▲一份完整的驗房報告通常會將問題分類為安全問題和重大修繕問題（星報資料圖片）
買房可別被高興沖昏了頭腦，在加拿大買房有一個不可忽視的步驟，那就是驗屋（home inspection）。持牌驗屋師會前往物業進行驗屋，對房屋質量給出負責的報告。驗屋師對房屋檢查的結果、所涉及的維修、未來房主可能需要進行的投入、房屋存在的隱患等結論，都會或多或少影響客戶的買房決定。確保房子沒有問題，在新屋和二手房的買賣中，都尤為重要。身為買家或投資者，應了解如何驗房，新屋和二手房、condo和獨立屋的驗房分別有什麼區別，以及如何解讀驗房報告。
Condo和House驗屋有什麼區別？
三維行（SummerView）建築項目管理公司創辦人、持牌驗屋師張夏景（Bruce），在接受星島《都市地產》記者訪問時表示，Condo與獨立屋相比，驗房最主要的區別在於condo需要檢驗的項目特別少。 「因為condo沒有屋頂、地下室，冷暖設備這些系統又歸大樓管理，所以真正按照標準的驗房檢項來說，它可驗的項目比較少。」
▲持牌驗屋師張夏景（Bruce）
現在人們熱衷於投資condo。隨着房價高企，condo的面積也越來越小。不少人可能在condo面臨交接，需要做新房交付前檢驗（Pre-delivery Inspection appointment，PDI）時，越過聘請驗房師的步驟，直接帶朋友和家人去驗房，自己看過就完成了檢驗。
如何看待這樣的狀況？張夏景承認這種情況的確存在。 「業主和驗房師驗房的區別就是，驗房師檢查的東西比業主看到的東西更多、更廣泛、更專業。」
張夏景續稱，「如果是從開發商那裡買新Condo做PDI，檢驗的項目比較細，和傳統的二手房檢驗標準不一樣。比如說新房做PDI，就檢查得非常細。例如油漆的瑕疵、櫥櫃的門是否有對齊，哪怕是地磚上有小劃痕，都會在PDI的檢查清單上放上去，需要建築商維修。而如果是二手房買賣，驗房過程中如上提出的東西都不會作為瑕疵被指出來，因為它是一個舊屋。我們公司目前做得最多的還是新屋，之前一個項目兩棟樓交收，我們幫買家做了30幾個單位驗收，這種時候找我們的人反而會比較多。」
驗房報告有幾種格式？
一份完整的驗房報告通常會包含兩個部分，一是主要問題列表，另一個是報告主體。在主要問題列表中一般會將問題分類為安全問題和重大修繕問題。張夏景稱，「驗屋師給業主出具怎樣的報告，也取決於業主所處的階段。如果是新房，通常有PDI。作為驗房師，這種情況我是不出報告的，會讓開發商按照他的格式去出。然後在房子交割之後的30天，那時我們通常會有兩份報告，一個是驗房師自己的報告，另一個是安省新屋保險公司（TARION）標準格式的驗房報告。這兩種格式的報告由業主自行選擇，需要哪一種我們就提供哪一種。還有就是一年保修的驗房報告也是一樣的，有TARIO格式的，有驗屋師自己格式的，業主自行選擇。 」
而如果是舊房買賣，驗屋師則更傾向於使用自己的格式。張夏景稱，「具體的要看業主是處於哪個階段。關於新房的驗房，我個人的建議，如果你的房子要自己住，我可能更傾向於客人做30天的驗屋報告，比PDI要更管用一些。因為它需要花錢，前後兩個驗房的時間相差很短，PDI和30天的驗房可能也就相差一兩個月。我覺得做30天的效果更好。TARION 有個30天的保修（warranty），有個驗房報告需要填。在這個時候做驗房，你提交30天的保修報告，它會涵蓋你房子所有問題，包括在PDI時發現的一些問題。」
驗房能發現所有問題嗎？
有些人可能會問，如果在驗房後，發現了驗屋師未曾發現的問題，應該怎麼辦？張夏景對此表示，「這個問題大家首先會先想：為什麼驗房師沒有驗出來？其實驗房師有個職業標準，只對驗房當天的狀況以及他看得見的位置做個描述。也就是說，牆後面的、傢具擋住的、當時看不見的地方，是不在驗房師的驗房範圍內。後期業住進去之後在這些地方看到的問題，和驗房師是沒有關係的。另外，當時發現的問題，比如說馬桶在驗屋當天不漏水，搬進去之後漏水了，這和驗房師當天沒驗出來是沒有關係的。」
張夏景認為，這就是為什麼他認為對於新屋來說，30天的保修（warranty）會更好一些。 「首先，新房拿了鑰匙進去，有30天的時間去發現一些是一天發現不了、可能要用三五天才能發現的問題，30天涵蓋的範圍一定會比PDI多。另外，30天和PDI之間，本來時間相隔就不長，所以我覺得，花兩遍錢請驗房師做兩個，還不如花錢請驗屋師做個30天的，這樣我覺得更划算。而剛剛說的二手房買賣，買了之後發現有問題，這是沒有辦法去找房主或者驗房師的，除非你能證明，比如說能證明馬桶在驗房那天就漏，只不過驗屋師沒看出來，需要很強大的證據，這個就是驗屋師的責任。通常在我們接觸到的各類案例中，證據通常都是很沒有說服力。」
