供应商会受到不同方面规管，也要知道该问什麽问题。 安省政府及消费者服务厅（Ministry of Government and Consumer Services）的消费者保障计划，提供消费者权益、公众安全以及如RECO的消费者保障组织的资讯。 以下是由安省消费者保障计划提供，很有用的搬屋贴士。 搬运公司：经过多月来找寻新屋，你已购入一间很期待入伙的新屋，但仍有重耍的搬迁计划要做。 当聘用一间搬运公司时，他们收取的费用不能超出预订收费的10%，除非你同意接受一个新的服务、新的收费或者签署新的合约。同时，所有超过50元的合约必须要以书面形式记下。 当搬迁的大日子到来，你需要在现场监察搬运公司搬运物品，你或许愿意亲自搬运一些贵重物品（如珠宝）及私人文件。 当物品抵达新屋，在搬运工人离开之前要将任何遗失或损坏的物品清单记录在合约上。 上门推销：当你在家购买或租赁任何价值超过50元的东西，安省消费者保护法（Consumer Protection Act）赋予你特别权利，你有权在10天冷静期内取消合约。热水器的合约例外，可享有20天的冷静期。 花点时间去细阅所有合约细则小字，并确保自己完全明白所有项目，例如租赁费用、安装、维修、额外服务收费，以及保用期等承诺事项。也要确认所有细则已用书面形式记下，永不要感到会有当场签署的压力。 住屋装修：在你的新屋进行装修加入你的个人风格是一件兴奋的事，但很重要是先作些资料搜查的研究。最少找3间公司作评估，并要确实与这些公司的推荐人联系。永远不接受隻是通过电话，承包商不到现场查验的评估。 评估需要包括对预计要完成的工作的概述、材料与服务及其价格的详细清单，确认预期的所有东西都列在合约内。当你选择一个承包商时，确定他们将评估加入合约内。 在安省法律下，任何住宅装修合约价值超过50元都必须以书面形式记录，确定所有细节（例如使用的物料）都是白纸黑字。要有心理准备需要为额外的物料或工作付款。假如有些东西没有记录在你的合约内，你未必可以获得。 欲知更多关于搬迁、上门推销及住屋装修的权利及问题，可浏览Ontario.ca/ConsumerProtection。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 作者：多伦多房地产律师Bob Aaron 楼花买家难获保障 在一个典型的建筑商售楼办公室，买家通常会看到宣传单张，当中会有一个包括单位总面积及各房间尺寸的建筑平面图。不幸的是，当这些同样的平面图被列入购买合约（offer）所附带的明细表时，图上可能不会再标有尺寸。 当与客户翻阅建筑商所开出的条件时我经常被问到，“如何在建筑商的楼花合约中，找到将要购买的房屋的面积？”很可惜答案是：半数我所审阅的合约中，完全没有提及单位及房间面积。而一份没有标注面积的买卖协议，在交楼时允许建筑商交出单位的面积，小于销售宣传资料中所承诺的面积。 所有建筑商合约中均包括一条 “完整合约”（ entire agreement）条款，指明具约束力的协议和细节均在购买合约内。宣传单张、平面图及销售人员所做的承诺并不包括在交易中。协议中的平面图不包含尺寸，所以客户对于他们单位最终的尺寸并没有任何保证。 自1990年起，新屋保险计划Tarion的建筑商公告22（Builder Bulletin 22）中列明了计算面积尺寸时使用的方法。公告表示，与列明的数字出现2%的误差属可以接受。但公告并没有要求必须列明面积尺寸，而假若没有提及尺寸，是否采用规定的计算方法则无关紧要。 结果就是，新公寓及新屋买家，可能会遇到以下情况： •合约中没标注尺寸的建筑平面图，并不能约束建筑商交出任何特定尺寸的房屋。 •合约所附带的平面图明细表，有需要指明实际使用面积，可能会跟列明的楼面面积有出入。但当没有列出面积的时候，建筑商可以交出一个面积有显著差异的单位。 •要约中有关有“完整合约”的条款，防止买家依据销售中心所派出的销售资料兴讼，指出单位的实际面积与销售中心所承诺的有“重大差异”的买家，在法庭上并不会有立论之处。 •Tarion并不会强制要求在建筑商协议中所列出的平面图，要标注房间尺寸和总面积。另外，条列亦不会保证买家收到单位的面积，会跟承诺的相符。 •销售资料与购买协议中的平面图，并没有合约上的关系。 针对新屋保障，我建议： •安省建筑商每年出售上万个、价值数十亿元的单位。大部分单位是由未获得执照的销售人员售出，他们并不需要经过专门的教育，也不必拥有经验、保险或道德标准，也没要求他们有担保，或核查其犯罪记录。 我认为要保障消费者，应该要求楼花只能由领有执照、经过训练、有保险和受规管的房地产经纪销售。 •另一个迫切需要监管的领域，就是单位大小的披露。安省新屋保险公司的公告第22条，允付交付的单位面积有2%的偏差，这隻是指引，但应当废除。 •我经常注意到推广材料与建筑商的购买协议内容存在巨大差异，购买协议总是特别指明推广小册子及售楼处的设计平面图不是协议的一部分。这点应该被禁止，令建筑商要遵守推广资料和售楼处内所作的口头陈述。 •隐藏在建筑商协议背面的是Tarion的两份明细表，分别列出将要附加在购买价格之上的已知和不确定的额外费用。我认为每份购买协议的首页应该以粗体字型，明列已知额外费用的总金额，以及不确定的额外费用是否有任何金额限制。 •延迟入住赔偿应该由目前的每日150元提高至250元，并废除7,500元的上限。应该禁止建筑商强迫买家放弃应得的权利，赔偿款项应在交割日支付给买家，而非之后才支付。 • HST退税是一个常常令买家困惑的问题。购屋协议的首页应该包含声明，注明若买家不把物业当作自己的主要居所，所应支付的HST金额。 • 建筑商如果允许买家转让购屋协议，这往往涉及数额巨大且往往未申报的利润，应把转让细节上报加拿大税务局（Canada Revenue Agency）。 •最后，应禁止建筑商强制共管物业的买家分摊客房、节约能源设备或娱乐设施的成本费用，而这类强制性收费有时长达11年。  

【加拿大都市网】 作者Bob Aaron为多伦多房地产律师 安省一栋房子的卖家，在根据购房协议书中的承诺修建化粪池系统时，偷梁换柱，小马拉大车无法满足物业的需要。并且在物业状况声明关于新化粪系统的陈述中，对系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。在民事欺诈索赔诉讼中，卖家被法庭裁决需赔偿买家4.8万元。 卖家在放盘资料、购房协议或SPIS表格中作出失实陈述是有风险的，最近法院对一宗欺诈案的裁决証明了这一点。 Patrick Gladu和妻子Danielle Boyer-Gladu在2009年于安省Sturgeon Falls购买了一个物业。 在北湾（North Bay）多重放盘服务MLS的广告中，形容该房屋为一个“Lake Nipissing湖边华丽的4睡房科德角风格（Cape Cod-style）房屋”，拥有“2+2间睡房”和“2/2浴室”。刊登在分类广告网Kijiji的广告称此物业拥有“大独立车库附有一睡房公寓”。 卖家是Michel Robineau和Diane Guidon-Robineau，买卖协议规定，卖方将付费安装一个新的生态流化粪池系统。 卖方还签署了卖方物业状况声明（Seller Property Information Statement ，SPIS）。 买家拒绝进行验房程序，在房屋交割后不久，买家开始闻到井水发出气味，不能饮用。