地产投资

觉得自家院子里的树碍事，所以就自作主张的砍掉了。 这件听起来似乎没有那么严重的事，却惹了大麻烦：家住渔人村的一名华裔女子，就因为擅自砍了院子里的3棵树这事，被控9项罪名，面临最高30万加币的罚款。 　　 被万锦市政府告上法庭的华裔居民吴嘉玲(Jialing Wu，音译)是51 Gainsville Avenue (原本号码为47号)的户主。这个物业位于渔人村（Unionville）房价飞涨的地区，有许多业主选择推倒老屋重建。 而这栋惹了麻烦的独立屋处于小路尽头，另一边是公园。插在门前的告示牌显示，业主正在申请改建该物业，包括增加房屋覆盖率(lot coverage)和房屋高度，及减少前院面积。 　　 （被砍伐之前的树 Google Map） 户主吴嘉玲没有申请就擅自砍掉了家门口的3棵大树，因此遭到了邻居投诉。市府随后控告业主违反树木保护附例(Tree Preservation By-Law)和道路占用附例(Road Occupancy By-Law)等9项罪名。因为万锦市府目前对无许可砍树的罚款为每棵树500至100,000元，故吴嘉玲还将面临最高30万元的罚款。 　　 （树被砍伐之后） 但即使如此，附近邻居依然觉得不够。之后联名提交了一份请愿书，要求市府修订2008年的树木保护附例。他们认为，万锦目前对无许可砍树的罚款额度根本无法阻止砍树行为。 　　 (前任Unionville居民协会主席) 这起案件于2月9日开庭，检控官Chris Bendick建议吴嘉玲不要轻易认罪，应该和律师好好研究一下，吴嘉玲要求延后审讯一个月获法官批准。之后吴嘉玲聘请了律师David Goodman。3月30日David Goodman代表吴嘉玲出庭后，将于5月中旬再提堂。 自家院子里的树不能随便砍 在多伦多，政府希望把绿化率从过去17%提高到未来30%，自然对树木保护有严格的法规，其它周边城市也是如此。虽说是自家的树木，但砍起来也要看看市政府的脸色，高度超过1.4米以上、或者直径30厘米以上规格的大树，砍之前一定要先申请才行，加拿大这个自由世界并不随意。 　　 砍自家的树木需要什么手续？ 多伦多的树木无论私有还是市属，都受法例保护。私人物业内直径在30厘米以上，或者高度在1.4米以上的树木，都在市政府附例保护之列。 直径30厘米的树木其周长通常为92.4厘米，测量树干的位置必须要在距离地面1.4米以上未经许可损坏或者砍树都是违法行为，损坏或砍伐每棵树会导致500到10万元不等的罚款。 砍树之前需要提交一份申请表，上面有物业业主的许可、园艺家的评估、园艺计划书、树木保护计划、小区规划图、最近的勘查图、申请费等。无建筑工程相关的砍树申请费为100元，有建筑相关的则需要300元。 砍伐死树则不需要申请，但需要园艺师的评估备案。如果私家物业位于多伦多市河谷保护区域（Ravine Protection Areas）内，无论树木直径多大，都受法律保护。 　　 万锦市在2008年6月24日通过了《树木保护附例》，屋主要砍伐直径在20厘米以上或者高度在1.37米以上树木之前，需要向市政府提出申请。申请处理时间在30天以内，违者罚款在500到10万之间。 规则详情请浏览网址：http://www.markham.ca/wps/portal/Markham/MunicipalGovernment/Bylaws/TreePreservationBylaw/treepreservationbylaw。 　　 整个申请手续大约需时一个月，在列治文山需要45天，获得的许可证有效期为12个月。 当市府的都市森林部门Urban Forestry收到申请之后，会派人到现场视察并进行评估，之后会根据树况，和对邻居和社区的影响再作出决定。有时候该会在申请者的社区贴一张告示，通知邻里有关砍树事宜，同时收集他们的意见作为参考。 　　 一旦申请被批准，你就会收到一份文件：Undertaking and Release。屋主要找一个见证人签好名字，再寄回Urban Forestry。之后，就要等他们正式发出许可证了。屋主必须拿到许可证才可以动工砍树。 值得一提的是，虽然你砍了树，但你也必须种回一棵新树，并要通知市府，他们会派人到场视察。 