問：對於一棟只有24個單位的小公寓而言，沒有物業經理是合法的嗎？
答：是的。任何規模的共管公寓管理公司都可以自我管理，且不設專業經理。
事實上，將專業經理稱為共管公寓經理並不是很準確。共管公寓是由其董事會根據《共管公寓法》進行管理。一間管理公司，更準確地說是一名助理經理，負責向董事會提供建議、並執行董事會的決定，但不是運營公寓管理公司。
大多數公寓管理公司，尤其是較大型的，都有專業經理提供董事會所要求的建議，因為董事會常常缺乏經驗。
問：我們的物業經理拒絕執行必須在公共空間中牽狗的規定。他拒絕在電梯間張貼提醒告示。請問除了向物業經理的總公司投訴外，我們還能做些什麼？
答：您可以寫信給諸位董事，指出他們有義務確保管理公司的規定得到遵守。如有必要，至少需要15%的業主提出要求，根據《共管公寓法》與管理公司進行調解，就管理公司如何執行該規定達成一致。
如果沒有就這些步驟達成一致意見，則該事項將進入仲裁程序，由仲裁員確定管理公司應採取的步驟。
或者可以說服業主投票，替換任期已滿的董事，代之以會執行該規定的董事。至少15%單位的業主甚至可以要求業主會議投票，決定是否將部分或全部董事撤職或替換。
問：您幾年前曾寫過，根據《人權法》，共管公寓管理公司有義務允許一名患有皮膚病的業主安裝遮陽傘。我亦有類似的皮膚問題，我的家庭醫生、外科醫生和皮膚科醫生都建議我避免曬太陽。
請問我是否有權要求董事會允許我在我的露台上自費安裝一個遮陽篷？由於我的露台朝東，因此如果沒有遮陽篷，我每天大部分時間都無法使用它。
答：當然可以！您可以堅持要求管理公司在公共露台上安裝遮陽篷，費用由管理公司承擔，以履行《人權法》中規定的他們的義務。
或者，您可以考慮購買一把無需固定在露台上的遮陽傘，因此它與您放在露台上的椅子或其他傢具沒有分別，並且您不需要經過管理公司同意。
作者Gerry Hyman律師是多倫多星報《共管物業法》專欄作家