买家Patrick Gladu意识到，新的化粪池系统对房屋来说太小，北湾Mattawa保护管理局告知他，化粪系统不足以胜任。Gladu发现在计算新的化粪系统的大小时，并没有包括车库的阁楼公寓。 买方最终起诉因卖方失实陈述所造成的损失。聆讯于2016年12月在Louise Gauthier大法官面前进行，她于今年1月做出判决。 法官在一个约22,000字的详细裁决中，裁定卖方安装一个不足以满足该已上市并已出售的物业所需要的化粪系统，违反了买卖协议。法官写道，买方已经做出民事欺诈的索赔。 法官还裁定，卖方没有安装适当大小和容量的化粪池系统，违反了他们遵守“建筑规范”的义务。此外，她裁定卖方违反协议中安装一个新的化粪池系统的保证，因为它不能满足该物业的需要。 她补充说，在SPIS中关于新化粪系统的陈述，对所安装系统的适用性没有做出充分、坦白和准确无误的披露。基于对住宅主体不准确的描述，它没有透露所推荐的化粪系统特地排除了阁楼公寓。 法院处理过许多由于疏忽造成失实陈述的案件，但是Gladu与Robineau的这宗案件的裁决，显然是因为发现含有欺诈成分。 买家就阁楼公寓租金收入的损失，以及水质差、阁楼管道受损和无法运转的草坪洒水器所造成损失进行了索赔，不过这些就被法官否决了。 最终，原告人因化粪系统以及修复防护牆裂缝，获得了将近48,000元的损害赔偿。 对于卖家，从这种情况下吸取的教训是： •在放盘资料、购买协议或SPIS表格中做出失实陈述是有风险的。 •房地产合约所涉及的法律诉讼十分昂贵并花费很多气力。 •旨在向买方披露信息的卖方物业状况声明SPIS，曾道致数百宗法庭诉讼案件。 购买法拍屋可能出现的複杂问题 Q：购买“法拍屋” （power of sale）是否获得超值物业的理想途径？ A：为确保读者对“法拍屋”有一致的理解，请容笔者在此说明。总的来说，当业主拖欠按揭供款时，银行可以采取行动出售物业，以抵偿业主所欠款项。 大众普遍抱有“法拍屋”都是“减价急售”的错觉，不过真实情况是，银行均需要采取合理措施，让物业获得适当的市场价值。 话说回来，法拍屋仍然是值得入手的，不过买家需要特别留意几点复杂情况。 首先，物业将以其原有的状态（as-is）售出，银行不知道房子地下室是否曾遭水浸，或房子是否有其它潜藏缺陷。在正常的房屋交易中，买家可以向卖家详细询问物业状况，并依此要求卖家负责某些特定维修，作为交易的条件之一。 但是这要求并不适用于法拍屋的买卖，在交易完成后，一切维修将会由新业主自行承担。 正因如此，购买法拍屋前，强烈建议你先进行彻底验屋。验楼师、承办商、环境顾问与结构工程师等专业人士，能检查出物业冷暖气、供电、地基等各主要系统的潜藏问题。 另外，买家开价购买法拍屋时，可以在Offer中加入满足验屋结果条款。若验屋时发现重大问题，就可以根据此条款终止交易。 第二点需要留意的事情，涉及法律方面。若购买时租客或业主仍居住在物业里，这将会增加处理的难度。房地产律师可为你提供这方面的程序指引。 另外，银行文件内容可能非常冗长兼难以理解，因此亦建议买家聘请律师，审核有关文件。 第三点需留意的是时间性。银行接获有意买家开价后，需按一定程序处理，银行一般隻会于办工时间处理买卖，因此整个交易过程需时可能会较一般情况长一些。 最后，银行可能会于买卖协议中加入“赎回权” 条款（right of redemption clause）。若在交割完成之前，原业主有能力缴交拖欠的供款，银行可根据此条款终止交易。虽然实际操作上此情况鲜有发生，不过及早了解一下买卖协议中是否包含此项条款还是有利的。 虽然购买法拍屋需要警醒的事项不少，不过仍是有其值得购买之处。隻需了解当中可能存在的问题，及聘请适当的专业人士协助处理，之后便可以一劳永逸地享用物业。  

【加拿大都市网】作者Gerry Hyman律师为星报共管物业法专栏作家 问：邻居的二手烟已令我放弃到阳台小坐休息，我也因此不能打开阳台的门为单位通风。听说大厦管理委员会可能会让业主投票决定，是否引入可让住户在阳台吸烟的新附例。若附例真的被通过，是否侵犯了我作为业主的权利？ 答：《共管物业法》第117章指出，不允许任何业主于单位或公共范围中做出可能损毁物业或对他人造成伤害的行为，人身伤害的合理理解必然包括损害他人健康，而二手烟是已知的致癌物。 （星报图片） 《共管物业法》并不禁止住户在单位中或大厦公共区域吸烟，不过就不允许住户在二手烟有可能进入其他单位、以致对他人健康造成影响的情况下吸烟。 依我的观点，于阳台吸烟，导致二手烟进入其他单位的阳台或单位内的行为，是被禁止的。《共管物业法》的权威高于Condo大厦的附例之上，大厦董事有义务执行《共管物业法》，因此附例不能允许与第117章相抵触的吸烟行为。 问：共管大厦的董事局，是否有权对所有单位进行保养维修，而无需徵求单位业主同意？如业主不希望由大厦法团所选的承办商进行维修，该怎麽办？ 答：单位维修属大厦法团的责任，不过大厦章程书也许会规定业主负有维修责任，实际上几乎每栋共管大厦章程书都是这麽规定的。 大厦管理公司没有权利主动维修单位，除非业主不能在合理时间内对单位进行必要的维修。在上述情况下，公司则必须作出相应维修，而费用将由业主承担。 根据《共管物业法》，如业主未能于合理时间内进行必须要的保养维修，这就是业主的责任。而如果失修有潜在的风险令大厦物业受损，或造成业物内的人员受伤害，法团则可以选择对单位进行维修（但不是要求法团必须这样做），并由业主承担费用。 除此之外，法团没有权利对单位进行保养或维修。不过，若所有受影响的单位住户均同意由大厦进行维修，则另作别论。 问：大厦管理公司聘请的工程师建议翻新走廊，请问法团是否可以在未得到66%（2/3）业主同意的情况下，进行价值510万元的翻新工程？ 答：若走廊有必要翻新，法团则必须进行工程而无需另行通知业主，或经业主投票通过。 若翻新并非必要，但工程是会为大厦增添设施、改动或改善公共项目，则法团必须将所提议的工程，以及预估的费用通知业主。此外还需要告知业主，如果有超过15%的业主要求，就有权召开业主大会，就有关工程进行投票。 若业主要求召开大会，隻要大多数投票赞成便足以通过拟议的工程。隻有当工程的预估费用，较大厦本财政年度的共用开支预算高出10%或以上，才需要取得66%（2/3）业主的同意。 多重代理需要各方书面同意 Q：作为买家或卖家，在同意“多重代理”（Multiple Representation）之前，我需要知道什麽? A：在一宗物业交易中，同一间经纪公司既代表卖家也代表买家的情况，被称作“多重代理”（Multiple Representation）。这可能发生在买家和卖家虽然由不同经纪代表，但两位经纪属同一间经纪公司；又或同一位经纪同时代表两方或更多方。 通常，多重代理涉及房子的买家和卖家，但它也可以发生在对同一房屋感兴趣的两位或更多位买家，它有时被称为“双重经纪”。 以下是关于多重代理的一些基本知识。 经纪公司和经纪本人在进行多重代理操作时，必须遵守特定的披露要求。 首先，在签署代理协议之前，经纪公司就必须以书面形式告诉客户，也许会出现多重代理方案。如果客户同意，必须以书面形式确认，他们必须向客户提供书面形式的披露文件。 然后，如果真的出现多重代理，经纪公司必须通知客户，他们还打算代表其他客户。 如果发生多重代理的情况，经纪公司还必须披露单一代理与多重代理情况下，经纪在宣传及保护客户利益方面的义务有何不同，这被称为诚信义务（fiduciary duty）。