乱砍乱伐的代价大 2007年，温哥华一名华裔梁姓（Paulo Leung）地产经纪，在灰岬（Point Grey）把三间毗连房子共72棵树砍掉，结果按每棵树罚款2850元计算，共被罚20万5000元，成为罚款最多的砍树个案。 2009年，温哥华西一名屋主未获批准就砍掉23棵大树，结果给Google街景车拍到而揭发出来，被控罪。 　　 2016年，多伦多知名饶舌歌手Drake兴建中的Bridle Path区豪宅，早前传出有多棵大树因扩建被砍伐。市政府派出林业人员彻底调查，以了解这些被砍伐的树木是否违反市政条例。 　 有时候我们已经习惯了郁郁葱葱的多伦多。 但就像市政府在官网上提到的一样，作为城市的居民有责任和义务保护我们的绿色资源。 只有这样强大的保护和一个个看似奇葩的规定，才能拥有我们熟悉的一整个城市的绿意。

抢offer超叫价成交，对今时今日的多伦多买房的人来说，已经演变成买房必须经历的过程之一。 2017年1月下旬，宾顿市一间独立屋吸引了逾千人看房，收到59个offer，最后以超叫价4成卖出，为2017年房地产市场打响了惊天动地的头炮。 差不多同一时期，另一间在旺市Bathurst夹Major Mackenzie的4睡房双车房独立屋，叫价149万元，引来了56个offer，最后以233万元成交，超叫价56%。 2月中旬的时候，市场再次传出震慑人心的成交个案。位于多市Don Mills社区的一间旧屋，叫价99万，上市6日后，卖出。最后的成交价高达195万8千，和叫价比差点翻倍！ 而且抢Offer这事已经不仅仅局限于独立屋，2017年开始，似乎在多伦多买什么房型的房子都要抢offer。 2月一个位于北约克Sheppard夹Don Mills的公寓，只有670多平方尺，一睡房加一书房，业主叫价36万。最后收到37个offer，在上市7日后，以47.6万成交，比叫价高出11.6万。 　　   但是在申请贷款的时候，抢房赢家却秒变输家 有从事房贷业务的银行业人士表示，买家竞价加价抢到房屋后，可能会面对意想不到问题。近期出现不少个案，银行估值师对贷款申请人房屋的估价，不同程度低于成交价。 　　   而银行按照评估的较低价值批出数额较低贷款，令买家陷入困境。真正批下来的贷款远远低于预计的贷款数额。有买家为了弥补之间的差价，需设法申请年息达10%以上的第二贷款凑足资金。 银行估价 ≠ 买家成交价 买家以自己的房屋作抵押向银行申请贷款，银行为了保障自己的利益，会对抵押品的价值作独立评估，而不是依赖房屋的成交价格批出贷款的额度。在大多数情况下，银行的估值与买家的成交价不会相差太大，但是在房市火爆、买家大幅加价竞争的情况下，两者的差别愈来愈明显。 　　   高级贷款专员邓女士由技术层面解释说，在成交价和银行估价之间，银行会取数值较低的作基数，按比例批出贷款。如果银行委派的估值师估不出合同成交价那么高的价值，银行会按自己的较低估价批出贷款。这意味买家无法取得按成交价计算出数额较多的贷款，不足部分要透过增加首付款来补足。 　　   邓女士表示，按程序买家要在签约买房后，应尽快向银行提供购房合约，银行才会派出估值师对交易物业作估值。 但现在市场竞争激烈，买房时无法在合约中加入保护买家的“条件”条款（conditional clause），签下的都是不能反悔的“死约”（firm deal）。 　　   买家通常在银行物业估值结果出炉前，已向卖方支付定金，所以若出现银行估值远低于成交价时，买家若不想办法增加首付补足差价的话，则会面临无法交接房屋，无法拿回定金的尴尬局面。 邓女士又特别强调，除了要准备充足的首付款之外，银行在放款前，往往还要求贷款者在帐户内预存相当于12个月月供本息加上一年地税的存款，以及包括土地转让税、律师费在内的费用。 因此银行要求买家在交接前存入帐户的钱数，视房价不同往往还要比单纯的首付款多出五至十万元。 　　   银行估值低过成交价你有什么选择？ 邓女士指买家一旦获知银行估值低过成交价，应对做法上可以有三种选择: 第一种是挑战银行的估值结果，要求银行另派估值师重新评估。但这种做法难度在于，银行只有在认为理由充分的情况下，经过贷款审批人（underwriter）的批准，才会同意买家重新估值的请求。