正當不少人質疑安省平抑房價措施會迅速澆熄多倫多房市的熾熱時，一種被稱為「自動加價」的買家競價方式，近期在多倫多出現，這種競價方式，就是買家向賣家提交購屋合同時加入條款，不論其他競爭對手出多高價格，買家都同意在此基礎上按一定比例或數額自動加價，以確保可以在搶房大戰中得手。
規管安省地產經紀登記發牌及行為操守規範的RECO，在接受《都市地產》記者採訪時，其法規監管部副司法官給出的答覆是，自動加價條款（escalation clause）在安省房地產交易法中(REBBA 2002)並沒有被禁止。但是，這個款項對房地產銷售人員和經紀人有非常嚴格的規定，需要他們誠實、公正和正直地對待所有參與買賣的人。 「RECO並不擁護和鼓勵大家使用自動加價條款。這個條款會為買家、賣家以及經紀製造複雜的狀況。」
據《環球郵報》報道，自動加價這種方式在美國常用，近期被一些地產經紀用到加拿大，目前不知在加拿大房市的流行程度，但有業界人士開始擔心這種方式會令房價直推高，並且在操作過程中，面對複雜的行業規範問題。
採用這種競價方式，買家可向賣方承諾，不論賣方收到多高的報價，買家都在此基礎上自動加價一定數額。買家在提出自動加價承諾時，也可設定價格上限，達到這上限時即停止自動加價。
多人自動加價操作複雜
如果在數個競爭者中只有一位採取這種自動加價方式，理論上一定可以拿到想要買的房屋（除非賣家行使權利，決定不將房屋賣給出價最高者）。但亦可能出現的情況是，如果超過一名買家都在Offer中加入自動加價條款，會令情況變得異常複雜。
如果兩個買家設定的自動加價上限相同，那賣家應該將房屋賣給誰？又如幾個買家都加入自動加價條款，而且都沒設定加價上限，那麼不論價格多高都會有人繼續加價，會否沒完沒了，這種情況應該如何處理？
RECO在回複本刊記者詢問時表示，如果兩個offer都有加價條款，並設置了同樣的上限，相當於賣家收到了兩份價格一樣的offer。賣家有絕對權選擇把房子賣給任何一方；或者選擇拒絕所有offer，發回給競價買家改進，要求買家最後出價一次以決勝負；又或者給其中一個買家還價。 RECO提示，買賣協議是買家和賣家之間的交易。如果賣家選擇了一個offer，價格並不是賣家唯一考慮的因素，賣家可以依據其它條件選擇他們想要的offer。
強烈建議設置加價上限
RECO的法規監管部副司法官Kelvin Kucey 對本刊記者表示，如果買家堅持使用自動加價條款，他們的經紀應該強烈建議買家在該條款上設置上限。 「目前沒有規定自動加價條款一定要有上限。但是，RECO建議限制買家底價的曝光度，因為透露加價上限會將買家置入一個脆弱的地位。當然，最終這是買家自己的決定。 」
Kelvin Kucey進一步表示，這個條款可以被加在offer中。但買家經紀應當明確地告知賣方經紀offer中存在自動加價條款，確保它不會在無意中被忽視。 「會傷害各方利益的不平等條款」
業界擔心一旦使用自動加價條款，沒有加入這項條款的買家會被自動擠出競價戰，難以買到自己心愛的物業。不僅如此，即使採取這條款最終買到房的人，其利益也可能被一些不良地產經紀損害。買家如果預先設定一個自動加價的數額上限，等於告訴經紀自己出價的底，不良經紀有機會編造事實告訴買家，已有競爭對手出價到其上限，買家無從證明，只有出高價令自己的利益受損。
也有業界人士擔心在實施自動加價過程中，客戶的個人隱私得不到保障。經紀依其行為規則，不能向任何人透露買家出價的數額和其它條款，尤其不能向其他競爭買家透露這些關鍵信息。
萬通地產公司的經紀段曉東
萬通地產公司的經紀段曉東在接受本刊記者採訪時表示，在自己15年的從業經歷中從未給客人使用過「自動加價」條款。 「因為我認為這是一個不平等的條款，會傷害各方利益。如果大部分人都使用或接受這個條款多加2000元，一旦普及，購房者會認為不加這個條款我就買不到房，加了才是對自己利益的保障，都去使用自動加價條款，只會讓市場更加瘋狂，對誰都沒有好處。」
段曉東進一步表示，自打管控房市的16條政策出台後，目前大多地區房地產市場各方表現明顯放緩。 「在這個較為平緩的時期，也許買家不會選擇加這個條款，搶房現象明顯減弱。在客人給出的offer中，客人想加什麼樣的條款都是可以的。」「以前也聽說有客人會加價幾萬甚至十幾萬去搶房。但是地產經紀有責任和義務為客人分析房地產市場的情況，在符合客人自身條件的情況下給出合理的價格建議。當市場再次緊俏，過度使用這個條款又會助長房市的瘋狂。」
多倫多地產經紀Nancy Wang
口頭約定及不填買價Offer均無效