披露应在购买Offer提出之前尽快做出。 除非得到被代理各方的书面同意，否则多重代理不能进行。假如其中一方没有提出书面同意，经纪人必须放弃客户之一，而这名客户需要寻找其他代理。 多重代理主要优点是，与支付给两间经纪公司佣金相比，多重代理有降低佣金比率的潜力。当然，不存在任何保证或降低佣金的要求。 其它注意事项： •买家和卖家可能发现他们的利益和需求仍有互相冲突。例如，在多重代理情况下的销售/购买谈判，卖方试图将房屋卖出最高价，而买方希望尽可能支付最少的钱。 •对于可能严重依赖代理人指道的买家来说，多重代理意味著特别挑战——尤其是当他们不想与另一方分享机密信息的时候。这种情况下可以设置个人信息的共享限制，但必须向所有各方披露与房子和市场有关的真实细节，以满足对所有客户的诚信义务。 如果你对多重代理感到不适，记住：你有选择权。安省有成千上万注册经纪人可供选择，所以如果你需要其他代理人，将会有很多选择。 另一个需考虑的因素：绝大多数买家和卖家是以客户身份与经纪公司合作，若你是经纪公司的顾客（customer）而非客户（client），多重代理会是不同的。销售代表对顾客与客户的诚信义务有所不同——例如，如果对方是客户而你是顾客，他们可能只向你提供信息而不提供建议，这可能会使你处于劣势。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

 作者Mark Weisleder为多伦多地产律师 【加拿大都市网】希望房屋交接更顺利，下面是几项小贴士：  周三是好日子：若有任何延误，延期一天比延误 整个周末相对容易掌握。  卖家何时必须搬出：需要在交易日下午3时前搬 出。大部分房地产合约规定，卖家必须在交易完成电 子注册时，将物业交出。假设不是每月最后一个星期 五的话，这通常会在下午2至3时发生。腾空的物业应 于这时交给买家。  尝试提早完成交易：若你在同一时间买房及卖 房，可提早2天完成买房交收，并申请临时搭桥贷款。这样就可以在没有压力下完成交收，并在等待卖 房交割日前，有数天的时间搬进新居。而且一旦不得 不延期时，会更容易作协商，因你不需要依靠卖房所 得的资金去完成买房交收。 清理好自己的杂物：你交出的房屋必需是清洁 的，没有任何垃圾。买家应该在交收日的前2天，再 前往房子巡视一下，以确保卖家妥善地进行了清理。 何时搬进房屋：买家应计划在交收当日晚些时候 或翌日开始搬家，以避免一旦出现阻滞，或交易需延 期完成，不得不多付钱给搬运公司。 检查房屋：即使不在交收 当天搬进房屋，买家也应该在 交收日检查房屋的状况，以确保没有任何东西破损或 遭到破坏。卖家一般隻保证所有东西于交收日正常运 作，而不是其后日子，所以应立即去查验是否需要在 交收后就任何东西做出索偿。 选择在交收日前作好预备，应该可以避免以后陷 入麻烦。  

星报专栏作家︰Ellen Roseman 【加拿大都市网】旅游公司提供49元的豁免担保产品，容许顾客在临出发前取消行程，然而许多买家得到的不是退款，而是有效期一年的旅游优惠。若你的行程在出发前有变卦，可购买取消旅程保险，若条件符合，可确保自己能拿回金钱。 取消行程不获退款 Bill和Florence Gardner希望2月12日前往牙买加蒙特哥湾的里乌度假村。他们向Sunwing Vacation购买了5,802元的两周全包旅游套餐，每人另付49元购买‘无忧行程取消豁免’。1月28日，Florence的医生发现她心脏出现异常，不适合去旅行，还要见心脏科医生。他们是长期客户，也是长者，希望旅行社能基于同情理由而退款，但却被拒绝。Bill说：“Sunwing只肯给予将来旅行可用的优惠券，我觉得无法接受，因为不知道妻子的状况是否可去旅行。” 我查看条款内容，发现二人没有购买取消旅程保险，而是购买Sunwing本身的产品，容许他们最迟在出发前3小时取消行程，但有关产品并非由保险公司承保。官方网站说：“若取消行程，可取回全数退款。”听来很不俗吧？然而这句后面打了两颗星，声明“部分或所有退款，或将以本公司的旅游券支付，视乎取消时间而定。”若你细阅列印于不同页面的条款和细节，会发现无论何时取消，都不能取回全数金钱，部分退款将以旅游券的形式支付，有效期一年，并只供取消行程者使用。 若你出发前45天取消行程，退款中有250元是以旅游券的方式发放，其余款项则以当初付款的方式支付。若你在出发前21至44天内取消，旅费五成（不含税款）将为旅游券。若在出发少于20日，甚至待出发后方取消行程，全数退款（连税）均会以旅行券的形式支付。 Gardners夫妇在去年10月订购行程，成行前两星期方取消。我想知道他们对自己购买的保障计划有甚么认识。Bill说：“我们订票时，在Sunwing推广册子的第32页，看到‘无忧行程取消豁免’的介绍，说若我们取消行程，可获百分百退款。太太生病后，我细阅条款，第390页叫我参考417页，查看显示更改和取消费用列表，然而这本册子只有394页。” 可购取消旅程保险 创办于2002年的Sunwing，是一间家族管理和经营的公司。客户关系经理Alexandra Abreu，表示无法提供现金退款。她向Bill Gardner表示：“听到你妻子的情况，我们感到十分难过。为协助你们，我们可以尽量破例。”她提出可以延长旅游优惠的限期，或把它们转赠给直系亲属。Gardner选择两年优惠使用期。Abreu同意。 Sunwing的‘无忧行程取消豁免’，或值回那49元的费用。它让你有机会在未来12个月内再旅游。若你向其竞争对手加航假期，购买加拿比海假期套餐，如在出发前45日取消行程，得付250元；若在出发前21至44日内取消，则须付出总金额一半的金钱；如果20日内取消，更一毛钱退款都收不到。消费者应阅读细则，或向旅游代理查询取消行程的方案，记住，若想得到退款，也许还是购买保险为妙。   

  【加拿大都市网】出外度假时，宜继续监察自己的信贷纪录，否则分分钟错过缴款限期。每当我向国内各大银行转发读者的电邮时，都获迅速回复。今次提及的个案，是关于加拿大皇家银行（RBC），如何解救三名客户度假期间出现的危机。 恢复保单：73岁的Elizabeth一年会去纽西兰居住3个月，她习惯出国前先向RBC寄送长期护理保险的供款。去年2月，她不小心把支票遗留在桌子上，没有寄出。她4月14日回到多伦多，收到RBC向她寄出的信，表示若她在4月11日前不缴费，保单将被取消。她提出可亲身送支票去分行，或银行位于密市的总部，却不得要领。她去见医生和提交新的健康资料，RBC指她的可保性有变，拒绝承保。她的朋友Don去年12月17日说：“Elizabeth十分健康，自保单2007年生效以来，身体状况改变不大。”他们于1月6日展开新行程，希望在出发前能恢复她的保单。 RBC保险发言人Greg Skinner表示，他们“与客人检讨过这个特殊情况”数日后，随即批准保单再次生效。他说，RBC曾作出数次提示。由于事主离开三个月，她可以事先请人定期查看邮箱，避免错过付款时间，也可设定预先授权的付款，确保不在家时没遗漏。 取消公寓留置权：Nadia Tailor 2006年已还清RBC的房贷，当她想向另一间银行申请抵押时，却发现RBC仍指该房子有债务未清还。她去年12月初向银行报告有关问题，分行经理表示预期一月底可以取消有关状态。她给我写信，称“这件事对我做成极大不便，为何RBC不可向其他银行作出保证，让我可以申请信贷额？”