银行聘请持牌专业评估师作出独立估值，第二次估值不一定高过首次，如果估值更低，买家等同雪上加霜。 　　   第二种做法是请求银行增加贷款的额度，加大贷款的比例，前提是贷款者的收入必须满足银行的要求。现时房价高企，很多贷款者提交申请时都将自己的贷款资格用到极限，要求银行再增加贷款额度并不容易。 第三种做法最为无奈，就是贷款者要自筹资金加大首付比例，填平因银行贷款总额降低而造成的缺口。如果银行估值大幅低于房屋成交价，这一资金缺口也将是一个非常可观的大数，足以令买家陷入困境。 举一个30万的例子 鲲鹏国际金融公司总裁、房贷专家孙晓明表示，假设一位买家向银行申请房贷，银行要求买家支付35%的首付。买家签约以230万元买进一个物业，但随后银行估值该物业价值只得200万元。这种情况下，买家要自行支付30万元的差额，然后再按银行估值200万的35%支付首期，取得65%的贷款。 “银行只按自己的估值放贷，高出的30万元并不获得银行承认，或者说以银行角度而言，这30万的价值是不存在的。” 　　   孙晓明表示，这种因估价差值而不能取得预期数额贷款的情况很久以前就已经存在。以往差值在三、五万之间，买家都会觉得难以接受。但现在这个差额可能要加个零，多达三十多万。不仅相差的数额愈来愈大，这种情况发生的频率也愈来愈高，这与买家在不理性的市场之下竞价抢房有直接关系。 抢赢了房子却变输家这事实在是让人心塞 毕竟交房前突然多出几十万的开销，对任何人都是一件措手不及的事 所以抢Offer有风险，开价需谨慎！

近来越来越多人在自家后院种蓝莓了，过去好像只有农场种的植物crops，现在成了城市业余农夫的最爱。加上蓝莓被认为含有极高的抗氧化作用，提高免疫力，就更受欢迎。其实种蓝莓不难，只要捉到蓝莓的喜爱是什么。 蓝莓一般分成三大类：高枝品种Highbush、低枝品种Lowbush，及中等高度的配种Hybrid Half-high。 　　 其中高枝蓝莓高约6英尺，适合4-7区。而低枝蓝莓就更耐寒些，适合3-7区种植。所以如果你住在真正寒冷区，低枝蓝莓就适合你。这一类仅一尺多高，有些像野生，根部是平行生长，很会蔓延。至于中等高度的蓝莓，一般高约两尺多，果实很多。 今天多数农场、园艺店选择的都是第一种，这一种也最常见。所以一般购买时几乎不用问，都是这一类。不过高枝类亦都有很多品种，因此还是有很多选择。这些选择包括：耐寒度、果实大小、味道、结果实的月份等。 　　 不过蓝莓多数需要两棵才能结果实，因此必须至少种两个以上品种，这样可以确保结果实，而且结果期也较长，果实也较多。 蓝莓因为植株不大，因此也适合盆栽，而且盆栽的土壤更容易控制。此外升高花床也适合。 种植 因为一株蓝莓可以种20年以上，因此购买时最好到有信誉的商店，同时购买健康的植株，大约2-3年大小的植株，不要在季尾时买别人挑剩的减价植株。(有时减价时可以挑到好货，视情况而定。) 　　 如果是买来盆栽的，几乎全年任何时间都可以种。如果是露根蓝莓bare root的，就必须在早春时种。种时要重新挖洞，最好有20寸深（就是深过一尺半），及18 寸宽的洞，这样才可以确保将来土壤的排水好。此外每株之间间隔4-5尺。 如果是成行种，最好是挖濠沟，就像种玫瑰一样，全部换土，以确保将来有好的排水。因为好排水对于蓝莓非常重要。 　　 除了种植的土壤必须做到多有机土，种好后亦可以添加有机覆土，一方面保湿，一方面免除生杂草机会，同时增加土质酸性。有机覆土包括：碎木屑、松针、松树皮，或其它园艺店出售的有机mulch都可以。再没有也可以一年一次或两次添加堆肥土在表面。 肥料 刚种时不要施肥，而且一年只要用一次肥就够，因为蓝莓对于过多的肥料非常敏感，甚至有反作用。 施肥时间在春天开始发芽之前(还未长叶子之前)，而且不要下手太重，照指示使用。很多人种果树以为越多肥越好，事实并非如此。举例说，杜鹃肥10-20-10，在早春时每株用两汤匙就够。一年一次。 前面说过，蓝莓喜欢酸性土，施肥时也应当用酸性肥，特别是你所住地区土壤偏硷性时，要用酸性肥补足。如果可以买到专为蓝莓准备的肥料最好，否则也可以用其它的酸性肥acid fertilizer，或是为杜鹃、茶花等准备的肥料。 　　 