原標題：業主對公共元素進行加建或改動 必須獲立案法團批准並簽訂協議
我們的共管物業業主立案法團發現，一名正在出售單位的業主，曾經改動樓房的公共元素(common elements，例如窗戶等)，但該名業主沒有按照《共管物業法》(Condominium Act)第98條的規定，在改動前與立案法團簽訂協議，請問這種情況應該如何處理？
《共管物業法》第98條允許業主對公共元素進行加建、改動或裝修工程。不過，業主必須先獲得立案法團的批准。
第98條也規定，業主必須與立案法團簽訂協議，該份協議並須登記入業主單位的業權資料內。協議必須註明，相關的改動工程費用如何分攤，以及在維修和保險事務上，業主和法團所應負的義務和責任。
如果法團不批准(或不準備批准)業主的改動申請，又或者如果改動申請獲得批准，但業主未能達成所需的協議，則相關的改動可能被要求拆除。
假如單位準備出售，在提供給買方的物業狀況證明書(status certificate)內可以註明，如果現有業主未有進行所要求的拆除工程，新的業主將要承擔相關的拆除工程。
業主立案法團最近批准了一項非常昂貴的窗戶更換計劃。請問業主立案法團能否在未經業主投票同意下這樣做？
法團可以在下列情況下，毋須經過業主同意，便可進行更換窗戶工程：
- 窗戶已經損壞，需要更換；
- 業主立案法團的聲明沒有按照最新的《共管物業法》進行修改，令每一位單位業主均有責任分擔窗戶的維修或替換費用。
如果不需要更換新窗戶，或如果每位業主都有責任更換窗戶，法團仍可以按照《共管物業法》第97條的規定，更換窗戶。
如果這樣做，業主委員會必須向業主發出通告，解釋建議中的更換窗戶工程詳情。該項通告必須註明工程的評估成本，以及法團建議如何支付該筆費用。
同時，通告亦必須說明，單位業主有權要求召開業主會議，就更換新窗戶一事進行投票。如果業主在通告發出後30天內沒有要求召開會議，法團便可以進行相關工程。
如果法團按要求召開會議，而業主沒有投票反對更換窗戶，法團亦可以展開更換窗戶工程。
Gerry Hyman是多倫多共管公寓的專業律師