我在1月9日把她的电邮传给该银行，留置权几小时后取消，令Tailor非常振奋。 定期检查信贷历史 RBC发言人Andrew Block说，银行在2006年，已把她的清偿房贷文件交给当地的土地注册办事处：“然而注册工作未有完成。我们的程序需要核证有关注册，但是次事件中未有完成有关步骤。我们对引起的不便致歉，并乐见事情获解决。” 宜恢复信用卡状况：2007年，Harsono Untung和Jeane Sugiono在RBC开设信用卡联名户口，信用额5,000元，另有存款5,000元。Untung说：“多年来，存款已用光，而信贷上限则逐渐升至16,000元”，他指配偶没有其他信用卡或贷款：“去年9月，Jeane承租一个美食广场铺位，我们都对她的信贷纪录有信心，过去7年我们只欠过一期还款，而且已马上缴回，欠款为零。” 然而，信贷局指Jeane没有信贷评分，RBC只报告了主要持卡人的信贷历史。Untung说他们的帐户属联名户口，理应无分“主要”、“附属”，他和Jeane都会清还欠款。 我把他的投诉转寄给RBC，惜无功而回。RBC坚持Untung的姓名排在申请表第一位，故此是主要持卡人，他得向附属持卡人授权。我再次把事主的意见传给RBC，银行方面表示已改变两名申请人的信用卡的政策。Block说：“我们将把主要申请人和附属申请人的信贷历史，都向信贷局报告，以显示两名持卡人都对信用卡有责任。” RBC的政策转变，适用于政策生效后的信用卡交易，惟主要和附属持卡人的开设帐户日期，都会见于信贷局档案中。Untung说：“这实在是个好消息，我的配偶不会失去7年的信贷历史。” 我建议读者定期检查信贷历史，出门时仍要继续追踪了解重要信件，否则在申请贷款或想更新保险时，可能会遇上麻烦。星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 一项调查显示，在8名消费者中，只有一人知道在买车后没权改变心意，不可以取消交易和取回订金。签订买车合约后，到车子运到期间，可以出错的地方有很多。以Steve为例，他购买了一辆2014年的丰田Camry汽车，却不知道所购入的是陈列品。经过 三星期争拗，车子上的瑕疵仍无法修好，Steve遂下最后通谍，若不给他新车就退钱。他亦向我发电邮，而问题亦自此出现转机。他两日后告诉我：“代理商愿 意和解，双方均满意结果。” 另一名读者Uday付了500元订金，准备购买二手车，但在融资期间想临阵退缩：“我原本获告知贷款申请成功， 但翌日代理商却打电话给我，说申请被拒，叫我要再付1,000元订金。我拒绝，代理商其后同意承担额外的500元，惟我已失信心，说已没兴趣买车，问可否 取回订金？” Uday没说明他在签约后，至希望取消合约的期间，共经过了多久时间。由于安省有10天冷静期，大家或会认为时间很重要。 错、错、错。 与上门推销员签定合同后，会有10天宽限期。安省通过了一条新法例（但未执法），将上门推销热水器和暖炉的租赁合约的冷静期，由10日延长至20日。 安省的冷静期，亦适用于家居以外地方所签的合同。你同意成为健身中心的会员、购买新分契大厦单位，购买“时间共享”物业，或领取发薪日贷款，10日内都可以改变主意。 然而，若你向註册代理商购买一手或二手车，则不可反悔。根据法律，若要取消合同，部分或全数订金将被没收。今年四月，安省的汽车销售监管机构安省机动汽车业议会（OMVIC），测试消费者对取消车辆交易的认识程度，结果显示，他们几乎什么都不知道。 向註册代理商购车，并签署合约时，会有1) 24小时冷静期；2) 48小时冷静期；3) 10天冷静期；4) 不设冷静期；5) 不知道。 43.5%受访人士选择了第五个选项（即“不知道”），43.4%挑选头三个选项，即均认为有冷静期。只有13.1%，即每八名消费者中只有一人，知道不设冷静期。 OMVIC 设有咨询中心 (电话：416-226-4500，免费热线1-800-943-6002)，提供有关如何取消合约和取回订金的意见。该处的消费者保障常见问题清单中， 第一条问题就是“我签了合约，交了订金，现在我不想要那辆车子，代理商却不肯退还订金，我该怎么办？”答案比我提供的更细致，全文如下： 虽 然你临阵退缩，是无法在不被罚款的情况下取消合约，但若代理商未能向你披露重要关键的事实（包括车子曾被用作日租车；车子的出厂和型号年份；汽车已行走里 数；以及汽车已被界定为不可修补、补救或重修），你可在合约签署后90日内，从合法途径追讨。虽然你不能坚持取回订金，但可以要求代理商显示出售该辆汽车 的相关成本，然后要求对方退回扣除这些成本后的金额。 OMVIC发言人对调查结果感到失望。虽然就算买卖合约上的显眼位置，已列明“交易不得取消”，但公众显然不清楚这些讯息。安省需要加紧努力，加强买车人士的意识和教育。 买车是我们其中一项最昂贵的开支之一，虽然部分交易设有冷静期，但我们没权取消交易，或取回订金。有兴趣人士不妨看看OMVIC新推出的信息图表“安省买车路”。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】有两名置业人士，在验屋合格后，才发现了恼人的意外，但只有一人获得退款。  一名新业主，不满电视节目主持兼家居装修专家Mike Holmes经营的验屋公司所提供服务。Holmes是建筑问题的专家，本身亦有开设验屋公司，承诺为置业人士消除烦恼。他在网站上称：“验屋专员会为你彻底检查家居每个角落，并解释报告结果。”  Lyndon Tucker购买安省京士维尔（Kingsville）一间39万元的房子前，向Mike Holmes Inspections付出1,243元检查费，几乎是普通价格的两倍。后来，他发现了报告中没显示的严重问题。他向公司表示，发觉屋内厨房和洗手间的水槽去水不良，负责检查的管道工表示，因为通风不足，积聚污水气体，会危害屋主健康，建议他更换整套系统。Tucker说：“对方看漏了数项不合规建设，影响我的安全，简直不可原谅。我付了钱给Mike Holmes的品牌，但却得不到回报。” Tucker得不到公司的回应后联络我，我告诉他，验屋合同从不会为未能检测到的缺陷承担责任。Holmes集团发言人Amanda Heath说，Tucker已证实自己阅悉协议条款。条款（3）写明“有关检查未能在技术上做到尽善尽美，不能保证没遗漏。客户同意由于目测上的限制，报告可能未能察觉部分可检测的缺陷。客户接受此等限制。”  Heath表示，在Tucker的案例中，验屋报告列出了多项缺陷，也表示有关问题须尽快由註册业内人士进一步检查。他回应道：“虽然验屋员列出了家中许多问题，但却遗漏了足以致命的缺陷。报告列出的管道问题，掩盖了全屋的管道均不合基本标准，须要全面更换。” Chris Papatolis的遭遇刚好相反。他请1978年创立的多伦多公司Carson Dunlop验屋，之后买入相关房子。“我迁入后，找来两名电工进行检查。二人均说地板插座本应有盖子，以及由铁造成，然而没有插头符合这标准；Carson Dunlop拒绝承担责任。若要把洋房12个地板插座全部更换，费用约1,000元。” Carson Dunlop主席Alan Carson答应联络并非他的客户的Papatolis，因为购买报告的人是放售人，用来发放给潜在买家。Papatolis可获退还491.55元的检查费，可支付半数重做插座的费用；双方均感谢我协助从中调停。 Mike Holmes出名敢言和服务一流，但在Tucker的个案中，我认为苦主得到不合格的服务，特别是双方缺乏沟通。Holmes集团发言人Heath，提供了几项有价值的客户服务小贴士： 验屋不是百分百保证，而是减低风险的工作。 不要期望一次验屋能找出所有问题，特别是须要侵入性操作，即深入墙壁内部或要移动物品等，方可察觉的问题。 若验屋员建议更彻底调查屋内某一部分，应尽快寻求专家协助。 星报专栏作家︰Ellen Roseman  