有机肥中，血肥blood meal、鱼肥fish meal及动物粪土manure都可以补充氮肥。骨肥bone meal及海藻肥powdered seaweed则补充磷肥及钾肥。这些都是补充肥料，而且是缓性肥，会慢慢分解到土壤中，如果想追肥，可以在春天季尾时使用一次有机肥。 修剪 刚种的头两年最好是不要让它结果。所以在春天时等花朵快谢时都先摘去，以免结果。这样可以让植株集中养分生更为健壮的枝子(打好根基)，将来植株健壮，结果实的条件才更好。 最初的几年无须修剪，等到大约第4、5年开始就要修剪，目的是要替旧换新。如果永不修剪，都是旧枝，结果实的状况也会越来越差。 　　 修剪的时间最好是冬季将结束时，(与玫瑰一样)，就是早春新枝还没开始发芽之前，可以修剪。其中高枝蓝莓Highbush修剪的原则是，将超过6年的枝都剪到地面，意思是替旧换新。同时将内部过多的枝或是交叉生长的枝剪去，目的是要中间部分都能照到阳光。另外如果有太低的枝、下垂到地面的枝，也要剪去，以免将来结的果实触碰地面。这样容易招惹虫蚁。 如果是低枝蓝莓Lowbush，剪法是将所有的枝都剪到地面，由新枝替换。但是这样剪过后，当年就不会结果实，所以如果种的是低枝蓝莓，最好是只剪去二分之一的蓝莓，这样另外二分之一还有果实。第二年再换一批修剪。(也可以3年轮剪，每年剪三分之一的植株。) 防鸟 种蓝莓的人都知道，要防雀鸟及其它动物来分享。住城市的人一般都只要防雀鸟，因此覆罩细网是最常用的方法。 有的人直接将细网布或纱布直接罩在植株上(peacefultable.net)，虽然方便，但是不雅观。另一个方式是先做好框架，再在框架上覆上铁丝网，功夫很大，但持久，也较美观。 但如果你住的地方有浣熊raccoon或是松鼠一类的小动物会分享你的蓝莓果实，就可能要使用铁丝网才能生效，而我知道黑熊或灰熊都喜欢吃蓝莓的。方式也是用框架，再将铁丝网稳固的架在框架上。 作者袁晓辉：媒体人、作家、园艺爱好者

改建一下自己的房子 住起来舒服不说 房价还蹭蹭蹭翻了好几倍 这算是每个多伦多人都向往的事 但是改建房子这事，说起来容易，做起来难度还是不小。不过多伦多有一位华裔业主，最近就完成了一个成功的案例。3年前购入一幢价值约52万元的平房，经过90万元重建后，房子变大了5倍不说，新居现时估值已升至约170万元。 　　 现年37岁的华裔男屋主Michael Lau，与35岁妻子Meagan Lau有一名5岁和一名3岁女儿，以及一名5个月大儿子。两夫妇2014年在怡陶碧谷埃尔德区Alderwood看中一幅占地5,320平方尺，但室内面积仅650平方尺的平房后，决定以519,900元购入，然后拆卸重建。 　　 平房位处Marie Curtis公园附近，附近就是怡陶碧谷溪（Etobicoke Creek）的怡人景致。Michael 计划把平房重建成楼高两层、共3,300平方呎的豪宅，并聘请设计师夫妇Lindsey Anacleto与Gerry Anacleto重建新屋。 工程起初尚算顺利，但去年5月曾有工人罢工，到差不多完工时，Enbridge又未有按原定计划于年尾铺设天然气管，声称要延至今年4月才可以完成有关工序，两夫妇于是寻求市议员Mark Grimes帮助，终于在两周后完成管道铺设。 最终新居重建工程花了8个月完成，但工程费用就由预算的65万元，超支至90万元。Michael承认，超支与坚持全屋楼梯用灰砖墙有关，称这种物料视觉效果较佳；客厅则采用格子天花板，3个浴室采用发热地板，同样增加新屋建筑成本。 　　 玻璃健身室最花钱 不过要数全屋最花钱的地方，非地下室中用玻璃墙的健身室莫属，其建筑效果可媲美豪宅。 　　 Michael说：“我们的概念来自以往看过那么多幢房屋。”开放式厨房和饭厅楼底高达11尺，长达9尺的kitchen island使用意大利名贵用料，加上导入天然光，使室内空间令人更惬意。 　　 楼上则设有5间睡房、4个浴室，主人房达400平方尺，3名小孩都有各自的空间。至于大门近入口位置则是两夫妇的家居办公室，用以经营估价服务公司。两夫妇饲养的7岁拳师犬Nevada入屋后，还有专用的大型冲洗室。 　　 两夫妇对邻舍关系也赞不绝口，Michael说很多人都陆续搬入来，社区正在转变中。太太Meagan则称赞住所附近有公园、学校、游泳池等，是个家庭友善社区。而在改建以后，房子的市场价在$170万左右，也算是改建房屋的一个成功案例。 　　

