記者：文琪
入行雖難，回報卻好。加拿大老齡化加速，投資養老院有利可圖，銀行、機構投資者、房地產投資信託、私人投資者，都對加拿大養老行業的潛在規模頗感興趣，加拿大老人住房領域正在得到越來越多人的關注。
在加拿大，老年人是所有年齡組中增長最快的一個群體。人口老齡化，正在為老人住房以及帶有特殊用途、醫療保健用途的房地產市場（Residential Care Homes/senior housing）創造新的投資機會。伴隨着嬰兒潮一代逐漸步入退休年齡，加拿大的養老類型房地產市場也將進入蓬勃發展期。銀行、機構投資者、房地產投資信託、私人投資者，都對加拿大養老行業的潛在規模頗感興趣，加拿大老人住房領域正在得到越來越多人的關注。
根據加拿大社會發展委員會的統計，預計到2036年，加拿大會有1040萬老人年齡在65歲或以上。到2051年，大約1/4加人會在這個年齡段內。不斷增長的老人群體，需要在近期或不久的中期內進入擁有老人住房設施的房子。 2018年12月，一個新成立的名為Oxford Living，LLC的加拿大老人住房平台，宣布以1億元價格收購了9個安省退休社區（retirement communities），共計648個套房。該公司總部位於美國芝加哥，在養老院的運營方面擁有豐富經驗。加拿大老人住房融資領域的專家Brian Kimmel去年曾討論了加拿大養老住房需求的變化，以及行業競爭如何影響開發商的命運。作為該領域20年的資深人士，Kimmel認為現在是開發和經營加拿大老人住房產業的最佳時機，也是最具挑戰性的時刻，因為這個行業的資本從未如今天這般密集。
養老院種類多
在加拿大，養老院的概念和中國並不相同。根據老人需要護理的程度和能否自理等情況，相關服務也劃分細緻。有收購養老院經歷的尼亞加拉地區商業地產公司億龍地產的創始人林麗霞，在接受本報記者訪問時介紹道，「加拿大養老院大概分為4個類型，有特殊護理院（Homes for Special Care）、援助之家（Housing with support）、老人公寓（Retirement Homes）以及長期護理院（Long Term Care/Nuring Homes）。類型不同，但都是給老人提供住宿和護理，包括一日三餐、24小時實時監控、藥物監管和家政服務。但根據護理程度不同，房間的大小、配套設施、收費也不同。比如老人公寓的住戶基本都可以自理，長期護理院的老人就需要更多的護理。」
好的養老院床位可謂「一床難得」，等待時間長達數年，而護理院更是如此。林麗霞向記者闡述，在大多倫多地區，一些華人經營的護理院，每個床位每月租金大約在5000元左右，有些等待期（waiting list）高達5年之上。這些動輒數千元花銷的養老床位，即便是貴，卻也依然求大於供。
老齡化並未真正到來
目前加拿大人對於老齡化的感受，更多的可能只停留在紙面數據和對將來的擔憂。真正的人口老齡化社會其實尚未到來。隨着科技發展和人類壽命的增加，60多歲、行動自如的老人已經不能夠算作完全意義上的「老人」。時至今日，服務窗口還能常見白髮蒼蒼的人在堅持工作。
時至今日，想要投資養老院行業的人非常多。提及原因，林麗霞對記者表示，「二戰之後的嬰兒潮一代在逐漸老去。我翻過加拿大統計局2018年的數字，數據顯示這批人目前大概到65歲了。但是在以前，65歲的人是需要照顧的，而現在大家健康狀況都比較好。因此，現在的老人住到養老院的年齡就推遲到了75歲以上。銀行商業貸款部門也跟着統計局的數字做了調研。2018年的數據顯示，嬰兒潮一代和養老行業的真正掛鈎可能是在8-10年後。從現在看來，大概就是2026-2028年，很可能會突然間出現有一大批人需要住養老院，而養老院完全沒有床位的問題，供需關係緊張更勝以往。」
