近年來，多倫多Condo的租金呈現瘋狂上漲的趨勢。位於市中心一帶的Condo出租易，給房屋租賃帶來盈利。但房東與租客的關係處理不好，往往造成房東的損失。
本報記者 文琪
本報記者近日接到一位房東Allan的投訴，稱其位於市中心1室加1書房condo的租客在提前兩月收到搬離通知、同意搬家的情況下，臨近搬家時間臨時又反悔，賴在房屋中不走。幾經溝通失敗後，Allan不但尚未收到當月房租，還被租客告知「我會用法律途徑起訴你」，被反咬一口。 Allan無助地在網上發帖尋求大家的幫助，回帖者中不乏有過類似經歷的房東，對租客的處理感到頭疼。
房東Allen
租客稱要告房東
Allan對《加拿大都市報》記者表示，過去兩年來他向租客收取每月租金1,550。考慮租客全家只有一個人工作，信用記錄還算好，妻子又全職帶女兒，一家三口沒有車生活不易，因此多年來沒有漲過租金。 「我以前也租房住，一直體諒租客的艱辛。我知道如果房東收回房子，通常是要提前兩個月通知房客的。我很早就寫郵件給我的租客，也闡明了我父母要來多倫多需要住房的情況。租客在郵件中答應了我的要求。誰知道，最後幾天他告訴我市中心的租房價格現在太高，找不到他能負擔得起的同類型房屋。哪怕一室的condo也租不下來，因此拒絕搬走。」
目前多倫多市中心一室的Condo月租金超過1,700，一室加一書房更是要2,000元以上。 Allan表示，「房客和我要求再延期住一個月，可是如果一個月他再找不到便宜的房子，估計還要延期。其實他可以去住公寓，或者租一個小一點的房子。但是我認為他如何處理應該是他個人的問題。由於他的問題，我的父母無奈只有改了機票，暫時不來了。中國的老人，通常希望住在自己家的房子里。我無法安排父母在酒店裡住幾個月。現在這個租客還賴在那裡不走，這個月房租也還沒有給，我很頭疼。」
Allan表示曾想過報警，但是警察也不管出租房子糾紛這些事。他曾嘗試用各種方法聯絡租客，但租客一直迴避見面，最後也不再回復郵件。 「我認為他就是在拖，多拖一個月就可以以便宜的價格多住一個月。更可氣的是他現在完全不承認兩個月前收到過我要收回房子的通知。」
根據房東與房客協會（LTB）規定，需要結束房屋租賃合約，房東需向房客以書面的形式發出N11（Agreement to Terminate a Tenancy）或N12（Notice to End your Tenancy Because the Landlord, a Purchaser or a Family Member Requires the Rental Unit）。 N11 是指房東和房客協商後同意結束租約而使用的同意書，只要雙方同意簽署並闡明協定的搬出日期。而N12則是即便房客不同意，也必須搬離的通知書。前提是需要提前60天通知，收回房屋的理由需是因為房屋出售、或房東家人需要入住。
Allan表示，「我以前的租房經歷相對簡單，基本都是我的房東提前60天口頭或者郵件通知我，也沒簽過什麼N11或者N12。我都是很自覺按照約定搬離，以為在這邊都是這樣，所以就疏忽了。現在我的租客自稱懂法，跟我說之前發的郵件都不作數。我一去查，也真是這樣，因為我沒有郵寄和書面的通知。現在為了快點解決問題，我打算以郵寄的方式發出一份N12，用書面的形式給租客，再等待兩個月時間，租客到時便必須搬走。只是我爸媽暫時沒法來看我了。但讓我沒想到的是，這個租客為了留在房子里，自稱他已經諮詢過’法律人士’，跟我說加拿大政府保護租客，他不怕打官司，要起訴我。」
Allan表示他自己也不知道這個租客該如何起訴他。 「和這個租客溝通一直不順暢，他沒有具體說明，我也覺得他蠻可笑，為了拖延什麼辦法都用。他對我說，我的父母來了住在哪裡是我要去安排的事情，與他無關，不能成為要求他搬出去的理由。可是我最需要做的安排就是讓他離開我的房子，讓我的家人住進去，這就是我現在要做的事。」
誠忠法律服務法律助理張佩詩（Cynthia）
對待「霸王租客」法律有規定