【加拿大都市网】 多伦多房地产局昨天发布了报告：大多伦多地区3月平均屋价飙涨33.2%，创下了28年来的最高纪录独立屋均价已经直逼160万！于是加拿大政府也再也坐不住了... 联邦财长莫奈（Bill Morneau）要求尽快与多伦多市长庄德利和安省财政厅长索萨（Charles Sousa）会面，以讨论GTA地区房价太高及房屋负担问题。 莫奈特地给财政厅长索萨写信，称他不仅对加拿大人的债务水平担心，也对GTA房价飙升的状况表示忧虑。他在信中说，房价不断升高不仅影响到民众的负担能力，而且很可能引起房市失控，因此三级政府有必要近期内坐在一起，共商对策。 　　   安省预计月底出大招 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。 多伦多市长庄德利几日前表示，解决日益严峻的住房危机问题，一个可行的办法是向市内约 65,000间空置屋的业主征税。他要求市府职员进行专门研究，同时希望省府考虑相关立法的可能性，称征空屋税将有利于增加上市房屋存量，打击炒房行为，并大幅减少买家抢offer的现象。 不过多伦多地产商会表示，楼价上涨是由供求关系造成。低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。但很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。   上次政府出招冷却房市后 房市崩了 在历史上多伦多的房市也不是涨涨涨到没有尽头。从1953年到现在，多伦多的房市曾经崩溃过3次：在1960年代初房价下跌持续了4年，跌幅约25%。在1975至1985年间，房价跌了10年，跌幅是14%。在1989年至1995年的7年间，房价暴跌了39%。 　　   而且最后一次下跌时，房价并没有回升到1989年的峰值，而是一直等到2010年。所以，如果有人在1989年买房，要等到2010年以后卖房才有利可图。 　　   安省在1973年曾一度征收炒地税（Speculation Land Tax），令房地产市场急泻，直接打击经济。据许多经历过那个时代的人说，1974年4月9日，对多伦多的房地产市场来说，是非常难忘的一天。 现年69岁的Lebow现在是多伦多的一名地产经纪，他说1973年的时候他27岁，名下拥有53套房产。 　　   1972年时多伦多的平均房价约3万元，在1973年时突然飙升25%，于是当时的省长戴维斯（Bill Davis）为了控制房市，毫无征兆的开征炒地税（Speculation Land Tax）。Lebow无奈的表示：“当我睡觉之前我还是一个百万富翁，结果一觉醒来，我反而欠了政府150万。” 单纯加税难治本 安省华人地产专业协会副会长吴树声表示，政府太多的干预会影响市场的正常运用。4月底将出炉的省政府新财政预算案一定会有针对楼市的措施，但如果只是单纯加税压制楼市无法根治问题。 以温哥华为例，向外国买家开征15%附加税并不是对症下药，反而影响一般人的购买意欲，令楼市大跌40%。政府应与发展商合作，鼓励兴建出租大厦，可以有助解决部分问题。 　　 他说，大多伦多地区内看似有很多地，但问题是基建不足，食水供应、下水道和公共交通缺乏。郊区如果发展基建要花费巨额资金，也无法在短期内完成。当人口集中于城市，市内的屋价自然愈来愈贵。市政府现时审批新地盘缓慢，主要原因是考虑到是否有足够的基建、环境评估以及是否有人反对。 虽然炒房会影响房价，但市场上大多都是正常的投资者，以现在二手房炽热的情况下仍然入市的情况来看，多伦多买家大部分都是自住。就像BMO首席经济学家波特（Douglas Porter）说的一样，GTA房市虽有泡沫，但不至于马上就要破了，不过政府要尽快采取行动，以免泡沫变得越来越大。 至于这个政府即将出台的大招是什么，我们只有月底见了 ​

