【加拿大都市網】《都市地產》記者
老年公寓也有投資價值?根據以往的了解,與長者有關的住屋通常是有條件入住的:達到一定年齡、通過相關機構評估、繳付租金或者購買居住權,然後入住。這類房屋的居住者往往不擁有產權,因此投資者無從下手,也難以激起投資興趣。目前多倫多出現一種新型的老年公寓:既擁有豪華公寓的設施,又提供長者護理和養生服務,投資者還擁有產權。
加拿大按揭暨房屋公司(CMHC)的一份研究發現,到2036年老年人口將佔加拿大總人口約四分之一。人口老化將使老年住屋的市場越來越大。
老年屋需求日增
CMHC所作的2015年度長者屋報告(Seniors’ Housing Report 2015)指出,過去的幾年,安省75歲以上人口增長了3%,對Retirement Home的需求增加了大約1500間,高於同期580間的供應量增長。自2000年起,GTA地區的長者屋供應量以及在全省所佔的比例持續提高,但是由於長者的數量以更快速度增加,到2015年,GTA地區的供應水平幾乎保持在全省最低,每1000位75歲以上長者,隻擁有39個居住單元。
報告還稱,安省長者屋標準間(指入住者每日接受護理服務不超過1.5小時)的空置率從2014年的13.9%降至12.1%,其中降幅最大的是一睡房單位;提供深度護理的安老院空置率則從7.9%降至5.4%。
根據安省退休社區協會(Ontario Retirement Communities Association)的資料,安省共有3種主要類型的長者護理屋可供選擇:退休屋(Retirement Homes)、長期護理安老院(Long Term Care Homes,或稱Nursing Homes)和簡單護理院(Supportive Housing)。除此之外,還有長者大廈(Seniors Apartments)。
輪候時間長 費用不菲
所有這些類型的長者屋不僅供不應求,需要很長時間排隊等候,而且入住費用不菲。CMHC報告的數據顯示,目前安省長者護理屋的平均月租金為3280元,比去年上漲1.4%,接近通脹率。安省數量最多的是單戶型房(bachelor),月租金為2815元。租金漲幅仍然保持低位,其原因一是新增供應量低(通常新增設施有很大一部分是更貴的單位);其二,新增供應量多數來自安省中部和西南部,這些地區的租金比安省平均數低10%。報告稱租金主要受收入水平和房價水平的影響,單戶型房單位租金最貴的是GTA地區。
加華置業地產公司副總裁顧偉敏(William Gu)在接受記者採訪時介紹,根據不同程度的護理需求和付費形式,可將老人屋分為4類:第一類是出租給老人的長者大廈,租金比一般公寓稍高,建築內附設一些適合長者需要的設施,有護理人員值班,不過使用服務需要額外付費。第二類是終身租用型(lifetime lease),凡55歲以上、購買了居住權的人,即可在生存期間居住。通常一室一廳的居住權費用約30萬元,此居住權可以轉讓,但有諸多限制,隻能轉讓給55歲以上的人。第三類適用於有部分自理能力、需要護士看護的長者,要繳付租金,一室單元租金每月約3000元。第四類針對完全不能自理生活、需要24小時看護的長者,包括醫護、膳食等的費用為每月5000-8000元,由使用者與政府分擔。
顧偉敏表示,目前多倫多出現一種新型老年公寓,投資者可以購買產權,也可以不受限制地隨時轉讓。自去年首次推出市場即受到熱捧,買家不僅有長者也有年輕人,不僅有自住買家,也有以出租為目的的投資客。
豪華公寓的設施 長者適用的服務
顧偉敏的團隊夥伴朱慧群(Irene Hanitijo)介紹,這個具革命性的老年公寓項目樂融居(Harmony Village),坐落於Sheppard Ave. E. 與 Warden Ave的西北角。有別於普通公寓和設施簡陋的老人公寓之處是:樂融居既有豪華公寓的設施,又提供長者護理和養生服務,投資者還擁有產權。
樂融居第一期由29層和26層高的兩棟豪華公寓組成,共享底下4層四萬平方尺的商業中心及社區服務中心。第一層有小型超市、24小時連鎖藥房,7/24保安接待,咖啡店和茶座,更有George Brown College進駐提供膳食服務。第二層為社區娛樂中心,由非盈利機構聖保羅社區中心(St Paul)提供服務:包括免費瑜伽、太極、廣場舞、麻將橋牌等活動。第三第四層除了家庭醫生、牙醫和專科診所外,還有50個床位的護理中心,專職醫生及護士24小時提供短期護理。公寓還帶有豪華室內溫水游泳池和按摩池、健康中心及圖書館。朱慧群表示,除免費服務外,也有預約購物接送等付費服務供住戶選擇。樂融居位於將來地鐵或輕軌發展的首選之地,交通便利是一大優勢。此外還是綠色節能建築,採用環保建材,獨立運作的電熱聯產系統,地熱發電,地熱融雪,令管理費保持低位。
朱慧群表示,樂融居的呎價隻有425元左右,管理費為每平方呎0.45元,在目前的公寓樓花中均屬於低位,發展商還提供兩年、每呎2.9元的租金回報。在首付20-35%的情況下,投資者每月有200-600元的現金流。發展商也十分看好其投資價值,因此預留了第二幢大廈不賣,作為豪華出租公寓長期擁有。
1:顧偉敏(右)與發展商City Core Developments的CEO Jack Pong (左)在觀看Harmony Village的模型。(多倫多星報圖片)
2:樂融居的售樓現場。(受訪者提供)