「誠忠法律服務」法律助理（paralegal）張珮詩在接受《加拿大都市報》專訪時表示，近一年來，可能由於房價上漲、經濟不濟、房租漲價等綜合因素，前來處理房東房客糾紛的客戶增多。 「類似Allan的這種與房客的糾紛，的確在郵件通知終止租賃租客也答應的情況下，租客是可以反悔的。根據房東與房客協會規定，發郵件是不承認的。正確的步驟是上網填寫N11通告雙方協議簽署；或如果是自用，可給租客N12通告，以正規的、法庭認可的遞交形式呈交給租客。就算日後打官司，你在庭上呈交所有郵件往來，法庭也是不承認的，只有白紙黑字呈交相關的通告才會被認可。我處理過很多類似的糾紛，當事人拿着一堆郵件往來記錄想用作證明，但都是不能被承認的，因為房東沒有向租客呈交相關的通告。大家一定要注意按照相關部門的規定按章辦事。」
提及Allan的案子大概要多久才能完全解決問題，張珮詩稱幸運的話可能需要幾個月的時間，但如果租客在各個方面都不配合，可能要半年或以上才能完全處理完。 「很多租客是故意拖延整個處理流程的，因為他們知道加拿大的法律更傾向於保護租客。現在出租市場如此緊俏，租金又貴，很多租客能拖則拖，已經不像以前那麼講道理了。」
至於處理類似案件的法律服務費用，張珮詩表示，在多倫多法律助理的收費價格各有千秋，有的人是按照案件整體收費，有的是抽成官司所得費用，還有人是按照小時收費。 「但是很肯定地說，法律助理的費用比僱傭律師起碼要便宜一半。」
張珮詩進一步表示，「Allan案子的具體處理流程，首先我建議他馬上填寫N12表格。需要注意的是，N12表格需要提前60天通知租客。這個60天是指每月繳納房租、開始租約的那天，往後推算60天。比如說，如果Allan每月1號收租，今天是5月25號，Allan發出N12，那麼這60天應該是從6月1號開始起算一直到7月31號。如果在發出N12以後的60天，租客仍然沒有搬走，那麼就需要填寫L2（Application to End a Tenancy and Evict a Tenant）表格，同時需要找專業法律人士做一份宣誓書（Affidavit），證明是收回房屋給自己或父母使用。這是申L2申請書上必要的，也是立法的要求。之後就是等待排期上庭，看裁決。」
根據張珮詩介紹，據立法要求，在房東以自己使用為由結束租賃後的一年內，如果前租客發現房東再度出租房子，是可以起訴房東的。在Allan的案件里，Allan表示父母是來加拿大探親加遊玩，大概也就停留半年左右。張珮詩稱，「如果Allan的父母住了半年以後回到中國，Allan再度把這個Condo拿出來出租，那麼按照規定前租客是可以起訴Allan的。所以，Allan可以在父母離開加拿大後，選擇自住在Condo里更為保險。」
至於租客沒有付房租的情況，則需要填寫N4欠交租或遲交租（Notice to End your Tenancy Early for Non-payment of Rent）通知。在書面或郵寄給租客後，如果租客再不付房租，房東可以向房東與房客協會提交L1要求驅逐和繳付欠租的表格（Application to evict a tenant for non-payment of rent and to collect rent the tenant owes）。總體來說，不論是因自用房屋需要驅逐租客，還是因欠租需要租客搬離，遇到無賴租客需一步步按照規定的法律程序進行，不能隨意行動。需要下載任何相關表格可以登錄http://www.sjto.gov.on.ca/ltb/forms/ 查詢。
多倫多全職地產經紀Nancy Wang
房東先學會「退一步」