  ■多伦多1睡房柏文的平均租金，在全国排第6。资料图片 本报记者 网站RentSeeker.ca最近公布资料图，显示本国1睡房柏文的平均租金由381元至1,401元不等，相差超过1,000元。在全国10大最高租金的城市或地区中，西北地区黄刀市高踞榜首，安省奥克维尔（Oakville）排第3位，多伦多则排第6位。 该资料图是根据加拿大按揭及房屋公司（Canada Mortgage and Housing Corporation）的资料编列。资料显示，在全国10大柏文平均租金最高的城市或地区中，黄刀市位列首位，1睡房的平均租金为1,401元，2睡房平均租金1,636元，3睡房平均租金约为1,900元，而亚省包括以石油生产为主的麦梅利堡（Fort McMurray）的木水牛地区（Wood Buffalo）紧随其后，1睡房平均租金为1,251元。 多市1睡房平均租金1132元 较令人感到意外的是温哥华，因为温哥华一向予人租金不便宜的感觉。在温市，一睡房平均租金为1,159元，2睡房及3睡房平均租金分别是1,450元及1,630元。排第6位的多伦多，1睡房平均租金是1,132元。至于全国柏文租金最便宜的，是魁省沙维尼根（Shawinigan），1睡房租金平均为381元。由于这些都是CMHC的资料，所以现时的实际租金可能会较高。

■庄德利表示无意实施海外买家附加税，认为将房市炒风归咎海外投资者未必正确和公平。星报资料图片（设计图片） ■庄德利提出的多伦多6.5万空置房屋数字，是来自联邦统计局的人口普查资料。星报资料图片 本报记者 多伦多市长庄德利提出仿效温哥华，向市内65,000间空置物业征收房屋空置税，以解决屋荒问题，但他强调无意实施卑诗省的海外买家附加税（PTT），认为将房市“炒风”归咎海外投资者，可能并不正确和公平。 市长庄德利昨日与业界和相关人士举行闭门圆桌会议后表示，市内有65,000间空置房屋，有些投资者任由物业空置，坐等楼价上升。他指多市的房屋政策要照顾到中等家庭有能力买屋，低收入人士也可以负担得起租金，以及首次置业者的需要。 庄德利否认房屋空置税是对投资者的一种惩罚税，指房屋在现实生活中，就是一个居住的地方。但他不赞成温哥华向海外买家额外收取15%税款的做法，认为将楼价飙升归咎海外投资者未必正确和公平。 庄德利说，没有任何一种神奇方法能够解决房屋问题，多市政府绝不会冒险采取急进方法，令长远经济受害。安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）则表示，政府明白到市场上供不应求的情况，可能在下月27日公布的新财政预算案中，推出一些冷却措施。 参与圆桌会议的怀雅逊大学建筑学院行政总监伯尔达（Cherise Burda）说，多伦多市政府有权征收房屋空置税，但问题是如何界定一间物业是否空置。 多伦多地区商会（Toronto Region Board of Trade）行政总裁Jan De Silva说，多市严重缺乏出租房屋，每年有10万人定居多伦多，区内需要3万个出租单位，但目前只有约1,500个出租单位正在兴建中。他指市政府应该设法吸引发展商兴建出租大厦。 市长提出65,000间空置房屋的数字，是来自联邦统计局的人口普查，但这些未必是真正的空置物业，有可能是外劳或住宿舍的外国留学生。市长办公室其后表示，即使数目减半仍是相当可观。温哥华今年开始向空置超过6个月的物业征收1%房屋空置税，换言之，100万元的物业要额外支付1万元空置税。

加拿大税务局出新条例：去年卖房今年强制报税  根据加拿大税局的最新报税指引，如果有业主于去年卖屋，在本年报税时，税局将会要求业主提供卖屋资料，及要在报税表的“在2016年的资本利得(或损失) ”如实申报。否则，有可能成为税局的调查目标。 最近就有一宗案例，业主因没有清楚申报卖屋的得失，且以“主要住所”为由而没有申报，结果被税局发现，需要重新评估。如证实当事人未有诚实报税，税局将会追讨欠税、利息及罚款。 根据现行的新税务条例中，如果业主于去年出售物业，如果物业属于“主要居所”（principal residence）的话，出售所赚得收益虽可获豁免全部或部分税项，但报税人必须向税局提交资料，如收购日期、收益处理，以及所出售房屋或公寓的地址。 税局这项新条例于2016年10月开始实施，标志着税局改变了长久以来的一些政策。过往，纳税人是无需向税局填报“主要居所”的资料，及就算将“主要居所”出售，所得利益也是全部免税的。