■CRA近日高度關注涉及樓花交易的逃稅問題，轉手樓花、沒合理報稅的人，都有被追討的風險。星報資料圖片
本報記者文琪
數年前房地產火熱之時，炒樓花讓不少人賺得盆滿缽滿，加拿大稅務局（CRA）近日正高度關注俗稱「摩貨」的樓花交易是否涉及逃稅問題。今年省府接連出招管制房市，令越來越多在房市高漲時買入樓花的人，因財務規劃遭打亂，惟有在臨近交接前轉讓樓花，當中許多人為避免更多的損失，不得不原價轉讓甚至賠錢轉讓樓花。但原來原價轉讓甚至賠錢轉讓樓花，仍然需繳納統一銷售稅（HST），不少不知情或沒留意的樓花賣買人士，恐誤墮「逃稅」法網。
多倫多註冊會計師胡商接受《都市地產》訪問時表示，「如果你是想自住或出租，不需要繳付HST。但若買樓花的目的就是轉賣，稅務局政策是同意這麼做，但應繳納統一銷售稅（HST taxable）。除非你能證明原本目的是自住，但因特殊原因不能住了，並有事實證明不是炒賣，就不需支付這部分稅。」
胡商進一步指，很多人可能不能完全理解HST的運作過程。「稅法把買賣樓花的人當做建築商（builder）來對待。當你轉手樓花時，稅局認定你就是建築商，一個樓房可以有很多個建築商。真正的建築商是建築商，買賣樓花的人也是建築商。如果你自住，就不是建築商了。如果買的目的是為了賣，就要承擔HST的義務。這就叫做你被當做建築商對待。」
根據CRA網站訊息，如果某人向第二買家出售其財產時應當納稅，應遵守貨勞稅/統一銷售稅（GST/HST），包括作為定金給建築商的任何金額，不論該金額是否被單獨確定（separately identified）。
多倫多地產經紀李菲指CRA網站上的例子很清楚，首個買家與建築商簽訂新房購買和銷售協議，並支付1萬元樓花定金。首個買家沒有繼續向建築商付後續款項。首個買家隨後將該樓花協議以1萬5千元的價格轉讓給第二買家。從首個到第二買家的銷售過程，是買賣價值1萬5千元的合同，這1萬5千元全部適用於HST/GST的繳納，即使轉讓協議明確首個買家所支付的1萬元是給建築商的定金保證金（recovery of the deposit，即10天冷靜期過後，買家反悔此1萬元定金不退），情況也是這樣的。
經紀促如實申報利潤
李菲表示，轉讓樓花行為一旦被稅局認定為「炒賣性質」，應如實申報所得利潤，「炒賣樓花本來就應該納稅，逃稅被查出更麻煩。當被查到時，除非你確實有合理原因去解釋，否則只能認罰。我們主張不說假話，實話實說，合理解釋。同時原價轉讓、賠錢轉讓的人，也不應掉以輕心。依然要搞清楚自己的稅務問題。」
李菲說：「有些人以為原價出售樓花沒賺錢就不用交稅，其實不是這樣的。比如王先生以10萬買樓花，以原價10萬轉給張女士，沒有產生任何利潤，但事後稅務局裁定為倒賣房產性質，非自住，雖然沒掙錢，但定金是房價的一部分，轉讓的是這個合同，按比例各自視情況而定繳納GST/HST。」
什麼是按比例支付，李菲指，比如王先生被裁定為炒房，但他在房屋交割前將樓花以原價轉讓了張女士，整個過程中並未受益，他只需要付定金的HST。張女士要面對的是自己價格的HST，並且還涉及到退稅問題。「這個情況比較複雜，王和張各有各的事情。王先生付過的定金包含部分應交政府的HST。房價減去王先生的定金，剩下的就是張女士要面對的問題，若張女士是自住，那又另當別論。」原價甚至賠錢轉讓樓花也要根據轉讓價繳付HST，即使完全沒有獲利，那豈不是很不合理？胡商解釋稱，商家報HST的時候是分為兩個部分，一是賣出部分向政府交稅，一是買入部分的銷售稅，可當做credit去抵扣需要交的部分。但買賣樓花的境況下，稅局只是收了應收的稅，沒義務去自動扣減credit那部分。
抵扣HST需提明確證據
以正常買賣來舉例，一件物品以5萬買入6萬元賣出，賣家需將6萬元中包含的HST繳納給稅局，但可將5萬元買入價中包含的HST當作credit抵扣，最後只需繳交兩者的差價，不過賣家需提供證據證明買入時繳了HST，才能獲CRA給予抵扣。轉賣樓花也是如此，定金中包含的HST可作credit抵扣轉賣時需付的HST，不過賣方必須證明定金當中包含HST，與建築商簽署的定金協議如明確標明已包含HST，就可作為證據。至於是否有轉賣樓花個案成功向CRA追回credit部分的HST，胡商說：「我不知道是否有人成功要回過這部分錢，我還沒有上訴過這種案子。我覺得是可以要回來的，但目前沒人做這個研究，因為很不划算，工作量太大。」
提到有許多人交接完新建成Condo後把HST退回來的案例，胡商指那是完成的交易，和樓花轉讓是兩回事。「現在談的是樓還沒交接時涉及的轉讓稅務問題，而不是完成交易後的問題。確切地說，你所說的100萬樓花，10萬元定金，按照13%來說收1.3萬HST，現在沒人可提供證據是這麼收。稅局的Input Tax Credit要求提供證據說明所買的東西包括HST，才能退給你。案例中的10萬定金包含部分HST，可說是一種credit，或可退回來，也可能退不回來。政府只計算賣出價格的HST，而你支付定金中的HST作為credit部分，政府不會幫你算，需要自己負責追討。」
多倫多房地產律師王彩虹在接受《都市地產》記者專訪時表示，早些年大家轉讓樓花時，完全不知道會涉及稅務問題。「有很多人恨不得連資產增值稅都不交，早年這樣做的大有人在，就別提HST了。但目前陸續有人收到稅局通知，轉讓樓花須繳各種稅，才有人意識到這裏面原來包含許多稅務問題。」