多倫多地產經紀Nancy Wang對本報記者表示，「的確有經紀和客人會使用自動加價條款。更有什者，有的買方還在遞交offer時把買價一欄放空，志在必得，意思就是表明，讓賣家自己填寫價格，多少錢你肯賣。這種情況比較瘋狂，失去理智，我本人是不會使用的。」
Nancy 進一步表示，還有些加價是以口頭形式溝通的，為了規避風險沒有落實在紙面上。 「買家經紀會告訴多方，我們會在最高價上再加1萬或者幾萬。房市最瘋狂的那段時期，有加十幾萬的，為了搶房完全失去控制。」
針對遞交不填寫購買價格的offer這一情況，Kelvin Kucey表示，買方經紀遞交沒有價格的offer類似於交了一張空白支票。 「為了保護所有相關方的利益，RECO希望經紀確保任何買方提供的offer具有如下基本要素：買方身份、購買價格、不可撤銷的期限（irrevocable period）和交房日期（closing date）。這些要素中缺少任何一項，都可能使offer不完整、無效並且不可執行。」同時，RECO建議買家提前了解自己能承受的最大預算，並堅守這一底線。
對於在競價過程中，有買房經紀口頭通知各方自己會在最高價基礎上加1萬或幾萬的現象，RECO則回應稱，「買方代表可以口頭聲明客戶願意支付的價格，但這並不能構成有效的offer。Offer只有以書面形式提交才被視為有效。」
RECO對「自動加價」條款的指引
規管安省地產經紀登記發牌及行為操守規範的安省地產議會（Real Estate Council of Ontario，RECO），鑒於近期不斷有地產經紀查詢這方面的問題，於5月31日向註冊會員就如何處理「自動加價」條款發出簡報指導。
RECO表示，自動加價條款旨在透過自動加價，將其他競爭買家淘汰出局。這種條款有多個變種，一些買家在使用時設定加價上限。 RECO承認收到許多註冊經紀詢問如何處理這一條款，目前RECO沒有專門法規規管自動加價條款，但會調查這方面的投訴，必要時會推出針對性法規。
賣家有權決定接受哪份Offer
RECO 警告，當一宗交易多過一個買家使用這種自動加價條款時，處理起來會十分複雜。 RECO在其指導中列舉一個虛擬例子：假如有S和F兩位買家競爭一個物業，S 出價55萬，F出價60萬。如果S事先設有條款承諾在競爭對手的價格上一律加價2,000元，則其報價會自動升至（比F多2,000元）60萬2,000 元。如果S進一步設定其自動加價至70萬元為上限，又有第三位買家出價75萬元，而S的出價最高止步於70萬元，此時由賣家決定接受哪一位買家的出價。
上述例子情況可能變得更複雜。假設S和F兩位買家都在競價中加入自動加價2,000元條款，S設定最高限為70萬元，F設定更高的上限，那麼S的競價將止步於70萬元，而F可自動加價至70萬2,000元。假設兩人預設相同的加價上限，或都沒有設定上限，RECO建議掛牌經紀要求兩位買家收回自動加價條款，透過一次最終競價決定勝負。
預先防止出價超出買家承受能力
RECO強調，現有規範地產經紀職業操守的所有法規，在實施自動加價條款時都必須要遵守。經紀必須保護委託人的最佳利益，向客戶提供專業、謹慎的服務。在買家決定加入自動加價條款前，必須協助其了解可能發生的情況，取得買家的同意和認可。
買家必須明白，一旦在向賣家提交的競價offer中加入自動加價條款，除非達到買家預設的最高限額，這一條款在競價戰的過程中都對買家具有約束力，買家在購房預算上必須做好充足準備，有足夠的彈性。在上述過程中，經紀應該採取可行步驟，確認買家已確定獲銀行批准的貸款數額。買家最好獲得金融機構的貸款批准書或預批准文件。
RECO又指出，買家在加入自動加價條款時應該設定上限，或加入條款規定如何撤回及停止自動加價，防止出價超出買家經濟承受能力，以保護買家利益。
RECO於6月1日再向註冊會員發出通告，指在5月31日就「自動加價條款」發出指引後，收到不少會員詢問，要求RECO進一步澄清更加細節的問題，RECO就此正在準備更多指引，並儘快公布。
經紀應謹守職業道德
本報記者向RECO例舉一位地產經紀投訴的現象，有相熟的買賣方經紀合作，確保自己的客戶如願買到房子。 Kelvin Kucey稱，「一直以來我們非常擔心經紀之間有偏向某一方的人為操縱或勾結行為。註冊地產經紀應當對所有相關方秉持公平透明的方式進行業務操作。」
RECO提示，任何地產經紀的違規行為，都會受到相關懲處。在安省，根據對消費者的傷害、行為的惡劣程度、是否有違規歷史等不同情況，對地產經紀有不同程度的懲處，包括警告、學習教育課程、支付高達5萬元的罰款、以及兩年減一天的監禁（prison terms of up to two years less a day）和吊銷執照等。