【加拿大都市网】 网上购票风险高，无论是比赛还是表演活动门票亦然。居住多伦多的Larry Grossman原计划购买上月一场蓝鸟队比赛的门票，最后买到的门票数目超过预期。他表示：“我无意中从一个转售网站买入6张门票，当时我没为意那是一个转售网站，而。” 他在这次交易中付出516美元，折合653加元。他是到了交出信用卡资料，以及在完成了交易后，方才知道交易是以美元计费。他告诉我分享这故事的目的：“我是医生，深信防患于未然。我的目的是看看有什麽方法，可以防止其他人重蹈我的覆辙。” 有许多美国转售网站都设计精美，并透过搜寻引擎进行推广。让我们逐步拆解Grossman的经验，我会从旁提供自保小贴士。 问题一：你最初是怎样找到那个网站的？ 他回答：“我在Google搜寻‘蓝鸟售票处电话号码’，然后点击第一个搜寻结果，就显示‘罗渣士中心票务处 － 罗渣士活动门票’。我点击名为‘罗渣士中心票务处’的网站，然后再点击‘浏览门券’。由于我想知道有什麽可购买选择，所以没有点击过滤器选项。” 我建议：Ticketmaster是蓝鸟队的授权门票售卖商，向他们购票可获其他网站没有的加元付款保证。若直接在蓝鸟队的官方网站toronto.mlb.bluejays.com购票则更佳，点击主页的“门券”标籤即可。 问题二：你发现合意的票价后，发生什麽事？ 他回答：“我点击心仪座位旁的‘购买’栏。网站没有说明我将买下6张相同票价的门票。萤幕左边有我的订单资料，我还以为会有机会在输入信用卡资料后核对一次。很可惜当我示意希望继续时，下一个画面便说购票已经完成，我记不起自己曾看过门券数目或服务费等相关资料，否则我绝不会继续交易。” 我建议：永远不要作出一厢情愿的假设。在互联网交易，比亲身与实体店职员和主任所遇到的风险更高，网上购物退款也更困难。许多公司的总部均在海外，可以选择不遵照加拿大的法例。 若你在网上购物时感到不自在，应该放弃交易，并到Google搜索一下。Grossman在“中伏”后，方从一个叫Reseller Ratings的网站中，发现有人对使用该交易网站提出忠告。 虽然安省曾禁止出售高于面值的门票，但政府在2014年7月作出修订，容许能提出认证或退款保证的售票商，转售门票图利。 问题三：你有没有尝试行使退款保证？ 他回答：“我收到电邮确定后，马上拨打当中显示的电话，虽然对方有百分百退款保证，但却跟我说购票订单已落实，无法更改。” Grossman看到印刷门票时顿生疑虑，上面没有价钱，并有“谢谢你选用TicketFast”字眼。他担心自己会被拒诸比赛门外，幸好最终没有发生。“那些门券是真的，我找到家人和朋友一起观赛，虽然要付出额外金钱，但至少我们都看到赛事。” 我建议：若你使用信用卡购买了含欺骗成份的产品，可基于受欺诈而得到“无责任政策”保护。即是说，Grossman本可要求发卡商取消那次交易，但他没有这麽做，而且还使用了售价过高的门票，令他可追索退款的理据减弱。 被问到信用卡退款事宜，他说已接受可能讨不回金钱，只是想协助其他购票人士免受欺骗，并提醒大家注意退款保证可以没有意义的。 最后，所谓“贪字得个贫”，若蓝鸟队或勐龙队比赛的门票售罄，那麽网上门票就有可能不是真的。记住在付款时问清楚，究竟交易是以加元还是美元付款。星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

星报专栏作家︰Ellen Roseman 【加拿大都市网】旅游投诉往往随着冬季来临、人们欲到热带地方度假而倍增。我协助解决了以下一些与旅游公司、航空公司、旅行社和忠诚积分计划有关的问题。 旅行改期麻烦多 加航假期：Roberto Di Fazio去年6月支付750元订金，准备举家今年1月初到多明尼加共和国旅游。后来，他付出150元，把日期改为12月24日至31日，以迁就女儿回大学开课的时间，并于10月付清4,045元余款。 11月12日，加航假期表示，Barcelo Puerto Plata度假村将不会在他的家人预订的期间营业，他们必须在一星期内，从三个选项中作出决定。他们可以改往附近收费相同的两个度假村，惟他们不喜欢这两个选项。 他们原本可选择另选新地点，然后支付差额，但在他们寻求协助后，直到截止日期前都收不到任何回复。结果他们选择第三个选项，全数退款，并以较低的价钱向Air Transat订购前往普拉塔港的类似行程。然而两星期后，他们为两个行程付了钱，却仍在等待首个行程的退款。  Di Fazio说：“虽然我尝试透过Facebook专页联络他们，但却得不到客户服务。”加航假期的客户关系经理Francoise Casciaro加快退款手续，退还之前不肯归还的150元更改费，并提供150元优惠供下次使用。客户继续谈判，最终获得225元优惠，可于未来两年使用。 优惠代码失效 加航：Lori Atkins2015年6月从赌城回程时，因飞机延误获得加航优惠券。每名乘客获得一个优惠代码，一年内可获9折优惠。 她7月利用代码订购旅程，24小时内取消，悉数取回款项，但优惠代码却在她第二次订行程时失效。她说：“加航拒绝重新发出优惠代码，也没有知会顾客若取消行程，折扣会被取消一事。”我联系航空公司后，她挽回了10%折扣，并获得新的最后期限使（2016年12月4日）。 一名顾客关系代表说：“我们会定期按要求提供新的优惠代码。很遗憾客户服务中心或未有向你传达有关讯息。” Expedia：Mary-Nandye Dorelas去年5月订了去南非的行程，准备在12月11日探望丈夫一个月，并会携同丈夫还没见过的女儿。 但当她开始当兼职教师后，发现自己只能放两个星期假。她和初生女儿原本的机票费用是1,287元，而两星期机票价格则为2,400元。她在10月取消行程，并在11月下旬要求我协助她取回款项。她想买礼物，可是在节日期间却没有收入。 Expedia表示，退款手续通常须时8个星期。Dorelas最终在12月3日取得退款，未有超过公司承诺的期限。 Aeroplan客户失20万积分 Aeroplan：Dennis Hughes的帐户在一年内没任何活动，令他损失超过20万积分。他投诉事前没有接获通知，对方却声称曾向他寄送两封电邮。 Aeroplan的母公司Aimia通常会收取恢复积分的手续费，Hughes说若价钱合适，他会付钱，但对方根本没给他选择。当我联络Aeroplan的媒体联络人Christa Poole后，对方提出以2,134.73元、即每英里一分的费用恢复所有积分。Hughes回应说：“我不会支付这笔费用。身为30年的会员，我非常失望，他们似乎不介意有负面报道。” Aeroplan向对方提及一宗在2012年3月获准进行的加拿大人集体诉讼案，任何损失积分的人士，可以填写Merchant Law Group网站的表格（http://www.merchantlaw.com/class-actions/current-class-actions/aeroplan-national-class-actionrecours-collectif-aeroplan），免费加入诉讼。