問：我家樓上單位的按摩浴缸漏水，令我們的地板積水。住在樓上的夫婦同意不再使用按摩浴缸，但以費用問題為由不會維修浴缸。我們的業主立案法團表示，他們可以阻止業主使用按摩浴缸，但不能強迫他們維修，因為它不是公共設施的一部分。這是否正確？
答：如果是水管滲漏，則屬於公共設施的一部分，維修責任屬於業主立案法團。但是，你的大廈章程書也可以規定屬於公共設施的水管，若隻供應某一單位，就是該單位的一部分。如果是這樣的話，又或者有缺陷的水管是屬於按摩浴缸業主的單位，維修的責任就歸於該業主。
如果業主有義務維修，但未在合理時間內進行維修，《共管物業法》則規定業主立案法團必須介入和解決問題，而費用須由業主負責支付。
還有一件事：如果滲漏是來自業主的按摩浴缸水管連接到公共水管的接口，該連接位就屬於非正常改動。業主會被要求把公共水管回復到原始狀態。
問：我們的複式鎮屋公共區域的屋頂出現漏水問題，在通知了董事會不久，董事會聲稱已修理好。但接之而來的一場雨，對我單位的天花板和牆壁造成嚴重滲漏。最終董事會修好了屋頂，但我卻被告知，如果希望由他們維修單位的內部，我必須支付保險免付的2,500元。然後他們又說隻會支付一小部分屋頂維修費，而我一定要支付7,500元的餘額。我是否別無選擇一定要支付所有維修費呢?
答：很難明白為什麽董事會認為，在公寓的保險政策下，你需要承擔維修費的保險免賠額。
《共管物業法》（Condominium Act）規定，公寓法團應承擔維修費的保險免賠部分，除非毀壞是由你或者居住在你單位的其他人造成。你的個案看起來並非如此。如果你不需要為屋頂問題負責，那麽公共區域的屋頂維修便是法團的責任，董事會不能堅持要你承擔部分或全部費用。
再者，似乎你單位的損壞是由於董事會發覺之後，沒能按照《共管物業法》在合理的時間內對屋頂作出必要的維修。若果真如此，董事會因違反了《共管物業法》，應賠償所有你遭受的損失。
作者Gerry Hyman律師是星報共管物業法專欄作家