Kelvin Kucey表示，RECO希望聽到買家和賣家針對所遇到的地產經紀不道德行為的相關投訴，RECO鼓勵大家登錄http://www.reco.on.ca/complaints-enforcement/ 提出投訴。 「每種情況都是有獨特性的。一旦收到投訴，RECO將進行評估和調查，然後確定行動方案。」
使用「自動加價」條款 如何保障客戶利益
在本刊記者採訪後，RECO於6月6日進一步更新了對房地產經紀的指導文件。
當您代表買家時
很像一個搶offer，如果買方覺得這樣做會在買房過程中給予他們優勢，自動加價條款是他們可以採用的一種策略。但是，在加入該條款之前，經紀的工作是確保買方完全明白，在指定的不可撤銷期限之前（specified irrevocable deadline），他們的offer不能被撤銷，並且在達到自動加價價格的上限（cap）之前，他們被鎖定在搶offer大戰中。
這個條款可以被加在offer中。但買家經紀應當明確地告知賣方經紀，offer中存在自動加價條款，確保它不會在無意中被忽視。
問：如果使用自動加價條款，我的買家是否有權知道第二好的報價數或其副本（ the second best offer）？
答：不能。買方經紀應向買方明確表示，他們無權知道第二好的報價。賣方或賣方經紀沒有法律義務告知第二好的價格或提供其副本。買家在決定使用自動加價條款之前必須了解這一點。
當您代表賣家時
這不是一個詳盡的列表，它將取決於offer的特定情況。
1. 向賣家介紹自動加價條款的可能性
當您與賣方討論可能出現的各種offer情況時，您應該告訴賣家，自動加價條款可以被提交，賣方應考慮是否做好了準備接受包含此類條款的offer。
2. 確定報價
當offer存在自動加價條款，offer價格增長根據指定的數額依次遞增，直至成為價格最高的offer，或者達到了自動加價的上限。
3. 賣家決定如何進行
與多個offer競爭的過程一樣，一旦提供了offer，賣方可以接受其中的一個，拒絕所有報價，或將所有報價發回改進，或向某一個買方提供還價。賣家可以做任何選擇。
賣方可以選擇取消自動加價條款，並設定一個特定價格。
問：如果有兩個自動加價條款相同，並且有相同的上限呢？
答：在這種情況下，與收到兩個價格相同的offer沒有什麼不同。賣方可以接受其中的一個，或者將其發回給買方，要求他們提交最終的最佳報價。
4. 如果接受有自動加價條款的offer
當接受有自動加價條款的offer,等於達成了購買和出售協議。因此，如果賣方接受，則協議必須清楚地表明，通過自動加價條款的操作，達到了最後的價格。
保護賣家問答
• 賣家能否簽回和自動加價條款金額上限相同的價格？
可以。然而，與其他回報價一樣，買方有可能接受、拒絕或還價。賣方有可能失去買方或失去其他有效報
價。
• 賣家可否選擇不考慮有自動加價條款的offer？
是的，賣方可以拒絕有自動加價條款的offer。
•如果我的賣家接受了有自動加價的offer，我必須確認第二好的報價價格嗎？不需要。經紀不得進一步披露「買賣協議」的內容。如果賣方或經紀被迫這樣做，他們應該此尋求法律意
見。
• 如果我在買賣協議中填寫了「所接受的購買價格」（accepted purchase price），我是否違反了
不披露競爭性報價的義務？
不。單純在offer中為賣家填寫購買價格，不構成違反「道德準則」第26條的規定。 （under Section 26 of the Code of Ethics） 經紀應該記住，「道德準則」第26條首先要求披露對特定房產提出offer的數量。進一步清晰說明，只有披露offer數量，沒有其他關於offer的信息可被披露。除了簡單地填好offer中賣方的銷售價格，其他的披露信息可能被視為違反第26條並被起訴。
• 當最終獲勝的offer是通過自動加價條款贏得房屋購買權，賣方經紀人應該保留第二好offer的副本嗎？
RECO鼓勵經紀保留第二好offer的副本，以防日後如果銷售價格的有效性受到法律挑戰時可以使用。在這種情況下，匯總表（the summary form）不具有足夠的信息來確認銷售價格的有效性。
結論
RECO不鼓勵使用自動加價條款，也無權禁止使用。該條款可以為買方、賣方及其經紀創造複雜的情
況。
自動加價條款為買賣雙方增加了額外的考慮。對於買賣雙方的經紀來說，重要的是要為自己的客戶提供
認真、合格的服務，並按照道德守則的誠實守信經營。
再次，儘管REBBA或其規定沒有阻止這種策略，
但是在向客戶和消費者推薦自動加價條款時，經紀必須認真慎重地行事，並確保在使用之前作出明智的決定。