尼亞加拉地區商業地產公司億龍地產創始人林麗霞
投資養老院越來越熱
林麗霞居住在大瀑布一帶，最初移民加國時從事旅遊行業，隨後成為地產經紀，涉足商業物業的買賣。大瀑布一帶的酒店、旅館、酒庄和農場生意她都參與過收購。而真正涉足養老院的買賣，是從2017年起。 「從最初幫助朋友買養老院，學習分析財報（financial statement）開始，我發現這個行業收入穩定，需求逐年增長，回報相對其他行業來說還是很高的。在收購養老院的過程中，從買賣雙方獲得了很多信息，因為他們都有這個行業的相關經驗。也是從那以後，我自己也陸續開始找這個行業的資源。到現在為止，我前後去過至少50多家各式養老院進行實地考察。在這兩年中，我也發現關注這個領域的人越來越多。不止是華人在投資這個行業，包括其他族裔，甚至沒有太多相關經驗的人也會願意去了解，甚至大手筆投資。」
老人公寓收費取決於市場
林麗霞與記者分享，老人公寓（Retirement Residence）對於投資者來說，入手更為容易，因為此類養老物業主要是照顧無需護理的老人，在不同類型的養老物業中屬於經營最簡單的。 「這類物業經營完全靠租金收入，入住的老人完全自費。護理上政府可以派一個人來，在租金收入上經營者完全要自給自足。根據商業地產服務和投資調查機構CBRE所公布的2015 年養老物業資本回報率調查報告，大部分老人公寓每個床位每月的價格在2500-4000加幣之間，服務費另計。」
老人公寓是給退休居民提供的住宅，它必須擁有老人公寓監管局（Retirement Home Regulatory Authority）頒發的營業執照。政府對於老人公寓的租金和服務收費並沒有限制，所以收費情況取決於市場供求關係。居住在老人公寓的居民需要遵守安省租賃法的相關規定。一般情況下，大型老人公寓的平均凈利潤會高於小型養老院。
援助之家部分政府撥款
而在安省的住房支持計劃中，每年還會提供資金去援助老人、精神疾病患者及無家可歸者，這類養老物業叫做援助之家（Housing with support/home with care），房租中有一部分或全部的錢由政府撥款，一般來自退休金（CPP）或安省殘障援助福利（ODSP），每月1號由政府撥款直接到帳。
林麗霞表示，「有些老人年紀較大，不能住自理型的老人公寓，情況又不滿足去長期護理院，就適合來這裡。每個市政府對此的要求和補助情況都不一樣。例如溫莎市（Windsor），每張床每個月補貼是700-1200左右。就算沒有政府補貼，老人還會有老人金、退休金以及殘障援助福利，都可以支持租金。因此，欠租的情況非常少，從這個角度來看更適合做投資。
至於那些沒有退休金的老人，林麗霞稱，「一般在和養老院簽約之前，會看申請者的賬戶情況。比如退休金不高或沒有退休金的，還有孩子承擔費用的情況。比如有3個子女一起支付，會去查每個子女的財務情況。這些接收機構因此收入很穩定，等候名單也長。這類養老物業對經營者的要求相對簡單，只需要提供無犯罪記錄證明，基礎急救和紅十字會急求課程（CPR）資格證。少部分地區會要求業主有3年經驗。」
長期護理院收入穩定門檻高
而最難收購和持有的是有政府補貼、頒發牌照的長期護理院（Long Term Care/Nuring Homes），它完全由政府撥款經營。根據安省長期護理法案相關規定，長期護理院可以由盈利或非盈利組織擁有和經營。林麗霞稱，「這種長期護理院有80%都在政府手上，只有一小部分是個人的，因為牌照非常不好拿到。經營這類養老物業，會要求業主必須有3年以上經驗，沒經驗的人不可以購買，這就從一開始就給希望涉足此行業的新人製造了巨大障礙。長期護理院的價格受省法管制，會導致每張床位的收入有可能低於一些私人老人公寓。但是，整個安省長期護理的床位數受到安省健康衛生部的嚴控，需求大於供給，保證了較高入住率。由於有政府撥款，持有牌照等於擁有長期穩定收入。但對於投資者來說，它的經營門檻很高。」