作個成熟消費者
實際生活中，拿到驗屋報告後，能通讀一遍以上的業主往往不多。記者向張夏景提出，是否發現有人沒花時間仔細去看驗屋報告，驗完就完了，並沒有仔細了解房屋？張夏景對此現象表示了肯定。 「買家對驗房的期望，和驗房師真實的職業標準是有差距的。我覺得，這是一個消費者成熟度的問題。如果買家在提出這些問題之前，看看驗房報告，看看驗房師協會上的職業標準，可能很多問題就不會遷怒於驗房師的責任，可能會更理性客觀和驗房師聯繫。」
▲新房交付前檢驗的項目比較細，如油漆瑕疵、櫥櫃門是否有對齊，哪怕是地磚上有小劃痕，都會放入檢查清單。如果是二手房買賣，上述項目都不會作為瑕疵被指出來（星報資料圖片）
張夏景舉例稱，曾接到過業主電話，打來第一句話說，「’不是找你麻煩，是想向你諮詢一個問題。’這個客人我就能很明顯的感覺到他是已經讀過了驗屋報告，他知道這個當時和驗屋師沒關係，但是他覺得找驗房師拿一個意見會更中立一些。出了問題就要解決問題，解決問題就要找相關的維修人。維修的人，出於利益考慮，給的建議未必是中立的。這時候就要問驗房師。
我們的職業標準有強制性要求，做驗屋師就不能做維修和裝修，因為這是有利益衝突的。這個時候問驗房師問題，我會中立地告訴你這個問題是大問題還是小問題，以及大概的花費。所以買家對驗房師的職業有一個了解，自然就對很多東西理解了。 」提及對於拿到驗屋報告的業主有什麼建議，張夏景稱，「我會建議買家對建築行業的每一個專業環節都儘可能多地有一些了解。多花時間看看報告，這是你房子的聖經（bible），讀懂它真實的描述，包括一些我們報告里經常會寫一些潛在性（Potential）的東西，你的房子哪裡會容易出問題。比如暖氣，現在15年了，狀況也不太好。報告里會告訴你，雖然現在沒問題，但是可能將來爐子會壞得很快。如果你讀了報告，將來爐子壞了，你也不會感到驚訝（surprise），不會遷怒於任何一個人，這個遷怒是沒有意義的。人家已經做了相關的工作。 」
新屋出現問題不要恐慌
針對驗屋的話題，近期有讀者發來信息，表示自己購買了不到兩年很新的房子，車庫上方是個露台（terrace），但卻一直存在漏雨問題，導致車庫牆壁發霉。業主在聯繫開發商修了兩次後，還是會漏。當第三次發生這樣的情況，他認為這是房屋質量差的體現。對此，張夏景分析稱，這種情況在自己工作中經常遇到。從大的比例上來說，開發商做的房子有TARION保險，各種各樣的問題都會有，客人索賠的比例較高。
「房子和車是不一樣的。就算是買了個新車，在保修期內還經常有這樣那樣的問題。一個房子的零部件比車要多得多，就意味着它出問題的機會更高。所以，房子有維修是正常現象，不應有太大心理負擔。只要不給生活帶來不便，都不是太大問題。這位讀者的案例中，房屋漏水的問題給生活造成了不便，房子總漏水的確很煩，因此會覺得難以接受。而有時新屋交接後的瑕疵，比如門壞了、潔具使用的不好但是不會造成漏水、地板有聲響等，這種維修可能對業主來說更容易接受一些。」
一些新獨立屋或鎮屋的業主還面臨一個普遍的問題，就是地板會移動（tilting/shifting）。而不少業主的反應是，即便向TARION彙報了這樣的情況，得到的來自開發商的答覆卻是，這種情況暫時修不了，因為房子在下沉。
張夏景稱，「開發商在某種程度上這樣說是對的，因為有些問題你沒有必要現在修，修完了，一個月後問題又回來。只要和房屋沉降相關的問題，有時候開發商並不是為了逃避責任，而是希望等這個問題徹底穩定下來後再修。我覺得需要業主有學習的過程。實際上TARION的網站上寫得非常清楚，哪些屬於TARION的保修範圍、哪些不屬於，保修的時間有多長等。如果是和房子沉降相關，保修一直到7年。結構上會有問題，7年內都有保修。修得太早，可能還沒有等到問題發展到最終程度，提前修了，可能不一定會有好效果。」
驗屋如何收費？
三維行（SummerView）建築項目管理公司創辦人、持牌驗屋師張夏景（Bruce）稱，「新condo的驗屋會比舊屋稍微便宜一些，這主要考慮到時間的花費。首先，新condo工地通常不像house一樣停車方便。通常開發商會指引你去某個地方停車，再過去填表，然後配合開發商打印PDI的list，最後再確認拿到安省新屋保險公司的完工交房證書（Certificate Of Completion And Possession/Warranty Certificate），也就是大家常說的新屋保險。前後算起來，也不比獨立屋的驗屋時間短多少。收費雖然便宜一些，但也不會便宜特別多。例如我們公司的收費，目前condo的驗屋是380元起。獨立屋則是425起。價格實際上沒有差多少。」