但税局担忧这个漏洞及关注到其他事项，因而制订这项新的报税条例，有效地追踪及审查买卖楼房频密，且报称“主要居所”业主的申报是否属实。 业主未申报遭调查 在新例下，现在让税局更易监控，最近发生的一宗个案，一名居住在多伦多的纳税人，在他的2010年报税表上，并没有申报当年出售了他位于Yonge街一个560平方尺的一睡房的单位。该名纳税人以该单位是他的“主要居所”为理由，认为不应该征税。 但经税局调查后，不认同该名纳税人的讲法，并作出重新评估，最后裁定该名纳税人已出售的公寓是应作为纳税所得。税局所持的理由是，在2010年，当事人在任何时候都不是这间公寓的主要居住人。 根据所得税法，一间住宅成为“主要居所”（principal residence）的定义，其中的关键是，纳税人、配偶或孩子，必须在一年通常都会住在该居所里。正如法官的总结，能否免税考虑的关键是：这是否纳税人的主要居所。 出售投资房应该交多少税？ 曾任加拿大税局刑事调查员的注册会计师陈荫庭表示，税局于去年10月实施的新例，主要是针对及防止有人以“主要居所”来避过出售物业后所得来的利润要缴交巨额税款。如果是非主要居所的楼房出售、出租、或用作投资所赚到的资本收益，抽税可高达50%。 陈荫庭表示，如果纳税人于去年将“主要居所”卖掉的话，根据去年推出的新税例，是应该在今年的报税表中如实填报，包括成交日期及金额等。物业升值赚得的部分，不论多少钱，都仍是免税的，所以绝对没有任何影响。 一直以来，税局都没有立例规定纳税人在出售主要居所的所得或损失必须向税局申报。可能是税局发现愈来愈多纳税人借“主要居所”来瞒税，于是在去年实施这项税务新守则，以便更有效地追查。 他又表示，纳税人在填报已将“主要居所”出售时，还要回答税局的连串问题，如“主要居所”的地址、提供车牌、安省保健卡、水电煤气费单等，以便税局核实是否与“主要居所”的地址相符。另外，报税人亦要向税局提供家庭医生的地址，以便税局求证等。如税局发现有任何疑问的话，会向报税人展开调查。如果不能出具证明，税局可能会认为当事人说假话，或不诚实报税，后果可大可小。 陈荫庭指出，如果纳税人是将“主要居所”的部分房间或地方分租出去，而自己、配偶或孩子仍然住在“主要居所”的话，就算将这“主要居所”出售，也可免除利得税。但若是出售或出租完整的一间屋或单位，则出售或租金的资本收益，如果是有赚的话，是要缴交50%的利得税。他呼吁大家应该如实报税，不要因小失大，惹来不必要麻烦。

■大多伦多地区3月平均屋价升幅是1989年以来最高，多市独立屋平均售价直迫160万元。星报资料图片 ■银行界人士指低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。星报资料图片 本报记者 大多伦多地区3月平均屋价较去年同期上升33.2%，升幅是自1989年以来最高。多伦多市的独立屋平均售价直迫160万元，半独立屋平均价格也升至109万元的高位。多伦多市长庄德利对此深表关注，要求各级政府增加房屋供应量。多伦多地产商会则重申反对政府出招干预市场。 多伦多地产商会（Toronto Real Estate Board，TREB）主席Larry Cerqua表示，楼价上涨是由供求关系造成。3月份的新屋挂牌数量比去年增加15.2%，尤其是独立屋放盘，但仍追不上销售量的17.7%升幅，令大多区的房屋市场持续紧张。南闪高郡（South Simcoe County）的整体销售量升势最强，达35.24%，其独立屋和半独立屋分别为36.6%和31.19%的升幅，也是大多区最高。镇屋和分契式单位则以杜咸区的36.85%和32.74%最高。 TREB市场分析总监Jason Mercer表示，低利率和民众对大多区整体经济前景有信心，促使买家入市。由于很多买家找不到房屋，导致竞价情况日趋激烈，推高房屋价格。市场上需要持续几个月出现放盘数量超过销售量，大多区的房地产市场才会恢复供需平衡。 满银资本市场（BMO Capital Markets）首席经济师Doug Porter说，房屋的需求几乎是无法满足，政府应采取措施包括一些急进手段以冷却市场。 庄德利：设法增房屋供应 市长庄德利对楼价飙升极表关注，指很多人不仅是失去买屋的希望，甚至是不敢有这个念头。民众必须继续抱有置业的希望，并不是只有富人才买屋，普罗大众也可以拥有自己的房屋。他认为屋价攀升是由于供应量不足，因此政府应设法增加房屋供应，以确保炒家无法操控楼市。 他又认为，地产行业的监管相当薄弱，有必要进行检讨。买家往往被怂恿取消所有条件，包括非常重要的验屋。市政府在民众买屋难之际，更要为市民提供保障。 安省财政厅长苏善民（Charles Sousa）已经表明，这个月底公布的财政预算案将推出冷却楼市的措施。

