【加拿大都市網】作者Gerry Hyman律師為星報共管物業法專欄作家
問：鄰居的二手煙已令我放棄到陽台小坐休息，我也因此不能打開陽台的門為單位通風。聽說大廈管理委員會可能會讓業主投票決定，是否引入可讓住戶在陽台吸煙的新附例。若附例真的被通過，是否侵犯了我作為業主的權利？
答：《共管物業法》第117章指出，不允許任何業主於單位或公共範圍中做出可能損毀物業或對他人造成傷害的行為，人身傷害的合理理解必然包括損害他人健康，而二手煙是已知的致癌物。
（星報圖片）
《共管物業法》並不禁止住戶在單位中或大廈公共區域吸煙，不過就不允許住戶在二手煙有可能進入其他單位、以致對他人健康造成影響的情況下吸煙。
依我的觀點，於陽台吸煙，導致二手煙進入其他單位的陽台或單位內的行為，是被禁止的。《共管物業法》的權威高於Condo大廈的附例之上，大廈董事有義務執行《共管物業法》，因此附例不能允許與第117章相抵觸的吸煙行為。
問：共管大廈的董事局，是否有權對所有單位進行保養維修，而無需徵求單位業主同意？如業主不希望由大廈法團所選的承辦商進行維修，該怎麽辦？
答：單位維修屬大廈法團的責任，不過大廈章程書也許會規定業主負有維修責任，實際上幾乎每棟共管大廈章程書都是這麽規定的。
大廈管理公司沒有權利主動維修單位，除非業主不能在合理時間內對單位進行必要的維修。在上述情況下，公司則必須作出相應維修，而費用將由業主承擔。
根據《共管物業法》，如業主未能於合理時間內進行必須要的保養維修，這就是業主的責任。而如果失修有潛在的風險令大廈物業受損，或造成業物內的人員受傷害，法團則可以選擇對單位進行維修（但不是要求法團必須這樣做），並由業主承擔費用。
除此之外，法團沒有權利對單位進行保養或維修。不過，若所有受影響的單位住戶均同意由大廈進行維修，則另作別論。
問：大廈管理公司聘請的工程師建議翻新走廊，請問法團是否可以在未得到66%（2/3）業主同意的情況下，進行價值510萬元的翻新工程？
答：若走廊有必要翻新，法團則必須進行工程而無需另行通知業主，或經業主投票通過。
若翻新並非必要，但工程是會為大廈增添設施、改動或改善公共項目，則法團必須將所提議的工程，以及預估的費用通知業主。此外還需要告知業主，如果有超過15%的業主要求，就有權召開業主大會，就有關工程進行投票。
若業主要求召開大會，隻要大多數投票贊成便足以通過擬議的工程。隻有當工程的預估費用，較大廈本財政年度的共用開支預算高出10%或以上，才需要取得66%（2/3）業主的同意。
多重代理需要各方書面同意
Q：作為買家或賣家，在同意「多重代理」（Multiple Representation）之前，我需要知道什麽?
A：在一宗物業交易中，同一間經紀公司既代表賣家也代表買家的情況，被稱作「多重代理」（Multiple Representation）。這可能發生在買家和賣家雖然由不同經紀代表，但兩位經紀屬同一間經紀公司；又或同一位經紀同時代表兩方或更多方。
通常，多重代理涉及房子的買家和賣家，但它也可以發生在對同一房屋感興趣的兩位或更多位買家，它有時被稱為「雙重經紀」。
以下是關於多重代理的一些基本知識。
經紀公司和經紀本人在進行多重代理操作時，必須遵守特定的披露要求。
首先，在簽署代理協議之前，經紀公司就必須以書面形式告訴客戶，也許會出現多重代理方案。如果客戶同意，必須以書面形式確認，他們必須向客戶提供書面形式的披露文件。
然後，如果真的出現多重代理，經紀公司必須通知客戶，他們還打算代表其他客戶。
如果發生多重代理的情況，經紀公司還必須披露單一代理與多重代理情況下，經紀在宣傳及保護客戶利益方面的義務有何不同，這被稱為誠信義務（fiduciary duty）。披露應在購買Offer提出之前儘快做出。
除非得到被代理各方的書面同意，否則多重代理不能進行。假如其中一方沒有提出書面同意，經紀人必須放棄客戶之一，而這名客戶需要尋找其他代理。
多重代理主要優點是，與支付給兩間經紀公司傭金相比，多重代理有降低傭金比率的潛力。當然，不存在任何保證或降低傭金的要求。
其它注意事項：
•買家和賣家可能發現他們的利益和需求仍有互相衝突。例如，在多重代理情況下的銷售/購買談判，賣方試圖將房屋賣出最高價，而買方希望儘可能支付最少的錢。
•對於可能嚴重依賴代理人指道的買家來說，多重代理意味着特別挑戰——尤其是當他們不想與另一方分享機密信息的時候。這種情況下可以設置個人信息的共享限制，但必須向所有各方披露與房子和市場有關的真實細節，以滿足對所有客戶的誠信義務。
如果你對多重代理感到不適，記住：你有選擇權。安省有成千上萬註冊經紀人可供選擇，所以如果你需要其他代理人，將會有很多選擇。
另一個需考慮的因素：絕大多數買家和賣家是以客戶身份與經紀公司合作，若你是經紀公司的顧客（customer）而非客戶（client），多重代理會是不同的。銷售代表對顧客與客戶的誠信義務有所不同——例如，如果對方是客戶而你是顧客，他們可能只向你提供信息而不提供建議，這可能會使你處於劣勢。
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