整個萬錦北部新區呈「L」字型，3個住宅社區在南邊，就業區域在北面。
計劃中開拓萬錦北部新區的位置。
最新一份的報告中，3個住宅社區的規劃已見雛形。
最新一份的報告中，3個住宅社區的規劃已見雛形。
隨着城市擴張，市政府要開發更多新的住宅社區，才能配合人口增長對住屋的需求。萬錦市雖然早已從「鎮」升格為「市」，但其實可供發展的土地還有不少。目前正在展開前期規劃的萬錦北部新區(North Markham Future Urban Area)，將為市場注入1.4萬個住宅單位，成為4.5萬人的安樂窩。毗鄰的就業區域，也會提供多達1.8萬份工作職位。
萬錦市是大多地區人口增長最快、發展最迅速的城市之一，長久以來深受華人關注，是置業安居的首選城市之一。預計到了2031年，該市人口將超過42萬人，市內就業職位增至24萬份。面對人口增長帶來的居住及就業需求，市議會早於2010年已作出決定，要以開發新社區來應對部分壓力。在2014年的萬錦市總規劃(Official Plan)中，也就催生了萬錦北部新區的計劃。
新區南部安居西北部就業
整個萬錦北部新區，呈「L」字型，佔地1,300公頃(3,212英畝)，當中可發展地皮達975公頃(2,409英畝)。南部區域被劃分為3個住宅社區，西北面則被劃定為就業區(Employment Block)。住宅社區範圍南起Major Mackenzie Drive，北至Elgin Mills Road，西面以Woodbine Avenue及輸電走廊為界，東面則為界乎Kennedy Road及McCowan Road之間的Robinson Creek。至於就業區的範圍，東西界線為Woodbine與Warden，南北則為Elgin Mills及19街再北一點的萬錦市北面界限。
按照計劃，3個住宅社區合共可興建1.4萬個住宅單位，容納人口4.5萬名。住屋類型方面，8成為低密度的低幢房屋為主， 包括獨立屋、半獨立屋及鎮屋，高密度的Condo大廈約佔2成。
整個萬錦北部新區合共可提供1.6至1.8萬份工作職位，當中主要位於北面的就業區。此外，部分土地屬於受保護的自然遺產系統，並被劃定為不會被開發的綠地(Greenway)。
住宅社區規劃已具雛形
計劃的概念總綱(Conceptual Master Plan)，剛於去年10月完成，並獲得市議會首肯。該個概念總綱，是新區發展規劃重要的前期工作，涉及需要研究的範疇繁多，如道路、食水、電力、廢水處理、社區設施、公交系統、自然流域、城市設計等等。今年1月，萬錦市發展服務委員會上，也就發展計劃修訂進行了討論。
在最新一份呈交市府的報告中，已看出3個住宅社區的規劃雛形，包括社區名稱、住屋類型分佈、人口、中小學學校、社區公園、雨水管理設施、主要道路、綠化地帶等。社區名稱由西至東為Berczy Glen、Angus Glen及Robinson Glen，各自擁有不同的住房特色。好像Berczy Glen以發展低密度的低幢及中幢房屋為主，Angus Glen提供數量及種類最多的住房，Robinson Glen則有較多Condo大廈單位供應。
新建住宅量可滿足五年需求
萬錦市議員何胡景表示，萬錦北部新區屬於10至20年的中長線發展計劃。「聽起來好像很長，但其實只是一個不久將來的發展計劃。」
早於2006年萬錦市政府在制定25年發展計劃時，已訂出每年人口增長率為2%，相比全國人口增長率的1.3%，雖然已高出不少，但對比如旺市的3%為低。「不過，觀乎萬錦市過去10年的人口增長率，平均維持在2.7%左右，比想像中快了一點，但亦反映出市府在土地審批過程中沒有拖延，吸引不少地產發展商選擇在萬錦市發展。」何胡景認為，近年樓價飆升，與市政府的措施幾乎完全無關，問題關鍵之一是利率偏低時間太長。然而，這並不代表其他人只隔岸觀火。事實上，三級政府已就目前的樓市推出不少新政策。市政府可以做的，是加快土地審批。這一方面的工作，他認為萬錦市已做得超過預期的好，亦絕對追得上人口增長需求。
「以萬錦市30多萬人口，每年2%增長率來計算，即每年有6,000多新增居民，需要增加的房屋不過3,000個單位。但萬錦市過去十多年，一直保持每年新增超過3,000個住宅單位。萬錦北部新區的1.4萬間住宅單位，預計足夠滿足5年的需求。」
土地開發為萬錦未雨綢繆
話雖如此，這1.4萬個住宅單位的供應只是「遠水」，難以解決目前樓房供應緊張的「近火」。何胡景同意，此發展計劃未必對眼下的樓市起到太大作用，但隨着已開發土地不斷發展建屋，現在展開新開發土地計劃，會令整個可建屋土地供應不會中斷。
他解釋，每一塊地都有密度要求，是由區域政府及市政府一起制訂的。有了密度要求，便可因應每一個社區需要興建幾多房屋及其種類，從而估算社區所需的交通網及服務。開發新土地，也是為了應付未來人口增長需求。雖然現時已開發的土地，已興建不少高密度Condo大廈，但當建完後，土地供應將成問題。為了不想十年後才忽然喊無地建屋，市政府有必要未雨綢繆。
「約克區域政府要求轄下的城市，密度比例要達到最少50%，而萬錦市其實已做到了60%。意思即是，將來有任何發展，會有60%是在已開發的土地上進行，例如在Hwy 7沿線、Downtown Markham一帶，會以加高、加密等方式來擴展。至於另外40%，便是以開發新土地來進行，萬錦北部新區正是此類。」
發展市政配套服務引關注
事實上，曾有人提議將密度比例提升至100%。其中在Hwy 7一帶，有很多土地已獲得開發，有了水電煤及道路等基礎設施，但卻一直未有地產開發商進行建屋。「也許基於市場需求、成本價格、開發商個別計劃等因素，如果將該些土地全部發展，密度比例已可達到100%。」然而他又認為，長遠來說，100%密集發展是過多的，因為要避免城市擴張(urban sprawl)步伐過快。「一個城市不能只依靠收取地稅來支撐需要提供的服務的開支，而是要靠新的發展及新錢流入，因此，城市發展得太急速，是會有後遺症的。」何胡景續說，有不少市民向市府反映，希望萬錦市凍結髮展，因為市內交通系統已不勝負荷，每天上班上學都要飽受塞車之苦。在上月的發展服務委員會上，與會者特別對新開發社區的道路網表示關注，其次則是社區中心、圖書館、學校等社區設施是否足夠。
他不諱言，交通擠塞是全世界永遠解決不到的問題，市府可以做的是如何處理它，包括將居民的通勤方式轉型。這一方面，萬錦市正在一個起步點。居民現時仍以私家車為代步工具，雖然市府鼓勵公眾使用公車，但集體運輸系統不完善，單是沒有地鐵支援，已是居民放棄私家車的一大障礙。
那麽，萬錦市會否在未來的10年甚至20年後興建地鐵？何胡景斬釘截鐵地說：「一定是NO的。因為興建地鐵的費用，比興建一條高速公路的費用還要高出十幾廿倍，作為市府是沒有那麽多錢去投資此類基建，唯有加強公車服務及公車網絡，增加接駁服務。雖然Hwy 7的公車線已很暢通，但仍然吸引不到市民使用公車，正是接駁服務不足，未能令市民有足夠動力放棄私家車。」