  温西名区豪华柏文Belpark销情报捷！不少专家认为，近年大温地区地产市道上扬，造成房屋净值大幅增加，促使越来越多无按揭的婴儿潮一代down size 至多户房屋。他们都看中柏文生活的舒适和便捷，却不用牺牲独立屋的居住空间及豪华生活。 Belpark社区被133亩绿意盎然的空间环抱，北面是Langara高尔夫球场，南接Winona Park。 三周热卖20单位 西区全新豪华柏文Belpark，坐落于炙手可热的甘比走廊区，属于大型发展商Intracorp温哥华西区豪宅精选系列的最新项目之一，选址59街夹Alberta Street，距离甘比走廊仅举步之遥，提供西区尊贵而静谧的生活，甘比区的便捷与繁华也唾手可得。Belpark自推出以来反应十分热烈，仅过去三周已售出20个单位。 豪华生活 成downsizers首选 优雅别致的Belpark社区，被133亩绿意盎然的空间环抱，北面有Langara高尔夫球场，南面则是Winona Park，同时邻近多所著名学府，包括JW Sexsmith 小学、Sir Winston Churchill中学，以及多间温哥华最佳的私立学校。举步数分钟，就可享用Cambie南区数之不尽的餐馆、商店和服务设施。每座大楼的出入大堂不仅宽敞，更设有专属接待员，令住户踏入大堂立刻感受到「回家」的温馨感；大堂由Trepp设计公司的设计大师Scott Trepp精心打造，强调空间感的同时，更引入木质建材，营造温暖感。 此顶级西区项目结合独特的西岸建筑设计和豪华设备，由内至外贯彻其所在社区高贵脱俗之美。硬木地板有两种色调以供选择，厨房配备Gaggenau高级电器，包括气体煮食炉、对流式挂墙焗炉、蒸气焗炉、酒柜，还有云石挡水板、抛光镀铬饰面，浴室的玻璃镜面药柜更装设LED灯，卷帘突显简约高雅的气质，种种设计皆展现出发展商对细节的用心。 厨房设计匠心独运，以一座大型中央料理桌作为核心，有足够的烹调空间。同时配有意大利进口橱柜、现代感十足的石英料理桌面、大理石防溅水墙及时尚的Gaggenau名牌家电。 另外，住客可于健身中心享用尖端设备，包括TRX健身杆，设计时尚的休闲厅更设有麻将桌、扑克桌及品酒房。三座6层高的住宅建筑组成U型社区，中央设有宽大庭院及流水设施，美轮美奂。超大的露台设计，让住客可尽情享受户外生活。 Belpark社区设有精彩丰富的住客休闲设施，例如休闲室设有厨房设备及恒温酒窖，让住客及朋友可在此尽情享乐。 罕见隔离套间 出租自用皆宜 习惯居住独立屋的人士，或者有在学孩子的家庭，都能在此社区找到适合自己生活模式的舒适居所。Belpark的单位平均面积约1,500平方呎，最大单位更达2,300余平方呎，提供充裕的生活空间。他以其中一个penthouse单位作为例子。该两睡房加媒体室单位面积约1,353平方呎，西南座向，享有充足的自然光，兼可外望Winona Park的翠绿美景，由于娱乐室设有窗户，更可作第三睡房使用。而且，该单位更拥有一个面积达1,145平方呎的阳台，有气体和水源连接设备，单是户外空间，已比很多温市柏文还要大。另一个2,312平方呎的4睡房加媒体室单位，种种设备更与独立屋无异，例如洗衣房设有水 槽，主人套房的步入式衣帽间也配备中央岛，更罕有地设有隔离套间（lock-off suite）。Akinci指出，隔离套间不但有独立的门口，还有浴室与小型厨房，屋主可选择供访客使用，也可把它出租，利用房租收入帮补房贷，甚具投资价值。 Intracorp以兴建高质素及拥有长线投资价值的家园而闻名，致力为大众创造优质生活。欲了解更多Belpark详情点击这里或立即登记及时获取最新楼盘资讯。