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 由18至34岁年轻人的投资股市意欲，较其他年龄组别人士少；他们不相信投资行业。Bridget Eastgaard是卡加利大学Haskayne商业学院财务系工商管理硕士，现时开设公司Money After Graduation，尝试协助20和30多岁的人士管理金钱。她曾是一名年轻的投资者，发现难于寻找为她这一代而构思的资讯。所有书本不是过分艰涩，就是为了装备50至60多岁的投资者而设计，于是她创办“大师级金钱投资”计划，在网上以379美元的价格出售，目标是揭开股票市场的神秘面纱。今年刚满30岁的Eastgaard，希望运用自己的经验和财务技巧，协助同龄人士成功为资本增值。 为何你专注千禧代市场？ 她解释，年轻人成长时遇上2008年的金融海啸，被股市吓怕。他们无从入手，只能看着辛苦赚来的钱放在只有很少、甚至完全没利息的存款户口。她以课程中的技巧管理自己的投资组合，持有大部分与股市指数同步的基金，并小心选择派息的公司股份。 她跟我说：“我不是短炒人士，我发现不断关注股市令人压力大增，就算我没打算买卖，想等待股价回升，但看股价下落也令我心情糟透。懂得更多并不能令我面对波动时保持情绪平稳。” Eastgaard的课程提供60小时内容，结合文字、测验和从经验汲取的教训，较加拿大证券协会出售的495元加拿大证券投资者课程“贴身”和易明。她说：“最大的挑战是要摆脱我的工商硕士思维。课程中原本有章节讲述如何利用备兑买入等期权而对冲投资组合，但这对新手来说太複杂。学生边上课边给我回应，我把内容修订得更好。我可能会把部分内容转为视频，有人说喜欢影像，不像大堆文字般令人望而生畏。” 温哥华公司Voleo Inc.亦希望吸引年轻投资者，公司的beta应用程式让你自创投资会，与其他组别竞赛，并获得实时见解，让你知道自己的表现。公司行政总裁Thomas Beattie表示：“Voleo几年来对千禧世代和他们的观点进行过广泛研究。他们对投资业界缺乏信任（虽然也可说是业界自作自受）。”他又说：“新一代重视透明度、信任和方便。我们以游戏化手法传播财务知识，并建立充满活力的社区。除了节省佣金，也有结合知识的明显优势。” 加拿大大型互惠基金经理AGF最近发表名为《The Great Divide》的报告，研究不同年龄和性别人士在投资行为的差异。调查发现20至30多岁人士倾向集中于生活费和清还短期债务，会为未来储蓄，通常会有免税储存户口，而非注册退休计划。 为何投资者会接受某些特定的投资方式？各世代间有明显差异：50岁以上人士投资时，主要依靠“财务顾问推荐”；“简单易明”则是18至34岁人士的主要原因，其他原因包括“费用可负担”和“其他人推荐”。年轻人投资前会透过网站、博客和网上文章收集资料。跟年纪较大人不同，他们相信朋友、家人和同事的意见，多于财务顾问。AGF行政总裁Blake Goldring有三名分别19至24岁的女儿，他表示这年龄组别不重视退休储蓄，存钱买房或分契式物业是典型答案。 我认为，年轻投资者习惯透过社交网络和流动设备追踪自己的财务情况。虽然储蓄户口无法带来未来所须的资金，但他们也不愿投资股市。企业欲吸引他们，须采用浅白用语，减少收费和利益冲突，比传统的家长作风、模糊化做法和缺乏透明度来得有效。 在此提供两个帮助年轻投资者的网站： http://masterclassmoney.com/ http://www.myvoleo.com/ 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

  【加拿大都市网】安省将研究加强保险计划中对新屋质量问题的保障，我希望能出现彻底改变。 前任法官耿宁咸（Douglas Cunningham）将检讨已推行40年、有关向新屋买家提供责任担保的安省法律。安省消费者及政府服务厅厅长奥拉司逖（David Orazietti）的这项宣布引起我的注意，原因有几个： 我很高兴这次检讨由杰出的耿宁咸负责，以及他拥有广阔的职权范围； 我很高兴见到这次检讨的主要目标，是就如何增加消费者保障提供意见； 我很高兴见到这次检讨，会把安省体制的单一提供机构安省新屋保险公司（Tarion Warranty Corp.），与其他几个省份的保修供应商进行比较； 我很高兴见到检讨的焦点在Tarion的问责性和透明度。这间非牟利机构经常遭责难未有披露足够资料，并与它负责规管的建筑商走得太近。 耿宁咸法官在安省京士顿出生和接受教育，出任主审法官期间主审的案件数以百计。2009年，他裁定观察员可以透过笔记型电脑或其他流动设备，向外界发送故事和推文。2011年，他裁定密市时任市长麦歌莲政事与私人事务混淆，有利益冲突。2012年，他离开高等法院，展开私人调解和仲裁事业。 奥拉司逖在一个访问中表示，耿宁咸法官擅长达成庭外和解，是检讨Tarion的理想人选。耿宁咸法官将集中焦点于消费者保障，他将特别研究Tarion提交索偿表和寻求保养维修的期限紧迫，绝大部分个案只有两年；在我看来是太短。他会检讨业主须证明房屋有缺陷的责任。这是公平和合理的吗？30万元保养上限足够吗？Tarion的争议解决程序可如何改善？若顾客的申索被拒，必需把事件提交至牌照上诉法庭。请不起律师的人须与建筑商和Tarion的代表律师争辩，而他们通常都会落败。 检讨的另一个焦点是修订消费者保护政策时政府的参与程度。Tarion应否保持现有的订立规例权力？或安省立法机关应否介入？奥拉司逖自封为消费权益倡议者，然而他似乎倾向保持现状，无意作出大改变：“今次检讨会独立研究该机构，看看有没有可以改善的地方。我预期耿宁咸法官会证实Tarion的程序属良好的消费者保障措施。”由于Tarion独揽保修事宜，也控制统计数据搜集的程序，所以很难知道到底有多少消费者满意其保修流程。 然而，我听到许多受建筑商疏忽而拖累的顾客，希望得到的赔偿比所赔的更多。当我六月撰写有关Tarion年会的文章时，只收到曾经使用服务的读者提出负评，网上留言也几乎都是负面的。 奥拉司逖收到置业人士的信件，询问为何他负责的部门监管不力。为何安省申诉专员和审计总长不可以调查Tarion？问题如今可以公开商讨。消费者厅长会否把沮丧的业主信件交给耿宁咸法官？奥拉司逖表示会，并称法官将走访多个社区，与置业人士会谈，以及与保守党和新民主党议员见面。 安省的新分契法即将提交立法机关，反对党接受新法，惟牵涉了Tarion的部分则除外。 Tarion发言人Melissa Yollick表示“期待展示如何服务安省的新业主”，并称有36.5万间房子参与计划，每年新增5万间。2014年Tarion支付了近1,000万元的索偿费。 经过40年后，建筑物需要大修，安省的家居保修计划同样需要调整。我肯定随法官进行检讨时，这个讯息会宣扬开来，检讨将于明年6月30日结束。星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