林麗霞總結道，目前華人投資老人公寓類型養老物業的比較多。 「因為它需要的照顧比較少，相對簡單，就和出租房是一樣，等於是業主出租房間給老人。和出租不同的是，需要提供餐飲、有牌照，並且很嚴格。另外還要配些醫護人員。在購買老人公寓之前，一定要在專業人士的幫助下，深入分析目標物業和自己的財務狀況。以及老人公寓是否得到認證，是否符合各級政府的要求等。」
入行不易
養老院的買賣屬於商業地產範疇，資源緊俏，買賣所需時間也較長。記者向林麗霞提出前期需要做哪些準備，相關行業經驗是否重要，她表示，潛在買家需要知道，自己要買的是生意，不是像買賣condo一樣簡單。 「這是主動經營的生意（active business）。我會建議想要關注這行的人，先去看幾家不同的養老院，感受一下。不一定是市面上在賣的，可以以為家中老人找養老院為由親自去參觀和了解。看完之後再去感覺，這個生意適不適合你做？我還建議，有人想自己參與經營，可以去養老院里先做義工，或者兼職（part-time）打工，對以後收購會有幫助。」
目前，有些安省出售的養老院資本回報率（Cap Rate）可以達到6-10%。林麗霞稱，「這幾類養老院中，老人公寓算是投資門檻較低的，新手買家可以從此入手，慢慢熟悉如何經營和管理。潛在買家需要對老年人有愛心，並且喜歡這個生意，有社會責任感，才能接手。因為你每天面對的都是這樣的人，不是周一到周五，不是偶爾做個義工，而是一年365天。」
除了對生意上的了解，資金準備工作也頗為重要。林麗霞稱，「一般首付款要準備20-35%。經營狀況較好、物業規模大的，銀行大概會要求有20-25%首付。而規模小的，大約需要準備35%的首付款。一些規模較小的養老院和護理院，業主收購後可以親自參與經營管理，不僅可以減少成本，還可以積累對此行業的管理經驗。對於規模較大的養老院和護理院，最好保留原有員工，由全職經理進行管理操作。」
貸款取決於生意運營收入
林麗霞表示，在過去的養老物業成交經驗中，發現銀行近年來更喜歡給養老型物業批複條件有利的商業貸款，哪怕也許財報並不完美，但青睞於對行業未來的發展信息。 「銀行肯借錢給這經營並不是非常好的養老院，是因為他們看好這個行業。現在貸款利息非常低。我去年做的一單，商業貸款利率是4.25%，銀行放了1000萬，首付款300餘萬。這是100個床位規模的養老院。當時有幾間房沒有住滿，但是銀行就肯借這麼多錢，因為銀行預估未來住滿的可能性很大。而且租金一直在漲，添加服務也會漲。比如，有一家養老院之前配藥費是含在租金里的，看到其他養老院的配藥費是另外收的，所以他就把全部配藥費另收，每人每個月多收300元。每天要給老人派葯、打針，這些費用都不便宜。」
現在華人社區收購養老類型物業的人中，各種級別都有，林麗霞回顧道。 「以前有100多萬10個床位的，再往上最貴的我曾做過2000多萬養老院的單子。在私人投資領域中，還有一些是華人和西人合作。比如西人有多年行業經驗，華人和西人合作，自己去建。很多華人背景豐厚，經濟實力強大。最近也有人會去買稍微破舊一些的養老院，然後自己去改造，讓生意升值。
林麗霞坦言，近年來找到她打探開發養老物業的華人也很多，但大都也是問問看看就走了，潛下心研究這一樣、去做的並不多。 「好多人說自己所在地區缺少華人高端大型養老院，或者靠湖環境好的養老院太少。有想法的人很多，但是邁出這一步的幾乎沒有，因為從開發到運營，其中的工程量巨大。真想做這一行並且有實力的潛在買家，更多會考慮接手別人的養老院生意。」（都市地產獨家稿件，謝絕轉載，侵權必究！）