退休屋(Retirement Homes)。退休屋屬於盈利機構或者私人經營的出租屋,主要適用於生活能自理、隻是需要一些基本生活照顧的長者,其主要居住者為65歲以上。退休屋法(Retirement Homes Act)中例舉了13項長者護理照顧服務,包括提供膳食、協助起居、洗浴、私人保健、穿衣或助行服務、失智人士護理、配藥、失禁護理,或者醫生、護士和藥劑師服務,退休屋要求至少能提供13種服務的其中兩項。
一般說來政府對Retirement Homes並無補貼,所以入住者需要支付自己的房間和護理費用。入住者支付房屋租金,接受入住合同上訂明的護理服務(Care Package),這些是包括在每月固定費用裡的,除此以外的服務都需要額外付費。入住退休院的門檻是最低的,長者可以自行選擇入住不同地點和提供不同服務的退休屋,申請人不需要通過CCAC的資格評估,隻需要確認申請者能夠獨立生活。退休屋允許親友探訪和用餐,但隻有部分設有可留宿的客房。
長期護理安老院(Long Term Care Homes,或稱Nursing Homes)。為日常生活無法自理、需要24小時專人護理的長者而設,安老院提供比退休屋和簡單護理院更高水準的私人護理。護理院由政府授權並接受政府規管,由省衞生和長期護理廳(MOHLTC)資助,非牟利機構或私營企業提供服務。與退休院的護理服務不一樣的是,24小時專人護理、個人保健和安全監護都是免費的,住者每個月繳納固定費用(稱共同支付款co-payment),用於食宿、家務管理、洗衣、房屋保養和行政費,費率由MOHLTC制定並且隨時變更。如果沒有能力支付最基本的費用,也有可能獲得政府補貼。護理院使用者繳付的費用低廉,護理條件好,問題是供應數量遠不能滿足需求,等候入住的時間愈來愈長,並且往往難以滿足第一選擇,申請者必須通過當地社區護理服務中心(Community Care Access Centre,CCAC)進行資格評估。
簡單護理院( Supportive housing)。指住戶需要簡單或者中等照顧,比如收拾房間和簡單護理等服務,住戶基本可以獨立生活。提供可選擇的膳食、洗衣服務和社交活動,在有需求時提供24小時護理服務。有政府資助,租住者有可能申請到與收入掛鈎的政府補貼。一般是在公寓樓內的一部分單元,或者是一個小團體的住宅。護理院的分配歸《住宅租賃法》(2006)管轄,有的由MOHLTC提供資金和監督。一般由市政府擁有和運營,也有的歸非贏利組織擁有和運營,包括宗教機構、老人組織、服務團體和不同的文化機構等。申請者需要通過CCAC的資格評估,合格者通常要列入等候名單。
長者大廈(Seniors Apartments)。是政府為長者(尤其是低收入)提供的能夠自己支付房租和生活費用、不用在經濟上依附任何人的家。申請者要求是59歲以上,有獨立生活居住能力的低收入長者。長者大廈由政府籌資興建,並以低廉的價格租給提出申請獲批者,租金大約為其總收入的30%。服務上不提供餐飲和護理服務,入住者必須能管理自己的衣食住行。長者大廈大部分都是單房戶型和一房一廳戶型。有的擁有健身房、乒乓球台、書報室等。如果想得到某些醫療護理的免費上門服務,就必須經過CCAC的評估和安排。長者大廈的等候期最短1年,最長的要12年。
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不同房型標準間的平均租金($)
半私密/病房 |
私人空間/ 單戶型Studio |
一睡房 |
二睡房 |
總計 |
|||||||
地區 |
2014 |
2015 |
2014 |
2015 |
2014 |
2015 |
2014 |
2015 |
2014 |
2015 |
|
GTA |
2256 |
2336 |
3219 |
3232 |
4270 |
4287 |
5729 |
5519 |
3825 |
3842 |
|
多倫多 |
1813 |
1747 |
3095 |
2974 |
4576 |
4538 |
6513 |
6365 |
3917 |
3782 |
|
安省 |
1775 |
1774 |
2776 |
2815 |
3937 |
3954 |
5207 |
5122 |
3236 |
3280 |
|
標準間指入住者每日接受的護理服務不超過1.5小時。
不同年代開放的長者屋標準間平均租金($)
開放年代 |
1990年之前 |
1990-1999年 |
2000年之後 |
總計 |
GTA |
3499 |
3525 |
4152 |
3842 |
半私密/病房 |
1960 |
1846 |
2336 |
|
私人空間/ 單戶型Studio |
3120 |
3027 |
3525 |
3232 |
一睡房 |
4377 |
4504 |
4227 |
4287 |
二睡房 |
5912 |
6034 |
5443 |
5519 |
安省 |
2901 |
2928 |
3713 |
3280 |
半私密/病房 |
1765 |
1623 |
2105 |
1774 |
私人空間/ 單戶型Studio |
2704 |
2676 |
3089 |
2815 |
一睡房 |
3886 |
3881 |
3986 |
3954 |
二睡房 |
5186 |
4877 |
5148 |
5122 |
資料來源:加拿大按揭及房屋公司CMHC