多倫多全職地產經紀Nancy Wang對本報記者表示，作為專攻出租物業管理的地產經紀，在她從業的14年時間裏，由於嚴格篩選租客，極少遇到「霸王租客」的情況。但是幾乎每天、每周，都會聽到關於房東和租客糾紛的真實案例。 「如果我的房東客戶遇到了’疑似霸王租客’，首先我會讓大家先冷靜下來，分析我們自己哪裡做錯了，是否是態度問題，還是文化碰撞或者法規忽略。能夠發現問題並及時檢討，迅速做出相應的行動最適宜。如果房東一方沒有錯誤，而租客確已露出’猙獰面目’，經多次調解和協調都無濟於事，我會建議房東立即尋求專業法律顧問的幫助，循正規法律途徑解決問題。同時，房東不能把案子向律師一推了之，認為交了錢等消息就行了，而是應該跟自己的經紀一起，向律師提供豐富的證據和信息，甚至一些好的思路，去輔助律師打贏官司。在商業戰場上，永遠都是細節致勝。」
Nancy進一步表示，她的工作中偶爾會遇到有租客懇請房東延後一段時間收租的情況，也有房東和租客會因一些小的爭議產生摩擦。
但她稱，「人無完人，加拿大是一個體諒弱勢群體的多元文化國家，在一定的協調和幫助下，很多問題總是可以解決的。這一切都應是建立在專業的地產經紀認真、嚴謹地幫助房東篩選到優質租客的前提下。同時，房東提供的必須是一個健康、優雅、潔凈的房屋，雙方持續而忠實地履行各自的職責和義務。」
對於Allan的案例，Nancy表示，Allan在給租客終止租賃通知（Termination Notice）的時候，可能準備不夠充分。 「當房東自己管理自家物業，租客是多年的老租客、過往付款記錄良好，容易使租客對物業產生深厚的感情，也容易使房東疏忽很多事情的正規程序。有些情況下，租客的孩子還沒有結束該學期的課程，而突然而來的終止租賃通知會讓他們手足無措。再加上房東沒有親臨物業給租客一些面對面的交流並提供一封推薦信等，都是準備不充分的表現。當今招租房東的標準要求越來越高，租客看房找房常常受挫。並且租客可能認為房東的父母只是來短期探親旅遊，為什麼要攆我們走呢？況且，安省近期提出的住宅租賃法正在進行’二讀’，房東把房子收回自住，如果租客索求的話，房東要賠付租客一個月租金，或者給租客安排一個新的住房。這個一旦通過，我們華人更要擦亮眼睛去尋找’君子租客’」。
Nancy稱，「Allan的案例，如果多次調解無果，我建議Allan不要耽誤時間，可以儘快找律師或法律助理。我不建議房東自己動手準備上庭文件，因為術業有專攻。」
「我本人在處理跟每月續租（month by month）的租客解約的業務中，異常小心謹慎，理由也要充分且合理，更會為租客提供一份如實的推薦信幫助租客在重新找房的過程中建立信心和希望。同時，在跟租客進行最後的結算時，應盡量給予包容和體諒。例如租客可能很快就找到了房子，無需住滿最後這兩個月，我會建議房東按實際天數精準結算，決不佔租客的便宜。地產經紀要給客戶做好這方面的工作。」
如何避免招「霸王租客」上門？
租房也講究「門當戶對」
多倫多地產經紀Nancy Wang指出，房東把物業出租，是一門投資、一個生意。房東需要具備或持續培養自己的能力如下：
多吸取房地產方面的相關知識和信息，尤其是法律、政策、稅務、以及房屋保養相關的；
鍛煉和增強自己的理財能力，在有突發情況時可以應對相應的財務安排；
擁有承受出租過程中不可預知事件的抗壓能力；
熟練地運用英文，可以使用現代化電子辦公設備；
重視合約、了解合約、細化合約；
出租過程中的所有事項留有憑據，一切溝通往來有憑有據；
哪怕是出租物業，也要真正熱愛、維護、優化自己的房子，吸引優秀的租客；
跟租客和經紀保持良好的溝通，擁有與人為善也維護應得利益的高情商；
Nancy稱，「尋找一位有經驗的專業地產經紀，長期為物業出租保駕護航也是很重要的一點。優秀物業管理類的地產經紀很多，希望大家都能尋找到合適自己的地產經紀。」
通知租客結束租賃的理由
Nancy Wang向本報記者提供了通常房東迫使房客搬遷時，在通知書上經常使用的理由：
欠租；
時常逾期繳租；
在物業上進行非法行為；
對業主或其他租客造成損壞或嚴重問題；
房東想拆毀樓房或改作其他用途；
房東、房東的家人、未來買家或買家的家人想入住。家人只包括配偶、子女、父母、配偶的子女及父母；也包括上述人士的照顧者。
Nancy指出，在住宅租務法例中還有更多理由。但業主不能因為該法例中沒有囊括的理由而迫使租客搬遷。同時，房東須遵守通知期限。終止結束租賃合。