  【加拿大都市网】 星报专栏作家：Ellen Roseman 有一家中国公司于网上出售假冒的加拿大奇妙乐园（Canada's Wonderland）折扣门票，单日门票售价仅为30余元，低于乐园出售的即场票价62元及网上票价47.99元。该网站声称已售出数以千计张门票，如在脸书分享有关优惠，更可额外获得10%折扣。 列印的门票看来没有异样，但当门票于入场扫描后，持票人将被拒入场。笔者上月谈及出现假门票后，得悉有数名读者从这一家总部设于中国的公司购得有关门票。Christina Mellies及其朋友于今年春季曾于该网站购买加拿大里普利水族馆门票，她们于递交资料后收到“付款错误”讯息。Christina近期发现她及其友人的信用卡帐单上有一笔加拿大奇妙乐园款项742元被扣去，始知她们的信用卡资料已被盗取。她其后一如所有联络本人的其他求助者， 获退还款项。其中部分经信用卡公司获退款，部分则直接由该网站退款。该网的地址为爱民顿一个邮箱，但并无登记电话号码。 为何这网站退款，即承认所售门票非法，但仍可继续经营？正如所料，奇妙乐园正设法将这网站关闭。奇妙乐园发言人Shannon Kelly表示：“我们曾就移除该网站向约克区警方求助，并曾联络信用卡公司Visa，要求移除该网的有关付款选项（该网只提供Visa付款，并无提供MasterCard付款）。“我们的广告公司亦曾联络谷歌（Google），询问为何他们容许欺诈网站购买广告位宣传，事件仍在调查中”。 网上欺诈难以杜绝，不少可疑的卖方均位于海外，超出加国执法机构管辖范围。前警员Barry Elliott表示有解决方法。他于20年前成立加拿大反诈骗中心，现时全职打击假冒产品。他最初是被网上出售的加国知名高级御寒外套Canada Goose的冒牌货投诉而对有关问题感到好奇，其调查工作其后扩大至Michael Kors、Lululemon、Ugg Boots及Coach等其他名牌假货。Canada Goose现于其公司网站对假货详加说明，包括如何辨识假货及找出缝于外套上的全息图作为真货验证。  Elliott指假票及冒牌服装均可以下列方法处理： 客户发现假货时应向信用卡公司要求退款，因此Visa或MasterCard应是你的第一道防线。获退款后，信用卡公司会向有关商户退还有关款额。如商户没有退款，他们便会失去Visa或MasterCard提供交易上的便利。网上交易如不能接纳信用卡或扣款卡付款，几乎便难以营运。因没有客户想寄出现金，商户亦不想处理现金交易。有关策略已见成效，由执法及政府机构资助的加拿大反诈骗中心于过去财政年度曾协助9,000名苦主获信用卡公司退款合计300万元。 如何避免被骗买了假票？ 当网上搜寻购买门票时，宜花时间查看有关网站是否假冒。查阅有否出现警告字眼。加拿大奇妙乐园于其网站以细字表示，Red Deals并非获授权的售票商。加拿大里普利水族馆总经理Peter Doyle表示，没有授权第三方机构代为售票。 此外，提防脸书弹出的宣传广告。避免与没有提供联络资料的公司进行交易，如有列载电话号码，致电查证是否属实。最后，如有问题出现，应致电信用卡背面的电话号码，而非反诈骗中心（因其免费电话暂时停用），可向Barry Elliott致电邮，其电邮地址为belliott@antifraudcentre.ca。  

【加拿大都市网】 若银行交易出错，令你大笔金钱岌岌可危，你难免感到生气。若有公司不能与你正常沟通，则更火上加油。今次的故事讲述读者在网购、在注册投资的退出费，以及订购旅游服务后价格下降所遇到的问题。 个案一：赫逊氏湾（HBC）礼物卡问题 Ivy Chen花了两个月尝试理顺赫逊氏湾的订单不果，上个月联络我。10月14日她致电HBC以确认自己在网上看到的一件外套尚有存货后落订，并以两张50元礼物卡付款。 HBC在10月18日取消她的订单，并承诺会向她寄回一张100元的新礼物卡，但当她11月18日想使用新礼物卡时，方发现它的价值只有50元。公司向她表示，礼物卡部门需要5至7日处理投诉，然而至11月27日，她为了购买限时打折的外套过冬，只能使用礼物卡以外的方法付款。 直到12月1日，百货公司仍未有回覆，她致电客户服务部，对方叫她先使用手上的50元礼物卡，然后等待公司决定是否把另一张50元礼物卡寄给她。12月15日她写信给我，表示无法取得本来属于她的东西，更别说要获得因为百货公司出错而浪费的时间的赔偿。 HBC发言人Tiffany Bourre表示，网上订单在节日季度中获有效率处理。过往每当我把投诉转寄给她时，她的反应亦非常迅速，今次亦然。 Chen在12月16日说：“历时两个月的问题，在你介入后一天内解决。百货公司致电给我，说会直接把那100元计算到我11月18日的订单，我无须再等待礼物卡，更获得一个75折的折扣代码。” Bourre在电邮中表示：“我们很高兴顾客的问题得到解决，虽然对过程中需时较预期长感到抱歉。” 个案二：道明银行收取50元RRSP提取费  12月28日Paul Dilworth一个注册GIC（保证投资证）帐户到期，由于他已63岁，故想提取现金使用，而不是再以投资来赚取1%利润。他不高兴道明银行要在他提取2,800元时收取50元费用，并预备好如何回答他要求豁免相关费用的“说辞”。 在与银行人员见面当日，他争论50元费用连6.50元HST税款，相等于他在GIC税前投资金额的2%。他说：“分店职员从前的确会豁免有关费用，但自1月起被通知不能再豁免。看来总部留意到分行通常会豁免费用。我告诉员工，我另有三笔金额较小的GIC，将于2017年到期。我已计划把它们卖掉，也没心理准备要付费。一名高级员工听到后失笑，表示无能为力。” Dilworth续称，他本人可以负担那50元收费，只是担心那些会觉得收贵太高的人：“GIC本身收1%手续费，你得投资一段时间（视乎金额而定），方足以支付你提取自己款项时须付出的费用。儘管费用获额免，但我仍很生气，要联络你宣洩。” 加拿大的大型银行在客户把钱转到另一个RRSP帐户，或关闭一个RRSP帐户时，都按例会收取费用。 他们通常在GIC到期时，会根据现价把钱再投资，而你只有很短的时间把这笔钱“解锁”。若你在银行内持有其他户口，或计划中有充足存款，要求豁免手续费是明智之举。 个案三：订购旅游服务后Transat减价 Stephen Williams去年冬天取消了一次旅程，因为他的妻子怀孕，两人担心寨卡病毒。他在Transat得到的优惠有效期只有一年，于是12月21日预订前往多明尼加共和国的行程，1月15日出发；两夫妇带同初生儿子出游，行程属“全包宴”。12月27日他收到Transat推广节礼周活动的电邮，他早前预订的“套餐”如今减价1,000元。公司拒绝退还差额，指他的预订确认后不容退款。他表示自己不知道即将有减价促销，由于优惠券有限期，所以自觉要早点订购，但原本其实可以多等6天。 Williams败在错失良机，未能享用圣诞后的优惠，然而Transat应该参考其他大型零售集团，容许数天前刚购买服务的顾客享受减价优惠。 我的建议：在订购旅游服务时，应询问有没有较低价保证，如果有则应查询如何运作。不要假设自己可以自动获得较低价保证，因为一切均以合约的服务条款为准。 星报专栏作家︰Ellen Roseman ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)

