无米之炊
终究是财务上缺乏底气，裕达国贸大厦的建设对郭文贵并不容易。工程初期预算16亿元，但实际建设中远超这一预算，总投资达26亿元。裕达国贸大厦建成后，郭文贵并未结清各种债务。据媒体报道，裕达置业当时的总负债超过14亿元。
仅工程款一项，就使郭文贵陷入诉讼泥潭。中国建筑[9.97% 资金 研报]第二工程局（下称中建二局）于1995年承建裕达国贸大厦，1997年6月大厦完工，总造价为2.4612亿元。但直到1999年6月，裕达方面仅支付了8975万元。1999年5月27日，中建二局就裕达置业拖欠工程款纠纷起诉至河南高级人民法院。一审判决后，裕达置业上诉至最高人民法院。最高法于2002年8月23日做出终审判决，要求裕达公司于终审判决生效后15日内，向中建二局支付工程欠款、垫支的材料款等合计3129万元。
郭文贵的开发资金主要来自土地抵押的银行贷款。在工程建设中，他还将楼层分层抵押换取贷款。他一度已经陷入债务危机，靠工行郑州分行给他发放新贷款救了一命。财新记者获悉，郭文贵曾累计以裕达国贸大厦66676.04平方米房产作为抵押，获取中国工商银行[4.46% 资金 研报]28笔贷款，合计5.88亿元，这一房产面积接近裕达国贸大厦总面积的三分之一。此外，郭文贵还进行民间借贷，其弟郭文奇就是在被债主追债中身死。
事实上，郭文贵的第一桶金从何而来也并不清楚。有一种说法是，郭文贵早期曾有6000万美元是截胡了菲律宾政府追缴的贪污高官赃款，此事一度东窗事发。“当时郭文贵跑到美国躲起来，都想把裕达大厦给卖了，还在纽约见了买家，但最后没有谈成。”一位知情人士向财新记者回忆。
摩根中心大翻转
2002年左右，郭文贵开始进军北京房地产市场。在此之前，郭文贵已有踏足首都的铺垫。1998年，他就与拥有广泛人脉的知名演员、山东同乡朱时茂合资成立北京文茂投资顾问有限公司，后更名为北京摩根投资有限公司（下称摩根投资）。2002年1月8日，郭文贵在北京的另一家重要公司——北京政泉置业有限公司（下称政泉置业）成立。
在郑州官司缠身的郭文贵，在京城再次展现了“拿地才能”。他控制的摩根投资和政泉置业，拿到了朝阳区大屯乡的两个地块，分别开始建设摩根中心和金泉广场两个商业地产项目。
其中，摩根中心为朝阳区大屯乡的一块狭长地块，马路对面就是奥林匹克公园，距国家游泳中心（“水立方”）仅180米，距2008奥运会主会场国家体育场（“鸟巢”）也仅有500米，处于黄金地段。在郭文贵入手之前，该地块曾经过了多次转让，甚至出现过“一地两卖”的纠纷，是北京开发商争夺的重点。
据2006年《商务周刊》杂志的报道，2002年，摩根投资通过协议出让的方式接盘该地块，并与北京市国土局分别在2002年9月10日和12月13日签署了摩根中心一、二期土地出让合同。根据合同，摩根投资获得该地块共需出资约3.6亿元，核算下来，每建筑平方米的土地成本不足860元。摩根投资当时交付了15%的土地出让金，计5400万元，剩余85%的出让金须在180天内缴纳。
按照最初的规划，摩根中心项目总建筑面积426730平方米，其规划的北京摩根中心A楼为高档办公楼，建筑面积约14万平方米，地上39层，是北京亚奥区域的最高建筑；B楼为19层超五星级酒店，建筑面积约5万平方米，内设200余套豪华客房及总统套房；C楼为三幢高19层的公寓，定位为176套顶级公寓，建筑面积约23万平方米。
建设过程很不顺利。2003年奥林匹克公园总体规划方案确定之后，摩根中心的白色长条造型和3倍于“水立方”的体量被认为“十分刺眼”。北京市规委提出修改设计规划，摩根投资多次修改方案后才得以通过。
但设计更改后，原建筑面积在42.67万平方米的基础上缩减了1万平方米。摩根投资据此向国土局要求降低大约1200万元土地出让金，却未获答复。此事随后被搁置。
资金并不丰厚的摩根投资，与建筑承包商北京建工集团也争执不断，致使工程开工不久，即于2003年11月一度停工。这个“北京第一烂尾楼”，更引来多方觊觎。
2004年， 国土资源部下发有关“停止经营性土地使用权协议出让”的规定，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留的协议出让问题处理完毕，从当年8月31日起，将收回开发企业手中闲置两年以上的土地，史称“831大限”。文件颁布后，摩根投资先后派人、发函与北京市国土局协商，愿意按照原来合同交纳全部土地出让金。这一要求遭到拒绝，理由是摩根投资与施工单位在工程款上有仲裁纠纷。
一年后的2005年10月，北京市国土局以未在约定的期限付清全部地价款为由，宣布收回摩根中心等七宗土地的国有土地使用权。此时，摩根中心项目的公寓和酒店主体结构建筑已经基本完工。
2006年1月5日，摩根投资向朝阳区法院提起诉讼，请求撤销《关于解除国有土地使用权出让合同的通知》。此案被舆论称为“北京第一土地回收官司”。摩根投资最终败诉。2006年1月13日，北京市国土局联手其他部门，亦取消摩根中心的立项、规划、建设和施工等许可证，摩根投资失去了对摩根中心的开发权。
据称，期间摩根投资为挽回局面曾多方努力，郭文贵也找到当时主管城市规划、土地审批的北京市副市长刘志华，希望政府改变决定。刘志华态度强硬，拒绝了这一要求。
2006年5月22日，摩根中心以“朝阳区大屯北顶村项目”的名义重新进入土地市场招标。北京市土地储备中心的信息显示，招标底价为9.91亿元，包括地价和地上建筑价值。最终，北京首创集团与广西阳光股份[3.89% 资金 研报]有限公司组成的联合体以17.6亿元将其收入囊中，并更名为“辉煌中心”。
但仅半个月后，风云突变。2006年6月9日，刘志华被中央纪委“双规”。6月16日，接手摩根中心的首创董事长刘晓光，在首都机场被中央纪委工作人员以“协助调查”的名义带走；不久，北京奥运工程副总指挥金焱也被“双规”。
人们很快得知，刘志华落马是摩根投资被逼到墙角后导演的一幕复仇剧。郭文贵举报刘志华“权色交易”，收受外商巨额贿赂，插手重点项目，非法为公司做贷款担保及批地黑幕等诸多问题。“扳倒”这位主抓“一号工程”奥运会建设的副市长的，是一盘长达60分钟的录像带。
尽管属于“自卫反击”，北京政商圈仍然第一次见识了郭文贵一剑封喉的狠辣。多位知情人士告诉财新记者，刘志华被偷拍，即为郭文贵动用特殊手段所为。这盘录像带经由相关部门特殊渠道，直接递进中南海，高层领导震怒，当天晚上即召开会议，责成中央纪委火速查办刘志华。调查结果也表明，5月22日的重新招标，实际在刘志华的操纵下，变成刘的一名情妇借首创集团旗号对摩根中心项目的豪夺。
事态再度逆转。2006年9月5日，北京市政府做出了将摩根中心地块再次收回的决定，首创置业[6.22%]和阳光股份组成的投标联盟放弃摩根中心地块。随后，郭文贵以3.6亿元原价重新拿回摩根中心的所有权，仅补缴了85%的土地出让金。