【加拿大都市网】 关于一瓶番茄酱的故事，在最近的社交媒体广泛报道，引发了加拿大人的爱国心，亨氏的番茄酱遭到抵制，French’s番茄酱则人见人爱。买加拿大本土的产品，支持民族企业义不容辞。一时间，街头巷尾，人人奋勇，大有把挤垮加拿大民族企业的国外垄断资本家彻底打倒的气势。 不仅如此，许多商家也急着搭上这股爱国潮，美国大型餐饮连锁A&W 本周宣布，将在加拿大的850家店里，全部使用French’s番茄酱，不仅如此，A&W特别强调，该公司在做生意时一直坚持用加拿大供应商，这次更是要使用安省的Leamington生产的番茄酱。 那么，我们的爱国者立刻就面临一个问题，A&W是家美国公司，我们不能去用餐，应该去支持民族企业，但是A&W用的是加拿大安省Leamington生产的French’s番茄酱，我们又应该去这家餐馆吃饭以支持民族企业，到底我们该怎么办呢？ 番茄酱的爱国风潮其实正是面临这个难题，亨氏是French’s的竞争对手，因此我们应该抵制，但是亨氏又是位于安省的Highbury的食品加工公司Canco最大客户，该公司雇员410人，并且还在扩充，公司总裁Sam Diab表示，亨氏对于我们的400多员工的工作太重要了。我们到底是抵制亨氏，还是要爱护亨氏呢？关于这个答案，不难看出，如果抵制亨氏的目的是拯救民族企业挽救工人的工作，那么爱护亨氏的目的也同样是帮助另外一些加拿大人和他们的工作，在理由一样的情况下，善良的加拿大人放亨氏过去，也是会受到赞扬的！ 说道垄断资本对我们生活的侵蚀，何止一瓶爱国番茄酱？我们从一瓶番茄酱开始，难道就真的可以同美国股市巴菲特，以及远在巴西的3G资本一决高下？夏天来了，当我们享受这阳光，在后院吃着从美国Costco店里买来的烧烤，喝着加拿大品牌Labatt Blue或者Molson Canadian啤酒的时候，其实，很多人都没有考虑过这个问题。您喝的任何一瓶啤酒可能都是为美国的垄断资本或者 3G资本在做贡献，Labatt1995年就被比利时的intebrew收购，后来又被3G资本旗下的 Anheuser-Busch InBev买下，Molson 也在2005 年就被美国的Coors公司买下。垄断资本无处不在啊，真正的加拿大品牌就是鲜为人知的Moosehead，这是位于New Brunswick的加拿大最老的本地啤酒厂之一，成立于1867年，当时厂名The Army and Navy Brewery，主要客户都是军队士兵和加拿大水兵。这个加拿大啤酒行业最后一个莫西干人，正在孤独的挣扎着，没有了当年的金戈铁马驰骋疆场的气魄，爱国番茄酱潮是否也能惠及到爱国啤酒 Moosehead？ 由此看来，我们对抗的并不是股神巴菲特，也不是3G资本，而是国际垄断资本，一种看不见摸不到，却又无时不刻不在我们左右的存在。我们与国际垄断资本的对抗，其实是在同我们自己博弈，正如大侠堂吉诃德般，骑着羸弱的瘦马，手持生鏽的长矛，身穿露着破洞的铠甲，奋勇而上大战风车，虽然骑士风度十足，却有脱离现实的嫌疑。 近些年来，资本主义国家干预经济的形势越演越烈，将利息无限压低，提供海量的流动性，因此垄断资本不差钱，到处收购民族企业，源头都来源于低利息政策和宽松的流动性，对抗他们最好的办法就是加息提高运作成本，缩紧银根让他们差点钱，不再到处横行。可是问题的另一面也会显现，加息和收紧流动性的时候，我们不会马上见到股神巴菲特皱皱眉，也看不到3G资本当场折戟沉沙，却立刻发现我们赖以生存和养老的房地产市场摇摇欲坠！堂吉诃德大战风车的结果，我们恐怕都不陌生：当屡败屡战的唐吉可德遍体鳞伤重重的从马上跌下后，风车却依然悠闲自得的按照原有轨迹旋转着，留下的只是一个传说。 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师  

【加拿大都市网】 本周二，苹果公司正式将APPLE PAY引进加拿大，皇家银行与CIBC宣布100加元以下的交易中都可以使用这种支付方式，这就意味着银行的客人，可以将自己的借记卡或是信用卡信息存储在自己的SMART PHONE里。PHONE除了打电话，IMESSAGE,发微信，还可以用APPLE PAY，作为一个电子钱包。 随着RBC以及CIBC 走出第一步，加拿大五大行中其它三个在今年晚些时候，也将加入到这个行列里。不仅是五大银行，ATB financial 和Canadian Tire的信用卡也提供苹果支付。 加拿大五大银行接受APPLE PAY，可以说是走向FINTECH的又一个里程碑。2008年后，过去一贯以稳定著称的加拿大银行，目前在全球主流银行的资本充足率水平，已经明显滞后。截止今年一月31日，根据巴塞尔协议三的标准，即巴塞尔协议三所定义的核心股本（从财务准则的角度只包括普通股以及RETAINED EARNING）占总体风险资产的比例（包括各类的商业或是住房贷款）看，加拿大银行资本充足率明显不足。 加拿大银行的行业平均资本充足率为3.9%，其中最低的是TD，为3.7%，即使最高的皇家银行也只有4%，相比欧洲前15大银行资本充足率平均水平4.6%，以及美国六大银行6.6%相比，加拿大银行的资本充足率令监管部门眉头紧锁。加拿大一直以谨慎的房贷制度和稳定的金融体系建立起了良好的信誉。如今才八年的时间，加拿大银行应对危机的能力，在发达国家中却沦落到较低的水平，到底发生什么事情了？ 最大的问题集中在杠杆率的分母部分（也就是总的风险资本敞口），银行业内人士认为：虽然加拿大的总的房贷规模已经达到了1.37万亿，但是40%已经有CMHC的保险。从风险转移的角度出发：即使出现房贷违约，那么赔付的责任在CMHC，不在银行，这部分风险资产应该从银行移除，那样就大大提高资本充足率，降低了银行的总体杠杆。 随着加拿大楼价见涨，温哥华以及多伦多地区的房价在去年两次降息后进一步火热了起来，温哥华的平均房价220万，多伦多120万，许多买房者贷款需求量大增，令加拿大银行潜在巴塞尔协议三定义下的风险资产敞口更大。 APPLE PAY在加拿大的流行，本质上是FINETECH对传统银行的挑战。在另外一个战场，消费支付方面则受到苹果等公司FINETECH的竞争。在过去人人嫉妒羡慕的银行工作将越来越少，裁剪冗员，缩减开支，关闭一些人流量较少的分行是银行的必由之路。银行必须小心翼翼的在服务质量与成本控制和存在感之间取平衡。银行在科技革新方面也是不遗余力的，比如在2012年BANK OF SCOTIA （丰业银行）当时收购了原ING CANADA的所有业务，并且将其改为TANGERINE 的子品牌。TANGERINE的运作模式就是数码银行，没有固定的实体银行，可以提供比其它银行更高的存款利率。  如果用在夹缝中求生存，来形容当前看似红火的加拿大银行业一点都不为过。过去披露的盈利水平都不错，时不时会有增发分红的记录。但是很大一部分归结于加拿大独立的监管体系下，对于国际银行平均的杠杆水平视而不见。目前加拿大OSFI的最低资本充足率要求为3%，因此TD等银行的水平都属于正常。 但是，如果要想欧洲和美国的银行看齐，这一水平就要达到5%。提高资本充足率，降低杠杆，加拿大银行只能选择两条路，一是增加股票发行提高分子，二是减少贷款业务降低分母。无论选择哪条路都将非常艰辛，增加Retain Earning，降低或者停止分红，以及增发新股，对于银行的股东绝不会答应。 减少贷款发放，银行的盈利增长受到限制，更重要的是，贷款是水，房价是船，水流变弱或者枯竭，房价的小船还不是说翻就翻？ 杨凡  加拿大证券学院院士/特许金融规划师 文中提及产品和建议只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。 ( 独家稿件，谢绝任何形式转载。违者追究法律责任！)